第一篇：房屋租賃合同要點

房屋租賃合同要點

篇一：租賃合同審核審查要點

租賃合同審核審查要點

一、注意租賃用途的變更

承租人以合同約定用途使用房屋后，在租賃過程中不得更改，包括品牌、業(yè)態(tài)等，此時在合同中可以約定要求承租人提供營業(yè)執(zhí)照及其它相關(guān)證明文件（包括但不限于擬經(jīng)營品牌的經(jīng)營代理權(quán)及經(jīng)營權(quán)的相關(guān)證明文件）。如需辦理營業(yè)執(zhí)照的，應(yīng)對辦理時間進行約定，并對承租人擅自改變租賃用途或轉(zhuǎn)包情形使用違約金罰則。

二、關(guān)注簽約時公司尚未成立

建議合同注明承租人為***公司籌，并由創(chuàng)辦股東簽字，要求在規(guī)定時間內(nèi)辦妥注冊手續(xù)并補蓋公章，逾期未成立的，出租人有權(quán)解除合同，或要求其股東繼續(xù)履行合同。

三、注意有關(guān)日期項的調(diào)整風(fēng)險

明確相應(yīng)違約責(zé)任，建議約定出租人經(jīng)承租人同意，或書面通知承租人后可適當調(diào)整交付日，或是模糊約定交付日期，或是在租賃期限上給予順延，此外雙方不承擔(dān)其他責(zé)任。

就開業(yè)日，因商業(yè)項目開業(yè)分為項目整體開業(yè)和承租人承租物業(yè)開業(yè)，對整體開業(yè)期，若開發(fā)商延期，建議約定開業(yè)期可順延，同時租賃期限順延；或告知承租人后調(diào)整，此外雙方不承擔(dān)其他責(zé)任。

四、開業(yè)日與裝修期關(guān)系

提前開業(yè)情況處理，包括就提前開業(yè)租金及各類費用如何收取。逾期開業(yè)情況處理，如何適用違約金。

五、租金與物業(yè)管理費

租金計算標準明確，數(shù)額清晰，表格式約定需詳細校對；若長期租賃合同，應(yīng)注意租賃期限內(nèi)的租金遞增。

物業(yè)管理費詳細列明，并就租賃期內(nèi)調(diào)整予以約定。但收取與調(diào)整須符合《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》。

其他各費用明確列明，并約定可隨市場或有關(guān)部門調(diào)價而有所調(diào)整，同時對履約保證金項、各類押金均有明確表述。

六、逾期支付租金及其他費用的違約責(zé)任

1、扣除履約保證金；

2、有權(quán)停水停電；

3、逾期付款違約金；

4、逾期支付超過期限，且經(jīng)過書面催告后仍未支付，有權(quán)解除合同，并收取較高解除合同違約金；

5、解除合同后，拒絕撤場搬離，并辦理相關(guān)手續(xù)的，按天收取雙倍租金違約金，并對現(xiàn)場物品放棄所有權(quán)，出租人有權(quán)自行處理，并不得要求任何裝修補償；

6、送達方式，寄送合同約定地址，無人接收不影響認定送達。

七、房屋交付

承租人未按通知辦理房屋交接下風(fēng)險轉(zhuǎn)移。何時起租賃房屋風(fēng)險轉(zhuǎn)移至承租人，若承租人未按期辦理交接，則通知交接截止日起風(fēng)險始轉(zhuǎn)移至承租人。

八、裝修條款

裝修押金約定，裝修標準、裝修時間予以限制，并注意裝修未按照出租人標準下的有關(guān)改正、停工、損害賠償（含出租人與第三人）及裝修期延誤情況處理及相關(guān)責(zé)任承擔(dān)。

九、續(xù)租、退租、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓

1、續(xù)租

續(xù)租申請期限以及優(yōu)先續(xù)租權(quán)的放棄情形，以及出租人可在租賃期限屆滿前一定期限偕潛在承租人進入該房屋了解房屋情況。

2、退租

如以租賃房屋為公司注冊地址，需約定承租人退租后一定期限內(nèi)變更注冊地址，并約定違約責(zé)任。

3、轉(zhuǎn)租

轉(zhuǎn)租限制，一般不同意轉(zhuǎn)租以及其他方式分租。

4、轉(zhuǎn)讓

風(fēng)險點在于轉(zhuǎn)讓后租賃房屋能否以租賃合同繼續(xù)履行，此時可約定在出租人書面同意下，承租人方可在該房屋注冊設(shè)立承租人絕對控股新公司以代替承租人從事本合同約定經(jīng)營活動，并由新公司與出租人簽署確認文件。

十、優(yōu)先購買權(quán)

應(yīng)注意防范未通知承租人情況下，出租人出售租賃房屋，承租人主張房屋買賣合同無效并主張優(yōu)先購買租賃房屋。建議租賃合同或可直接約定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，或?qū)Τ凶馊诵惺箖?yōu)先購買權(quán)在行使期限、條件上予以限制。如“出租人應(yīng)于房屋出賣前一個月書面通知承租人，承租人于通知后一個月內(nèi)可在同等條件下主張優(yōu)先購買權(quán)，未主張的喪失優(yōu)先購買權(quán)”。

十一、房屋返還

返還時間與返還房屋要求，重點關(guān)注未按期返還違約責(zé)任：

1、停水停電；

2、承租人放棄未搬離物品所有權(quán)，出租人自由處置；

3、出租人恢復(fù)房屋費用由承租人承擔(dān)；

4、承租人無權(quán)主張裝修補償；

5、每天按雙倍租金、物業(yè)管理費支付違約金；

6、租賃期屆滿至實際返還房屋使用費。

十二、合同解除

出租人可解除合同情形，重點關(guān)注：

1、未付租金及各類費用（含履約保證金、各類押金扣除后的補足）至一定

期限(注意書面通知)；

2、轉(zhuǎn)租、分租情形；

3、改變房屋用途且一定期限內(nèi)未更改（注意書面通知）；

4、未按期開業(yè)，開業(yè)后停業(yè)，及營業(yè)時間少于合同約定；

5、裝修、維修事項；

6、衛(wèi)生狀況、排污排廢狀況、噪音及其它污染狀況已經(jīng)或可能影響相鄰承

租人使用；

7、未按期辦理交付手續(xù)（注意書面通知）；

8、有關(guān)證照不齊全或未能按期取得合法證照至一定期限。

十三、就商業(yè)廣場租賃與寫字樓出租有所區(qū)別，下為寫字樓租賃合同審查要點（與商業(yè)廣場租賃相同處不在陳述）

1、注意租賃用途的正確表述

因?qū)懽謽浅鲎獠煌c商業(yè)物業(yè)，在租賃用途中宜約定只為辦公等使用，不得用于非辦公商業(yè)經(jīng)營性使用。

篇二：房屋租賃合同審查要點

房屋租賃合同審查要點

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定：“房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！薄?/p>

一、審查當事人雙方是否具備主體資格

1、出租人是否具備主體資格

出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問題，所以應(yīng)予以充分重視。主要從以下三方面來審查：

(1)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進行必要的工商查詢。

(2)出租人是否享有出租房屋的實體權(quán)利

①房屋的所有權(quán)人：出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。

②委托或代理出租的：房屋所有權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證明材料。

③共有房屋出租的：是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料。

④房屋轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明材料。

2、承租人是否具備主體資格

審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經(jīng)持有公安機關(guān)核發(fā)的暫住證;法人或其他組織的，必經(jīng)持有合法有效的營業(yè)執(zhí)照。

特別注意：《城市私有房屋管理條例》第二十二條規(guī)定：“機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準?！?/p>

二、審查房屋的租賃用途與政府批準的規(guī)劃用途是否一致

這點主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準的規(guī)劃用途不一致，須報規(guī)劃部門批準。

三、審查房屋是否存在禁止出租的情形

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！?/p>

根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：

(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;

(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)權(quán)屬有爭議的;

(五)屬于違法建筑的;

(六)不符合安全標準的;

(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。”

四、審查房屋的坐落地點、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況

1、必須寫明租賃房屋實際所處的確切位置

2、租賃面積的計算方法(使用面積還是建筑面積)

3、房屋結(jié)構(gòu)

上述1-3的審查，主要是查看與房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致。

4、合同中最好應(yīng)明確現(xiàn)有的房屋裝修狀況，以免發(fā)生糾紛無據(jù)可依，同時應(yīng)盡量明確房屋交還時對裝修的要求。

5、審查出租人是否同意承租人對房屋進行裝修或改造，如果同意那么裝修或改造的條件及裝修或改造的標準是什么。

6、審查房屋交付時附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況(最好以制作附件的形成加以明確)，對附屬設(shè)施、設(shè)備能否拆除、改建或者添設(shè)，租賃期滿交還時的具體要求。

7、如果有新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)審查合同是否明確租賃期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應(yīng)做何處理。

五、審查租賃期限

《中華人民共和國合同法》第二十一條規(guī)定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！?/p>

應(yīng)嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內(nèi)免租的約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。

應(yīng)嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內(nèi)免租的約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。

六、審查租金、租賃保證金和有關(guān)費用及支付方式、期限

1、租金是否包含水電費、空調(diào)費、物業(yè)管理費等費用;

2、租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理;

3、支付方式是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式;

4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中應(yīng)明確約定并確定支付的具體日期或最后日期。

七、關(guān)于其他條款的審查

1、修繕條款：審查修繕責(zé)任是否明確

2、轉(zhuǎn)租條款：審查是否允許承租人轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的條件

3、保險條款：審查是否投保公眾責(zé)任險或第三者責(zé)任險、保險費用負擔(dān)

4、合同的變更與解除：審查是否對己方當事人較為有利

5、違約責(zé)任條款：審查是否顯失公平，對已方會不會有較大的不利影響

6、免責(zé)條款：審查免責(zé)的范圍

7、爭議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反級別管轄、專屬管轄的規(guī)定，選擇仲裁的，仲裁委員會的名稱是否準確無誤

8、備案條款：審查由誰向房屋管理部門履行備案的義務(wù)及備案費用的負擔(dān)。

八、審查是否已將當事人雙方約定的特殊要求內(nèi)容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項。

完成上述審查后，通讀全文，再次審查確認合同中是否有違反法律、行政法強行性規(guī)定的內(nèi)容，同時注意語句通順、言辭恰當，確保不出現(xiàn)歧義。在此基礎(chǔ)上，形成書面的合同審查意見書，該項合同審查工作便暫告一段落。

篇三：房屋租賃合同審查要點

房屋租賃合同大量存在，實踐中發(fā)生糾紛的不少。

如何預(yù)防糾紛的發(fā)生比事后解決糾紛更重要。簽訂一份好的租賃合同，能夠在很大程度上減少糾紛的發(fā)生。本微信將連續(xù)分析房屋租賃合同審查要點。

租賃合同應(yīng)當采用書面形式，至少一式兩份，出租人與承租人各持一份。

1、出租人出租房屋的合法性

出租人有權(quán)出租房屋，這構(gòu)成房屋租賃合同合同合法性、有效性和可履行的基礎(chǔ)。

出租人是房屋的所有權(quán)人、持有所有權(quán)證書；

出租人是房屋所有人而無所有權(quán)證書，但有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者有商品房買賣合同并且是合同中的買方、合同已經(jīng)在房屋登記部門辦理預(yù)售登記、預(yù)登記；

出租人為房屋的合建方，與建設(shè)工程規(guī)劃許可證的持有者（即房屋的建設(shè)方、房租建成之后的房屋所有權(quán)人）之間有合作建房合同，已經(jīng)獲得合建方同意出租。

作為承租人，必須查看出租人的上述證書和文件原件、盡可能留存復(fù)印件；出租人是單位的，要查看單位的營業(yè)執(zhí)照副本、或事業(yè)單位登記證書或其他登記證件，留存復(fù)印件。

代理人代為出租房屋的，要查看代理人的身份證件、留存復(fù)印件；查看代理人的授權(quán)委托書原件，看代理人是否有代理出租的權(quán)限，應(yīng)留存代理人的授權(quán)委托書，如留存復(fù)印件，復(fù)印件上應(yīng)要求代理人當面親筆簽名。

2、出租人為轉(zhuǎn)租的情形

轉(zhuǎn)租出租人即所謂二房東與房屋所有人之間有租賃合同，合同約定允許轉(zhuǎn)租；

原租賃合同不允許轉(zhuǎn)租或沒有對轉(zhuǎn)租作出明文約定，需要取得房屋所有人同意轉(zhuǎn)租的書面同意書。

次承租人最好能查看并持有原租賃合同

3、租賃房屋用途

租賃合同應(yīng)明確租賃房屋的用途，承租人未經(jīng)出租人書面同意不能改變用途；改變用途不應(yīng)違反房屋的本來可用范圍、房屋本來的使用性質(zhì)。

如果租賃房屋用于經(jīng)營使用、需要將租賃房屋作為承租人的公司住所辦理工商注冊登記或者其他類似登記，在簽訂合同之前先進行核查，如不能實現(xiàn)目的即不應(yīng)簽署合同；如初步核查可行，也應(yīng)在合同中明確約定該具體用途；如是否能注冊存在不確定性，合同應(yīng)約定不能注冊時的處理辦法，如解除合同、退還預(yù)付租金、押金等。實踐中因為約定不明，發(fā)生糾紛的不少。

合同應(yīng)約定擅自改變用途時承租人的違約責(zé)任、出租人的解約權(quán)等。對承租人而言，如果要改變租賃用途，一定要事前取得出租人的書面許可。

根據(jù)合同法規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

4、約定租賃期間

租賃合同應(yīng)明確約定租賃的起止日期；

根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

租賃期未約定或約定不明的視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人。

5、租金的計算與支付

租金起算點要明確；如有裝修時間，不計算租金的（所謂免租期），也應(yīng)明確。

合同法第二百二十六條規(guī)定，承租人應(yīng)當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定（補充協(xié)議約定或合同相關(guān)條款、交易習(xí)慣）仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付。

合同法第二百二十七條規(guī)定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

好的合同可以避免或減少糾紛的發(fā)生。如何審查房屋租賃合同，其實也似簽訂房屋租賃合同應(yīng)當注意的事項。這次主要分析的是：租賃合同違約金；房屋裝修；房屋的交接等。(歡迎關(guān)注：elawyers)

6、裝修與提前解約

合同宜約定，承租人裝修房屋和裝修方案應(yīng)獲得出租人書面同意；裝修不應(yīng)破壞房屋基本結(jié)構(gòu)；對裝修的其他約定。

承租人提前解除合同，不得要求退還裝修費。

7、押金的支付與返還

租賃合同通常約定承租人支付相當于數(shù)月租金的押金給出租人，主要用于1）擔(dān)保租金的支付，防止欠租；2）對房屋的合理使用，防止對房屋及其附屬設(shè)備的損害；3）防止拖欠水電費等相關(guān)費用。

對出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋；交房后再收押金就難了。在退租時，租賃雙方應(yīng)檢查房屋狀況，除房屋和設(shè)備的正常損耗外，如不存在損壞，進行費用結(jié)算后，出租人應(yīng)將押金退還承租人。

8、違約金

房屋租賃合同中可以針對不同情形分別約定違約金。

遲延支付租金的違約金。

擅自改變用途的違約金。

提前解除合同的違約金。

9、房屋及附屬設(shè)施的維修責(zé)任

通常由出租人承擔(dān)房屋和附屬設(shè)施的維修費用；對于一些微小的維修，雙方也可以在合同中另行約定，但一定要明確范圍，最好能列一個清單，避免含糊不清將來發(fā)生糾紛。

10、房屋附屬設(shè)備、水電氣等相關(guān)手續(xù)

租賃合同應(yīng)當對房屋附屬設(shè)施的情況作出明確的約定；

對房屋使用相關(guān)的水、電、天然氣、暖氣、絡(luò)、電話、有線電視等使用和繳費應(yīng)作出約定。

對房屋的鑰匙交接、物業(yè)交接等做出約定，并按照約定進行交接、作出記錄。

第二篇：房屋租賃合同要點(英文)

4.2 Escalation of 10% becomes from the 1st April 2016 4．3 Rental paid monthly in advance on the 1st business day of each month 6.1 Deposit of N$ 60,000,00 保證金（押金）60，000.00 6.3.2 押金在租賃合同到期后的60天內(nèi)退還至租戶。

7.4 It is required to a surcharge of N$ 500.00 if payments of rentals after 7th day of the month 每月遲交房租7天內(nèi)需多交500 10.1 lessee shall not sublet the premises or portion of premise 租戶不可轉(zhuǎn)租房屋或分租房屋。11.2 Lease fail to take occupation of the premise on the date upon which premises are made available, the lessor /agent without incurring any liability towards cancel the agreement without notice, whereupon, the lessee shall forfeit the Deposit paid by him while remaining liable for any losses or rental or other losses sustained by the lessor /agent 租戶在房屋租賃期內(nèi)未使用該房屋時，房屋所有人或中介可在不承擔(dān)任何責(zé)任的情況下取消協(xié)議，屆時，租戶可獲得押金，但同時要對房屋任何損失和房屋租金負責(zé)。12.4 租戶在租賃期內(nèi)自費保持給排水管道通暢，地面平整清潔，房屋物品整潔干凈。12.5戶主或中介可在合理時間隨時視察房屋。

12.6租戶若沒能保持房屋狀況良好，戶主可隨時根據(jù)此協(xié)議授權(quán)修補，費用由租戶承擔(dān)。12.7租賃結(jié)束后，租戶需保持房屋和房屋內(nèi)所有物品完好，損耗和折舊除外。14.1 租戶對房屋改造后的所有權(quán)將歸屬戶主。

第三篇：房屋租賃合同審查要點

房屋租賃合同大量存在，實踐中發(fā)生糾紛的不少。

如何預(yù)防糾紛的發(fā)生比事后解決糾紛更重要。簽訂一份好的租賃合同，能夠在很大程度上減少糾紛的發(fā)生。本微信將連續(xù)分析房屋租賃合同審查要點。

租賃合同應(yīng)當采用書面形式，至少一式兩份，出租人與承租人各持一份。

1、出租人出租房屋的合法性 出租人有權(quán)出租房屋，這構(gòu)成房屋租賃合同合同合法性、有效性和可履行的基礎(chǔ)。1.1出租人是房屋的所有權(quán)人、持有所有權(quán)證書；

1.2出租人是房屋所有人而無所有權(quán)證書，但有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者有商品房買賣合同并且是合同中的買方、合同已經(jīng)在房屋登記部門辦理預(yù)售登記、預(yù)登記；

1.3出租人為房屋的合建方，與建設(shè)工程規(guī)劃許可證的持有者（即房屋的建設(shè)方、房租建成之后的房屋所有權(quán)人）之間有合作建房合同，已經(jīng)獲得合建方同意出租。

作為承租人，必須查看出租人的上述證書和文件原件、盡可能留存復(fù)印件；出租人是單位的，要查看單位的營業(yè)執(zhí)照副本、或事業(yè)單位登記證書或其他登記證件，留存復(fù)印件。

代理人代為出租房屋的，要查看代理人的身份證件、留存復(fù)印件；查看代理人的授權(quán)委托書原件，看代理人是否有代理出租的權(quán)限，應(yīng)留存代理人的授權(quán)委托書，如留存復(fù)印件，復(fù)印件上應(yīng)要求代理人當面親筆簽名。

2、出租人為轉(zhuǎn)租的情形

2.1轉(zhuǎn)租出租人即所謂二房東與房屋所有人之間有租賃合同，合同約定允許轉(zhuǎn)租； 2.2原租賃合同不允許轉(zhuǎn)租或沒有對轉(zhuǎn)租作出明文約定，需要取得房屋所有人同意轉(zhuǎn)租的書面同意書。

2.3次承租人最好能查看并持有原租賃合同

3、租賃房屋用途

3.1租賃合同應(yīng)明確租賃房屋的用途，承租人未經(jīng)出租人書面同意不能改變用途；改變用途不應(yīng)違反房屋的本來可用范圍、房屋本來的使用性質(zhì)。

3.2如果租賃房屋用于經(jīng)營使用、需要將租賃房屋作為承租人的公司住所辦理工商注冊登記或者其他類似登記，在簽訂合同之前先進行核查，如不能實現(xiàn)目的即不應(yīng)簽署合同；如初步核查可行，也應(yīng)在合同中明確約定該具體用途；如是否能注冊存在不確定性，合同應(yīng)約定不能注冊時的處理辦法，如解除合同、退還預(yù)付租金、押金等。實踐中因為約定不明，發(fā)生糾紛的不少。

3.3合同應(yīng)約定擅自改變用途時承租人的違約責(zé)任、出租人的解約權(quán)等。對承租人而言，如果要改變租賃用途，一定要事前取得出租人的書面許可。

根據(jù)合同法規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

4、約定租賃期間

租賃合同應(yīng)明確約定租賃的起止日期； 根據(jù)合同法的規(guī)定，租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。

租賃期限六個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

租賃期未約定或約定不明的視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人。

5、租金的計算與支付

租金起算點要明確；如有裝修時間，不計算租金的（所謂免租期），也應(yīng)明確。

合同法第二百二十六條規(guī)定，承租人應(yīng)當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定（補充協(xié)議約定或合同相關(guān)條款、交易習(xí)慣）仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間一年以上的，應(yīng)當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付。

合同法第二百二十七條規(guī)定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

好的合同可以避免或減少糾紛的發(fā)生。如何審查房屋租賃合同，其實也似簽訂房屋租賃合同應(yīng)當注意的事項。這次主要分析的是：租賃合同違約金；房屋裝修；房屋的交接等。(歡迎關(guān)注：elawyers)

6、裝修與提前解約 合同宜約定，承租人裝修房屋和裝修方案應(yīng)獲得出租人書面同意；裝修不應(yīng)破壞房屋基本結(jié)構(gòu)；對裝修的其他約定。

承租人提前解除合同，不得要求退還裝修費。

7、押金的支付與返還

租賃合同通常約定承租人支付相當于數(shù)月租金的押金給出租人，主要用于1）擔(dān)保租金的支付，防止欠租；2）對房屋的合理使用，防止對房屋及其附屬設(shè)備的損害；3）防止拖欠水電費等相關(guān)費用。

對出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋；交房后再收押金就難了。在退租時，租賃雙方應(yīng)檢查房屋狀況，除房屋和設(shè)備的正常損耗外，如不存在損壞，進行費用結(jié)算后，出租人應(yīng)將押金退還承租人。

8、違約金

房屋租賃合同中可以針對不同情形分別約定違約金。遲延支付租金的違約金。擅自改變用途的違約金。提前解除合同的違約金。

9、房屋及附屬設(shè)施的維修責(zé)任

通常由出租人承擔(dān)房屋和附屬設(shè)施的維修費用；對于一些微小的維修，雙方也可以在合同中另行約定，但一定要明確范圍，最好能列一個清單，避免含糊不清將來發(fā)生糾紛。

10、房屋附屬設(shè)備、水電氣等相關(guān)手續(xù)

租賃合同應(yīng)當對房屋附屬設(shè)施的情況作出明確的約定；

對房屋使用相關(guān)的水、電、天然氣、暖氣、網(wǎng)絡(luò)、電話、有線電視等使用和繳費應(yīng)作出約定。

對房屋的鑰匙交接、物業(yè)交接等做出約定，并按照約定進行交接、作出記錄。

第四篇：房屋租賃合同審查要點

房屋租賃合同審查要點

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十二條規(guī)定：“房屋租賃是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”《

一、審查當事人雙方是否具備主體資格

1、出租人是否具備主體資格

出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問題，所以應(yīng)予以充分重視。主要從以下三方面來審查：

(1)出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口薄;出租人系法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢并進行必要的工商查詢。

(2)出租人是否享有出租房屋的實體權(quán)利

①房屋的所有權(quán)人：出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，必要時到房屋管理部門查詢。

②委托或代理出租的：房屋所有權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證明材料。

③共有房屋出租的：是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書面證明材料。

④房屋轉(zhuǎn)租的：是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明材料。

2、承租人是否具備主體資格

審查承租人是否具有合法的身份，如暫住人口承租房屋的，必經(jīng)持有公安機關(guān)核發(fā)的暫住證;法人或其他組織的，必經(jīng)持有合法有效的營業(yè)執(zhí)照。

特別注意：《城市私有房屋管理條例》第二十二條規(guī)定：“機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準?！?/p>

二、審查房屋的租賃用途與政府批準的規(guī)劃用途是否一致

這點主要是看房屋的產(chǎn)權(quán)證，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準的規(guī)劃用途不一致，須報規(guī)劃部門批準。

三、審查房屋是否存在禁止出租的情形

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定：“住宅用房的租賃，應(yīng)當執(zhí)行國家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！?/p>

根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：

(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;

(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)權(quán)屬有爭議的;

(五)屬于違法建筑的;

(六)不符合安全標準的;

(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形?！?/p>

四、審查房屋的坐落地點、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況

1、必須寫明租賃房屋實際所處的確切位置

2、租賃面積的計算方法(使用面積還是建筑面積)

3、房屋結(jié)構(gòu)

上述1-3的審查，主要是查看與房屋產(chǎn)權(quán)證所做的登記是否一致。

4、合同中最好應(yīng)明確現(xiàn)有的房屋裝修狀況，以免發(fā)生糾紛無據(jù)可依，同時應(yīng)盡量明確房屋交還時對裝修的要求。

5、審查出租人是否同意承租人對房屋進行裝修或改造，如果同意那么裝修或改造的條件及裝修或改造的標準是什么。

6、審查房屋交付時附屬設(shè)施和設(shè)備的狀況(最好以制作附件的形成加以明確)，對附屬設(shè)施、設(shè)備能否拆除、改建或者添設(shè)，租賃期滿交還時的具體要求。

7、如果有新裝修或添設(shè)附屬設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)審查合同是否明確租賃期滿時如何處理，若合同提前解除或終止時又應(yīng)做何處理。

五、審查租賃期限

《中華人民共和國合同法》第二十一條規(guī)定：“租賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效?！?/p>

應(yīng)嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內(nèi)免租的約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。

應(yīng)嚴格仔細審查合同的起租日，同時注意有無在一定期限內(nèi)免租的約定及是否有表明裝修期內(nèi)免租的約定。

六、審查租金、租賃保證金和有關(guān)費用及支付方式、期限

1、租金是否包含水電費、空調(diào)費、物業(yè)管理費等費用;

2、租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理;

3、支付方式是現(xiàn)金支付、轉(zhuǎn)帳支付還是其他支付方式;

4、支付期限有月付、季付、年付等，合同中應(yīng)明確約定并確定支付的具體日期或最后日期。

七、關(guān)于其他條款的審查

1、修繕條款：審查修繕責(zé)任是否明確

2、轉(zhuǎn)租條款：審查是否允許承租人轉(zhuǎn)租及轉(zhuǎn)租的條件

3、保險條款：審查是否投保公眾責(zé)任險或第三者責(zé)任險、保險費用負擔(dān)

4、合同的變更與解除：審查是否對己方當事人較為有利

5、違約責(zé)任條款：審查是否顯失公平，對已方會不會有較大的不利影響

6、免責(zé)條款：審查免責(zé)的范圍

7、爭議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反級別管轄、專屬管轄的規(guī)定，選擇仲裁的，仲裁委員會的名稱是否準確無誤

8、備案條款：審查由誰向房屋管理部門履行備案的義務(wù)及備案費用的負擔(dān)。

八、審查是否已將當事人雙方約定的特殊要求內(nèi)容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項。

完成上述審查后，通讀全文，再次審查確認合同中是否有違反法律、行政法強行性規(guī)定的內(nèi)容，同時注意語句通順、言辭恰當，確保不出現(xiàn)歧義。在此基礎(chǔ)上，形成書面的合同審查意見書，該項合同審查工作便暫告一段落。

第五篇：房屋租賃合同審核要點4.11

房屋租賃合同審核要點

隨著公司規(guī)模的不斷擴大，分公司紛紛成立，辦事處接踵而至，房屋租賃合同也不斷增多。因此，本文對房屋租賃合同審核要點總結(jié)如下，僅供學(xué)習(xí)。

一、審查出租人主體資格

出租人是否具備出租房屋的主體資格，直接關(guān)系到合同的效力問題，所以應(yīng)充分重視。主要從以下三方面來審查：

1、出租人為自然人的，是否具備完全民事行為能力，審查其居民身份證或戶口薄;出租人為法人或其他組織的，是否依法成立，審查其營業(yè)執(zhí)照，看其是否年檢。

2、出租人是否有權(quán)出租

（1）房屋所有權(quán)人：出租人是否為房屋所有權(quán)人，能否提供房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證或者房地產(chǎn)權(quán)證。

（2）房屋轉(zhuǎn)租的 ：出租人不是房屋所有權(quán)人，需提供其與所有權(quán)人之間的租賃合同，查看轉(zhuǎn)租條款。如不允許轉(zhuǎn)租，則要求出租人提供所有權(quán)人同意轉(zhuǎn)租函。

（3）共有房屋出租的：房屋所有權(quán)為數(shù)人共有，并非一人所有（多為一家人）。存在上述關(guān)系，不能想當然與一家代表簽訂租賃協(xié)議，需要和所有共有人簽訂，也可與一家代表簽訂，但需要提供所有共有人簽字蓋章的授權(quán)委托書，否則租賃合同效力待定。

（4）委托出租的：出租人并非房屋所有權(quán)人，而是其親屬或者朋友，1

需提供授權(quán)委托書（自然人須辦理公證）。

因出租人主體資格直接關(guān)系到合同的效力，所以建議在租賃合同中約定：出租人保證該房屋產(chǎn)權(quán)屬清楚，沒有糾紛并已征得共有人同意出租；若產(chǎn)生與該房屋有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或其他債權(quán)債務(wù)糾紛影響承租人使用的，承租人有權(quán)解除合同，出租人應(yīng)賠償承租人因此而造成的損失。

二、審查承租人主體資格

特別注意：《城市私有房屋管理條例》第二十二條規(guī)定：“機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不能租用或變相租用城市私有房屋。如因特殊需要必須租用，須經(jīng)縣以上人民政府批準。”所以機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不能必然成為承租人。在我司簽訂的房屋租賃合同中，不存在審查承租人主體資格的問題。

三、出租房屋的審查

1、出租房屋是否設(shè)定抵押

查看房產(chǎn)證上是否設(shè)有抵押登記，如有抵押，則需在租賃合同中約定：出租人不得因抵押等自身債務(wù)問題影響承租人經(jīng)營，否則造成損失的，由出租人承擔(dān)。無法判斷是否設(shè)定抵押的，則約定：出租人保證該房屋在租賃前及租賃期內(nèi)沒有設(shè)立抵押權(quán)。若該房屋因抵押權(quán)人行使抵押權(quán)給承租人造成損失的，出租人除退還剩余租金外，還應(yīng)支付承租人三個月租金作為違約金。

2、用途審查

審查房屋的租賃用途與政府批準的規(guī)劃用途是否一致。主要看產(chǎn)

權(quán)證，審查其用途是住宅用房還是經(jīng)營性用房。如果合同約定的租賃用途與政府批準的規(guī)劃用途不一致，須報規(guī)劃部門批準。不能租賃住宅用房作為分公司辦公場所，否則工商局很難審批通過。

3、出租房屋是否為拆遷房屋

這一點一般很難審查，建議在租賃合同中約定：租賃期內(nèi)，出租房屋因城市建設(shè)需要被依法列入拆遷范圍的，出租人需退還剩余租金，給承租人造成損失的，還應(yīng)賠償承租人損失。

4、審查房屋是否存在禁止出租的情形

根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條：“有下列情形之一的房屋不能出租：

(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的;

(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的;

(三)共有房屋未取得共有人同意的;

(四)權(quán)屬有爭議的;

(五)屬于違法建筑的;

(六)不符合安全標準的;

(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形?！?/p>

四、租賃期限及租金、保證金審查

1、租賃期限：《中華人民共和國合同法》第二十一條規(guī)定：“租

賃期限不能超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”另外，合同法規(guī)定，租賃合同期限屆滿后，若雙方?jīng)]有續(xù)簽租賃合同而繼續(xù)使用租賃房屋的，視為不定期租賃，雙方隨時有權(quán)解除合同。所以需要及時續(xù)簽，避免出租人解除合同，給我司業(yè)務(wù)帶來不穩(wěn)定性。

2、租金是否包含水電費、取暖費、物業(yè)管理費等費用;如不包括，則應(yīng)約定清楚相關(guān)費用由誰承擔(dān)，如何支付，何時支付，避免產(chǎn)生不必要的糾紛。

3、租賃保證金約定是否合理及租賃期滿后如何處理;

4、支付方式及支付時間是否約定清楚。

五、房屋交付、驗收、質(zhì)量安全及維修

1、房屋交付時除了房屋主體結(jié)構(gòu)外，附屬設(shè)施包括哪些需明確，建議以《房屋交割清單》形式列明，由雙方簽字蓋章確認。同時約定：因房屋主體結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施等原因造成損害，應(yīng)當由出租人承擔(dān)，造成承租人損失的可以向其追償。

2、應(yīng)約定清楚房屋維修維護義務(wù)、維修費用的承擔(dān)主體。另外還有裝飾裝修部分在退房時的處理是折價補償還是恢復(fù)原狀。

六、租賃合同的穩(wěn)定性及解約（違約責(zé)任與合同解除）

1、我方作為承租人，應(yīng)禁止出租人中途擅自解除合同。但考慮到隨著我司業(yè)務(wù)的擴大及其他原因，建議約定：出租房屋不能滿足我司業(yè)務(wù)需要的，我司有權(quán)單方終止合同。以便維護租賃合同的穩(wěn)定性。

2、合同的變更與解除：審查是否對我方較為有利。

3、違約責(zé)任條款：審查是否顯失公平，是否約定明確，是否對

我司不利。

七、其他條款

1、免責(zé)條款：審查免責(zé)的范圍。

2、爭議解決條款：審查管轄約定是否正確、有效，選擇訴訟的，有無違反級別管轄、專屬管轄的規(guī)定；選擇仲裁的，仲裁委員會的名稱是否準確無誤。建議選擇訴訟，因為仲裁是一裁終決。

3、備案條款：審查是否備案，如果需要備案，由誰向房屋管理部門履行備案的義務(wù)及備案費用的負擔(dān)。

業(yè)務(wù)發(fā)展瞬息萬變，希望各位同仁在審核房屋租賃合同時，能夠把握審核要點，降低公司風(fēng)險，做好風(fēng)險把空關(guān)。相信公司在今后的發(fā)展中，會走得越來越好，越來越穩(wěn)！