第一篇：商業(yè)市場調(diào)查問卷

商業(yè)市場調(diào)查問卷

尊敬的先生、女士：您好！

我是伊寧市城市社會經(jīng)濟調(diào)查隊的訪問員，我們正進(jìn)行一項有關(guān)房地產(chǎn)商業(yè)市場的調(diào)研，想了解一下你的意見和想法，耽誤你一點時間和你談?wù)労脝幔?/p>

在你認(rèn)同的項目上劃“√”（謝謝你的配合）

年齡：□20-25歲□26-30歲□31-35歲□36-40歲□40歲以上 文化程度：□初中□高中/中?！醮髮！醣究啤醮T士以上 從事行業(yè): □下崗職工□個體經(jīng)營戶□事業(yè)單位□企業(yè)職員□政府部門

1、你經(jīng)營的鋪面是：□購買□租賃

2、你經(jīng)營的鋪面面積多大？

□30㎡以下□30-40㎡□40-50㎡□50-60㎡□60-70㎡□70㎡以上

3、你購買的鋪面元/㎡

4、你租用的鋪面租金元/年

5、你經(jīng)營的年收入元

6、你經(jīng)營產(chǎn)品的類型？品牌是什么？

□服裝類□鞋帽類□床上用品類□化妝品類□金銀珠寶名表類□箱包皮具類□外貿(mào)貨類□建材類□家具類經(jīng)營品牌是

7、你對你現(xiàn)在購買或租賃的物業(yè)市場滿意嗎？為什么？

□非常滿意□一般□不滿意原因：

8、如果有個商業(yè)項目，保證你能夠賺錢，你會投資嗎？

□一定會□考察后再定□不會

9、如果有機會再次投資，你選擇購買還市租賃？

□自己購買□選擇租賃□兩者兼選

10、如果再次購買或租賃，你會選擇多大的商業(yè)鋪面？

□30-50㎡□50-60㎡□60-70㎡□70㎡以上□其他

11、你對霍爾果斯口岸“特別經(jīng)濟區(qū)”的發(fā)展前景，如何看待？

□將帶動整個市場的發(fā)展□是推動中哈國際市場的窗口□發(fā)展還需時間□不樂觀

12、如果口岸“中哈經(jīng)濟合作中心”一項目，能夠享受每人每天8000元的免稅產(chǎn)品，并即時交易即時退稅，你會下決心購買嗎？

□立即購買 機會難得□考察再定□之后再說□不選擇

13、你是通過什么渠道了解有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)信息的（可多選）？

□報紙□雜志□電視□網(wǎng)絡(luò)□廣播□路牌/車身/燈箱廣告□宣傳單/都市派□送售樓處□朋友介紹□其它渠道

非常感謝你在百忙中抽出時間，配合我們的調(diào)研！（我們將嚴(yán)格保守你的個人信息）

你的姓名聯(lián)系方式

訪問員調(diào)研商業(yè)名稱2011年月日

第二篇：市場調(diào)查問卷

市場調(diào)查問卷

1、貴單位有多少人？

2、男女比例：

3、年齡結(jié)構(gòu)：

4、目前單位工作性質(zhì)最影響身體健康的因素是什么？

5、單位每年是否都會有健康知識宣傳或講座？

6、單位每年是否都會組織員工進(jìn)行健康體檢？

7、單位組織員工健康體檢時間一般間隔多久？

8、單位組織員工健康體檢是由什么部門負(fù)責(zé)（行政部門單位工會組織部門

其他）

9、單位組織員工健康體檢一般與什么機構(gòu)合作？

（公立醫(yī)院民營醫(yī)院專業(yè)體檢機構(gòu)只要是檢查結(jié)果準(zhǔn)確，什么機構(gòu)都可以）

10、您最看重體檢機構(gòu)的哪些方面（服務(wù)態(tài)度醫(yī)檢力量體檢套餐內(nèi)容 體檢前后

健康服務(wù)環(huán)境交通）

11、您愿意花錢購買體質(zhì)健康管理項目嗎？

A、不愿意

B、愿意

C、非常愿意

12、不愿意的原因？

A、價格太貴（沒有預(yù)算或預(yù)算不夠）

B、現(xiàn)在的體檢已經(jīng)滿足我的需求

C、不想知道我有什么疾病風(fēng)險

第三篇：商業(yè)市場調(diào)查要素

商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)查要素

商業(yè)房地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，更需要在開發(fā)前期進(jìn)行市場調(diào)查和研究,以期對項目進(jìn)行正確定位。但是，從市場調(diào)查和研究本身并不能得出市場定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據(jù)。

商業(yè)地產(chǎn)前期調(diào)研要考察的主要有經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場調(diào)查與分析、典型性調(diào)查與研究、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費者消費行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內(nèi)容，希望和大家一起探討

一、經(jīng)濟環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究

開發(fā)任何一個項目都涉及到經(jīng)濟環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項目，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目時，對經(jīng)濟環(huán)境進(jìn)行研究就顯得十分重要。在調(diào)查和研究時應(yīng)重點對以下指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查和分析。

◆總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平等

◆GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況

◆全社會消費品零售總額

◆全市商業(yè)增加值

◆城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入

◆城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額

通過對統(tǒng)計局和城調(diào)隊定期公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)3-5年的分析，基本可以反映出一個城市經(jīng)濟發(fā)展的總水平。有些資料通過統(tǒng)計年鑒和政府工作報告獲得。

二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查

所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯位互補都可能存在市場商機；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發(fā)揮出來，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括：

◆公共設(shè)施狀況

◆交通體系狀況

◆道路狀況、通行量

◆城市性質(zhì)與功能特點

◆各項城市的機能

◆城市規(guī)劃

通過對區(qū)域內(nèi)實際生活的空間，包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機能的調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢條件、活動空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如，交通網(wǎng)的開發(fā)計劃，交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調(diào)查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素；城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)將來的發(fā)展非常關(guān)鍵，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計劃將直接對項目的規(guī)劃以及未來的經(jīng)營產(chǎn)生重要影響。

三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究

每一個城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃，商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機能完善的標(biāo)志，為增強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的科學(xué)性、權(quán)威性，擴大規(guī)劃工作覆蓋面，國家加強了對商業(yè)網(wǎng)點的建設(shè)規(guī)劃和監(jiān)管

例如，北京市商業(yè)委員會關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點，而且結(jié)合城市發(fā)展對限制地區(qū)的限制項目都有明確的規(guī)定：特別鼓勵在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)，10-15萬人要規(guī)劃建設(shè)一個地區(qū)級商業(yè)中心；地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口1-3萬應(yīng)有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。這些都是結(jié)合城市發(fā)展實際情況提出具體的建設(shè)性要求。

四、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)的市場調(diào)查與分析

如果說前面所要調(diào)查的內(nèi)容主要是宏觀經(jīng)濟形勢、政策等方面的研究，那么區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)則是區(qū)域零售業(yè)實際情況的調(diào)查，在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟活動的指標(biāo)和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項指標(biāo)和內(nèi)容為項目的市場定位、業(yè)態(tài)設(shè)計、經(jīng)濟效益預(yù)測提供定性的參考分析。

◆地區(qū)間的銷售動向

◆業(yè)種別的銷售動向

◆商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況

◆大型主力店的動向 以上內(nèi)容的取得必須通過商業(yè)普查，對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、存在的問題、發(fā)展和經(jīng)營動向等進(jìn)行調(diào)查，通過反映的一般性的問題，分析能否得出普遍性的結(jié)論。

五、典型性調(diào)查與研究

對大型商業(yè)區(qū)進(jìn)行市場定位和商業(yè)功能建議，在初步的市場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎(chǔ)上，除通過哈夫模型和損益計劃等經(jīng)濟效益分析方法進(jìn)行預(yù)測和評估以外，對城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進(jìn)行調(diào)查和了解也非常關(guān)鍵。對大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，可以選擇本區(qū)域百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等主要從規(guī)模、提供的產(chǎn)品或服務(wù)、客流量、交通來源等幾個方面來分析現(xiàn)狀及結(jié)構(gòu)特點，以便做競爭分析，對以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設(shè)計業(yè)態(tài)的收益狀況。

六、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析

在一個區(qū)域內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)，必須首先調(diào)查該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計，對許多開發(fā)商來講，以前在開發(fā)住宅項目的時候沒有這方面的意識，因為住宅的需求量大，進(jìn)行市場定位和細(xì)分的空間廣闊。而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營如何去支撐。所以，不論是經(jīng)營者還是投資人在選擇商鋪的時候都會慎重考慮。

在前期調(diào)查中，首先應(yīng)考慮區(qū)域的規(guī)劃情況，了解其規(guī)劃的規(guī)模、開發(fā)的時間等。商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量是一個非常重要的因素，它直接決定我們未來的商業(yè)做多大，做什么。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積700-910平方米；社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo)59-464平方米；金融郵電每千人指標(biāo)60-80平方米，以上合計819-1454平方米。根據(jù)具體項目的不同，規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形式的要求不同；對于開發(fā)商來講，在具體開發(fā)中，應(yīng)根據(jù)實際情況，選擇好開發(fā)時間。開發(fā)太早，會由于居住人口規(guī)模沒有達(dá)到基本需求，導(dǎo)致消費需求不足，租賃經(jīng)營不理想；開發(fā)太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會損失商業(yè)機會。如天通苑，由于一開始沒有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值，商業(yè)開發(fā)比較晚，所以當(dāng)大量的人口入住后形成巨大的市場需求，入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值，許多買了一層住宅的居民，將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。

所以，我們必須在具體運營項目的時候，對周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時間進(jìn)行調(diào)查和分析；對已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進(jìn)行綜合分析。現(xiàn)在房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)完全市場化運營，我們開發(fā)的目的不僅要實現(xiàn)市場價值的最大化，而且要

實現(xiàn)社會效應(yīng)的最大化。

七、消費者消費行為的調(diào)查與研究

消費者的消費行為研究又稱生活結(jié)構(gòu)研究。對其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費者生活形態(tài)的資料，即針對消費者生活的特性，從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對消費者消費行為進(jìn)行定量和定性研究。

1．人口結(jié)構(gòu)。人口結(jié)構(gòu)主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進(jìn)行分類整理，以便深入分析。除對目前的人口結(jié)構(gòu)調(diào)查外，對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結(jié)構(gòu)的變遷進(jìn)行預(yù)測。如在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高校，人口的增加的速度和人口結(jié)構(gòu)變化將非常快，將直接影響整個區(qū)域的消費行為，而且對業(yè)態(tài)的設(shè)計產(chǎn)生重大影響。

2．家庭戶數(shù)構(gòu)成。家庭戶數(shù)構(gòu)成是人口結(jié)構(gòu)的基本資料之一，可依據(jù)家庭戶數(shù)變動的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢進(jìn)行了解，進(jìn)而可以由人員構(gòu)成比率，洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如這幾年通州區(qū)許多項目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領(lǐng)，在短短時間內(nèi)擴大了人口規(guī)模，而且家庭結(jié)構(gòu)和戶數(shù)完全不一樣。城市的搬遷戶以3-5人老中少三代同堂的家庭為主，而CBD的小白領(lǐng)以2人家庭模式居多。

3．收入水平。根據(jù)收入水平確定消費的可能性、消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。例如個人年收入在2萬元的消費者和5萬元的消費者相比，他們在選擇服裝的購買場所時是完全不同的。前者的選擇以市場，而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。

4．消費水平。消費水平是地區(qū)內(nèi)消費活動的直接指標(biāo)，對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標(biāo)。據(jù)此可以了解每一個家庭的消費情形，并針對消費內(nèi)容依據(jù)商品類別劃分，這樣可以計算出商圈內(nèi)的消費購買力的概況。

5．購買行為。分析其主要的目的有二：一是可以了解消費者經(jīng)常在哪里消費以及消費的主要商品和服務(wù)；二是知悉選擇商品和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，以便對該地區(qū)的消費意識作深入探討。

6．交通和出行方式。隨著汽車越來越多地進(jìn)入家庭，人們交通方式變化，由此導(dǎo)致了消費者的購物習(xí)慣以及選擇的消費內(nèi)容。在消費者消費的空間和尺度上，對不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費的時間都有心理尺度，如對家庭日用消費品的需求主要就近完成，在路上的時間要求在15分鐘以內(nèi)；而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場和購物中心，花費的時間可以比較長，而交通出行方式改變了消費的時間和空間，以前步行或騎自行車需要半小時，由于汽車進(jìn)入家庭也許只需要10分鐘。所以，對區(qū)域內(nèi)消費者選擇何種交通工具的研究非常重要。

八、立地條件研究

除對區(qū)域內(nèi)各種因素進(jìn)行研究外，具體項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個研究要素。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂一步三市，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。

一個商店的立地力，首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān)，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。

1．道路類別。道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。

2．顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。以大家非常熟悉北京國際展覽中心家樂福為例。以前沒有中間交通欄隔的時候，從兩個方向來的人流都比較容易去購物，而增加欄隔后對西面來的顧客非常不方便，交通欄隔對

家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意肯定會因此受到影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難被消除。

3．周邊環(huán)境和目前的商業(yè)設(shè)施。這也是為什么北京的家具廣場都喜歡選擇在玉泉營的原因。同業(yè)經(jīng)營雖然會使新店面臨強大的競爭，但也能形成集合效應(yīng)，帶來單一消費人流；業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營或者互補性也很關(guān)鍵，玉泉營周邊的花卉市場就具備業(yè)態(tài)的交叉性，有利于共同聚集人氣。

4．商業(yè)的能見度和日照情況。商業(yè)建筑能否容易找到即商業(yè)的能見度也是一個非常關(guān)鍵的要素，尤其是大型商業(yè)建筑。因為商業(yè)的根本目的是吸引顧客來消費，如果商業(yè)建筑不容易被找到或能見度差，就會影響到以后的經(jīng)營。日照情況對商業(yè)經(jīng)營也非常關(guān)鍵。據(jù)7月5日中央電視臺報道，由于長沙市持續(xù)高溫，在周末，許多消費者選擇在商場購物躲避天氣，商業(yè)街區(qū)東面門庭若市，而西面因為西曬的原因冷冷清清。但是在北方地區(qū)商業(yè)選址時，西南面的商業(yè)店鋪會非常好，因為北方天氣冷或涼的時間長，顧客更喜歡光顧西南面的商業(yè)。

九、商圈的確定和研究

1．商圈的概念及分析目的商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。這是原則性的標(biāo)準(zhǔn)，在實際從事商圈設(shè)定時還必須考慮經(jīng)營業(yè)種、商品特性、交通網(wǎng)分布等因素。進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟效益的預(yù)測。如計劃開超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競爭對手情況等指標(biāo)，就可以基本計算出該店可能達(dá)到的營業(yè)額。

2． 商圈的構(gòu)成及顧客來源

商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成。

核心商圈的輻射半徑在1公里左右。包括這一商店顧客總數(shù)的55-70%。該商圈的顧客在人口中占的密度最高，消費的客單價也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。

次級商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的15-25%。其輻射的半徑在 3-4公里，對一般的日用消費品來講，很少能輻射到該商圈的人口，關(guān)鍵是取決于經(jīng)營業(yè)態(tài)。邊緣商圈輻射的半徑在7公里范圍。一般情況下只有大型百貨商場、專業(yè)店具備這樣的輻射能力。

真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。包括經(jīng)營業(yè)態(tài)、商店規(guī)模、競爭者的位置、交通條件等許多因素。在商圈概念上有一個著名的海灘原理：即在一條海灘上做冷飲生意的兩家商販，一開始其各自的商圈范圍是均衡的，由于競爭因素導(dǎo)致他們集中在一起，共同吸引顧客。

3．商圈的設(shè)定

商圈的設(shè)定是一項非常復(fù)雜的工作，在決定經(jīng)營什么業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，不僅要對周邊競爭者狀況進(jìn)行調(diào)查和分析，基本確定其商圈范圍，而且要分析業(yè)態(tài)需求的顧客群，因為每一顧客群都有特定的消費特征。因為，一方面只有經(jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴大。另一方面，撇開顧客自身的不同，商圈規(guī)模的大小與商品購買頻率成反比。如顧客購買生鮮等日用消費品頻率高，但是接受的購物距離短；而對服裝、家具、電器等耐用消費品接受的購物距離長，但是其購買頻率又非常低。所以，必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。

根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上，對商圈進(jìn)行設(shè)定，特別要針對擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對未來的經(jīng)營銷售額進(jìn)行匡算，結(jié)合商店的實際情況，預(yù)計要達(dá)到的盈虧平衡點或目標(biāo)銷售額。

4．確定商圈的方法

商圈分析的方法有許多種，如零售吸引力法則（又稱里利法則）、商業(yè)飽和理論、康維斯、新零售引力法則和哈夫的概率模型等。

零售吸引力法則是從確定商圈人口和距離兩個變量進(jìn)行分析，商圈規(guī)模的大小是由于人口的多少和距離商店的遠(yuǎn)近決定的，商店的吸引力是由最臨近商圈的人口和里程距離共同發(fā)揮作用。

商業(yè)飽和理論是通過計算零售商業(yè)市場飽和系數(shù)，測定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度，通過其計算該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。

康維斯與里利法則的不同在于，前者在一個城市中間地帶兩個商業(yè)區(qū)或商店的競爭關(guān)系，后者表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。

哈夫的概率模型完全從消費者的立場出發(fā)，認(rèn)為消費者利用某一商業(yè)設(shè)施的概率，取決于表現(xiàn)商品豐富性的營業(yè)面積，以及為購物所消耗的時間及商業(yè)設(shè)施的規(guī)模實力。

以上各種分析方法其研究的角度不同，所用的市場變量不同，達(dá)到的分析目的也不一樣，在具體商圈分析過程中還是要結(jié)合具體實際情況有選擇地運用。由于我國目前實際情況，市場變量采集困難，很難單純用一種方法解決我們的分析問題，所以一般采取的辦法是將定性和定量研究方法相結(jié)合綜合運用。就如同商業(yè)的前期調(diào)查和研究以上只是必須的調(diào)查內(nèi)容，仍有許多數(shù)據(jù)需要針對具體的項目進(jìn)行調(diào)查，如人流量、車流量等等，關(guān)鍵弄清楚市場調(diào)查是為市場定位服務(wù)或者驗證市場定位，市場調(diào)查只是手段，不是最終的目的。

第四篇：商業(yè)如何做市場調(diào)查

商業(yè)如何做市場調(diào)查

商業(yè)地產(chǎn)招商，往往開業(yè)容易，經(jīng)營難，很多商業(yè)地產(chǎn)因為過于迷戀招商速度，在項目操作前期，不去科學(xué)的制定商場規(guī)劃，業(yè)態(tài)組合混亂，為開業(yè)后經(jīng)營混亂埋下不可挽回的伏筆。

一些只懂推廣工作卻根本沒有商場運營經(jīng)驗的策劃公司，只會從概念上來入手操作，工作重點偏重于概念炒做及傳播工作，會自以為是的將商場規(guī)劃成另類定位模式，卻根本不會從基本的運營科學(xué)運營業(yè)態(tài)進(jìn)行操作。受項目進(jìn)度回款提成的誘惑，根本不會也不懂得對商場進(jìn)行整體規(guī)劃，只是為了進(jìn)度而招商，招商完成后收錢就走，留下整個爛攤子，留給商場的是扯不斷的麻煩與經(jīng)營苦惱。

商業(yè)地產(chǎn)操作與產(chǎn)品策劃是完全不同的模式，產(chǎn)品策劃無有經(jīng)驗?zāi)Ｕ?，但商業(yè)地產(chǎn)卻恰恰相反，想操作商業(yè)地產(chǎn)必須有專業(yè)的商場操作經(jīng)驗，因為，科學(xué)的營業(yè)模式與商場管理模式是商場存活的必須前提，如果沒有商場運作的人來操作商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)光的概念炒作招商后，商場成活的幾率微乎其微!

商業(yè)地產(chǎn)想順利招商，開業(yè)后持續(xù)有效的經(jīng)營，必須進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，完善細(xì)致的商場規(guī)劃，是商業(yè)地產(chǎn)避免開業(yè)后迅速倒閉的前提，而規(guī)劃前的市場調(diào)研作，則是整個項目操作最關(guān)鍵的重中之重。

商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)風(fēng)火火的招商開業(yè)后，存在著活不過三年的宿命之說，有的甚至不到半年就會倒閉，商業(yè)地產(chǎn)操作時不要著急運作，首先要進(jìn)行總體科學(xué)的規(guī)劃，進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)研工作是做出合理商場規(guī)劃的前提。一般來說，商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)研分為：商場調(diào)研、商圈調(diào)研、消費群體調(diào)研三大項

商業(yè)地產(chǎn)的操作與普通的社區(qū)房地產(chǎn)完全不同，社區(qū)房產(chǎn)在調(diào)研中更偏重于消費群體的調(diào)研，而商圈是做為房產(chǎn)的便利性賣點來定位的。

針對商場的調(diào)研

以經(jīng)營狀況優(yōu)良與經(jīng)營狀況差的兩大類商場做為調(diào)研分析的母本。

1）、分析各商場的定位并測算其定位的精準(zhǔn)性

對所在城市的各主要商場逐一進(jìn)行定位統(tǒng)計，并分析出定位的精準(zhǔn)性，并測算定位與經(jīng)營的關(guān)聯(lián)影響、經(jīng)營狀況與定位是否存在沖突性，統(tǒng)計分析當(dāng)?shù)厥袌鲎钍軞g迎的商場定位模式，以此做為規(guī)劃的依據(jù)。

2）、業(yè)態(tài)分布的調(diào)研

業(yè)態(tài)調(diào)研不要只是羅列各調(diào)研商場的大體業(yè)態(tài)組合，而是要根據(jù)不同的商場經(jīng)營狀況來統(tǒng)計，分析出經(jīng)營狀況優(yōu)良的商場業(yè)態(tài)組成比例，以及經(jīng)營狀況差的商場的業(yè)態(tài)組合情況，觀察分析優(yōu)秀業(yè)態(tài)組合對吸引客流所產(chǎn)生的效應(yīng)力，并以此做為對照，統(tǒng)計出當(dāng)前最佳業(yè)態(tài)組合的可能性計劃，做為之后的業(yè)態(tài)規(guī)劃本土依據(jù)。

3）、動線設(shè)計

將現(xiàn)有商場所有的動線模型進(jìn)行統(tǒng)計，根據(jù)商場經(jīng)營優(yōu)差的狀況，總結(jié)出不同的動線模型所針對的顧客消費的影響力，并篩選出最佳的動線模型，做為之后的動線規(guī)劃本土依據(jù)。

4）、功能區(qū)劃分，除業(yè)態(tài)布局外，根據(jù)所調(diào)研的商場，總結(jié)服務(wù)區(qū)、客流分區(qū)、配置區(qū)（接待區(qū)、寄存區(qū)）功能的劃分，并以此為依據(jù)，考察各商場此類功能區(qū)的差異化與所產(chǎn)生的經(jīng)營輔助效益，并將其計入調(diào)研報告，做為規(guī)劃依據(jù)。

5）、運營模式的調(diào)研

將所有調(diào)研過的商場進(jìn)行分類，統(tǒng)計各商場所采取的運營模式，管理模式、收費方式等因素，統(tǒng)計出經(jīng)營狀況最好的商場的運營模式，并對照經(jīng)營狀況較差商場進(jìn)行評估模式不同所產(chǎn)生的影響，以及不同的運營模式所產(chǎn)生的招商效果與持續(xù)經(jīng)營能力。

商圈調(diào)研分為項目所在商圈調(diào)研與本城市各商圈調(diào)研兩大單項。

對項目所在地調(diào)研

1）、采取定點觀測法，測算出項目現(xiàn)場日均人流量與車流量,以此測算自然顧客流數(shù)量；

2）、分析出項目所在商圈主要購買力拉動群體，尋找初元化的顧客群體，此類群體可作為天然顧客組成元素成為規(guī)劃中的單項業(yè)態(tài)組成依據(jù)。

3）、統(tǒng)計出項目所在地直徑兩公里內(nèi)的各種基本狀況（商業(yè)、社區(qū)、金融、交通），并測算出直徑內(nèi)業(yè)態(tài)分布與經(jīng)營情況，測算出經(jīng)營狀況較好的業(yè)態(tài)與較差的業(yè)態(tài)。

4）、對直徑內(nèi)不同業(yè)態(tài)商戶調(diào)研，了解行業(yè)信息，并測算其對該項目的評估與期望。

對城市其它商圈調(diào)研

1）、將所在城市商圈進(jìn)行劃分，對每個商圈進(jìn)行詳細(xì)評估，分析出各商圈的主要購買力拉協(xié)群體，并將商圈的主要營利業(yè)態(tài)組合進(jìn)行統(tǒng)計，分析出各種品牌業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀況及市場受歡迎度，以此在推算當(dāng)?shù)氐淖罴呀?jīng)營業(yè)態(tài)。

消費者調(diào)研

消費者調(diào)以消費習(xí)慣與消費喜好兩項內(nèi)容為測算母體，做為商場定位與業(yè)態(tài)比例分配的依據(jù)。

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)操作不同，商業(yè)地產(chǎn)的消費者調(diào)研我們列在調(diào)研計劃的最后一項，統(tǒng)計各不同年令段對該城市商場的看法，了解各年令段消費習(xí)慣、常選購物場所、對喜愛類型商場的期望點（貨品、服務(wù)、價格、定位等），以此對照分析目前各商場尤期是同類商場經(jīng)營模式的空白點，作為尋找合適的模式的依據(jù)點。綜上，調(diào)研工作每一個單項都與其它單項互為聯(lián)系，單項的結(jié)果將直接左右其它單項的調(diào)研結(jié)論，綜合每一單項調(diào)研的量性結(jié)論，將調(diào)研工作詳細(xì)科學(xué)的進(jìn)行完畢后，才可根據(jù)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的定位，確立商場的最佳運作模式與業(yè)態(tài)組合，此時，就可以根據(jù)同城商場的調(diào)研情況進(jìn)行整合優(yōu)化，并根據(jù)消費群體定位做出最佳商業(yè)模式，唯有科學(xué)的規(guī)劃，才能保證持續(xù)經(jīng)營，吸引商戶的加盟興趣。

做商場規(guī)劃要慎之又慎

如果沒有真正的商場運營3年以上經(jīng)驗，就不要指望策劃公司會把商場的規(guī)劃做好，一些所謂的地產(chǎn)策劃公司連根本的業(yè)態(tài)組合都不懂，更不要指望其在運營模式的系統(tǒng)性，我們可以看到由非專業(yè)策劃公司做的業(yè)態(tài)混亂、動線設(shè)計紕露百出，死角處處都有，專業(yè)的營銷公司會根據(jù)商場各樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)分布，在通道規(guī)劃與動線設(shè)計上進(jìn)行精心布置，確保沒有死角，最大化保證客流的到達(dá)率，并消弱商戶擔(dān)擾。不要過于迷信另類定位之說

差異化策略是策劃公司慣用的思維方式，為了招商轟動性，策劃公司會在定位上選擇另類的定位以制造眼球效應(yīng)，但直接后果就是會造成招商容易經(jīng)營難，因為項目的定位需要與運營體系、模式系統(tǒng)化，缺一不可，而策劃公司基本偏重于招商推廣，卻對商場運營一知半解，盲目招商后只會令后期的運營步步維艱。商業(yè)地產(chǎn)要注重穩(wěn)扎穩(wěn)打的步驟，面積在3000平以下的小型商場，可以操作成比較個性與另類的模式，因為經(jīng)營面積較小，商鋪數(shù)量劃分少，操作起來相對風(fēng)險較小，例如規(guī)劃成女性商場或時尚商場。8000平以上的商場絕對不要冒險采取異類模式，科學(xué)的定位度與業(yè)態(tài)組合是操作的基本條件，不要一時迷信于某些策劃公司的另類思想，而導(dǎo)致開業(yè)容易倒閉快的局面，因為商業(yè)地產(chǎn)需要的是踏踏實實的運營而并非靠概念支撐！

運營模式

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式分為租賃式與聯(lián)營式兩大類，有時因為經(jīng)營需要，兩類模式會同時出現(xiàn)在一家商場內(nèi)，商場的樓屋管理、運作模式、進(jìn)、銷、存管理、商品陳列、導(dǎo)購員管理等，都需要在招商期進(jìn)行的同時來構(gòu)建，而這些運營模式，都必須在招商期時向意向商戶進(jìn)行講解的，以吸引客戶興趣，增大商場吸引力。

第五篇：卷煙市場調(diào)查問卷

卷煙市場消費者調(diào)查問卷

尊敬的同學(xué): 您好!我們是南工大經(jīng)管學(xué)院第 組的調(diào)查人員,為了能更好地了解學(xué)校的煙草市場，維護卷煙客戶的合法利益，希望了解您購買和消費卷煙的需求情況,耽擱您幾分鐘寶貴的時間,謝謝!您是20 級的

1．你購買香煙主要是

A．招待朋友

B．自己吸

C．幫朋友代買

D．其它

2．一般你每天要抽多少條香煙？

A．1包以下（）

B．1－2包（）

C．2－3包（）D．3－4包（）

3．這兩年來你周圍朋友吸煙的情況是

A．越來越多（）

B．越來越少（）

C．基本沒變化（）

4．你經(jīng)常購買的香煙是什么牌子

A．紅塔山（）

B．黃果樹（）

C．貴煙（）

D．其他品牌

（請?zhí)顚懀?/p>

E．外煙（）

5．你選擇這個牌子的原因是

A．口感好（）

B．質(zhì)量穩(wěn)定

C．價格實惠

D.知名度高（）

C．檔次高（）

D．到處都能買到（）

E.這里大家都吸這個品牌

6．你經(jīng)常購買多少錢一包的香煙

A．3－5元（）

B．5－10元（）

C．10－15元（）D．15－35元（）

E．35元以上（）7．你通常每次購買香煙的數(shù)量是

A．成條購買（）

B．抽完一包買一包（）

C．平時零買，過節(jié)或招待客人時成條購買（）D.很少買，基本是朋友送的 8．你通常多長時間購買一次香煙

A．2－3天（）B．每周（）C．半個月左右（）D.一個月一次（）

9．你購買香煙的習(xí)慣是

A．固定在一家比較熟的店買，質(zhì)量有保證（）

B.品質(zhì)都差不多，隨便在哪里都行（）

10．你購買香煙通常在

A．學(xué)校超市或小賣部（）

B．鎮(zhèn)上超市（）

C．學(xué)校外（）原因是：

A．比較方便（）

B．信譽好，假貨少（）

C．價格便宜（）

11．如果其他品牌價格不變，你現(xiàn)在吸的香煙牌子價格上漲多少元時，你會轉(zhuǎn)而購買其它牌子

A．1元（）

B．2－3元（）

C．3－5元（）C．5元以上（）

D.漲多少都無所謂（）

12．您是否總是抽一種煙，如果不是，您更換香煙品牌的原因是什么？

A．是，比較信任（）

B．是，習(xí)慣了（）C.否，香煙的味道不好（）D.否，買的時候看情況（）

13．你對目前當(dāng)?shù)叵銦熓袌霰容^滿意的是：

A．品種齊全（）B．假貨很少（）C．購買方便（）D.價格穩(wěn)定

14．你認(rèn)為目前當(dāng)?shù)叵銦熓袌霰容^大的問題是：

A．品種太少，選擇面窄（）

B．假貨多（）

C．想要的品牌常常買不到（）

D.價格混亂、真?zhèn)悟K辯

15.這兩年來，你抽煙的情況是

A．煙癮越來越大（）

B．吸煙量逐漸減少（）

C．基本沒變化（）16.您每個月的銷費大概是多少

A.500以下（）B.500-800（）C.800-1500（）D.1500以上 17.您是否會選擇一種新出的香煙品牌消費

A.不會 B.如果價格合適會 C.如果宣傳的好會 D.非常愿意嘗試新品牌