第一篇：房貸新政(新國十條)對我行房地產(chǎn)零售業(yè)務(wù)的影響

房貸新政（新國十條）對我行房地產(chǎn)零售業(yè)務(wù)的影響

●政策發(fā)布的背景

2009年底開始，國家相繼出臺了一系列對房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀政策，初步確定了2010年中國房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構(gòu)。2010年以來，隨各項政策的頒布，國家對高房價的措辭從‘抑制’到‘遏制’，到‘ 2轉(zhuǎn)5’、國四條、五部委‘ 拿地首付50% ’ 新規(guī)，再到三月份的國十一條，形成了較大聲勢。但與之相反的是，3月末，京滬深三地的成交量再次大漲，尤其是北京出現(xiàn)了量價齊升的火爆局面，上述情況說明，前期的相關(guān)政策目前依然沒有體現(xiàn)出應(yīng)有效力。對此，國務(wù)院進(jìn)一步收緊房貸政策，于2010年4月17日進(jìn)一步下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（新國十條），矛頭直指“近期部分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機(jī)性購房再度活躍”的情況，明確“對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；，同時通知要求對不能提供”1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款，要求各商業(yè)銀行對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。隨即，銀監(jiān)會在各銀行電視電話會議上對二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)明確為“不以房貸發(fā)生為界限，擁有一套房產(chǎn)家庭再購房即認(rèn)定為第二套”。

●各地政府、監(jiān)管機(jī)構(gòu)及商業(yè)銀行反應(yīng)

響應(yīng)國家政策導(dǎo)向，今年以來各地政府對房地產(chǎn)市場相繼出臺大量政策，北京等城市更是出臺較中央更為嚴(yán)格的打壓政策。同時，銀監(jiān)會及各商業(yè)銀行也紛紛響應(yīng)。

中國銀監(jiān)會16日強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要切實按照國務(wù)院常務(wù)會議要求，防范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)各類風(fēng)險，實行動態(tài)、差別化管理的個人住房貸款政策，銀監(jiān)會將加強(qiáng)對銀行各類房地產(chǎn)貸款行為規(guī)范的監(jiān)管。

4月15日，中國工商銀行率先對外表示，已開始正式實行差別化住房信貸政策，農(nóng)、中、建、交四大行也表示將嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院房貸新政策，目前正在研究實施細(xì)則。新政策對房價的影響與各家銀行切實執(zhí)行新政的時間密切相關(guān)。

工商銀行、招商銀行也已明確表示執(zhí)行國務(wù)院最新房貸新政，從4月16日開始，正式實行差別化住房信貸政策，對新簽訂合同和審批的個人住房貸款實行新規(guī)。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平。

而中國銀行也已發(fā)出通知，從4月19日開始實施最新的貸款政策。在新政執(zhí)行前遞交申請并已獲通過的，將按以前的政策執(zhí)行，之后的將按新辦法處理。

●新政對我行零售業(yè)務(wù)的影響（1）機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

預(yù)計新政實施后投資性住房需求將得到極大遏制，自主性需求者，特別是那些計劃購買第二套改善性住房的潛在消費群體，短期內(nèi)也可能采取觀望等待房價回落的態(tài)度，短期內(nèi)首付要求的提高和不合理需求的抑制將降低銀行個人住房貸款的增速。但此次政策保留了對首次置業(yè)購買中小戶型的購房人的保護(hù)和鼓勵，政策出臺以后，會使市場上對中小戶型的需求熱度大幅提高。

同時我們也要看到，我行近三年以來一手房按揭業(yè)務(wù)總量增長并不是很明顯，09年末余額14.31億元，較08年僅增長2.48億元，增幅21%；09年在我行零售業(yè)務(wù)占比29.18%，較08年占比31.11%反而有所下降，總體我行該業(yè)務(wù)品種較其他股份制商業(yè)銀行發(fā)展明顯滯后。分析原因，我行利潤考核機(jī)制對支行的創(chuàng)利水平要求較高，而同時期其他銀行個人住房首套按揭實行利率7折的政策，該項業(yè)務(wù)較低的創(chuàng)利水平嚴(yán)重制約了支行發(fā)展該項業(yè)務(wù)的熱情。此次房地產(chǎn)新政的實行，將對提高我各支行拓展該項業(yè)務(wù)熱情有一定推動作用。

（2）我行的信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將會獲得合理配置

新政實施將會使銀行的信貸配置更加合理，特別是使得銀行零售業(yè)務(wù)對于住房貸款的依賴程度下降，為了保持零售業(yè)務(wù)的增長，銀行將進(jìn)一步拓展住房貸款以外的業(yè)務(wù)渠道，將更多的精力和資源投向個人經(jīng)營性貸款、微小企業(yè)貸款等其他高收益率的零售貸款業(yè)務(wù)。

整體上看，新政對于我行短期的業(yè)績及存量房貸的資產(chǎn)質(zhì)量負(fù)面影響將比較有限，長期來說，新政將引導(dǎo)銀行對于自主性住房貸款給予更大支持，對我行而言將提升各支行發(fā)展該項業(yè)務(wù)的積極性，對調(diào)整我行個貸的結(jié)構(gòu)反而是一種機(jī)遇。零售貸款結(jié)構(gòu)的逐步變化長期將提高我行資產(chǎn)的收益能力，對于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)貸款的主動調(diào)控將有利于我行資產(chǎn)質(zhì)量的長期穩(wěn)定。

本次房地產(chǎn)新政推行后，我行在嚴(yán)格執(zhí)行中央及監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出的各項政策底線的同時，對一手住房按揭業(yè)務(wù)不宜過分壓制，在能夠落實好還貸來源及真實交易背景前提下，可抓住其他行紛紛推出嚴(yán)格限制條款且該業(yè)務(wù)品種收益率提升這一機(jī)遇，對具備優(yōu)質(zhì)開發(fā)商、優(yōu)質(zhì)項目、優(yōu)質(zhì)客戶適度支持，搶占這一市場中優(yōu)質(zhì)的客戶資源，進(jìn)而使我行零售業(yè)務(wù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)獲得合理的調(diào)整。

第二篇：最主要影響房地產(chǎn)市場的三個文件之(三)房地產(chǎn)2010年“新國十條”

國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

《國 務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）印發(fā)后，全國房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部分城市房價、地 價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機(jī)性購房再度活躍，需要引起高度重視。為進(jìn)一步落實各地區(qū)、各有關(guān)部門的責(zé)任，堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮(zhèn)居民 住房問題，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責(zé)

（一）統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識。住房 問題關(guān)系國計民生，既是經(jīng)濟(jì)問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險，不利于 經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門必須充分認(rèn)識房價過快上漲的危害性，認(rèn)真落實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取堅決的措施，遏制房價的過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（二）建立考核問責(zé)機(jī)制。穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實的工作責(zé)任制。住房 城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關(guān)工作進(jìn)行考核，加強(qiáng)監(jiān)督檢查，建立約談、巡查和問責(zé)制度。對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響 社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。

二、堅決抑制不合理住房需求

（三）實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套 型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例 不得低于50%，貸款的利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險 管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會要指導(dǎo)和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格住房消費貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

要 嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能 提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性的措施，在一定時期內(nèi)限定購房套 數(shù)。對境外機(jī)構(gòu)和個人購房，嚴(yán)格按有關(guān)的政策執(zhí)行。

（四）發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務(wù)總局 要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過 高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行重點清算和稽查。

三、增加住房有效供給

（五）增加居住用地有效供應(yīng)。國土資源部要指導(dǎo)督促 各地及時制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計劃，并切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回 的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地的 出讓價格非理性上漲。

（六）調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地要盡快編制和公布住房的建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比 例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和預(yù)銷售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住 房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要積極配合國土資源部門，將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以 及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實到位。房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租 賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房供應(yīng)。

四、加快保障性安居工程建設(shè)

（七）確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、財政部等有關(guān)部門要盡快下達(dá)計劃及中央補(bǔ)助資金。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要與各省級人 民政府簽訂住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，落實工作責(zé)任。地方人民政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費優(yōu)惠等政策，確保完成計劃任務(wù)。按照政府組織、社會參 與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。國有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造。住房 城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃（包括各類棚戶區(qū)建設(shè)、政策性住房建設(shè)），并在2010年7月底前向全社會公 布。

五、加強(qiáng)市場監(jiān)管

（八）加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴(yán)格依法查處土 地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱?他相關(guān)融資便利。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國有及國有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。國有資產(chǎn)和金融監(jiān)管部門要加大查處力度。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房 地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理。對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和 重大資產(chǎn)重組。

（九）加大交易秩序監(jiān)管力度。對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房 源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要對已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項目進(jìn)行清理，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營資格，對存在違法違規(guī)行為的要追究相關(guān)人員的責(zé)任。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要會同有關(guān)部門抓緊制定房 屋租賃的管理辦法，規(guī)范發(fā)展租賃市場。

各?。▍^(qū)、市）人民政府要對本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為進(jìn)行一次檢查，及時糾正和嚴(yán)肅處理違法違規(guī)行為，檢查處理結(jié)果要于2010年6月底之前報國務(wù)院。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門組織抽查，確保檢查工作取得實效。

（十）完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。各地要及時向社會公布住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要加快個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)。統(tǒng)計部門要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同類型住房價格變動的信息。

國 務(wù)院各有關(guān)部門要根據(jù)本通知精神，加快制定、調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施，各司其職、分工協(xié)作，加強(qiáng)對各地的指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。各地區(qū)、各有關(guān)部門要積極做好 房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的解讀工作。新聞媒體要加強(qiáng)正面引導(dǎo)，大力宣傳國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和保障性住房建設(shè)成果，引導(dǎo)居民住房理性消費，形成有利于房地產(chǎn) 市場平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。國務(wù)院

二○一○年四月十七日