第一篇：深圳平安金融中心項(xiàng)目介紹

中文名稱：平安國(guó)際金融中心

英文名稱：PINGAN IFC

建設(shè)地點(diǎn)：深圳市福田區(qū)01號(hào)地塊，益田路與福華路交匯處西南角。

建設(shè)單位：中國(guó)平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司

承建單位：中建一局集團(tuán)建設(shè)發(fā)展有限公司[1]

開(kāi)工時(shí)間：2009年8月（整理場(chǎng)地）。

竣工時(shí)間：2014年。

總用地面積：18931.74㎡。

建設(shè)用地面積：18931.74㎡。

總建筑面積：460665.0㎡，其中計(jì)容積率面積：388679.0㎡，不計(jì)容積率面積：71986.0㎡。

規(guī)定容積率：20.00

調(diào)整容積率：20.53

建筑基底面積：12305.63㎡。

塔頂高度：660.00米。

主體高度：588.45米。

建筑層數(shù)：塔樓層數(shù)118層,地下層數(shù)5層。

結(jié)構(gòu)形式：帶外伸臂的鋼框架-鋼筋混凝土核心筒。

設(shè)計(jì)年限：50年

第二篇：深圳介紹作文集錦

深圳介紹作文集錦3篇

在日復(fù)一日的學(xué)習(xí)、工作或生活中，大家對(duì)作文都再熟悉不過(guò)了吧，作文要求篇章結(jié)構(gòu)完整，一定要避免無(wú)結(jié)尾作文的出現(xiàn)。你知道作文怎樣寫(xiě)才規(guī)范嗎？下面是小編整理的深圳介紹作文6篇，希望能夠幫助到大家。

我的家鄉(xiāng)深圳既美麗、干凈又整潔，在祖國(guó)的南方，是一座有山有水的海濱城市，四季如春，冬天不很冷，夏天也不很熱。這里的天是那么的藍(lán)，空氣是那么的新鮮，天空是那么的明朗……

深圳的山奇峰羅列，數(shù)不勝數(shù)，有蓮花山、大南山、小南山、梧桐山……這些山都十分壯觀，其中最有名的要數(shù)“蓮花山”了。蓮花山在深圳福田中心區(qū)的北邊，它并不十分險(xiǎn)峻雄偉，海拔只有106米，但它有美麗的人工湖，可以供小朋友劃船、大人們釣魚(yú)；它還有廣闊的風(fēng)箏廣場(chǎng)，大人小朋友都愛(ài)在廣場(chǎng)的草坪上放風(fēng)箏，看著風(fēng)箏騰空向上，心情就像風(fēng)箏一樣，快樂(lè)、自由地飛舞。蓮花山最出名的，要屬山頂廣場(chǎng)上的一座偉人——鄧爺爺?shù)牡裣?。鄧爺爺昂首挺胸、大步向前。每天?lái)蓮花山“拜訪”鄧爺爺?shù)娜私j(luò)繹不絕。我從小就在蓮花山腳下長(zhǎng)大，也是?？椭?。聽(tīng)媽媽說(shuō)習(xí)來(lái)深圳也特意來(lái)給鄧爺爺獻(xiàn)花呢，它是深圳發(fā)展、進(jìn)步的象征！

深圳山美，水也美。深圳的海美得令人著迷！大梅沙、小梅沙是全國(guó)聞名的旅游勝地。其中，我最喜歡的是大梅沙，那里的海與天相接。天是藍(lán)的，海是綠的，沙灘金燦燦的，熱乎乎的，踩上去非常舒服。山是靜的，水是動(dòng)的，山如頂天立地的大樹(shù)，水像一個(gè)碧綠的大盤(pán)子。海鷗在藍(lán)天中展翅飛翔，它高聲叫著，仿佛它十分喜歡這里的美景。

我愛(ài)我的家鄉(xiāng)，我要好好學(xué)習(xí)、天天向上，用自己的本領(lǐng)將它建設(shè)得更美！

深圳是一座美麗的城市，在春天那里有生機(jī)勃勃的小草、小花和樹(shù)木為深圳增添了顏色；在夏天那里有郁郁蔥蔥的樹(shù)木筆直地站在路邊像城市的衛(wèi)士；在秋天那里鮮果飄香，所有的果子都成熟了，吃起來(lái)味道極其鮮美；在冬天那里干冷干冷的，雨量少，氣候干燥?？墒菬o(wú)論是怎么樣的天氣，深圳人都以自己的熱情譜寫(xiě)著屬于他們的故事。

深圳的早晨不管春夏秋冬都會(huì)聽(tīng)見(jiàn)樓下熱鬧的聲音，老老少少的深圳人正在鍛煉身體，他們總是記住了這句話：早睡早起身體好！鍛煉完身體的人們要給自己補(bǔ)充能量。這時(shí)的腸粉最受人們歡迎，鮮美的米漿，再加上雞蛋和肉沫，無(wú)疑是補(bǔ)充能量的最佳食品，深圳人吃完腸粉后，就能應(yīng)付一天的繁忙工作。

中午是多么寧?kù)o??！除了來(lái)往的車輛，在馬路上幾乎沒(méi)有多少人了。他們都在自己的辦公室里辛勤的勞作。

到了晚上深圳可熱鬧了。深圳圖書(shū)館人山人海，有許多愛(ài)看書(shū)的、愛(ài)學(xué)習(xí)的、愛(ài)探索的人們都來(lái)這里兒給自己加餐。晚上的圖書(shū)柜上幾乎是空的，看得出這里有許多勤學(xué)苦練的人，不放過(guò)手掌上一分一秒，一定要緊緊的抓住不讓它白白流失。

晚上的音樂(lè)廳真是鼓樂(lè)喧天！有許多愛(ài)音樂(lè)的音樂(lè)人才，都來(lái)這里秀一下。如果你仔細(xì)觀察，還可以看到有許多中學(xué)生在靠自己的才藝來(lái)掙學(xué)費(fèi)。我被娓娓動(dòng)聽(tīng)的歌聲吸引了。

深圳人，多勤奮啊！一個(gè)個(gè)都用自己的正能量來(lái)演繹屬于自己的故事。這故事中，有我，也一定會(huì)有你！

不愧是夏天，驕陽(yáng)似火，酷暑炙人，趁著天空萬(wàn)里無(wú)云，我和劉力哥頂著炎炎赤日去攀登深圳最有名的、最秀麗的山— —蓮花山。

說(shuō)到蓮花山，大家一定不陌生，可對(duì)于昨天初到深圳的劉 力哥來(lái)說(shuō)，那可是件新鮮事兒。我們從蓮花山的東門(mén)上山，一路上，我們看到了各種熱帶植物，有的筆直，有的斜著掩蓋了一片天空；的是一片單調(diào)的 綠，有的樹(shù)葉旁還有眾星拱月般的無(wú)名小花簇?fù)碇鼈?/p>

拐進(jìn)一條人比較少的小道，雖然人少，但那卻不可以證明這條 小道的.景色比大道遜色：綠樹(shù)成蔭、搖曳多姿、翠色欲流、枝繁 葉茂、百花盛開(kāi)、姹紫嫣紅、爭(zhēng)蘇斗妍、生氣勃勃……所能形 容此地的形容詞可謂是枚不勝舉。

走著走著，我們看見(jiàn)前面有一塊巨大的、深紅色的石碑，上面深深地刻著“我是人民的兒子，我深情地愛(ài)著我的祖國(guó)和 人民?！睅讉€(gè)蒼勁有力、金色的大字，我的第一反映便是拉著 劉力哥向前沖去，果然沒(méi)跑多遠(yuǎn)，就看見(jiàn)了望著深圳南面的、著名的鄧爺爺——深圳特區(qū)的創(chuàng)始人和改革開(kāi)放的偉大總 設(shè)計(jì)師。

順著雕像所看的方向放眼望去，看到的是線條流暢，色彩 鮮明的市政大廈（市民中心）；設(shè)計(jì)獨(dú)特、氣勢(shì)宏偉的圖書(shū) 館、音樂(lè)廳；變化繁多、容量巨大的青少年宮。

望著山腳下日新月異的深圳的變化，我不禁感慨萬(wàn)千，偉 大的設(shè)計(jì)師們?yōu)槲覀冧佋O(shè)的這條道路，我們一定要將她建設(shè)得 更加美好?。?/p>深圳介紹作文 篇3

春天的田野是嫩綠的，給春天增添了點(diǎn)點(diǎn)生機(jī)。春天的小溪是青綠的，給春天增添了點(diǎn)點(diǎn)氣息。春天的深圳灣是翠綠的，給春天增添了無(wú)限風(fēng)光……

我漫步在深圳灣柔軟的沙子上，石頭擊起的水花是那么純潔；海風(fēng)輕輕掠過(guò)了飛翔的海鳥(niǎo)，掠過(guò)了人們的發(fā)梢，掠過(guò)了抽出新芽的枝頭，掠過(guò)了那片綠得發(fā)亮的草坪……

接著往前走，映入眼簾的就是那片綠得發(fā)亮的草坪，就像一塊綠色的地毯。孩子們?cè)谶@塊地毯上快樂(lè)地游戲，那銀鈴般的笑聲。好比百靈鳥(niǎo)的叫聲，好比小溪流的水聲，好比天使們的歌聲。那么清脆，那么動(dòng)聽(tīng)。

春天的蒙蒙雨是滋潤(rùn)萬(wàn)物的甘露。蒙蒙雨中的深圳灣，也別有一番情趣。春雨好似一層薄薄輕紗，罩住了春意盎然的深圳灣。“天街小雨潤(rùn)如酥?！贝河戟q如碎玉四濺，似點(diǎn)點(diǎn)飛雪，眼前的一切在細(xì)雨中都變得模糊起來(lái)了，海和天也融成了一色，顯得那么和諧，那么美好……

春天的畫(huà)筆，給深圳灣帶來(lái)了色彩；春天的活潑，給深圳灣帶來(lái)歡笑；春天的朦朧，讓深圳灣變成了一幅畫(huà)。啊！春天，你是美好的使者！

第三篇：平安保險(xiǎn)介紹

中國(guó)平安保險(xiǎn)(集團(tuán))股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“中國(guó)平安”）是中國(guó)第一家以保險(xiǎn)為核心的，融證券、信托、銀行、資產(chǎn)管理、企業(yè)年金等多元金融業(yè)務(wù)為一體的緊密、高效、多元的綜合金融服務(wù)集團(tuán)。公司成立于1988年，總部位于深圳。2004年6月和 2007年3月，公司先后在香港聯(lián)合交易所主板及上海證券交易所上市，股份名稱“中國(guó)平安”，香港聯(lián)合交易所股票代碼為2318；上海證券交易所股票代碼為601318。

公司控股設(shè)立中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司（“平安人壽”）、中國(guó)平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司（“平安產(chǎn)險(xiǎn)”）、平安養(yǎng)老保險(xiǎn)股份有限公司、平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、平安健康保險(xiǎn)股份有限公司，并控股中國(guó)平安保險(xiǎn)海外（控股）有限公司、平安信托投資有限責(zé)任公司（“平安信托”）、平安銀行。平安信托依法控股平安證券有限責(zé)任公司，平安海外依法控股中國(guó)平安保險(xiǎn)（香港）有限公司，及中國(guó)平安資產(chǎn)管理（香港）有限公司。

截至2008年12月31日，按照國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則（IFRS），集團(tuán)總資產(chǎn)為人民幣7,547.18億元，權(quán)益總額為人民幣856.96億元。按中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，集團(tuán)總資產(chǎn)為人民幣7,076.40億元，股東權(quán)益為人民幣814.69億元。

2009 年4月，《福布斯》2009“全球上市公司2000強(qiáng)”公布，中國(guó)平安憑借穩(wěn)固的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)、優(yōu)秀的經(jīng)營(yíng)管理及綜合金融的優(yōu)勢(shì)，第三度入圍，排名第 141，在91家上榜的中國(guó)內(nèi)地企業(yè)中，排名第8，三度蟬聯(lián)非國(guó)有企業(yè)第一名。2008年7月，《財(cái)富》“世界500強(qiáng)”排行榜公布，中國(guó)平安以2007 年180億美元的營(yíng)業(yè)收入，首次進(jìn)入全球500強(qiáng)，位列第462位，并成為入選該榜單的中國(guó)非國(guó)有企業(yè)第一名。

中國(guó)平安是中國(guó)金融保險(xiǎn)業(yè)中第一家引入外資的企業(yè)，擁有完善的治理架構(gòu)，國(guó)際化、專業(yè)化的管理團(tuán)隊(duì)。中國(guó)平安遵循“集團(tuán)控股、分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)監(jiān)管、整體上市”的管理模式，在一致的戰(zhàn)略、統(tǒng)一的品牌和文化基礎(chǔ)上，確保整體集團(tuán)朝著共同的目標(biāo)前進(jìn)。中國(guó)平安擁有中國(guó)金融企業(yè)中真正整合的綜合金融服務(wù)平臺(tái)，位于上海張江的中國(guó)平安全國(guó)后援管理中心是亞洲領(lǐng)先的金融后臺(tái)處理中心，公司據(jù)此建立起流程化、工廠化的后臺(tái)作業(yè)系統(tǒng)，并借助電話、網(wǎng)絡(luò)及專業(yè)的業(yè)務(wù)員隊(duì)伍，為客戶提供專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、全方位的金融理財(cái)服務(wù)。通過(guò)客戶首創(chuàng)的客戶服務(wù)節(jié)，萬(wàn)里通、一帳通等創(chuàng)新的服務(wù)模式，為客戶提供增值服務(wù)。在2008的權(quán)威調(diào)查中，集團(tuán)下屬平安壽險(xiǎn)、平安產(chǎn)險(xiǎn)的客戶滿意度均據(jù)行業(yè)首位。

作為“中國(guó)企業(yè)社會(huì)責(zé)任同盟”的發(fā)起人之一，中國(guó)平安致力于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。在依法經(jīng)營(yíng)、納稅的過(guò)程中創(chuàng)造企業(yè)的陽(yáng)光利潤(rùn)；在社會(huì)中盡到道德責(zé)任與慈善責(zé)任，將企業(yè)的核心價(jià)值觀貫徹在教育公益、紅十字公益、災(zāi)難救助等公益事業(yè)中。

截至2008年底，中國(guó)平安已在全國(guó)各省市邊遠(yuǎn)地區(qū)援建了78所（包括規(guī)劃數(shù)量）平安希望小學(xué)；連續(xù)五年開(kāi)展中國(guó)平安勵(lì)志計(jì)劃，已獎(jiǎng)勵(lì)學(xué)生1430人；連續(xù)六年投入百萬(wàn)，公益協(xié)辦中國(guó)少年兒童平安行動(dòng)；連續(xù)七年組織無(wú)償獻(xiàn)血活動(dòng)，員工無(wú)償獻(xiàn)血量已達(dá)到800萬(wàn)CC，并向中華骨髓庫(kù)2003至2010年的所有造血干

細(xì)胞捐獻(xiàn)者贈(zèng)送一年期重大疾病和意外傷害保險(xiǎn)，預(yù)計(jì)捐贈(zèng)總保額將逾5億元。在5.12四川汶川大地震中，公司上下眾志成城，踴躍捐款，僅平安員工個(gè)人為災(zāi)區(qū)捐款總額即超過(guò)人民幣3,500萬(wàn)元，企業(yè)和員工累計(jì)捐款總額超過(guò)人民幣7,500萬(wàn)元。企業(yè)文化

企業(yè)文化是指企業(yè)在發(fā)展中逐步形成的一種為全體員工所認(rèn)同并遵守的、帶有本組織特點(diǎn)的使命、愿景、宗旨、精神、價(jià)值觀和經(jīng)營(yíng)理念，以及這些理念在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐、管理制度、員工行為方式與企業(yè)對(duì)外形象體現(xiàn)的總和。中國(guó)平安在發(fā)展歷程中，吸收了中華民族優(yōu)秀傳統(tǒng)文化和西方現(xiàn)代管理思想的精華，逐步形成了獨(dú)具特色的企業(yè)文化，體現(xiàn)為中西合璧、古今貫通、知行合一的特點(diǎn)，定位于造就“以優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化為基礎(chǔ)，以追求卓越為過(guò)程，以價(jià)值最大化為導(dǎo)向，做一個(gè)高尚和有價(jià)值的人”。2006年集團(tuán)工作會(huì)議上，集團(tuán)董事長(zhǎng)馬明哲先生重新細(xì)化了平安企業(yè)文化十八年來(lái)的演進(jìn)軌跡,將其分為五個(gè)階段：第一階段：創(chuàng)業(yè)精神（1988年）；第二階段：儒家思想（1992年；思想觀）；第三階段：國(guó)際戰(zhàn)略（1994年；發(fā)展觀）；第四階段：價(jià)值文化（1999年；價(jià)值觀）；第五階段：執(zhí)行/制度（2002年；行為觀）。2006，根據(jù)集團(tuán)綜合金融的戰(zhàn)略目標(biāo)，平安文化的發(fā)展觀進(jìn)一步描述為追求“領(lǐng)先”的文化，要求每個(gè)機(jī)構(gòu)搭建“領(lǐng)先”的平臺(tái)，要求在制定戰(zhàn)略和計(jì)劃時(shí)，要以“領(lǐng)先”為最核心的目標(biāo)，在選拔人才、配置資源時(shí)，要以是否有利于實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先為基本原則，在問(wèn)責(zé)考核時(shí)，要以是否達(dá)到或靠攏“領(lǐng)先”為核心評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)?？v觀這些年，經(jīng)過(guò)感性感悟、理性思索等階段，平安文化不斷完善升華，始終與時(shí)俱進(jìn)，在戰(zhàn)略和策略上永葆先知、先覺(jué)、先行。每個(gè)時(shí)期，平安根據(jù)當(dāng)時(shí)的形勢(shì)和需要，找到新的方法，共同探討、完善文化內(nèi)涵，平安的企業(yè)文化就是這樣一點(diǎn)一滴不斷積累、豐富起來(lái)的。

平安的企業(yè)文化體現(xiàn)在平安的方方面面，《客戶服務(wù)》就是面向所有平安客戶的展現(xiàn)平安企業(yè)文化的窗口。它旨在向客戶傳達(dá)平安最新的資訊、最新的產(chǎn)品以及最新的服務(wù)。同時(shí)針對(duì)客戶日常生活需求，提供相關(guān)生活常識(shí)以及健康、理財(cái)?shù)扰c生活緊密相關(guān)的信息，體現(xiàn)了平安領(lǐng)先的服務(wù)理念?！犊蛻舴?wù)》目前年發(fā)行總量約為2800萬(wàn)份。

第四篇：華強(qiáng)商業(yè)金融中心重要的地產(chǎn)項(xiàng)目之一

華強(qiáng)商業(yè)金融中心重要的地產(chǎn)項(xiàng)目之一

一個(gè)全新的坐落于東北金融城的國(guó)際頂級(jí)城市綜合體將揭開(kāi)面紗。The KING華強(qiáng)商業(yè)金融中心的出現(xiàn)，勢(shì)必將成為面向東北亞代表環(huán)渤海圈經(jīng)濟(jì)與金融發(fā)展水準(zhǔn)的一張靚麗名片。

作為肩負(fù)沈陽(yáng)打造東北金融中心，建設(shè)區(qū)域金融中心城市重要使命的項(xiàng)目之一，The KING華強(qiáng)商業(yè)金融中心將投資150億元，建設(shè)成約113萬(wàn)平方米建筑面積的集超甲級(jí)寫(xiě)字樓、超五星級(jí)W酒店、全新體驗(yàn)式商業(yè)、國(guó)際服務(wù)式公寓、稀有獨(dú)棟金融樓于一體的，具有強(qiáng)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)力的國(guó)際頂級(jí)城市綜合體。

項(xiàng)目斥巨資聘請(qǐng)了包括世界三大建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)之一美國(guó)捷得國(guó)際建筑師事務(wù)所，和為鳥(niǎo)巢、水立方、央視大樓和香港匯豐銀行大廈提供指導(dǎo)的英國(guó)奧雅納等多家設(shè)計(jì)及規(guī)劃公司為智囊，結(jié)合華強(qiáng)集團(tuán)自身產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，保證項(xiàng)目從產(chǎn)業(yè)定位與規(guī)劃、建筑規(guī)模與形態(tài)、商業(yè)布局與業(yè)態(tài)等方面都立足于與世界接軌，打造高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的金廊商業(yè)金融標(biāo)桿。塔的落成將使完善沈陽(yáng)金廊功能、提升金廊形象、增強(qiáng)中心城區(qū)服務(wù)能力、推動(dòng)沈陽(yáng)國(guó)家中心城市建設(shè)的重大意義和現(xiàn)實(shí)效果逐漸呈現(xiàn)。金廊地標(biāo)，新潮典范

THE KING彰顯王者風(fēng)范

地處東北金融核心區(qū)域，城市金廊中央;省級(jí)行政文化中心、政治經(jīng)濟(jì)中心、金融文化產(chǎn)業(yè)中心，三大核心交并——當(dāng)之無(wú)愧“地段之王”

三條地鐵匯聚、無(wú)縫接駁二大地鐵中轉(zhuǎn)樞紐(青年大街站、青年公園站)、20余條路面交通、30分鐘桃仙機(jī)場(chǎng)、15分鐘南北站、10分鐘中街、太原街商圈——當(dāng)之無(wú)愧“交通之王”

市府恒隆、萬(wàn)象城、卓展、KING MALL，四大高端商場(chǎng)配套;家樂(lè)福、百聯(lián)購(gòu)物中心、華聯(lián)商場(chǎng)、五里河茶城，日常百貨超市齊全：沈陽(yáng)軍區(qū)總醫(yī)院、盛京醫(yī)院、文化路小學(xué)、七中、二中，醫(yī)療教育齊聚;青年公園，城市天然“綠肺養(yǎng)吧”——當(dāng)之無(wú)愧“配套之王”

東北金融城內(nèi)第一個(gè)入市國(guó)際5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、至尊金融峰層會(huì)所、喜達(dá)屋旗下頂級(jí)鉑金五星級(jí)W酒店、捷得打造東北唯一純正體驗(yàn)式商業(yè)，沈陽(yáng)唯一純正服務(wù)式公寓等多種業(yè)態(tài)融為一體——當(dāng)之無(wú)愧“綜合體之王”

2014，THE KING立足沈陽(yáng)，放眼全球，以世界的角度勾勒一個(gè)城市的高度，完成一個(gè)城市的最高夢(mèng)想。

第五篇：深圳商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析及重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目介紹

深圳商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分析及重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目介紹

關(guān)外商圈——城市化進(jìn)程帶動(dòng)商業(yè)的超前發(fā)展 隨著深圳市區(qū)城市發(fā)展空間的日益飽和,深圳發(fā)展的中心逐步開(kāi)始向關(guān)外的龍崗、寶安兩區(qū)轉(zhuǎn)移。在關(guān)外城市化的快速進(jìn)程中,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展吸引了眾多的目光。與市區(qū)多年來(lái)商業(yè)的自發(fā)性發(fā)展不同的是,關(guān)外城市化,商業(yè)或者說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)了相當(dāng)大的比重,甚至往往以一種全然不同于深圳既往20年商業(yè)進(jìn)程的速度和方式超前前行著。

龍崗商業(yè)圈——缺乏短期支撐的商業(yè)井噴 作為深圳未來(lái)發(fā)展的空間重心所在,地處深圳、東莞、惠州的“金三角”的龍崗,具有商業(yè)發(fā)展的先天優(yōu)勢(shì)。在大工業(yè)、大物流的產(chǎn)業(yè)背景下,帶來(lái)了商業(yè)地產(chǎn)井噴式的超前發(fā)展。短短幾年內(nèi),近年來(lái),龍崗商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮一路高漲,商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)十分激烈。龍崗商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)涵蓋傳統(tǒng)百貨、MALL、商業(yè)步行街、CEPA?碧湖港澳城、物流地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)、品牌折扣城等,成為深圳商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富的區(qū)域。但是,一擁而上的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),短短幾年內(nèi)使得龍崗中心城的商業(yè)總面積已達(dá)120多萬(wàn)平方米,接近兩大市級(jí)商業(yè)中心東門(mén)商業(yè)中心和華強(qiáng)北商業(yè)中心商業(yè)面積總和。但就目前龍崗的經(jīng)濟(jì)、人口、交通等條件而言,其購(gòu)買(mǎi)力的集聚還需要一定的時(shí)間。短期而言,龍崗的商業(yè)發(fā)展規(guī)模已超過(guò)需求,存在著有限需求不足的制約。最為直接的表現(xiàn)就是一方面是如火如荼的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),另一方面則是空置面積的急劇上升和商業(yè)人氣的淡薄。龍崗商業(yè)圈的真正成型,還需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間。

2.商業(yè)發(fā)展中的尷尬 但是一直以來(lái),深圳商業(yè)發(fā)展卻處在一種尷尬的境地: 一方面,深圳的社會(huì)消費(fèi)品零售總額居于全國(guó)前列,擁有非常良好的商業(yè)發(fā)展環(huán)境和龐大的民間消費(fèi)支撐力。2004年,商業(yè)市場(chǎng)總銷售額超過(guò)武漢達(dá)到全國(guó)第五,1996年,世界最大的零售企業(yè)沃爾瑪進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng),首先落戶深圳,1997年歐洲最大的零售企業(yè)家樂(lè)福也落戶深圳。在與國(guó)際商業(yè)巨摯同臺(tái)競(jìng)技中,深圳迅速成長(zhǎng)出一大批優(yōu)秀的本土零售機(jī)構(gòu),伴隨著其不斷的發(fā)展壯大,陸續(xù)走上了異地?cái)U(kuò)張和品牌管理輸出之路。連鎖化經(jīng)營(yíng)程度較高已經(jīng)成為深圳商業(yè)的顯著特點(diǎn)。

2004年深圳15家重點(diǎn)大型連鎖企業(yè)在全國(guó)新開(kāi)門(mén)店300家,銷售總額430億元,同比增長(zhǎng)29%。截至目前,包括華潤(rùn)萬(wàn)家、天虹、茂業(yè)、歲寶、新一佳、人人樂(lè)、海雅、銅鑼灣等在內(nèi)的深圳零售商,已經(jīng)在全國(guó)各地開(kāi)店逾900家。但另一方面。年輕的深圳,其城市商業(yè)發(fā)展的整體水平卻滯后于城市的發(fā)展。一直以來(lái),存在“年輕的深圳卻很難說(shuō)是一個(gè)時(shí)尚的城市”的說(shuō)法。深圳主要商業(yè)大多是伴隨城市的發(fā)展進(jìn)程而自發(fā)形成,其商業(yè)業(yè)態(tài)和布局都處于一種無(wú)序的狀態(tài),并且整體檔次較低,面向中高檔收入階層的消費(fèi)場(chǎng)所匱乏。與深圳的城市發(fā)展地位和區(qū)域性國(guó)際城市的目標(biāo)之間存在較大的錯(cuò)位。一份由政府機(jī)構(gòu)委托進(jìn)行的普查顯示,截至2004年8月,深圳深圳餐飲和零售面積合計(jì)1289.6萬(wàn)平方米,按深圳現(xiàn)有1010萬(wàn)消費(fèi)人口計(jì)算,人均商業(yè)面積1.28平方米。其中人均零售面積0.96平方米,人均餐飲面積0.32平方米。全市人均擁有的零售面積已經(jīng)基本接近香港人均1.1平方米的水平。深圳市目前符合現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展需要的商業(yè)設(shè)施仍顯不足。主要表現(xiàn)在目前深圳商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)按數(shù)量計(jì)算近90％是小門(mén)店,這其中約有一半位于城中村內(nèi),外部環(huán)境和建筑質(zhì)量都比較差,在各類新興商業(yè)區(qū)內(nèi),專業(yè)商業(yè)設(shè)施比較缺乏,很多網(wǎng)點(diǎn)都設(shè)在商住綜合樓宇內(nèi);此外,代表現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和方向的各類購(gòu)物中心數(shù)量較少。

3.升級(jí),面向未來(lái) 商業(yè)傳統(tǒng)的形成需要時(shí)間的沉淀,移民社會(huì)特征突出的深圳,其城市性的發(fā)展一直滯后于快速膨脹的城市化進(jìn)程。但隨著深圳城市發(fā)展的逐漸“成熟”,深圳特區(qū)逐漸開(kāi)始轉(zhuǎn)變?yōu)樯钲谑?具有深圳特色的市民社會(huì)開(kāi)始逐漸形成。這使得2000年后的深圳,越來(lái)越向一個(gè)常居的城市方向發(fā)展。充分表現(xiàn)這一需求的,就是深圳突入其來(lái)的猛烈商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)運(yùn)動(dòng),“改造”、“升級(jí)”“Mall”一時(shí)間成為深圳商業(yè)地產(chǎn)的主流語(yǔ)境。在港深24小時(shí)通關(guān)、CEPA實(shí)施等多種利好的刺激下,從2004年開(kāi)始,深圳大型商業(yè)購(gòu)物中心項(xiàng)目蜂擁而來(lái)。在全國(guó)炙手可熱的大型“Mall”風(fēng)潮終于也吹到了深圳,2004年底,12萬(wàn)平方米的金光華廣場(chǎng)、18萬(wàn)平方米的華潤(rùn)萬(wàn)象城相繼開(kāi)業(yè),填補(bǔ)了深圳商業(yè)缺乏大型商業(yè)設(shè)施的空白,標(biāo)志著深圳商業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段,一時(shí)吸引了全城的目光。兩大SHOPPINGMALL與東門(mén)和人民南的改造一道,更強(qiáng)化了羅湖的商業(yè)中心地位,深圳最早的商業(yè)城區(qū)一下有了脫胎換骨的跡象。但這只是剛剛開(kāi)始,90年代興起的華強(qiáng)北

商業(yè)區(qū)則在迅猛的進(jìn)行新一輪的改造擴(kuò)張。這一輪的擴(kuò)張,首先表現(xiàn)在“量”的擴(kuò)張上。據(jù)有關(guān)部門(mén)不完全統(tǒng)計(jì),僅商業(yè)區(qū)內(nèi)目前動(dòng)工和計(jì)劃動(dòng)工的8個(gè)大項(xiàng)目,總投資就達(dá)43億元,建筑面積50多萬(wàn)平方米,其中商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)26萬(wàn)平方米。區(qū)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積將由現(xiàn)在的80萬(wàn)平方米擴(kuò)大到106萬(wàn)平方米,增加近1／3。2005年旺銷樓盤(pán) 華強(qiáng)北商圈的新一輪擴(kuò)張,同時(shí)還表現(xiàn)在“質(zhì)”的提升上。一方面,舊的廠房重新裝修包裝和擴(kuò)容,商場(chǎng)變得更漂亮、更現(xiàn)代,更有商業(yè)氛圍。另一方面另一方面境內(nèi)外商業(yè)資本的持續(xù)涌入,全新高檔商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè),提升了整個(gè)商業(yè)區(qū)的硬件。尤其以和記黃埔地產(chǎn)公司和深圳中航集團(tuán)斥巨資23億元,即將興建的中航廣場(chǎng)項(xiàng)目為代表。進(jìn)入2005年,這種發(fā)展勢(shì)頭仍繼續(xù)加速。目前深圳正在規(guī)劃或建設(shè)的規(guī)模6萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不少于10個(gè),投資額超百億元。尤其是在福田中心區(qū),7萬(wàn)平方米怡景中心城、10萬(wàn)平方米星河購(gòu)物公園、10萬(wàn)平方米的金海馬購(gòu)物中心等商業(yè)項(xiàng)目正在大興土木,加上其他商業(yè)項(xiàng)目,整個(gè)商業(yè)部分已占整個(gè)深圳中心區(qū)建筑體量的20~25％。關(guān)外龍崗區(qū)政府規(guī)劃的五洲風(fēng)情MALL號(hào)稱深圳最大,總面積將達(dá)26萬(wàn)平方米。此外,南山區(qū)還將建7萬(wàn)平方米的海岸地產(chǎn)、蛇口興建6萬(wàn)平方米的招商MALL和14萬(wàn)平方米的新城市購(gòu)物中心等。這些購(gòu)物中心建成之后,深圳即將浮出水面的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目總面積接近100萬(wàn)平方米,屆時(shí)深圳的零售面積將增加10%以上。仿佛一夜開(kāi)始的深圳商業(yè)升級(jí)運(yùn)動(dòng),才拉開(kāi)序幕。滯后城市發(fā)展的商業(yè)補(bǔ)課,其突如其來(lái)的勢(shì)頭似乎過(guò)于猛烈,但深圳其強(qiáng)大的消費(fèi)支撐能力,是這一輪商業(yè)升級(jí)的最有利保證。在面向深圳未來(lái)的發(fā)展雄心,國(guó)際化城市、區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的背景下的這一切或許才剛剛開(kāi)始。

4.深圳商業(yè)區(qū)域的發(fā)展 4.1.傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的發(fā)展 如同深圳的城市發(fā)展歷程一樣,深圳的商業(yè)發(fā)展也經(jīng)歷了一個(gè)逐步發(fā)展的過(guò)程。隨著城市發(fā)展自東西兩翼向中心推進(jìn),消費(fèi)中心隨之西移,商業(yè)區(qū)的發(fā)展也從羅湖發(fā)展到東門(mén)、上步商業(yè)區(qū)、華強(qiáng)北。原城市規(guī)劃定位的工業(yè)區(qū)、居民區(qū)也伴隨著商業(yè)的發(fā)展發(fā)生變化,形成集商貿(mào)、餐飲、金融、證券于一體的綜合區(qū),消費(fèi)概念也由傳統(tǒng)的單純購(gòu)物發(fā)展到購(gòu)物兼休閑娛樂(lè)的演變。但是由于深圳的開(kāi)發(fā)建設(shè)受地理及歷史的因素影響,一直未形成穩(wěn)定的商業(yè)格局及標(biāo)志性的商業(yè)設(shè)施和中心商業(yè)區(qū)。深圳市是東西長(zhǎng)、南北短,呈帶狀分布的城市,隨著城市中心的西移,城市的發(fā)展呈現(xiàn)出自東向西滾動(dòng)的態(tài)勢(shì),目前深圳的三個(gè)傳統(tǒng)的成熟市級(jí)商貿(mào)中心分別是羅湖商業(yè)中心、東門(mén)商業(yè)中心、華強(qiáng)北商業(yè)中心分別代表了高、低、中三種不同的商業(yè)檔次。

4.1.1.羅湖商業(yè)中心區(qū)——目前代表深圳城市形象的標(biāo)志性商圈 由最早的人民南商業(yè)區(qū)逐步演化而來(lái)。這里緊鄰香港,是深圳最早開(kāi)發(fā)建設(shè)的城區(qū)之一。本片區(qū)位處城市中心地段,人流量大,是深圳商業(yè)旅游購(gòu)物旺區(qū),人口居住密度相當(dāng)高,交通十分便利,所以集中了深圳眾多國(guó)內(nèi)外大中型商場(chǎng)、服務(wù)和娛樂(lè)行業(yè),隨著近年深圳城市商業(yè)的升級(jí),人民南商業(yè)片區(qū)環(huán)境改造,改造完成后這里形成了以中檔商品為主、以大型骨干商家為主體,以連鎖經(jīng)營(yíng)為主要營(yíng)銷模式的商貿(mào)體系。形成了與其它商圈具有不同特色的,是深圳目前消費(fèi)檔次最高、最集中的購(gòu)物天堂。一度在城市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中略現(xiàn)頹勢(shì)的羅湖商業(yè)中心,在片區(qū)逐步改造的同時(shí),一批諸如擁有商業(yè)面積達(dá)18萬(wàn)平方米的華潤(rùn)購(gòu)物中心萬(wàn)象城、商業(yè)面積12萬(wàn)平方米的金光華商業(yè)城的商業(yè)巨摯,以及羅湖商業(yè)城、日本西武百貨、友誼城、國(guó)商等一批大型老牌商業(yè)名店,沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)佳、百佳、新一佳等一批大型連鎖超市、一大批品牌專賣(mài)店共享人流和商機(jī),從而我市面積最大、大商業(yè)最集中、業(yè)態(tài)最全、商品種類最齊全、經(jīng)營(yíng)理念先進(jìn),在內(nèi)地和港澳都將享有較高知名度的中心商業(yè)區(qū)。環(huán)境具有國(guó)際一流水平,能代表深圳城市形象的標(biāo)志性商圈,成為中高收入及白領(lǐng)階層購(gòu)物的首選區(qū)域。

4.1.2.東門(mén)商業(yè)區(qū)——具有區(qū)域文化沉淀的商業(yè)旺區(qū) 東門(mén)是傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)域,而且東門(mén)具有很深的地區(qū)文化底蘊(yùn),是深圳區(qū)域文化的沉積點(diǎn),有其獨(dú)特商業(yè)發(fā)展傳統(tǒng),一直都是深圳規(guī)模最大,商鋪?zhàn)蠲芗纳虡I(yè)旺區(qū)之一。其吸引的人流量在深圳無(wú)出其右,日均人流量平均在60萬(wàn)左右,購(gòu)物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入階層為主。其歷史悠久、規(guī)模大、名店多、商品豐富、價(jià)格便宜,吸引著四面八方的客人,成為本地居民和外地游客在市區(qū)游覽購(gòu)物的首選地區(qū),也成為港人在深圳消費(fèi)的首選區(qū)域。但今日的東門(mén)商業(yè)區(qū)由于缺乏整體規(guī)劃,商業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)嚴(yán)重,經(jīng)營(yíng)者缺乏專業(yè)經(jīng)營(yíng)知識(shí)等種種原因,東門(mén)商業(yè)日益低檔化。從過(guò)去深圳首屈一指的生財(cái)旺地,逐步成為深圳公認(rèn)零售業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最高,低檔貨充斥的商圈。東門(mén)

形成低檔化的主要原因是業(yè)態(tài)重復(fù)形成惡性競(jìng)爭(zhēng),整個(gè)商業(yè)區(qū)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層次較低,商業(yè)定位存在較大錯(cuò)位導(dǎo)致高樓層經(jīng)營(yíng)困難。隨著90年代逐漸興起的華強(qiáng)北商圈檔次不斷提高,東門(mén)“商業(yè)老大”的地位已經(jīng)失去,其全市范圍的影響力。更是不斷面臨著來(lái)自南山以及深圳關(guān)外次級(jí)商區(qū)的沖擊。

4.1.3.華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)——最有活力的工薪白領(lǐng)商業(yè)區(qū) 華強(qiáng)北原本規(guī)劃為工業(yè)區(qū),進(jìn)入90年代以后隨著深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展重心逐漸西移,區(qū)內(nèi)電子等專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展,吸引了大量的產(chǎn)業(yè)上下游配套行業(yè)和服務(wù)性行業(yè)的聚集,帶來(lái)大量的商務(wù)/創(chuàng)業(yè)的需求,而大量人氣的集聚,又進(jìn)一步促進(jìn)了零售業(yè)、餐飲業(yè)等行業(yè)的發(fā)展,形成非常良性的循環(huán)效應(yīng)。時(shí)值今日,華強(qiáng)北商圈已發(fā)展成為目前深圳最大的市民消費(fèi)中心和旅游購(gòu)物中心之一。城區(qū)現(xiàn)在為深圳“業(yè)態(tài)最全”的商圈,日人流量可達(dá)50萬(wàn)人次。擁有全國(guó)最有影響的電子信息、鐘表、珠寶、服裝等20多家專業(yè)市場(chǎng);營(yíng)業(yè)面積在一萬(wàn)平米以上的大型商場(chǎng)就達(dá)15家;年整個(gè)商業(yè)街區(qū)商業(yè)銷售總額逾260億元（2003）,已成為全國(guó)客流、物資、資金流、信息流量最大的商業(yè)區(qū)之一。華強(qiáng)北的商業(yè)設(shè)施大多由工業(yè)廠房改建而來(lái),自發(fā)形成的商業(yè)旺區(qū)的色彩濃厚,是工薪白領(lǐng)的主要消費(fèi)場(chǎng)所;整個(gè)城區(qū)商業(yè)定位及檔次不高,對(duì)高收入階層吸引力相對(duì)有限。但是,華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)是在原有工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上自發(fā)地形成的,現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)大多是在原有的工業(yè)廠房上改造而成,加上片區(qū)內(nèi)的道路、市政規(guī)劃、公共設(shè)施均是按照與原有工業(yè)區(qū)相配套而設(shè)計(jì)和布局的,因此還不能完全適應(yīng)現(xiàn)代一流商業(yè)、辦公和生活的需要。由此帶來(lái)的交通,商業(yè)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局不盡合理、業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡等一系列問(wèn)題,都制約了商圈的進(jìn)一步發(fā)展提升,這與中心區(qū)的超前規(guī)劃和發(fā)展模式形成巨大差異。華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)由于是在工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)上迅速崛起的,至今才10來(lái)年歷史,還沒(méi)有形成自己的商業(yè)文化特征,從而使整個(gè)商業(yè)區(qū)顯得蒼白和缺少底蘊(yùn),影響了整個(gè)商圈的質(zhì)量和檔次。華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)目前最大的“硬傷”之一便是商圈內(nèi)娛樂(lè)和休閑等方面的設(shè)施較少,這不僅減小了對(duì)外地觀光客的吸引力,而且也大為縮短了本地消費(fèi)者在商業(yè)區(qū)內(nèi)的平均逗留時(shí)間,已經(jīng)對(duì)華強(qiáng)北商圈的進(jìn)一步升級(jí)帶來(lái)極大的障礙。這一點(diǎn)與羅湖商業(yè)區(qū)則形成了鮮明對(duì)比。華強(qiáng)北目前面臨的主要問(wèn)題是：商業(yè)購(gòu)物環(huán)境檔次較低,缺少公共休閑空間;交通擁擠,停車設(shè)施嚴(yán)重不足;土地過(guò)度開(kāi)發(fā),基本生活配套設(shè)施和市政公用設(shè)施嚴(yán)重不足。

4.1.4.深圳中心商業(yè)區(qū)——代表深圳未來(lái)的中產(chǎn)階級(jí)高檔商圈 正在展開(kāi)大規(guī)模建設(shè)的深圳福田中心區(qū),是深圳未來(lái)的行政、文化中心及主要商務(wù)中心,作為深圳政府“二次創(chuàng)業(yè)”的主要功能區(qū),將集金融、商貿(mào)、信息、文化及行政于一體,成為深圳城市整體功能的聚焦點(diǎn)。它的建設(shè)將提升深圳城市競(jìng)爭(zhēng)力,促進(jìn)深圳建設(shè)現(xiàn)代化國(guó)際性城市戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。作為政府規(guī)劃布局的四大市級(jí)的商貿(mào)中心之一的深圳中心商業(yè)區(qū),在深圳未來(lái)商業(yè)版圖上占有重要地位。中心區(qū)商業(yè)區(qū)將形成全市性的高檔次、多功能商業(yè)中心,同時(shí)在業(yè)態(tài)方面加強(qiáng)和支持購(gòu)物中心、連鎖商業(yè)以及電子商務(wù)的建設(shè)和發(fā)展,最終將形成集旅游、酒店、辦公、商業(yè)、信息、金融、貿(mào)易、高科技、文化、休閑娛樂(lè)于一體的綜合性場(chǎng)所。中心區(qū)商圈已成為政府建設(shè)的重點(diǎn)之一政府的發(fā)展導(dǎo)向是大力引進(jìn)高檔商家的進(jìn)入,促進(jìn)高檔商圈的形成。預(yù)計(jì)這個(gè)成熟期可能需要5年。中心區(qū)的發(fā)展蘊(yùn)藏了巨大的商機(jī),一個(gè)新的商圈正在悄然形成。作為深圳的中心,這個(gè)區(qū)域具有輻射整個(gè)深圳的能力,并且隨著深圳的進(jìn)一步國(guó)際化,這個(gè)輻射區(qū)還將進(jìn)一步擴(kuò)大。目前,在中心區(qū)內(nèi)已有五家國(guó)際一流水準(zhǔn)的五星級(jí)酒店與之配套。將構(gòu)建“總量平衡、布局合理、輻射力強(qiáng)、活躍繁榮、競(jìng)爭(zhēng)有序”的現(xiàn)代城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系,形成有國(guó)際水平、代表城市商業(yè)形象的標(biāo)志性商圈。與已有成熟商圈東門(mén)、華強(qiáng)北相比,新興的這個(gè)商圈的特點(diǎn)就是高檔。因?yàn)檫@個(gè)商圈內(nèi)的目標(biāo)消費(fèi)群是深圳的高檔商務(wù)人員、游客和高消費(fèi)的市民。高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的中心區(qū)商圈,其起點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于深圳其他商業(yè)區(qū)域。中心區(qū)南廣場(chǎng)18萬(wàn)的商業(yè)面積,頂上將是郁郁蔥蔥的森林式公園,形成全中國(guó)獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)購(gòu)物廣場(chǎng)。以太平洋百貨和家樂(lè)福為主力店的10萬(wàn)平方米的怡景中心城,8萬(wàn)平方米的晶島國(guó)際購(gòu)物中心,將在2006年上半年和2005國(guó)慶開(kāi)業(yè),聯(lián)同天虹購(gòu)物廣場(chǎng),星河購(gòu)物公園等,一個(gè)代表深圳商業(yè)未來(lái)的商圈開(kāi)始初具雛形。

4.1.5.主要次級(jí)商業(yè)區(qū)域的發(fā)展 目前深圳城市發(fā)展仍處于“擴(kuò)張”階段,城市每年新增常住人口達(dá)到30—50萬(wàn),相當(dāng)于一個(gè)中等城市的人口規(guī)模;同時(shí)全市的資本、人流、信息和物質(zhì)財(cái)富布局也處于變化之

中,因此深圳商圈的地域布局,遠(yuǎn)未最終“定型”。

4.1.5.1.南山商業(yè)區(qū)——大眾商業(yè)導(dǎo)向的新興商圈 隨著90年代末期,隨著城市重心西移,南山的城市化進(jìn)程急劇加快。密集的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了大量的居住人口,也帶來(lái)了大量的消費(fèi)需求。由于南山所處區(qū)位的相對(duì)獨(dú)立性,使得東門(mén)、華強(qiáng)北等傳統(tǒng)商圈對(duì)片區(qū)的輻射力有限,給區(qū)域商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)。依托片區(qū)內(nèi)強(qiáng)大的消費(fèi)力,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、品牌商家的密切配合下,南山商圈逐步繁榮,業(yè)態(tài)趨于完善,商圈在深圳整體商業(yè)格局中的地位得到了有力提升。南山區(qū)商用物業(yè)升值迅速,但其大眾商業(yè)導(dǎo)向特質(zhì)突出。商業(yè)基本上以滿足本區(qū)域居民需求為主。從整體上看,在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi),南山商服市場(chǎng)仍處于上升發(fā)展中,大量商業(yè)裙樓持續(xù)推出,但由于現(xiàn)有的商業(yè)較為分散,南山商業(yè)中心有待進(jìn)一步確立和發(fā)展。因此相當(dāng)商戶仍對(duì)該區(qū)域處于觀望態(tài)度,市場(chǎng)消化能力有限,商業(yè)的繁榮有待進(jìn)一步積累。租金水平有較大幅度的提升,但相對(duì)成熟旺鋪仍有相當(dāng)距離。南山由于二次移民（內(nèi)地來(lái)深圳,深圳其它區(qū)遷移到南山）多、外來(lái)購(gòu)房者多,成份目前還并不穩(wěn)定,所以目前南山商業(yè)的形態(tài)并不具備自身的特點(diǎn),還不足以形成一個(gè)全新的市級(jí)商圈。只有當(dāng)南山的居住成分開(kāi)始穩(wěn)定以后,南山的商業(yè)才可能具有某種特點(diǎn)。隨著地鐵1、2號(hào)線的開(kāi)工建設(shè)、西部通道的即將開(kāi)通等一系列外部利好因素的促進(jìn),南山商業(yè)區(qū)在深圳的地位預(yù)計(jì)將進(jìn)一步上升,南山將會(huì)從滿足區(qū)內(nèi)消費(fèi)需求,逐步發(fā)展成為具有移動(dòng)區(qū)域外輻射能力的深圳西部副商業(yè)中心,從而使深圳的商業(yè)空間布局更加合理、完善。

4.1.5.2.關(guān)外商圈——城市化進(jìn)程帶動(dòng)商業(yè)的超前發(fā)展 隨著深圳市區(qū)城市發(fā)展空間的日益飽和,深圳發(fā)展的中心逐步開(kāi)始向關(guān)外的龍崗、寶安兩區(qū)轉(zhuǎn)移。在關(guān)外城市化的快速進(jìn)程中,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展吸引了眾多的目光。與市區(qū)多年來(lái)商業(yè)的自發(fā)性發(fā)展不同的是,關(guān)外城市化,商業(yè)或者說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)了相當(dāng)大的比重,甚至往往以一種全然不同于深圳既往20年商業(yè)進(jìn)程的速度和方式超前前行著。龍崗商業(yè)圈——缺乏短期支撐的商業(yè)井噴 作為深圳未來(lái)發(fā)展的空間重心所在,地處深圳、東莞、惠州的“金三角”的龍崗,具有商業(yè)發(fā)展的先天優(yōu)勢(shì)。在大工業(yè)、大物流的產(chǎn)業(yè)背景下,帶來(lái)了商業(yè)地產(chǎn)井噴式的超前發(fā)展。短短幾年內(nèi),近年來(lái),龍崗商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮一路高漲,商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)十分激烈。龍崗商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)涵蓋傳統(tǒng)百貨、MALL、商業(yè)步行街、CEPA?碧湖港澳城、物流地產(chǎn)、專業(yè)市場(chǎng)、品牌折扣城等,成為深圳商業(yè)業(yè)態(tài)最為豐富的區(qū)域。但是,一擁而上的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā),短短幾年內(nèi)使得龍崗中心城的商業(yè)總面積已達(dá)120多萬(wàn)平方米,接近兩大市級(jí)商業(yè)中心東門(mén)商業(yè)中心和華強(qiáng)北商業(yè)中心商業(yè)面積總和。但就目前龍崗的經(jīng)濟(jì)、人口、交通等條件而言,其購(gòu)買(mǎi)力的集聚還需要一定的時(shí)間。短期而言,龍崗的商業(yè)發(fā)展規(guī)模已超過(guò)需求,存在著有限需求不足的制約。最為直接的表現(xiàn)就是一方面是如火如荼的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),另一方面則是空置面積的急劇上升和商業(yè)人氣的淡薄。龍崗商業(yè)圈的真正成型,還需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間。寶安中心商業(yè)圈——潛在的西部商業(yè)中心 曾作為深圳前身寶安縣治所在的的寶安,很長(zhǎng)一段時(shí)間一直扮演著深圳事實(shí)上西部區(qū)域商業(yè)中心的角色。但受限于寶安的城市發(fā)展水平,區(qū)內(nèi)整體商業(yè)檔次不高,同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,其巨大潛力尚未得到充分發(fā)揮。寶安人均商業(yè)面積僅為0.73平方米／人。就寶安的結(jié)構(gòu)而言,商業(yè)面積體量偏小,且過(guò)于集中于寶安中心區(qū)一帶,呈不均勻分布。隨著深圳城市功能的西移,寶安與市區(qū)的關(guān)系逐漸密切。隨著全新規(guī)劃的寶安新中心區(qū)逐步成為寶安的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心,進(jìn)而成為深圳西部的副都心區(qū)域。由于寶安的地域位置和新中心區(qū)的高起點(diǎn)規(guī)劃,寶安中心區(qū)商業(yè)發(fā)展前景被普遍看好。而從目前政府的商業(yè)規(guī)劃來(lái)看,寶安中心區(qū)的商業(yè)目標(biāo)定位在深圳整個(gè)西部的商務(wù)中心。新中心區(qū)的商業(yè)中心將以新城大道為輻射圈,在周邊高尚住宅群中以休閑、娛樂(lè)為主配合餐飲、文化、服務(wù)等為一體的多功能、高檔次、現(xiàn)代化的大都市商業(yè)群體。在這樣的背景下,寶安的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同樣熱情高漲。但是超前的密集開(kāi)發(fā)同樣遇到了與龍崗?fù)瑯拥膯?wèn)題,在相當(dāng)程度上,從商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)還需要一段時(shí)間的耐心。