第一篇：物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)自來水收費差額等額外義務(wù)

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物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)自來水收費差額等額外義務(wù)

物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)自來水收費差額等額外義務(wù)

案情概況：

大連弘達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司(以下稱弘達(dá)公司)自1998年11月負(fù)責(zé)管理中山區(qū)竹青街12號3棟樓，并代大連市自來水集團(tuán)公司(以下稱自來水集團(tuán))向該區(qū)域的全體業(yè)主收取水費。該小區(qū)安裝了一塊總水表，小區(qū)業(yè)主則分別安裝了分戶水表，總水表與分戶水表的指針數(shù)存在差異，自來水集團(tuán)按照總水表計算水費，弘達(dá)公司則一直根據(jù)分戶水表的指針數(shù)向小區(qū)業(yè)主收取水費，并將代收水費轉(zhuǎn)交給自來水集團(tuán)。從1998年11月到2007年10月，總水表與分戶水表形成的水費差額大約為70余萬元，自來水集團(tuán)認(rèn)為70余萬元的水費差額應(yīng)當(dāng)由弘達(dá)公司承擔(dān)，弘達(dá)公司認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)由其承擔(dān)而拒絕支付。2008年1月，自來水集團(tuán)向法院提起訴訟，要求弘達(dá)公司承擔(dān)上述消費差額，法院經(jīng)審理后，認(rèn)自來水集團(tuán)與弘達(dá)公司不存在供用水合同關(guān)系，依法判決駁回了自來水集團(tuán)的訴訟請求。

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律師點評

一、人民法院判決物業(yè)服務(wù)企業(yè)不承擔(dān)自來水差額費用是正確的。結(jié)合該案的實際情況分析如下：

1.弘達(dá)公司與自來水集團(tuán)之間不存在供用水合同關(guān)系，弘達(dá)公司沒有交納水費的合同義務(wù)。

根據(jù)《合同法》第十章中關(guān)于供用電、水、氣、熱力合同的規(guī)定，供用水合同是供水人向用水人供水，用水人支付水費的合同。結(jié)合該案實際情況可以認(rèn)定，自來水集團(tuán)與小區(qū)業(yè)主之間存在供用水合同關(guān)系，自來水集團(tuán)是供水人，小區(qū)業(yè)主是用水人。自來水集團(tuán)與小區(qū)業(yè)主之間存在供用水的法律關(guān)系，雙方應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定及合同約定履行各自的義務(wù)，具體到該案中，自來水集團(tuán)應(yīng)當(dāng)及時履行供水義務(wù)，小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時履行交納水費的義務(wù)。如果自來水集團(tuán)認(rèn)為存在拖欠水費情形，也應(yīng)當(dāng)向用水人催要，顯然，這里的用水人是小區(qū)業(yè)主，而不應(yīng)當(dāng)是弘達(dá)公司。雖然，該案中存在弘達(dá)公司為自來水集團(tuán)向小區(qū)業(yè)主代收水費的事實，但并不代表弘達(dá)公司是實際用水人，更不能因此改變小區(qū)業(yè)主是實際用水人的法律事實。同時，《物業(yè)管理條例》也明確規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。可見，小區(qū)業(yè)主才是交納水費的義務(wù)人，而弘達(dá)公司作為小區(qū)的物業(yè)服務(wù)提供者，并非用水人，當(dāng)然也就不存在交納水費的義務(wù)，因

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此，自來水集團(tuán)主張弘達(dá)公司拖欠水費就更無從談起了。

2.弘達(dá)公司對于自來水的自然損耗沒有過錯，不應(yīng)承擔(dān)交費責(zé)任。

該案中，小區(qū)總水表與業(yè)主分戶水表的用水量存在差異，實際是供水過程中發(fā)生的自然損耗。弘達(dá)公司作為小區(qū)物業(yè)服力提供者，主要負(fù)責(zé)對小區(qū)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，而對于自來水輸送過程中發(fā)生的自然損耗并不過錯，因此，也就不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任，所以，自來水集團(tuán)要求弘達(dá)公司承擔(dān)由于自然損耗而產(chǎn)生的水費差額，是沒有法律依據(jù)的。

3、自來水集團(tuán)在履行供水義務(wù)過程中，因自然損耗造成的損失應(yīng)自行承擔(dān)。

根據(jù)合同法的規(guī)定，在雙方?jīng)]能約定或者約定不明確的情況下，供水設(shè)施的產(chǎn)權(quán)分界處(大連市規(guī)定為建筑物墻外1.5米處)就是合同的履行地點，換言之，自來水集團(tuán)應(yīng)當(dāng)將自來水供至建筑物1.5米處時方認(rèn)定其履行了供水義務(wù)。小區(qū)業(yè)主作為用水人則應(yīng)當(dāng)在自來水集團(tuán)履行了供水義務(wù)后，才有交納水費的義務(wù)。根據(jù)我國合同法的一般理念以及供水合同的特點，供水人在履行供水義務(wù)之前，自來水的法律咨詢s.yingle.com

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任何損失包括自然損耗理應(yīng)由供水人自行承擔(dān)，當(dāng)供水人履行供水義務(wù)后，用水人履行交費義務(wù)，并享有用水的權(quán)利。但顯而易見的是，無論供水義務(wù)履行前后，弘達(dá)公司都不是供用水合同的當(dāng)事人，對于合同項下的自來水既沒有使用的權(quán)利，也不存在交費的義務(wù)。

綜上，自來水集團(tuán)向弘達(dá)公司主張水費，既無合同依據(jù)，也無法律上的依據(jù)。因此，法院在準(zhǔn)確認(rèn)定該案的法律關(guān)系后，正確適用法律，判決駁回了原告的訴訟請求。

二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代收水費等相關(guān)費用中的權(quán)利和義務(wù)

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代收水費等相關(guān)費用過程中的權(quán)利。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用?！蔽飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，凡遇有自來水公司等公用事業(yè)企業(yè)要求代收費用時，有權(quán)依法告知供水、供電、供氣、供熱、通信、有限電視等費用應(yīng)向業(yè)主直接收取，不應(yīng)向物業(yè)公司收取。如果請物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，應(yīng)簽訂委托代理協(xié)議，約定雙方的權(quán)利義務(wù)。

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2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在代收水費等相關(guān)費用過程中的義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在同意為自來水公司等公用事業(yè)代收費用時，就應(yīng)按照委托代理協(xié)議的約定，認(rèn)真履行代收費用的義務(wù)。作為代理人，應(yīng)該對委托人負(fù)責(zé)，出現(xiàn)業(yè)主拒繳費用或少繳費用時，應(yīng)及時告知自來水公司等委托人，以便這些公用事業(yè)企業(yè)及時維護(hù)其合法權(quán)益。當(dāng)然，如果在委托代理協(xié)議中還約定有其他合同義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也應(yīng)依法履行。

法律建議

建議一：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在同意為自來水公司等公用事業(yè)企業(yè)代收費用時，可以要求與其簽訂書面的委托代理協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注意在協(xié)議中按照合同法的有關(guān)規(guī)定，對雙方具體的權(quán)利和義務(wù)條款進(jìn)行詳細(xì)和明確的約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求這些公用事業(yè)企業(yè)給付一定的委托代理費用，用以支付代收消費等費用的勞動報酬和管理費用。另外，雙方也可以探討按照統(tǒng)一規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)、總額度包干、足額收取費用后給予獎勵等委托管理和經(jīng)營的方式進(jìn)行合作。

建議二：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與相關(guān)公用事業(yè)企業(yè)簽訂委托代理協(xié)議時，對于對方提供的協(xié)議文本應(yīng)認(rèn)真審查，對于自己不應(yīng)承擔(dān)的合同義務(wù)或無力履行的合同義務(wù)避免寫在協(xié)議中，防止日后產(chǎn)生糾紛。同

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時，積極適用物業(yè)管理領(lǐng)域的法律規(guī)定，最大限度的維護(hù)自己的合法權(quán)益。

來源：（物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)自來水收費差額等額外義務(wù)http://s.yingle.com/s/373353.html）心懷法治.相關(guān)法律知識

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第二篇：物業(yè)公司究竟需要承擔(dān)多大的維修義務(wù)

物業(yè)公司究竟需要承擔(dān)多大的維修義務(wù) 2008-09-04 21:59 眾所周知，小區(qū)的物業(yè)公司在向業(yè)主收取物業(yè)管理費的同時，不僅肩負(fù)著管理小區(qū)衛(wèi)生、維護(hù)小區(qū)治安等責(zé)任，而且對小區(qū)內(nèi)的一些建筑物還負(fù)有維修的義務(wù)。這里提到的“一些建筑”究竟指的是哪些建筑？對于這個問題，業(yè)主們普遍存在著一定的誤區(qū)，他們往往將“一些建筑”的范圍進(jìn)行“擴(kuò)大”，認(rèn)為物業(yè)公司既然向業(yè)主收取物業(yè)費，就要對小區(qū)內(nèi)的所有建筑物負(fù)有維修的義務(wù)。這個觀點顯然是錯誤的??案件回放：

2000年，某貿(mào)易公司購買了科技大廈的地下室作為廠房，三年后，該廠房的天花板開始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象。貿(mào)易公司要求物業(yè)公司對此進(jìn)行維修，物業(yè)公司進(jìn)行幾次維修后未能根本的解決問題，經(jīng)鑒定，該漏水現(xiàn)象是由房屋自身存在的質(zhì)量問題造成的。此后，貿(mào)易公司再三要求物業(yè)公司對漏水進(jìn)行維修但均被物業(yè)公司拒絕。為此，貿(mào)易公司要求減少支付物業(yè)費，物業(yè)公司不同意。于是，貿(mào)易公司停止了支付物業(yè)費。

2007年底，物業(yè)公司將貿(mào)易公司起訴至法院，要求其依照約定支付物業(yè)費。

法院經(jīng)審理查明，根據(jù)雙方簽訂的“物業(yè)管理服務(wù)合同”，物業(yè)公司僅對該建筑的公共部分負(fù)有維修義務(wù)。貿(mào)易公司上層并非大廈的大堂之類的公用部分，而是屬于另外一家企業(yè)所有，即漏水部位并非大廈的公共部位，物業(yè)公司對該部位沒有維修義務(wù)。因此，貿(mào)易公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定的數(shù)額支付物業(yè)費。

最終，法院支持了物業(yè)公司的訴訟請求。提示：

建筑物根據(jù)所有權(quán)的歸屬可以分為公共部位和專有部位。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2004年印發(fā)《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商行政管理局1997年印發(fā)的《物業(yè)管理委托合同（示范文本）》的規(guī)定：“物業(yè)公司的維修義務(wù)是指對小區(qū)建筑物公共部位的維修。共用部位包括房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻面、屋面、樓蓋、屋頂傳達(dá)室及其他約定的公共部位?！贝送猓飿I(yè)公司對共用設(shè)施設(shè)備也負(fù)有維修義務(wù)，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯。而且，對相關(guān)的市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物物業(yè)公司同樣負(fù)有維修義務(wù)：包括小區(qū)道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場等。業(yè)主所交納的物業(yè)費中，已經(jīng)包含了對物業(yè)公司履行這類維修義務(wù)的費用。對于小區(qū)建筑物的專有部分，即各業(yè)主享有私人所有權(quán)的部分，通常情況下并沒有包括在物業(yè)公司的維修義務(wù)范圍內(nèi)。單個業(yè)主可以委托物業(yè)公司對自己所有的小區(qū)建筑物專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方另行商定。也就是說，在沒有特別約定的情況下，物業(yè)公司沒有義務(wù)對業(yè)主的房屋的自用部位、自用設(shè)施進(jìn)行維修，如果物業(yè)公司應(yīng)業(yè)主的要求進(jìn)行了維修服務(wù)，有權(quán)要求業(yè)主支付相應(yīng)的費用。

因此，如果物業(yè)公司沒有履行對公共部位、公共設(shè)施的維修義務(wù)，那么業(yè)主有權(quán)要求減少相應(yīng)的物業(yè)費。但是，在沒有約定物業(yè)公司對業(yè)主專有的房屋或設(shè)備進(jìn)行維修的情況下，業(yè)主不能以物業(yè)公司未履行維修義務(wù)為由要求減、免物業(yè)費。