第一篇：最高額抵押權(quán)變更的債權(quán)尚未確定證明

最高額抵押權(quán)變更時 債權(quán)尚未確定的證明書

茲有抵押權(quán)人

和抵押人

向房屋登記部門申請受理編號為

的最高額抵押權(quán)（以下簡稱該最高額抵押權(quán)）變更登記，抵押權(quán)人和抵押人根據(jù)《物權(quán)法》第二百零六條和《房屋登記辦法》第五十五條的規(guī)定，鄭重向房屋登記機構(gòu)保證如下事實，以證明該最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)尚未確定：

1、我們已簽訂的最高額抵押合同約定的債權(quán)確定期間為：

從

****年**月**日（抵押登記設(shè)立日期）起至

年 月 日，該最高額抵押權(quán)的抵押權(quán)人和抵押人一直未向貴房屋登記部門申請抵押權(quán)確定登記。

2、該最高額抵押權(quán)的所有抵押物截止到

****年**月**日，一直沒有被司法機關(guān)查封、扣押。

3、該最高額抵押權(quán)的債務(wù)人

和抵押人

截止到

年 月

日一直是正常經(jīng)營，沒有被宣告破產(chǎn)，也沒有被撤銷。

我們保證，我們向房屋登記機構(gòu)陳述的上述情況的真實性，我們保證，如因我們陳述錯誤、虛假情況，導(dǎo)致房屋登記機構(gòu)辦理最高額抵押權(quán)變更登記失誤，造成損失的，由我們共同對全部損失承擔連帶法律責任，與房屋登記機構(gòu)無關(guān)。

抵押權(quán)人簽章：

抵押人簽章： 法人代表簽章: 法人代表簽章:

債務(wù)人簽章： 法人代表簽章:

****年**月**日

第二篇：最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓

關(guān)于最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓

《擔保法》第61條規(guī)定：“最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！睋?jù)此，因主合同不得轉(zhuǎn)讓，故作為具有最高額抵押權(quán)與一般的抵押權(quán)不同，不能轉(zhuǎn)讓。物權(quán)法對該規(guī)定有突破，根據(jù)《物權(quán)法》第204條的規(guī)定，最高額抵押擔保的債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，但當事人另有約定的除外。最高額抵押擔保的債權(quán)確定后，最高額抵押變?yōu)橐话愕盅簷?quán)登記，就可以按照一般抵押權(quán)的規(guī)定進行轉(zhuǎn)讓，（詳見《房屋登記辦法》第四十七條：經(jīng)依法登記的房屋抵押權(quán)因主債權(quán)被轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當持登記申請書、申請人的身份證明、他項權(quán)利證書、房屋抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的證明材料等申請抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。）

第三篇：最高額抵押權(quán)的確定與登記之思考

最高額抵押權(quán)的確定與登記之思考

達州市房產(chǎn)管理局

最高額抵押權(quán)最早見諸于《擔保法》，豐富于《物權(quán)法》，細化于《登記辦法》?！段餀?quán)法》擴大了最高額抵押的適用范圍，只要是一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)均可設(shè)立最高額抵押權(quán)加以擔保。無論該債權(quán)是借款合同債權(quán)，還是其他因買賣、票據(jù)貼現(xiàn)、銀行卡透支等其他民事活動產(chǎn)生的債權(quán)；對于以往有爭議的最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在的債權(quán)能否納入最高額抵押擔保的債權(quán)范圍作出了明確規(guī)定；突破了《擔保法》關(guān)于“最高額抵押的主合同債權(quán)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，當事人可以約定最高額抵押權(quán)可隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，此時最高額抵押權(quán)已經(jīng)不再擔?！耙欢ㄆ陂g內(nèi)將要發(fā)生的債權(quán)”，而是擔保特定的債權(quán)即被轉(zhuǎn)讓的部分債權(quán)。不再是純粹意義上的最高額抵押權(quán)?！兜怯涋k法》對最高額抵押權(quán)登記進行了細化，分為設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、確定登記及注銷登記。對各登記要件和程序作了詳細規(guī)定，便于登記部門實際操作。由于最高額抵押權(quán)登記類型繁多，現(xiàn)僅就最高額抵押權(quán)的確定與登記作一淺析，供同行參考佐證。

一、最高額抵押的確定

最高額抵押的確定，又稱最高額抵押的決算，是指對最高額抵押的擔保范圍進行定額化的原因出現(xiàn)后，對最高額抵押所擔保的債權(quán)額進行確定和計算。通俗地來講，最高額抵押權(quán)的確定就是把最高額抵押權(quán)所擔保的債權(quán)固定下來。最高額抵押權(quán)的確定標志著被擔保債權(quán)的確定和最高額抵押關(guān)系的結(jié)束。起“風向標”的作用?；诋斒氯酥g的約定或法律的規(guī)定而特定。

(一）最高額抵押權(quán)確定的事由及注意事項

1約定的債權(quán)確定期間屆滿。值得我們關(guān)注的是：當事人約定的債權(quán)確定期間屆至，債務(wù)的清償期未必屆至。當事人可以在最高額抵押合同中約定以債務(wù)的清償期為債權(quán)確定的期間，也可以在債務(wù)清償期外另約定債權(quán)確定期間。

［案例1］2006年1月1日，A銀行與B公司簽訂最高額抵押合同，約定B公司以其房產(chǎn)作為抵押物，擔保A銀行與C公司在2006年1月1日至2007年12月31日期間連續(xù)發(fā)生的信貸業(yè)務(wù)，決算期1年，最高限額4000萬元。A銀行向C公司發(fā)放貸款如下：（1）貸款本金1000萬元，借款期限自2006年1月1日至2006年6月30日；（2）貸款本金1000萬元，借款期限自2006年5月1日至2007年6月30日；（3）貸款本金1000萬元，借款期限自2007年1月1日至2007年11月30日；（4）貸款本金1000萬元，借款期限自2007年2月1日至2008年1月31日。

從本案中我們可以得知以下信息：

1A銀行為抵押權(quán)人或債務(wù)人；B公司為抵押人；C公司為債務(wù)人。

2主合同貸款發(fā)放期間：2006年1月1日至2007年12月31日。

3最高額抵押限額為：4000萬元。

4決算期1年，即債權(quán)確定期：2006年1月1日至2006年12月31日。

5清償期分別為每筆借款的到期日即2006年6月30日、2007年6月30日、2007年11月30日、2008年1月31日。

雖然主合同貸款發(fā)放時間為兩年，既2006年1月1日至2007年12月31日，A銀行與B公司簽訂的最高額抵押合同對C公司在這兩年的借款給予擔保，但因A銀行與C公司就債權(quán)確定期間即決算期只有1年，即2006年1月1日至2006年12月31日止，到約定的債權(quán)確定日，抵押人的債權(quán)應(yīng)確定。在4筆貸款中，能納入最高額抵押確定債權(quán)的僅有2筆，債權(quán)本金額為2000萬元。

關(guān)于“債權(quán)確定期間”的探討，我們認為期間是一個時間段，有明確的起止時間，理論上在這個時間段內(nèi)任何時候都可以進行債權(quán)確定。容易引起操作時產(chǎn)生歧議。不如把“期間”改為“期日”而有利于理解和掌握。因“期日”在時間軸上是一個固定的點，日期是固定不變的，在約定的債權(quán)確定期日，當事人對債權(quán)進行決算確定抵押權(quán)人的債權(quán)。

2沒有約定債權(quán)期間或者約定不明確，抵押人或者抵押權(quán)人自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請求確定債權(quán)。在這一款中我們要正確理解兩個時間：一是“設(shè)立之日”怎么確定，是當事人之間簽定的合同簽約期日，還是登記期日，按《物權(quán)法》第一百八十七條、第一百八十八條的規(guī)定，如果以建筑物、建設(shè)用地使用權(quán)等不動產(chǎn)權(quán)益做最高額抵押的，最高額抵押權(quán)設(shè)立之日為最高額抵押權(quán)登記之日，即記載于登記薄上的時間。二是對“二年”的理解，它是一個固定期間，不存在中止、中斷的問題，其起算點是最高額抵押權(quán)設(shè)立之日。3新的債權(quán)不可能發(fā)生。這一款中我們要特別注意債權(quán)額的確定時間不受當事人約定的或者法定確定期間的情況。比如，在連續(xù)的借款交易中借款人的嚴重違約致使借款合同依照合同約定或者法律的規(guī)定被解除，新的借款行為自然不再發(fā)生。即基礎(chǔ)法律關(guān)系消滅而導(dǎo)致的新的債權(quán)不可能發(fā)生的情況。

4抵押財產(chǎn)被查封、扣押。需要注意的是，被擔保的債權(quán)額因抵押財產(chǎn)被查封、扣押而確定的，除了其他法律另有規(guī)定，最高額抵押權(quán)人不喪失優(yōu)先受償權(quán)。這種優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)，也優(yōu)先于排在其后的其他擔保物權(quán)。

5債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷。這一款發(fā)生時，最高額抵押權(quán)人受擔保的債權(quán)額確定，但其對抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利受《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百三十二條的影響。先予扣除所欠破產(chǎn)企業(yè)職工的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險及應(yīng)當支付給職工的補償金。6法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形。(二）最高額抵押權(quán)確定后產(chǎn)生的法律效果 1最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ǖ盅簷?quán)。

2確定被擔保債權(quán)的范圍。被擔保債權(quán)額確定時存在的主債權(quán)，不論是否已到清償期或者是否附有條件，均屬于最高額抵押權(quán)擔保的范圍。被擔保債權(quán)確定時存在的被擔保主債權(quán)的利息、違約金、賠償金，不論在確定時是否已經(jīng)發(fā)生，也屬于被擔保債權(quán)的范圍。但是在最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定后才發(fā)生的主債權(quán)不屬于被擔保債權(quán)的范圍。3抵押權(quán)人擁有優(yōu)先受償權(quán)。

實際發(fā)生的債權(quán)額如果高于最高限額的，以最高額為限，超過部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?；如果實際發(fā)生的債權(quán)額低于最高限額的，以實際發(fā)生的債權(quán)額為限對抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償。

（三）正確理解和計算最高額

在最高額抵押貸款中，首先涉及的是對最高（限）額的含義的理解問題。對最高額含義通常有兩種理解，即分別為貸款最高發(fā)生額和最高余額。以下舉例討論：

［案例2］在最高限額是5000萬元的最高額抵押下，銀行和借款人持續(xù)發(fā)生貸款關(guān)系，先貸4000萬元給借款人，在借款人歸還3000萬元后，貸款人再貸給借款人3000萬元，這時貸款余額為4000萬元，而貸款發(fā)生額累計為7000萬元。

如最高額為發(fā)生額，則貸款余額中2000萬元部分因超過最高額為無擔保債權(quán)，不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。如果最高額理解為最高余額，則銀行的貸款余額一直在5000萬元之內(nèi)。對此，《<擔保法>解釋》第八十三條第二款將最高額明確規(guī)定為“實際發(fā)生的債權(quán)余額”，因此，最高額是指最高余額。因此在案例2中，貸款余額4000萬元均為擔保債權(quán)。

其次，最高額抵押貸款中“實際發(fā)生的債權(quán)余額”是否僅限于“實際發(fā)生的貸款本金”，也就是說最高余額是指最高本金余額還是最高本息等合計余額。換而言之，最高額抵押權(quán)所擔保的債權(quán)范圍具體是那些。依照《物權(quán)法》第173條的規(guī)定，最高額抵押權(quán)所擔保的范圍“包括主債權(quán)及其利息，違約金，損害賠償金，保管擔保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔保物權(quán)的費用。當事人另有約定的，按照約定?！彼裕谖覈?，最高額抵押權(quán)所擔保的債權(quán)范圍除當事人另有約定外，應(yīng)當包括主債權(quán)（本金）及利息，違約金和損害賠償，并非僅限于貸款本金。

在實務(wù)中，常有爭議的還有，實現(xiàn)抵押權(quán)的費用是否應(yīng)當算入最高額。一種觀點認為實現(xiàn)抵押的費用不得算入最高額，而應(yīng)在抵押物的拍賣、變賣所得價金中扣除。這是保護抵押權(quán)人利益所得必須的。因為，實現(xiàn)抵押權(quán)的費用系基于抵押關(guān)系而產(chǎn)生的，自應(yīng)列入抵押權(quán)擔保的范圍之內(nèi)。但如果將此費用算入最高額，就會增加抵押權(quán)所擔保的債權(quán)額，而一旦這債權(quán)額超過最高額時，就會損害抵押權(quán)人的利益。另一種觀點認為，根據(jù)《擔保法》第62條、第46條的規(guī)定以及《物權(quán)法》第173條的規(guī)定，實現(xiàn)抵押權(quán)的費用應(yīng)算入最高額。

［案例3］抵押物（第三人提供）拍賣價款為3200萬元，銀行貸款本金2500萬元，利息450萬元，拍賣評估費用60萬元。貸款抵押最高限額為3000萬元。

筆者認為，最高額抵押權(quán)所擔保的債權(quán)范圍和最高額是最高額抵押中個相互關(guān)聯(lián)但又相互區(qū)別的概念。前者界定的債權(quán)的品種，是債權(quán)質(zhì)方面的問題，后者界定的是債權(quán)的量，即抵押人可能承擔的債務(wù)的最大限額。依照《物權(quán)法》第203條的規(guī)定，抵押權(quán)人只能在“在最高債權(quán)額限度內(nèi)”就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償，既然實現(xiàn)擔保物權(quán)的費用列入擔保物權(quán)的擔保范圍，因此實現(xiàn)抵押權(quán)的費用應(yīng)算入最高額。在案例3中，銀行受償總金額應(yīng)為3000萬元，即拍賣、評估費用60萬元，利息450萬元，貸款本金2490萬元。貸款本金余額10萬元為無擔保債權(quán)。

這里還需要特別加以說明的是，在實務(wù)操作中，許多金融機構(gòu)，往往按照最高限額發(fā)放貸款，如合同約定最高限額為3000萬元，實際發(fā)放貸款的余額也為3000萬元，這樣一旦形成風險，會造成與拍賣、評估費用以及利息相等額的部分貸款本金得不到優(yōu)先受償。

二、最高額抵押權(quán)確定登記

1并非最高額抵押都要辦理最高額抵押權(quán)的確定登記，債權(quán)確定是否基于確定登記？ 首先，《房屋登記辦法》已規(guī)定登記的程序由當事人啟動（提出登記申請），是否要辦最高額抵押權(quán)的確定登記，由申請人根據(jù)其需要自行決定。其次，最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定是依據(jù)法律規(guī)定，只要符合《物權(quán)法》第206條規(guī)定的幾種情形，最高額抵押權(quán)所擔保的債權(quán) 3 就告確定，而并不是要等到辦理了最高額抵押權(quán)的確定登記才確定。

2必須辦理最高額抵押權(quán)確定登記的情形

在實際工作中，當事人一般沒有必要辦理最高額抵押權(quán)的確定登記。即使有少數(shù)要辦的，也是出于當事人自己的需要：如在最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定前，債權(quán)人要求轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)并要辦理抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。因為《辦法》第56條規(guī)定：“最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當事人另有約定外，房屋登記機構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。當事人約定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當在辦理最高額抵押權(quán)確定登記之后，??辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記”。（請注意最后一句是“辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記”而非最高額抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，因為最高額抵押權(quán)所擔保的債權(quán)一經(jīng)確定，已經(jīng)變成了一般的抵押權(quán)）。在這種情況下，當事人在辦理最高額抵押權(quán)確定登記前，登記機構(gòu)無法為之辦理抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，目的是為了消除這一障礙。

3申請人申請最高額抵押權(quán)確定登記，登記部門應(yīng)注意審查什么？登記事項如何記載于登記??？

首先，要審查提交的材料是否齊全，即按《辦法》第57條之規(guī)定，逐項對照。其次，要查閱登記薄，查明以設(shè)立最高額抵押的基本情況：登記設(shè)立日期、最高額抵押權(quán)限額、約定的最高額抵押擔保期間即債權(quán)確定期間等。登記機構(gòu)對符合條件（指符合《物權(quán)法》第206條規(guī)定的最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)的確定事由）規(guī)定的最高額抵押權(quán)確定登記，把最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定的事實記載于房屋登記薄上。登記薄記載主要包含兩個方面：一是事實記載；二是債權(quán)數(shù)額確定值。在事實記載中要簡要注明債權(quán)確定的事由，例如約定的確定債權(quán)期間屆滿、當事人已解除合同、法院查封、法院裁定、破產(chǎn)等。實際債權(quán)確定數(shù)額是否超越了設(shè)立登記時的最高額抵押限定？并注明最高額抵押權(quán)確定登記時間及申請登記人等。

以上是我們學習《物權(quán)法》、《登記辦法》中關(guān)于最高額抵押登記時對一些法條的理解，如有偏誤，不妥之處，敬請批評指正

第四篇：房屋最高額抵押權(quán)注銷登記辦事指南

房屋最高額抵押權(quán)注銷登記辦事指南

一、法律依據(jù)

1.《物權(quán)法》第10條；2.《城市房地產(chǎn)管理法》第60-63條；3.《房屋登記辦法》（建設(shè)部令第168號）；4.《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（建設(shè)部令第98號）。

二、申報材料

1.房屋登記申請書；2.申請人身份證明(個人為身份證明，單位為營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，核對原件收取復(fù)印件)；3.房屋他項權(quán)證；4.房屋所有權(quán)證；

5.國有土地使用證（核對原件收取復(fù)印件）；6.證明房屋抵押權(quán)消滅的材料；7.單位代理人身份證明（單位為申請人時提供，核對原件留取復(fù)印件）；8.其他必要材料。

三、審批流程

填寫申請表，準備相關(guān)材料、到政務(wù)中心房地局窗口受理、初審、核準并校對記載于登記簿、發(fā)證并歸檔

四、承諾時限

（一）法定時限

10個工作日。

（二）承諾時限 7個工作日。

五、收費標準及依據(jù) 不收費。

第五篇：債權(quán)轉(zhuǎn)讓,抵押權(quán)變更生效須否登記

債權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)變更生效須否登記

實務(wù)中，經(jīng)常會發(fā)生債權(quán)轉(zhuǎn)讓情形，P2P的債權(quán)轉(zhuǎn)讓、銀行的債權(quán)轉(zhuǎn)讓、信托公司受讓債權(quán)以及信托結(jié)束后的債權(quán)原狀返還，如果債權(quán)轉(zhuǎn)移的，抵押權(quán)是否需要辦理變更登記才能發(fā)生變更效力？

對上述問題，存在兩種不同的觀點：

【第一種觀點】債權(quán)轉(zhuǎn)移的，需要重新辦理抵押登記，否則債權(quán)受讓人不能取得抵押權(quán)。

1、法理基礎(chǔ)

抵押物一般為不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)物權(quán)以登記為公示方式，這也是各國的立法通例。抵押權(quán)作為一種擔保物權(quán)，也應(yīng)當遵循物權(quán)公示原則，否則抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓無效。

2、法律依據(jù)

《物權(quán)法》第九條：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。法律另有規(guī)定的除外是指《物權(quán)法》第三節(jié)，第二十八條、第二十九條、第三十條等所規(guī)定的生效的人民法院判決、仲裁委裁定、政府征收、依法繼承、遺贈、以及因合法建造、拆除房屋等事實行為導(dǎo)致的物權(quán)變動。

《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條第一款：抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當告知抵押人。

《房屋登記辦法》第三十二條：發(fā)生下列情形之一的，當事人應(yīng)當在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：

（一）買賣；

（二）互換；

（三）贈與；

（四）繼承、受遺贈；

（五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（六）以房屋出資入股；

（七）法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

3、典型案例及分析

見《不動產(chǎn)抵押權(quán)受讓需辦理轉(zhuǎn)讓登記》（人民法院報，2014年09月25日）

2013年2月1日，雙健公司向廣發(fā)銀行貸款392萬元，吳小健以其房地產(chǎn)提供抵押擔保，擔保范圍為本金及其利息、罰息、律師費等費用。9月29日，廣發(fā)銀行與浙江潔豪實業(yè)有限公司（以下簡稱潔豪公司）簽訂《信貸資產(chǎn)買斷型轉(zhuǎn)讓合同》，將借款債權(quán)及其附屬抵押擔保物權(quán)轉(zhuǎn)讓于潔豪公司。潔豪公司將該債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜通知雙健公司及吳小健。12月25日，申請人潔豪公司向法院提出實現(xiàn)擔保物權(quán)的申請，請求裁定對抵押的房地產(chǎn)采取拍賣、變賣等方式依法變價，變價后所得價款在本金392萬元、利息、逾期利息范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

浙江省金華市婺城區(qū)人民法院法官認為，受讓債權(quán)不需辦理抵押登記，抵押登記仍然有效觀點背離了我國物權(quán)法的立法精神和物權(quán)變動公示公信的原則。擔保法第五十條只是對單獨轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)或者將抵押權(quán)作為其他債權(quán)的擔保作出了禁止性規(guī)定，并不是說債權(quán)受讓人不需辦理抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記，就當然取得了抵押權(quán)。應(yīng)該說辦理了抵押登記變更手續(xù)就享有了抵押權(quán)，不辦理抵押登記變更手續(xù)，就有可能放棄該項權(quán)利。

我國相關(guān)法律對辦理轉(zhuǎn)讓抵押登記作了明確的規(guī)定，如《土地登記辦法》第四十四條規(guī)定，經(jīng)依法登記的土地抵押權(quán)因主債權(quán)被轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人可以持原土地他項權(quán)利證明書、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、已經(jīng)通知債務(wù)人的證明等相關(guān)證明材料，申請土地抵押權(quán)變更登記?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三十七條第一款規(guī)定，抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當告知抵押人。物權(quán)法第九條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。“法律另有規(guī)定的除外”是指物權(quán)法第二十八條、第二十九條、第三十條等所規(guī)定的不登記不影響物權(quán)變動的特殊情形，即依法繼承、遺贈、人民法院生效判決裁定、政府征收、地役權(quán)設(shè)立、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、事實行為等導(dǎo)致物權(quán)變動的情形。因此，不動產(chǎn)抵押權(quán)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍要辦理抵押權(quán)變更登記為生效要件。

【第二種觀點】未辦理抵押變更登記，債權(quán)受讓人亦取得抵押權(quán)。

1、法理基礎(chǔ)

主債權(quán)與抵押權(quán)之間是主從關(guān)系。按民法理論基本原則，從“當然隨主權(quán)利”轉(zhuǎn)讓，這種性質(zhì)類似或等同于“法定”的轉(zhuǎn)讓。

2、法律依據(jù)

《合同法》第八十一條：債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利，但該從權(quán)利專屬于債權(quán)人自身的除外。

《物權(quán)法》第一百九十二條：抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

《擔保法司法解釋》第七十二條：主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使抵押權(quán)。主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔保數(shù)個債務(wù)人履行債務(wù)。但是，第三人提供抵押的，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書面同意的，抵押人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔擔保責任。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及金融資產(chǎn)管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產(chǎn)的案件適用法律若干問題的規(guī)定》：金融資產(chǎn)管理公司受讓有抵押擔保的債權(quán)后，可以依法取得對債權(quán)的抵押權(quán)，原抵押權(quán)登記繼續(xù)有效。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司處置股改剝離不良資產(chǎn)案件適用相關(guān)司法解釋和司法政策的通知》第一條：人民法院在審理涉及農(nóng)業(yè)銀行處置上述不良資產(chǎn)案件時，可以適用最高人民法院就審理涉及金融資產(chǎn)管理公司處置不良資產(chǎn)案件所發(fā)布的相關(guān)司法解釋、司法政策及有關(guān)答復(fù)、通知的規(guī)定。第二條規(guī)定，財政部駐各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政監(jiān)察專員辦事處出具的委托處置資產(chǎn)證明文件，可以作為人民法院確認農(nóng)業(yè)銀行處置的不良資產(chǎn)屬于受財政部委托處置資產(chǎn)的依據(jù)。

3、典型案例及相應(yīng)分析

（1）《轉(zhuǎn)讓房屋抵押權(quán)未重新辦理抵押登記是否有效》（人民法院報2008年1月29日第6版）

2004年3月1日，甲保險公司與乙銀行簽訂個人購置房屋抵押貸款保證保險業(yè)務(wù)合作協(xié)議，約定：如購房借款人超過3個月拖欠應(yīng)還貸款本息時，保險人負責償付購房借款人尚欠銀行的借款。2004年4月30日，王某以其原有的一套房屋作抵押，向乙銀行借款12萬元用于購買新的住房，并辦理了抵押登記手續(xù)。同年5月9日，王某應(yīng)乙銀行的要求，向甲保險公司投保了以乙銀行為被保險人的個人購置房屋抵押貸款保證保險。王某從乙銀行獲得12萬元貸款后，依合同逐月歸還了部分貸款本息，但從2005年7月起便未再按約還款。乙銀行遂于同年12月要求甲保險公司承擔保證保險責任，甲保險公司依合作協(xié)議向乙銀行支付了保險賠款11萬余元。2006年1月，乙銀行向甲保險公司出具權(quán)益轉(zhuǎn)讓書，將其對王某所享有的債權(quán)及房屋抵押權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給甲保險公司，并書面通知了王某，但未到房管部門重新辦理抵押登記手續(xù)或抵押權(quán)人變更手續(xù)。甲保險公司向王某索要上述款項未果，于是訴至法院，請求判令王某立即支付11萬余元，并要求行使對王某用作抵押之房屋的抵押權(quán)。

江蘇省鎮(zhèn)江市中級人民法院法官認為：甲保險公司對王某用于貸款抵押的房屋繼續(xù)享有抵押權(quán)。根據(jù)我國擔保法第五十條和物權(quán)法第一百九十二條的規(guī)定，抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔保；債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。由此可以推出，抵押權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的，只不過是不能單獨轉(zhuǎn)讓而已。

抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提是抵押物已經(jīng)辦理了抵押登記手續(xù)，是為了保障主債權(quán)能順利實現(xiàn)所形成的抵押權(quán)，若主債權(quán)轉(zhuǎn)讓，作為其從屬性債權(quán)的抵押權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移，針對主債權(quán)而設(shè)立的抵押權(quán)應(yīng)當繼續(xù)存在，無需重新辦理抵押登記手續(xù)或抵押權(quán)人變更登記手續(xù)。

我國擔保法僅規(guī)定了抵押權(quán)不得與債權(quán)相分離而單獨轉(zhuǎn)讓或作為其他債權(quán)的擔保，并沒有要求隨債權(quán)所轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)必須重新辦理抵押登記手續(xù)或辦理抵押權(quán)人變更登記手續(xù)。雖然根據(jù)我國擔保法第四十一條和第四十二條的規(guī)定，用房地產(chǎn)作抵押的，應(yīng)當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效；但這條規(guī)定應(yīng)是關(guān)于設(shè)立房地產(chǎn)抵押權(quán)的強制性規(guī)定，而非對房地產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的強制性規(guī)定。抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是在抵押權(quán)已經(jīng)有效成立的前提下發(fā)生的轉(zhuǎn)移，并非重新設(shè)立一個新的抵押權(quán)，轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)所擔保的債權(quán)仍然是原先設(shè)立抵押時的債權(quán)，只是由于債權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移而致使抵押權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移而已。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第72條第1款規(guī)定：“主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使抵押權(quán)?！庇纱丝梢?，債權(quán)受讓人可以取得和行使原債權(quán)的抵押權(quán)，并沒有規(guī)定受讓債權(quán)后的債權(quán)人必須重新辦理抵押登記或變更抵押權(quán)人手續(xù)后才能享有和行使抵押權(quán)。若要求轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)必須重新辦理抵押登記手續(xù)或辦理抵押權(quán)人變更手續(xù)，則實際操作中往往會因抵押人不肯再次合作（怠于協(xié)助行為）而使抵押登記的變更手續(xù)很難順利完成，這樣抵押權(quán)便難以有效轉(zhuǎn)讓了，抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定便會形同虛設(shè)，沒有實際意義了。況且《最高人民法院關(guān)于審理涉及金融資產(chǎn)管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產(chǎn)的案件適用法律若干問題的規(guī)定》第九條也明確規(guī)定：“金融資產(chǎn)管理公司受讓有抵押擔保的債權(quán)后，可以依法取得對債權(quán)的抵押權(quán)，原抵押權(quán)登記繼續(xù)有效?！睆倪@條規(guī)定的立法意圖和立法精神應(yīng)當可以看出，在抵押權(quán)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)移后，受讓人即可依法取得主債權(quán)的抵押權(quán)，原抵押登記應(yīng)當繼續(xù)有效，無需重新辦理抵押登記。

（2）《未辦理抵押變更登記債權(quán)受讓人亦取得抵押權(quán)》（人民法院報2015年04月09日）

甲以其房屋抵押登記于乙名下,向乙借款50萬元。后乙向丙購買一批貨物，貨款50萬元，乙因資金周轉(zhuǎn)困難，將其對甲的債權(quán)移讓給丙并通知了甲，但未辦理抵押變更登記?，F(xiàn)甲屆期未履行債務(wù)，丙起訴要求實現(xiàn)抵押權(quán)。

上海市金山區(qū)人民法院法官認為，債權(quán)受讓人未辦理抵押變更登記亦取得抵押權(quán)。

首先，債權(quán)受讓人未經(jīng)抵押變更登記即取得抵押權(quán)不違背物權(quán)公示原則。物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)抵押權(quán)的取得，應(yīng)當辦理抵押登記。但應(yīng)注意的是，物權(quán)的取得可分為基于法律行為取得和非基于法律行為取得兩種類型。該條是針對基于法律行為而取得抵押權(quán)的要求。對于非基于法律行為而取得抵押權(quán)的這種情形則屬于物權(quán)法第九條后半句“法律另有規(guī)定”的情形。所謂“法律另有規(guī)定”，諸如物權(quán)法第二十八條至第三十條，以法院判決、繼承、征收等方式取得抵押權(quán)的情形。債權(quán)人受讓人取得受讓債權(quán)的抵押權(quán)，屬于權(quán)利的法定移轉(zhuǎn)，不應(yīng)以登記為成立要件。

其次，合同法和物權(quán)法雖規(guī)定，抵押權(quán)隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓，但均未明確是否以抵押變更登記為要件。對此等事件法律應(yīng)當有所規(guī)制卻未予規(guī)制，應(yīng)屬法律漏洞。對此種開放的法律漏洞，在法學方法論上的救濟方法為類推適用。類推適用系將法律針對某構(gòu)成要件而賦予之規(guī)則，轉(zhuǎn)用于法律未規(guī)定而與前述構(gòu)成要件相似的構(gòu)成要件。轉(zhuǎn)用的基礎(chǔ)在于兩者在評價要點上的相似性，同類事務(wù)應(yīng)作相同處理。物權(quán)法第二十八條至第三十條規(guī)定，通過法院判決、繼承、征收等方式取得不動產(chǎn)，不以登記為物權(quán)取得的生效要件。這些取得方式的共性在于，它們均為非基于法律行為，而是以法律規(guī)定的形式取得物權(quán)。債權(quán)受讓人取得抵押權(quán)亦為法定的權(quán)利轉(zhuǎn)讓，兩者均為法律基于特定目的考量而不以登記為生效要件，基于評價要素的相似性，本案情形可類推適用物權(quán)法第三十一條之規(guī)定。

再次，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第七十二條第一款規(guī)定：“主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使抵押權(quán)?！庇纱丝梢姡瑐鶛?quán)受讓人可以取得和行使原債權(quán)的抵押權(quán)，并沒有規(guī)定債權(quán)受讓人必須辦理抵押變更登記后才能享有和行使抵押權(quán)。

本文傾向同意上述后一種觀點，除了上述法院的理由外，還有更多理由：

首先，從法理與邏輯上講，我國的擔保法及物權(quán)法均未規(guī)定隨債權(quán)所轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)必須重新辦理抵押登記手續(xù)或辦理抵押權(quán)人變更登記手續(xù)。抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是在抵押權(quán)已經(jīng)有效成立的前提下發(fā)生的轉(zhuǎn)移，并非重新設(shè)立一個新的抵押權(quán)，轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)所擔保的債權(quán)仍然是原先設(shè)立抵押時的債權(quán)，只是由于債權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移而致使抵押權(quán)也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移而已。

若抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓必須進行登記才生效，會導(dǎo)致法律邏輯混亂。若抵押權(quán)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)讓因沒有進行變更登記而不享有抵押權(quán)，那么，原債權(quán)上的抵押權(quán)有兩種結(jié)果，第一，抵押權(quán)滅失，但《物權(quán)法》第l77條規(guī)定擔保物權(quán)消滅的情形有：“(一)主債權(quán)消滅；(二)擔保物權(quán)實現(xiàn)；(三)債權(quán)人放棄擔保物權(quán)；(四)法律規(guī)定擔保物權(quán)消滅的其他情形?！比绻J定抵押權(quán)沒有辦理登記就滅失，則此結(jié)論與物權(quán)法的規(guī)定完全矛盾；第二，抵押權(quán)仍然由原債權(quán)人享有，但這明顯又與《物權(quán)法》第192條“債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定存在沖突，也不符合《合同法》第81條的規(guī)定。

其次，國外理論上，世界上大多數(shù)國家采取了擔保權(quán)益自動隨主債權(quán)轉(zhuǎn)移的模式。如《法國民法典》第1692條規(guī)定:“債權(quán)的買賣或讓與,其標的包括保證、優(yōu)先權(quán)及抵押等從屬于債權(quán)的權(quán)利?！薄兜聡穹ǖ洹返?01條第1項規(guī)定:“債權(quán)一經(jīng)讓與,其抵押權(quán)、船舶抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán),以及由一項向上述提供擔保所產(chǎn)生的權(quán)利,一并移轉(zhuǎn)于新債權(quán)人?！薄兑獯罄穹ǖ洹返?263條第1項規(guī)定:“根據(jù)轉(zhuǎn)讓的效力,債權(quán)的轉(zhuǎn)移亦要將先取特權(quán)、人的擔保和物的擔保及其他從權(quán)利都轉(zhuǎn)讓給受讓人?！笔聦嵣衔覈逗贤ā返?0條也規(guī)定:“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的,受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利,但該從權(quán)利專屬于債權(quán)人自身的除外?！?/p>

再次，辦理轉(zhuǎn)移抵押登記一般并不需要抵押人同意也可以看出，基本上只要債權(quán)轉(zhuǎn)讓人與受讓人達成一致意見即可，基本從側(cè)面認可了抵押權(quán)自動轉(zhuǎn)移至新受讓人，此乃債權(quán)人轉(zhuǎn)讓人與受讓人意思自治的表現(xiàn)。根據(jù)《房屋登記辦法》第47條明確規(guī)定申請轉(zhuǎn)移登記時，只要求“主債權(quán)的轉(zhuǎn)讓人和受讓人”提交相關(guān)材料即可，并未要求其他人申請?！斗康禺a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》業(yè)務(wù)表單式樣中《各類房地產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書》（表D.1.3-3），雖然需要填寫“抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓人”、“抵押權(quán)受讓人”、“抵押人”三方信息，但在申請人簽章欄中，只列有“抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓人”、“抵押權(quán)受讓人”簽章處，并未要求抵押人同意簽章。

另外根據(jù)《關(guān)于個人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記有關(guān)問題的試行通知》、《土地登記辦法》第四十四條、《船舶登記條例》第二十三條等規(guī)定，抵押權(quán)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓的，只需要轉(zhuǎn)讓人和受讓人共同申請土地抵押權(quán)變更登記。因此事實上，隨主債權(quán)辦理抵押變更登記的，僅僅只需要通知主債務(wù)人，而并不需要抵押人的同意簽字。

最后，根據(jù)最新的《物權(quán)法司法解釋》第二條規(guī)定，當事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。第六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機動車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法第二十四條所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外?；旧峡隙斯镜怯浿荒茚槍ν獠康谌?，在內(nèi)部上以真實權(quán)利為準。主債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，抵押權(quán)當然隨主債權(quán)一起轉(zhuǎn)讓，除非是第三人提供的抵押物或者合同特別約定的除外。

正如最高人民法院民一庭姜強法官在《物權(quán)法司法解釋：理念與實踐的互動，秩序與效率的共贏》一文中所言：

若將不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)（物權(quán)法第16條）這一規(guī)定當成了金規(guī)玉律，這種看法及做法，一是未能全面理解不動產(chǎn)登記的公示效力；二是將權(quán)利的表征與權(quán)利等同視之，認為表征不變，權(quán)利就不變；三是顛倒了權(quán)利與登記之間的關(guān)系，真實權(quán)利狀態(tài)決定登記而非登記決定真實權(quán)利狀態(tài)；四是造成當事人訴累，形成行政訴訟不能認定登記錯誤、民事判決不能確定權(quán)屬，并因此而循環(huán)無解的尷尬局面。登記的公示效力在于保障對外的交易安全，因其公示而具有公信力，因此，在涉及第三人交易時，登記具有公信力，不以實際權(quán)利狀態(tài)為準而以登記為準；在處理不涉及第三人的內(nèi)部關(guān)系時，登記的公信力不發(fā)生作用，實事求是是基本原則。具體而言，不動產(chǎn)物權(quán)的歸屬爭議、不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)關(guān)系的爭議都可納入民事訴訟。內(nèi)部關(guān)系上，依據(jù)真實權(quán)利狀態(tài)確定權(quán)利人，而非依據(jù)登記確定權(quán)利歸屬。同理，司法解釋第6條也貫徹了上述原則。簡而言之，登記與物權(quán)歸屬的關(guān)系是：對內(nèi)，實事求是；對外，公示公信。

因此抵押權(quán)隨主債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓而未登記，該抵押權(quán)不消滅。即使抵押人拒絕辦理抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，事實也不影響新債權(quán)人取得抵押權(quán)。只是主債權(quán)的受讓人若想實現(xiàn)其抵押權(quán)，須以進行變更登記為前提。由于在理論上暫時存在一定的爭議，基于謹慎原則考慮，新債權(quán)人與原債權(quán)轉(zhuǎn)讓人盡可能及時辦理抵押權(quán)變更登記，減少對方提出抗辯的空間。另，讀者亦可參閱最高人民法院（2015）民申字第2040號民事裁定書對此問題的最新表述。（點擊文末“閱讀原文”即可查看該裁定書）