第一篇：【踩盤】超級大盤碧桂園森林城市實地考察體會!

【踩盤】超級大盤碧桂園·森林城市實地考察體會！

注：自去年12月15日累計投資將達到2500億的碧桂園森林城市亮相以來一直在各種媒體可以看到，密集程度堪比春節(jié)前的恒大?；◢u，借著旅游看房團的機會，我上周也在項目現(xiàn)場仔細的看了一下，并潛入到工地現(xiàn)場，在平臺還征集了對這個項目的問題，今天把項目情況和感受和大家分享，比較長。首先說交通：海外項目交通的便利性是很重要的，免不了要來回跑如果太折騰就得不償失了，去的時候我們是由鄭州飛新加坡，但是中間周轉(zhuǎn)了廈門，等了1個多小時后再由廈門飛新加坡，從新加坡再過關(guān)去馬來西亞，可能是因為鄭州經(jīng)濟不發(fā)達去新加坡的旅客太少沒法直飛，如果未來可以直飛新加坡的話就方便很多；回來路上看到的最新消息是在馬來西亞新山海關(guān)專門為碧桂園的業(yè)主設(shè)立了一個綠色通道，而且廣州飛往馬來西亞新山（森林城市所在地）的航班也即將馬上開通；交房后未來會在新加坡機場碧桂園提供業(yè)主班車?！鴱纳潮P可以看出基本緊挨新加（項目在左下角）森林城市的項目情況：位置：碧桂園森林城市位于馬來西亞依斯干達特區(qū)，與新加坡僅一橋之隔，占地面積近20平方公里，官方宣傳定位為“全球未來綠色智慧城市的典范”。項目投資總額據(jù)說將超過人民幣2500億元?！殖鞘锌傄?guī)圖最右側(cè)陸地是新加坡，直線距離2公里，在現(xiàn)場售樓部可以清晰的看到對岸。項目整體規(guī)劃成四個島：島一：會展中心、商務(wù)中心、度假休閑、購物中心、高新科技研發(fā)中心；島二：娛樂、商務(wù)中心、海關(guān)、交流中心、休閑樂園、中心公園、健康中心；島三：購物中心、國際港口、CBD、酒店業(yè)、住宅；島四：國際交流中心、酒店業(yè)、第2連接通道、城市中心區(qū)。

森林城市按目前方案占地1,386萬平米,一期開發(fā)面積約49.70萬平米，建筑面積約4600萬平米（住宅建筑面積和公建面積），總戶數(shù)約30-35萬戶，整體平均容積率為3.3?！蹣遣砍?，18000平米，圖為售樓內(nèi)沙盤規(guī)劃特色：地面公園：因為是人工島，這么大的面積造城，對產(chǎn)品的規(guī)劃空間非常大，所以項目的核心理念把大BOSS楊國強的夢想全實現(xiàn)了，地面都是公園，有輕軌把四個島連在了一起，沒有車輛穿行，地下兩層是道路、立交和停車空間，全城人車分流，這種規(guī)劃理念的確很贊，可以想象：如果國內(nèi)的某個城市是這樣的話，會有多爽?！殖鞘薪煌ㄆ拭媸疽?/p>

垂直綠化：從碧桂園的總部應(yīng)該就可以看出是老板的最愛，當然這個肯定是要和當?shù)貧夂蚪Y(jié)合的，所以在森林城市所有的建筑設(shè)計上，均采用垂直綠化設(shè)計，全城搭建垂直綠墻、空中花園和屋頂花園系統(tǒng)，好處當然很多了，比如降低能耗、凈化空氣等，建筑外墻長滿植物，想想甚是美好?！怪本G化沙盤示意圖

▲銷售現(xiàn)場垂直綠化戶型：碧桂園的戶型在國內(nèi)大家都看過，戶型設(shè)計的不錯，全國復(fù)制，在馬來西亞房子是按套內(nèi)面積進行計算的，戶型比國內(nèi)還要好一些。

▲48平米的一室一廳戶型前期配套：超大會所、海邊泳池、兒童游樂區(qū)、商業(yè)街等已開放、交通中心已經(jīng)建好；酒店在建，共270個客房，計劃8月份開業(yè)；學(xué)校是從幼兒園到高中的私立寄宿學(xué)校沙特圣瑪麗學(xué)校，2018年開學(xué)；跨海大橋10月通車。已簽約美國第四大醫(yī)療集團UIW / Christus Health▲這是一期已經(jīng)銷售完畢的產(chǎn)品，最上面是售樓部和未來的交通中心，最左側(cè)為酒店▲銷售中心前的沙灘▲銷售中心前兒童戲水區(qū)銷售氛圍營造：楊老板是場景營造大師這一點大家都認同吧，從碧桂園各項目開發(fā)區(qū)應(yīng)該都可以看出來，森林城市這么大的項目也同樣如此，碧桂園史上逼格最高的現(xiàn)代造型售樓部、商業(yè)街、海灘、游泳池，超大沙盤、裸眼3D沙盤、樣板間等體驗感還是很足，估計是因為看房人多置業(yè)顧問不夠用，只領(lǐng)著看房團看卻不介紹戶型有什么優(yōu)勢，裝修有什么特點等，只是解答客戶問題，有那些是根據(jù)人的居住生活習慣進行的優(yōu)化等，這部分并沒有詳細介紹。召客途徑：從CCTV的強勢廣告，甚至NBA的地面都被電視臺貼上森林城市的LOGO了到全國所有案場的現(xiàn)場、各地公眾號、微信朋友圈等應(yīng)該能看到這個項目鋪天蓋地的廣告，當?shù)氐膶?dǎo)游都戲稱：現(xiàn)在的旅游團去碧桂園快成一個標配了。森林城市這個項目一個月楊老板去了好幾次，所以它肯定是集團最重視的項目，沒有之一?！袢珖@幾百個在售項目都額外有森林城市的銷售任務(wù)，所以當?shù)匕笀鼋M織了很多次旅游看房團，聯(lián)合旅游公司，每個人碧桂園進行補貼部分資金，一般是新加坡加馬來西亞新山5天4夜的行程安排，其中一個上午去銷售案場?！駬?jù)說內(nèi)部已經(jīng)下過通知，碧桂園所有員工每個必須最少介紹一套房源成交，印象員工人數(shù)是7萬人左右，碧桂園的兄弟姐妹加油；●各地分公司都簽約了大量的分銷中介；●推廣全民經(jīng)紀人介紹客戶；●組織媒體團等當?shù)匾庖婎I(lǐng)袖現(xiàn)場體驗；

政府支持的利好政策及核心賣點：

1、森林城市為免稅島；

2、認證開發(fā)商管理公司企業(yè)，以及旅游、教育、醫(yī)療三大產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)首5年企業(yè)所得稅的全額減免；

3、低門檻購房，本來馬來西亞規(guī)定外國買家只可購買100萬馬幣以上房產(chǎn)，森林城市特別獲批：外國買家可購買面積500平方英尺（約46.5平方米）以上房產(chǎn)，無金額限制；

4、永久產(chǎn)權(quán)，沒有遺產(chǎn)稅，個人海外房產(chǎn)隱私嚴密保護（這個是政府機構(gòu)工作的最愛）

5、第二家園計劃：這個我認為是最核心的賣點之一（最吸引我的，為了孩子考慮），就是可以以“華僑生”身份輕松升學(xué)國內(nèi)名校，考試的題目比國內(nèi)簡單而且分數(shù)也低了很多，本科錄取率100%。（橫屏看，更清晰）這么大的地塊，就是建一座總?cè)丝?0萬人的城市，由于是在國外，整體的控規(guī)指標和業(yè)態(tài)估計都是根據(jù)情況逐步修正，所以首期開賣的都是圍繞住宅和住宅配套，一個城市的功能可是太多了，作為一個20年才能開發(fā)完的超大型項目，未來的想象力空間巨大從圈內(nèi)人看項目是否值得買：坦白說我也做過移民夢，但那是在有錢的情況下，所以現(xiàn)在還依舊是在我夢里。吸引我的地方：馬來西亞自然環(huán)境的確好，處處鮮花大樹綠植，消費便宜、華人多、空氣好沒霧霾、項目規(guī)劃理念好地上全公園、碧桂園的戶型一貫都不錯，最關(guān)鍵的是：第二家園計劃，孩子作為華僑生考取國內(nèi)211/985大學(xué)比國內(nèi)錯近200分......我個人來說不太滿意的地方：我是純北方重口味，吃的東西不太習慣，另外我怕熱不怕冷，太陽直射下有點熱；

下面是前天推送時候有些朋友留言問的問題，這里一并回答：問：馬來西亞的居住環(huán)境，當?shù)鼐用袷欠衽湃A嚴重？東南亞國家華人比較多，我覺得語言不是問題，大街到處也都是華人的招牌，做生意的很多是華人；聽導(dǎo)游說不排華，華人經(jīng)濟條件好是因為勤奮，治安不錯但是沒有新加坡好是真的。問：地下道路管網(wǎng)系統(tǒng)成本與布局，產(chǎn)品及戶型問題，購買大馬房產(chǎn)居住權(quán)問題？成本這個，碧桂園營銷系統(tǒng)了解不多哈，其實不存在地下道路，是整體架高了；產(chǎn)品就是高層、雙拼、獨棟；居住權(quán)在馬來西亞有一個第二家園計劃。問：從國內(nèi)召集的客群是什么樣的群體？召集方式？本地客戶對森林城市的認可度怎么樣？召集的群體都是老業(yè)主、看到廣告的客戶、還有旅社行引導(dǎo)、渠道等導(dǎo)入過來的旅游看房團；本地客戶怎么看？吃飯時和服務(wù)員、老板聊天，說他們暫時還買不起，希望我們多來照顧生意他們好掙錢去買房，哈~問：當?shù)氐沫h(huán)境包括居住環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境怎么樣？以后的管理問題，因為以后不可能常住，是否有托管服務(wù)？作為投資是否好轉(zhuǎn)手，當?shù)囟址拷灰椎亩愘M怎么算？居住環(huán)境一流，畢竟是熱帶氣候緊挨大海，很干凈，政治是英式制度，本屆政府和中國關(guān)系親密，馬來西亞近年來經(jīng)濟一般，而森林城市位于新山的伊斯干達經(jīng)濟特區(qū)，是新加坡政府和馬來西亞一起搞的，前景很好，很多企業(yè)要入?。挥型泄芊?wù)；二手房交易的收取房價利潤額的5%； 問：最小面積是多少？是否可以按揭？以在售套內(nèi)面積約48㎡的洋房為例，選擇一次性付款總價需人民幣75萬元起；中國人購買可以按揭，但不是傳統(tǒng)銀行渠道，只能貸款10年；問：新加坡填海要等10年才能建房，為什么森林城市只1年就建房？碧桂園官方回答：這問題根本上來說就是安全問題，而我們所有建筑計劃都通過政府部門的安全評估后才交付的。所有建筑都會打樁到海底巖層，安全有保障。采用排水板技術(shù)加快沉降速度。

問：填海的團隊？填海的技術(shù)應(yīng)用，是采用哪種先進填海技術(shù)？答：填海團隊是JBB（本地著名填海公司，柔佛州大多數(shù)填海工程由該公司負責）；使用了CSD吹填、車填技術(shù)。PVD排水加速固結(jié)、預(yù)留沉降、加大基礎(chǔ)尺寸?，F(xiàn)場的置業(yè)顧問給我說澳門、新加坡、荷蘭很多城市的很多地方都填海填出來的。

問：項目那么大，你的客戶群從哪里來？我覺得這個回答最霸氣：我們項目定位為世界級的宜居之城，所以客群將來自全世界（目前客戶以國內(nèi)為主）。我們首期規(guī)劃先滿足項目周邊的需求他們來源于項目附近的PTP港口的工作人群（因為到目前為止，項目周邊都沒一個完整的項目滿足該部分人群的需求）和新加坡的租客，后續(xù)的客群來源于新馬中及東南亞國家；在滿足周邊的需求后以及整體的產(chǎn)業(yè)引進，未來的客群將來自中東、歐洲等全世界。問：房子出售如何收稅？答：（針對本地人）需要繳產(chǎn)業(yè)盈利稅(RPGT),從簽署買賣合約開始的首3年為30%，第4年為20%，第5年為15%，5年后無需繳稅；（針對外國人）需要繳產(chǎn)業(yè)盈利稅(RPGT),從簽署買賣合約開始的首5年為30%，5 年后 5%；最后，曬曬給我算的價格吧，差點沒忍住下定，等我女兒長大了看看再議：

▲別墅樣板間內(nèi)臨時給我算的一個價格單