第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略采購的五大挑戰(zhàn)和七個執(zhí)行要點

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略采購的五大挑戰(zhàn)和七個執(zhí)行要點

屈航2013-7

戰(zhàn)略采購作為一種有效的新型采購模式，其能夠為企業(yè)帶來整合資源、降低采購成本和運營成本、提升效率等各種好處，近些年已經(jīng)為大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所了解和接受。但戰(zhàn)略采購在國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的實施尚處于探索階段，沒有系統(tǒng)的理論指導，也很難通過簡單照搬照抄其他公司的做法來實現(xiàn)。這就給房地產(chǎn)公司的具體實施帶來一定的問題和風險，而且實際的實施中并非是一定成功的，往往需要經(jīng)歷全面系統(tǒng)的工作才能真正建立并實施有效的戰(zhàn)略采購。

有的公司盲目地實施戰(zhàn)略采購，同供應(yīng)商簽訂合作協(xié)議，但在執(zhí)行當中發(fā)現(xiàn)考慮不周、項目并不合適使用，結(jié)果對戰(zhàn)略合作關(guān)系造成了損害；也有的公司內(nèi)部溝通不夠，總部簽訂的戰(zhàn)略采購協(xié)議地方項目自行其事沒有執(zhí)行；還有的公司對內(nèi)部價值鏈和產(chǎn)品沒有清楚的了解，盲目選擇低價的投標單位作為戰(zhàn)略采購對象，最后發(fā)現(xiàn)這樣的合作伙伴服務(wù)無法配合到全國發(fā)展的需要，給公司的項目品質(zhì)帶來遺憾。類似的失敗案例在行業(yè)內(nèi)并不少見。

總的來看，戰(zhàn)略采購這種采購模式，對企業(yè)以下五個方面提出了挑戰(zhàn)：

（1）企業(yè)采購工作管理水平

戰(zhàn)略采購是基于企業(yè)采購工作具備一定管理水平之上的，需要企業(yè)在采購方面有比較完善的工作流程體系、足夠龐大的供應(yīng)商資源、對各類產(chǎn)品市場的深入了解、對采購方法和模式的理解和掌握等等。沒有較深厚的采購工作管理經(jīng)驗作為基礎(chǔ)，很難進一步上升到更高級的戰(zhàn)略采購階段。

（2）對產(chǎn)業(yè)價值鏈的認識

戰(zhàn)略采購理論是透過對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈的深入理解，同戰(zhàn)略合作伙伴一起來共同探討整個產(chǎn)業(yè)價值鏈當中各個環(huán)節(jié)的改進，從而帶來雙方整體的最大收益。因此如果企業(yè)沒有對產(chǎn)業(yè)價值鏈的深刻認識和透徹的理解，是無法發(fā)揮戰(zhàn)略采購最佳效果的。

（3）強大的執(zhí)行力

戰(zhàn)略采購從本質(zhì)上對企業(yè)來說，是一次對整個價值鏈的管理和流程的變革。這種變革能否真正成功，很大程度上取決于公司是否有良好的變革文化，公司上下同心，有強大的執(zhí)行力。

（4）內(nèi)部部門之間的協(xié)作配合能力

戰(zhàn)略采購不是僅僅依靠采購部門就能實現(xiàn)的工作，戰(zhàn)略層面的合作涉及多個專業(yè)部門之間的協(xié)作配合，因此必須要求組織內(nèi)部的各部門之間有良好的溝通和

默契，有較強的協(xié)作配合能力。在戰(zhàn)略采購的設(shè)計和實施階段也需要有跨部門團隊的重要執(zhí)行工作。

（5）經(jīng)驗豐富的員工

企業(yè)的很多能力是由其內(nèi)部員工的能力集合體現(xiàn)的，戰(zhàn)略采購需要有對行業(yè)價值鏈的理解、產(chǎn)品市場的認識、執(zhí)行的能力、協(xié)作配合的能力等等，歸根結(jié)底還是要求企業(yè)內(nèi)部真正有一批經(jīng)驗豐富，勇于擔當戰(zhàn)略采購設(shè)計和實施重任的員工。

戰(zhàn)略采購能否真正實施成功，首先必須要具備應(yīng)對以上五大挑戰(zhàn)的能力，其次，往往還取決于以下七個要點的執(zhí)行是否有效：

（1）公司管理層對于戰(zhàn)略采購的認識以及支持；

戰(zhàn)略采購在一定程度上是企業(yè)管理的變革，作為變革的行為必需在得到高層管理者的充分認可及授權(quán)下才能得到全面的執(zhí)行。同時，變革當中會面對來自外部和內(nèi)部的各種問題和阻力，實施團隊必需得到管理層強有力的肯定和支持才能克服這些困難。

（2）內(nèi)部相關(guān)部門對戰(zhàn)略采購的充分理解，開放、全面的溝通和交流； 戰(zhàn)略采購對企業(yè)流程的變革不僅僅是采購本身，而是在整個房地產(chǎn)業(yè)價值鏈的各個環(huán)節(jié)，包括前期的設(shè)計、中期的合約擬定、工程實施、市場營銷、后期的付款及維保服務(wù)等等，因此需要內(nèi)部各相關(guān)部門對于戰(zhàn)略采購都有充分的了解才能在以后的執(zhí)行當中避免出現(xiàn)問題，同時對這些變革也能給予必要的理解和支持，甚至能夠給出建設(shè)性的意見。

（3）用嚴謹而系統(tǒng)的系統(tǒng)方法扎實充分地進行，以嚴格可行的數(shù)據(jù)采集和采購類別分析方法，為企業(yè)確認戰(zhàn)略采購的機會，選擇合適的采購策略；

戰(zhàn)略采購是基于供應(yīng)鏈充分認識和分析以后的優(yōu)化，需要以系統(tǒng)嚴謹?shù)姆椒▽ζ髽I(yè)和外在環(huán)境進行分析，根據(jù)每個產(chǎn)品的特點、行業(yè)特點、公司現(xiàn)有流程的情況來共同分析，找到最佳的切合點，才能取得最好的效果。

（4）對戰(zhàn)略采購理解深刻并經(jīng)驗豐富的跨部門實施團隊；

前面兩點提到戰(zhàn)略采購是基于對于整個產(chǎn)業(yè)價值鏈的認識，需要整個價值鏈上的員工都對戰(zhàn)略采購有深入的理解和支持。理解深刻并有豐富經(jīng)驗的跨部門實施團隊是解決跨部門問題，并對產(chǎn)業(yè)價值鏈各個環(huán)節(jié)都能給予全面理解的必需要素。

（5）從供應(yīng)鏈的整體上探討，共同努力削減成本；

戰(zhàn)略采購面對的不僅僅是價格，而是包括技術(shù)、質(zhì)量、設(shè)計等因素的品質(zhì)，以及優(yōu)良的服務(wù)等的綜合，這些是貫穿房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的各個環(huán)節(jié)的。要想取得全

面的優(yōu)化，真正發(fā)揮戰(zhàn)略采購的效用，就必需從整體出發(fā)進行考慮，而不是僅僅關(guān)注在價格上，要考慮整體成本最優(yōu)。

（6）戰(zhàn)略采購合作雙方充分的信息共享和溝通，建立雙贏的伙伴關(guān)系； 戰(zhàn)略合作的基礎(chǔ)是充分的信任，戰(zhàn)略采購的執(zhí)行過程也需要合作雙方對于信息的充分共享及溝通，這樣供需雙方才能更好地了解相互的要求；同時，合作應(yīng)以雙贏為目標，才能保證合作的可持續(xù)性和穩(wěn)定性。

（7）完善的供應(yīng)商評審和績效考評體系，在運營中及時有效溝通、不斷整合改進。

為了選擇最佳的戰(zhàn)略合作對象，必須對供應(yīng)商進行全面的評審，從各個方面對供應(yīng)商給予評價，務(wù)求整體最佳；在合作過程當中，需要對合作對象進行監(jiān)控和考評，及時有效的溝通，不斷督促其精益求精，為企業(yè)貢獻更多價值，雙方一起整合改進達至高效。

第二篇：房地產(chǎn)項目開發(fā)過程五大要點

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程五大要點

(一)：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢！

項目啟動之前，如果能夠事先做一些計劃，訂一些目標，一定會對工作的開展有百益而無一害。

房地產(chǎn)項目開發(fā)的計劃包括項目的整體開發(fā)計劃，項目的資金預(yù)算運作計劃，項目的整體時間節(jié)點安排，項目整體的工程，營銷等各個部門的工作計劃。

在項目準備啟動的時候，房地產(chǎn)公司對項目的整體有一個比較詳細的預(yù)算和預(yù)估。每一個部門負責人對屬于自己部門的分內(nèi)工作，都需要提前探討，作出詳細的計劃，計劃經(jīng)過多輪的會議和探討最終確定。而每一個項目的這種計劃和探討，是一種經(jīng)驗的碰撞，理論的升華，通過圓桌會議的形式，形成興旺房地產(chǎn)公司的積累，而就是這種形式，是公司走向成熟的必由之路，也是公司成功不可缺少的步驟。

(二)：項目未動，策劃先行！古云：兵馬未動，糧草先行；

對于房地產(chǎn)開發(fā)而言；應(yīng)該是項目未動，策劃先行。即應(yīng)該做好項目策劃，項目策劃簡單而言是回答以下幾個問題：

誰是我們的客戶？我們的客戶喜歡什么樣的產(chǎn)品，我們的產(chǎn)品做成什么樣的特點，商業(yè)怎么做？住宅怎么做？配套怎么作？商業(yè)和住宅的比例怎么樣？住宅戶型的比例和面積分配怎么樣？項目的風格做成什么樣子？項目的景觀應(yīng)該滿足什么人群的需要？

而這些選擇都需要一個為什么這么做的理由！這些問題我們有意或者無意都會要回答，不管是通過專門的流程來回答，或者拍腦袋來回答。只是說如果拍腦袋，那么犯錯誤的可能性更加大，地塊也無法發(fā)揮最大的價值所在。而如果在下結(jié)論以前，進行全面的調(diào)研，與市場分析，項目產(chǎn)品的探索性研究，對結(jié)論加以科學的論證，會大大減少失誤的可能性，確保地塊的價值得到最大程度的提升！

我們需要回答這些基礎(chǔ)問題的重點在于：在設(shè)計之前或者設(shè)計開始的同時，我們需要對項目做一個精確的定位。定位是一個項目開篇重要的核心點在于回答我們是什么，誰是我們的客戶！

定位做好了，項目的銷售就做好了80％。(三)：地產(chǎn)開發(fā)，設(shè)計重中重！

對于房地產(chǎn)開發(fā)，房子就是產(chǎn)品，而產(chǎn)品是設(shè)計出來的，開發(fā)的堅決條件好：即使市場不好，我留下來的房子要全部是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)！設(shè)計要解決的問題很多，成本控制就在設(shè)計階段可以解決85％。

設(shè)計首先需要貫徹定位的意圖，建筑方案中平面布局以及外觀造型，建筑用材的選擇。其次是結(jié)構(gòu)方案的確定，從基礎(chǔ)的形式，到鋼筋混凝土的含量；最后到整體的水電體系，所有的設(shè)備，材料選型，在設(shè)計階段一定要完整考慮，選擇最佳的方案，并且融入整體設(shè)計過程中，確保所有的大問題在設(shè)計階段解決，95％的小問題在施工過程中也能夠解決。

設(shè)計做好了，工程成本控制就成功了85％！(四)：控制成本，全面預(yù)算！在項目的整體計劃中，控制成本是工程管理過程的一個重點所在，那么成本控制的關(guān)鍵并不完全在于成本部和工程部，而是在全員的成本控制，在項目整體計劃中，我們應(yīng)該可以提前做好全面的預(yù)算，工程有一個細致的預(yù)算，從圖紙到材料設(shè)備采購，提前計劃，提前討論；

不但工程需要有全面完整的預(yù)算，營銷也有一個全面細致的預(yù)算；財務(wù)也有一個全面的預(yù)算，對外報建關(guān)系協(xié)調(diào)也有一個全面的預(yù)算，所有這些預(yù)算都是我們的成本組成，這需要全面的成本核算體系，在項目開始以前，我們應(yīng)該將團隊職責分配好，然后對整體預(yù)算進行核實，并且在項目的整體開發(fā)過程中，忠實執(zhí)行預(yù)算制度，當然這些預(yù)算可能會有調(diào)整，我們需要3個月或者6個月審核一次，看預(yù)算中哪些超越了，哪些節(jié)約了，通過一兩個項目，我們的成本控制能力能夠得到提升，這正式我們開發(fā)水平的體現(xiàn)，是我們經(jīng)驗的積累。

建議公司成立以總經(jīng)理為中心，全員參與的成本核定小組，由財務(wù)部牽頭，針對公司的成本部，工程部，營銷部以及對外報建等相關(guān)部門，整理以前的資料，參考現(xiàn)狀，指定出合理的預(yù)算。

(五)：項目管理，流程優(yōu)先！

在月湖蘭庭的項目管理過程中，其實現(xiàn)場管理是十分混亂的，只不過這些混亂都被掩蓋住了，并沒有造成很大的問題，所以我們有時候視而不見。主要也有部門的職責不清晰，各個部門的管理方式和方法不一致造成的。比如工程部與成本部的權(quán)責，比如工程與技術(shù)的權(quán)責，比如工程與營銷的權(quán)責；而這些問題，都是因為公司崗位不清，責任不明，流程不暢通而造成的。

所謂流程，就如流水一般，自一個節(jié)點流至另外的節(jié)點，公司的流程暢通，則工作順利并且能夠最大限度避免錯誤。

那么如何才能做到這樣行如流水的工作呢？任何工作必須回答以下幾個問題，簡稱：6W1H

1.Who—工作的責任者是誰？

2.For whom—工作的服務(wù)和匯報對象是誰？

3.Why—為什么要做該項工作？

4.What—工作是什么？

5.Where—工作的地點在哪里？

6.When—工作的時間期限？ 7.How—完成工作所使用的方法和程序？

參考上述6W1H，我認為首先是公司崗位設(shè)立清晰，然后是崗位職責明確，做到每一個事務(wù)都有人負責，每一個人都有其負責的事務(wù)；其次是工作的標準和方式要確定，明確做事的方式和方法。

任何一個公司，如果能夠把上述五個部門的工作分解，細化然后執(zhí)行，則公司必定能夠在硝煙四起的房地產(chǎn)市場立足并崛起。

第三篇：房地產(chǎn)項目成本管理的五大要點

房地產(chǎn)項目成本管理的五大要點

房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了最初的“野蠻生長期”到現(xiàn)在的“后白銀時代”，隨著規(guī)章制度的完善，限售、限價等政策的頻繁出臺，房地產(chǎn)市場已經(jīng)充滿了“火藥味”。

激烈的競爭，“大魚吃小魚”，專業(yè)淘汰粗狂......企業(yè)想要不被淘汰，必須夯實內(nèi)功，向管理要效益。成本管理，作為企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要支撐點，不容忽視。

做事情都要講究方式方法，成本管理一樣需要捋清思路，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)經(jīng)營需要誰來關(guān)注成本？成本管理從哪些方面下手？如何在管理瓶頸上尋求突破？閑暇之余總結(jié)了幾條淺知拙見、拋磚引玉。

企業(yè)決策層，需要重視成本管理

企業(yè)決策層的成本態(tài)度，是一個公司成本管理的基調(diào)

在成本管理類的文章中，我們經(jīng)常會看到培養(yǎng)全員成本意識的內(nèi)容。我的觀點，必須是公司經(jīng)營決策層認識到成本管理對企業(yè)的重要意義，并加以重視，才能做好成本管理。

在房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動中，成本管理部門更多是起到一種驅(qū)動作用，而真正花錢的部門是設(shè)計、營銷、工程等業(yè)務(wù)部門。在重大設(shè)計方案上或者工程管理措施上，成本人員提出相關(guān)的經(jīng)濟性對比及優(yōu)化措施建議，但真正的落地則依靠相關(guān)的業(yè)務(wù)部門。而在這些優(yōu)化措施的落地過程中，因為各部門的關(guān)注重心不盡相同，所以執(zhí)行的效果可能就是虎頭蛇尾。特別是在進度、效果、成本上只要出現(xiàn)沖突，決策層就毫不猶豫地犧牲成本，不做任何平衡，這種狀況對整個成本管理團隊的信心影響是非常大的。只有公司決策層意識到規(guī)范的成本管理的對企業(yè)經(jīng)營的重要性，有效管理為企業(yè)帶來的良好效益，才能真正帶動相關(guān)部門的執(zhí)行和落實！所以，企業(yè)決策層對成本的態(tài)度就是一個公司成本管理的基調(diào)。

就拿曾經(jīng)供職的一家房企來聊聊，老板和集團高管到項目巡查，問得概率最大的問題就是——項目的成本是多少？利潤率是多少？看到現(xiàn)場存在浪費的情況就會問，管理人員有沒有思考避免浪費的措施？有沒有其他更優(yōu)的實施方案？正是集團層面的重視，項目總也不敢怠慢，大家在項目管理過程中凡事就會考量成本投入是否合理？有沒有更節(jié)約成本的方案？企業(yè)管理高層領(lǐng)導對成本的關(guān)注為項目實現(xiàn)預(yù)定的經(jīng)營指標奠定了基礎(chǔ)。

項目操盤手，需要具備經(jīng)營思維

關(guān)注項目的利潤增長、快速回款、企業(yè)品牌價值，都屬于具備了一定的經(jīng)營思

維

開發(fā)過程中收入和支出是影響經(jīng)營指標的兩個重要行為，成本管理的終極目標是要服務(wù)企業(yè)經(jīng)營。這里講的成本管理既不是支出管理，也不是降低成本，增加收益對于成本管理來講同樣有重要的意義。

大家可能會說啦，“哦！降低成本或銷售溢價帶來利潤增長，這就是我們成本管理的意義”。其實，從廣義上講，成本管理的意義不只是利潤增長，在高周轉(zhuǎn)的模式下，快速去化、快速回款除了帶來隱形的財務(wù)效益還關(guān)系到公司的生死存亡。拋開成本專業(yè)條線，從公司經(jīng)營層面來講，如果投入適量的成本能夠大幅提高客戶滿意度，提升企業(yè)品牌價值也是值得的。企業(yè)品牌提升帶來的效益是潛在的、長遠的，也是企業(yè)持續(xù)性發(fā)展、良性發(fā)展的基石。在成本管理工作中，能關(guān)注到利潤增長、快速回款、企業(yè)品牌價值，都屬于具備了一定的經(jīng)營思維。

曾經(jīng)歷過一個項目，開盤去化情況非常不好，公司緊急召開了項目分析會，根據(jù)客戶調(diào)研及內(nèi)部研判終于找到癥結(jié)所在：項目地處離市區(qū)較遠的山區(qū)，但周邊風景秀麗、自然資源豐富，屬于旅游度假產(chǎn)品。但是，該項目為了控制單套銷售總價而按毛坯定位進行開發(fā)。根據(jù)開盤后的客戶調(diào)研意識到，項目地處偏遠山區(qū)，客戶更多地作為第二、第三住所度假休閑使用，不愿意花大量時間和精力自己裝修，即使有自己裝修的想法也因距市區(qū)太遠、周邊材料資源匱乏而放棄。找出問題癥結(jié)，最終會議決策實施精裝銷售、拎包入住，同時考慮客戶的總價承受能力，裝修部分按成本價銷售。方案由毛坯改為精裝，雖然成本增加，整體利潤率降低，但后來二次開盤火爆的事實印證了會議決策是正確的，加速回籠現(xiàn)金流，盤活了項目。此案列并不倡導大家遇到銷售問題就通過增加投入降低利潤率來解決，只是打開一種聚焦經(jīng)營來解決問題的思路。對比一個反面案列：同樣是郊區(qū)旅游度假樓盤，規(guī)劃方案時卻在示范區(qū)重金打造了一個商業(yè)街，給出的理由是商業(yè)能夠拉動人氣、營造生活氛圍、促進銷售，但沒有考慮季節(jié)性度假樓盤，商業(yè)如何銷售？等到項目竣工交付，頭疼的事情來啦，大量商業(yè)無人問津，簽約寥寥無幾，巨額的建安成本變成了沉淀資產(chǎn)。不得不說，不能把花錢當成一種快感，而是要考慮成本投入是否能夠轉(zhuǎn)化成有效回款？也就是項目經(jīng)營時刻需要算賬。經(jīng)營思維不單是對成本人員的要求，對項目操盤手更為重要。

投資階段風險研判，對成本至關(guān)重要

“優(yōu)質(zhì)的項目可能會幫一個普通員工走向職業(yè)巔峰；帶坑的土地活活能把一個

優(yōu)秀的項目總折磨崩潰?！?/p>

成本管理往往會忽視在投資拓展階段的風險研判，結(jié)果是一招不慎、滿盤皆輸。行業(yè)內(nèi)流傳著一個觀點“設(shè)計階段的成本管理作用占70%”，設(shè)計階段管控不到位對整個項目的成本影響重大。今天拋出一個新觀點：投資階段的風險研判失敗對成本管理影響是毀滅性的。前期研判不充分，項目獲取后才發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)問題、報建問題、債務(wù)問題、合作模式問題，負面作用小則帶來成本大幅增加、影響經(jīng)營指標的實現(xiàn)，大則直接造成項目“無限期”停滯，操盤人員每天處于“填坑”狀態(tài)。

之前一家公司碰到的案例：公司收購一個未開工的凈地項目，看似遇到一塊肥肉。加之，公司銷售業(yè)績壓力大、時間緊，收購之前未經(jīng)過相關(guān)業(yè)務(wù)部門的盡調(diào)與評審，推動獲取項目的人員與總裁匯報后就快速與對方簽訂協(xié)議，順利將項目拿下。但是在項目獲取后，進入報規(guī)階段發(fā)現(xiàn)一個棘手問題，由于地塊處于附近機場的航道，規(guī)劃對限高有嚴格要求，造成方案排布損容嚴重，貨值大幅減少。而另一個問題的出現(xiàn)則是雪上加霜，由于前期缺少當?shù)卣{(diào)研，未了解地塊拆遷前此位置是一處大型設(shè)備廠，在基礎(chǔ)開挖及打樁階段發(fā)現(xiàn)地下存在大量的巨型設(shè)備基礎(chǔ)需要破除，無端增加了老基礎(chǔ)破除處理費用。這兩個因素疊加，最終把公司眼中的優(yōu)質(zhì)項目變成了虧損項目，欲哭無淚，血的教訓！行業(yè)內(nèi)經(jīng)常有人調(diào)侃“優(yōu)質(zhì)的項目可能會幫一個普通員工走向職業(yè)巔峰；帶坑的土地活活能把一個優(yōu)秀的項目總折磨崩潰?！薄阋娡顿Y階段研判多么重要！

前置策劃，有效降低無效成本

任何一個方面不籌劃，直接帶來的后果就是用成本去買單

做事要“先思后行”，想不明白就別指望會干明白。在項目落地之后，要快速啟動工程、設(shè)計、成本、營銷等專業(yè)交圈的相關(guān)策劃，對整個項目如何運作有個整體思路，任何一個方面不籌劃直接帶來的后果就是用成本去買單。對市政配套、示范區(qū)、土方平衡等重要專項方案進行前置策劃帶來的效益遠比直接降低建造標準、壓低承包商價格來的更有效。

市政工程的前置報建的重要性曾經(jīng)在一個項目上就反映得淋漓盡致。該項目地處市區(qū)繁華地段，距離項目300米有一變電站可供項目正式電接入使用，經(jīng)咨詢供電部門該變電站仍有容量可使用，項目確定按此變電站接入考慮的成本，這個距離的工程費用80萬元足夠。根據(jù)報裝條件要求，項目獲取土地證和工程規(guī)劃許可證就可以進行正式電的報裝工作，提前鎖定容量。但是，用電報批工作沒有引起項目公司足夠的重視，一直等到工程進展的中期，相關(guān)人員才去供電局申請用電報裝，得到的答復是：“該變電站3個月前已被周邊新開的項目申請占用，目前容量不足，你們的項目只能從七公里外的另一變電站開辟專線接入”，瞬間蒙圈。專線工程費用、占地補償費用，兩項合計約1000萬元，遠遠超出預(yù)留的80萬元成本，費用多或少對項目而言起到的作用未變，超出的920萬完全是一種可以規(guī)避的成本投入。

無效成本是開發(fā)過程中最沒有價值的投入，前置思考、規(guī)范管理、減少反復、降低拆改，是規(guī)避無效成本的有效途徑，提效降本重中之重！

成本適配，做到有的放矢 一剛一柔，彰顯成本管理的有的放矢

成本管理不等于砍價錢、降標準，簡單粗暴的降本方式帶來的危害時常凸顯——工程質(zhì)量不過關(guān)、客戶承諾無法兌現(xiàn)?；ㄥX并不可怕，可怕的是不清楚錢花在了什么地方！

我們常把建造成本分為兩類：剛性成本、柔性成本?；A(chǔ)、結(jié)構(gòu)、管網(wǎng)都屬于剛性成本，在滿足安全規(guī)范的情況下盡量優(yōu)化；外立面、大堂裝修、園林景觀等屬于柔性成本，柔性成本的一個特點是可高可低，而且差距還會很大，柔性成本給客戶帶來視覺感受和真切體驗，更能引導客戶的消費沖動。

龍湖的五重園林景觀，就是大家對其產(chǎn)品一個比較深的印象。龍湖愿意在園林景觀上適當?shù)丶哟蟪杀就度?，選用樹形較好的喬木，借用喬木、灌木、地被等高矮層級的搭配，營造高端社區(qū)的實景感受，受到廣大客戶的好評與接納。相比園林景觀關(guān)注與投入，其在地庫上的研究與優(yōu)化也是“摳”到極致，車位停車效率在業(yè)界堪稱經(jīng)典。在成本總額受控的情況下，需要針對柔性部分，梳理客戶敏感度，對影響客戶感受的眾多因素進行排序，把成本優(yōu)先投入到敏感度高的部位；但也不能一味追求“沒有最好，只有更好”——這種忽略了售價天花板，邊際以外的成本投入沒有辦法獲得回報的做法也不可取，畢竟是企業(yè)不是慈善！

一剛一柔，彰顯其成本管理的有的放矢。

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成本管理是個嚴謹且繁瑣的工作，但如果我們的關(guān)注點只停留在如何降低成本和控制中標金額的層面上，那么成本管理的工作就可能會誤入歧途，而出現(xiàn)“只見樹木不見森林”的狀態(tài)，不但沒有助力項目反而影響企業(yè)信譽。

而換一種思路可能就是柳暗花明，智慧地驅(qū)動企業(yè)高層領(lǐng)導重視成本、關(guān)注成本，強化項目操盤人員的經(jīng)營意識，在工作中重視影響成本管理效果的關(guān)鍵環(huán)節(jié)（如投資階段的風險研判、重大方案的前置策劃、“有錢花在刀刃上”的成本適配動作）就能讓成本管理順勢而為、事半功倍！

“舉一綱而萬目張，解一卷而眾篇明”，成本管理這項工作同樣需要從專業(yè)中跳出來，拔高視野，認清本質(zhì)，抓住關(guān)鍵，這樣我們就能在成本管理的迷途中尋求突破！

第四篇：民事執(zhí)行案件中8個操作要點及七個重要法規(guī)!

民事執(zhí)行案件中8個操作要點及七個重要法規(guī)！

2016-05-28陳冉律師信貸風險管理點擊上面藍色字體“信貸風險管理”一鍵關(guān)注本平臺

作者：陳冉律師

作者單位：東方昆侖（上海）律師事務(wù)所 經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)自公眾號：法律讀品 ID：lawread

風控君提示：目前不良貸款率和借貸糾紛的數(shù)量都激增，大量的案件到了執(zhí)行階段，本文為東方昆侖（上海）律師事務(wù)所陳冉律師原創(chuàng)，其梳理了強制執(zhí)行過程中需要注意的幾大問題，非常實用，推薦給大家。

民商事糾紛通過審判程序確認的訴訟結(jié)果，最終需要通過執(zhí)行真正得以實現(xiàn)，其重要性不言而喻。但現(xiàn)實中，訴訟中特別是債權(quán)人一方往往會遭遇“執(zhí)行難”，即贏了官司卻無法真正獲得應(yīng)有的財產(chǎn)和權(quán)益。造成執(zhí)行難的原因很多，作為債權(quán)人的代理律師應(yīng)避免消極無為被動等待法官，而是積極主動，通過充分掌握并嫻熟地運用相關(guān)法律規(guī)定，對被執(zhí)行人和執(zhí)行標的信息了然于心，從而能較好配合并推動執(zhí)行法官做好執(zhí)行，使得委托人的合法權(quán)益從判決書上真正落地。

需要掌握的民商事執(zhí)行工作的主要法律法規(guī)包括：

1.2012年民事訴訟法第三編有關(guān)執(zhí)行的相關(guān)規(guī)定（簡稱《民訴法執(zhí)行相關(guān)規(guī)定》）

2.最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)法釋（1998）15號2008年修訂（簡稱《執(zhí)行工作的規(guī)定》）3.最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定法釋（2004）15號文的規(guī)定（簡稱《查凍扣財產(chǎn)的規(guī)定》）

4.最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定法釋（2004）16號（簡稱《拍賣變賣財產(chǎn)的規(guī)定》）

5.最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋（2015年2月4日開始施行的法釋〔2015〕5號（簡稱《民訴法司法解釋》）

6.最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定法釋〔2015〕10號2015年2月4日開始施行（簡稱《執(zhí)行異議和復議的規(guī)定》）

7.最高人民法院關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財產(chǎn)有關(guān)問題的批復法釋〔2016〕6號（簡稱《首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)法院的批復》）

一、哪些法律文書可以作為執(zhí)行依據(jù)

執(zhí)行工作直接處分的是公民和組織的財產(chǎn)權(quán)和非財產(chǎn)權(quán)，關(guān)系重大，非法律法規(guī)授權(quán)和確認不可為。因此，執(zhí)行必須有執(zhí)行依據(jù)。《執(zhí)行工作的規(guī)定》第二條詳細列舉了法院的執(zhí)行機構(gòu)負責執(zhí)行的生效法律文書，即執(zhí)行依據(jù)包括如下：

（一）人民法院民事、行政判決、裁定、調(diào)解書，民事制裁決定、支付令，以及刑事附帶民事判決、裁定、調(diào)解書；

（二）依法應(yīng)由人民法院執(zhí)行的行政處罰決定、行政處理決定；(有哪些:稅務(wù)處罰相關(guān)決定)

（三）我國仲裁機構(gòu)作出的仲裁裁決和調(diào)解書；人民法院依據(jù)《中華人民共和國仲裁法》有關(guān)規(guī)定作出的財產(chǎn)保全和證據(jù)保全裁定；

（四）公證機關(guān)依法賦予強制執(zhí)行效力的關(guān)于追償債款、物品的債權(quán)文書；

（五）經(jīng)人民法院裁定承認其效力的外國法院作出的判決、裁定，以及國外仲裁機構(gòu)作出的仲裁裁決。

二、執(zhí)行過程中代理律師需熟知有關(guān)法條，在執(zhí)行的關(guān)鍵環(huán)節(jié)中積極把握時機并推動落實，協(xié)助法官工作以盡量減少執(zhí)行程序瑕疵或其他導致執(zhí)行久拖不決的主客觀因素

（一）執(zhí)行中法院應(yīng)當出具的重要裁定和公示

1.《民訴法司法解釋》第四百八十二條規(guī)定：人民法院應(yīng)當在收到申請執(zhí)行書或者移交執(zhí)行書后十日內(nèi)發(fā)出執(zhí)行通知。執(zhí)行通知中除應(yīng)責令被執(zhí)行人履行法律文書確定的義務(wù)外，還應(yīng)通知其承擔民事訴訟法第二百五十三條規(guī)定的加倍支付遲延履行利息或者遲延履行金的義務(wù)。比如我們承辦的一起金融借款合同糾紛案中，法院向被執(zhí)行人即債務(wù)人發(fā)出了《限期履行通知書》，通知書上除了載明債務(wù)金額外，還限定1個月內(nèi)履行義務(wù)，否則將拍賣抵押房產(chǎn)。

延伸關(guān)注：遲延履行期間的債務(wù)利息和遲延履行金如何計算？

2015年《民訴法司法解釋》第二百五十三條規(guī)定的加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息，是指在按銀行同期貸款最高利率計付的債務(wù)利息上增加一倍。具體見《最高人民法院關(guān)于在執(zhí)行工作中如何計算遲延履行期間的債務(wù)利息等問題的批復》公式為：清償?shù)倪t延履行期間的債務(wù)利息=清償?shù)姆晌臅_定的金錢債務(wù)×同期貸款基準利率×2×遲延履行期間。

2．依據(jù)2004年《查凍扣財產(chǎn)的規(guī)定》，人民法院在執(zhí)行查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)時，出具的法律文書有：（1）執(zhí)行裁定根據(jù)規(guī)定第一條，人民法院在查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人的動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)權(quán)，應(yīng)當作出裁定。這是執(zhí)行中非常重要的文書，是律師實地了解抵押質(zhì)押物情況、搜集財產(chǎn)線索時告知被執(zhí)行人利害關(guān)系各方、爭取相關(guān)部門配合和支持的書面依據(jù)和工具，雖然實踐中有法官在執(zhí)行開始階段不發(fā)出執(zhí)行裁定而是等到執(zhí)結(jié)，我們?nèi)匀唤ㄗh律師在執(zhí)行開始時就爭取主動拿到它。

3.查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人的財產(chǎn)時，執(zhí)行人員應(yīng)當制作筆錄。

（1）根據(jù)2004年《查凍扣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十條規(guī)定法院執(zhí)行人員應(yīng)當制作筆錄并具體對筆錄包括哪些內(nèi)容作了規(guī)定。執(zhí)行實踐中，執(zhí)行法官會讓執(zhí)行雙方前往法院做筆錄，這是執(zhí)行程序真正開始的標志，是法官對義務(wù)履行的告知、執(zhí)行相關(guān)的主體和利害關(guān)系人的身份和送達方式的確認、執(zhí)行財產(chǎn)現(xiàn)狀的查明以及其他可能產(chǎn)生妨礙的事項的查明或明確。此時律師可協(xié)助法官及時查問抵押人出租抵押房屋的相關(guān)協(xié)議和入住證據(jù)等，為以后的程序做好準備。因此，正式進入執(zhí)行后律師應(yīng)當主動詢問法官何時做筆錄，以推動執(zhí)行進程。

延伸關(guān)注：

（1）不得超額查扣財產(chǎn)。根據(jù)規(guī)定第二十一條，查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人的財產(chǎn)，以其價額足以清償債權(quán)及執(zhí)行費用為限，不得明顯超標的額查凍扣。否則，作為被查封方的代理律師可以特別留意并據(jù)此提出異議。

（2）已經(jīng)被依法查扣的財產(chǎn)被非法占用的話可以申請排除妨害清場以利拍賣。根據(jù)第二十六條規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負擔或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對抗申請執(zhí)行人。第三人未經(jīng)法院準許占有被查扣財產(chǎn)或者實施其他有礙執(zhí)行的行為的，法院可以依據(jù)申請或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。

4.評估和評估報告

執(zhí)行程序初期，律師可以配合法官盡快查明被查扣財產(chǎn)比如房產(chǎn)的情況以盡快進入評估程序。法院啟動評估程序后即隨機搖出評估機構(gòu)。律師應(yīng)爭取主動、配合評估公司盡快實地查看以出具評估報告?！杜馁u變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，人民法院收到評估機構(gòu)作出的評估報告后，應(yīng)當在五日內(nèi)將評估報告發(fā)送當事人及其他利害關(guān)系人。當事人或者其他利害關(guān)系人對評估報告有異議的，可以在收到評估報告后十日內(nèi)以書面形式向人民法院提出。我們辦理的案件中，出現(xiàn)過被執(zhí)行人對評估報告提出異議的，終因程序并無瑕疵反而是異議人偽造簽名被我方律師識破并通知法院予以了制止。另外要注意及時跟進評估報告的送達，保證在第一時間送達各方，盡快進入下面的拍賣程序。

5.拍賣和拍賣公告

（1）進入拍賣程序后，拍賣前必須公告。《拍賣變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十一條規(guī)定，拍賣動產(chǎn)的，應(yīng)當在拍賣七日前公告；拍賣不動產(chǎn)或其他財產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當在拍賣十五日前公告。

（2）此外，規(guī)定還要求拍賣前應(yīng)當通知當事人和擔保物權(quán)人，否則程序上有瑕疵。根據(jù)規(guī)定的第十四條，人民法院應(yīng)當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場。在我們辦理的另外一起案件中，在已經(jīng)確定了拍賣時間和地點后，因拍賣行沒有通知到第二抵押權(quán)人而被被執(zhí)行人異議，導致中止拍賣。最后在拍賣行發(fā)函通知第二抵押權(quán)人后才得以重新啟動拍賣。

6.變賣和抵債

三次拍賣均流拍后將進入變賣和抵債程序，變賣應(yīng)當出具變賣公告。根據(jù)《拍賣變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條，對于第二次拍賣流拍的不動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權(quán)，法院可以將其作價交申請執(zhí)行人或者其他執(zhí)行債權(quán)人抵債。抵債不成的，應(yīng)當在六十日內(nèi)進行第三次拍賣。第三次拍賣流拍且抵債不成的，人民法院應(yīng)當于第三次拍賣終結(jié)之日起七日內(nèi)發(fā)出變賣公告。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以第三次拍賣的保留價買受該財產(chǎn)，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍不表示接受該財產(chǎn)抵債的，應(yīng)當解除查封、凍結(jié)，將該財產(chǎn)退還被執(zhí)行人。拍賣程序終結(jié)。

（二）涉及到查凍扣不同類型的財產(chǎn)，采取不同的執(zhí)行手段 1.對動產(chǎn)，《查凍扣財產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定：查封、扣押動產(chǎn)的，人民法院可以直接控制該項財產(chǎn)。查封、扣押的動產(chǎn)交付其他人控制的，應(yīng)當在該動產(chǎn)上加貼封條或者采取其他足以公示查封、扣押的適當方式。比如對汽車直接扣押、對其他動產(chǎn)采取貼封條的方式。

2.對不動產(chǎn)，《查凍扣財產(chǎn)的規(guī)定》第九條規(guī)定，查封不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)當張貼封條或者公告，并可以提取保存有關(guān)財產(chǎn)權(quán)證照。執(zhí)行實踐中可以將執(zhí)行裁定或公告張貼在所在建筑物大樓的入口處，也可以直接貼在被執(zhí)行不動產(chǎn)處。

三、關(guān)于司法查封和輪候查封

（一）首先查封（也稱首封）的為司法查封，后面的輪候查封相當于為實現(xiàn)司法查封而排隊登記。司法查封失效后，按登記順序的輪候查封自動生效為正式司法查封。具體見《查凍扣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十八條，對已被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)，其他人民法院可以進行輪候查封、扣押、凍結(jié)。查封、扣押、凍結(jié)解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)即自動生效。

（二）查封、扣押、凍結(jié)效力消滅的情形。按照《查凍扣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十條規(guī)定，當查封、扣押、凍結(jié)期限屆滿、被查扣的財產(chǎn)已經(jīng)被拍賣變賣抵債，以及因第三十一條規(guī)定解除的，查封、扣押、凍結(jié)的效力消滅。

四、查封期間

（一）查封期限延長根據(jù)2015年《民訴法司法解釋》第四百八十七條第一款規(guī)定，人民法院凍結(jié)被執(zhí)行人的銀行存款的期限不得超過一年，查封、扣押動產(chǎn)的期限不得超過兩年，查封不動產(chǎn)、凍結(jié)其他財產(chǎn)權(quán)的期限不得超過三年。由此可見，比照2004年《查凍扣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條，新法對查封期限作了延長，比如凍結(jié)存款的期限最長從不得超過六個月延長為一年，查扣動產(chǎn)期限最長從原來的一年延長為二年，查封不動產(chǎn)、凍結(jié)其他財產(chǎn)權(quán)如股權(quán)的期限最長從原來的兩年延長為三年。

（二）續(xù)封期限放寬上述條款的第二款規(guī)定，申請執(zhí)行人申請延長期限的，人民法院應(yīng)當在查封、扣押、凍結(jié)期限屆滿前辦理續(xù)行查封、扣押、凍結(jié)手續(xù)，續(xù)行期限不得超過前款規(guī)定的期限。沒有了原來“續(xù)行期限不得超過前款規(guī)定期限的二分之一”的限制。

延伸關(guān)注：關(guān)于股權(quán)凍結(jié)適用哪個期限？民訴法解釋第四百八十七條第一款規(guī)定，“凍結(jié)其他財產(chǎn)權(quán)的期限不得超過3年”。從我們經(jīng)辦的案例看，在《民訴法司法解釋》出臺前的股權(quán)凍結(jié)期限裁定上記載的為2年，因此股權(quán)凍結(jié)實際上對應(yīng)適用的是上述條款中的“凍結(jié)其他財產(chǎn)”，即現(xiàn)在股權(quán)凍結(jié)的期限不得超過3年。

五、執(zhí)行中抵押權(quán)等擔保物權(quán)和租賃權(quán)的處理原則

（一）依照2015年5月頒布的《執(zhí)行異議復議規(guī)定》，查封成為法院認定與處分租賃合同的分水嶺。查封以后抵押人自行出租的法院明確不予認可，而查封前將抵押物出租的則不同，法院會根據(jù)租賃合同和占有使用的證據(jù)來判別真?zhèn)巫髡J定或處理。具體依據(jù)見該規(guī)定的第三十一條：承租人請求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

（二）在上述法釋未頒布前，法官對租賃合同的認定和處理方式各不相同。有的依據(jù)抵押合同對合同簽訂后出租不予認可，有的即便對查封后被出租的占用也不做滌除。以往的做法緣于《拍賣變賣財產(chǎn)的規(guī)定》及其他相關(guān)法規(guī)的“買賣不破租賃”的原則。具體見《拍賣變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第二款：拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當依法將其除去后進行拍賣。但是，對于什么情況下是條款所稱會“影響”擔保物權(quán)實現(xiàn)的情況呢？這需要法官根據(jù)事實加以判斷，對確實會影響甚至阻卻拍賣清償應(yīng)當及時對租賃占用予以及時滌除。否則僅靠擔保物權(quán)人及律師一方的力量自行排除妨害，只會姑息惡意占有而拖延執(zhí)行。

六、被執(zhí)行人唯一一套住房的執(zhí)行問題

（一）根據(jù)老的法規(guī)，比如2004年《查凍扣財產(chǎn)的規(guī)定》，如果執(zhí)行標的系被執(zhí)行人本人及其所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋，可以豁免執(zhí)行，也就是一套住房不執(zhí)行之說。該規(guī)定的第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬生活必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。雖然第七條還規(guī)定，如果被執(zhí)行人名下的唯一住房，超出了被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活必需的范圍，人民法院可以執(zhí)行。但因第七條規(guī)定得模糊，法官也不愿激化矛盾，故在執(zhí)行中難以貫徹落實。

（二）后來頒布的《執(zhí)行異議和復議的規(guī)定》通過對唯一一套房的認定和處理方式的明確，在一定程度上打破了僵局，有利于保護債權(quán)人合法權(quán)益。該司法解釋第二十條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持。規(guī)定對執(zhí)行被執(zhí)行人名下的唯一住房的情形，作出了不同的規(guī)定具體情形包括：

1.對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；

2.執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；

3.申請執(zhí)行人已經(jīng)按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。

七、首封和優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院對查封財產(chǎn)的處置

（一）以往各地法院的處理規(guī)范和實踐不一，直到2016年4月最高法頒布了《首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)法院的批復》，對這兩種債權(quán)執(zhí)行法院的處理原則和程序作了比較清晰的界定。從第一條的規(guī)定可以看出兩層含義，第一，原則上首先由查封法院負責處分，但規(guī)定為了保證該債權(quán)上有擔保物權(quán)等優(yōu)先權(quán)利的實現(xiàn)做了程序和實體安排的平衡，故有了第二層規(guī)定，首封法院超過一定時間仍然未處分的，優(yōu)先債權(quán)法院可以“要求移送執(zhí)行”，屬于強制性規(guī)定，以避免首封法院久拖不執(zhí)。具體如下：

第一條：執(zhí)行過程中，應(yīng)當由首先查封、扣押、凍結(jié)（以下簡稱查封）法院負責處分查封財產(chǎn)。但已進入其他法院執(zhí)行程序的債權(quán)對查封財產(chǎn)有順位在先的擔保物權(quán)、優(yōu)先權(quán)，自首先查封之日起已超過60日，且首先查封法院就該查封財產(chǎn)尚未發(fā)布拍賣公告或者進入變賣程序的，優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院可以要求將該查封財產(chǎn)移送執(zhí)行。

八、其他

（一）財產(chǎn)保全和先予執(zhí)行裁定的執(zhí)行單位 《執(zhí)行工作的規(guī)定》第三條規(guī)定：人民法院在審理民事、行政案件中作出的財產(chǎn)保全和先予執(zhí)行裁定，由審理案件的審判庭負責執(zhí)行。

延伸關(guān)注：案例，某一審法院查封了被告某公司的股權(quán)，后被告下落不明而公告送達。二審法院遲遲未下判決。目前股權(quán)查封即將到期，續(xù)封應(yīng)由哪個法院辦理？按照這款規(guī)定，該案應(yīng)當由二審法院的審判庭負責辦理續(xù)封。而另一已經(jīng)進入執(zhí)行的案件，在房產(chǎn)被保全查封后，續(xù)封解封申請應(yīng)當直接向執(zhí)行機構(gòu)的法官提出。

（二）執(zhí)行中的一般授權(quán)代理和特別授權(quán)代理 執(zhí)行中為委托人申請執(zhí)行款如何操作？依據(jù)《執(zhí)行工作的規(guī)定》第二十二條：委托代理的，應(yīng)當向法院提交經(jīng)委托人簽字或蓋章的授權(quán)委托書，寫明委托事項和代理人的權(quán)限?！拔写砣舜鸀榉艞?、變更民事權(quán)利，或代為進行執(zhí)行和解，或代為收取執(zhí)行款項的，應(yīng)當有委托人的特別授權(quán)。”因此，在律師已經(jīng)有一般代理的情況下，在申請劃轉(zhuǎn)執(zhí)行款等重要事項時，法院往往要求律師另外提交委托人簽字或蓋章的申請書。有關(guān)代理的相關(guān)規(guī)定主要體現(xiàn)在《民事訴訟法》第五十九條和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第六十九條。

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