新興產(chǎn)業(yè)拉動商業(yè)地產(chǎn)長期增長

開發(fā)商亟待模式創(chuàng)新

——第六屆中國商業(yè)地產(chǎn)年會中指研究院副院長陳晟主題演講

提要]2011年4月29日，由搜房網(wǎng)主辦，搜房全球機(jī)構(gòu)承辦的“調(diào)控下中國商業(yè)地產(chǎn)的思辨與機(jī)遇——2011第六屆中國商業(yè)地產(chǎn)年會”即將在京滬兩地盛大召開。在中國指數(shù)研究院副院長陳晟看來，目前有個現(xiàn)象值得大家深思，即為什么現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)迎來了很多的機(jī)會？

2011年4月29日，由搜房網(wǎng)主辦，搜房全球機(jī)構(gòu)承辦的“調(diào)控下中國商業(yè)地產(chǎn)的思辨與機(jī)遇——2011第六屆中國商業(yè)地產(chǎn)年會”即將在京滬兩地盛大召開。屆時，搜房網(wǎng)將邀請全國1000家以上品牌商家企業(yè)、萬名投資者參加本屆商業(yè)地產(chǎn)年會，為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商和投資者、商家搭建一個互動交流的平臺。

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中國指數(shù)研究院副院長陳晟

新興產(chǎn)業(yè)將拉動商業(yè)地產(chǎn)長期增長

在中國指數(shù)研究院副院長陳晟看來，目前有個現(xiàn)象值得大家深思，即為什么現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)迎來了很多的機(jī)會？陳晟認(rèn)為有兩點值得關(guān)注，首先，我們的土地獲利的模式不可能是通過房子的磚頭去賺錢，賺錢肯定是地增值，現(xiàn)在地方政府都非常聰明，會有招拍掛，還有低價拿地的可能性嗎？沒有了。那么什么是愿意讓地方政府用低價或者是補(bǔ)償式的方式來拿地，那就是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等，這應(yīng)該是深層次思考的模式。

第二，大家有沒有注意到十二五規(guī)劃里面，我們仔細(xì)研究整個地產(chǎn)占GDP的比例只有5%左右，那么銀行占整個GDP也只有5%左右，但是十二五規(guī)劃新興產(chǎn)業(yè)，包括信息、物流、新能源、新材料等等，帶有附著新產(chǎn)業(yè)未來在十二五規(guī)劃GDP大概要占到14%。那么這些產(chǎn)業(yè)一定要附著的載體是什么呢？一定是商業(yè)，因為它一定要有辦公、運營、經(jīng)營的場所。所以從這兩個深層次的思考，可能在GDP已經(jīng)超過7千美金以上的一些城市，可能要迎來商業(yè)地產(chǎn)的一些快速增長的機(jī)會。當(dāng)然城市化率也是一個重要的指標(biāo)，如果城市化率達(dá)到80%以上往往就是好機(jī)會。例如無錫吸引力很大，很多人認(rèn)為這個城市不應(yīng)該是這樣的，但是副市長告訴我們卡地亞可以賣到7千萬，LV可以賣到1個億，這就要研究這個商業(yè)地產(chǎn)所處的狀態(tài)和吸引力都是有關(guān)系的。

第三產(chǎn)業(yè)推動商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

經(jīng)濟(jì)勢頭決定了經(jīng)濟(jì)長期是看好的，商業(yè)或者是第三服務(wù)產(chǎn)業(yè)的快速蓬勃的發(fā)展跟商業(yè)地產(chǎn)關(guān)聯(lián)是很大的，真正的住宅機(jī)會是由什么推動的？是由城市化、住宅產(chǎn)業(yè)化推動的，商業(yè)一定是由第三產(chǎn)業(yè)推動的。那么城市化進(jìn)程和居民的收入消費水平也帶來了商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)勁需求，所以就像最近也有研究說，大家沒錢買房子，房子很貴，住宅限購，不能買房干什么？可能要去消費，最近看車展的消費也很厲害，包括其他的消費也很厲害。所以這也是在一種，如果我們國家不再強(qiáng)化單純的是靠投資拉動而是消費式拉動的話，那么消費的載體我們的商業(yè)地產(chǎn)也會帶來一些相關(guān)的機(jī)會。

那么調(diào)控以來行政手段和經(jīng)濟(jì)手段并用，很多的朋友在問，我們的限購什么時候能夠停止？我們年內(nèi)的措施什么時候可以結(jié)束，其實我們不需要多考慮這個問題，因為從05年開始我們的住宅市場一直供不應(yīng)求，到現(xiàn)在形成非常強(qiáng)的供需矛盾，我們國家已經(jīng)對價格進(jìn)行嚴(yán)厲的控制，是不是認(rèn)為這些東西也是緊缺的商品？但是我們國家在鼓勵什么呢？在鼓勵我們的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，在鼓勵消費，那么是不是以商業(yè)為載體的就是我們經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型所需要的呢？陳昇副院長認(rèn)為這是一個肯定的答案，盡管周期有點長，但是在這個過程中的工作需要認(rèn)真去做。

商業(yè)地產(chǎn)整體過量但優(yōu)質(zhì)商業(yè)稀缺開發(fā)商亟待模式創(chuàng)新

那么調(diào)控措施對商業(yè)地產(chǎn)的影響是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于對住宅的影響，甚至可以說，商業(yè)地產(chǎn)從來就沒有過利好消息，也從來沒有利空消息，因為它一直就有，比如房產(chǎn)稅，之前對住宅過于呵護(hù)了，現(xiàn)在商業(yè)就是在充分狀況下充分的發(fā)展，雖然說最近商業(yè)不錯，但是要告訴大家一組數(shù)據(jù)，人均商業(yè)占有面積一人2平方米，國際只有1.5平方米或者是達(dá)不到2平方米，我們的商業(yè)整體是過量的，這是基本前提，其中結(jié)果矛盾特別的突出，好的商業(yè)非常的好，比如恒隆，一棟樓包括商場、辦公樓稅收貢獻(xiàn)可以達(dá)到20億，但是有的偏遠(yuǎn)社區(qū)商業(yè)僅僅是因為規(guī)劃硬性的要求導(dǎo)致空置率很高，所以整體是過量的，但是優(yōu)質(zhì)稀缺的商業(yè)是稀缺的。投資額目前進(jìn)入高峰期，到2011年累計增長6.4倍，這與開發(fā)商實力逐步的積累有關(guān)，我國跟外國的投資商唯一最大的不足就是金融是不足的，國外是完全的RIET運作，但是我們現(xiàn)在在RIET這一塊進(jìn)展非常的慢，所以這跟我們的金融創(chuàng)新也將是有關(guān)系的。大型的商業(yè)集團(tuán)，比如萬達(dá)、SOHO中國、寶龍不同類型都加大持有的規(guī)模，中國指數(shù)研究院研究全國百強(qiáng)企業(yè)，所有的企業(yè)都把他們的持有商業(yè)的目標(biāo)定位在20%，但是不幸的是現(xiàn)在他們的持有面積大概只有5%，正在從5%-20%的過程之中發(fā)展的過程，所以說空間還是巨大的，所以他們的現(xiàn)在并不完全是被動的而有些都是主動的選擇。

全能型的開發(fā)商：商業(yè)地產(chǎn)是“必修課”

綜合開發(fā)商，例如華潤、保利等都加大在商業(yè)地產(chǎn)的投資比例，同時在加大人才的儲備，眾所周知，商業(yè)地產(chǎn)人才的價值非常稀缺，大家對這些人非常的關(guān)注。萬科從住宅往商業(yè)轉(zhuǎn)型，增加了部分，雖然有些開發(fā)商聲稱不是主動在做商業(yè)地產(chǎn)，而是“因為土地出讓的模式就已經(jīng)是商業(yè)+住宅，我不去做商業(yè)是不行的”，那么以后對開發(fā)商的要求是全能型的開發(fā)商，只會做住宅不行，你必須要懂得商業(yè)、旅游、園區(qū)等等都是必要的。比如現(xiàn)在所知道的上市公司，現(xiàn)在非?？粗氐膬深惞?，一個是萬科模式，還有一個叫做X+房產(chǎn)模式，比如華潤，可以有母公司的孵化其他的產(chǎn)業(yè)，包括海爾有很多的園區(qū)，園區(qū)周邊的商業(yè)以及住宅都是機(jī)會，還有大型的國企都是這種類型的。

外資加大商業(yè)地產(chǎn)布局

二三線城市商業(yè)地產(chǎn)將迎黃金發(fā)展期

外資的布局也是在加大，恒隆、凱德、世貿(mào)都是在加大力度，香港傳統(tǒng)四大家，由于目前他們的土地儲備非常的快，而且不像90年代吃虧之后有點緊張，現(xiàn)在他們是采取開放的心態(tài)，已經(jīng)到了不僅僅是上海、北京這種地方，有的地方已經(jīng)到徐州這樣三線的地方。

不同城市的吸引力表現(xiàn)在三個部分，第一投資環(huán)境，北京、上海的投資環(huán)境不錯，西部城市也在上升。商業(yè)地產(chǎn)的分類，可以看到重慶、蘇州、沈陽的表現(xiàn)是非常突出的，但是排名僅次于北京、上海。綜合開發(fā)投資，整個布局，現(xiàn)在基本上除了重慶和成都，都是在東部的沿海地區(qū)，我們現(xiàn)在有一種沿江模式還有沿海模式，以前就是以廣州為起點，慢慢上到上海，逐步到山東，最后要到沈陽，這是一條線。沿江模式有是從上海開始逐步到合肥、重慶，這都是為后續(xù)的發(fā)展創(chuàng)造很多的空間和價值。

人口導(dǎo)入，對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢是持續(xù)的向好，銀行也關(guān)注我們的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，社保基金也會關(guān)注有穩(wěn)定現(xiàn)金流的投資，一線城市在保值穩(wěn)定增長的情況下，二三線城市也將迎來黃金發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個系統(tǒng)過程

重點是找到最適合的開發(fā)模式

曾經(jīng)有一個開發(fā)商說，這兩年勤做內(nèi)功，等到發(fā)展周期到了之后，我們可以跟著政府的決策開始做工作，他認(rèn)為是在13年是可以發(fā)力的機(jī)會。住商倒掛的現(xiàn)象會有所改變，地產(chǎn)價格將持續(xù)的走高。

商業(yè)地產(chǎn)有幾家參與，政府、開發(fā)商、投資商、運營商、經(jīng)營商、終端消費者，很重要的是運營商跟開發(fā)商、投資商他們的邏輯是不一樣的，運營商跟開發(fā)商要好好的溝通，因為開發(fā)商關(guān)注是回報，運營商強(qiáng)化商業(yè)運營，如果能夠處理很好的話就會是好商業(yè)，如果處理不好甚至?xí)霈F(xiàn)不好的商業(yè)，大家也知道有的商業(yè)現(xiàn)在起色不大。

商業(yè)運營是有系統(tǒng)性的、專業(yè)性、復(fù)雜性、長期性等幾個特征的，商業(yè)地產(chǎn)是屬于價值實現(xiàn)的過程，所以有成本投入、成本初期收益和主要的收益，這是開發(fā)運營的過程，這個時候不產(chǎn)生收益，但是對如果決策失誤的話對商業(yè)地產(chǎn)的未來有很大的影響，比如酒店，如果不能考慮專業(yè)，整個酒店行李、服務(wù)員收拾車子的距離跟酒店之間的空間都是有講究的，如果沒有弄好就會很緊張，交通會不順暢。包括之前考慮的車位的配套，包括公共空間的配套，這在很多商業(yè)上面考慮都是不足的，如果這個時候考慮不足會導(dǎo)致后面很多的問題。所以從項目的選址、到商圈、地段的選擇都是有一套邏輯和方法的，最近我們也在幫助企業(yè)做這一方面的選擇。

陳昇認(rèn)為開發(fā)運營，是前期的階段，可能還要考慮經(jīng)營商業(yè)的需求，這就是所說的規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、空間布局，所以實際上決定商業(yè)成敗的關(guān)鍵，我們說的是跟停車位、夜間店、主力店、路線圖都是有關(guān)系的，不單單是混凝土質(zhì)量的問題。

項目建設(shè)，包括開發(fā)、招商的階段，有很多是純出租型非常好，但是有的是會迫于收回資金，所以會有銷售。統(tǒng)一的管理和運營非常的重要，現(xiàn)在萬達(dá)非常清楚，找到了自己的黃金分割點，多少自營，多少出租。

剛剛也提到專業(yè)化的運營模式，全能型的運營模式，這跟我們運營的水平有關(guān)系的，都是可以選擇的?？梢允亲誀I可以是半托也可以是全托，這都是我們嘗試的經(jīng)驗都可以去做，但是要找到適合自己的最佳機(jī)會。

最后，在前景不錯的情況下，再簡單提一下問題，比如開發(fā)商絕大部分是不錯的，但是還是有些開發(fā)商在系統(tǒng)運營意識上，特別是三四線風(fēng)險意識還是不夠，大部分追求短期收益，缺乏長期的意識，這是不可取的。融資渠道非常的單一，商業(yè)無法資本化、證券化退出的，這是非?？上У?，限制未來進(jìn)一步發(fā)展的過程，專業(yè)運作的人才和團(tuán)隊不僅要自己培養(yǎng)，還要引入更多的，但是在引入的時候又有一個消化和吸收的過程。然后包括定位跟消費群體一定要吻合，如果群體的吻合做得不到位非常的可惜，例如一些大的銀行，包括一些大的快速消費用品，比如耐克等等，他們?yōu)榱俗鱿M群體的調(diào)查費用是非常高的，甚至要上千萬，因為他就是為那些群體定制，他一定要把有效群體抓住才會選這個地方，所以在這個方面的研究投入非常的重要。單純的靠住宅開發(fā)的模式或者是獲利模式在商業(yè)方面是不可取的。

商業(yè)運營仍將以開發(fā)商為主導(dǎo)，全托式的開發(fā)時代在長期將會出現(xiàn)

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一些趨勢，陳昇認(rèn)為，商業(yè)運營仍將以開發(fā)商為主導(dǎo)，全托式的開發(fā)時代在長期將會出現(xiàn)，所以要求商業(yè)運營公司要加大。從城市發(fā)展水平來看，運營的發(fā)展趨勢是不同的，所以在不同的地方要唱不同的歌，在上海唱農(nóng)村的歌不行，在三四線城市唱時髦的歌也是不行的。