第一篇：履行《永樂苑小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》和永樂苑《物業(yè)管理規(guī)約》、《專項維修資金管理規(guī)約》實施細則12.4-gon

永樂苑業(yè)主委員會

履行《永樂苑小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》和永樂苑《物業(yè)管理規(guī)約》、《專項維修資金管理規(guī)約》實施細則(試行)

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范業(yè)主委員會的日常工作，全面地履行業(yè)主大會賦予的職責，更好地為全體業(yè)主服務(wù)，根據(jù)《永樂苑小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》和永樂苑《物業(yè)管理規(guī)約》、《專項維修資金管理規(guī)約》制定本實施細則。

第二條 本實施細則主要對《永樂苑小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》和永樂苑《物業(yè)管理規(guī)約》、《專項維修資金管理規(guī)約》中有關(guān)業(yè)主委員會工作的原則規(guī)定，做可操作性、可考核性細化，以便居委會和全體業(yè)主監(jiān)督，也便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合。

第三條 業(yè)主委員會委員應當在被授權(quán)的范圍和期限內(nèi)，方可以業(yè)主委員會委員的身份處理業(yè)主委員會的相關(guān)事務(wù)。業(yè)主委員會委員的行為超越被授權(quán)范圍和期限，對外構(gòu)成表見代表并且造成后果的，責任由其本人承擔。

第四條 需要去相關(guān)部門聯(lián)系工作，或者需要去業(yè)主家中了解核實情況的，應當有兩個委員以上同往，委員一個人前往，視為個人行為。

第五條 本實施細則所說的業(yè)主委員會委員是指全體委員，包括主任、副主任。

第二章 例會、碰頭會和議事規(guī)定

第六條 業(yè)主委員會實行集體議事規(guī)則，少數(shù)服從多數(shù)。對重大問題，或者是爭論不休無法統(tǒng)一的問題，可以實行表決制，防止議而不決，延誤正常工作，損害業(yè)主利益。表決時，只設(shè)定同意和不同意，不設(shè)棄權(quán)，所有委員的權(quán)限一人一票。

第七條 業(yè)主委員會應當在每月25日至月底之間召開一次例會，例會由主任或者主任委托的副主任召集。

第八條 例會前，召集人應當提前3天將例會所要討論的議題，告知所有委員，委員要做好議事的準備。議題的確定應當是多數(shù)業(yè)主所關(guān)心并且是業(yè)主委員會權(quán)限范圍內(nèi)的事項。對有事請假的委員召集人要事先聽取他們對議題的意見，并在例會時向其他委員通報。

第九條 例會時，每個委員可以用5—10分鐘時間，就本月被授權(quán)的工作情況，進展進度，需要哪些幫助進行匯報交流。對下月具體議題充分發(fā)表個人意見，表達同意或者不同意。

第十條 例會結(jié)束時，召集人應當歸納總結(jié)。對本月工作，根據(jù)匯報交流情況予以匯總，已經(jīng)結(jié)束的工作，及時建檔歸案；對還未結(jié)束的工作，督促限期完成。對下月要做的工作，經(jīng)過半數(shù)委員同 2

意，授權(quán)具體人員。授權(quán)單個具體工作，不得少于兩人。例會結(jié)束后，召集人應當將例會的情況告知請假未到會的委員。

第十一條 兩次例會之間，如有具體工作或者突發(fā)事件需要解決，應當采用碰頭會的方式，及時予以解決，不要拖到下次例會，耽誤業(yè)主利益。碰頭會主要是一事一議，議事方式與例會相同。

第十二條 例會或者碰頭會集體議事，有過半數(shù)委員同意的事項，需要形成決定的，以永樂苑業(yè)主委員會關(guān)于****的決定，（決）字201*年第*號形式發(fā)布；不需作出決定，但應當告知業(yè)主的，以永樂苑業(yè)主委員會關(guān)于****的通知，（通）字201*年第*號形式發(fā)布；業(yè)主大會的決定、上級及相關(guān)部門給業(yè)主委員會的來文來函，需要公開的，以公告(通告)，201*年*月*日形式發(fā)布。上述文件發(fā)布前，應當告知居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十三條 例會或者碰頭會，召集人應當通知到所有委員，未通知所有委員參會的，視為未履行召集人義務(wù)；連續(xù)兩次未召集例會又不委托他人的，視為放棄召集人的資格。例會或者碰頭會，委員對具體議題不發(fā)表意見的，視為棄權(quán)；連續(xù)三次棄權(quán)的，視為不作為；委員對具體議題表示沒意見的，視為同意。委員連續(xù)三次沒有特殊情況，也沒請假不參加會議的，視為放棄委員資格。

第三章 公章、印章保管和使用規(guī)定

第十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會公章和業(yè)主委員會主任、副主任印章是全體業(yè)主共有的財物。加蓋業(yè)主大會、業(yè)主委員會公章，與有關(guān)部門接洽、交涉、或者確認具體事項的文件，是維護全體業(yè)主合法權(quán)益的具體體現(xiàn)，不得隨意加蓋使用。業(yè)主委員會要按實施細則的規(guī)定，保管好、使用好業(yè)主大會、業(yè)主委員會公章、印章。

第十五條 根據(jù)公章、印章保管和使用的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會實行公章、印章管用分離的原則。主任、副主任的印章由各自本人保管，公章另設(shè)專人保管。

第十六條 業(yè)主委員會代表業(yè)主大會對外行使權(quán)利，或者應當屬于業(yè)主大會權(quán)限范圍的事項，（如選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專項維修資金使用，改建重建建筑物等），使用業(yè)主大會公章。使用業(yè)主大會公章的，應當由業(yè)主大會作出決定；業(yè)主委員會處理業(yè)主大會內(nèi)部公共事務(wù)，或者業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會的權(quán)限，使用業(yè)主委員會公章。使用業(yè)主委員會公章的，由業(yè)主委員會委員過半數(shù)同意。業(yè)主委員會委員過半數(shù)同意的具體事項，除加蓋業(yè)主委員會公章還需加蓋主任、副主任印章的，主任、副主任不得以本人未同意而拒絕加蓋印章。

違反公章、印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

第十七條 公章保管人應妥善保管公章。公章應存放于保險箱，不得隨意存放，不得帶回家中，不得委托他人代管，也不得加蓋空白介紹信和信箋。

第十八條 存放公章的保險箱，由公章保管人自行設(shè)定密碼。密碼不得泄露給其他委員。

第十九條 公章保管人在使用公章時，應當先登記后蓋章。登記項目包括，日期、時間、地點，文件的名稱、數(shù)量等。蓋章時，原則上由公章保管人本人加蓋。

第二十條 不屬于業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會的權(quán)限，也不是業(yè)主委員會的決定，對外不承擔法律責任和經(jīng)濟責任的，僅作一般證明之用，需加蓋業(yè)主委員會公章的，經(jīng)主任簽字，公章保管人可以加蓋業(yè)主委員會公章，但要做好登記。

第二十一條 公章保管人違反本實施細則規(guī)定使用公章，造成后果或者影響的，由公章保管人承擔責任。

第四章 會議記錄和文檔管理規(guī)定

第二十二條 會議記錄由主任或者副主任擔任。會議記錄應當使用規(guī)范的會議記錄稿紙、黑色鋼筆或者水筆記錄。記錄稿紙?zhí)ь^部分要填寫清楚日期、時間、地點、記錄人姓名。記錄摘要部分要記錄每個人的發(fā)言要點。會議結(jié)束，參加會議的委員，應當在出席人員簽名欄中簽名，交文檔保管人員存檔。

第二十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會結(jié)累的文檔，是業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作記錄，是業(yè)主大會對業(yè)主委員會的工作要求，也 5

是業(yè)主委員會是否維護業(yè)主利益的實物證明。因此，業(yè)主委員會應當設(shè)專人保管文檔。

第二十四條 下列事項應當存檔： 各類會議記錄、紀要； 業(yè)主委員會、業(yè)主大會作出的決議、決定等書面材料； 各屆業(yè)主委員會產(chǎn)生、備案的材料； 業(yè)主清冊及聯(lián)系方式； 訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同； 有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件； 業(yè)主和使用人的書面意見、建議書； 維修資金收支情況清冊； 其他有關(guān)材料。

第二十五條 業(yè)主委員會決定和業(yè)主委員會通知屬于正式編號發(fā)文，應當有過半數(shù)委員簽字，方可作為正式文件存檔。對外加蓋業(yè)主委員會公章，應當有復印件存檔。對外行使權(quán)力，加蓋業(yè)主大會公章，屬于業(yè)主大會決定事項，應當有全體委員簽字存檔。

第二十六條 業(yè)主委員會委員在日常工作中所形成的資料、文件，包括業(yè)主反映物業(yè)管理方面的問題，寄送給委員個人的材料，是業(yè)主共有的檔案資料，應當交與文檔保管，不得私自占有。也不得不經(jīng)業(yè)主委員會討論，并過半數(shù)同意，私自答復處理。

第二十七條 文檔保管人員有義務(wù)經(jīng)常主動收集文檔，不全的應當補齊，沒有的應當建立。委員也有義務(wù)主動交付文檔。

第二十八條 業(yè)主有權(quán)力查閱文檔，業(yè)主需要查閱文檔的，文檔保管人員應當提供便利。業(yè)主名冊，業(yè)主專項資金個人賬戶，以及個別業(yè)主書面反映的物業(yè)管理方面存在的問題，由于涉及其他業(yè)主 6 的私人資料，不得查閱。業(yè)主需要查閱本人資料的，由文檔保管人員摘錄，交與業(yè)主。

第二十八條 重要文檔應當放文件柜加鎖。文檔保管人不得帶回家中，也不得借與他人。文檔保管人每半年向業(yè)主委員會匯報一次文檔收集保管情況。每年整理一次文檔，對沒有保存價值的文檔，及時銷毀。

第二十九條 文檔保管人員應當嚴格按本實施細則辦事。由于文檔保管不善，造成影響的，由文檔保管人員承擔責任。

第五章 專項維修資金審核和活動經(jīng)費使用規(guī)定

第三十條 專項維修資金使用權(quán)屬于業(yè)主大會。業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)，應當擬訂專項維修資金使用方案，報業(yè)主大會決定。

第三十一條 對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的年度工作計劃和年度專項維修資金預算，業(yè)主委員會應當本著維護業(yè)主利益，以認真負責的態(tài)度，提出審核意見。主要審核物業(yè)服務(wù)企業(yè)的年度計劃和預算是否根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同、是否符合有關(guān)文件規(guī)定以及小區(qū)實際情況；重點審核財務(wù)預算安排的必要性、合理性和可行性，以確保維修資金的合理使用。

第三十二條 對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的具體的維修改造更新項目，業(yè)主委員會首先審核專項維修基金是否用于住宅共用部位、共用設(shè)備和物業(yè)管理區(qū)域公共設(shè)施的維修、改造、更新；其次審核承擔該項目企業(yè)的資質(zhì)，使用材料，質(zhì)量標準。必要時可以約請承擔該項目企

業(yè)的負責人，當面咨詢。項目較大的工程，材料要封樣。項目動工過程中，業(yè)主委員會要全程跟蹤監(jiān)督。

第三十三條 專項維修基金使用程序是：物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍等；業(yè)主委員會經(jīng)審核后交業(yè)主大會通過；業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會2/3以上業(yè)主同意，作出書面決定交物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施；物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報房地產(chǎn)主管部門備案；業(yè)主委員會向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項維修資金的通知；專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第三十四條 業(yè)主委員會的辦公費用，要本著必須，合理，節(jié)約的原則，除應當添置的電腦、打印機、保險箱、文件柜、辦公桌椅等以外，每月主要用于文檔打印紙，宣傳資料等，不得添置與辦公無關(guān)的物品。

第三十五條 業(yè)主委員會工作津貼2000元/月。其中發(fā)放到個人，200元/人.月。結(jié)余部分用于業(yè)主委員會臨時聘請業(yè)主幫助工作時，給予適當補貼的費用。

第三十六條 每月需購買的辦公用品和數(shù)量，由文檔保管員，在例會上提出。會議同意即可購買。購買的辦公用品要有發(fā)票，按正常手續(xù)辦理報銷。發(fā)票復印件由業(yè)主委員會文檔保管人員存檔。文檔保管人員應當每個月向業(yè)主委員會匯報一次辦公費用使用情況。

第六章 附則

第三十七條 業(yè)主委員會每星期二，星期六上午9點—11點為業(yè)主接待日，每次委派2名委員接待業(yè)主。

第三十八條 實施細則經(jīng)業(yè)主委員會討論通過后試行，并予公布。在聽取業(yè)主意見后修改。

第三十九條 實施細則提交下一次業(yè)主大會審議，作為《永樂苑業(yè)主大會議事規(guī)則》補充。

第四十條 實施細則在施行過程中，如遇政府相關(guān)規(guī)章已作了修改，本實施細則也作相應修訂。

永樂苑業(yè)主委員會

2010-12-4 9