第一篇：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記調(diào)查系統(tǒng)權(quán)籍測量技術(shù)研究--張健

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記調(diào)查系統(tǒng)權(quán)籍測量技術(shù)研究

一 研究背景

《物權(quán)法》第10條規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。國務(wù)院總理李克強(qiáng)在2013年11月20日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，提出建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。對保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。

房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的調(diào)查目前都有相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范和技術(shù)要求，但對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作而言，由于國務(wù)院今年明確的要求，是一項新的工作，急需在房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記統(tǒng)一調(diào)查技術(shù)及技術(shù)規(guī)范的基礎(chǔ)上，基于常規(guī)測繪技術(shù)、衛(wèi)星定位技術(shù)，按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要求，研究提出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的大比例尺實地調(diào)查技術(shù)與技術(shù)規(guī)范。

不動產(chǎn)實地調(diào)查技術(shù)重點(diǎn)在于獲取不動產(chǎn)權(quán)籍測量信息。權(quán)籍測量信息包含權(quán)屬點(diǎn)和權(quán)屬界位置信息。而地籍測量技術(shù)是以一定的精度測定土地境界、土地權(quán)屬界位置、土地面積,并以反映土地利用類型、分布狀況以及質(zhì)量等級為主要目的的測量工作。針對不動產(chǎn)權(quán)籍信息的獲取，地籍測量技術(shù)可以為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記調(diào)查技術(shù)提供實用實地調(diào)查工程化技術(shù)[1][2]。

二 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀分析

目前，國內(nèi)外地籍測量技術(shù)主要有：①數(shù)字?jǐn)z影測量與遙感模式。國外衛(wèi)星遙感數(shù)據(jù)：可以一次性獲取大范圍中等比例尺圖件，但價格高、周期長，而且安全性差；航空攝影成圖手段：可以一次性獲取較大范圍的大、中比例尺圖件，但受區(qū)域航空管制多、天氣影響大、成圖現(xiàn)勢性較差；低空遙感數(shù)據(jù)獲取平臺：可以快速獲取小區(qū)域的大比例尺成圖，但技術(shù)復(fù)雜，一時還難以大面積推廣應(yīng)用；②全站儀數(shù)字測圖。全站儀因其能夠方便精確地測量出角度（水平角和垂直角）、距離（平距和斜距）以及點(diǎn)的平面坐標(biāo)和高程，在施工放樣測量中已經(jīng)被廣泛應(yīng)用。常用的模式一般包括全站儀、便攜式計算機(jī)（掌上電腦）、測圖軟件等，這是一種集數(shù)據(jù)采集和數(shù)據(jù)處理于一體的數(shù)字式地籍測量方式，由全站儀在實地采集全部地籍要素數(shù)據(jù)，由通信電纜將數(shù)據(jù)實時傳輸給便攜機(jī)，數(shù)據(jù)處理軟件實時地處理并顯示所測地籍要素的符號和圖形，原始采樣數(shù)據(jù)和處理后的有關(guān)數(shù)據(jù)均記錄于相應(yīng)的數(shù)據(jù)文件或數(shù)據(jù)庫中。由于現(xiàn)場成圖，這種模式具有直觀、速度、效率高的優(yōu)點(diǎn)。盡管全站儀在實際的測繪中有著極大的應(yīng)用價值,但是如果測量現(xiàn)場環(huán)境復(fù)雜不能通視，地面起伏太大，附件沒有或只有一個控制點(diǎn)時，就需要建立施工控制網(wǎng)。建網(wǎng)程序繁瑣，且速度較慢，放樣一個設(shè)計點(diǎn)往往需要來回移動目標(biāo)，要2至3人同時相互配合，大大降低了勞動效率；③定位技術(shù)。隨著全

球定位系統(tǒng)（GPS）技術(shù)的快速發(fā)展，特別是GPS-RTK技術(shù)在過程測量中的應(yīng)用，因其精度高、實時性和高效性強(qiáng)，在很大程度上提高了作業(yè)質(zhì)量和工作效率。GPS-RTK接收機(jī)是一種實時、快速、高精度、遠(yuǎn)距離數(shù)據(jù)采集設(shè)備。其顯著的優(yōu)點(diǎn)是控制點(diǎn)大大減少，在平坦地區(qū)，一個控制點(diǎn)可測量幾十平方公里甚至幾百平方公里，在復(fù)雜地區(qū)，控制點(diǎn)比原有的減少10倍以上，因此其測量效率大大提高。其缺點(diǎn)為必須繪制測量草圖，一些無線電死角和衛(wèi)星信號死角無法采集數(shù)據(jù)，必須用全站儀等其他手段進(jìn)行補(bǔ)充，如GPS-RTK接收機(jī)和全站儀的組合模式，這種模式將克服以前集中數(shù)字測量模式的缺點(diǎn)，發(fā)揮各自的優(yōu)點(diǎn)，可適應(yīng)任何地形環(huán)境條件和任意比例尺地籍圖的測繪，實現(xiàn)內(nèi)外業(yè)一體化全天候、無障礙、快速、高精度、高效率采集地籍信息。④衛(wèi)星定位和慣導(dǎo)技術(shù)。慣性定位技術(shù)是依靠慣性傳感器自動感應(yīng)位置變化信息，通過復(fù)雜的物理過程和數(shù)學(xué)解算推導(dǎo)出位置變化量，根據(jù)初始點(diǎn)位信息實現(xiàn)測量點(diǎn)的定位。它不依賴外部信息，慣性定位系統(tǒng)具有很好的自主性，適合于隱蔽地區(qū)的定位。但是由于慣性傳感器固有誤差的存在，導(dǎo)致慣性定位的誤差會隨時間不斷積累。上世紀(jì)80年代以來，美、英、法等國一些主要慣導(dǎo)制造廠商紛紛投入力量研制GPS/IPS（全球定位系統(tǒng)和慣性定位系統(tǒng)）組合導(dǎo)航系統(tǒng)。在國內(nèi)，GPS/IPS組合導(dǎo)航系統(tǒng)的研究起步較晚，進(jìn)入90年代后，在南京航空航天大學(xué)、東南大學(xué)、北京航空航天大學(xué)和西北工業(yè)大學(xué)等院校成立了組合導(dǎo)航研究組，這些單位研究是GPS/INS組合系統(tǒng)，但是這些組合技術(shù)是可以應(yīng)用于GPS/IPS組合的，為我國GPS/IPS 組合系統(tǒng)的發(fā)展作了大量工作。高精度的慣性定位系統(tǒng)與衛(wèi)星導(dǎo)航組合定位系統(tǒng)由于體積龐大，價格昂貴，主要用于機(jī)載或車載的定位應(yīng)用中，在地籍、地形測量中幾乎沒有實際應(yīng)用。輕量化的慣性定位系統(tǒng)與衛(wèi)星導(dǎo)航組合定位系統(tǒng)則因為定位精度低，主要應(yīng)用于小型載體的定位與定姿。因此，慣性定位系統(tǒng)與衛(wèi)星導(dǎo)航組合定位技術(shù)在地籍調(diào)查中的理論研究基本是空白[3][4][5]。

為此，基于“大比例尺不動產(chǎn)實地調(diào)查技術(shù)開發(fā)”的課題背景，在現(xiàn)有條件下，結(jié)合慣性傳感器和慣性測量技術(shù)發(fā)展趨勢，針對不動產(chǎn)權(quán)籍信息的全方位獲取，研究高精度地籍測量技術(shù)，具有工程化實用價值。

三 研究目的基于公益性行業(yè)科研專項課題“大比例尺不動產(chǎn)實地調(diào)查技術(shù)開發(fā)”，針對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記調(diào)查系統(tǒng)權(quán)籍測量系統(tǒng)需求，研究低動態(tài)環(huán)境下光纖陀螺誤差模型、光纖陀螺/全站儀組合定位技術(shù)和加速度計輔助光纖陀螺/全站儀組合定位技術(shù)，可以在GPS信號受影響時，使測量系統(tǒng)保持實時性與連續(xù)性，提高在隱蔽地區(qū)的定位精度。

四 研究內(nèi)容及方法

1.低動態(tài)環(huán)境下的慣性傳感器標(biāo)定方法研究

慣性傳感器在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的應(yīng)用不同于其他領(lǐng)域中的應(yīng)用，不動產(chǎn)實地調(diào)查具有低動態(tài)的特點(diǎn)，而且測量過程允許進(jìn)行反復(fù)測量。研究符合不動產(chǎn)權(quán)籍測量特點(diǎn)的標(biāo)定技術(shù)，是實現(xiàn)慣性傳感器誤差補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵。研究低動態(tài)下的慣性傳感器標(biāo)定：一方面，精確標(biāo)定出慣性傳感器在應(yīng)用范圍內(nèi)的標(biāo)度因數(shù)、零偏及正交度；另一方面，由于光纖陀螺的寬頻特性，在動態(tài)下，信噪比高。但在小量程范圍內(nèi)，標(biāo)度因數(shù)的非線性明顯增加，因此，對傳感器的非線性和重復(fù)性進(jìn)行研究，根據(jù)慣性傳感器的輸出機(jī)理，設(shè)計低動態(tài)環(huán)境下的標(biāo)定方案，建立低動態(tài)下慣性傳感器的輸出模型，為實現(xiàn)光纖陀螺/全站儀組合高精度定位提供理論依據(jù)。

2.光纖陀螺/全站儀組合高精度定位技術(shù)研究

光纖陀螺通過敏感地球旋轉(zhuǎn)角速度獲得陀螺軸與真北方向的夾角，從而實現(xiàn)定向功能，地籍工作中需要確定全站儀視準(zhǔn)軸與坐標(biāo)北方向的夾角。但在利用光纖陀螺尋北時,存在著慣性器件誤差、物理參數(shù)誤差以及環(huán)境溫度變化、載體振動等影響。這些誤差的來源和作用機(jī)理各不相同,對尋北結(jié)果的影響也不同, 但有一共同點(diǎn)，即他們所產(chǎn)生的尋北誤差多是方位角的函數(shù)。因此需研究通過全站儀能提供高精度水平轉(zhuǎn)動的信息，對光纖陀螺尋北誤差進(jìn)行抑制，實現(xiàn)光纖陀螺的全站儀快速定向。

3.加速度計輔助光纖陀螺/全站儀組合高精度定位技術(shù)研究

目前光纖陀螺/全站儀組合在地形起伏較大的時候的缺陷就是不能實現(xiàn)精確水平，陀螺無法定向，為了克服這一難題，利用加速度計感應(yīng)水平信息，實現(xiàn)陀螺定向。因此，建立加速度計誤差模型，開展加速度計輔助光纖陀螺/全站儀組合高精度定位技術(shù)研究，設(shè)計定向算法，提高定位精度。

4.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記調(diào)查系統(tǒng)權(quán)籍測量技術(shù)測試與驗證方法研究

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記調(diào)查系統(tǒng)權(quán)籍測量技術(shù)需要在實踐中進(jìn)行檢驗。在硬件集成實現(xiàn)和軟件編寫完成后，還需要進(jìn)行校驗與測試，包括系統(tǒng)硬件的可靠性和穩(wěn)定性，系統(tǒng)軟件的邏輯性和準(zhǔn)確性。本研究內(nèi)容以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記調(diào)查為背景，依據(jù)所設(shè)計的測試規(guī)則和采用所設(shè)計的測試方法，實現(xiàn)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記調(diào)查系統(tǒng)權(quán)籍測量技術(shù)的準(zhǔn)確評價。

五 關(guān)鍵問題分析

1.慣性傳感器低動態(tài)環(huán)境下標(biāo)定方法研究

如何針對地籍測量特定環(huán)境，設(shè)計低動態(tài)環(huán)境下的標(biāo)定方案，建立低動態(tài)下慣性傳感器的輸出模型，是本論文研究難點(diǎn)之一。

2.基于光纖陀螺的全站儀快速定向技術(shù)研究

在利用光纖陀螺尋北時,存在著慣性器件誤差、物理參數(shù)誤差以及環(huán)境溫度

變化、載體振動等影響。這些誤差的來源和作用機(jī)理各不相同,對尋北結(jié)果的影響也不同。因此需研究通過全站儀能提供高精度水平轉(zhuǎn)動的信息，對光纖陀螺尋北誤差進(jìn)行抑制，實現(xiàn)高精度尋北,這也是本論文必須面對的難題。

3.光纖陀螺在全站儀上安裝誤差自補(bǔ)償技術(shù)研究

全站儀定向的目的是確定全站儀視準(zhǔn)軸的坐標(biāo)方位角，而光纖陀螺給出的是自身陀螺旋轉(zhuǎn)軸與地球旋轉(zhuǎn)軸間的夾角?？梢娎霉饫w陀螺給出的成果來實現(xiàn)全站儀定向，還需解決光纖陀螺的陀螺旋轉(zhuǎn)軸與全站儀視準(zhǔn)軸間的夾角問題，即安裝誤差問題。其他尋北裝置碰到此類問題主要采用事先標(biāo)定的方法，但對于日常使用的光纖陀螺/全站儀組合來說，不易采用事先標(biāo)定的方法，這是因為：安裝誤差標(biāo)定比較麻煩，安裝誤差一旦標(biāo)定，光纖陀螺與全站儀必須保證固聯(lián)，這對于儀器的運(yùn)輸和使用都不方便。因此，需根據(jù)全站儀和光纖陀螺的特點(diǎn)，進(jìn)行光纖陀螺在全站儀上安裝誤差自補(bǔ)償技術(shù)研究，實現(xiàn)安裝誤差快速自動補(bǔ)償是本論文有一研究難點(diǎn)。

六 預(yù)期目標(biāo)

1.通過設(shè)計合理的標(biāo)定方案，分析慣性傳感器的非線性性和重復(fù)性，標(biāo)定準(zhǔn)確的標(biāo)度因數(shù)、零位誤差和安裝誤差矩陣，提供準(zhǔn)確的慣性傳感器輸出；

2.實現(xiàn)光纖陀螺/全站儀組合測量技術(shù)在不動產(chǎn)實地調(diào)查中的應(yīng)用，提供高精度的不動產(chǎn)權(quán)籍信息；

3.在地形起伏較大情形下，探究加速度計輔助光纖陀螺/全站儀組合測量技術(shù)，提高測量效率。

七 參考文獻(xiàn)

[1]王華，洪亮，蔡金全.城鎮(zhèn)地籍測量實施方案探討[J].地理空間信息，2009,增刊：33-36

[2]林增杰，譚峻，詹長根.地籍學(xué)[M].科學(xué)出版社，2006

[3]陳亮.嵌入式RTK/INS城鎮(zhèn)定位信息采集系統(tǒng)的研究[D]：碩士學(xué)位論文.南京：東南大學(xué) 2008

[4]周坤芳，孔鍵，周湘蓉.緊耦合GPS/INS 組合導(dǎo)航能力的分析[J].中國慣性技術(shù)學(xué)報,2005.12(6):50-53

[5] Adams G.W.“Inertial Survey Data Reduction Using Maximum Likelihood Estimation”,The Ist International Symposium on Inertial Technology for Surveying and Geodesy, Ottawa , Canada , Oct, 12-14,1977

張健 132604

第二篇：淺議農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查確權(quán)登記問題處理

淺議農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查確權(quán)登記問題處理

摘 要：為貫徹落實《不動產(chǎn)登記暫行條例》，逐步建立不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查體系和工作機(jī)制，完善不動產(chǎn)登記制度，全力保障農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作順利進(jìn)行，該文結(jié)合遼寧省實際情況，通過開展農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查試點(diǎn)工作，對權(quán)籍調(diào)查確權(quán)工作中遇到的問題進(jìn)行分析，并提出相關(guān)的建議，進(jìn)而逐步完善農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查確權(quán)登記工作。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村 房屋權(quán) 調(diào)查 登記 問題 處理

中圖分類號：F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-098X（2017）03（a）-0158-02

農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查確權(quán)登記關(guān)系農(nóng)民的切身利益，保障了農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利，對實現(xiàn)國家對于農(nóng)村房屋的分布、數(shù)量、權(quán)屬問題的了解有著重要的意義，使其房屋受到法律保障，符合黨中央的關(guān)于保障農(nóng)民利益的方針政策。農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查工作方法

遼寧省農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查工作充分利用已形成的宅基地使用權(quán)確權(quán)成果為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采用外業(yè)實地調(diào)查核實與內(nèi)業(yè)核實相結(jié)合的方法開展房屋調(diào)查，以宗地為單位組成的調(diào)查基本單元，參照土地和房屋權(quán)利人提供的權(quán)源證明材料，采集房屋基本信息，形成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表和房屋基本信息表；并通過全野外測量技術(shù)逐戶實地測繪房角點(diǎn)及邊長丈量，修改完善宗地草圖，繪制房產(chǎn)分戶圖、房屋分宗圖、地籍圖，為與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相銜接，建立房地一體化不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫。農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查確權(quán)登記存在問題及處理

在農(nóng)房權(quán)籍調(diào)查中，由于歷史遺留問題和相關(guān)的條文規(guī)范的不成熟以及相關(guān)工作人員對業(yè)務(wù)熟悉程度較差，導(dǎo)致農(nóng)房調(diào)查確權(quán)過程中存在著許多不可回避的問題，建議在不動產(chǎn)登記過程中對相關(guān)問題逐一進(jìn)行解決。

2.1 宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)主體的確認(rèn)

（1）在遼寧省農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查過程中，收集的土地證和房產(chǎn)證登記人員均為戶主，其配偶未進(jìn)行登記。農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)民集體，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，同時注銷其原宅基地使用權(quán)。

（2）在遼寧省農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查過程中，發(fā)現(xiàn)權(quán)源證明材料與實際使用人不一致的情況較多，主要原因是宅基地因繼承、贈予、私下交易、違法建設(shè)無權(quán)屬來源等情況，并未到土地和房管部門辦理變更登記，有的手中有協(xié)議，有的根本無法提交權(quán)屬來源證明材料，應(yīng)按具體情況進(jìn)行確權(quán)處理。

①接受轉(zhuǎn)讓、贈予房屋的受讓人符合“一戶一宅”原則，其房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議的，按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，按照轉(zhuǎn)讓、贈予行為發(fā)生時對宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

②因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，提供遺囑、公證機(jī)關(guān)出具的公證材料（權(quán)屬無爭議），可按規(guī)定確定宅基地使用權(quán)及農(nóng)村房屋所有權(quán)，并在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書的權(quán)利其他狀況欄注記“該權(quán)利為繼承取得”。沒有遺囑或是公證機(jī)關(guān)出具的公證材料，子女爭奪房產(chǎn)的情況，按照爭議處理，暫時不予確權(quán)發(fā)證。

③對于沒有權(quán)屬來源材料或手續(xù)不全的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體或村委會對宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后，公告30天無異議，并出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報縣級人民政府審定，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。

（3）農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

2.2 權(quán)利人為非本農(nóng)村集體成員確權(quán)處理

宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)按照“房地一體”原則和主體一致原則，依據(jù)批準(zhǔn)用地、建房手續(xù)等依法確認(rèn)給本農(nóng)民集體成員。

（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴(kuò)大的，可按實際使用面積予以確權(quán)登記。

（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1999年《土地管理法》修訂實施時止，非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超過批準(zhǔn)的面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

（3）非本農(nóng)民集體成員因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)。

（4）因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的，可按規(guī)定確定宅基地使用權(quán)及農(nóng)村房屋所有權(quán)，并在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書的權(quán)利其他狀況欄注記“該權(quán)利為繼承取得”。

（5）對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村違規(guī)購置宅基地、購買或違法建造住宅的，不予確認(rèn)宅基地使用權(quán)及農(nóng)村房屋所有權(quán)。

2.3 一戶多宅確權(quán)問題處理

存在一戶多宅問題多為繼承、買賣、贈予等情況造成的。依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，農(nóng)村宅基地使用權(quán)應(yīng)遵循“一戶一宅”原則確定宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。

（1）符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但未經(jīng)批準(zhǔn)另行建房分開居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相關(guān)規(guī)劃，經(jīng)本農(nóng)民集體同意并公告無異議的，可按規(guī)定補(bǔ)辦有關(guān)用地手續(xù)后，依法予以確權(quán)登記。

（2）未分開居住的，其實際使用的宅基地沒有超過分戶后建房用地合計面積標(biāo)準(zhǔn)的，依法按照實際使用面積予以確權(quán)登記。

（3）屬于一戶多宅的，原則上申請人只能選擇其中的一處宅基地及房屋依法進(jìn)行確權(quán)，其余的只調(diào)查不確權(quán)；但通過房屋繼承等方式依法取得的除外。

2.4 對宅基地及房屋超過批準(zhǔn)面積的問題處理

建議采用分階段依法處理宅基地超面積問題，農(nóng)民集體成員經(jīng)過批準(zhǔn)建房占用宅基地的，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記。未履行批準(zhǔn)手續(xù)建房占用宅基地的，建議按以下規(guī)定處理。

（1）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后至今未擴(kuò)大的，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實際使用面積予以確權(quán)登記。

（2）1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施起至1987年《土地管理法》實施時止，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過面積按國家和地方有關(guān)規(guī)定處理的結(jié)果予以確權(quán)登記。

（3）1987年《土地管理法》實施后，農(nóng)民集體成員建房占用的宅基地，符合規(guī)劃但超過當(dāng)?shù)孛娣e標(biāo)準(zhǔn)的，在補(bǔ)辦相關(guān)用地手續(xù)后，依法對標(biāo)準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，超占面積在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

（4）?v史上接受轉(zhuǎn)讓、贈予房屋占用的宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈予行為發(fā)生時對宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

2.5 宅基地閑置問題處理

宅基地閑置主要原因是農(nóng)村外出務(wù)工、老人投奔子女等原因造成房屋長期閑置、倒塌。建議宅基地空閑3年以上或其地上房屋坍塌、拆除3年以上未恢復(fù)使用的，不予進(jìn)行確權(quán)登記發(fā)證，地方應(yīng)出臺相關(guān)政策對閑置的宅基地進(jìn)行收回、流轉(zhuǎn)。

2.6 農(nóng)村住宅社區(qū)涉及的宅基地及房屋確權(quán)問題處理

農(nóng)村村（居）民以宅基地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物折價置換農(nóng)村住宅社區(qū)樓房的，不再確認(rèn)農(nóng)村村〔居）民的原宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。農(nóng)村村（居）民置換的成套（層、間）房屋，參照建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律法規(guī)及政策進(jìn)行確認(rèn)登記。結(jié)語

農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查確權(quán)是實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基本內(nèi)容，面臨著許多復(fù)雜的問題需要解決，通過對上述確權(quán)問題分析處理，確保了農(nóng)村宅基地房屋產(chǎn)權(quán)明晰，促進(jìn)農(nóng)村房屋權(quán)籍的規(guī)范化、科學(xué)化、信息化管理，為今后全面開展農(nóng)村宅基地房屋流轉(zhuǎn)登記制度提供技術(shù)支撐和依據(jù)。

參考文獻(xiàn)

[1] 國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知（國土資發(fā)【2016】191號）[R].2016.

第三篇：國土資源部關(guān)于做好當(dāng)前土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的通知(國土資發(fā)〔2000〕105號,2000年3月30日)

國土資源部關(guān)于做好當(dāng)前土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的通知

國土資發(fā)〔2000〕105號

（2000年3月30日）

各省、自治區(qū)、直轄市土地（國土）管理局（廳）：

做好土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作，加強(qiáng)土地登記規(guī)范化建設(shè)，及時掌握城鎮(zhèn)土地利用狀況，是建立和完善土地登記制度，依法加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地市場秩序，保護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益的重要措施，也是促進(jìn)國有企業(yè)改革，為拉動內(nèi)需服務(wù)的重要手段。經(jīng)研究，現(xiàn)將做好當(dāng)前土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的有關(guān)事項通知如下：

一、進(jìn)一步加大工作力度，圓滿完成全國首次土地證書年檢工作

目前，全國首次土地證書年檢工作正處于檢查驗收匯總階段，各地要認(rèn)真按照《關(guān)于開展1999年土地證書年檢工作的通知》（國土資發(fā)〔1999〕78號）精神和全國土地變更調(diào)查匯總暨土地證書年檢經(jīng)驗交流會的部署和要求，采取有效措施，做好土地證書年檢匯總階段的工作，確保工作圓滿完成。

各省級土地行政主管部門要在5月底前，完成本轄區(qū)土地證書年檢匯總、檢查驗收和上報工作。檢查可采取自檢、同級互檢、上級對下級抽檢的方式。檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，要及時處理和解決。省級匯總數(shù)據(jù)及年檢總結(jié)5月31日前報部。年檢總結(jié)包括：（1）土地證書年檢基本情況、工作成效、存在問題及今后年檢工作的設(shè)想；（2）土地證書年檢及城市重點(diǎn)用地的數(shù)據(jù)統(tǒng)計及分析；（3）年檢中發(fā)現(xiàn)的土地登記進(jìn)展情況、存在問題，今后土地登記工作的設(shè)想和建議；（4）違法案件特征及處理情況等。

部將于5月份對各省土地證書年檢工作進(jìn)行抽查，6月份進(jìn)行全國土地證書年檢數(shù)據(jù)匯總和總結(jié)。

這次年檢結(jié)束后，各地要集中一段時間，對年檢中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行一次全面清理，重點(diǎn)解決登記、用證不規(guī)范，卡證不一，資料不完整等問題，以規(guī)范土地登記行為。

二、加快住房土地登記工作，為住房制度改革服務(wù)

建設(shè)部發(fā)布的《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》已征得我部同意。按照《辦法》的規(guī)定，已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房必須房屋所有權(quán)證和國有土地使用證齊全方可上市。這是保證住房交易安全和住房制度改革深入進(jìn)行的必要措施?？紤]一些地區(qū)土地登記進(jìn)度經(jīng)過努力仍不能適應(yīng)當(dāng)前住房制度改革需要的情況，凡在1999年5月1日《已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》頒布前，已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房尚未辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取土地證書，并于2000年底之前進(jìn)行上市交易的，只要原出售公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的單位已經(jīng)辦理初始土地登記，享有合法土地使用權(quán)，現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)人可憑房屋產(chǎn)權(quán)證書先行辦理交易過戶手續(xù)。對于不屬于土地行政主管部門工作進(jìn)度所致，而是房屋產(chǎn)權(quán)人不按照土地行政主管部門的要求履行申請登記義務(wù)，辦理土地登記手續(xù)的，不適用上述政策，可不予辦理土地變更登記手續(xù)。

各級土地行政主管部門要集中精力，統(tǒng)一部署，加快本地區(qū)住房制度改革中的土地登記工作。在明確土地登記辦理程序的基礎(chǔ)上，提高辦事效率，有條件的地方可以采取設(shè)立登記申請窗口、集中辦理等措施，力爭在2000年底前全面完成住房土地使用權(quán)登記工作。確因 1

工作原因，2000年底仍不能完成的地方，應(yīng)對急需上市交易的住房用地一事一辦，單宗辦理土地登記手續(xù)。

三、積極做好國企改革中的土地登記工作，為國企改革服務(wù)

各級土地行政主管部門要積極做好國企改革中的土地確權(quán)、登記工作，確保國企改革的順利進(jìn)行。國企改革涉及的土地登記及權(quán)屬審核工作，要按照《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》和《土地登記規(guī)則》等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對工作中出現(xiàn)的新情況、新問題，要區(qū)分不同情況，采取不同處理方式：

1、原登記的土地用途不規(guī)范的，可以按照規(guī)范的用途處理，待改制后進(jìn)行變更登記時一并改正。登記內(nèi)容已經(jīng)發(fā)生變更而尚未辦理變更登記的，土地權(quán)利人應(yīng)先申請辦理變更登記。

2、尚未登記發(fā)證的宗地需改制的，應(yīng)盡快按規(guī)定辦理登記手續(xù)，頒發(fā)土地證書。確因時間等原因不能及時發(fā)證的，可在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上出具土地權(quán)屬證明（式樣和內(nèi)容見附件

1），作為改制企業(yè)權(quán)屬審查的依據(jù)。改制企業(yè)用地涉及宗地分割的，應(yīng)在地籍調(diào)查基礎(chǔ)上，出具土地權(quán)屬分割證明，待有關(guān)部門批準(zhǔn)企業(yè)改制文件下發(fā)后，再辦理土地變更登記。出具權(quán)屬證明的土地面積、用途、界限等內(nèi)容以最終登記的內(nèi)容為準(zhǔn)。自有具備測繪資格隊伍的改制企業(yè)，在報經(jīng)土地行政主管部門同意后，可按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》的規(guī)定，在權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)上自行進(jìn)行宗地測量。企業(yè)自測的宗地測量成果，須經(jīng)土地行政主管部門驗收后，方可使用。

3、整宗地存在土地權(quán)屬糾紛，不得納入企業(yè)改制的范圍；對宗地權(quán)屬明確但邊界存在糾紛的，可將無爭議土地劃出，先行登記發(fā)證或出具權(quán)屬證明。

4、設(shè)有他項權(quán)利的宗地改制時，應(yīng)出具他項權(quán)利人同意處置土地資產(chǎn)的書面意見（式樣和內(nèi)容見附件2）。

5、辦理變更登記時，要簡化手續(xù)，提高效率，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，降低企業(yè)改制成本。凡改制企業(yè)用地不涉及他項權(quán)利登記的，要減少中間環(huán)節(jié)，變更登記直接辦理到最終土地使用人。授權(quán)經(jīng)營的土地辦理登記手續(xù)時，不涉及他項權(quán)利登記的，可按照被授權(quán)單位的意見，直接由土地使用人辦理登記手續(xù)。

四、認(rèn)真推行土地登記公開查詢制度，積極為社會服務(wù)

部將在總結(jié)30個城市開展的土地登記公開查詢試點(diǎn)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，全面推行這項制度。各級土地行政主管部門應(yīng)積極推進(jìn)這項工作的開展，為全面推行這項制度做準(zhǔn)備。

1、要加快進(jìn)度，擴(kuò)大土地登記的覆蓋面，做到轄區(qū)內(nèi)土地登記資料齊全、規(guī)范。

2、對土地登記資料進(jìn)行一次全面的清理。登記內(nèi)容不規(guī)范、不準(zhǔn)確的，要統(tǒng)一規(guī)范，確保準(zhǔn)確；登記程序不合法的，要重新補(bǔ)充有關(guān)手續(xù)和文件；登記的資料出現(xiàn)破損或遺失的，要結(jié)合土地證書年檢采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。

3、各省級土地行政主管部門可在本省選擇幾個有代表性的市、縣作為省內(nèi)土地登記公開查詢試點(diǎn)單位，以擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，建立相應(yīng)的工作制度，積累經(jīng)驗，為全面推行做準(zhǔn)備。

4、全面實行土地登記人員持證上崗，并建立相應(yīng)的過錯追究制度。

五、全面完成城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作，加快地籍信息系統(tǒng)建設(shè)

1、尚未完成初始地籍調(diào)查的地區(qū)或新設(shè)城鎮(zhèn)，要采取有效措施，嚴(yán)格按照《城鎮(zhèn)地籍

調(diào)查規(guī)程》的要求，盡可能采取解析法，加快地籍調(diào)查進(jìn)度，力爭2001年底全面完成；已完成初始地籍調(diào)查的，要及時開展變更地籍調(diào)查，保持地籍資料的現(xiàn)勢性。對不符合《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》要求的，要按規(guī)程要求進(jìn)行完善，提高調(diào)查成果質(zhì)量。地籍調(diào)查中的技術(shù)服務(wù)性工作，可由土地使用者委托有資格的單位承擔(dān)。土地行政主管部門負(fù)責(zé)成果驗收。

2、要切實抓好建設(shè)用地勘測定界工作，嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)項目用地勘測定界規(guī)程》，加強(qiáng)勘測定界成果的審核確認(rèn)，做到勘測定界成果與地籍調(diào)查成果相銜接。

3、建立城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)匯總制度。從2000年開始，已完成城鎮(zhèn)地籍調(diào)查的地區(qū)要開展城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)匯總工作，逐級匯總城鎮(zhèn)土地分類面積。數(shù)據(jù)匯總采用《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》中的《城鎮(zhèn)土地分類面積匯總表》。

4、以國土資源大調(diào)查的土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫建立為契機(jī)，加快縣、市地籍信息系統(tǒng)的建立，實現(xiàn)地籍資料的數(shù)據(jù)化、日常管理的自動化和網(wǎng)絡(luò)化。經(jīng)濟(jì)條件較差的地區(qū)，可以從數(shù)據(jù)資料管理入手，以數(shù)據(jù)管理和匯總、土地登記為突破口，用計算機(jī)代替手工作業(yè)，以此帶動整個系統(tǒng)的建設(shè)。

六、切實加強(qiáng)土地登記中的保密工作

1、各級土地行政主管部門要嚴(yán)格按照國家保密的有關(guān)規(guī)定，設(shè)定土地登記資料的保密范圍，制定涉密土地登記資料的保密規(guī)定，建立、健全土地登記保密制度。

對土地登記涉及的保密文件要設(shè)專人接收、傳遞、保管。涉及保密用地的土地登記申請，要根據(jù)申請人通知或注明的密級和保密期限，按保密規(guī)定具體辦理土地登記。按照《土地登記規(guī)則》規(guī)定，需對涉密用地進(jìn)行公告的，事前應(yīng)先征得用地單位和保密部門的同意，凡用地單位或保密部門提出保密要求的，要做相應(yīng)技術(shù)處理后再行公告。

2、建立地籍信息系統(tǒng)的地區(qū)，要按照有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)信息的保密安全措施。凡涉及保密用地的土地登記資料一律不得公開查閱。尤其是利用地籍信息系統(tǒng)開展土地登記公開查詢的地區(qū)，要注意地籍信息系統(tǒng)的安全工作。涉及保密用地的登記資料應(yīng)建立專門的數(shù)據(jù)庫，并與原有的數(shù)據(jù)庫物理斷開。

3、對本部門土地登記人員進(jìn)行經(jīng)常的《保密法》教育，增強(qiáng)保密意識。

附件一：《土地權(quán)屬證明》式樣及內(nèi)容

土地權(quán)屬證明

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

｜權(quán)利人名稱｜｜

｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜宗地座落｜｜

｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜

｜圖號｜｜地號｜｜

｜－－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜

｜使用權(quán)面積｜｜用途｜｜

｜－－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜

｜使用權(quán)類型｜｜期限｜｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜四至｜｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜權(quán)屬來源｜｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜他項權(quán)利｜｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜其他需要說明的｜｜ ｜問題｜｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜證明有效期｜｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜登記機(jī)關(guān)｜年月日（蓋章）｜ －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 說明：

1、土地權(quán)屬分割證明的內(nèi)容和式樣與本表相同，宗地分割的原因及分宗后的土地權(quán)屬關(guān)系填入“其他需要說明的問題”欄。

2、權(quán)屬來源指該宗地首次取得土地使用權(quán)及權(quán)屬變更的過程。

3、本權(quán)屬證明須附宗地圖方才有效。在原宗地上進(jìn)行分割后重新劃宗的，應(yīng)有原宗地圖和重測的宗地分割圖。

附件二：《他項權(quán)利人對處置土地資產(chǎn)的意見》式樣及內(nèi)容

關(guān)于同意土地使用權(quán)處置的意見

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ ｜他項權(quán)利人｜｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜土地使用權(quán)人｜｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜宗地座落｜｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜地號｜｜面積｜｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜ ｜用途｜｜使用權(quán)類型｜｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜ ｜他項權(quán)利內(nèi)容｜｜設(shè)定時間｜｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－｜－－－－－－｜ ｜《他項權(quán)利證明｜｜｜｜

｜書》編號｜｜｜｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜他項權(quán)利人對處｜｜ ｜置土地資產(chǎn)的意｜｜ ｜見｜年月日（簽字、蓋章）｜ ｜－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜ ｜土地使用權(quán)人｜年月日（簽字、蓋章）｜ －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 說明：

1、他項權(quán)利的內(nèi)容指設(shè)定的他項權(quán)利類型及有關(guān)限制條件。

2、抵押期限指抵押合同上權(quán)利人和抵押權(quán)人簽訂的抵押期限。

3、該表使用范圍只限用已經(jīng)登記的他項權(quán)利人。