國(guó)際投資及海外跨境交易的架構(gòu)講座邀請(qǐng)函

第一篇：國(guó)際投資及海外跨境交易的架構(gòu)講座邀請(qǐng)函

2012傲明海外基金架構(gòu)及企業(yè)新興市場(chǎng)基金論壇

“2012傲明海外基金架構(gòu)及企業(yè)新興市場(chǎng)基金論壇”將于2012年8月28號(hào)在阜城門(mén)外大街22號(hào)外經(jīng)貿(mào)大廈舉行。此次論壇由傲明集團(tuán)攜手德恒律師事務(wù)所傾力主辦，主題是研討國(guó)際投資及海外跨境交易的架構(gòu)，研討內(nèi)容兼具廣度和深度，是不容錯(cuò)過(guò)的學(xué)習(xí)和交流的契機(jī)，特誠(chéng)邀貴公司選派代表參加論壇。

近年來(lái)，我國(guó)企業(yè)開(kāi)始大量投資海外，包括央企和民企在內(nèi)的很多企業(yè)嘗試了許多跨境并購(gòu)交易。在高達(dá)數(shù)百億美元跨境投資交易的背后，有許多失敗的案例值得我們想要走出去的企業(yè)深思和借鑒，為此傲明集團(tuán)針對(duì)國(guó)際投資及海外跨境交易架構(gòu)等問(wèn)題在國(guó)內(nèi)舉辦相關(guān)的研討會(huì)和講座。希望通過(guò)這些論壇講座，能夠?yàn)閲?guó)內(nèi)企業(yè)和機(jī)構(gòu)搭建一個(gè)交流學(xué)習(xí)的平臺(tái)，助力中國(guó)的海外投資市場(chǎng)健康快速發(fā)展。講座開(kāi)始時(shí)間為下午14:00, 13:30-14:00 為嘉賓注冊(cè)時(shí)間.論壇地址:

阜城門(mén)外大街22號(hào)外經(jīng)貿(mào)大廈(德恒律師事務(wù)所)

有關(guān)其它注冊(cè)參會(huì)嘉賓的相關(guān)信息，請(qǐng)參照附件文件.(另外德恒律師事務(wù)所當(dāng)天會(huì)有約30人的律師團(tuán)隊(duì)同時(shí)參加此次講座培訓(xùn)).聯(lián)系人: 楮京偉,聯(lián)系電話: ***.傲明集團(tuán)

2012年8月6日

Dear Attendees,Thank you for taking part in the 2012 introduction to structuring Seminar.Amicorp Funds Services provides administration and corporate services to alternative and traditional investment funds on a global scale.We are recognized as fund administrators in Curacao, Cayman Islands, British Virgin Islands, Bahamas, Barbados, Malta, India, Singapore and Hong Kong.We are glad to have you on board and we welcome you to join our future exciting events.In this seminar, we will share our experience in managing and operating certain offshore funds with top local investment and fund managers.We invite you to come and share your ideas and experiences.Thanks again for your support and please keep in touch.Sincerely.Amicorp

第二篇：跨境投資交易中的若干注意問(wèn)題｜律鹽沙龍

跨境投資交易中的若干注意問(wèn)題｜律鹽沙龍

*本文僅代表作者本人觀點(diǎn)，不代表其供職機(jī)構(gòu)及「高杉LEGAL」立場(chǎng)* 主講嘉賓介紹：主講嘉賓是華東政法大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)法本科，新加坡國(guó)立大學(xué)公司法的L.L.M，畢業(yè)后在中國(guó)某律所的新加坡分所工作，主要從事兼并收購(gòu)、跨境投資、國(guó)際商事仲裁等新加坡和中國(guó)業(yè)務(wù)。目前準(zhǔn)備返回上海工作。本講座起初的原題是“跨境并購(gòu)”，但是后來(lái)考慮用“投資”更妥當(dāng)：因?yàn)榧娌⑹召?gòu)只是投資的一種主要形式，而投資還包括新設(shè)企業(yè)這一形式。希望大家在基礎(chǔ)概念上留個(gè)心眼，盡量定義準(zhǔn)確?？缇惩顿Y主要?jiǎng)澐譃閮煞N類(lèi)型：一種是直接投資；一種是間接投資。間接投資就是通過(guò)搭建一個(gè)或者若干個(gè)平臺(tái)的形式，來(lái)實(shí)現(xiàn)更加復(fù)雜的交易和資金的跨境流動(dòng)。

一、直接投資——中國(guó)個(gè)人/企業(yè)“走出去”

直接投資主要是看兩方面的問(wèn)題：分別中國(guó)境內(nèi)和中國(guó)境外兩個(gè)角度。1.在中國(guó)境內(nèi)要關(guān)注的： 1)首要問(wèn)題是外匯管制：在個(gè)人層面，“螞蟻搬家”已經(jīng)行不通了。何謂“螞蟻搬家”？舉例來(lái)說(shuō)，每位中國(guó)公民的購(gòu)匯額度為一年5萬(wàn)美元，主要是供教育、就醫(yī)等個(gè)人生活所需。如果以投資為目的，一般項(xiàng)目的投資款是不止5萬(wàn)美元。一些土豪就想法子：能不能讓我兒女、愛(ài)人、父母都在海外開(kāi)戶？連上土豪自己，總共開(kāi)立6個(gè)海外賬戶，每人每年向海外賬戶打4-5萬(wàn)美元（以此來(lái)規(guī)避5萬(wàn)美元的上限），然后統(tǒng)一匯總到另一個(gè)海外賬戶，這樣每年就有24萬(wàn)-30萬(wàn)美元可以移出境外。業(yè)界把這種行為稱(chēng)為“螞蟻搬家”。之前很長(zhǎng)一段時(shí)間，外匯儲(chǔ)量非常充裕，國(guó)家也鼓勵(lì)對(duì)外投資，所以對(duì)“螞蟻搬家”這種行為幾乎是睜一只眼閉一只眼。但是從2015年底開(kāi)始，管制就開(kāi)始非常嚴(yán)格了。有些客戶想鉆空子以規(guī)避上限，主講嘉賓曾向武漢和上海兩地的外管局詢問(wèn)過(guò)“螞蟻搬家”輸出投資款的可行性，都得到了否定性的答案。2015年末外管局發(fā)布內(nèi)部文件，明令禁止“螞蟻搬家”這種行為。從中可以得出小結(jié)論：個(gè)人通過(guò)“螞蟻搬家”的形式向境外輸送投資款在目前是不行的。在當(dāng)前大環(huán)境下，國(guó)家對(duì)資本外流的管制非常嚴(yán)苛，尤其是個(gè)人匯款，較大額度的基本上匯出不去。此外，外管局的工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)都不錯(cuò)，基本上一兩通電話就可以知道你想使用的架構(gòu)和方式，所以目前我們不推薦客戶使用“螞蟻搬家”這種形式。如果使用了，一旦被查出來(lái)，就會(huì)上“特別關(guān)注”名單，影響投資人和投資人的家人之后的境外就醫(yī)、付學(xué)費(fèi)和后續(xù)投資，所以一定要謹(jǐn)慎。通俗概括，“特別關(guān)注”制度下對(duì)于個(gè)人“螞蟻搬家”的行為，就是“黑名單+全面封殺”。在企業(yè)層面，境外投資審批相對(duì)較寬松，但是在嚴(yán)格控制資本外流的大環(huán)境下還是要與外管機(jī)構(gòu)做好溝通，保證資金走出去合規(guī)。2)其他有關(guān)部門(mén)的審批和備案比如，中央企業(yè)對(duì)外投資，需要去商務(wù)部對(duì)外投資和經(jīng)濟(jì)合作司備案；地方企業(yè)由各地方商務(wù)主管部門(mén)備案；如果對(duì)外投資的交易涉及到國(guó)有資產(chǎn)，需要國(guó)資委審批。大家如果關(guān)注過(guò)之前的講座，普衡一位律師提到過(guò)發(fā)改委的“路條制度”。針對(duì)中方投資額3億美元及以上的境外收購(gòu)或者競(jìng)標(biāo)項(xiàng)目，投資主體開(kāi)展實(shí)質(zhì)性工作之前需要拿到國(guó)家發(fā)改委的確認(rèn)函。金杜最近的推送消息顯示：路條制度面臨重大修改，進(jìn)一步簡(jiǎn)化對(duì)外投資的核準(zhǔn)制度，主要體現(xiàn)在：縮小核準(zhǔn)范圍、取消國(guó)務(wù)院審核的層級(jí)、取消銀行融資意向書(shū)等，大家有興趣的可以關(guān)注。2.在中國(guó)境外需要關(guān)注的兩方面問(wèn)題： 1)境外企業(yè)的存續(xù)形式——主要通過(guò)兩種手段達(dá)到 a.新設(shè)：看企業(yè)類(lèi)型（以新加坡為例）為了為客戶節(jié)省成本及簡(jiǎn)便，我們一般推薦客戶設(shè)立新加坡私人有限公司。官方說(shuō)法是一天就可以設(shè)立成功。如果加上銀行開(kāi)戶的話整個(gè)時(shí)間會(huì)長(zhǎng)一些，但基本上5個(gè)工作日內(nèi)可以搞定。這里要提一句新加坡私人有限公司、豁免(exempted)私人有限公司的區(qū)別。什么是豁免(exempted)私人有限公司呢？小本生意，豁免財(cái)務(wù)報(bào)表的審計(jì)要求。但準(zhǔn)入門(mén)檻不一樣，新加坡私人有限公司一般都可以設(shè)立，豁免私人有限公司年流水和利潤(rùn)不得超過(guò)一定數(shù)量，股東必須是自然人，不能是公司。公眾公司和上市公司接觸并不算多，也比較少有客戶一上來(lái)就很張揚(yáng)地要設(shè)立公眾公司和上市公司。b.并購(gòu)：分為股權(quán)并購(gòu)和資產(chǎn)并購(gòu)，需要提示一下兩份協(xié)議：并購(gòu)的效果主要通過(guò)（1）收購(gòu)協(xié)議（或者叫投資/合作協(xié)議）和（2）股東協(xié)議這兩份協(xié)議實(shí)現(xiàn)。個(gè)人觀察是這樣：國(guó)內(nèi)似乎把兩者會(huì)雜糅在一起，寫(xiě)得比較綱要；而國(guó)外會(huì)把兩者分開(kāi)來(lái)。收購(gòu)協(xié)議是給主管機(jī)構(gòu)審閱和備案的大框架，而股東協(xié)議更加偏重股東之間具體的、有關(guān)權(quán)利義務(wù)的私下約定。尤其是股東協(xié)議，做盡調(diào)的時(shí)候一定要問(wèn)清楚。由于股東間的私下約定一般沒(méi)有強(qiáng)制披露要求，目標(biāo)公司可能你不問(wèn)，他就不說(shuō)。傳說(shuō)中的“對(duì)賭”往往出現(xiàn)在股東協(xié)議中，或者更加細(xì)致的業(yè)績(jī)承諾條款、股權(quán)回購(gòu)條款等。例如，股東協(xié)議可能有回購(gòu)條款規(guī)定：如果目標(biāo)公司業(yè)績(jī)不達(dá)標(biāo)，其他股東就需要購(gòu)買(mǎi)主要投資人的股份，從而實(shí)現(xiàn)主要投資人的退出。這種私下的約定，我們律師做盡調(diào)時(shí)一定要當(dāng)心。比較典型的案例例如俏江南的投資，股東協(xié)議中的回購(gòu)條款可能導(dǎo)致實(shí)務(wù)中的問(wèn)題。即使張?zhí)m是俏江南的創(chuàng)始人，當(dāng)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)業(yè)績(jī)問(wèn)題時(shí)，就可能因?yàn)橛|發(fā)業(yè)績(jī)承諾條款和股權(quán)回購(gòu)條款而失去股東地位和控制權(quán)。2)當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)與政策：主要是稅收、財(cái)政、反壟斷問(wèn)題和行業(yè)執(zhí)照限制。稅收、財(cái)政激勵(lì)措施能用就要用。例如，新加坡當(dāng)?shù)赜腥晷略O(shè)公司的稅收優(yōu)惠，前三年稅收優(yōu)惠總體效果相當(dāng)于減半收取所得稅，每年相當(dāng)于只需要繳納公司收入的8.5%稅款，而通常是17%/年。而且新加坡政府鼓勵(lì)公司提升工作環(huán)境和工作效率，會(huì)有一系列科技設(shè)備補(bǔ)貼、中小企業(yè)成長(zhǎng)計(jì)劃等措施扶持公司企業(yè)發(fā)展。律師需要對(duì)稅收財(cái)政進(jìn)行調(diào)查，能省錢(qián)的措施、能為客戶帶來(lái)實(shí)惠的措施，能用就要用。大型跨國(guó)收購(gòu)里面還要注意反壟斷問(wèn)題。一些特殊行業(yè)的執(zhí)照限制比如增值電信、能源、天然氣行業(yè)等。

二、間接投資間接投資的主要特征是搭建平臺(tái)。很多時(shí)候年輕律師會(huì)接觸到SPV（Special Purpose Vehicle, 特殊目的公司）的設(shè)立，涉及到開(kāi)曼群島公司或者維京群島公司，看起來(lái)很高大上卻不明白為何要設(shè)立。可能覺(jué)得先例就是這么做的，合伙人叫我這么做的，這種態(tài)度都是不對(duì)的。下面將用幾個(gè)例子讓大家知其然，知其所以然。第一個(gè)例子，中國(guó)公司設(shè)立了個(gè)新加坡公司做平臺(tái)，去收購(gòu)澳大利亞上市公司的股份。從澳大利亞返回的利益主要以股息的形式體現(xiàn)。宏觀上看稅務(wù)規(guī)劃會(huì)有幾個(gè)問(wèn)題：從澳洲分派股息，澳洲要交稅嗎？新加坡接收股息，新加坡要交稅嗎？新加坡公司收到股息，再輸送回中國(guó)，要交稅嗎？中國(guó)接收股息要交稅嗎？根據(jù)避免雙重征稅的協(xié)定（Double Taxation Avoidance Agreement, DTAA），例如澳洲公司的100元利潤(rùn)，本來(lái)四層的征稅現(xiàn)在通過(guò)DTAA就變兩層甚至一層了。實(shí)務(wù)中設(shè)立平臺(tái)公司具體能省多少稅，我們會(huì)在第二個(gè)例子中看到：

假設(shè)，有一艘小船從上海某公司出口一批貨物到美國(guó)，貿(mào)易額是100萬(wàn)美元，成本是70萬(wàn)美元，那么，這個(gè)交易的利潤(rùn)為30萬(wàn)美元。如果是境內(nèi)上海公司直接與美國(guó)公司展開(kāi)貿(mào)易往來(lái)，完成了國(guó)際貿(mào)易過(guò)程以后，外匯到國(guó)內(nèi)公司的賬戶之前需要進(jìn)行核銷(xiāo)、結(jié)匯、退稅并繳納25%的企業(yè)所得稅。最后，此次出口貿(mào)易的利潤(rùn)，經(jīng)計(jì)算為利潤(rùn)=30萬(wàn)美元×（1-25%）=22.5萬(wàn)美元。接下來(lái)，我們看一下通過(guò)設(shè)立特殊目的公司（SPV）作為購(gòu)銷(xiāo)實(shí)體，會(huì)怎樣呢？

同樣的，從上海出口一批貨物到美國(guó)去，先以成本價(jià)或略高于成本的價(jià)格賣(mài)給自己的新加坡公司----當(dāng)然，出售價(jià)格不能低于成本，否則會(huì)被認(rèn)為是傾銷(xiāo)----比如以85萬(wàn)美元賣(mài)給自己的新加坡公司，然后以新加坡公司的名義，用原來(lái)的成交價(jià)100萬(wàn)美元賣(mài)給美國(guó)客戶。這樣，就15萬(wàn)美元的利潤(rùn)是留存在新加坡公司的賬戶上，而其余的15萬(wàn)美元?jiǎng)t會(huì)打回上海公司做核銷(xiāo)和退稅。通過(guò)這樣的轉(zhuǎn)單貿(mào)易，貨物還是直接運(yùn)抵目的地，沒(méi)有增加任何成本，只是通過(guò)自己的新加坡公司賬戶來(lái)實(shí)現(xiàn)收付，從而合法地留存利潤(rùn)。也就是說(shuō)，你現(xiàn)在有15萬(wàn)美元的利潤(rùn)留存在新加坡公司賬戶上，總利潤(rùn)數(shù)不變。根據(jù)新加坡的法律，這部分利潤(rùn)須向新加坡政府繳納17%的所得稅。那么，該筆交易的實(shí)際總利潤(rùn)額為：利潤(rùn)=15萬(wàn)美元*(1-17%)+15萬(wàn)美元*（1-25%）=23.7萬(wàn)美元>22.5萬(wàn)美元。這還只是一個(gè)新加坡公司（稅率并不算低），且只是100萬(wàn)美元的交易額。如果換成香港公司或者其他海外公司，由于低稅率的優(yōu)惠，可能為客戶節(jié)省大筆資金。以上只是最簡(jiǎn)單的模型，具體的還要case by case分析。比如： 1．進(jìn)出口貿(mào)易、加工貿(mào)易、純資本運(yùn)作，這三者架構(gòu)和稅負(fù)都不一樣； 2．架構(gòu)也跟投資類(lèi)型分不開(kāi)，例子中的股權(quán)投資和債權(quán)投資的利益輸送形式不一樣；如果是股權(quán)投資，利益以股息的形式返回，債權(quán)投資以利息的形式返回。從境外輸送回境內(nèi)有預(yù)提稅(withholding tax)的考慮，具體的稅率還要參考各稅收管轄區(qū)之間避免雙重征稅協(xié)定(DTAA)。3．隱匿股東、實(shí)際控制人身份等也是間接投資或者設(shè)立SPV的主要考慮因素之一。主講嘉賓遇到過(guò)一些高資產(chǎn)凈值的客戶，希望通過(guò)各種形式投資海外產(chǎn)業(yè)，但是在創(chuàng)業(yè)初期，海外產(chǎn)業(yè)前景未明、投資收益確定之前，往往不方便做太多披露，如果能不披露，就盡量不披露。而且中國(guó)的稅務(wù)機(jī)關(guān)是對(duì)收入進(jìn)行全球征稅的，所以在確認(rèn)收入的具體數(shù)量之前，不方便透露給稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)稅。因此，投資者往往選擇這個(gè)方式隱匿自己的身份來(lái)實(shí)現(xiàn)海外產(chǎn)業(yè)的布局。針對(duì)Cayman公司和BVI公司的區(qū)別，最主要的一點(diǎn)在于：Cayman公司能在各個(gè)主要的證交所上市，而B(niǎo)VI不行。在隱匿股東身份方面，目前兩者區(qū)別不大，但可以預(yù)見(jiàn)到：現(xiàn)在對(duì)于跨境并購(gòu)的稅務(wù)處理以及最終控制人的披露要求肯定會(huì)越來(lái)越多，一定注意做好合規(guī)審查。即使律所會(huì)有很多privileged communications不能隨便披露給第三方，但是銀行的KYC（know your client）的義務(wù)只會(huì)增加不會(huì)減少，這個(gè)大趨勢(shì)要把握住。就拿銀行開(kāi)戶和轉(zhuǎn)賬的交易來(lái)說(shuō)，銀行目前需要的信息越來(lái)越多，主要也是為了防止洗錢(qián)、資助恐怖活動(dòng)、逃稅等。不妨再回到例一，往細(xì)了看，實(shí)務(wù)中會(huì)有哪些問(wèn)題。

在主講嘉賓經(jīng)手的例一的架構(gòu)中，中國(guó)某集團(tuán)之上還有兩名最終控制人。a)在股東個(gè)人層面，可能涉及個(gè)稅申報(bào)、外匯管制等問(wèn)題； b)在中國(guó)企業(yè)層面則可能涉及企業(yè)所得稅、合并報(bào)表、內(nèi)保外貸、外保內(nèi)貸、借貸利息支付等問(wèn)題。新加坡這邊可能需要仔細(xì)計(jì)算稅收相關(guān)，是采用股權(quán)并購(gòu)還是債權(quán)并購(gòu)的方式； c)客戶還曾經(jīng)考慮過(guò)在新加坡另設(shè)一家公司，接受利潤(rùn)的公司為新加坡公司A，另外一家公司為B，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)貸款和承擔(dān)損失并資助新加坡公司A，這樣新加坡公司A的報(bào)表就會(huì)看起來(lái)非常完美。那么這樣在新加坡法下可以嗎？這也是一個(gè)考慮因素； d)澳大利亞公司方面主要考慮披露義務(wù)。最初，收購(gòu)者希望自己的持股比例從3%上升到5%，待業(yè)績(jī)創(chuàng)收較穩(wěn)定后，持股比例再逐步上升到15-20%，澳洲證券交易所強(qiáng)制披露的觸發(fā)線應(yīng)該是5%，所以在3%上升到5%的時(shí)候還要考慮披露義務(wù)。間接投資也講完了，接下來(lái)，就談?wù)剛€(gè)人對(duì)于跨境投資交易的體會(huì)與經(jīng)驗(yàn)。

三、結(jié)語(yǔ)+個(gè)人體會(huì)和經(jīng)驗(yàn) 談感想： 1.跨境投資交易看起來(lái)非常高大上，但是掌握了基本概念和架構(gòu)，萬(wàn)變不離其宗。2.作為junior來(lái)講，有機(jī)會(huì)看整個(gè)交易架構(gòu)whole picture最好。如果被分到很細(xì)碎的工作也不要抱怨，多思考是否有可以完善的地方。平時(shí)多請(qǐng)教Senior，比如說(shuō)做盡調(diào)的時(shí)候可以多問(wèn)問(wèn)架構(gòu)形式，一般的senior如果在條件允許的情況下，會(huì)樂(lè)意會(huì)簡(jiǎn)化交易架構(gòu)告訴你們的。宏觀和微觀都是學(xué)，且學(xué)且珍惜。3.相對(duì)于中國(guó)法，外國(guó)在商事領(lǐng)域的法律規(guī)定比較靈活，約束沒(méi)這么多，法無(wú)禁止即可為。個(gè)人比較鼓勵(lì)junior只要合法的范圍內(nèi)，就盡可能去想法子減小交易成本，提高效率和利潤(rùn)。沒(méi)準(zhǔn)，你就成了先例呢。例如，VIE的模式就是這么探索出來(lái)的。VIE 最早只是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，一個(gè)并表處理的規(guī)則，但是聰明的律師發(fā)現(xiàn)中國(guó)企業(yè)可以通過(guò)VIE的這種處理方式實(shí)現(xiàn)并表，把中國(guó)運(yùn)營(yíng)實(shí)體的業(yè)績(jī)并到赴美上市主體里，最終實(shí)現(xiàn)在美國(guó)上市。于是，新浪架構(gòu)之后，互聯(lián)網(wǎng)公司遂紛紛使用這一架構(gòu)，風(fēng)靡至今。所以，在商事領(lǐng)域，沒(méi)有不可能，只是等你來(lái)完成。

四、彩蛋某律師曾說(shuō)，“沒(méi)做過(guò)訴訟的律師不是真正的律師”。乍一聽(tīng)，非訴律師肯定跳起來(lái)抗議了。的確，這句話不一定對(duì)，不一定適用于每位律師，但是有借鑒意義。因?yàn)闋?zhēng)議解決的角度和經(jīng)驗(yàn)的確能為整個(gè)交易的風(fēng)險(xiǎn)控制提供有益參考，這在跨境投資交易中尤為重要。例如，跨國(guó)訴訟、國(guó)私中的Forum shopping，就是當(dāng)事方往往會(huì)選擇對(duì)自己最最有利的國(guó)家和法律提起訴訟。相似的，國(guó)際商事仲裁中的仲裁地選擇也非常重要——國(guó)內(nèi)客戶會(huì)比較傾向于香港和新加坡作仲裁地。因?yàn)檫@兩個(gè)地方比較中立、國(guó)際化、仲裁制度在這些地方相對(duì)成熟，處理起爭(zhēng)端更加快捷。比如，主講嘉賓碰到一個(gè)大陸和臺(tái)灣的仲裁糾紛，去CIETAC貿(mào)仲進(jìn)行仲裁，臺(tái)灣人不干；去臺(tái)灣仲裁院，大陸人不干。去香港也有偏向大陸的“嫌疑”。最后還是找SIAC啦，大家可以看下地圖比劃一下，新加坡是一個(gè)理想的中立交匯點(diǎn)。最終目的就是要選擇一個(gè)對(duì)客戶解決爭(zhēng)議最最有利的地方，以便在爭(zhēng)議發(fā)生時(shí)最大限度地維護(hù)客戶利益。退而求其次，如果自己得不到便宜，也沒(méi)必要讓著對(duì)方，那就去一個(gè)中立的地方，比如：新加坡！講這個(gè)彩蛋呢，也是希望大家不要把非訴、訴訟和仲裁分得那么明顯。尤其是做非訴業(yè)務(wù)的律師，更需要有風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，因?yàn)槟阍谄鸩萁灰讞l款時(shí)候，商業(yè)上面看來(lái)完全可行、沒(méi)問(wèn)題，但是如果有引起法律爭(zhēng)端的隱患，也是不行的。能有機(jī)會(huì)“防范”的時(shí)候，就要把風(fēng)險(xiǎn)扼殺在搖籃中。即使防范失敗進(jìn)入了爭(zhēng)端解決程序，前期的爭(zhēng)端解決條款就會(huì)為爭(zhēng)端解決奠定好的基礎(chǔ)。大家要注重新動(dòng)向，三家仲裁院進(jìn)入了上海自貿(mào)區(qū)，現(xiàn)在我們?cè)诩议T(mén)口就可以提起國(guó)際商事仲裁啦。

五、Q&A 1.跨境并購(gòu)盡調(diào)一般要找外所合作嗎？需要。即便境內(nèi)收購(gòu)方的代表律師（事務(wù)所）在境外也有分所，但是畢竟都是代表買(mǎi)方行事。就盡調(diào)而言，被收購(gòu)方在大多數(shù)情況下不會(huì)乖乖“束手就擒”提供一切要求的文件，不能指望被收購(gòu)方提供完整地文件。大部分時(shí)候，目標(biāo)公司也會(huì)聘請(qǐng)律師處理DD事宜，雙方律師直接接洽，可以保證整個(gè)交易更加專(zhuān)業(yè)和高效。2.具體能講講韓國(guó)投資注意事項(xiàng)嗎？本次講座的重心，還有例子，都是放在“向新加坡投資“、以及“以新加坡公司為平臺(tái)進(jìn)行投資”上面的。向韓國(guó)投資的具體注意事項(xiàng)，還是建議咨詢韓國(guó)律師。不過(guò)還是謝謝提問(wèn)，以后有機(jī)會(huì)接觸向韓國(guó)投資的案件了，我們?cè)俳涣髑写琛?.競(jìng)標(biāo)類(lèi)收購(gòu)項(xiàng)目中中國(guó)公司如何高效率使用律所？并購(gòu)律師如何給中國(guó)律師提建議？競(jìng)標(biāo)文件一定要做好。例如安邦、萬(wàn)豪收購(gòu)喜達(dá)屋中，競(jìng)標(biāo)文件如何成為有約束力的收購(gòu)協(xié)議，就是需要考慮的地方。此外，要注意審批問(wèn)題。尤其是中國(guó)公司，資金外投需要進(jìn)行審批。安邦為什么最后競(jìng)標(biāo)失敗？可能是因?yàn)橛|了保監(jiān)會(huì)的紅線。合規(guī)、批準(zhǔn)、清楚的法律文件最重要。4.通過(guò)虧損（做賬）這種形式將錢(qián)留在國(guó)外？據(jù)主講嘉賓所知，某個(gè)國(guó)企在海外投資，如果盈利了需要備案或者審查。如果虧損了，公司內(nèi)部會(huì)有自己的壞賬處理規(guī)則，但是根據(jù)政策，國(guó)企需要進(jìn)行嚴(yán)格的清算。如果海外的產(chǎn)業(yè)賠錢(qián)，需要成立資產(chǎn)管理公司。把既有的能夠賺錢(qián)的資產(chǎn)收歸到資產(chǎn)管理公司。5.一般海外并購(gòu)的爭(zhēng)議解決方案最有效的方式？推薦使用仲裁，因?yàn)樵V訟的主權(quán)性太過(guò)明顯。即使新加坡的法院系統(tǒng)再清正廉明，中國(guó)的交易方也不會(huì)愿意在新加坡進(jìn)行訴訟。6.為什么出去的資金很難回國(guó)？出于內(nèi)保外貸，內(nèi)保外貸，返程投資的考慮，出去的資金的確蠻難回來(lái)的。一般都是有特定用途的。一般來(lái)說(shuō)，出去的資金國(guó)家還是嚴(yán)格管理的（具體參見(jiàn)外管局關(guān)于外債和外匯管理的規(guī)定，建議在具體問(wèn)題上與外管部門(mén)做好溝通）。如果海外經(jīng)營(yíng)不順，也要進(jìn)行破產(chǎn)清算，并做賬目處理。7.個(gè)人境外直接投資如何操作？外匯登記給不給做還不一定，當(dāng)前的環(huán)境下比較難。如果是個(gè)人名義想把錢(qián)弄出去比較難的，個(gè)人對(duì)外投資仍然繞不開(kāi)5萬(wàn)美元的紅線。（記錄者：魚(yú)哥）

第三篇：第五屆中國(guó)河南國(guó)際投資貿(mào)易洽談會(huì)邀請(qǐng)函

第五屆中國(guó)河南國(guó)際投資貿(mào)易洽談會(huì)邀請(qǐng)函尊敬的女士/先生:

由河南省人民政府和國(guó)家貿(mào)促會(huì)主辦,多家海外商協(xié)會(huì)協(xié)辦的“第五屆中國(guó)河南國(guó)際投資貿(mào)易洽談會(huì)”,將于2008年8月26日-28日在河南省鄭州舉行。

此次活動(dòng)突出“發(fā)展、交流、合作”主題，以專(zhuān)項(xiàng)洽談、招商推介、投資貿(mào)易展覽、經(jīng)濟(jì)論壇等活動(dòng)為主要內(nèi)容,為中外客商搭建交流與合作的平臺(tái),實(shí)現(xiàn)互惠雙贏,促進(jìn)共同發(fā)展。投洽會(huì)期間將舉辦歡迎晚宴、開(kāi)幕式暨開(kāi)館式、河南省省情說(shuō)明會(huì)、重大合作項(xiàng)目簽約儀式、“對(duì)外開(kāi)放與中原崛起”高端論壇、百對(duì)企業(yè)對(duì)接洽談會(huì)、大型文藝晚會(huì)等多項(xiàng)重大活動(dòng)。

傳承五千年華夏文明的河南積淀了博大精深的文化,不僅留下了舉不勝舉的歷史瑰寶,而且在新的歷史時(shí)期取得了新的輝煌。目前,河南在全國(guó)區(qū)域發(fā)展中具有舉足輕重的地位,2007年河南省GDP超過(guò)

1.5萬(wàn)億元,位居全國(guó)第五位。近年來(lái),河南省抓住機(jī)遇,發(fā)揮優(yōu)勢(shì),加快發(fā)展,成功實(shí)現(xiàn)了由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省向全國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)大省和新興工業(yè)大省的歷史性跨越,在中部崛起中發(fā)揮著主力軍作用。不斷深化改革擴(kuò)大開(kāi)放的河南正在成為國(guó)內(nèi)國(guó)際產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的理想之地,境內(nèi)外客商的投資熱土。

9800萬(wàn)河南人民真誠(chéng)地歡迎您共襄盛舉,共創(chuàng)未來(lái)!河南省人民政府代省長(zhǎng)

INVITATION

Dear Madam/Sir,“The 5th China Henan International Investment & Trade Fair”, which is jointly sponsored by The People's Government of Henan Province and China Council for the Promotion of International Trade, and assisted by several foreign chambers of commerce, will be held from Aug.26 to 28, 2008 in Zhengzhou, Henan Province.With the main contents of special seminar, foreign investment introduction, investment trade exhibition and economic forum, The 5th China Henan International Investment & Trade Fair pops out the main theme of “Development, Communication and Cooperation”, and constructs a communication and cooperation platform for both Chinese and foreign businessmen to realize mutual benefit and common development.The Fair will hold many big events including Welcoming Banquet, Opening Ceremony, Introduction of Henan Province, Big Cooperating Projects Signing Ceremony, “Opening-up and Rising of Central Plains” Summit, Hundred Pairs of Enterprises Matchmaking Symposium, Art Performance, etc.Henan Province, with more than five thousand years of Chinese civilization, has profound and massive culture accumulation, which not only created many splendid achievements in the past but also achieved new brilliance in the new era.At present, Henan plays a significant role in

the regional development of China.In 2007, the total GDP of Henan Province exceeded 1.5 trillion Yuan, ranking the fifth position in China.In recent years, by seizing good opportunities and fully giving play to its advantages to speed development, Henan Province has successfully realized the historic breakthrough from a big agricultural province into a big province in economy and new rising industry, which exerts the action of main force in the rise of central China.With the constant reform deepening and opening up, Henan is becoming the ideal choice for international and domestic industrial shift, and a piece of investment hot land for Chinese and foreign investors.98 million of hospitable Henan people cordially welcome you to this grand event and create bright future together with us!

Acting Governor of The People's Government of Henan Province

Guo Gengmao

第四篇：悅來(lái)國(guó)際農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心項(xiàng)目規(guī)劃及投資計(jì)劃書(shū)_26頁(yè)

悅來(lái)國(guó)際農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心

項(xiàng) 目規(guī) 劃及投資計(jì) 劃書(shū)

江蘇悅達(dá)南方控股有限公司

二0一0年七月

第一章：前言

第二章：市場(chǎng)分析

第三章：項(xiàng)目概況及

第四章：項(xiàng)目規(guī)劃布局

第五章：項(xiàng)目投資計(jì)劃

第六章：項(xiàng)目招商及運(yùn)營(yíng)

第七章：項(xiàng)目評(píng)價(jià)及建議

SWOT分析

第一章

前言

隨著農(nóng)產(chǎn)品流通體制改革的深入和“菜籃子”工程的實(shí)施，在各級(jí)政府的政策引導(dǎo)和資金支持下，我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)有了較快的發(fā)展，基本形成了以市場(chǎng)為中心，城鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為基礎(chǔ)，直銷(xiāo)配送和連銷(xiāo)超市為補(bǔ)充，產(chǎn)區(qū)、銷(xiāo)區(qū)、集散地市場(chǎng)相結(jié)合的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系，初步形成了全國(guó)大流通格局。

但目前，安徽省農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)相當(dāng)滯后，不能適應(yīng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的需要，主要表現(xiàn)在：現(xiàn)有市場(chǎng)容量太小，產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)滯后，加之沒(méi)有很好的管理服務(wù)體系，農(nóng)產(chǎn)品儲(chǔ)藏、加工、運(yùn)銷(xiāo)能力嚴(yán)重不足，農(nóng)產(chǎn)品流通的中介組織發(fā)展滯后，流通的組織化程度很低，這些因素制約了農(nóng)業(yè)的發(fā)展和農(nóng)產(chǎn)品流通。

來(lái)安縣建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心有利于調(diào)整本地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，特別有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，是帶動(dòng)“三農(nóng)”發(fā)展，惠及周邊地區(qū)的“民心工程”。

為積極發(fā)展現(xiàn)代流通組織形式，培育形成本地生產(chǎn)要素市場(chǎng)和農(nóng)產(chǎn)品體系，江蘇悅達(dá)南方控股有限公司提出開(kāi)發(fā)建設(shè)悅來(lái)國(guó)際農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心，建成安徽乃至華東地區(qū)功能最全、手段最先進(jìn)的交易物流中心。

江蘇悅達(dá)集團(tuán)為全國(guó)520戶重點(diǎn)大型國(guó)有企業(yè)之一,位居全國(guó)重點(diǎn)規(guī)模企業(yè)前百?gòu)?qiáng)、江蘇省重點(diǎn)規(guī)模企業(yè)前十強(qiáng)，為江蘇長(zhǎng)江以北最大的國(guó)有企業(yè)。目前在國(guó)內(nèi)外擁有2家上市公司、近30家子、分公司、3萬(wàn)多名員工、資產(chǎn)總額200多億元。以汽車(chē)和紡織為2大支柱，多元化經(jīng)營(yíng)，形成了工業(yè)制造、能源礦產(chǎn)、公路投資、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)集群。集團(tuán)先后與韓國(guó)現(xiàn)代起亞、法國(guó)家樂(lè)福、日本富士重工以及德國(guó)黛安芬、印度馬恒達(dá)等世界500強(qiáng)企業(yè)及國(guó)際知名企業(yè)攜手合作，走出了一條以國(guó)際化帶動(dòng)新型工業(yè)化的成功之路。

江蘇悅達(dá)南方控股有限公司是江蘇悅達(dá)集團(tuán)全資子公司，成立于2000年2月。注冊(cè)資本4.5億元，現(xiàn)有資產(chǎn)近33億元，年銷(xiāo)售額200多億元。

投資連鎖超市、連鎖餐飲:與全球第二大零售商——法國(guó)家樂(lè)福集團(tuán)（Carrefour）、英國(guó)韋博得集團(tuán)（Whitbread）旗下的“ 咖世家 ”（Costa）咖啡連鎖品牌實(shí)現(xiàn)合資合作。

定向商業(yè)地產(chǎn)和流通貿(mào)易:利用品牌優(yōu)勢(shì)和連鎖經(jīng)營(yíng)資源，發(fā)展定向商業(yè)地產(chǎn)、供應(yīng)超市農(nóng)產(chǎn)品和投資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)建設(shè)，以及鋼材、煤炭貿(mào)易等延伸產(chǎn)業(yè)。是家樂(lè)福（中國(guó)）在江蘇、安徽、重慶、河南、河北、山西、江西等中國(guó)地區(qū)的唯一合作伙伴,1999 年10月在南京合資開(kāi)設(shè)第一家大型超市。現(xiàn)有8家合資公司及其38家連鎖超市;是中國(guó)合作總社新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)有限公司第二大股東,致力于全國(guó)農(nóng)村商業(yè)連鎖的探索和發(fā)展，以新的運(yùn)行機(jī)制、新的經(jīng)營(yíng)方式、新的服務(wù)理念和新的管理制度打造供銷(xiāo)社新的形象，為“三農(nóng)”服務(wù)，為建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村做貢獻(xiàn)。

第二章

市場(chǎng)分析

一、項(xiàng)目背景

本項(xiàng)目位于來(lái)安縣汊河新區(qū)，該區(qū)是皖東對(duì)接南京江北新市區(qū)的橋頭堡，與南京江北新市區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)相連，104國(guó)道貫穿全境，10分鐘進(jìn)入滬寧洛和寧淮高速，15分鐘到南京大橋、30分鐘到南京火車(chē)站和南京新生圩港，1小時(shí)到達(dá)南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)。來(lái)安縣汊河新區(qū)總規(guī)劃30平方公里，北依滬寧洛高速，南連南京江北新市區(qū)，呈現(xiàn)出以工業(yè)、商貿(mào)、政務(wù)為主體的三大組團(tuán)發(fā)展模式。在首期開(kāi)發(fā)的第一組團(tuán)10平方公里區(qū)域內(nèi)，已有金太陽(yáng)裝飾城和寧北汽配園等投資入駐。

汊河新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特、基礎(chǔ)設(shè)施完善、配套能力較強(qiáng)、要素

成本低廉、投資政策優(yōu)惠，具有東部的區(qū)位、西部的成本。南京為江蘇省會(huì)城市，自古乃傳統(tǒng)的長(zhǎng)江中下游農(nóng)副產(chǎn)品集散地，商貿(mào)流通活躍。全市人口 800 多萬(wàn)，以南京為軸心、300公里都市經(jīng)濟(jì)圈人口7000多萬(wàn)。

南京作為長(zhǎng)江中下游的一座大型經(jīng)濟(jì)中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚、獨(dú)特的資源、豐富的文化、完善的服務(wù)吸引了大批中外商家、游客，特別是近年來(lái)，全市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)水平逐年上升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，極大地促進(jìn)了南京市消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮活躍，消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)，從2000年開(kāi)始進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，目前主要以百貨商場(chǎng)為主，購(gòu)物中心、精品商業(yè)街在2005年開(kāi)始出現(xiàn)，南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空臵率很低，雖然未來(lái)將有大量?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為0.16平米，市場(chǎng)仍有空間。

二、宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1、GDP及其增長(zhǎng)

南京地區(qū)GDP增長(zhǎng)趨勢(shì)較為穩(wěn)定：

2003年南京地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)勢(shì)頭加速，約1,576億元生產(chǎn)總值較之2002年，增長(zhǎng)了約21.4%。2004年的生產(chǎn)總值更是達(dá)到了2,067億元，年增幅約31.2%；

2005年，受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，增幅放緩，當(dāng)年增幅15.1%；

此后增長(zhǎng)勢(shì)頭放緩，至2007年，GDP年增長(zhǎng)率約18.1%，2003年至2007年GDP年均復(fù)合增長(zhǎng)率約20.1%；

2008年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3775億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)12.1%；

穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭表明了南京經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)以及市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的較強(qiáng)信心。

2、人均可支配收入及其增長(zhǎng)

南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是經(jīng)過(guò)2005年約29.3%的增長(zhǎng)高峰后，近兩年來(lái)增速放緩，2006年和2007年的年增幅分別為16.9%和15.8%：

2003年至2005年間，南京市城市居民人均可支配收入大幅增長(zhǎng)，2003年至2007年的年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為18.8%；

2007年，南京市城市居民的人均可支配收入為20,317元；相比較于上海的23,623元，杭州的21,689元，蘇州的21,260元，由此可見(jiàn)南京市人均可支配收入水平在長(zhǎng)三角區(qū)域處于前列；

據(jù)抽樣調(diào)查，2008年全市城市居民人均可支配收入為23122.69元，比上年增長(zhǎng)13.8%。

3、社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)

南京市城市消費(fèi)品零售總額逐年攀升，2003年至2007年間的年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為23.1%，顯示出持續(xù)強(qiáng)勁的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力： 2004年，城市消費(fèi)品零售總額約864億元，較之上年增長(zhǎng)約43.9%，主要是由于南京市消費(fèi)品市場(chǎng)投資環(huán)境的改善，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)在南京市得到長(zhǎng)足的發(fā)展；

伴隨著居民可支配收入的增長(zhǎng)，近幾年城市消費(fèi)品零售總額還是保持著較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭，2008年全市城市消費(fèi)品零售總額約為1651.82億元，較之上年增長(zhǎng)約19.7%。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額及其增長(zhǎng)

南京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額自2003年來(lái)保持著較好的增長(zhǎng)勢(shì)頭： 2004年，受整體良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額約為293億元，增長(zhǎng)率也達(dá)到新高約59.3%；

2005年，中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策直接影響到了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，當(dāng)年的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額約為296億元，較之上年僅僅微漲1.1%；

2006年和2007年伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體升溫，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資額穩(wěn)步大幅增長(zhǎng)，兩年分別完成351億元和446億元，年增幅分別為18.6%和27%；

2008年，受世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額508.17億元，增長(zhǎng)13.9%。

三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

南京農(nóng)副產(chǎn)品物流中心，是本案最主要也是最大的直接竟?fàn)幷摺Ｄ暇┺r(nóng)副產(chǎn)品物流中心坐落在南京市江寧區(qū)高橋門(mén)地區(qū)，為政府主導(dǎo)、企業(yè)化運(yùn)作的特大型“菜籃子”工程。該項(xiàng)目規(guī)劃占地 3000 畝，概算投資30億元，總建筑面積約150萬(wàn)平方米。園區(qū)分設(shè)展示、交易、冷藏物流配送、綜合商務(wù)配套三大功能區(qū)，集農(nóng)副產(chǎn)品檢驗(yàn)檢測(cè)、電子信息結(jié)算、食宿娛樂(lè)于一體。

整個(gè)項(xiàng)目分兩期建設(shè)，一期占地約1000畝，建設(shè)50萬(wàn)平方米農(nóng)產(chǎn)品展示（拍賣(mài)）、蔬菜、果品、水產(chǎn)、副食（干貨）、肉食等五大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（物流）交易區(qū)，配套建設(shè)10萬(wàn)噸冷庫(kù)。二期主要建設(shè)糧油、蔬菜加工區(qū)、綜合物流區(qū)（農(nóng)副產(chǎn)品的深加工、配送、倉(cāng)儲(chǔ)）、配送中心和商務(wù)配套設(shè)施。目前一期市場(chǎng)已初步建成，09年5月底蔬菜、果品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)率先投入試運(yùn)營(yíng)。

項(xiàng)目以南京為軸心，輻射半徑300公里，范圍包括蘇州、上海、浙江等長(zhǎng)江中下游大部分地區(qū)。預(yù)計(jì)初期年交易額為150億，中期為300億，遠(yuǎn)景目標(biāo)是500億以上。

第三章

項(xiàng)目概況及SWOT分析

一、項(xiàng)目概況

項(xiàng)目名稱(chēng)：悅來(lái)國(guó)際農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心。

基本指標(biāo)：規(guī)劃用地6000畝，規(guī)劃建筑面積600萬(wàn)平方米。規(guī)劃設(shè)計(jì)：三層框架結(jié)構(gòu)與大跨度單層用房為主，配套框架結(jié)構(gòu)辦公用房、冷庫(kù)、冷藏等設(shè)施。

功能定位：一站式農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心（保持30年領(lǐng)先）。市場(chǎng)定位：聯(lián)結(jié)蘇皖地區(qū)，輻射“長(zhǎng)三角”，帶動(dòng)中西部。其他方面：規(guī)模大，市政支持力度大，定位高。

二、項(xiàng)目定位

充分利用項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)及悅達(dá) 的品牌優(yōu)勢(shì)和連鎖經(jīng)營(yíng)資源，打造農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易航母，以全新產(chǎn)品、全面配套、全方位服務(wù)，打造蘇皖農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)集群，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代。

項(xiàng)目充分依托政策條件和消費(fèi)需求，按照現(xiàn)代農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)要求，本著“高起點(diǎn)、多功能、可擴(kuò)展、高效益”的原則，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、突出重點(diǎn)、分步實(shí)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，完善市場(chǎng)服務(wù)配套設(shè)施，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)設(shè)備和管理辦法，將市場(chǎng)建設(shè)成為集農(nóng)副產(chǎn)品交易、存儲(chǔ)、保鮮、加工、配送、連鎖經(jīng)營(yíng)，展銷(xiāo)、精品交易、質(zhì)量安全檢測(cè)、信息服務(wù)、結(jié)算匯兌為一體，管理高效、競(jìng)爭(zhēng)有序、具有很強(qiáng)集散力、輻射力和競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)內(nèi)大型骨干農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。促進(jìn)市場(chǎng)規(guī)模化、規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，使市場(chǎng)上規(guī)模、上檔次。推進(jìn)代理制、會(huì)員制、連鎖經(jīng)營(yíng)、拍賣(mài)、合同定購(gòu)、期貨、電子商務(wù)等現(xiàn)代交易模式，促進(jìn)市場(chǎng)向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化方向發(fā)展。

以農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)指導(dǎo)帶動(dòng)農(nóng)產(chǎn)業(yè)的集群化和產(chǎn)業(yè)化，把蘇皖的優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)一步做強(qiáng)做深、提升價(jià)值鏈、提高附加值，再以農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和強(qiáng)盛，帶動(dòng)蘇皖現(xiàn)代物流業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，增加農(nóng)民和服務(wù)業(yè)人員的收入水平，擴(kuò)大內(nèi)需和消費(fèi)，極大地豐富市區(qū)人

民的生活水平和生活質(zhì)量，把蘇皖的農(nóng)產(chǎn)品配送至全球。

1、市場(chǎng)主要功能：

(1）、農(nóng)副產(chǎn)品現(xiàn)貨交易,保鮮貯藏及商品化處理。

（2）、糧油、果品等農(nóng)副產(chǎn)品大宗交易洽談,農(nóng)藥殘留的分析檢測(cè)。(3)、全國(guó)主產(chǎn)區(qū)、各農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)的農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)需信息采集和發(fā)布。

(4)、通過(guò)市場(chǎng)帶動(dòng)現(xiàn)代（設(shè)施）農(nóng)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品深加工的發(fā)展，推動(dòng)政府農(nóng)改超即把農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改為超市，促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。

2、項(xiàng)目定位（1）項(xiàng)目總體定位：

經(jīng)營(yíng)主題：農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易物流中心。投資主題：具有明確升值前景的產(chǎn)權(quán)式旺鋪。（2）客戶定位：自營(yíng)客為主，投資客為輔。

充分發(fā)揮項(xiàng)目作為投資性產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取政府更大力度的扶持，完善項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)配套，增加項(xiàng)目作為投資產(chǎn)品的投資屬性，增強(qiáng)本案對(duì)投資客的吸引力。

（3）消費(fèi)群體定位：本案運(yùn)營(yíng)后，消費(fèi)群體主要為本地客戶、本地及外圍批發(fā)商；其他客戶。

（4）經(jīng)營(yíng)商戶定位：本案經(jīng)營(yíng)商戶為本地及周?chē)l(fā)商，其他區(qū)域批發(fā)商，行業(yè)龍頭直銷(xiāo)處或辦事處等。

（5）投資人群定位：本案投資人群界定為全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)商以及周邊城鎮(zhèn)客群為主。以自營(yíng)客為主，投資客為輔。

三、項(xiàng)目SWOT分析

1、優(yōu)勢(shì)（Strengths）：

（1）汊河新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特、投資政策優(yōu)惠，具有東部的區(qū)位、西部的成本；爭(zhēng)取政府強(qiáng)有力的政策扶持，降低建設(shè)和經(jīng)營(yíng)成本，減半收取租金和市場(chǎng)管理費(fèi)，讓利商家以吸引客戶群。（2）為培育市場(chǎng)、扶持招商，前三年免租金。

（3）充分利用悅達(dá)的品牌優(yōu)勢(shì)和連鎖經(jīng)營(yíng)資源，依托其擁有的全世界13000多家大型賣(mài)場(chǎng)和中國(guó)85000多家超市的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)，打造農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易航母。

（4）充分發(fā)揮項(xiàng)目作為投資性產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，完善項(xiàng)目配套，增加項(xiàng)目作為投資產(chǎn)品的投資屬性，增強(qiáng)本案對(duì)投資客的吸引力。

(5)中西部開(kāi)發(fā)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，發(fā)展機(jī)遇前所未有；

安徽是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好；產(chǎn)業(yè)升級(jí)迫切，政府導(dǎo)向明確，政策扶持力度大；

2、劣勢(shì)（Weakness）：

（1）項(xiàng)目周邊缺少應(yīng)有的商業(yè)基礎(chǔ)和商業(yè)氛圍

（2）新興市場(chǎng)，未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況及升值潛力尚有不確定性（3）與南京浦口相鄰商圈的融合仍有待時(shí)日

3、機(jī)會(huì)（Opportunities）：

（1）有效利用產(chǎn)品差異，避免過(guò)度同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)；（2）先期介入、前瞻規(guī)劃新興市場(chǎng)，后期潛力大；（3）增加本案休閑娛樂(lè)功能，豐富產(chǎn)品功能，滿足區(qū)域客戶需求；

（4）制訂合理的營(yíng)銷(xiāo)思路，加大宣傳推廣力度，爭(zhēng)取后來(lái)居上。

4、風(fēng)險(xiǎn)（Threats）：

（1）前期的市場(chǎng)消費(fèi)力不足，投資店鋪壓力較大，影響項(xiàng)目的投資銷(xiāo)售；

（2）項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時(shí)日，使項(xiàng)目市場(chǎng) 培育期增長(zhǎng)；（3）直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所帶來(lái)的不利影響。

（4）南京市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈, 商業(yè)投資者因日漸理性而對(duì)投資更加謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)；

通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析，我們需要盡可能的做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。我們需要做到：

1)控制好開(kāi)發(fā)建設(shè)及營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏，爭(zhēng)取一個(gè)好的入市時(shí)機(jī)； 2)爭(zhēng)取政府強(qiáng)有力的政策扶持，以增強(qiáng)客戶信賴度；

3)有效利用好本案作為南京農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)基地之一的集群效應(yīng)；

4)有效規(guī)避與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的惡性競(jìng)爭(zhēng)，巧妙借勢(shì)，利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)該區(qū)域的培育，爭(zhēng)搶潛在客戶群；

5)增加現(xiàn)代化電子商務(wù)服務(wù)等軟性設(shè)施投入，為項(xiàng)目加分； 6)制訂好的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，以銷(xiāo)售宣傳為主，兼顧租賃與經(jīng)營(yíng)宣傳。成立專(zhuān)門(mén)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司，就整體經(jīng)營(yíng)上長(zhǎng)期考量，統(tǒng)籌安排。

第四章

項(xiàng)目規(guī)劃布局

一、項(xiàng)目概述

悅來(lái)國(guó)際農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心位于來(lái)安縣汊河新區(qū)，項(xiàng)目用地南北長(zhǎng)約2000米，東西寬約2000米，占地面積為6000畝，土地性質(zhì)為商住,分三期開(kāi)發(fā)：

一期總用地面積為1000畝，總建筑面積為100萬(wàn)平方米，其中建設(shè)60萬(wàn)平方米農(nóng)產(chǎn)品展示（拍賣(mài)）、蔬菜、果品、水產(chǎn)、副食（干貨）、肉食等五大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)交易區(qū)，配套建設(shè)10萬(wàn)噸冷庫(kù)；其余為配套建設(shè)

二期總用地面積為2000畝，總建筑面積為200萬(wàn)平方米，主要建設(shè)糧油、蔬菜加工區(qū)、綜合物流區(qū)（農(nóng)副產(chǎn)品的深加工、配送、倉(cāng)儲(chǔ)）、配送中心和商務(wù)配套設(shè)施等。

三期總用地面積為3000畝，總建筑面積為300萬(wàn)平方米,擴(kuò)建一二期。

二、項(xiàng)目規(guī)劃

1、項(xiàng)目規(guī)劃為9大專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)區(qū)域：(1)蔬菜交易批發(fā)中心；

(2)肉食冷凍產(chǎn)品批發(fā)交易中心；

(3)果品交易批發(fā)中心；

(4)活禽畜牧產(chǎn)品批發(fā)交易中心；(5)糧油產(chǎn)品批發(fā)交易中心；(6)日雜產(chǎn)品批發(fā)交易中心；(7)茶葉批發(fā)交易中心；(8)干菜批發(fā)交易中心；(9)物流中心。

2、配套設(shè)施將建成5大區(qū)域：(1)物流包裝配送中心；(2)冷凍冷藏；(3)農(nóng)副產(chǎn)品的深加工；

(4)酒店、餐飲、娛樂(lè)及商務(wù)辦公；(5)商業(yè)步行街及管委會(huì)行政辦。

3、其他配套服務(wù)：(1)電子結(jié)算中心；

(2)交易服務(wù)：信息中心、客服中心；

(3)生活服務(wù)：賓館、洗浴、餐飲、郵電、銀行、診所、公交車(chē)站；

(4)安全中心：保安機(jī)構(gòu)、保安監(jiān)控中心、護(hù)衛(wèi)中隊(duì)；(5)公信服務(wù)機(jī)構(gòu)：公稱(chēng)處、農(nóng)藥檢測(cè)中心；

(6)政府行政服務(wù)機(jī)構(gòu)：車(chē)管所、工商所、派出所、稅務(wù)所。

三、項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)

1、項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)示意圖

□一期 □二期 □三期

2、項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略

1）控制啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，首期以多層產(chǎn)品啟動(dòng)市場(chǎng)，降低項(xiàng)目的啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

2）標(biāo)定項(xiàng)目?jī)r(jià)值，創(chuàng)新的產(chǎn)品形式入市，標(biāo)定項(xiàng)目的高價(jià)值，奠定高形象認(rèn)知

3）項(xiàng)目亮點(diǎn)分配，主要資源和展示亮點(diǎn)向一期傾斜，確保一舉奠定高形象認(rèn)知；后續(xù)每期都有個(gè)別亮點(diǎn)釋放，配合價(jià)值進(jìn)一步提升

4）產(chǎn)品供應(yīng)的搭接，前后期產(chǎn)品供應(yīng)適度搭接，保持一定的連續(xù)性

5）創(chuàng)業(yè)基金投入在前，扶持培育市場(chǎng)以引導(dǎo)商家入駐

6）便于施工原則，盡量避免每期用地的相互交叉和連接面過(guò)于復(fù)雜，便于各期組織施工入口和流線，減少對(duì)前期開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、入住的影響

四、項(xiàng)目規(guī)劃策略

五、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：

1、形式震撼：整體采用仿生景觀體系的葉脈式布局，克服園區(qū)天際線過(guò)于平淡的不足，豐富園區(qū)規(guī)劃意向；

2、軸線貫穿：主軸線不必垂直統(tǒng)一，形式適當(dāng)傾斜，使盡可能多的樓座享受到主軸景觀；

3、資源傾斜：主入口及中心景觀局部放大，聚焦形成園區(qū)活力核；

4、空間圍合：以葉脈支線為組團(tuán)核心，排布住宅組團(tuán)，組團(tuán)內(nèi)相對(duì)圍合、空間形式豐富；

六、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：

1、集中體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃價(jià)值——入口廣場(chǎng)：

入口廣場(chǎng)是項(xiàng)目的形象開(kāi)端，是第一眼的亮相。

建議以綠植加中型噴泉廣場(chǎng)，打造熱鬧的、具展示性的園區(qū)主入口，開(kāi)闊的入口意向與周邊挺拔的現(xiàn)代感的建筑形成對(duì)比。凸顯入口廣場(chǎng)的形象。、集中體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃價(jià)值——園區(qū)主軸：

園區(qū)主軸是園區(qū)主要的資源帶，要形成持續(xù)不斷的視覺(jué)沖擊。3、集中體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃價(jià)值——中心景觀：

中心景觀是園區(qū)主軸的聚焦點(diǎn)，也是整個(gè)園區(qū)園林展示之集大成。

中心景觀集合了園區(qū)園林主題的核心元素，集中表現(xiàn)景觀風(fēng)格；同時(shí)盡量放大園林空間，體現(xiàn)現(xiàn)代都市的尺度感。、集中體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃價(jià)值——組團(tuán)空間：

組團(tuán)空間是園區(qū)內(nèi)部的私密空間。建筑之間形成一定圍合，其主題景觀元素的應(yīng)用，與主軸風(fēng)格互相呼應(yīng)，整個(gè)園區(qū)相映成趣，構(gòu)建統(tǒng)一形象。

七、建筑單體

1、商鋪

形式：三（兩）層商住，首層底商采用內(nèi)廊式設(shè)計(jì)，同時(shí)住宅適當(dāng)退讓?zhuān)苊獾咨碳奥访孳?chē)流等對(duì)住宅的影響

內(nèi)廊商業(yè)的統(tǒng)一立體導(dǎo)示系統(tǒng)，增強(qiáng)商業(yè)氛圍，同時(shí)保持對(duì)外形象的統(tǒng)一

2、酒店及（老年）公寓

景觀布局：充分考慮了景觀的高差和角度差異，景觀錯(cuò)落有致，層次感強(qiáng)。樹(shù)木茂密，將公寓層層包圍，私密性高。

植物選擇: 多選擇成活率高的本地植物，保證成活率并控制成本。以冬、秋、春、夏為序巧妙設(shè)計(jì)四季美景，高大樹(shù)木和低矮花草相互映襯。

八、規(guī)劃圖表

1、交易中心鳥(niǎo)瞰效果示意圖

2、一期總平面分區(qū)圖

3、一期內(nèi)部交通示意圖

第五章

項(xiàng)目投資計(jì)劃

本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的投資總額為220.92億元，建筑面積為600萬(wàn)平方米，其中一期投資總額為36.82億元，建筑面積為100萬(wàn)平方米?！陡黜?xiàng)成本費(fèi)用的估算額及單價(jià)詳見(jiàn)下表?！穭h除

為培育市場(chǎng)、扶持招商,前三年免租金：創(chuàng)業(yè)基金按每平米每天2元計(jì)60萬(wàn)平米：13.14億元。

《項(xiàng)目總投資估算表》刪除

第六章

項(xiàng)目招商及運(yùn)營(yíng)

為全面建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心，公司將組建專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行市場(chǎng)招商和管理工作，保證市場(chǎng)招商順利進(jìn)行，確保農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心正常營(yíng)業(yè)。其崗位具體設(shè)臵如下：

董事長(zhǎng)、總經(jīng)理（兼）1人副總經(jīng)理 3人招商部：總經(jīng) 理 1人副總經(jīng)理 4人

招商人員 10人公關(guān)部：經(jīng) 理 1人

副經(jīng)理 1人

公關(guān)人員 3人企業(yè)策劃部：企劃人員 2人顧問(wèn)室：法律顧問(wèn) 2人工程部：總經(jīng)理 1人

工程師 4人

施工員 4人

水電工 10人

其他工程人員 4人辦公室：主任 1人

副主任 2人

秘書(shū) 5人

駕駛員 10人

其它辦公人員 4人財(cái)務(wù)室：總經(jīng)理 1人

總監(jiān) 1人

會(huì) 計(jì) 4 出納 3保安部：部長(zhǎng) 1 保安 60保潔部：負(fù)責(zé)人 1 保潔員 30采購(gòu)部：經(jīng) 理 1 采購(gòu)員 5倉(cāng)管部：負(fù)責(zé)人 1 倉(cāng)管員 10 合計(jì)： 190

人人人人人人人人人人人 23

招商建議

規(guī)劃在先，按所招品類(lèi)對(duì)象的空間設(shè)計(jì)要求進(jìn)行規(guī)劃配套保障，按各業(yè)態(tài)的功能要求進(jìn)行配套招商先行，按市場(chǎng)的定位目標(biāo)進(jìn)行針對(duì)招商同步開(kāi)業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開(kāi)業(yè)

招商策略

放水養(yǎng)魚(yú)、低價(jià)引進(jìn)：租金管理費(fèi)減半,前三年免租金。推出“付二成貸八成”的低首付模式，從而降低首付壓力，有力促進(jìn)售房。

針對(duì)投資客戶，考慮到客戶收益，可考慮購(gòu)房返租的手段，結(jié)合市場(chǎng)租賃行情，代為出租.銷(xiāo)控策略：分層銷(xiāo)控，整、散合理控制，售、租合理分配；分區(qū)銷(xiāo)控，散、整合理控制；依經(jīng)營(yíng)者、投資者的性質(zhì)、特征分類(lèi)集中，自營(yíng)第一、投資第二的銷(xiāo)控

第七章項(xiàng)目評(píng)價(jià)及建議

一、經(jīng)濟(jì)效益

本項(xiàng)目建成后，銷(xiāo)售、儲(chǔ)藏、保鮮、調(diào)運(yùn)、信息服務(wù)、檢測(cè)等設(shè)施全部配套，通過(guò)構(gòu)建高效、通暢、有序的現(xiàn)代化營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)體系、電子結(jié)算體系、保鮮貯藏體系、農(nóng)藥殘留檢測(cè)體系等形成了合理的資源調(diào)劑和補(bǔ)充，發(fā)揮批發(fā)市場(chǎng)吞吐、集散、物流和輻射功能，建成現(xiàn)代化大型中心批發(fā)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)建成后年交易量達(dá)20億公斤左右，年成交額突破150億元。屆時(shí)，本農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心將成為地區(qū)最大的，輻射蘇皖乃至華東的農(nóng)副產(chǎn)品大型交易市場(chǎng)，其發(fā)展前景十分可觀。

周邊100公里范圍內(nèi)約有1000多萬(wàn)人居住，按人均每日消費(fèi)蔬菜 24

0.1公斤，肉食0.1公斤，禽蛋0.05公斤，果品0.1公斤，水產(chǎn)及其它0.1公斤的比例計(jì)算，按1000萬(wàn)人計(jì)算，日均消費(fèi)蔬100萬(wàn)公斤，肉食100萬(wàn)公斤，禽蛋50萬(wàn)公斤，年農(nóng)副產(chǎn)品消費(fèi)量約10億公斤，再加上每年通過(guò)市場(chǎng)集散、輻射各地的農(nóng)副產(chǎn)品總量約在20億公斤，市場(chǎng)需求量非常大。

年成交150億元，營(yíng)業(yè)稅按3.5%稅率計(jì)算，年上繳稅收5.25億元。

二、社會(huì)效益

本項(xiàng)目建成后，年交易額將達(dá)150億元以上，日客流量達(dá)10萬(wàn)人次，直接就業(yè)人員約5萬(wàn)人，間接就業(yè)人員約15萬(wàn)人，有利于安臵就業(yè)，緩解社會(huì)就業(yè)壓力；有利于推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。

項(xiàng)目建成后將有一大批商家落戶市場(chǎng)、在此經(jīng)商，這是一個(gè)大而高的消費(fèi)群，以消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已是近年為國(guó)際上慣用的做法，當(dāng)然也適用于本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。它對(duì)餐飲、醫(yī)療衛(wèi)生、旅游、娛樂(lè)、運(yùn)輸、科技、文化、信息等發(fā)展都有很大的推動(dòng)作用。同時(shí)還會(huì)增加政府的財(cái)政收入，這樣政府又可以加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施（如教育等）的投資力度，使來(lái)安經(jīng)濟(jì)發(fā)展更快速、更穩(wěn)定。

項(xiàng)目建成后將吸引一大批農(nóng)副產(chǎn)品商家和各類(lèi)人才入城，將為來(lái)安及蘇皖地區(qū)帶來(lái)巨大的人流、物流、資金流，推動(dòng)蘇皖地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。25

三、建議：

本項(xiàng)目是政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的大型菜籃子工程和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，是帶動(dòng)“三農(nóng)”發(fā)展，惠及來(lái)安及蘇皖地區(qū)市民的“民心工程”，建議政府給予更大優(yōu)惠、更多政策扶持，減免相應(yīng)配套費(fèi)及稅收，優(yōu)惠土地費(fèi)，相應(yīng)配套一定住宅用地以方便商家就近安家。