第一篇：賣房子需要哪些證件,流程是怎樣的

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賣房子需要哪些證件，流程是怎樣的

單純買賣房子的行為，本身是不需要雙方當(dāng)事人提供證件的，但由于此時賣方要取信于買方，同時還要辦理房產(chǎn)的過戶手續(xù)，因此才需要當(dāng)事人提供相應(yīng)的證件材料。那究竟賣房子需要哪些證件?贏了網(wǎng)小編將在下文中為您解答。

一、賣房子需要哪些證件

賣方需提供的材料：

1、產(chǎn)權(quán)人身份證(非北京戶籍人士還應(yīng)提供暫住證)

2、戶口本

3、房屋所有權(quán)證

4、原購房發(fā)票(復(fù)印件)、原購房合同

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5、共有產(chǎn)權(quán)人聲明

6、結(jié)婚證復(fù)印件

7、產(chǎn)權(quán)人印章

8、土地使用權(quán)證

9、已購公有住房、成本價購房、優(yōu)惠價購房、央產(chǎn)房、經(jīng)濟適用房等房產(chǎn)，出售轉(zhuǎn)讓時還應(yīng)提供相關(guān)的審批和申請手續(xù)。

10、買賣合同

買方需提供的材料：

1、買方本人身份證件(非北京戶籍人士還應(yīng)提供暫住證)

2、戶口本

3、本人印章

4、外籍人士需提供護照、居留證、工作單位證明

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5、港、澳、臺人士需提供身份證、回鄉(xiāng)證、外批單

6、買賣合同

7、如需要貸款購房，還應(yīng)提供貸款銀行所需的相關(guān)手續(xù)

二、賣房的流程是怎樣的?

第一步，出售咨詢

您可通過親朋、報紙廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、經(jīng)紀(jì)公司等相關(guān)信息渠道，了解您所要出售的房屋是否具備上市條件，了解房屋所在區(qū)域二手房的平均出售價格;個人出售和委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理出售有何差別;了解交易流程、相關(guān)稅費和必須提供的所有相關(guān)手續(xù)等。

第二步，確定出售價格

通過第一步的咨詢，可根據(jù)您的房屋位置、樓層、朝向、裝修狀況等綜合條件，確定您的出售價格。該報價應(yīng)為您的銷售總價，如果有要求買方另行支付的費用，應(yīng)在報價中聲明。

第三步，選擇銷售方式

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1、自行尋找買方銷售

2、委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代理銷售

如果選擇第一種方式，您必須完全熟悉整個交易流程，并能確保交易安全。此種方法，避免了經(jīng)紀(jì)公司的代理成本，使您的銷售過程全部在自己的掌握中;第二種方式，省時、省力、安全，只需您選擇一家具有代理資質(zhì)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并簽署委托代理協(xié)議，所有工作全部由經(jīng)紀(jì)公司辦理。經(jīng)紀(jì)公司將向您收取一定的代理傭金，所以，會增加您的交易成本。

第四步，發(fā)布出售信息

如果您選擇自行銷售，您可在網(wǎng)絡(luò)或報紙上發(fā)布您的出售信息。但在發(fā)布的信息中應(yīng)注明自行銷售或免經(jīng)紀(jì)公司代理字樣。您可能會接到較多的詢問電話，影響您的正常生活和工作。所以，如何登記您的聯(lián)系方式，至關(guān)重要。如果您選擇了經(jīng)紀(jì)公司代理出售，經(jīng)紀(jì)公司將代理發(fā)布您的出售信息。

第五步，協(xié)商和簽約

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當(dāng)有客戶決定購買您的房屋后，您就可以與買方協(xié)商、簽定合同了。在合同中應(yīng)根據(jù)您與買方協(xié)商的內(nèi)容，詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關(guān)第三方的權(quán)利和義務(wù)，明確付款方式、辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款。合同中還應(yīng)明確規(guī)定對于違約行為所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和發(fā)生糾紛后的法律解決途徑。由經(jīng)紀(jì)公司代理買賣的，買賣雙方還應(yīng)與經(jīng)紀(jì)公司簽定居間擔(dān)保合同，并明確經(jīng)紀(jì)方應(yīng)承擔(dān)的居間擔(dān)保責(zé)任以及經(jīng)紀(jì)方在交易過程中應(yīng)提供的服務(wù)內(nèi)容。

第六步，產(chǎn)權(quán)交易

簽訂了買賣合同，交易雙方即可攜帶相關(guān)手續(xù)到房屋所屬區(qū)、縣房地產(chǎn)交易部門辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù);交易部門經(jīng)過相應(yīng)的審查程序，確定房屋產(chǎn)權(quán)是否具備轉(zhuǎn)讓條件;買方按照合同規(guī)定的付款方式付清房款后，房地產(chǎn)交易部門開始受理轉(zhuǎn)讓申請;買賣雙方應(yīng)繳納相關(guān)稅費，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。具有土地使用權(quán)證的還要到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。目前，根據(jù)買賣雙方不同的代理需求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的代理方式各不相同，這需要您在辦理委托代理手續(xù)之前與經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)真協(xié)商。購房者如需銀行貸款，還應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前辦理銀行的申請貸款手續(xù)。

進行房產(chǎn)交易的時候，不管你是買方還是賣方都需要按照規(guī)定，提供

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相應(yīng)的證件材料，這樣才能比較順利的完成房產(chǎn)買賣，辦理房產(chǎn)的過戶手續(xù)。上文中小編給出的信息可能不夠完善，您可能還需要更細致、更全面的解決方案，如果您對該問題還有什么疑問，敬請咨詢我們贏了網(wǎng)網(wǎng)的律師，為您進一步答疑解惑。

來源：（賣房子需要哪些證件，流程是怎樣的http://s.yingle.com/fc/248025.html）房產(chǎn)糾紛.相關(guān)法律知識

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第二篇：開奶茶店需要什么證件具體流程：

開奶茶店需要什么證件具體流程：

一、辦理店名查詢；

二、提供身份證、租賃合同或自有房產(chǎn)證明、個體工商戶登記表、辦理執(zhí)照；有些項目須有關(guān)部門審批主要有衛(wèi)生、環(huán)保、消防等部門；

三、如需刻章須公安局審批；

四、辦理國、地稅務(wù)登記。

不同的店有不一樣的手續(xù),但工商營業(yè)執(zhí)照都是必須的。另外如果你不設(shè)座位，辦理《食品流通許可證》；如果設(shè)座位辦理《餐飲服務(wù)許可證》。注冊個體戶辦理具體流程如下：

1、申請個體工商戶名稱預(yù)先登記應(yīng)提交的文件、證件； 辦理資料：

（1）申請人的身份證明或由申請人委托的有關(guān)證明；（2）個體工商戶名稱預(yù)先登記申請書；

（3）法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定應(yīng)提交的其他文件、證明。辦理時限：1個工作日 辦理費用：30元 辦理地點：當(dāng)?shù)毓ど叹?/p>

2、申請個體工商戶開業(yè)登記應(yīng)提交的文件、證件： 辦理資料：

（1）申請人簽署的個體開業(yè)登記申請書（填寫個體戶申請開業(yè)登記表）；

（2）從業(yè)人員證明（本市人員經(jīng)營的須提交戶籍證明，含戶口簿和身份證，以及離退休等各類無業(yè)人員的有關(guān)證明；外省市人員經(jīng)營的須提交本人身份證、在本地暫住證、育齡婦女還須提交計劃生育證明；相片一張。（3）經(jīng)營場地證明；

（4）家庭經(jīng)營的家庭人員的關(guān)系證明；（5）名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書；

（6）法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定應(yīng)提交的有關(guān)專項證明。辦理時限：5個工作日 辦理費用：23元 辦理地點：當(dāng)?shù)毓ど叹?辦理依據(jù)：

《城鄉(xiāng)個體工商戶管理暫行條例》

《城鄉(xiāng)個體工商戶管理暫行條例實施細則》

3、辦理組織機構(gòu)代碼證： 辦理資料：

（1）個體工商戶營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（2）個體工商戶戶主自分證復(fù)印件 辦理時限：3個工作日 辦理費用：108元

辦理地點：當(dāng)?shù)丶夹g(shù)質(zhì)量監(jiān)督局

4、刻章： 辦理資料：

（1）個體工商戶營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（2）個體工商戶戶主自分證復(fù)印件 辦理時限：2個工作日 辦理費用：參考300元

辦理地點：當(dāng)?shù)毓簿峙鷾?zhǔn)的印章公司

5、辦理國稅登記證： 辦理資料：

（1）個體工商戶營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（2）個體工商戶戶主自分證復(fù)印件（3）經(jīng)營場地證明

（4）組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件（5）章

辦理時限：3個工作日

辦理費用：50元（各別地區(qū)不收費）辦理地點：當(dāng)?shù)貒惥?/p>

6、辦理地稅登記證： 辦理資料：

（1）個體工商戶營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（2）個體工商戶戶主自分證復(fù)印件（3）經(jīng)營場地證明

（4）組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件（5）章

辦理時限：3個工作日

辦理費用：50元（各別地區(qū)不收費）辦理地點：當(dāng)?shù)氐囟惥?/p>

7、設(shè)立基本戶（主要用于和公司轉(zhuǎn)帳用）辦理資料：

（1）個體工商戶營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（2）個體工商戶戶主自分證復(fù)印件（3）組織機構(gòu)代碼證復(fù)印件（4）國稅、地稅登記證復(fù)印件（5）章

辦理時限：5個工作日

辦理地點：方便自己的就近銀行 辦理費用：一般都不收費

第三篇：辦出生證明需要證件

辦出生證明需要證件：嬰兒母親身份證原件、復(fù)印件。來辦證人的身份證原件、復(fù)印件。母子保健卡、出生證明首發(fā)（如是剖腹產(chǎn)的要注明原因、如是臍帶繞頸注明原因）

復(fù)印病歷需要證件：病人身份證原件、復(fù)印件、委托人身份證原件、復(fù)印件，外加病人的委托書（簽字有指紋的）

第四篇：著作權(quán)的流程是怎樣的

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著作權(quán)的流程是怎樣的

根據(jù)規(guī)定可以申請著作權(quán)的作品包括：文學(xué)作品、藝術(shù)作品、美術(shù)、攝影作品等等形式的作品。什么是著作權(quán)登記呢？申請著作權(quán)需要經(jīng)過哪些流程呢？需要提交哪些材料呢？

著作權(quán)登記是指著作權(quán)有關(guān)當(dāng)事人依照法律的規(guī)定，向登記機關(guān)申請，將作品及其權(quán)刊登載于登記簿的行為。

一、需要提交的材料

(一)申請表一套

1.作品名稱、作品類別(文字作品、美術(shù)、攝影作品、音樂、戲劇、曲藝、舞蹈、電影、電視、錄像作品、工程設(shè)計、產(chǎn)品設(shè)計圖紙及其他)。

2.署名、完成日期、是否發(fā)表、首發(fā)日期和地點。

3.作品完成形式(單獨、合作、委托、職務(wù)、其他)。

4.作者情況、著作權(quán)人情況。

5.申請者簽章。

6.表格內(nèi)容應(yīng)用鋼筆或簽字筆填寫，字跡端正清晰，不得涂改。

7.封面由江西省版權(quán)保護中心填寫。

(二)申請者身份證明

1.個人申請者：身份證復(fù)印件。

2.法人單位與非法人單位申請者：(1)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(2)委托書(委托代理者申請登記)(3)受托人的身份證復(fù)印件(4)作者的身份證復(fù)印件(5)法人代表的身份證復(fù)印件(6)作者對版權(quán)歸屬的說明書或協(xié)議的復(fù)印件。

(三)權(quán)利保證書

1.個人申請者：必須有本人簽字。

2.法人單位與非法人單位申請者：必須有法人代表簽字并加蓋公章。

(四)作品自愿登記申請書

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1.申請作品的完成時間、由誰完成的。

2.作品的名稱。

3.提出作品登記自愿申請。

4.簽章：個人申請者：由本人簽字即可;法人單位與非法人單位申請者：由法人代表簽字并加蓋公章。

(五)作品自愿登記說明書

1.內(nèi)容簡介(作品主題、中心內(nèi)容，簡述作品的主要特征、特點)。

2.創(chuàng)作過程(作者身份、具體過程、申請目的、作品使用范圍)。

3.簽章：個人申請者：由本人簽字即可;法人單位與非法人單位申請者：由法人代表簽字并加蓋公章。

(六)提供作品樣本

文字作品提供創(chuàng)作稿;美術(shù)作品的圖片至少從六個方面的角度來反映作品的特點;攝影作品提供照片2張;工程產(chǎn)品設(shè)計圖紙?zhí)峁┤晥D、效果圖或?qū)嵨镎掌?影視作品提供VCD等。

二、交納登記費。我中心嚴(yán)格按照省版權(quán)局的作品登記收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行收費。

三、登記辦理期限。收到申請后進行審核，合格后送省版權(quán)局領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)審批，合格后由省版權(quán)局核發(fā)《作品登記證》，備案并通知申請人前來領(lǐng)取。以上登記辦理期限一般為10個工作日。

文章來源：律伴網(wǎng) http://www.lvban365.net/

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第五篇：不動產(chǎn)登記流程是怎樣

不動產(chǎn)登記流程是怎樣

活著的法律

如何進行不動產(chǎn)登記程序？申請人提出申請，申請人提交材料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)審查材料及實地查勘，最后完成登記。而申請人申請要根據(jù)不同情形，如因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等，要雙方共同申請。法律快車為您一一介紹。

不動產(chǎn)登記有哪些程序？

★因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。★屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：

1、尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；

2、繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的；

3、人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的；

4、權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；

5、不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；

6、申請更正登記或者異議登記的；

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的其他情形。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。

當(dāng)事人申請登記除了必須提交申請書，還要提交相關(guān)材料，條例第16條第1款對此給出了明確提示，可便于申請人事先做好準(zhǔn)備工作，它們主要涉及：（1）身份信息，包括申請人、代理人的身份證明材料；如為委托代理的，還包括授權(quán)委托書；（2）不動產(chǎn)權(quán)屬信息，包括不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；（3）登記原因證明文件，包括買賣合同、遺囑等；（4）不動產(chǎn)自然狀況信息，包括不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；（5）與他人利害關(guān)系的說明材料等。不動產(chǎn)登記機構(gòu)收到不動產(chǎn)登記申請材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責(zé)范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人；

（二）申請材料存在可以當(dāng)場更正的錯誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請人當(dāng)場更正，申請人當(dāng)場更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人；

（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內(nèi)容；

（四）申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權(quán)的機構(gòu)申請。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)未當(dāng)場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

哪些單位可查詢？

★國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應(yīng)當(dāng)加強不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

★不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保密；涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施。

★查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。

不動產(chǎn)登記暫行條例明確統(tǒng)一了登記都程序要求

《條例》對登記程序的規(guī)定，落實了黨中央、國務(wù)院簡政放權(quán)、構(gòu)建服務(wù)性政府的根本要求，彰顯了簡化程序、高效便民的基本原則。一是充分尊重申請人意愿。規(guī)定了依申請登記，并以共同申請為原則，單方申請為例外，允許申請人在登記完成前可以自愿撤回登記申請。同時，《條例》還列舉了可由當(dāng)事人單方申請的具體情形，形成了目錄清單，確保公開規(guī)范。二是明確了登記申請?zhí)峤坏牟牧稀楸阌诋?dāng)事人提起登記申請，《條例》對登記申請?zhí)峤坏牟牧线M行了概括列舉，并規(guī)定登記機構(gòu)能夠通過互通共享取得的信息，不得要求申請人重復(fù)提交。同時，規(guī)定登記機構(gòu)要在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息，切實便民利民。三是明確了登記審查程序。突出強調(diào)了當(dāng)場審查受理和簡化高效的原則，明確登記機構(gòu)對登記申請要當(dāng)場做出回應(yīng)，如果不受理還要向申請人書面說明原因，未當(dāng)場書面告知申請人不予受理的則視為受理，這樣的制度安排可以最大限度地方便企業(yè)和群眾，避免在不動產(chǎn)登記受理申請中的推諉扯皮。同時，規(guī)定了不動產(chǎn)登記機構(gòu)的查驗和實地查看職責(zé)的具體內(nèi)容，通過法定職責(zé)，促使登記機構(gòu)必須作為，確保登記的公信力和權(quán)威性；明確了登記時限要求，規(guī)定不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)自受理申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)登記手續(xù)。

僅有房產(chǎn)證，而沒有辦理不動產(chǎn)登記的房屋買賣合法嗎？

(2009-08-17 16:40:47)轉(zhuǎn)載▼ 標(biāo)簽： 教育

房屋買賣

不動產(chǎn)登記

房產(chǎn)證

《中華人民共和國物權(quán)法》就動產(chǎn)或不動產(chǎn)物權(quán)做了明確的規(guī)定，特別對不動產(chǎn)房屋更加詳細具體。在此之前，人們將房產(chǎn)證廣泛看作權(quán)屬證書，認(rèn)為拿到房產(chǎn)證房子就是屬他所有了，由于人們對房產(chǎn)證的性質(zhì)及作用的種種誤解，最后使自己的權(quán)益未能得到法律的承認(rèn)與保護。

其實，房產(chǎn)證的發(fā)放主要是為了保證登記活動的秩序與安全。它首先起到登記行為完成的證明作用。因為，房產(chǎn)證登記工作都由登記機關(guān)來完成，并且其登記簿也有登記機關(guān)保管，為了避免登記機關(guān)工作人員的刪改給所有人造成損失，因此有必要向權(quán)利人發(fā)放房產(chǎn)證，如果時候確實發(fā)現(xiàn)登記簿的記載有錯誤之處，權(quán)利人可以房產(chǎn)證的記載對抗登記機關(guān)要求登記機關(guān)恢復(fù)原記載并承擔(dān)責(zé)任。這點要與《物權(quán)法》第十七條相配合。那么房屋產(chǎn)權(quán)證當(dāng)其與房產(chǎn)登記簿上的內(nèi)容不一致時應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢？對此，《中華人民共和國物權(quán)法》第十六條、第十七條做出了明確的規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)權(quán)屬的證明?！薄安粍赢a(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，出有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！庇纱丝梢姺课莓a(chǎn)權(quán)證書只是一直憑證而已，當(dāng)其與房產(chǎn)登記簿的內(nèi)容不一致時，它就失去了法律的作用，成為一紙空文，最后只能以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

因此，僅有房產(chǎn)證而沒有辦理不動產(chǎn)登記或者房產(chǎn)證的記載與登記簿的記載不符，其法律后果完全不同，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，房產(chǎn)證不一定就是權(quán)利所有的憑證，只有在和登記機關(guān)的登記簿上記載一致時才能構(gòu)成權(quán)利所有的依據(jù)。對此人們在房產(chǎn)交易過程中一定要審定。請問辦理房產(chǎn)證過戶都需要帶什么資料？

2009-12-27 14:152008無名小卒 | 分類：商業(yè)/理財 | 瀏覽10741次

辦理過戶都需要誰去？辦理過戶需要原房主的配偶去嗎？請詳細些，謝謝！有個前提是不是買賣關(guān)系！

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2009-12-27 14:44提問者采納

房產(chǎn)交易過戶所需相關(guān)資料：

原房主：

1、原房主的身份證及其配偶的身份證、結(jié)婚證原件及復(fù)印件二份（未婚的提供戶口薄復(fù)印件一份及其單位未婚證明原件一份）；

2、《房產(chǎn)權(quán)證》、《土地證》（或土地證發(fā)票）復(fù)印件二份；

注：如果該房屋性質(zhì)是房改房，則必須另提供《個人住房檔案》、復(fù)印件二份；

原房主（及其配偶）必須到場。

新房主：身份證原件及復(fù)印件二份，新房主必須到場。

你好!過戶后去拿產(chǎn)證只要帶好產(chǎn)權(quán)人的身份證原件和收件收據(jù)原件就可以了(如有委托,則需帶好產(chǎn)權(quán)人的身份證復(fù)印件和受托人的身份證原件)。如有貸款,最好是主貸人帶好身份證去領(lǐng)產(chǎn)證和他證。

不動產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的法律后果及補救措施

(2009-03-12 15:26:13)轉(zhuǎn)載▼ 標(biāo)簽： 雜談

民間借貸中出借人為了保障自己債權(quán)的實現(xiàn)，會在借款合同中訂立抵押條款，或者另行訂立抵押合同，但因為對我國擔(dān)保法律的不了解往往不重視不動產(chǎn)抵押的登記，給將來維護自己的合法權(quán)益留下隱患。

我國關(guān)于財產(chǎn)抵押的法律有《中華人民共和國擔(dān)保法》（簡稱《擔(dān)保法》）、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》（簡稱《擔(dān)保法解釋》）、《中華人民共和國物權(quán)法》（簡稱《物權(quán)法》）。2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中有關(guān)財產(chǎn)抵押的規(guī)定完全包含了《擔(dān)保法》中財產(chǎn)抵押的的內(nèi)容，并且有些規(guī)定與《擔(dān)保法》不同，依據(jù)《物權(quán)法》第一百七十八條的規(guī)定，“擔(dān)保法與本法的規(guī)定不一致的，適用本法。”所以，有關(guān)財產(chǎn)抵押的規(guī)定，應(yīng)以《物權(quán)法》為準(zhǔn)。

依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，我國對財產(chǎn)抵押行為采取的是以下兩種制度：一是抵押未經(jīng)登記抵押權(quán)不設(shè)立，既是“登記要件主義”，法律依據(jù)是《物權(quán)法》第一百八十七條，“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。”其適用范圍是“以建筑物和其他土地附著物抵押的；以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的；以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的；以正在建造的建筑物抵押的”，既不動產(chǎn)的抵押。二是抵押未經(jīng)登記不得對抗善意第三人，既抵押對抗主義。法律依據(jù)是《物權(quán)法》第一百八十八條，“以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！逼溥m用范圍是“以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押的；以正在建造的船舶、航空器抵押的；以交通運輸工具抵押的；”既動產(chǎn)的抵押。

《物權(quán)法》對不動產(chǎn)抵押采取的是“抵押未經(jīng)登記抵押權(quán)不設(shè)立”，抵押權(quán)不設(shè)又該如何解釋？《物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。依此規(guī)定來看，不設(shè)立就是不發(fā)生效力。而依據(jù)《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！眮砜?，即使不動產(chǎn)抵押合同沒有依法登記合同效力不受影響，這就使簽訂了不動產(chǎn)抵押合同但沒有登記的當(dāng)事人處在一個兩難的境地（抵押合同有效但抵押擔(dān)保無法實現(xiàn)）。

在這種情況下，抵押權(quán)人可以通過以下兩個途徑來予以補救：首先，找抵押人協(xié)商補辦不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)，使抵押權(quán)生效；其次，如果抵押人拒絕配合，抵押權(quán)人可以依據(jù)抵押合同直接向法院起訴，要求抵押人履行抵押合同，配合辦理抵押登記手續(xù)，因為對于抵押合同，抵押人的義務(wù)就是辦理抵押登記，如果抵押人仍不履行，法院可以依法強制執(zhí)行。