第一篇：建筑新規(guī)下,牛人總結(jié)的17種偷面積方式,史上最全

建筑新規(guī)下，牛人總結(jié)的17種偷面積方式，史上最全

新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》自實施后，原先可以贈送的飄窗、雙層挑高露臺、地下室都要算面積了。這是否意味著以前的“偷面積”將絕跡于江湖？非也。

上有政策下有對策，還不到一年時間，贈送面積又出了不少新花樣。明源君為各位設(shè)計獅歸納了在建筑新規(guī)下，住宅贈送面積的17種方式，史上最全面，不收藏就虧大了。

一、陽臺（計1/2面積）

陽臺的贈送是最常見的戶型面積贈送之一。按照各個地方規(guī)范的不同，入戶花園和陽臺可能只計一半建筑面積，通過這種方式甚至可以多贈送一個房間。

1、提前預(yù)留空間設(shè)計，并合理改造贈送面積

值得注意的是，新規(guī)范下，一個是陽臺的進深有限制。陽臺面寬≤1.5m時，陽臺進深必須小于等于2倍面寬（陽臺進深理論最大值3m）；陽臺面寬＞1.5m時，陽臺進深小于等于面寬且不大于2.4m。另一個是多層高陽算面積。無交通功能的公共陽臺和多層高走廊均要計算2倍以上核減面積；多層高陽臺及走廊按投影計算1.5倍以上核減面積，上不封頂。

所以，在設(shè)計過程中可提前預(yù)留空間設(shè)計，并合理改造贈送面積。戶內(nèi)長寬不小于2.4m的（客廳、臥室）及一個廚房可設(shè)置一個計一半面積的陽臺。內(nèi)未設(shè)置室內(nèi)透空空間的限值，陽臺總面積≤戶內(nèi)建筑面積（除陽臺）的20%或60㎡。戶內(nèi)設(shè)置室內(nèi)透空空間的，陽臺總面積≤戶內(nèi)建筑面積（除陽臺）的10%或30㎡

案例：提前預(yù)留空間設(shè)計，合理改造贈送面積

案例：提前預(yù)留，合理改造。

2、兩個單元相連接按凸陽臺報批

蘇州有個項目為高層26F—33F。該項目高層兩個單元拼接的地方按了陽臺報批，雖然看起來是凹陽臺，其實是結(jié)構(gòu)分開的，所以按凸陽臺報批，贈送一半面積。

案例：蘇州中糧祥云國際，產(chǎn)品規(guī)劃是高層27F+洋房6-8F。高層中間戶朝北房間規(guī)劃按陽臺審批，兩個臥室挨一塊開間加起來才6.6m，他們是怎么偷面積呢？兩個臥室中間做挑空，這樣就按凸陽臺報批，就可以贈送面積了。另外南向開間規(guī)劃了大面寬陽臺贈送，邊戶北向也規(guī)劃了凸陽臺報批。

二、凸窗（計1/2面積）普通凸窗在小戶型中應(yīng)用較多。但在新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中，明確規(guī)定：凸（飄）窗凈高大于2.1米、窗臺與室內(nèi)樓地高差不大于0.45米的，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平計算二分之一面積。對此，可以采取以下幾個應(yīng)對之策。

1、將窗臺高度做大＞45cm，凸窗高度＜2.1米

將窗臺高度做大＞45cm，凸窗高度＜2.1米后，可不計面積。如此一來，還是能通過凸窗的設(shè)計，提高得房率，有效解決小戶型過于緊湊的缺陷。舉例：在萬科那款紅透2014年的18平米“超小戶型”中，就通過使用飄窗設(shè)計，極大延展了客臥空間。而且飄窗下方設(shè)計為打開式的儲物柜，還增加了超小戶型的儲存功能。

另外一個方式是直接贈送，或者改造加大室內(nèi)實用面積。

2、可局部拆卸內(nèi)凸窗（不計面積）

在凸窗上部分設(shè)計橫梁，可以將部分空間隔成兩層，使得凸窗高度不超過2.1米，上層空間0.7米左右用于儲藏空間（如下圖）；

業(yè)主在裝修期間，可將橫梁“拆卸”，使原本2.1米的層高變成2.8米，與正常房屋層高一致。如上圖，頂柜為可以打掉的部分的上梁。業(yè)主裝修時將其打掉，則將低于2.2米的凸窗空間轉(zhuǎn)化成標準高（如下圖）。

3、正凸窗贈送 正凸窗贈送尺寸有一定要求：

同時，陽臺內(nèi)凸出于外墻且不計面積的凸窗也要計入陽臺進深且不超過2.4m。

四、利用設(shè)備平臺（不算面積）

在新版《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中，對設(shè)備平臺的規(guī)定并未出臺新政策，因此，可以認為，開發(fā)商還是能繼續(xù)利用設(shè)備平臺來增加戶型的功能空間。舉例：金地未未來這個項目之所以如此經(jīng)典，就在于其在產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新上做出了杰出貢獻。比如利用設(shè)備平臺作為可改造空間，就是金地未未來項目的一大創(chuàng)舉。

設(shè)備平臺通常作為空調(diào)外機，水電表等放置區(qū)域。金地未未來通過贈送大面積的設(shè)備平臺，為小戶型提供了可改造空間。經(jīng)過改造設(shè)備平臺，可以將其增加為儲藏室、書房等功能房間（如下圖）。

五、透空贈送

目前大部分地區(qū)規(guī)定，住宅建筑空間為復(fù)式時，層數(shù)按自然層計算，單套住宅透空部分建筑面積與該戶型建筑面積的比例不超過20%，且最多不超過40平。

1、室外透空贈送

室外透空在設(shè)置的位置及大小有限制。

作為3戶以上唯一采光通風(fēng)來源時（不限面積），超高層戶與戶間唯一采光通風(fēng)來源時（最大為本層建筑面積的3%）。

但是超高層住宅可以按要求設(shè)置透空。

2、室內(nèi)透空贈送

值得注意的是，90㎡以上復(fù)式才可以設(shè)置透空（除陽臺外室內(nèi)面積的百分之20%并不超過60㎡）。另外，位置僅可以設(shè)置在客廳餐廳且不超過2個標準層。

全部或者局部搭板擴大使用面積。

六、設(shè)計隱蔽式儲藏空間（不算面積）

可以結(jié)合管道井，增加儲藏空間。在管道井設(shè)計處可對于其齊平墻面設(shè)隱蔽式儲藏空間，凈高小于2.2米可不計入建筑面積。

七、共享梯廳（不計入套內(nèi)面積）

通過電梯雙向開啟，使公共電梯廳成為私家電梯廳，電梯開門后可以直接進入房屋，增加私密性和歸屬感。

利用該空間放置花草、鞋柜等，延伸了室內(nèi)使用空間。或?qū)⒁郧暗碾娞莸却齾^(qū)改為私人空間，把入戶門外移，使得業(yè)主可以多出部分套內(nèi)面積。

八、凹槽贈送

主要是通過后期改造，用凹槽面積搭板加大戶內(nèi)面積。

1、功能性凹槽贈送

功能性凹槽設(shè)置有大小限制，一是深度與寬度之比不大于4，二是深度不超過8m。贈送方式主要是在戶型與戶型之間，或戶型與核心筒之間預(yù)留凹槽，后期搭板，增大室內(nèi)空間。

2、非功能性凹槽贈送

在戶內(nèi)房與房之間，結(jié)合房間設(shè)計非功能性凹槽，后期搭板，加大房間進深。

不過有幾個點要注意，（1）進深不超過1.5m；（2）面寬與進深之比≥2 ；（3）凹槽內(nèi)設(shè)置的陽臺或兩戶及以下使用的外走廊，（陽臺/外走廊進深+凹槽進深）≤2.4m。

九、夾層（只算1/2面積）

在新規(guī)出臺之前，夾層空間只要做到凈高＜2.2米，都不計入套型的建筑面積中。但新規(guī)出臺后，針對夾層空間進行了明確規(guī)定：局部樓層結(jié)構(gòu)層高大于等于2.2米的計算全面積，小于等于2.2米的計算二分之一面積。但在實際案例中，由于普通住宅中的“夾層”高度有限，因此完全可以做到≤2.2米，如此一來，雖沒了免費午餐，但還是可以減少一半面積。對于這類空間，一般可作為用于家庭廳、更衣間、儲藏室的使用（如下圖）。

十、贈送露臺（計算一半的面積）

非頂層露臺通常采用退臺的方式實現(xiàn)，多用于花園洋房設(shè)計中；頂層露臺贈送為較多見方式，通常贈送面積可達到原戶型的50%以上；在部分地區(qū)，高度達到或超過二個層高的陽臺也可視為露臺，均不計入建筑面積，開發(fā)商往往將大露臺客廳或者臥室相連，拓展了臥室的使用空間。

十一、車庫上方贈送（不算面積）

在一些小戶型的別墅項目里，可設(shè)圍合式中庭作為贈送面積，如此一來，上層的空間均可改造為房間利用；

同時，還可利用車位上方空間，上方設(shè)置圍墻，為后期改造空間預(yù)留位置。在裝修期間，可將二、三層架板，頂部增設(shè)屋頂，改造成房間使用。舉例：以上海河谷3號的戶型為例，可將車庫上方以及中庭封閉后，改造成功能間。在改造之前，每層空間均預(yù)留排水管道，可每層設(shè)計衛(wèi)浴空間，便于后期改造。

十二、架空綠化贈送（算1/2面積）

1、利用花架隔出房間（計1/2面積）在原預(yù)備設(shè)定房間處構(gòu)建花架，又可以作為樓板的梁。根據(jù)建筑新規(guī)，這類型空中花園需要計算1/2的面積，但裝修時期間可鋪板隔房，做成一間獨立的房間進行使用。

2、架空綠化贈送

架空綠化要求嚴格，可達贈送面積小。但可以通過贈送綠化平臺，或者后期改造加大某戶套內(nèi)面積。

注：6戶以上的住宅、宿舍、公寓平面設(shè)一個公共花園，才可計入地上核增建筑面積，架空空間在樓層內(nèi)集中設(shè)且不超過一處，并與公共交通空間直接毗鄰且不少于3個標準層。

十三、室內(nèi)局部挑空，隔成1間臥室

這種方式適用于別墅、復(fù)式及躍層住宅。在室內(nèi)進行局部挑空設(shè)計，通常在位于客廳處進行兩層挑高設(shè)計，只計算一層的面積。挑高的空間能給予住戶舒適寬亮的空間感，從而減少走廊狹長型的局促感。需要注意的是不同地區(qū)對于挑高限制和要求也有所不同。舉例：以上海橡樹灣為例。

十四、向地下室要空間（計算一半的面積）

在新規(guī)實施之前，地下室空間經(jīng)常被開發(fā)商作為免費贈送的空間，用來吸引購房者。但新規(guī)實施后，地下室不能再免費送。但地下室（半地下室）結(jié)構(gòu)層高≤2.2米的，還是可以算作二分之一的面積。也有業(yè)內(nèi)人士支招：可以在地下室報規(guī)劃時按照車庫標注、報批，交付后，就可以用原來的辦法偷100%面積。

十五、首層花園（不計入套內(nèi)面積）

為住宅首層增加附加值的方法，最常見的就是花園入戶的贈送。有自己的獨享花園對住戶來說是首層最大的附加值。

首層贈送入戶花園，單戶可增加約35㎡面積。

十六、屋頂空間的利用

新規(guī)范對于坡屋頂?shù)南拗剖牵?.2米以下不算面積，1.2-2.1算一半面積，2.1以上按全面積計算。來看一下屋頂平面圖：

2100高度范圍內(nèi)，可滿足正?；顒右蟆?100高度線范圍外，北側(cè)可增加露臺空間。南側(cè)設(shè)置老虎窗，增加屋頂利用率，同時實現(xiàn)采光通風(fēng)。

比如，地塊限高為36米，在11層平層（33米）的基礎(chǔ)上，利用屋頂空間，及屋頂高度計算屋檐到屋脊一半的規(guī)定，可以在滿足建筑高度要求的同時，在屋頂內(nèi)部實現(xiàn)躍層，增加頂層附加值。

與按照限高方式做10層平層加一層躍層的方案相比，這樣操作滿足限高要求，同時每棟可多出一層平層面積。

十七、內(nèi)天井贈送

相比上述的贈送方式，內(nèi)天井的規(guī)范限制比較多。如果是（1）單外廊板式住宅：外廊是某戶居住空間采光通風(fēng)唯一來源，允許在外廊不居住空間之間設(shè)置單邊開敞式內(nèi)天井，開間≤該居住空間開間，進深≤1.5m。（2）除了單外廊版式住宅的內(nèi)天井： 3戶及以上共同使用且集中設(shè)置，每棟（座）住宅不得超過1個，同時，內(nèi)天井短邊寬度要符合要求。

1、普通內(nèi)天井贈送 普通內(nèi)天井設(shè)置難度大，且不易贈送。

這種方法有幾個前提，第一，要求： 3戶及以上共同使用且集中設(shè)置；第二，個數(shù)：每棟（座）住宅不得超過1個；第三，大?。河糜诜蔷幼】臻g，短邊最小6m，用于居住空間，短邊最小8m；第四，其他：封閉圍合的內(nèi)天井宜隔3層前后打通一個通往室外的開間。

2、外廊式內(nèi)天井贈送

外廊式住宅內(nèi)天井設(shè)置難度大，要求多。

3、形式：單邊開敞式內(nèi)天井。外廊式住宅內(nèi)天井可行案例。

案例：華潤金悅灣（雙冠地塊），產(chǎn)品規(guī)劃為高層17F+復(fù)式洋房6F+聯(lián)排3F。

本項目最大的亮點在于大面積采光通風(fēng)井，相比于傳統(tǒng)戶型，大面積內(nèi)天井可以極大的增加中間戶的通透性和私密感。而且高層中間戶北側(cè)臥室做了凸陽臺半贈送。整個戶型設(shè)計中，用了大面寬凸陽臺贈送，贈送面積控制在本層標準層建筑面積20%以內(nèi)。洋房做復(fù)式挑空贈送，拉升產(chǎn)品溢價。

但總的來說，內(nèi)天井規(guī)范限制較多，贈送可行性低，不建議采用。小結(jié)

從上文看，偷面積方法主要歸結(jié)為以下4大類：

當中，又以“屬于建筑體的原來結(jié)構(gòu)，改變用途使之成為室內(nèi)的使用空間”和“新增加戶型的輔助功能空間”兩種方式為主。另外，擴大戶型原有可贈送面積部分的面積和高度也是面積贈送的一種考慮方向。不過，原有結(jié)構(gòu)，改變用途的贈送面積方法一般不會增加過多的建筑成本，而擴大或者增加功能空間則很有可能會增加成本。