第一篇：融創(chuàng)香璟臺公寓項(xiàng)目說辭20180505

融創(chuàng)香璟臺公寓項(xiàng)目說辭

先生/女士，您好：

您好，我是Plus·躍城的置業(yè)顧問XXX，現(xiàn)在由我為您介紹一下我們項(xiàng)目。不知道你對我們區(qū)域是否熟悉？Plus·躍城位于成都國際城南的核心區(qū)域——新川板塊。眾所周知，成都作為新一線城市，必然會著力打造建設(shè)國際化現(xiàn)代城市的核心區(qū)域，2017年12月成都市委十三屆二次全會審議通過了《成都市城市總體規(guī)劃(2016—2035年)(送審稿)》，正式確定成都市空間發(fā)展格局，“北改、西控、中優(yōu)、南拓、東進(jìn)”十字發(fā)展發(fā)展，簡單來說就是城北改變城市面貌，城西控制發(fā)展、中部優(yōu)化發(fā)展，進(jìn)行功能疏散，重點(diǎn)發(fā)展城南、城東，而且區(qū)別于成都其他區(qū)域城南、城東并非只僅僅是在現(xiàn)狀上發(fā)展，而是要不斷拓展城市范圍，再造一個成都，讓整個城市中心南移，那么未來城市的中心將會在哪？必然是成都主城與天府新區(qū)的結(jié)合部，即本項(xiàng)目所在的高新區(qū)。所以高新區(qū)已然成為成都市的金融中心、商務(wù)中心、科技中心、會議展覽中心和政務(wù)服務(wù)中心，在中國投資跟著政府走總不會錯。

（指向區(qū)域燈箱圖）從空間格局看，高新區(qū)形成了站南（火車南站-高新區(qū)管委會）、金融城、大源、新川幾大板塊，其中站南板塊，大源及金融城由于建設(shè)較早，發(fā)展接近飽和；而中河作為老城區(qū)，改造成本過高不利于整體打造；新川是目前高新區(qū)唯一高規(guī)格規(guī)劃的集中發(fā)展板塊，從圖上，我們可以看出新川創(chuàng)新科技園位于連接成都高新區(qū)和天府新區(qū)的樞紐位置，連接雙流、天府兩大機(jī)場，擁有多層功能區(qū)疊加的戰(zhàn)略位置，園區(qū)是新加坡和四川省政府合力打造的產(chǎn)城一體花園新城，面積是軟件園的三倍，將來會建設(shè)成為中國西部高端生物醫(yī)藥及產(chǎn)業(yè)聚集的標(biāo)桿。故新川是目前高新主城內(nèi)絕無僅有的比金融城起點(diǎn)更高的整體規(guī)劃、整體開發(fā)的熱土，是投資城南的首選區(qū)域，是難得的價值洼地。

（引領(lǐng)至產(chǎn)業(yè)配套燈箱）新川創(chuàng)新科技園由新加坡政府與四川省政府共同預(yù)計(jì)投資1000億傾力打造，占地面積 10.34平方公里，規(guī)劃居住人口 12 萬人，就業(yè)人口 12 萬至 15 萬人，將建設(shè)成為一座產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市生活有機(jī)結(jié)合，低碳環(huán)保、服務(wù)完善的現(xiàn)代化高科技園區(qū)。園區(qū)從2012年5月8日開工建設(shè)預(yù)計(jì)完工時間2020年，投入資金超過千億。目前已簽約50余家高、精、簡企業(yè)，主要以IT信息技術(shù)、生物科技研究、金融創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)集群。已經(jīng)簽約入駐的包括世界五百強(qiáng)企業(yè)全球醫(yī)療巨頭美敦力醫(yī)療創(chuàng)新中心，海思科總部研發(fā)中心、方正科技總部研發(fā)中心以及Oppo全國第二個運(yùn)營基地等。故未來新川將成為百萬海歸人士、本土精英、乃至新一代蓉漂青年的工作、生活、置業(yè)的熱土。

（引領(lǐng)至區(qū)域公建配套）除了產(chǎn)業(yè)規(guī)劃外，新川更是區(qū)別于其他區(qū)域，配套先行，配套富集。

據(jù)新川創(chuàng)新科技園官網(wǎng)公示，新川版塊規(guī)劃居住人口約12萬，規(guī)劃有約22所學(xué)校，包含13所幼兒園，7所小學(xué)，2所中學(xué)。平均每平方公里內(nèi)就規(guī)劃有約兩-三所學(xué)校，教育的密集度高于一般區(qū)域。

區(qū)域規(guī)劃有7座融入新加坡的先進(jìn)社區(qū)服務(wù)理念，將打造集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的“鄰里商業(yè)及服務(wù)中心”為業(yè)主提供“一站式”的服務(wù)。園區(qū)另規(guī)劃有綜合醫(yī)院、養(yǎng)老院、派出所、菜市場等配套設(shè)施，貼心滿足園區(qū)內(nèi)及周邊居民的生活需求。同時，園區(qū)內(nèi)還有在建的“省級文化中心”，主要由文化演藝中心、群眾文化活動中心以及藝術(shù)創(chuàng)研館三個單體建筑組成，以后將承辦高規(guī)格的文娛、商務(wù)等活動，為業(yè)主帶來豐富前沿的文化娛樂享受。

項(xiàng)目南側(cè) 1緊鄰新川之心公園規(guī)劃面積達(dá) 1平方公里，相當(dāng)于 6 個人民公園，是成都主城區(qū)最大的公園之一，目前也已經(jīng)蓄水完成，投入使用。項(xiàng)目北側(cè)1公里，四川省人民醫(yī)院高新院區(qū)（規(guī)劃中），醫(yī)院占地 108 畝，規(guī)劃床位約500 張。為項(xiàng)目提供醫(yī)療衛(wèi)生保障。

以后該區(qū)域工作、生活必將十分的方便，由于政府先行規(guī)劃建設(shè)，公建配套更是有別于其他版塊，一開始入駐就十分的完善，為物業(yè)的增值創(chuàng)造了良好的條件。

（引領(lǐng)至區(qū)域交通燈箱）當(dāng)然除了規(guī)劃先行，完善的配套，該區(qū)域完善的立體交通網(wǎng)絡(luò)也為置業(yè)者提供了極大生活的便利。

新川形成了密集的交通網(wǎng)絡(luò)與立體化的出行模式，園區(qū)以“三橫四縱”的主干路網(wǎng)系統(tǒng)為骨架，三橫即：新通大道、新川大道，華陽大道中段；四縱即：天府大道、紅星路南延線（梓州大道）、新成仁路、成仁快速通道；輔以園區(qū)內(nèi)縱橫交錯的次干道、支路，形成密度為9.98公里/平方公里的網(wǎng)狀道路結(jié)構(gòu)，連接園區(qū)內(nèi)外。

已經(jīng)投入使用的地鐵1號線、以及建設(shè)中6號線將通過園區(qū)。按照規(guī)劃，園區(qū)內(nèi)還會設(shè)置8處地鐵站點(diǎn);園區(qū)內(nèi)沿新川之心將設(shè)置有軌電車環(huán)線通道，有效連接各組團(tuán)核心。常規(guī)公交：使用清潔能源的公交車將作為園區(qū)內(nèi)部主要的接駁交通工具，連接各產(chǎn)業(yè)組團(tuán)及公交站點(diǎn)、地鐵站點(diǎn)，形成無縫換乘。

規(guī)劃中的快速公交（BRT）3號線：經(jīng)梓州大道連接園區(qū)內(nèi)外，在園區(qū)周邊將設(shè)立平均間距為1000米的站點(diǎn)。

憑借先天的交通優(yōu)勢，新川區(qū)域的物業(yè)將成為炙手可熱的搶手貨。

（引領(lǐng)至沙盤）相信通過我的介紹，您對我們項(xiàng)目所在的區(qū)域有所了解了。我現(xiàn)在詳細(xì)為您介紹一下我們項(xiàng)目Plus·躍城，請看沙盤。本案是由全國前五強(qiáng)開發(fā)商傾力打造的新川區(qū)域稀缺的200畝品質(zhì)大盤。項(xiàng)目所在一期占地60余畝，約20萬㎡，容積率3.0，綠化率30%，項(xiàng)目分為3個地塊，其中一二號地塊主要住宅，三號地塊是住宅+公寓，我們現(xiàn)在在售的就是3號地塊的1號樓2單元的4.9米層高公寓。整個建筑采用紐約大都會建筑風(fēng)格，匠造都市建筑新品位標(biāo)簽。小區(qū)自帶萬平特色商業(yè)，讓業(yè)主購物、休閑、生活無憂，公寓業(yè)主比鄰700余戶高端業(yè)主，共享小區(qū)優(yōu)質(zhì)配套，享受城南大牌生活。（全國10強(qiáng)，品牌打造）

開發(fā)商作為高端精品生活創(chuàng)領(lǐng)者，物業(yè)服務(wù)在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先水平，國家一級資質(zhì)物業(yè)，第三方調(diào)查管理滿意度超過80%，超越龍湖，榮獲第一。在行業(yè)內(nèi)第三方調(diào)查滿意度超過80%的物業(yè)公司屈指可數(shù)，我開發(fā)商、萬科、龍湖、金地就位列其中。這樣的成績與開發(fā)商所倡導(dǎo)的高端生活價值體系息息相關(guān)。（品質(zhì)物業(yè)，行業(yè)引領(lǐng)）

項(xiàng)目位于高新區(qū)新川板塊核心，新成仁快速路與新川大道交匯處，6號線新通大道站站口不到200米，屬于地鐵上蓋物業(yè)，也可以快速接駁有軌電車、公交車。（立體交通，地鐵環(huán)繞）。同時，Plus·躍城也屬于絕版物業(yè)。

2017年4月《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理的通知》 出臺規(guī)定：

一、商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目（含商兼住、住兼商項(xiàng)目中的商業(yè)、辦公部分）應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用地性質(zhì)及規(guī)劃許可開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，嚴(yán)禁擅自改變?yōu)榫幼∮猛尽?/p>

二、商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目（不含酒店）宜采用公共走廊、公共衛(wèi)生間式布局，不得設(shè)置外挑陽臺，不得采用住宅套型式布局與功能設(shè)計(jì)（及單間內(nèi)不得設(shè)置衛(wèi)生間、廚房）。

三、商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層辦公用房分隔的，（單間分割）層高不應(yīng)大于4.2米；商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層辦公用房不分隔的，（整層分割）層高不應(yīng)大于4.6米。

所以錯過躍城，一線開發(fā)商開發(fā)的4.9米的城南新川品質(zhì)公寓不再。

項(xiàng)目4.9米層高，可分割為上下兩層，相對于買一層送一層，還外帶超值贈送空間。錯過躍城，買一贈一的城南新川品質(zhì)公寓不再

單棟總共20層，一層為商業(yè)，2-20為公寓，這次推出的loft躍層公寓，為6T29戶（另外有兩個樓梯），面積均為35.7㎡小面積產(chǎn)品，總價低，購買壓力小，變現(xiàn)能力極強(qiáng)。

錯過躍城，輕資產(chǎn)的城南新川品質(zhì)公寓不再

2017 年下半年開始，新川板塊地王頻出，樓面地價已接近現(xiàn)有房價，將來面世后的價格可想而知。

1）2017 年 8 月 18 日，金隅置業(yè)以 12800 元/平米樓面地價拿下中和 91.54 畝純住宅地塊。

2）2017 年 9 月 6 日，德商以 11200 元/平米樓面地價拿下中和 30.41 畝地塊。3）2017 年 12 月 6 日，高投以 13600 元/平米樓面地價拿下新川 32.81 畝地塊。4）2017 年 12 月 20 日，高投以 10124 元/平米樓面地價拿下新川純 55.04 畝地塊。根據(jù)拍賣要求，該地塊將用于建設(shè)人才公寓，且全裝修成品住宅比例為 100%，對《成都高新區(qū)急需緊缺人才和高端人才目錄》確定的 A、B、C、D 類人才進(jìn)行定向租售，項(xiàng)目戶型配比為 60 ㎡占10%、90 ㎡占 20%、120 ㎡占 20%，其余 50%的戶型由競得人自行確定。換算下來，實(shí)際上的樓面地價至少再 2 萬/平米。

5）2018年3月，中建競得高新區(qū)新川64.5畝，樓面價13000元/平成交，無償移交面積20%。金隅競得高新區(qū)新川觀東二街旁82.5畝宗地，樓面價13000元/平成交，無償移交面積19%，折合樓面價接近20000元/㎡。

項(xiàng)目僅售16000元/㎡，買下即增值，19年收房后周邊的公寓至少18000元/㎡ 算上成都的建安成本4000元/㎡+土地成本 錯過躍城，買到即賺到的城南新川品質(zhì)公寓不再

項(xiàng)目周邊環(huán)繞已經(jīng)確定簽約的公司包括：浪潮信息、金鼎產(chǎn)融、四川九洲旗下的九州迪飛、超圖軟件、亞洲脈絡(luò)等，大量的高端科研人員、工程師等高收入金領(lǐng)人群即將進(jìn)入，另有3個地塊政府還在接洽中。

錯過躍城，產(chǎn)業(yè)客群如眾星捧月般環(huán)繞的城南新川品質(zhì)公寓不再

如今房價節(jié)節(jié)攀升，城南像樣一套改善性住房動輒都要200-300萬，預(yù)計(jì)以后如果均價突破5萬，那么Plus·躍城這種價廉物美的產(chǎn)品更是奇貨可居，根本不用擔(dān)心轉(zhuǎn)手的問題。

錯過躍城，穩(wěn)健增值，未來可期的城南新川品質(zhì)公寓不再

（如果產(chǎn)品沒有其他疑問，引領(lǐng)至樣板間）你現(xiàn)在看到的是我們的實(shí)體樣板間，6T39戶，35.7㎡，4.9m層高，隔為了兩層，我們在交付的時候，也是給您隔兩層的，二樓這個地方（過道）是有一部分贈送面積（戶型不同贈送略有差異）。

您看樣板間您還滿意吧？如果沒有現(xiàn)在立刻預(yù)定下來，我們這批次的產(chǎn)品數(shù)量有限，大家都在搶，公寓產(chǎn)品已經(jīng)不多了（引領(lǐng)客戶去簽約）

第二篇：融創(chuàng)項(xiàng)目計(jì)劃和成本管理制度建設(shè)

融創(chuàng)項(xiàng)目計(jì)劃體系及成本管理制度建設(shè)

一、環(huán)環(huán)相扣的項(xiàng)目計(jì)劃

融創(chuàng)的項(xiàng)目計(jì)劃制定，聚焦項(xiàng)目目標(biāo)，以銷售為核心，以設(shè)計(jì)為源頭，過程中進(jìn)行合理穿插，整個項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行非常流暢。項(xiàng)目計(jì)劃形成如下圖：

其中尤為重視銷售開盤的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：

融創(chuàng)的項(xiàng)目成本構(gòu)成如下：

而環(huán)環(huán)相扣的成本管理則主要體現(xiàn)在如下10點(diǎn)：

第一，項(xiàng)目公司在項(xiàng)目前期應(yīng)及時了解當(dāng)?shù)卣囊?guī)費(fèi)情況，用足用活各項(xiàng)政策和資源，努力尋求降低成本的途徑。

第二，由運(yùn)營部門來統(tǒng)籌目標(biāo)成本控制，及實(shí)際發(fā)生成本的有效監(jiān)督。

一方面，所有與項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)的直接成本支出（不含貸款利息）必須經(jīng)運(yùn)營部審核，管理費(fèi)用及貸款利息支出必須經(jīng)財(cái)務(wù)部審核。天津公司的銷售費(fèi)用支出必須經(jīng)過集團(tuán)運(yùn)營中心審核，異地公司的銷售費(fèi)用支出必須經(jīng)過公司運(yùn)營審核。

另一方面，項(xiàng)目開發(fā)過程中，項(xiàng)目公司運(yùn)營部人員持續(xù)參與各階段活動，統(tǒng)計(jì)分析項(xiàng)目成本變化，及時發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對項(xiàng)目成本的有效控制。

第三，對于已經(jīng)市場化、社會化的設(shè)計(jì)費(fèi)用，研發(fā)部門必須嚴(yán)格控制，確保設(shè)計(jì)費(fèi)支出標(biāo)準(zhǔn)不高于市場平均水平。

第四，成本動態(tài)控制上，項(xiàng)目公司運(yùn)營部必須參與和控制所有影響項(xiàng)目成本的業(yè)務(wù)活動，包括但不限于設(shè)計(jì)方案優(yōu)化、業(yè)務(wù)分包（招投標(biāo)）、材料設(shè)備采購比價和限價、合同簽訂、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證、合同付款等。項(xiàng)目公司運(yùn)營部負(fù)責(zé)建立動態(tài)成本臺賬（包括合同臺帳、設(shè)計(jì)變更臺帳和現(xiàn)場簽證臺帳），項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)建立管理費(fèi)用支出及貸款利息成本臺賬，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部建立天津公司銷售費(fèi)用臺帳，登記、審核實(shí)際發(fā)生成本是否在成本控制指標(biāo)規(guī)定范圍內(nèi)。

第五，項(xiàng)目成本一旦超支，則相應(yīng)進(jìn)行以下處理及調(diào)整：不使用不可預(yù)見費(fèi)，擬采取降低成本措施補(bǔ)救，由公司總經(jīng)理審批；擬使用不可預(yù)見費(fèi)彌補(bǔ)，調(diào)整細(xì)項(xiàng)成本，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部審核后由運(yùn)營中心總經(jīng)理、集團(tuán)主管副總裁審批；需要突破項(xiàng)目目標(biāo)成本時，必須經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營中心管理部及運(yùn)營中心總經(jīng)理審核后，報(bào)集團(tuán)主管副總裁、集團(tuán)總裁審批。

第六，項(xiàng)目公司在完成《成本差異分析表》的同時，應(yīng)提出上月成本核算意見，以供進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析使用。其主要內(nèi)容應(yīng)包括：直接成本和非直接成本上月的總體變動情況（超支或節(jié)?。┘摆?勢判斷；直接成本和非直接成本在上月發(fā)生較大變動（超支或節(jié)?。┑某杀炯?xì)項(xiàng)的變動情況及趨勢判斷；實(shí)際發(fā)生成本與成本指標(biāo)的比較和說明及控制成本的建議。第七，經(jīng)營情況分析的主要內(nèi)容：

融創(chuàng)項(xiàng)目公司運(yùn)營部對預(yù)算外工程成本增減情況分析，包括變更設(shè)計(jì)、現(xiàn)場簽證、材料差異調(diào)整、工程補(bǔ)充協(xié)議、甲供材料價格變動等方面的控制情況。

項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)計(jì)核算期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用和貸款利息，比較與月度計(jì)劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因。

異地公司運(yùn)營部統(tǒng)計(jì)核算期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的銷售費(fèi)用，比較與月度計(jì)劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因，集團(tuán)運(yùn)營中心銷售管理部統(tǒng)計(jì)天津公司核算期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的銷售費(fèi)用，比較與月度成本計(jì)劃的節(jié)超情況并分析節(jié)超原因。

第八，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中發(fā)生了原先預(yù)見不到的事項(xiàng)或者因管理不善，導(dǎo)致成本細(xì)項(xiàng)即將發(fā)生或很可能發(fā)生超出目標(biāo)成本時，由預(yù)警人向項(xiàng)目公司總經(jīng)理發(fā)出警訊，進(jìn)行成本預(yù)警。不可預(yù)見的事項(xiàng)范圍：

發(fā)生工程事故或其他經(jīng)營活動中的事故；發(fā)生法律訴訟；因經(jīng)濟(jì)合同的對方不履行合同或與我方在履行合同中有糾紛；因政府或其他單位突然以行政手段（如制定法規(guī)、政策）調(diào)整收費(fèi)、稅率、利率標(biāo)準(zhǔn)；發(fā)生原先未預(yù)見的情況而增加了經(jīng)濟(jì)合同的補(bǔ)充協(xié) 6 議、對外承擔(dān)新的責(zé)任；出現(xiàn)了未計(jì)劃的對外捐贈；目標(biāo)成本預(yù)測時不準(zhǔn)確；發(fā)生重大設(shè)計(jì)變更；其他經(jīng)營過程出現(xiàn)的意外情況。此外還有管理不善的情況，如作業(yè)現(xiàn)場管理松懈，導(dǎo)致物料被盜或被搶；計(jì)算不精發(fā)生多余采購物資；為無效勞動支付了勞動報(bào)酬；工作質(zhì)量低劣引起的返工開支；使用過程中的浪費(fèi)；非必需的計(jì)劃外開支；未能以市場最合理的價格購物或價與質(zhì)不匹配；工期拖延造成的費(fèi)用增加；其他管理不嚴(yán)的情況。

第九，規(guī)定了目標(biāo)成本調(diào)整的范圍。因經(jīng)營計(jì)劃調(diào)整引起成本細(xì)項(xiàng)的目標(biāo)成本的增加或減少，如：

由于市場因素或公司主動調(diào)整競爭策略、項(xiàng)目產(chǎn)品定位發(fā)生變化而引起增減；

調(diào)整銷售計(jì)劃而使廣告費(fèi)、樣板房、代理費(fèi)等發(fā)生增減； 貸款額度調(diào)整導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增減；

發(fā)生機(jī)構(gòu)重組、公司合并、產(chǎn)業(yè)調(diào)整引起增減。

第十，目標(biāo)成本調(diào)整由項(xiàng)目公司運(yùn)營部組織，與總經(jīng)理確定處理，一般情況下，可以選擇以下三種方式：

一是不使用不可預(yù)見費(fèi)，采取有效措施在成本細(xì)項(xiàng)內(nèi)調(diào)整或消化，由公司總經(jīng)理審批。

二是使用不可預(yù)見費(fèi)調(diào)整目標(biāo)成本，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部審核，由運(yùn)營中心總經(jīng)理、主管副總裁審批；

三是不可預(yù)見費(fèi)已用完，或?qū)⒉豢深A(yù)見費(fèi)留做它用而不能在不可預(yù)見費(fèi)內(nèi)調(diào)整時，即意味著項(xiàng)目目標(biāo)成本將被突破，此時應(yīng)編制 項(xiàng)目目標(biāo)成本調(diào)整的專題報(bào)告，報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部備案，經(jīng)運(yùn)營中心總經(jīng)理審核后，呈集團(tuán)主管副總裁、集團(tuán)總裁審批。

二、漸進(jìn)明細(xì)的設(shè)計(jì)階段管控

融創(chuàng)的設(shè)計(jì)管理本著“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，做到“適用經(jīng)濟(jì)、安全美觀、防災(zāi)抗災(zāi)、環(huán)境協(xié)調(diào)”。

部門歸口上，天津地區(qū)項(xiàng)目由研發(fā)中心設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)完成規(guī)劃、方案及擴(kuò)初階段的設(shè)計(jì)管理工作，施工圖部分的設(shè)計(jì)組織由天津地區(qū)各項(xiàng)目公司研展部負(fù)責(zé)管理完成。規(guī)劃、方案及擴(kuò)初階段的設(shè)計(jì)成果經(jīng)方案評審委員會評審?fù)ㄟ^后即移交項(xiàng)目公司研展部，并填報(bào)《方案成果移交施工圖交接單》，由項(xiàng)目公司研展部配合項(xiàng)目公司開發(fā)部進(jìn)行報(bào)建工作，并完成施工圖組織設(shè)計(jì)，研發(fā)中心設(shè)計(jì)部提供相關(guān)設(shè)計(jì)技術(shù)支持。

設(shè)計(jì)進(jìn)度上，必須嚴(yán)格按照研發(fā)中心時間計(jì)劃執(zhí)行，保證工程、營銷的時間要求。如有重大變動，必須報(bào)集團(tuán)研發(fā)中心備案。設(shè)計(jì)委托上，項(xiàng)目公司研展部須將項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算及各階段設(shè)計(jì)費(fèi)構(gòu)成（規(guī)劃、方案、擴(kuò)初、施工圖階段等，含景觀設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)部份）上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心審批，經(jīng)集團(tuán)運(yùn)營中心審批通過后方可簽訂委托設(shè)計(jì)合同。

方案設(shè)計(jì)上，研發(fā)中心對于項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)以及建筑的單體設(shè)計(jì)方案的審核，對于重要公共區(qū)間、部位的建筑效 果、裝飾效果進(jìn)行監(jiān)督、把控。對于天津本地項(xiàng)目，負(fù)責(zé)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀以及重要建筑的單體的方案設(shè)計(jì)，對于重要公共區(qū)間、部位的建筑效果、裝飾效果進(jìn)行監(jiān)督、把控。

單項(xiàng)工程設(shè)計(jì)審核上，影響營銷的樣板房、售樓處、示范單位，必須由項(xiàng)目公司研展部組織方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行匯報(bào)，并由項(xiàng)目公司的策劃、銷售、工程、運(yùn)營等部門及項(xiàng)目公司總經(jīng)理進(jìn)行評審、會簽，最終方案以及評審意見以書面形式上報(bào)研發(fā)中心審批，二個工作日內(nèi)反饋意見；其他單項(xiàng)工程，如住宅大堂、電梯廳等裝修設(shè)計(jì)由項(xiàng)目公司研展部組織本部門專業(yè)人員、運(yùn)營部、銷售部、工程部等相關(guān)人員進(jìn)行審核，審核結(jié)果以書面形式進(jìn)行記錄，并由相關(guān)部門存檔備案，上報(bào)研發(fā)中心備案，2個工作日內(nèi)反饋意見。

設(shè)計(jì)及施工交樓標(biāo)準(zhǔn)上，項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)經(jīng)審批最終完成后，住宅、會所、住宅大堂、電梯間、走道等重點(diǎn)部位的施工圖設(shè)計(jì)與施工交樓標(biāo)準(zhǔn)，首先由項(xiàng)目公司研展部初步制定，并牽頭組織項(xiàng)目公司相關(guān)部門進(jìn)行初步評審，形成初步評審決議后報(bào)集團(tuán)研發(fā)中心，研發(fā)中心在接收審批申請后組織相關(guān)部門進(jìn)行最終審批，3個工作日內(nèi)給予回復(fù)意見。

交樓標(biāo)準(zhǔn)審批由集團(tuán)研發(fā)中心、項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)運(yùn)營中心組成方案評審小組。運(yùn)營中心審核方案是否符合國家規(guī)范，選用材料是否超出成本預(yù)算，并有權(quán)建議設(shè)計(jì)人員使用集團(tuán)采購中標(biāo)產(chǎn)品；研發(fā)中心審核方案是否滿足市場及客戶需求，最后形成審批 意見。項(xiàng)目公司研展部依據(jù)集團(tuán)審批意見形成最終設(shè)計(jì)與施工交樓標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)研發(fā)中心確認(rèn)備案。

初步設(shè)計(jì)上，所有大型項(xiàng)目工程，如大型商業(yè)設(shè)施、寫字樓、星級酒店等各類大型公建），必須進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，初步設(shè)計(jì)深度應(yīng)符合地方設(shè)計(jì)文件編制深度；住宅設(shè)計(jì)原則上也須進(jìn)行建筑初步設(shè)計(jì)。如由于其他因素，項(xiàng)目公司決定不做初步設(shè)計(jì)，需向研發(fā)中心提交情況說明，核準(zhǔn)后方可直接進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段。

報(bào)建圖上，報(bào)建后如政府部門提出修改，按如下程序管理： 修改對公司利益損失不大的（五十萬元以內(nèi)），項(xiàng)目公司開發(fā)部必須送主管領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，方可委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。

修改對公司利益損失較大的（如容積率、層數(shù)降低或五十萬元以上），由項(xiàng)目公司提交研發(fā)中心審核后，集團(tuán)相關(guān)部門會簽，方可委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。修改完成后重新報(bào)研發(fā)中心及集團(tuán)相關(guān)部門審批通過，五個工作日內(nèi)反饋意見后，再進(jìn)行報(bào)建。經(jīng)政府部門批復(fù)的報(bào)建圖及文件，由項(xiàng)目公司及時歸檔。

施工圖上，設(shè)計(jì)單位完成的施工圖，必須符合施工圖的深度要求。專業(yè)配套圖紙的設(shè)計(jì)（如：綜合管網(wǎng)）的設(shè)計(jì)由項(xiàng)目公司開發(fā)部全部完成，項(xiàng)目公司研展部配合并提供相應(yīng)技術(shù)支持；鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、欄桿等分項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)應(yīng)由設(shè)計(jì)單位統(tǒng)一完成，設(shè)計(jì)單位 10 作為設(shè)計(jì)主負(fù)責(zé)人的原則不變，一般不進(jìn)行設(shè)計(jì)分包。如必須進(jìn)行分項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)分包也由設(shè)計(jì)單位牽頭并最終負(fù)責(zé)。設(shè)計(jì)質(zhì)量把控上，首先，方案設(shè)計(jì)的安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性及設(shè)計(jì)效果和圖紙出圖質(zhì)量，是設(shè)計(jì)質(zhì)量的主要管理內(nèi)容；其次，方案設(shè)計(jì)應(yīng)以其安全性第一，其合理性、經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計(jì)效果應(yīng)以其具有的商業(yè)價值衡量，以為公司創(chuàng)造最大價值為目標(biāo)；再次，出圖質(zhì)量應(yīng)保證其設(shè)計(jì)深度符合要求，減少專業(yè)矛盾，避免設(shè)計(jì)錯誤，杜絕設(shè)計(jì)事故。

設(shè)計(jì)變更管理上，施工圖紙的設(shè)計(jì)變更需由項(xiàng)目公司上報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心審批，一般設(shè)計(jì)變更一個工作日反饋意見，重大設(shè)計(jì)變更五個工作日內(nèi)反饋意見。關(guān)于設(shè)計(jì)變更和工程簽證，后面有詳細(xì)闡述。

樣板房施工完成后，必須由項(xiàng)目公司研展部組織營銷部、工程部門進(jìn)行評審，其工程質(zhì)量、設(shè)計(jì)效果滿足要求后，方可進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后交給項(xiàng)目公司或營銷部門管理。

三、巨細(xì)靡遺的設(shè)計(jì)變更與工程簽證

由于設(shè)計(jì)變更和工程簽證而調(diào)整的工程造價占整個單位工程竣工結(jié)算的比例較高，設(shè)計(jì)變更、工程簽證是施工圖內(nèi)容的完善和補(bǔ)充，也是承包商的主要索賠手段，設(shè)計(jì)變更、工程簽證對工程安全度、使用功能、外觀造型、付款、造價等均會產(chǎn)生直接影響。為保障工程的順暢進(jìn)行，達(dá)到工程的進(jìn)度、質(zhì)量、成本目標(biāo)，融 11 創(chuàng)將設(shè)計(jì)變更和工程簽證的強(qiáng)化管理作為從集團(tuán)到項(xiàng)目公司的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，可謂巨細(xì)靡遺。

設(shè)計(jì)變更一般包括由原設(shè)計(jì)單位出具的設(shè)計(jì)變更通知單和由施工單位征得由原設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更聯(lián)絡(luò)單兩種。1.融創(chuàng)設(shè)計(jì)變更與工程簽證管控原則

工程簽證主要是指施工企業(yè)就施工圖紙、設(shè)計(jì)變更所確定的工程內(nèi)容以外，施工圖預(yù)算或預(yù)算定額取費(fèi)中未含有而施工中又實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的施工內(nèi)容所辦理的簽證，如由于施工條件的變化或無法遇見的情況所引起工程量的變化。

融創(chuàng)在設(shè)計(jì)變更和工程簽證方面的管控主要有如下幾個方面： 所有設(shè)計(jì)變更、工程簽證在于其必要性由提出部門說明；設(shè)計(jì)變更、工程簽證相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)變更，分別由甲方或承包商（供貨商）作出有效證明；

所有設(shè)計(jì)變更、工程簽證的經(jīng)濟(jì)否決權(quán)在集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部，所有設(shè)計(jì)變更簽發(fā)權(quán)在集團(tuán)運(yùn)營中心工程管理部；工程簽證的簽發(fā)權(quán)按變更金額分別由項(xiàng)目公司總經(jīng)理及集團(tuán)公司簽發(fā)。工程開工前，項(xiàng)目公司（包括集團(tuán)運(yùn)營中心工程管理部、運(yùn)營中心成本管理部、研發(fā)中心、銷售、物業(yè)）、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司與承包商（供貨商）

雙方專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)認(rèn)真審閱施工圖紙，進(jìn)行圖紙會審和交底，減少設(shè)計(jì)修改和圖紙補(bǔ)充，降低因設(shè)計(jì)變更和工程簽證而增加的工程造價。所有的設(shè)計(jì)變更（含工程簽證），必須由項(xiàng)目公司工程部所有專業(yè)工程師、研展部建筑師會審并簽字，確保所有的變更（含簽證）的連鎖變更（簽證）一次性完成，必須避免某專業(yè)變更帶動的其他專業(yè)變更不同步，反復(fù)變更及返工。

所有變更或簽證的每一單（以后稱單項(xiàng)），均指有此項(xiàng)變更或簽證所包含的所有需涉及到的全部工程，非指某單位工程。2.設(shè)計(jì)變更的變更程序

首先，因設(shè)計(jì)單位認(rèn)為施工圖設(shè)計(jì)不合理，設(shè)計(jì)單位要求變更的，由設(shè)計(jì)單位填寫《工程設(shè)計(jì)變更通知單》，經(jīng)運(yùn)營中心成本管理部進(jìn)行經(jīng)濟(jì)變更可行性認(rèn)定、運(yùn)營中心工程管理部批準(zhǔn)后作為技術(shù)文件實(shí)施，其設(shè)計(jì)變更損失按設(shè)計(jì)合同規(guī)定處理。對于不涉及經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)變更及洽商，要注明技術(shù)洽商字樣；

其次，因項(xiàng)目公司研展、工程、銷售、商業(yè)、物業(yè)等部門及領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為原設(shè)計(jì)不合理，認(rèn)為有必要變更的，首先經(jīng)項(xiàng)目公司工程部所有專業(yè)會簽、確定所有專業(yè)的連鎖變更均完成后，然后進(jìn)行項(xiàng)目公司各部門內(nèi)部會簽，最后經(jīng)項(xiàng)目總經(jīng)理審批；項(xiàng)目公司審批后的變更文件須報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心，由成本管理部進(jìn)行經(jīng)濟(jì)變更可行性認(rèn)定后，工程管理部通知項(xiàng)目公司進(jìn)行設(shè)計(jì)變更； 再次，因施工單位認(rèn)為原設(shè)計(jì)不合理（如施工難度大，成本高等），施工單位提出《工程變更申請》，并說明工程量及價格，變更內(nèi)容、原因，由項(xiàng)目工程部初審、經(jīng)項(xiàng)目公司相關(guān)部門審核變更費(fèi)用，項(xiàng)目總經(jīng)理審批；項(xiàng)目公司審批后的變更文件須報(bào)集團(tuán)運(yùn)營 中心，經(jīng)運(yùn)營中心工程管理部、成本管理部、研發(fā)中心研究，進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)變更可行性認(rèn)定確認(rèn)后，按以下程序處理： 不影響使用功能、設(shè)計(jì)效果及結(jié)構(gòu)安全的，由運(yùn)營中心工程管理部在《工程變更申請》表中直接簽章，項(xiàng)目公司按工程技術(shù)文件處置；影響使用功能、設(shè)計(jì)效果及結(jié)構(gòu)安全的，由工程管理中心簽署意見，項(xiàng)目公司通知設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。

此外，所有的設(shè)計(jì)變更必須寫明產(chǎn)生的原因、變更內(nèi)容、技術(shù)要求，能用圖示的必須用圖示說明，文字及圖示均要表達(dá)清楚，以達(dá)到設(shè)計(jì)變更及工程簽證的準(zhǔn)確性，并由項(xiàng)目公司工程部統(tǒng)一編號下發(fā)。所有的設(shè)計(jì)變更均采用電腦打印，但不得打印姓名，姓名部分必須由本人親自簽字。3.工程簽證簽發(fā)原則

首先，嚴(yán)格現(xiàn)場經(jīng)費(fèi)簽證。凡涉及經(jīng)濟(jì)費(fèi)用支出的停工、窩工、用工簽證、機(jī)械臺班簽證等，由項(xiàng)目公司現(xiàn)場工程師認(rèn)真核實(shí)、工程副總經(jīng)理審定后簽證，并注明原因、背景、時間、部位等。例如：由于業(yè)主或別的非施工單位的原因造成機(jī)械臺班窩工，我司只承擔(dān)租賃費(fèi)或攤銷費(fèi)而不是機(jī)械臺班費(fèi)。

其次，應(yīng)在合同中約定的，不能以簽證形式出現(xiàn)。例如：人工浮動工資、議價項(xiàng)目、材料價格等；合同中沒約定的，應(yīng)以補(bǔ)充協(xié)議的形式約定。項(xiàng)目公司現(xiàn)場工程師不能以工程簽證的形式取代。

再次，已在投標(biāo)報(bào)價方案中明確的、或在施工組織方案中審批的內(nèi)容，不能做簽證處理。例如：臨設(shè)的布局、塔吊數(shù)量、挖土方式、鋼筋搭接方式等，已在投標(biāo)方案中明確、在施工組織方案中嚴(yán)格審查，不再做工程簽證處理。

此外，工程簽證單必需采用打字文件并即時統(tǒng)一編號報(bào)審，以避免重復(fù)簽證和添加涂改等現(xiàn)象。材料價格的確認(rèn)要注明采購價還是預(yù)算價，以避免采購保管費(fèi)重復(fù)計(jì)取。4.設(shè)計(jì)變更、工程簽證的經(jīng)濟(jì)處置 設(shè)計(jì)變更經(jīng)濟(jì)處置程序如下：

單項(xiàng)變更損失（含返工）在5萬元以內(nèi)（含5萬元）的，由運(yùn)營中心工程管理部確認(rèn)是否變更；

單項(xiàng)變更損失（含返工）在30萬元以內(nèi)（含30萬元）的，由工程總監(jiān)確定是否變更，送集團(tuán)運(yùn)營中心成本管理部備案； 單項(xiàng)變更損失（含返工）在30萬元以上的，報(bào)集團(tuán)公司批準(zhǔn)后方可變更。

工程簽證經(jīng)濟(jì)處置程序如下：

單項(xiàng)簽證工程造價在5萬元（含5萬元）以內(nèi)的，由項(xiàng)目工程部填寫《工程通知單》，項(xiàng)目運(yùn)營部核價后，報(bào)項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批同意后施工，送運(yùn)營中心備案。

單項(xiàng)簽證工程造價在5萬元～30萬元（含30萬元）的，項(xiàng)目運(yùn)營部核價、項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核同意，報(bào)運(yùn)營中心成本管理部核價、工程管理部批準(zhǔn)后，方可安排施工。單項(xiàng)簽證工程造價在30萬元以上的，經(jīng)項(xiàng)目公司總經(jīng)理同意、運(yùn)營中心總經(jīng)理批準(zhǔn)并集團(tuán)總裁批準(zhǔn)后，方可安排施工。對于處理緊急情況和搶險、救災(zāi)，項(xiàng)目公司可突破5萬元的限制，但須事中（事后）補(bǔ)辦相應(yīng)審批手續(xù)。5.設(shè)計(jì)變更、工程簽證審核簽發(fā)時限

一般的設(shè)計(jì)變更、工程簽證應(yīng)在提交之日起5日內(nèi)審核簽字下發(fā)（其中包括經(jīng)濟(jì)變更認(rèn)定）。

對于事關(guān)工程進(jìn)度須加急辦理的洽商，由承辦部門注明，運(yùn)營中心工程管理部負(fù)責(zé)在標(biāo)定時間內(nèi)審核簽發(fā)。

對于重大設(shè)計(jì)變更，將根據(jù)進(jìn)度確定下發(fā)時間，一般控制在15日內(nèi)（其中包括經(jīng)濟(jì)變更認(rèn)定）。6.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更和工程簽證的管理措施

首先，嚴(yán)格遵循企業(yè)的管理制度。各級領(lǐng)導(dǎo)、施工技術(shù)、予結(jié)算等有關(guān)人員的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)必須明確，只有責(zé)權(quán)利明確了，才能規(guī)范各級工程管理人員在設(shè)計(jì)變更和工程簽證的管理行為，提高其履行職責(zé)的積極性。

其次，建立合同交底制度。讓每一個參與項(xiàng)目管理的人了解合同，并做好合同交底記錄，必要時將合同復(fù)印件分發(fā)給有關(guān)人員，使大家對合同的內(nèi)容做到全面了解、心中有數(shù)，劃清甲乙雙方的經(jīng)濟(jì)技術(shù)責(zé)任，便于實(shí)際工作中運(yùn)用。

再次，嚴(yán)格區(qū)分設(shè)計(jì)變更和工程簽證。根據(jù)我國的現(xiàn)行規(guī)定，設(shè)計(jì)變更與工程簽證是有嚴(yán)格的區(qū)別和劃分的。屬于設(shè)計(jì)變更范疇 的就應(yīng)該設(shè)計(jì)單位下發(fā)設(shè)計(jì)變更通知單，所發(fā)生的費(fèi)用按設(shè)計(jì)變更處理。屬于工程簽證的由現(xiàn)場工程管理工程師簽發(fā)，所發(fā)生費(fèi)用按發(fā)生原因處理。

第四，提高責(zé)任心和業(yè)務(wù)水平，嚴(yán)把設(shè)計(jì)變更和工程簽證關(guān)。有關(guān)人員每接受一項(xiàng)工程時，首先要對施工圖及合同等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行認(rèn)真學(xué)習(xí)和了解，其次要經(jīng)常深人施工現(xiàn)場，了解施工中的異常情況或施工工藝的變動對工程造價的影響。

最后，加強(qiáng)獎懲管理，對在設(shè)計(jì)變更的審核及實(shí)施過程中，發(fā)現(xiàn)問題并妥善解決的人員，按企業(yè)的相關(guān)規(guī)定予以獎勵；對工作不負(fù)責(zé)任、設(shè)計(jì)審查不力、簽證事實(shí)不符、造成企業(yè)損失的管理人員，將嚴(yán)厲追究其責(zé)任；造成企業(yè)重大損失的將追究其刑事責(zé)任。

四、營銷——要效率，也要控費(fèi)用

首先了解一下融創(chuàng)的銷售費(fèi)用組成，以明確口徑，如下圖：

融創(chuàng)的費(fèi)用預(yù)算編制及評審小組架構(gòu)如下圖：

1.費(fèi)用預(yù)算編制步驟

首先，集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)該集團(tuán)項(xiàng)目銷售費(fèi)用總指標(biāo)，銷售費(fèi)用總指標(biāo)是指銷售費(fèi)用占項(xiàng)目銷售收入的百分比；

其次，集團(tuán)運(yùn)營中心通過招標(biāo)等方式，確定天津地區(qū)各類單項(xiàng)銷售費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以供項(xiàng)目公司編制預(yù)算方案、費(fèi)用結(jié)算之用；異地項(xiàng)目公司運(yùn)營部確定所在地各類單項(xiàng)銷售費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)；

再次，項(xiàng)目公司根據(jù)運(yùn)營中心確定的銷售費(fèi)用指標(biāo)，并根據(jù)各類單項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，每年一月中旬前擬定銷售費(fèi)用預(yù)算，報(bào)集團(tuán)備案；

此外，同一季度三個月的銷售費(fèi)用可相互挪用，但須做好整季度的費(fèi)用計(jì)劃工作，同一年內(nèi)上一季度節(jié)省的銷售費(fèi)用可結(jié)轉(zhuǎn)至下一季度使用。2.預(yù)算編制 首先，運(yùn)營中心、財(cái)務(wù)中心對項(xiàng)目公司擬定的預(yù)算方案進(jìn)行會審，并提出相應(yīng)的建議措施；

其次，項(xiàng)目公司根據(jù)建議對原方案作出調(diào)整；

再次，經(jīng)調(diào)整后的預(yù)算方案由運(yùn)營中心及項(xiàng)目公司再次組織預(yù)算評審小組對新方案進(jìn)行二次會審，最終決定預(yù)算方案； 最后，預(yù)算方案確定后，項(xiàng)目公司與集團(tuán)簽訂《全年銷售費(fèi)用計(jì)劃責(zé)任書》，作為考核項(xiàng)目公司的依據(jù)。預(yù)算表頭如下圖：

3.月度預(yù)算編制

首先，預(yù)算單位根據(jù)預(yù)算計(jì)劃，于每月20日之前擬定下一個月的預(yù)算計(jì)劃；

其次，天津項(xiàng)目公司每月20日將擬定的月度預(yù)算計(jì)劃報(bào)送運(yùn)營中心會簽；異地項(xiàng)目公司截止在每季度最后 5 天之前向運(yùn)營中心上報(bào)下季度費(fèi)用計(jì)劃，運(yùn)營中心每季度前5天審計(jì)異地項(xiàng)目上季度費(fèi)用使用情況。

再次，天津項(xiàng)目公司編制的月度預(yù)算計(jì)劃經(jīng)運(yùn)營中心及項(xiàng)目總經(jīng)理會簽后，報(bào)主管副總裁審閱；天津項(xiàng)目公司計(jì)劃經(jīng)主管副總裁審閱后返回預(yù)算單位。

月度預(yù)算方案實(shí)施流程如下：

此外，預(yù)算單位根據(jù)月度預(yù)算方案，確定近期即將開展的銷售推廣項(xiàng)目，即立項(xiàng)，并針對每一個立項(xiàng)制定具體的實(shí)施方案。銷售費(fèi)用立項(xiàng)的具體內(nèi)容主要分如下幾類：

計(jì)劃類：主要是指媒體廣告投放計(jì)劃，如：報(bào)紙、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)等廣告投放計(jì)劃。

合同類：開展促銷活動、制作、印刷宣傳物料等所需簽訂各類合同。

說明類：是指無須以計(jì)劃或合同形式操作的立項(xiàng)。審批時間的規(guī)定上：

計(jì)劃類立項(xiàng)，經(jīng)辦單位須于每月 20 日前制定月度費(fèi)用計(jì)劃，其中包含下月的媒介投放計(jì)劃，并送至運(yùn)營中心，經(jīng)運(yùn)營中心會簽后報(bào)主管副總裁審閱。

合同類、說明類立項(xiàng)，待月度計(jì)劃審批通過后，則根據(jù)具體時間要求開展工作，原則上不允許在合同、說明通過審批之前發(fā)生業(yè)務(wù)。

計(jì)劃類立項(xiàng)按上述程序會簽后，根據(jù)會簽意見落實(shí)；合同類、說明類，經(jīng)上述程序會簽，按會簽意見執(zhí)行。

結(jié)算上，計(jì)劃類費(fèi)用結(jié)算按樣報(bào)或播出證明憑實(shí)結(jié)算有關(guān)款項(xiàng)；合同類、說明類費(fèi)用結(jié)算：則根據(jù)《驗(yàn)收制度》驗(yàn)收，按合同條款如實(shí)結(jié)算款項(xiàng)。4.預(yù)算方案調(diào)整與執(zhí)行監(jiān)督 預(yù)算方案調(diào)整的操作流程如下圖：

在具體的操作規(guī)定上，首先，預(yù)算單位在預(yù)算執(zhí)行過程中根據(jù)實(shí)際需要提出預(yù)算方案調(diào)整，或運(yùn)營中心、財(cái)務(wù)中心、項(xiàng)目公司運(yùn)營部、財(cái)務(wù)部等有關(guān)單位在監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行時提出修改建議； 其次，評審小組對預(yù)算調(diào)整方案或建議進(jìn)行會審，會審?fù)ㄟ^后預(yù)算單位調(diào)整原方案，并按調(diào)整后方案執(zhí)行。

預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督方面，各財(cái)務(wù)部門及費(fèi)用使用單位應(yīng)分別設(shè)立預(yù)算監(jiān)控臺帳如：《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》（如下），用于掌握預(yù)算執(zhí)行情況、使用進(jìn)度。

每月1~2日費(fèi)用使用單位（項(xiàng)目策劃部）將上月《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》報(bào)所在單位的財(cái)務(wù)復(fù)核，每月 3 日各單位財(cái)務(wù)部門將復(fù)核無誤的《預(yù)算執(zhí)行情況登記表》報(bào)運(yùn)營中心，抄報(bào)財(cái)務(wù)中心，每月 5 日運(yùn)營中心將編制好的《預(yù)算執(zhí)行情況匯總表》報(bào)主管運(yùn)營副總裁。

每月費(fèi)用統(tǒng)計(jì)區(qū)間為：每月1日至月末最后一天，由運(yùn)營中心、財(cái)務(wù)中心聯(lián)合對各預(yù)算單位的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行審計(jì)，并根據(jù)實(shí)際需要對預(yù)算進(jìn)行調(diào)整；

預(yù)算制訂后，要求每季度費(fèi)用支出不超出預(yù)算，上月余額可結(jié)轉(zhuǎn)下月使用，各類別可相互挪動，但不可挪作銷售費(fèi)用以外的用途。5.預(yù)算編制考核

預(yù)算單位必須于每年12月10日前將下預(yù)算方案報(bào)評審小組，評審小組必須及時組織會審，并在12月20日前完成各預(yù)算單位的初審工作，12月31日前完成二次會審，1 月份簽訂《預(yù)算責(zé)任書》；

預(yù)算單位收到已經(jīng)批復(fù)的預(yù)算方案后，1 個工作日內(nèi)將預(yù)算方案復(fù)印件送項(xiàng)目公司及地區(qū)公司財(cái)務(wù)部備案；

對于未能按規(guī)定時間擬定、報(bào)送、會簽預(yù)算方案的單位或部門，每延遲一天，扣罰單位或部門責(zé)任人當(dāng)月獎金的 5%，超過三天，且無正當(dāng)理由的，扣罰責(zé)任人全月獎金。

銷售費(fèi)用預(yù)算列入年終獎金考核內(nèi)容，按預(yù)算完成情況進(jìn)行考核，節(jié)約有獎，超支懲罰，具體在后面有詳述。6.銷售費(fèi)用獎勵與處罰

在銷售收入、銷售率、目標(biāo)實(shí)收均價三項(xiàng)指標(biāo)都達(dá)標(biāo)的情況下，可獲得營銷費(fèi)用節(jié)約獎勵：

獎勵以獎金形式發(fā)放，作為集團(tuán)已有獎金制度的補(bǔ)充； 獎金來源為每年在完成任務(wù)情況下節(jié)省的銷售費(fèi)用，獎金總額提取比例為該所節(jié)省銷售費(fèi)用的10％；

獎金與年終獎一起發(fā)放，各公司將發(fā)放情況報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心和人力資源部備案。處罰分季度和： 季度考核上：

超出部分≤季度預(yù)算 10％，扣發(fā)考核對象當(dāng)季度最后一月 50％效績工資；

季度預(yù)算 10％<超出部分≤季度銷售費(fèi)用預(yù)算 30％，扣發(fā)考核對象當(dāng)季度最后一月 100％效績工資；

季度預(yù)算 30％<超出部分≤季度預(yù)算 50％，扣發(fā)考核對象當(dāng)季度最后一月全部工資。考核上： 超出部分≤預(yù)算的 10％，扣發(fā)考核對象 10％年終獎； 預(yù)算 10％<超出部分≤預(yù)算 30％，扣發(fā)考核對象 30％年終獎；

預(yù)算 30％<超出部分≤預(yù)算 50％，扣發(fā)考核對象 50％年終獎。

五、融創(chuàng)的工程結(jié)算審核與管理

項(xiàng)目公司合同履行完畢并驗(yàn)收合格后，合同主辦部門向承包單位發(fā)放結(jié)算通知書；承包單位收到通知后在約定時間內(nèi)向主辦部門提報(bào)竣工結(jié)算書及相關(guān)結(jié)算資料；主辦部門將以下相關(guān)資料匯總后，填報(bào)結(jié)算申請單：

合同工期的完成情況；工程質(zhì)量情況判斷；現(xiàn)場簽證單、技術(shù)核定單和設(shè)計(jì)變更臺帳的比較核對；設(shè)備、材料數(shù)量統(tǒng)計(jì)；工程款支付情況的確認(rèn)；業(yè)主索賠資料的整理統(tǒng)計(jì)；業(yè)主索賠資料包括但不限于減帳指示、信函、備忘錄、聲明等；索賠類別包括減帳、漏做工程、質(zhì)量不合格工程、拖期、擾民、鬧事、員工停工、不配合工作、不協(xié)調(diào)、偷工減料、代替品…… 及竣工圖紙的審核確認(rèn)。

主辦部門將核查完畢的結(jié)算資料及核查結(jié)果連同承包單位提交的結(jié)算書，提交運(yùn)營部，運(yùn)營部根據(jù)結(jié)算資料，編制結(jié)算書。結(jié)算資料至少應(yīng)該包括以下內(nèi)容：招投標(biāo)文件有關(guān)資料；工程施工總、分包合同、補(bǔ)充合同或施工協(xié)議書；工程竣工全套圖紙（土建、安裝等）；設(shè)計(jì)變更圖紙、設(shè)計(jì)變更簽證單、技術(shù)核定單、圖紙會審交底紀(jì)要；施工組織設(shè)計(jì)；施工過程中雙方簽證資料（甲方認(rèn)可的）；地質(zhì)勘探報(bào)告；工程預(yù)（結(jié)）算書（加蓋編制單位公章、預(yù)算員簽章）；甲供料、甲控材清單；主要材料分析表；主要材料差價證明材料；施工形象進(jìn)度月報(bào)表；其他。運(yùn)營部預(yù)算工程師根據(jù)編制的結(jié)算書對承包單位的結(jié)算進(jìn)行核定，并確定結(jié)算價款報(bào)部 門負(fù)責(zé)人審核；運(yùn)營部負(fù)責(zé)人簽署審核意見后，將結(jié)算書及結(jié)算資料一并報(bào)公司總經(jīng)理審批；結(jié)算書經(jīng)公司總經(jīng)理審批后報(bào)集團(tuán)運(yùn)營中心審核；異地公司結(jié)算書及相關(guān)資料一般情況通過快遞方式報(bào)送集團(tuán)運(yùn)營中心，特殊情況另議。

審查項(xiàng)目公司結(jié)算流程執(zhí)行情況及結(jié)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，對于工程量計(jì)算誤差超過1.5%，材料、設(shè)備及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高于市場平均水平的結(jié)算，有權(quán)要求項(xiàng)目公司重新結(jié)算。

經(jīng)運(yùn)營中心審核后的結(jié)算，滿足如下額度的要報(bào)運(yùn)營中心總經(jīng)理審批：

銷售費(fèi)用中與工程相關(guān)的，如售樓處及樣板間建安工程、現(xiàn)場圍檔、裝修工程、鋼結(jié)構(gòu)工程）結(jié)算金額在50萬元以上的，經(jīng)運(yùn)營中心審核后，報(bào)運(yùn)營中心總經(jīng)理審批；

其他合同結(jié)算金額在100萬元以上的結(jié)算書，經(jīng)運(yùn)營中心審核后報(bào)運(yùn)營中心總經(jīng)理簽字審批。

第三篇：重慶融創(chuàng)御錦項(xiàng)目介紹

周邊圍合式布局 水岸風(fēng)情住宅

重慶融創(chuàng)御錦

[工程檔案] 開發(fā)商：重慶融創(chuàng)基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

投資商：中體奧林匹克花園管理集團(tuán)有限公司、融創(chuàng)集團(tuán) 建筑設(shè)計(jì)：AAI國際建筑師事務(wù)所

設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：蔡晟、邵立彥、鄒婷、李燁、張海濤、姚之憶、舒韜等 項(xiàng)目地址：重慶北部新區(qū) 總規(guī)劃用地面積：14 8799平方米 總建筑面積：42 0000平方米 容積率：2.30 綠化率：40% 攝影：金霑

[項(xiàng)目特色] 融創(chuàng)御錦定位為周邊圍合式布局、擁有超大中央景觀的高層精品住宅。規(guī)劃將項(xiàng)目內(nèi)南側(cè)第一排建筑自東向西從高到到低的組織，以呼應(yīng)周圍四、五、七期面向機(jī)場路的高層群天際線，并強(qiáng)化點(diǎn)式高層沿周邊間隔布局方式，營造沿機(jī)場路的視覺通透感，進(jìn)而利用個體的跌落、進(jìn)退、及頂部造型變化等方法，獲取建筑天際線的韻律感。同時，將建筑沿周邊布置，圍合出中心大花園，并在中間地平臺處圍合出近萬平方米的人工湖，結(jié)合湖岸打造水岸風(fēng)情，形成景觀中心。通過層次明朗、色彩豐富的景觀植被，打造優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境的同時，呼應(yīng)綠色重慶的城市原景。

融創(chuàng)御錦位于重慶兩江新區(qū)的核心區(qū)，整個奧園地塊的西南側(cè)，城市核心軌道——輕軌3號線從南側(cè)經(jīng)過，經(jīng)城市主干道金渝大道15分鐘可達(dá)江北國際機(jī)場，8分鐘可到達(dá)江北核心商圈觀音橋，到市中心解放碑也僅20分鐘。

設(shè)計(jì)背景

重慶城市空間結(jié)構(gòu)為“一城五片，多中心組團(tuán)”，城市中心向江北拓展，而奧園所屬的鴛鴦標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)是兩江新區(qū)中的重要居住組團(tuán)區(qū)域，與金渝大道僅隔一個街區(qū)，是機(jī)場高速路、金開大道、金渝大道、金童路等城市道路視覺通廊的重要組成部分。其西側(cè)和北側(cè)均為城市公園綠地，東側(cè)緊鄰區(qū)級行政中心和商業(yè)中心。整個奧園作為一個成熟的生活區(qū)，除了幾百萬平方米的高層住宅和別墅群之外，還包括數(shù)十萬平米的集零售、餐飲、娛樂、影院、辦公、SOHO等眾多業(yè)態(tài)為一體的綜合性商業(yè)。融創(chuàng)御錦住宅區(qū)作為奧園收官之作，開發(fā)的項(xiàng)目具極大的標(biāo)桿作用及巨大的升值空間。

規(guī)劃設(shè)計(jì)

總體形象規(guī)劃

項(xiàng)目位于金通路和機(jī)場高速這兩條城市主要道路之間，總體上為呼應(yīng)周圍四、五、七期面向機(jī)場路的高層群天際線，規(guī)劃將項(xiàng)目內(nèi)南側(cè)第一排建筑自東向西從高到到低的組織。同時，采用點(diǎn)式沿周邊布局，加強(qiáng)高層建筑群沿機(jī)場路的視覺通透感。利用跌落、進(jìn)退、地形起伏、頂部造型等手法，獲取建筑天際線的韻律感，從而建立從機(jī)場進(jìn)入北部新區(qū)的美好門戶形象。中央大場景 用地呈不規(guī)則長方形，東西長約550米，南北寬約300米，呈兩側(cè)高、中間低的地貌。設(shè)計(jì)基本順應(yīng)原有地勢走向，將建筑沿兩邊布置，并在中間低平臺處圍合出近萬平方米的人工湖，結(jié)合蜿蜒跌宕的湖岸打造出豐富的水岸風(fēng)情，形成景觀中心，并圍合出一個400多米寬、100多米進(jìn)深、約5公頃的中心大花園。

宅前屋后之入戶

車行道布置在最外圍，增加坡道長度，減緩坡度，以創(chuàng)造舒適的行車條件。面對主景花園處設(shè)置儀式性單元入口門廳，且住宅近花園側(cè)均設(shè)戶前廣場，與主花園適當(dāng)分離，同時以景觀道聯(lián)系各前側(cè)的小廣場，并引導(dǎo)人群匯集向湖邊。

建筑設(shè)計(jì)

風(fēng)格分析

建筑采用鮮明的ART-DECO形態(tài)。ART-DECO是20世紀(jì)二三十年代流行的一種建筑藝術(shù)，它從許多流派運(yùn)動和文化中吸取靈感，以“大膽的輪廓，幾何的形體，階梯狀的造型，新材料等的運(yùn)用”為特征，迎合當(dāng)時人們的需求，更受到了從貴族到中產(chǎn)階級的社會中上層的歡迎。時隔百年，ART-DECO建筑又迎來一個繁華的時段。隨著生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)的中高端訴求日益增長，ART-DECO建筑由于其現(xiàn)代摩登的姿態(tài)再度為世人所矚目。設(shè)計(jì)亮點(diǎn)

融創(chuàng)御錦采用高聳垂直的線條，凸顯建筑的自身比例及相互協(xié)調(diào)、追求有層次的體積感、打造摩登雕塑及飾帶。關(guān)鍵部位反復(fù)運(yùn)用放射線和幾何圖案，試圖在近人尺度中以石材、銅等材料營造“貴重感”。

每棟建筑采用向上漸進(jìn)收分設(shè)計(jì)，頭部表現(xiàn)出強(qiáng)烈的標(biāo)志性，加之垂直挺拔的線條、金黃的色彩和細(xì)長的比例，在細(xì)節(jié)中展現(xiàn)出ART-DECO藝術(shù)風(fēng)格。并對窗間墻、陽臺、空調(diào)百葉、欄桿等細(xì)部采取一系列精細(xì)的設(shè)計(jì)，使每棟單體建筑本身成為一個藝術(shù)品。建筑外墻以米黃色仿石涂料為主，下部基座采用深暖灰色石材裝飾，達(dá)成整體建筑群的鮮明形象。

每棟樓設(shè)有2個門廳，分別面向小區(qū)內(nèi)車行環(huán)道及中心庭院，形成一前一后、內(nèi)部貫通的組合門廳。設(shè)計(jì)中結(jié)合山城意識，巧妙創(chuàng)造內(nèi)外地勢高差，使得面向庭院的門廳空間兩層挑高，營造出儀仗感。

景觀設(shè)計(jì)

景觀設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)情景化的營造，突出生活氣息。鑒于項(xiàng)目內(nèi)外均沒有更多的景觀資源，設(shè)計(jì)在內(nèi)部創(chuàng)造了一個近五萬平方米的內(nèi)花園和2個各1公頃的組團(tuán)花園，共同形成一片7公頃的綠地，成為社區(qū)的綠肺。開敞的景觀草坪向景觀湖延伸，結(jié)合層次明朗、色彩豐富的景觀植被，打造疏密有致、對比強(qiáng)烈的植物大空間氣場，在響應(yīng)綠色重慶目標(biāo)的同時，也提供給住戶優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境。

此外，設(shè)計(jì)注重對原生態(tài)的保護(hù)，盡可能保留場地中現(xiàn)有的較好植被，采用自由式的設(shè)計(jì)手法，在入口處設(shè)置入口廣場，并隨交通線路自由設(shè)置水池、假山、噴泉、疊水、廣場、雕塑、花池、踏步、小品、亭、廊、臺、榭等景觀小品。同時根據(jù)景觀視線分析，在小區(qū)內(nèi)種植樹木、花草，使之一年四季均有良好的觀賞效果，一期達(dá)到自然景觀與人文景觀的最佳效果。

室內(nèi)設(shè)計(jì)

戶型設(shè)計(jì)

本著“多元產(chǎn)品、全面服務(wù)”的原則，項(xiàng)目以110-150平方米戶型為主，兼具90平方米以下與120平方米以上的戶型產(chǎn)品。采用一梯四戶以下的戶型，使住戶能擁有更好的采光通風(fēng)和更加自然生態(tài)的生活。同時，將戶型的主朝向面向花園，且使更多的單元有更廣闊的視野。并高效采用“灰空間”，提高得房率。會所設(shè)計(jì)

會所掩映于林蔭道下，入口處華美精致的雨棚是為重慶多雨的天氣而準(zhǔn)備，同時又布置得猶如玄關(guān)處，讓人駐足迎接回家的心情。會所設(shè)計(jì)以華麗為基調(diào)，設(shè)有前后2個廳，中間以一條長廊式的庭院相連，分上下2層，中心有一個圓形的挑高空間，與屋頂?shù)牟晒馓炀嗪魬?yīng)。大廳面向奧園的中心湖景，將湖景盡收眼底。會所內(nèi)的泳池設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)開放性，與湖水有相連的視覺效果。

第四篇：融創(chuàng)北京公司-項(xiàng)目品質(zhì)管理制度-20160628

融創(chuàng)北京公司項(xiàng)目品質(zhì)管理制度

第一章第二章第三章第四章第五章第六章第七章第八章

融創(chuàng)北京公司項(xiàng)目品質(zhì)管理制度

（試行版）

總則

各部門、管理崗位的職責(zé)

融創(chuàng)集團(tuán)的品質(zhì)管理要求、融創(chuàng)集團(tuán)考核要求 區(qū)域平臺層面的品質(zhì)管理要求 城市公司層面的品質(zhì)管理要求 項(xiàng)目公司層面的品質(zhì)管理要求 北京公司品質(zhì)考核要求 其他管理要求

第五篇：武湖臺創(chuàng)園項(xiàng)目管理辦法 2015.5.11

武湖臺創(chuàng)園項(xiàng)目

新紀(jì)元地產(chǎn)集團(tuán)武湖臺創(chuàng)園

項(xiàng)目質(zhì)量管理辦法

為加強(qiáng)武湖臺創(chuàng)園項(xiàng)目現(xiàn)場管理，規(guī)范各參建單位的現(xiàn)場各項(xiàng)管理工作，依據(jù)國家及省市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程和新紀(jì)元地產(chǎn)集團(tuán)管理制度，特制定本項(xiàng)目現(xiàn)場管理辦法。本管理辦法是對參與武湖臺創(chuàng)園項(xiàng)目建設(shè)的各單位在工程施工準(zhǔn)備、施工過程、竣工驗(yàn)收、交付使用的全過程管理。凡參與武湖臺創(chuàng)園項(xiàng)目建設(shè)的各單位及個人都必須遵守本管理辦法，自覺服從和配合業(yè)主的項(xiàng)目管理。

武湖臺創(chuàng)園項(xiàng)目

二、例會及定期檢查制度

1、監(jiān)理例會制度，本項(xiàng)目每周四召開監(jiān)理例會，會議由總監(jiān)主持，甲方項(xiàng)目部管理人員、監(jiān)理部監(jiān)理工程師、施工單位項(xiàng)目部主要管理人員參加，其它分包單位的現(xiàn)場負(fù)責(zé)人參加。監(jiān)理單位負(fù)責(zé)整理會議紀(jì)要《監(jiān)理例會紀(jì)要》，經(jīng)業(yè)主項(xiàng)目經(jīng)理審核后及時發(fā)至各參會單位簽收。

2、每周定期的質(zhì)量、安全檢查，每周二由業(yè)主項(xiàng)目經(jīng)理帶隊(duì)，業(yè)主工程師、總監(jiān)及監(jiān)理工程師、施工單位的項(xiàng)目經(jīng)理及主要管理人員參加，針對施工現(xiàn)場存在的施工安全、質(zhì)量進(jìn)行全面的巡查，對各施工單位本周完成的工程質(zhì)量進(jìn)行評定，對不合格工程或質(zhì)量隱患下達(dá)整改通知單。監(jiān)理單位負(fù)責(zé)整理檢查記錄，經(jīng)業(yè)主審核后及時將《質(zhì)量檢查記錄》發(fā)至各施工單位簽收。

3、專題會議制度，業(yè)主或監(jiān)理根據(jù)現(xiàn)場的施工質(zhì)量、進(jìn)度、安全發(fā)現(xiàn)的問題，認(rèn)為需要組織召開專題會議的，專題會議必須有施工單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人參加，重要專題會議提前一天通知，緊急專題會議當(dāng)天通知，各單位收到通知后必須按時參加。監(jiān)理單位負(fù)責(zé)整理專題會議記錄，經(jīng)甲方審核后及時將《專題會議紀(jì)要》發(fā)至各參會單位簽收。

三、技術(shù)準(zhǔn)備

1、施工單位明確的質(zhì)量目標(biāo)及完備的質(zhì)量管理體系，制定切實(shí)可行的質(zhì)量管理及控制措施，明確項(xiàng)目部人員職責(zé)分工表。

2、施工單位正式開工前，應(yīng)按合同的約定，認(rèn)真編制施工組織設(shè)計(jì)方案，并報(bào)監(jiān)理部審查，經(jīng)監(jiān)理審查同意后報(bào)甲方備案。施工單位必須嚴(yán)格按審批同意的施工組織設(shè)計(jì)（方案）施工，未報(bào)經(jīng)監(jiān)理部和甲方項(xiàng)目部批準(zhǔn)，不得擅自對施工組織設(shè)計(jì)（方案）做調(diào)整和修改。

3、施工單位必須認(rèn)真看圖紙，并熟悉國家、行業(yè)及地方現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程，及時發(fā)現(xiàn)圖紙中存在的問題，在圖紙會審中明確相關(guān)問題，并以書面形式提交至甲方項(xiàng)目部和設(shè)計(jì)院解決，如因施工方未發(fā)現(xiàn)圖紙存在的影響施工的設(shè)計(jì)問題或發(fā)現(xiàn)問題不及時提出影響正常施工，由此產(chǎn)生

武湖臺創(chuàng)園項(xiàng)目 的一切費(fèi)用由施工單位承擔(dān)（包括工程延期索賠及影響其他施工單位的費(fèi)用索賠）。

4、施工單位項(xiàng)目部必須有齊全的辦公設(shè)備、資料表格、測量工具、質(zhì)檢工具等，要有本工程圖紙中所涉及到的規(guī)范、圖集及相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)性資料文件。

5、監(jiān)理部針對本項(xiàng)目的施工特點(diǎn)制定監(jiān)理細(xì)則及監(jiān)理工程師的職責(zé)分工表，具備必要的辦公設(shè)備、質(zhì)檢工具、驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)圖集等。

四、處罰細(xì)則 3.1、施工單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人參加例會遲到，每次罰款100元；無故不參加例會也不提前向監(jiān)理和甲方請假的，罰款500元。3.2、施工單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人參加專題會議遲到，每次罰款200元；無故不參加專題會議的，罰款500元。3.3、罰款由甲方項(xiàng)目部開具罰單，經(jīng)甲方主管工程師、項(xiàng)目副經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理簽字后生效，罰款交現(xiàn)金至甲方項(xiàng)目部。

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料,同時通知甲方項(xiàng)目部主管工程師。2.4、對施工單位擅自更換材料、成品、半成品的品牌或自行更換材料規(guī)格、型號的行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將給予嚴(yán)厲處罰，并對已施工的部位予以返工處理。2.5、工程施工技術(shù)資料是施工質(zhì)量可追溯的依據(jù)，各單位應(yīng)該與工程同步，及時有效地整理，要求項(xiàng)目齊全，內(nèi)容具體，手續(xù)完備，真實(shí)、及時、準(zhǔn)確。甲方項(xiàng)目部每月組織一次資料檢查，監(jiān)理單位配合參加，對存在的問題限時整改。1.6、施工單位材料進(jìn)場,應(yīng)通知監(jiān)理工程師和甲方項(xiàng)目部主管工程師到場進(jìn)行檢查驗(yàn)收,同時提交材料合格證、檢驗(yàn)報(bào)告等質(zhì)量證明資料，經(jīng)檢查驗(yàn)收合格后方可卸車并堆放至指定地點(diǎn)，經(jīng)見證取樣送檢合格后方可使用。監(jiān)理及施工單位要做好材料進(jìn)場驗(yàn)收臺帳及見證取樣送檢臺帳。1.7、大面積展開施工前,施工單位必須先做樣板,施工樣板必須書面報(bào)驗(yàn)，經(jīng)監(jiān)理工程師和甲方主管工程師檢查驗(yàn)收確認(rèn)后,方可大面積展開施工。重要部位的樣板施工，必須由甲方項(xiàng)目部經(jīng)理共同參與確認(rèn)。施工過程中需做樣板的有：（1）地下室及屋面防水；（2）外墻及屋面節(jié)能保溫層；（3）室內(nèi)外磚砌體及抹灰；（4）外墻飾面磚、鋁合金窗、欄桿；（5）室內(nèi)地面磚、木地板；（6）室內(nèi)墻面、天花（吊頂）的膩?zhàn)蛹坝推?；?）室外園建裝飾、道路及廣場的鋪裝面層等。

二、分部分項(xiàng)工程質(zhì)量管控重點(diǎn)

1、基礎(chǔ)開挖及回填工程

2、鋼筋工程 隱蔽驗(yàn)收內(nèi)容：鋼筋的規(guī)格、級別、形狀、尺寸、數(shù)量、間距、位置、錨固長度、搭接長度、武湖臺創(chuàng)園項(xiàng)目

接頭位置、保護(hù)層厚度、箍筋肢數(shù)及間距等。接頭采用焊接和機(jī)械連接的鋼筋必須按規(guī)定見證取樣送檢。4.1.1、鋼筋工程。鋼筋進(jìn)場后，應(yīng)按規(guī)格、品種放置整齊并墊木方，做好標(biāo)識。已加工成型的鋼筋，按工程部位分規(guī)格、型號碼放整齊，做好標(biāo)識。綁扎墻柱鋼筋時應(yīng)搭設(shè)架子，不準(zhǔn)蹬踩鋼筋。預(yù)埋電線管與鋼筋發(fā)生沖突時，應(yīng)將鋼筋彎曲，嚴(yán)禁隨意切斷鋼筋。綁扎鋼筋時，禁止移動預(yù)埋件和預(yù)留洞模板。鋼筋綁扎完后，禁止其它工整踩踏。樓板的彎起鋼筋、負(fù)彎矩鋼筋綁扎完后及時鋪設(shè)板道，嚴(yán)禁直接踩在上面行走。澆筑混凝土?xí)r，設(shè)專人看筋，振搗混凝土?xí)r，不得振動鋼筋、模板及預(yù)埋管件，以免鋼筋、預(yù)埋管件移位、模板變形。

3、模板工程 隱蔽驗(yàn)收內(nèi)容：模板的支撐、立柱位置、墊板、預(yù)埋筋、預(yù)埋螺栓、預(yù)留洞、軸線位置、表面標(biāo)高、截面尺寸、相鄰兩塊板表面高差、表面平整度、墻柱垂直度、起拱高度等。4.1.2、模板工程。模板進(jìn)場應(yīng)整潔，放置合理，吊運(yùn)時防止碰撞；模板要求涂刷脫模劑，涂刷脫模劑應(yīng)在堆放場進(jìn)行，嚴(yán)禁污染鋼筋；拆除時按程序進(jìn)行，禁止使用大錘，防止砼墻面及門口等處出現(xiàn)裂紋、掉角現(xiàn)象。

4、混凝土工程 4.1.3、混凝土工程。混凝土澆筑過程中嚴(yán)禁加水并安排專人看模；混凝土澆注完畢后，強(qiáng)度達(dá)到1.2Mpa前嚴(yán)禁上人踩踏。剪力墻及梁側(cè)模在砼強(qiáng)度能保證其表面及棱角不因拆模而手損壞后即可拆除。拆模時不得用鋼棍或鐵錘猛擊亂橇，以防砼外觀及內(nèi)部受損。

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梁、板及懸挑構(gòu)件模板及模板支撐拆除必須在砼強(qiáng)度達(dá)到規(guī)范允許強(qiáng)度（以同條件養(yǎng)護(hù)試塊試壓結(jié)果為準(zhǔn)），申報(bào)拆模申請經(jīng)監(jiān)理工程師簽署意見，甲方主管工程師同意后方可拆除。澆筑完后的砼，如果遇到下雨，應(yīng)及時用塑料布對其進(jìn)行覆蓋，以免砂漿流失，影響強(qiáng)度。已拆模的鋼筋砼成品，如樓梯、柱角可采用護(hù)角板對其易損壞部位加以保護(hù)，以免損傷。

5、砌體工程 隱蔽驗(yàn)收內(nèi)容：(1)砌體放線；(2)砌筑砂漿標(biāo)號；(3)墻柱預(yù)留拉結(jié)筋；(4)構(gòu)造柱的錨固與拉結(jié)；(5)頂磚砌筑時間和方式。4.1.4、砌體工程。進(jìn)場的砌塊應(yīng)堆碼整齊，不得超高，防止碰撞，減少破損，對已砌好的墻體注意保護(hù)。埋設(shè)的管道、電管應(yīng)注意保護(hù)，不得碰動損壞。加強(qiáng)對構(gòu)造柱和墻體拉結(jié)筋的保護(hù)，不得隨意拆除損壞。

6、抹灰工程 抹灰時要注意墻上的預(yù)埋件、電線盒和各種管道部位要進(jìn)行特殊處理，采取加強(qiáng)措施，以免造成空鼓和開裂。抹灰層未硬化前嚴(yán)禁沖水、撞擊、振動和擠壓。不得污染門窗等成品，一旦污染，要立即采取措施清理，并注意不要損傷保護(hù)層。為保護(hù)成品，吊頂板安裝必須在頂棚內(nèi)管道試水、保溫等一切工序全部驗(yàn)收合格后進(jìn)行。吊頂安裝時注意保護(hù)頂棚內(nèi)各種管線，吊桿不準(zhǔn)固定在通風(fēng)管道及其它設(shè)備上。吊頂安裝時注意保護(hù)已完的門窗、地面、墻面、窗臺，防止損壞。涂料工程施工時，不得污染已有成品，應(yīng)采取措施加強(qiáng)保護(hù)。

7、門窗工程 隱蔽驗(yàn)收內(nèi)容：(1)安裝前的窗框封邊砂漿是否填滿；(2)窗框固定片間距是否符合規(guī)范要求、固定是否牢固；（3）窗框安裝后框邊的塞縫是否密實(shí)。4.2.1、門窗工程。門、窗等裝卸時應(yīng)輕拿輕

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放，防止碰撞；不得超高堆碼和壓放重物，底部墊木高度不得小于100mm；玻璃側(cè)立堆放，支撐穩(wěn)固。門窗框安裝完畢后，應(yīng)及時作好邊口保護(hù)板，防止損壞。門窗扇安裝完畢后，應(yīng)及時作出醒目標(biāo)志，并派專人巡視檢查，避免人為損壞。拆除腳手架時要輕拆輕放，拆除后的各種材料要碼放整齊，不得撞壞門窗、墻面和邊角。

8、水、電安裝工程 隱蔽驗(yàn)收內(nèi)容：(1)防雷接地；(2)管線預(yù)留預(yù)埋；（3）接頭連接；(4)管道試壓。

9、防水工程 隱蔽驗(yàn)收內(nèi)容：（1）砼結(jié)構(gòu)自防水的各種變形縫、后澆帶、預(yù)埋件、穿墻管等的設(shè)置和構(gòu)造；（2）卷材防水的基層處理、卷材接口和收頭、細(xì)部處理；（3）涂膜防水的基層處理、涂膜遍數(shù)和厚度、細(xì)部處理、涂膜防水層的切片封存；（4）蓄水試驗(yàn)。

10、樓地面及屋面工程 4.2.2、樓地面工程。樓地面施工時，運(yùn)輸物料的小車應(yīng)注意不得碰撞門框和墻壁?；鶎雍兔鎸邮┕r，應(yīng)注意不得堵塞地漏等水電管線；水泥砂漿不得污染墻體。地面養(yǎng)護(hù)期間不得上人行走，已完工的面層上不得堆放水泥、砂石、砂漿等材料。嚴(yán)禁在地面上直接拌合或堆放砂漿。塊材樓地面施工完后，應(yīng)清掃干凈，不得有砂漿等尖銳物，達(dá)到養(yǎng)護(hù)期后方可上人，以免造成空鼓。在地面上施工的馬凳、架子、推車腳幾梯子要用軟膠皮包裹好，以免各種堅(jiān)硬物體碰壞面層。樓梯地面裝修施工完成后進(jìn)行臨時封閉，達(dá)到養(yǎng)護(hù)期后要對棱角做好保護(hù)措施。4.2.3、屋面工程。施工時注意保護(hù)好已完成的找平層、保溫層，屋面防水施工前應(yīng)注意檢查排水管道的暢通，施工時，加以保護(hù)。防水層施工時注意避免污染墻壁面、檐口及門窗等已完工程。

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對穿過板面、墻面的管道加以保護(hù)，施工過程中不得碰損變位。防水層施工完畢后，嚴(yán)禁在其上面堆放硬質(zhì)物品，避免防水層被破壞。

11、外墻涂料工程

三、質(zhì)量管理處罰細(xì)則

1、違反施工準(zhǔn)備階段管理項(xiàng)。分部分項(xiàng)工程施工前，要求報(bào)專項(xiàng)施工方案，施工單位未報(bào)專項(xiàng)施工方案或方案未經(jīng)監(jiān)理審查同意就開始施工的，罰款500元。材料進(jìn)場未通知監(jiān)理工程師和甲方項(xiàng)目部主管工程師到場進(jìn)行檢查驗(yàn)收的，罰款200元；未及時提交材料合格證、檢驗(yàn)報(bào)告等質(zhì)量證明資料的罰款300元；未經(jīng)見證取樣送檢合格就擅自使用的罰款800元。確定須做樣板的項(xiàng)目未做樣板就大面展開施工的罰款800元，樣板未經(jīng)報(bào)驗(yàn)確認(rèn)就大面展開施工的罰款800元。違反其它一般項(xiàng)目罰款200～500元。

2、違反施工過程管理項(xiàng)。施工過程中上一道工序未經(jīng)驗(yàn)收合格，就進(jìn)入下道工序施工的，罰款800元。施工單位擅自更換材料、成品、半成品的品牌或自行更換材料規(guī)格、級別、型號的，發(fā)現(xiàn)一次罰款2000元。工程施工技術(shù)資料未與工程同步，拖延達(dá)7天以上的，罰款500元；經(jīng)檢查，施工資料不完整、不真實(shí)、不準(zhǔn)確的每項(xiàng)罰款200元。

3、違反隱蔽工程驗(yàn)收管理項(xiàng)。隱蔽驗(yàn)收未通知監(jiān)理、甲方工程師的，罰款800元，將已隱蔽的項(xiàng)目打開檢查，如存在問題，限時整改直至驗(yàn)收合格，施工單位承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切費(fèi)用。隱蔽驗(yàn)收時提出的問題未在限定時間內(nèi)整改完成的，每項(xiàng)罰款500元。

4、違反工程成品與半成品保護(hù)項(xiàng)，根據(jù)情況處以500～1000元罰款，造成實(shí)際損失的，由責(zé)任

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單位負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切費(fèi)用。

5、甲方和監(jiān)理提出的質(zhì)量問題，未在限定時間內(nèi)整改完成的，每項(xiàng)罰款200元。監(jiān)理發(fā)出的監(jiān)理工程師通知單未在限定時間內(nèi)整改完成并書面回復(fù)的，每項(xiàng)罰款300元。

6、罰款由甲方項(xiàng)目部開具罰單，經(jīng)甲方主管工程師、項(xiàng)目副經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理簽字后生效，罰款金額在1000元及1000元以下的，交現(xiàn)金至甲方項(xiàng)目部；罰款金額在1000元以上的，由甲方項(xiàng)目部開具罰單，經(jīng)甲方主管工程師、項(xiàng)目副經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理簽字后傳至公司預(yù)算部和財(cái)務(wù)部，在支付工程進(jìn)度款時扣除。

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3、以月為單位全面檢查進(jìn)度完成情況，周進(jìn)度計(jì)劃關(guān)鍵工作有拖延的，必須采取有效措施在本月內(nèi)消化，以周進(jìn)度保證月進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，以月進(jìn)度保證總工期的實(shí)現(xiàn)。

4、甲方要求編制的重要節(jié)點(diǎn)施工進(jìn)度控制計(jì)劃，要隨時檢查反饋信息，發(fā)現(xiàn)偏差立即采取措施實(shí)施糾偏，確保重要節(jié)點(diǎn)計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、進(jìn)度管理處罰細(xì)則

1、在施工前未按要求報(bào)總進(jìn)度計(jì)劃（含配套的材料采購進(jìn)場計(jì)劃和勞動力計(jì)劃），每延期一天罰款500元。

2、每月底未報(bào)下個月的月進(jìn)度計(jì)劃的，每延期一天罰款200元。

3、每周五未報(bào)下一周的周進(jìn)度計(jì)劃的，每延期一天罰款100元。

4、未根據(jù)甲方要求的時間，編制報(bào)送重要節(jié)點(diǎn)施工進(jìn)度控制計(jì)劃的，每延期一天罰款300元。

5、甲方以月為單位檢查施工進(jìn)度完成情況，周進(jìn)度計(jì)劃關(guān)鍵工作延期能再本月內(nèi)消化的，不予處罰，如影響到下月施工進(jìn)度的，每延期一天罰款300元。

6、根據(jù)甲方要求編制的重要節(jié)點(diǎn)施工進(jìn)度控制計(jì)劃延期的，每延期一天罰款1000元，或根據(jù)施工單位的書面承諾罰款金額執(zhí)行。

7、總進(jìn)度計(jì)劃的延期處罰，按照施工合同約定處理。

8、罰款由甲方項(xiàng)目部開具罰單，經(jīng)甲方主管工程師、項(xiàng)目副經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理簽字后生效，罰款金額在1000元及1000元以下的，交現(xiàn)金至甲方項(xiàng)目部；罰款金額在1000元以上的，由甲方項(xiàng)目部開具罰單，經(jīng)甲方主管工程師、項(xiàng)目副經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理簽字后傳至公司預(yù)算部和財(cái)務(wù)部，在支付工程進(jìn)度款時扣除。

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三、機(jī)械設(shè)備部分

1、手持電動設(shè)備在使用時不用防觸電的個人防護(hù)用品，發(fā)現(xiàn)一處罰款100元；

2、操作木工電鋸、平刨帶手套者，每一人次罰款100元。

3、操作木工電鋸不用防護(hù)擋板，操作木工平刨不用護(hù)指鍵推板、推棍每一人次罰款100元。

四、基坑、基槽邊防護(hù)部分 基坑、基槽周邊不設(shè)防護(hù)，不設(shè)圍擋，每處罰款100元；

五、其它

1、木工支模板，將支撐頂在腳手架上，引起外架變形、傾斜，每處罰款100元；

2、未經(jīng)施工管理人員同意，私自將支護(hù)、圍擋拆除，每一處罰款100元。

3、景觀區(qū)水系已形成，嚴(yán)禁向水系內(nèi)排水、傾倒垃圾、在水系內(nèi)清洗施工工具，每發(fā)現(xiàn)一次，罰款500元。

4、甲方和監(jiān)理提出的安全隱患問題，未在限定時間內(nèi)整改完成的，每項(xiàng)罰款200元。監(jiān)理發(fā)出的監(jiān)理工程師通知單未在限定時間內(nèi)整改完成并書面回復(fù)的，每項(xiàng)罰款300元。

5、罰款由甲方項(xiàng)目部開具罰單，經(jīng)甲方主管工程師、項(xiàng)目副經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理簽字后生效，罰款金額在1000元及1000元以下的，交現(xiàn)金至甲方項(xiàng)目部；罰款金額在1000元以上的，由甲方項(xiàng)目部開具罰單，經(jīng)甲方主管工程師、項(xiàng)目副經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理簽字后傳至公司預(yù)算部和財(cái)務(wù)部，在支付工程進(jìn)度款時扣除。

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五、附 則

1、本管理辦法解釋權(quán)屬新紀(jì)元地產(chǎn)集團(tuán)武湖臺創(chuàng)園項(xiàng)目部所有。

2、未盡事宜按國家現(xiàn)行相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、相關(guān)合同要求及地方管理規(guī)定執(zhí)行。

3、本辦法自二O一五年五月十八日起實(shí)施。