第一篇：地產(chǎn)集合信托的法律意見(jiàn)書

關(guān)于****開放式集合信托項(xiàng)目

有關(guān)事項(xiàng)之法律意見(jiàn)書

敬啟者: 針對(duì)貴司擬實(shí)施的“***地產(chǎn)開放式集合信托項(xiàng)目”（以下簡(jiǎn)稱“本信托項(xiàng)目”），本所律師就貴司提出的初步方案的合法合規(guī)性及交易結(jié)構(gòu)等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析和建議，并出具如下法律意見(jiàn)，供參考。

一、本信托項(xiàng)目基本情況

根據(jù)貴司介紹，***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“A地產(chǎn)公司”）已于2010年6月28日與***信托有限公司、***股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“B公司”）、***置業(yè)有限公司、***資產(chǎn)管理有限公司及中關(guān)村***有限責(zé)任公司共同簽署《****股權(quán)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱“《框架協(xié)議》”），約定由A地產(chǎn)公司按照《框架協(xié)議》的約定以8億元的價(jià)格受讓B公司享有的****公司股權(quán)信托（以下簡(jiǎn)稱“股權(quán)信托”）項(xiàng)下100%的信托受益權(quán)，并在受讓信托受益權(quán)后終止股權(quán)信托，通過(guò)獲得信托利益分配的方式依法取得****公司（以下簡(jiǎn)稱“C公司”）100%的股權(quán)。

C公司為“****機(jī)場(chǎng)路項(xiàng)目”與“****綜合體項(xiàng)目”（以下統(tǒng)稱“目標(biāo)項(xiàng)目”）的建設(shè)開發(fā)主體，但目前“四證”尚不齊全。A地產(chǎn)公司為本次信托投資的直接交易對(duì)象，其注冊(cè)資金為5000萬(wàn)元，“D公司”為A地產(chǎn)公司的控股股東，持股比例為**%。

貴司擬通過(guò)信托項(xiàng)目募集信托資金，募集信托資金規(guī)模為 億元，以滿足A地產(chǎn)公司支付前述信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，及開發(fā)建設(shè)C公司項(xiàng)下目標(biāo)項(xiàng)目的融資需求。

二、對(duì)本信托項(xiàng)目方案合法合規(guī)性之法律意見(jiàn)

根據(jù)貴司在《****開放式集合信托項(xiàng)目方案建議的法律備忘錄》出具的初步項(xiàng)目方案，本所律師對(duì)該初步方案的合法合規(guī)性問(wèn)題進(jìn)行分析和判斷。

（一）項(xiàng)目初步方案

1、信托計(jì)劃的設(shè)立

? 貴司設(shè)立非結(jié)構(gòu)化集合資金信托計(jì)劃（以下簡(jiǎn)稱“本信托計(jì)劃”），向合格投資者募集信托資金。? 本信托計(jì)劃的信托期限將根據(jù)C公司提供的 “****項(xiàng)目”與“****項(xiàng)目”（以下統(tǒng)稱“目標(biāo)項(xiàng)目”）的開發(fā)建設(shè)及銷售進(jìn)度進(jìn)行設(shè)置。

? 本信托計(jì)劃存續(xù)期間貴司作為本信托計(jì)劃受托人，僅以每個(gè)信托利益分配日本信托計(jì)劃項(xiàng)下信托財(cái)產(chǎn)專戶實(shí)際存續(xù)的現(xiàn)金類信托財(cái)產(chǎn)為限向信托受益人分配信托利益，本信托計(jì)劃期間信托利益的分配不考慮預(yù)期收益率。（若貴司出于本信托項(xiàng)目銷售方面的考慮，可以在本信托計(jì)劃終止分配時(shí)對(duì)投資者的預(yù)期收益率予以綜合考慮。）

2、信托資金的投資方式

? 貴司將本信托計(jì)劃項(xiàng)下信托資金通過(guò)受讓股權(quán)及增資的方式用于對(duì)A地產(chǎn)公司進(jìn)行股權(quán)投資，并取得A地產(chǎn)公司的絕對(duì)控股權(quán)。（考慮本信托項(xiàng)目投資退出的后續(xù)安排，建議貴司為A地產(chǎn)公司的原控股股東D公司保留少部分股權(quán)，以便于其按照公司法的規(guī)定行使股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。）? A地產(chǎn)公司應(yīng)將貴司按照前述方式投入的信托資金專項(xiàng)用于支付“C公司股權(quán)信托”項(xiàng)下信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，及目標(biāo)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。

3、投資退出方式

貴司持有A地產(chǎn)公司股權(quán)期間，可選擇通過(guò)以下一種或多種方式實(shí)現(xiàn)股權(quán)投資的退出，并以實(shí)際取得的現(xiàn)金收入向本信托計(jì)劃項(xiàng)下信托受益人進(jìn)行信托利益的分配：

? 利潤(rùn)分配：貴司作為A地產(chǎn)公司的控股股東，有權(quán)要求A地產(chǎn)公司按照貴司的持股比例對(duì)其賬面上的可分配利潤(rùn)進(jìn)行分配。

? 減資：貴司作為A地產(chǎn)公司的絕對(duì)控股股東，可通過(guò)股東會(huì)決議的形式?jīng)Q定對(duì)A地產(chǎn)公司進(jìn)行減資，并在依照法定程序編制資產(chǎn)負(fù)債表及財(cái)產(chǎn)清單、進(jìn)行公告及辦理完畢工商變更登記手續(xù)后收回部分出資。

? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓：貴司有權(quán)通過(guò)轉(zhuǎn)讓A地產(chǎn)公司股權(quán)的方式取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款，A地產(chǎn)公司其他股東按照公司法的規(guī)定在同等條件下對(duì)貴司持有的股權(quán)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。（若本信托項(xiàng)目運(yùn)行期間未發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，則可在相關(guān)法律文件中約定本信托計(jì)劃期限屆滿時(shí)，貴司應(yīng)以約定價(jià)格轉(zhuǎn)讓股權(quán)，則D公司可通過(guò)按照公司法的規(guī)定行使股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的方式，以確定的融資成本維持其對(duì)A地產(chǎn)公司的實(shí)際控制地位）。

? 解散清算：貴司作為A地產(chǎn)公司的絕對(duì)控股股東，可以通過(guò)股東會(huì)決議的形式?jīng)Q定解散A地產(chǎn)公司，并對(duì)A地產(chǎn)公司清算并支付完畢清算費(fèi)用、職工工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用和法定補(bǔ)償金、交納所欠稅款，清償債務(wù)后的剩余財(cái)產(chǎn)享有按照持股比例獲得分配的權(quán)利。

4、保障措施

考慮到貴司風(fēng)控部門的顧慮及監(jiān)管部門“實(shí)質(zhì)大于形式”的監(jiān)管要求，若貴司不考慮在本信托項(xiàng)目項(xiàng)下為交易對(duì)手設(shè)置確定金額的債務(wù)或其他擔(dān)保措施，則為防范交易對(duì)手的違約風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)本信托計(jì)劃項(xiàng)下信托財(cái)產(chǎn)的安全性，本所律師建議貴司在本信托項(xiàng)目項(xiàng)下選擇采取以下保障措施：

? 安排對(duì)賭條款

貴司可在本信托項(xiàng)目項(xiàng)下股權(quán)投資的相關(guān)法律文件中，根據(jù)目標(biāo)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中披露的測(cè)算數(shù)據(jù)，以目標(biāo)項(xiàng)目銷售收入或A地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)為基準(zhǔn)，安排對(duì)賭條款，如：

若在約定的時(shí)點(diǎn)，目標(biāo)項(xiàng)目銷售收入或A地產(chǎn)公司當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)達(dá)到約定的基準(zhǔn)，則貴司應(yīng)在獲得利潤(rùn)分配后將持有的A地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給D公司；

若在約定的時(shí)點(diǎn)，目標(biāo)銷售收入或A地產(chǎn)公司當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)未達(dá)到約定的基準(zhǔn)，則：

l C公司應(yīng)將目標(biāo)項(xiàng)目部分或全部銷售收入及未來(lái)銷售收入的收益權(quán)讓渡給貴司；（可以作為貴司直接取得目標(biāo)項(xiàng)目銷售收入的名目）

l D公司應(yīng)追加認(rèn)購(gòu)本信托計(jì)劃項(xiàng)下次級(jí)信托受益權(quán)；

l A地產(chǎn)公司應(yīng)按照貴司的要求分配全部可分配利潤(rùn)且D公司應(yīng)給予貴司現(xiàn)金補(bǔ)償；

l D公司、C公司應(yīng)按照貴司的要求轉(zhuǎn)讓股權(quán)及/或目標(biāo)項(xiàng)目并將轉(zhuǎn)讓取得的收入支付至貴司。出于降低談判及銷售難度的考慮，對(duì)上述對(duì)賭條款，貴司可以設(shè)置在基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)上逐步遞進(jìn)式的安排，將投資者的預(yù)期信托收益和融資方能夠接受的融資成本滲透其中。

? 設(shè)置監(jiān)管措施 貴司可通過(guò)派駐董事等高級(jí)管理人員、調(diào)整公司治理結(jié)構(gòu)、保管A地產(chǎn)公司及C公司全部印鑒及證照、對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目銷售收入及信托資金的使用進(jìn)行封閉監(jiān)管等方式對(duì)A地產(chǎn)公司、C公司及目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督和管理，以確保本信托項(xiàng)目的投資安全。

（二）本所律師對(duì)項(xiàng)目方案的合法合規(guī)性判斷

如前所述，由于C公司項(xiàng)下的目標(biāo)項(xiàng)目“四證”不齊全，不符合監(jiān)管部門對(duì)信托公司發(fā)放房地產(chǎn)信托貸款的要求，無(wú)法以信托貸款形式進(jìn)行投資。根據(jù)《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，本信托項(xiàng)目采取股權(quán)投資的方式將信托資金運(yùn)用于房地產(chǎn)企業(yè)，不存在法律障礙。

1、關(guān)于信托計(jì)劃設(shè)立的合法合規(guī)性

根據(jù)項(xiàng)目初步方案，本信托計(jì)劃的信托期限將根據(jù)目標(biāo)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)及銷售進(jìn)度進(jìn)行設(shè)置，不設(shè)定固定的信托期限。根據(jù)《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》第五條：“信托公司設(shè)立信托計(jì)劃，應(yīng)當(dāng)符合以下要求：

（四）信托期限不少于一年”，據(jù)此可知，對(duì)于集合信托計(jì)劃的信托期限并未強(qiáng)制性要求設(shè)定固定期限，但明確規(guī)定信托期限不能少于一年。

因此，本所律師認(rèn)為：

本信托計(jì)劃根據(jù)目標(biāo)項(xiàng)目的的開發(fā)建設(shè)及銷售進(jìn)度進(jìn)行設(shè)置，不違背相關(guān)法律規(guī)定，但最好在信托計(jì)劃文件中注明該信托期限不少于一年。關(guān)于在信托計(jì)劃期間信托利益的分配不考慮預(yù)期收益率的問(wèn)題，未違反《信托法》等相關(guān)法律規(guī)定，該信托計(jì)劃的設(shè)立不存在法律障礙。

2、關(guān)于信托資金投資方式的合法合規(guī)性

貴司將本信托計(jì)劃項(xiàng)下信托資金通過(guò)受讓股權(quán)及增資的方式，合法持有A地產(chǎn)公司的決對(duì)控股權(quán)，對(duì)A地產(chǎn)公司享有股東決策權(quán)及利潤(rùn)分配權(quán)等股東權(quán)利，信托投資方式為股權(quán)投資，符合相關(guān)規(guī)定。本信托項(xiàng)目方案中也未設(shè)定投資附加回購(gòu)承諾、商品房預(yù)售回購(gòu)等方式，不屬于以間接方式發(fā)放房地產(chǎn)貸款。

因此，本所律師認(rèn)為：

本信托項(xiàng)目項(xiàng)下信托資金的投資方式為股權(quán)投資，不屬于《中國(guó)銀監(jiān)會(huì)關(guān)于印發(fā)信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2011]11號(hào)文，以下簡(jiǎn)稱“11號(hào)文”）規(guī)定的融資類業(yè)務(wù)或需按照融資類業(yè)務(wù)計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)資本的業(yè)務(wù)范圍，更不屬于監(jiān)管部門禁止的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)范圍，未違反相關(guān)法律規(guī)定。

3、關(guān)于投資退出方式的合法合規(guī)性

基于前述本信托項(xiàng)目投資退出方式的安排，本信托計(jì)劃獲得收益及投資退出的途徑包括持有A地產(chǎn)公司股權(quán)獲得利潤(rùn)分配、通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款、通過(guò)減資撤回投入資金、通過(guò)清算獲得剩余財(cái)產(chǎn)的分配等方式。

本所律師認(rèn)為：本信托項(xiàng)目投資退出途徑并非唯一，沒(méi)有設(shè)定投資附加回購(gòu)承諾，能否獲得投資收益存在不確定性，與信托貸款業(yè)務(wù)中債權(quán)金額確定、債權(quán)期限確定、風(fēng)險(xiǎn)確定等特征均不一致，不屬于債務(wù)性集合資金信托計(jì)劃，不存在合法合規(guī)性問(wèn)題。

但是，結(jié)合實(shí)踐中經(jīng)常采用的退出方式，建議貴司優(yōu)先采用以溢價(jià)轉(zhuǎn)讓股權(quán)和獲取利潤(rùn)分配的方式實(shí)現(xiàn)信托退出。因?yàn)?，減資或解散企業(yè)可以獲得的投資收益無(wú)法預(yù)期和保障，具有很大的不確定性，而且履行減資、解散程序不僅手續(xù)繁瑣，還要支付評(píng)估、公告、清算等一系列費(fèi)用，解散需成立清算組等，不可控的成本和風(fēng)險(xiǎn)大大增加，在股權(quán)信托投資實(shí)踐中較少采用，不建議作為本信托項(xiàng)目退出方案的優(yōu)先選擇。

4、關(guān)于保障措施的合法合規(guī)性 關(guān)于對(duì)賭條款中第二點(diǎn)“D公司追加認(rèn)購(gòu)本信托計(jì)劃項(xiàng)下次級(jí)信托受益權(quán)”。

本所律師認(rèn)為：購(gòu)買次級(jí)信托受益權(quán)僅發(fā)生在分層型集合信托計(jì)劃中，且優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3：1，因此該方案不適合運(yùn)用在本信托項(xiàng)目非結(jié)構(gòu)化集合資金信托之中。

對(duì)于其他對(duì)賭條款和保障措施，本所律師認(rèn)為通過(guò)控制項(xiàng)目收益權(quán)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、管理監(jiān)督目標(biāo)項(xiàng)目及公司等方式能較好地保障信托財(cái)產(chǎn)的安全、實(shí)現(xiàn)信托投資利益，亦不存在合法合規(guī)性問(wèn)題。

三、對(duì)本信托項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)的相關(guān)意見(jiàn)和建議

針對(duì)本信托項(xiàng)目初步確定的交易結(jié)構(gòu)和交易方案，本所律師綜合考慮項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)、信托利益實(shí)現(xiàn)機(jī)制及合法、合規(guī)性論證意見(jiàn)，對(duì)貴司提供的本信托項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)提出如下調(diào)整意見(jiàn)和建議：

首先,對(duì)于

（一）信托計(jì)劃的設(shè)立及

（二）信托資金的投資方式,可以按照原來(lái)既定的方案不作調(diào)整； 其次，對(duì)于

（三）投資退出方式，四種方式均可以采用，但基于各種退出方式的優(yōu)劣勢(shì)存在明顯差異，建議貴司優(yōu)先采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓和利潤(rùn)分配兩種方式。

最后，對(duì)于

（四）保障措施，不建議采用D公司追加次級(jí)信托受益權(quán)的方案，其他對(duì)賭條款和監(jiān)管措施方案可以不變。但是在本信托項(xiàng)目開始之前，如有目標(biāo)公司或其股東之間達(dá)成一致，在信托計(jì)劃設(shè)立前2-3個(gè)月另行約定差額補(bǔ)償協(xié)議及簽訂抵押、保證合同，并提前完成抵押登記，則亦可實(shí)現(xiàn)保障權(quán)益之目的，并且不違反現(xiàn)行之合規(guī)要求。

對(duì)于上述第（四）點(diǎn)保障措施的調(diào)整意見(jiàn)，本所律師論證如下：

鑒于本信托項(xiàng)目只能采取股權(quán)投資方式，不能采用信托貸款或變相貸款等融資類模式，也即本信托項(xiàng)目文件中應(yīng)避免出現(xiàn)類似保障股權(quán)收益、股權(quán)附加回購(gòu)等承諾性條款，據(jù)此在信托項(xiàng)目文件中無(wú)法對(duì)股權(quán)收益設(shè)置任何抵押、質(zhì)押、保證等擔(dān)保措施，因此原項(xiàng)目方案僅能通過(guò)設(shè)計(jì)多項(xiàng)對(duì)賭條款的方式來(lái)保障信托資金的安全。雖然對(duì)賭條款很大程度地約束了交易對(duì)手的違約風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了信托資金的安全，但是在D公司未依約履行義務(wù)而目標(biāo)項(xiàng)目又產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)或資金虧損的情況下，對(duì)賭條款仍無(wú)法有效保障貴司通過(guò)本信托項(xiàng)目收回投資本金和獲得收益,并且，對(duì)賭條款仍有可能因?yàn)閹в惺找娴谋Ｕ闲蕴卣鞫悔呄蛴谡J(rèn)定為保障條款。

因此，本所律師建議，在考慮并安排本信托項(xiàng)目的保障措施時(shí)，如有A地產(chǎn)公司或C公司的股東愿意提供承諾保證，在本信托項(xiàng)目開始之前（最好提前2-3個(gè)月），互相之間約定差額補(bǔ)償協(xié)議及簽訂抵押、保證合同，并提前完成抵押擔(dān)保。這樣既可以有效約束交易對(duì)手的履約責(zé)任，大大增強(qiáng)信托資金的安全，又可以避免觸犯法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定。具體方案如下：

1、在信托計(jì)劃發(fā)起設(shè)立之前，目標(biāo)公司或其股東簽署協(xié)議，對(duì)D公司應(yīng)承擔(dān)的差額補(bǔ)足義務(wù)進(jìn)行具體約定（僅用于辦理抵押登記）

協(xié)議中可明確差額補(bǔ)足義務(wù)的生效條件、履行期限及債務(wù)金額的計(jì)算方式等。

2、對(duì)C公司或D公司提供抵押擔(dān)保進(jìn)行約定，并完成抵押登記

為確保D公司履行前述差額補(bǔ)足支付義務(wù)，建議由C公司以其名下目標(biāo)項(xiàng)目所涉土地使用權(quán)及在建工程（如有）向貴司提供抵押擔(dān)保。如果本信托計(jì)劃存續(xù)期間任一約定時(shí)點(diǎn)發(fā)生未達(dá)到預(yù)期收益且D公司未依約履行補(bǔ)足資金支付義務(wù)，則貴司有權(quán)向C公司主張實(shí)現(xiàn)擔(dān)保債權(quán)。也可考慮由D公司以其自己持有的土地使用權(quán)或建筑物、在建工程為貴司提供抵押擔(dān)保，以此保障其切實(shí)履行差額補(bǔ)足義務(wù)。

3、可以考慮加入B公司的連帶保證責(zé)任 B公司為C公司的原控股股東，其通過(guò)簽署《框架協(xié)議》將其享有的C公司股權(quán)信托項(xiàng)下100%的信托受益權(quán)以8億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給A地產(chǎn)公司，因此B公司為第一次信托轉(zhuǎn)讓的直接當(dāng)事人，也是本次信托項(xiàng)目的利害關(guān)系人。如果可以通過(guò)溝通、協(xié)商將B公司加入到本次信托項(xiàng)目中為D公司履行前述差額補(bǔ)足義務(wù)提供連帶保證責(zé)任，則可大大地減少交易對(duì)手的違約風(fēng)險(xiǎn)。但是基于現(xiàn)實(shí)考慮，除非有其他對(duì)B公司的對(duì)賭條款約束，否則律師認(rèn)為談判的難度將無(wú)法把握。

以上方案合法合規(guī)性論證：上述補(bǔ)足義務(wù)、抵押、保證等措施均不在本信托項(xiàng)目文件中進(jìn)行約定，也不針對(duì)信托項(xiàng)目的交易對(duì)手尚奇地產(chǎn)進(jìn)行設(shè)置，而僅針對(duì)D公司的還款義務(wù)（實(shí)際上就是資金補(bǔ)足義務(wù)）進(jìn)行約定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的前提在于D公司未履行前述差額補(bǔ)足義務(wù)，而并非針對(duì)被投資企業(yè)尚奇地產(chǎn)股權(quán)回購(gòu)承諾進(jìn)行擔(dān)保，因此原則上不違反信托投資附回購(gòu)承諾的禁止性規(guī)定。但是值得注意的是，當(dāng)前投資政策特別是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資政策日益收緊，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)信托資金的監(jiān)管也日趨嚴(yán)格，對(duì)于擔(dān)保形式的審查及有效性的判斷也更趨于實(shí)質(zhì)大于形式，因此上述保障措施應(yīng)如何制定和實(shí)施也有待進(jìn)一步細(xì)化和論證。

四、其他應(yīng)關(guān)注的問(wèn)題

基于本所律師對(duì)本信托項(xiàng)目初步方案的分析和理解,關(guān)于前述初步方案在訂立和實(shí)施過(guò)程中，還有如下法律問(wèn)題應(yīng)予以充分關(guān)注：

（一）關(guān)于信托資金的投資方式

貴司擬通過(guò)受讓股權(quán)及增資的方式對(duì)A地產(chǎn)公司進(jìn)行投資，對(duì)于增資和股權(quán)受讓在運(yùn)用信托資金中的比例應(yīng)當(dāng)事先作出預(yù)期和分配，以及股權(quán)受讓價(jià)格與受讓比例如何確定也應(yīng)事先予以考慮。建議貴司為A地產(chǎn)公司的原控股股東D公司保留少部分股權(quán)，以便于其按照公司法的規(guī)定行使股東優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

（二）實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益后股權(quán)退出機(jī)制

根據(jù)貴司提供的對(duì)賭條款方案“若在約定的時(shí)點(diǎn)，目標(biāo)項(xiàng)目銷售收入或A地產(chǎn)公司當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)達(dá)到約定的基準(zhǔn)，則貴司應(yīng)在獲得利潤(rùn)分配后將持有的A地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給D公司”

本所律師關(guān)注的問(wèn)題是：首先，“約定的基準(zhǔn)”是指什么？在什么有效法律文件中進(jìn)行約定？如何來(lái)衡量是否達(dá)到約定的基準(zhǔn)？建議最好在信托文件中予以明確。其次，貴司將持有的A地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給D公司之股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格應(yīng)當(dāng)如何確定，也是本信托計(jì)劃事先應(yīng)考慮的關(guān)鍵問(wèn)題。

(三)利潤(rùn)分配方式

由于貴司系通過(guò)A地產(chǎn)公司間接持股目標(biāo)項(xiàng)目的建設(shè)主體C公司，貴司欲取得目標(biāo)項(xiàng)目的銷售收入需通過(guò)雙重利潤(rùn)分配并繳納雙重企業(yè)所得稅，將產(chǎn)生巨大的稅收成本。

本所律師建議，在貴司受讓本信托受益權(quán)并且A地產(chǎn)公司受讓C公司100%信托股權(quán)之后，如無(wú)其他特殊考慮或安排，貴司可考慮將A地產(chǎn)公司持有的C公司的100%股權(quán)直接轉(zhuǎn)讓給貴司及D公司（按照貴司及D公司對(duì)A地產(chǎn)公司的持股比例進(jìn)行受讓），由此貴司可以直接控制項(xiàng)目公司C公司，并直接獲得項(xiàng)目收入的利潤(rùn)分配，這樣既有利于更快捷、更直接地實(shí)現(xiàn)信托利益，又可以減少稅收成本的支出。如D公司仍堅(jiān)持要保留A地產(chǎn)公司的公司人格，貴司可將持有的A地產(chǎn)公司股份全部轉(zhuǎn)讓給D公司，如D公司也不需要保留A地產(chǎn)公司的公司人格，雙方可以清算注銷尚奇地產(chǎn)。本信托期限界滿后后，貴司可以通過(guò)獲得股東利潤(rùn)、轉(zhuǎn)讓C公司股權(quán)給D公司或第三方等方式，實(shí)現(xiàn)信托投資的退出。由于以上方案將改變整個(gè)信托交易結(jié)構(gòu)，有待進(jìn)一步細(xì)化和論證，僅供貴司參考。

以上法律意見(jiàn)僅供參考！北京市康德律師事務(wù)所 2011年*月**日

第二篇：越秀地產(chǎn)信托

越秀地產(chǎn)信托

越秀房地產(chǎn)信托（0405.HK）獲母公司注資。該公司昨日宣布，向越秀投資（0123.HK）購(gòu)入廣州越秀區(qū)越秀新都會(huì)大廈約72.3%權(quán)益，作價(jià)約6.77億港元。公告披露，物業(yè)總樓面面積及可出租總面積各6.2萬(wàn)平方米及4.99萬(wàn)平方米，越秀投資預(yù)期可實(shí)現(xiàn)出售收益3000萬(wàn)港元。截至2007年10月31日，該物業(yè)的評(píng)估價(jià)值為人民幣6.85億元，而根據(jù)香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則編制的截至2007年9月底前三極度的管理賬目所示，該物業(yè)的賬面值為6.7億港元。

另外，此次交易約5.32億港元的初步付款，其中2.03億港元將以越秀REIT基金單位償付，每單位作價(jià)3.08港元，交易完成后，越投持有的越房權(quán)益，將由31.3%增至35.6%，余款則以現(xiàn)金支付。至于余下約1.45億港元調(diào)整付款，則將來(lái)因應(yīng)核數(shù)師早前就合并資產(chǎn)凈值的差額所作的聲明，由其中一方向?qū)Ψ街Ц丁?/p>

越秀投資表示，董事會(huì)認(rèn)為，此次注資令公司在該物業(yè)的投資得以變現(xiàn)，此舉與公司的核心業(yè)務(wù)策略相符。

另外，越秀REIT將向公司發(fā)行基金單位作為部分代價(jià)，這也將令公司得以分享越秀REIT的利益及增長(zhǎng)。越秀REIT則表示，交易完成后，基金投資組合的可出租總面積將由16萬(wàn)平方米增加31%，至21萬(wàn)平方米。

花旗集團(tuán)此前表示，越秀投資股價(jià)已較2008年預(yù)期每股凈資產(chǎn)折讓逾三成，該行維持其 “買入/高級(jí)風(fēng)險(xiǎn)”評(píng)級(jí)，并將目標(biāo)股價(jià)由2.28港元調(diào)升至3.6港元?；ㄆ旆Q，該股目標(biāo)價(jià)以及2007年全年紅利相當(dāng)于12個(gè)月內(nèi)投資回報(bào)率達(dá)32%。越秀投資昨日隨大盤下滑2.7%，報(bào)2.17港元。

至于越秀REIT，該基金于2005年12月21日在香港正式掛牌，它也是香港市場(chǎng)首只純中資背景的REIT。早在上市之初，該基金就獲得優(yōu)先收購(gòu)權(quán)，在上市后五年內(nèi)優(yōu)先收購(gòu)大股東越秀投資旗下四項(xiàng)商貿(mào)物業(yè)，其中就包括越秀新都會(huì)廣場(chǎng)，四項(xiàng)物業(yè)總樓面面積約80萬(wàn)平方米。

不過(guò)，香港REITs市場(chǎng)表現(xiàn)冷清，越秀REIT昨日早盤一度大漲7%，但隨后受大盤下挫拖累，收盤漲1%，至3.11港元，幾乎與當(dāng)初的發(fā)行價(jià)3.075港元持平。

第三篇：集合信托

集合資金信托

集合資金信托的概述

信托投資公司辦理資金信托業(yè)務(wù)時(shí)可以按照要求，為委托人單獨(dú)管理信托資金，也可以為了共同的信托目的,將不同委托人的資金集合在一起管理，通常這種資金信托方式稱為集合資金信托。

信托投資公司辦理集合資金信托業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)設(shè)立集合信托計(jì)劃，并在集合信托計(jì)劃開始推介前,逐一向注冊(cè)地銀監(jiān)局報(bào)告。

異地推介集合信托計(jì)劃的，須先經(jīng)注冊(cè)地銀監(jiān)局審批其辦理異地集合資金信托業(yè)務(wù)的資格，并在開始異地推介前向推介地銀監(jiān)局和注冊(cè)地銀監(jiān)局報(bào)告，每個(gè)集合信托計(jì)劃最多只能同時(shí)在信托投資公司注冊(cè)地銀監(jiān)局轄內(nèi)(城市不限)和另一個(gè)銀監(jiān)局轄內(nèi)不超過(guò)兩個(gè)城市推介,而且接受異地推介的資金信托合同，每份合同金額不得低于人民幣一百萬(wàn)元(含一百萬(wàn)元)，且機(jī)構(gòu)委托人需同時(shí)出具其投資于該集合信托計(jì)劃的資金不超過(guò)其凈資產(chǎn)20%的證明文件，自然人委托人需同時(shí)出具個(gè)人穩(wěn)定的年收入不低于十萬(wàn)元的收入證明。

在任一時(shí)點(diǎn)，信托投資公司正在異地推介的集合信托計(jì)劃不得超過(guò)兩個(gè)。集合信托計(jì)劃推介結(jié)束后5個(gè)工作日內(nèi)，信托投資公司應(yīng)當(dāng)向注冊(cè)地銀監(jiān)局和推介地銀監(jiān)局提交有關(guān)推介情況、接受資金委托情況的正式報(bào)告。

信托投資公司不得委托非金融機(jī)構(gòu)推介集合信托計(jì)劃。異地推介是指信托投資公司親自或委托其他金融機(jī)構(gòu)在其注冊(cè)地銀監(jiān)局轄區(qū)以外的其他城市向潛在的委托人散發(fā)集合信托計(jì)劃推介材料(或作口頭宣傳)并接受資金信托的行為。

集合資金信托分為兩種

第一種是社會(huì)公眾或者社會(huì)不特定人群作為委托人，以購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn)的、可流通的、證券化合同作為委托方式，由受托人統(tǒng)一集合管理信托資金的業(yè)務(wù)。

第二種是有風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力、能自我保護(hù)并有一定風(fēng)險(xiǎn)承受能力的特定人群或機(jī)構(gòu)作為委托人，以簽訂信托合同作為委托方式，由受托人集合管理信托資金的業(yè)務(wù)。

集合資金信托類型按照其信托計(jì)劃的資金運(yùn)用方向，集合資金信托可分成以下類型：

（1）證券投資信托，即受托人接受委托人的委托，將信托資金按照雙方的約定，投資于證券市場(chǎng)的信托。它可分為股票投資信托、債券投資信托和證券組合投資信托等。

（2）組合投資信托，即根據(jù)委托人風(fēng)險(xiǎn)偏好，將債券、股票、基金、貸款、實(shí)業(yè)投資等金融工具，通過(guò)個(gè)性化的組合配比運(yùn)作，對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理，使其有效增值。

（3）房地產(chǎn)投資信托，即受托人接受委托人的委托，將信托資金按照雙方的約定，投資于房地產(chǎn)或房地產(chǎn)抵押貸款的信托。中小投資者通過(guò)房地產(chǎn)投資信托，以較小的資金投入間接獲得了大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。

（4）基礎(chǔ)建設(shè)投資信托，是指信托公司作為受托人，根據(jù)擬投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的資金需要狀況，在適當(dāng)時(shí)期向社會(huì)（委托人）公開發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施投資信托權(quán)證募集信托資金，并由受托人將信托資金按經(jīng)批準(zhǔn)的信托方案和國(guó)家有關(guān)規(guī)定投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的一種資金信托。

（5）貸款信托，即受托人接受委托人的委托，將委托人存入的資金，按信托計(jì)劃中或其指定的對(duì)象、用途、期限、利率與金額等發(fā)放貸款，并負(fù)責(zé)到期收回貸款本息的一項(xiàng)金融業(yè)務(wù)。

（6）風(fēng)險(xiǎn)投資信托，受托人接受委托人的委托，將委托人的資金，按照雙方的約定，以高科技產(chǎn)業(yè)為投資對(duì)象，以追求長(zhǎng)期收益為投資目標(biāo)所進(jìn)行的一種直接投資方式。

第四篇：集合信托計(jì)劃

1：概念：

具有相同運(yùn)用范圍并被集合管理、運(yùn)用、處分的信托資金，為一個(gè)集合信托計(jì)劃。信托投資公司應(yīng)當(dāng)依信托資金運(yùn)用范圍的不同，為被集合管理、運(yùn)用、處分的信托資金分別設(shè)立集合信托計(jì)劃。

集合資金信托業(yè)務(wù)是指信托投資公司根據(jù)委托人意愿、將兩個(gè)以上（含兩個(gè)）委托人交付的資金集中管理、運(yùn)用和處分的資金信托業(yè)務(wù)。信托投資公司辦理集合資金信托業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)設(shè)立集合信托計(jì)劃。

2：特點(diǎn)：從上述法規(guī)中可以看出，集合信托計(jì)劃具有如下特點(diǎn)：

（1）委托人為二人或二人以上；

（2）每個(gè)委托人分別與受托人人簽訂《信托合同》；

（3）委托人交付的信托資金由受托人集中管理、運(yùn)用和處分；

（4）每個(gè)信托計(jì)劃項(xiàng)下的信托資金具有相同運(yùn)用范圍。

從上述第（2）個(gè)特點(diǎn)來(lái)看，由于每個(gè)委托人分別與受托人簽訂《信托合同》，各委托人之間沒(méi)有意思聯(lián)絡(luò)，似乎應(yīng)認(rèn)定為每個(gè)委托人與受托人之間分別成立信托關(guān)系，即一個(gè)集合信托計(jì)劃項(xiàng)下存在多個(gè)信托。第（3）、第（4）個(gè)特點(diǎn)可以歸結(jié)為各個(gè)信托項(xiàng)下的信托資金由受托人集合在一起在相同的運(yùn)用范圍內(nèi)集中管理、運(yùn)用和處分。因此，集合信托計(jì)劃可概括為“共同運(yùn)用信托”

3：集合信托計(jì)劃的前景

集合投資工具的目標(biāo)在于提供投資管理。集合投資的功能為：通過(guò)完全管理權(quán)的授予，實(shí)現(xiàn)規(guī)模管理、專業(yè)經(jīng)營(yíng)和分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

集合信托計(jì)劃與投資基金是目前中國(guó)金融市場(chǎng)中兩個(gè)最為類似的投資工具，由于集合信托計(jì)劃目前存在金額和份數(shù)的限制和不能公開的宣傳，完全不同于投資基金大量，公開和多渠道的發(fā)行，后者獲得了廣泛的運(yùn)用，并存在著巨大的潛在市場(chǎng)。與集合信托計(jì)劃另一個(gè)相類似的投資工具是銀行推出的多方委托貸款計(jì)劃，后者的做法是，銀行作為受托人，按照多方委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額、期限，利率等條件代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回委托貸款的業(yè)務(wù)品種，該種計(jì)劃，只有最低數(shù)額的限制，沒(méi)有份數(shù)的限制，在銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的柜臺(tái)直銷，承諾固定的回報(bào)率，銀行將之定位為中間業(yè)務(wù)，由于豐富客戶資源和眾多網(wǎng)點(diǎn)的銷售優(yōu)勢(shì)，報(bào)道稱，該產(chǎn)品銷售勢(shì)頭非常樂(lè)觀。

通過(guò)對(duì)三種類似集合投資計(jì)劃的簡(jiǎn)單比較，從目前市場(chǎng)的層面和功能上，集合信托計(jì)劃作為一種投資工具并沒(méi)有明顯的優(yōu)勢(shì)，它所具有的制度優(yōu)勢(shì)沒(méi)有被充分的認(rèn)同和產(chǎn)生明顯的實(shí)效。從美國(guó)的實(shí)踐看，集合信托計(jì)劃在監(jiān)管和功能上的定位清楚，但在發(fā)展上一直處于共同基金的打壓下，不能有效地壯大規(guī)模。隨著對(duì)于銀行業(yè)務(wù)和功能的重新認(rèn)識(shí)近來(lái)美國(guó)已經(jīng)有很多集合信托計(jì)劃轉(zhuǎn)化為銀行專有共同基金(Pr0prietarY

MutualFunds)，突破原有的限制，這其中很大的原因在于金融服務(wù)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)上的壓力，但很難說(shuō)是為了受益人的最大利益。目前我國(guó)對(duì)于功能趨近的投資工具，進(jìn)行分業(yè)監(jiān)管，沒(méi)有統(tǒng)一的監(jiān)管目標(biāo)和政策標(biāo)準(zhǔn)，在這種背景下，是否提供了充分的監(jiān)管成為衡量投資者保護(hù)、投資產(chǎn)品成本和收益的重要的標(biāo)準(zhǔn)。在監(jiān)管的層面上，又將產(chǎn)生是否重復(fù)監(jiān)管的問(wèn)題。

集合資金信托作為一種集合投資工具，如能獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，必需進(jìn)行更為具體而鮮明的功能定位，充分利用信托機(jī)制的靈活性和破產(chǎn)隔離機(jī)制，同時(shí)，對(duì)集合資金信托的監(jiān)管應(yīng)當(dāng)符合集合投資計(jì)劃的一般規(guī)制要點(diǎn)。即確定登記和披露制度實(shí)現(xiàn)對(duì)受托人的監(jiān)管。只有建立和完善為受益人利益最大化的機(jī)制，集合信托計(jì)劃才會(huì)具有美好的前景。

4：集合信托計(jì)劃的法律風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)一：保本保底條款的法律風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)制訂的《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》第八條第一款明確規(guī)定信托公司推介信托計(jì)劃時(shí)不得以任何方式承諾信托資金不受損失，或者以任何方式承諾信托資金的最低收益。結(jié)合第一個(gè)案例，根據(jù)證券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，信托計(jì)劃的發(fā)行人無(wú)法保證委托人的本金不受損失，也就更無(wú)法保證其最低收益(如出現(xiàn)信托計(jì)劃買入的證券品種出現(xiàn)連續(xù)開盤即跌停的不利局面)。而大部分買入信托份額的委托人由于缺乏證券市場(chǎng)專業(yè)知識(shí)和金融領(lǐng)域的法律知識(shí)，是無(wú)法預(yù)先了解該集合信托計(jì)劃的潛在風(fēng)險(xiǎn)的，從這個(gè)視角來(lái)看，這也屬于風(fēng)險(xiǎn)信息披露不完全的表現(xiàn)。

一旦上述的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，出現(xiàn)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)信托份額的保底收益無(wú)法兌現(xiàn)甚至本金受損，委托人想尋求法律救濟(jì)的可能性也是微乎其微，因?yàn)楸ＷC本金安全的承諾和保底收益的設(shè)置明顯抵觸了法律的規(guī)定，根據(jù)我國(guó)《合同法》，這款集合信托計(jì)劃的合同書本身具有違法性質(zhì)，當(dāng)屬無(wú)效合同。委托人基于無(wú)效合同的收益是無(wú)法獲得法律保障的。

風(fēng)險(xiǎn)二：信托資金使用監(jiān)管的法律風(fēng)險(xiǎn)。

分析金新乳品信托計(jì)劃不難發(fā)現(xiàn)導(dǎo)致整個(gè)信托計(jì)劃陷入風(fēng)險(xiǎn)局面的最根本原因是受托人沒(méi)有將信托計(jì)劃資金用于信托計(jì)劃的約定投資項(xiàng)目。表面上看，金新乳品信托計(jì)劃的確用募集的資金收購(gòu)了三家乳制品公司的相應(yīng)股權(quán)?？赏ㄟ^(guò)事發(fā)后大量閱讀有關(guān)金新乳品信托的相關(guān)資料和盛名于中國(guó)金融界的德隆國(guó)際瞬間傾倒的始末材料，就不難發(fā)現(xiàn)，德隆國(guó)際實(shí)際上是在通過(guò)信托這種方式進(jìn)行股權(quán)收購(gòu)和置換，以便達(dá)到整合再獲利出局的目的。金新乳品信托計(jì)劃就是德隆國(guó)際眾多資產(chǎn)收購(gòu)計(jì)劃中的一顆棋子。那么回到本文的論述中觀點(diǎn)。金新信托作為擁有國(guó)資背景并獲得信托機(jī)構(gòu)法人許可證的獨(dú)立法人，其發(fā)行的集合信托產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照信托產(chǎn)品說(shuō)明書的既定項(xiàng)目規(guī)范運(yùn)作，并且應(yīng)當(dāng)為了委托人的利益以勤勉善良之心盡最大管理義務(wù)，而不是僅僅為坐收德隆國(guó)際超當(dāng)期收購(gòu)價(jià)格的回購(gòu)承諾所

帶來(lái)的利益。雖然金新乳品信托計(jì)劃在運(yùn)營(yíng)期間按照產(chǎn)品說(shuō)明書完成了相應(yīng)收購(gòu)行為，但由于其設(shè)立的初衷是另有他謀，所以仍因認(rèn)定為沒(méi)有將信托計(jì)劃資金用于信托計(jì)劃的約定投資項(xiàng)目。

風(fēng)險(xiǎn)三：信托產(chǎn)品的營(yíng)銷法律風(fēng)險(xiǎn)。

金新乳品信托案中折射出應(yīng)該引起重視的另一個(gè)問(wèn)題是變相運(yùn)用他人信用從事集合信托計(jì)劃的營(yíng)銷。不管是國(guó)債、證券投資基金還是集合信托計(jì)劃，在實(shí)務(wù)操作中一般都是由發(fā)行人委托一家或者幾家銀行類金融機(jī)構(gòu)代銷并代理資金收付。而銀行因在長(zhǎng)期的居民存貸款業(yè)務(wù)中的穩(wěn)健表現(xiàn)成為被社會(huì)公眾賦予信譽(yù)最高的金融機(jī)構(gòu)?，F(xiàn)實(shí)中由于廣大投資者未在事先對(duì)將要投資的金融產(chǎn)品做深入細(xì)致的研究和考察以及盲從搶籌的不良投資習(xí)慣，很容易將金融產(chǎn)品的發(fā)行人誤認(rèn)為是提供代售服務(wù)的銀行。因此，一些信托投資公司往往利用大銀行代銷其發(fā)行的集合信托產(chǎn)品借用銀行信用從事集合信托計(jì)劃的變相營(yíng)銷。一旦信托產(chǎn)品受托人經(jīng)驗(yàn)不足或發(fā)生不可抵御的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致信托財(cái)產(chǎn)受到損失就可能出現(xiàn)投資者向銀行而不是集合信托計(jì)劃發(fā)行人問(wèn)責(zé)的情況。其危害輕則負(fù)面影響銀行信譽(yù)度，重則爆發(fā)沖擊正常金融秩序的信用危機(jī)甚至有使銀行被迫倒閉的可能。風(fēng)險(xiǎn)四：來(lái)自信托計(jì)劃委托方的法律風(fēng)險(xiǎn)。

從委托人層面來(lái)講，主要存在兩個(gè)方面的法律風(fēng)險(xiǎn)。其一，委托人以不正當(dāng)性質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行委托可能導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn)。受托人在接收委托人受托資產(chǎn)的環(huán)節(jié)中，可能會(huì)面臨其所接收的受托資產(chǎn)為委托人從非法來(lái)源獲取或者為不正當(dāng)占有的可能性。信托投資公司在發(fā)行一個(gè)集合信托投資產(chǎn)品時(shí)，由于時(shí)間、人力等方面的限制，很難有足夠的力量去對(duì)每一個(gè)委托人所交付的資產(chǎn)進(jìn)行合法來(lái)源的審查。如果委托人的受托資產(chǎn)被證實(shí)為非法財(cái)產(chǎn)或者不正當(dāng)占有而被依法追繳，將給其他委托人和受托人帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)也重創(chuàng)了信托投資公司的資信和形象。其二，委托人不及時(shí)履行信托合同約定義務(wù)的法律風(fēng)險(xiǎn)。一些信托產(chǎn)品為了快速使投資項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)轉(zhuǎn)，受托人在收到委托人首次交付的資產(chǎn)后即開始運(yùn)營(yíng)信托計(jì)劃。但如果委托人因種種原因無(wú)法提供當(dāng)初承諾的信托計(jì)劃后續(xù)受托資產(chǎn)，則同樣可能出現(xiàn)集合信托計(jì)劃中途停止或終止的可能并給該信托計(jì)劃的其他當(dāng)事人造成損失。

5：集合信托計(jì)劃法律風(fēng)險(xiǎn)防范的政策建議

（1）加強(qiáng)集合信托計(jì)劃產(chǎn)品發(fā)行和信托合約的監(jiān)管。

要從源頭上杜絕類似承諾信托資金不受損失和保證最低收益條款的出現(xiàn)，就應(yīng)該建立和完善集合信托計(jì)劃的發(fā)行審批制度。在我國(guó)現(xiàn)行的法律背景下，一個(gè)集合信托計(jì)劃從立案設(shè)計(jì)到發(fā)行，所有的決策都是由信托投資公司自身作出的，而這其中就有可能出現(xiàn)信托計(jì)劃的設(shè)立是為了達(dá)到非產(chǎn)品說(shuō)明書所載項(xiàng)目的其他不可公開目的的情況。為了避免這種情況的發(fā)

生，可嘗試參照股份公司上市公開發(fā)行股票需報(bào)中國(guó)證券業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)審核的制度為集合信托計(jì)劃的發(fā)行設(shè)立一項(xiàng)審批權(quán)，鑒于有關(guān)信托公司集合資金信托計(jì)劃的管理辦法是由中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)制訂，該集合信托計(jì)劃的審批權(quán)具體可由中國(guó)銀監(jiān)會(huì)設(shè)立類似于中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)行審核委員會(huì)的專門機(jī)構(gòu)集中行使。亦或組織信托領(lǐng)域的行業(yè)協(xié)會(huì)由其行使集合信托計(jì)劃的發(fā)行審批權(quán)，通過(guò)這種方式審查擬發(fā)行的集合信托產(chǎn)品的設(shè)立目的，資金投向的安全性、可行性，信托計(jì)劃的管理機(jī)制，出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的應(yīng)急預(yù)案，收益分配模式以及面向投資者的集合信托產(chǎn)品說(shuō)明書和集合信托產(chǎn)品銷售合同要式條款等要件。從而在發(fā)行環(huán)節(jié)上保證集合信托產(chǎn)品的金融安全性，消除潛在金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能。

（2）加強(qiáng)對(duì)投資者的風(fēng)險(xiǎn)教育以及嚴(yán)格合格投資者制度。

加強(qiáng)對(duì)投資者的金融基本知識(shí)宣傳和投資風(fēng)險(xiǎn)教育宣傳力度，使其認(rèn)清信托產(chǎn)品投資與債券投資，股票投資等其他投資方式在風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別上的區(qū)別。并能有效通過(guò)基本金融知識(shí)識(shí)別預(yù)見(jiàn)一些集合信托計(jì)劃的潛在風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)對(duì)銀監(jiān)會(huì)制訂的《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》第六條的嚴(yán)格執(zhí)行，篩選出具有相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)承受能力的投資人，降低屬于集合信托產(chǎn)品正常限度內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移為社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的可能。

（3）加強(qiáng)集合信托計(jì)劃產(chǎn)品的營(yíng)銷監(jiān)管。

首先，商業(yè)銀行應(yīng)該積極加強(qiáng)內(nèi)部自律監(jiān)管，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)責(zé)任意識(shí)。銀行在推介代理產(chǎn)品時(shí)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向投資者說(shuō)明集合信托產(chǎn)品與銀行產(chǎn)品之間在資金投向、收益來(lái)源和風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別上存在的不同之處。代理銷售集合信托產(chǎn)品的商業(yè)銀行應(yīng)在營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)置集合信托理財(cái)專柜，嚴(yán)格與辦理普通人民幣儲(chǔ)蓄等相關(guān)業(yè)務(wù)的柜面相區(qū)別，在具體業(yè)務(wù)操作中，銀行應(yīng)與投資者簽訂風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任告知書，再次強(qiáng)化投資者對(duì)該集合信托產(chǎn)品的了解和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)知。

其次，各銀行監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)銀行代理集合信托產(chǎn)品銷售業(yè)務(wù)收取手續(xù)費(fèi)率的監(jiān)管，改革傳統(tǒng)的以代理銷售數(shù)量為收費(fèi)依據(jù)的費(fèi)率模式，這樣，既可防止各銀行問(wèn)因搶占市場(chǎng)份額而出現(xiàn)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，又可以防止銀行為爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化而忽視風(fēng)險(xiǎn)信息披露甚至故意隱瞞風(fēng)險(xiǎn)信息的不正當(dāng)營(yíng)銷行為。

（4）加強(qiáng)對(duì)委托人的資金和信用監(jiān)管。

防范上述來(lái)自于委托人行為可能引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)，從法律和制度的角度加以預(yù)防和落實(shí)是一條較好的途徑。就關(guān)于受托資產(chǎn)來(lái)源不合法或不正當(dāng)而潛在的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，除了在我國(guó)《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中對(duì)合格投資者資格規(guī)定相應(yīng)條件外，還應(yīng)當(dāng)由中國(guó)銀監(jiān)會(huì)或相關(guān)機(jī)構(gòu)制訂有關(guān)合格投資者購(gòu)買集合信托計(jì)劃份額的具體操作法律法規(guī)。根據(jù)集合信托計(jì)劃受托資產(chǎn)主要為資金的特點(diǎn)，可以嘗試?yán)勉y行資金流轉(zhuǎn)監(jiān)控系

統(tǒng)由銀行出具資金合法來(lái)源證明，以加強(qiáng)和規(guī)范對(duì)委托人交付的受托財(cái)產(chǎn)的監(jiān)管力度。

針對(duì)集合信托計(jì)劃委托人不完全履行信托合同義務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，可由信托投資公司在與委托人簽訂信托合同時(shí)約定有關(guān)后續(xù)受托資產(chǎn)的擔(dān)保條款。因?yàn)樾磐斜旧砭褪且环N將物的所有權(quán)和處分權(quán)相分離的特殊法律構(gòu)造，委托人在與信托投資公司簽訂信托合同時(shí)就將受托物的處分權(quán)交給了信托公司，因此信托公司在取得委托人首次交付后要求委托人交付后續(xù)受托財(cái)產(chǎn)并為可能出現(xiàn)的無(wú)法交付風(fēng)險(xiǎn)設(shè)置擔(dān)保條款是理法皆可的。

（5）提高金融機(jī)構(gòu)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制能力。

在無(wú)法改變金融創(chuàng)新內(nèi)在特質(zhì)和尋求法律自身完善的前提下，探索和提高金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制能力加以預(yù)防和化解集合信托計(jì)劃的未知風(fēng)險(xiǎn)也許是一條最切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)防范途徑。應(yīng)當(dāng)重視金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部法律部門的職能運(yùn)用，發(fā)揮法律部事前防范、控制和化解金融法律風(fēng)險(xiǎn)的功能。從風(fēng)險(xiǎn)控制制度建設(shè)角度來(lái)說(shuō)，要著力建立風(fēng)險(xiǎn)控制與員工利益掛鉤機(jī)制。運(yùn)用一定技術(shù)手段、方法并結(jié)合以業(yè)務(wù)實(shí)際建立一套風(fēng)險(xiǎn)控制考核指標(biāo)體系。如風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任界定、責(zé)任追究制度等。動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)責(zé)任人所管理資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)度。真正做到激勵(lì)與約束相互制衡，權(quán)、責(zé)、利相互對(duì)稱。

第五篇：地產(chǎn)項(xiàng)目信托貸款一般操作流程

地產(chǎn)項(xiàng)目非銀行貸款融資之

一般操作流程

地產(chǎn)項(xiàng)目在四證未能辦齊之前，通常無(wú)法獲得銀行的項(xiàng)目開發(fā)貸款，這就促使地產(chǎn)公司不得不借助于非銀行性對(duì)外借款來(lái)滿足項(xiàng)目前期的融資需求。而對(duì)外借款的形式主要有兩種，一種是由信托公司向地產(chǎn)公司發(fā)行信托貸款產(chǎn)品；另一種則是由非金融機(jī)構(gòu)類的一般投資人向地產(chǎn)公司提供委托貸款。在提供貸款的同時(shí)，無(wú)論是信托公司還是一般投資人，通常都會(huì)要求借款人提供相應(yīng)的抵押擔(dān)保；以地產(chǎn)公司的股權(quán)為標(biāo)的設(shè)立股權(quán)信托（僅信托公司能夠采用）或者設(shè)立股權(quán)讓與擔(dān)保，并以貸款的償還情況設(shè)定相應(yīng)的股權(quán)回贖條件；改組項(xiàng)目公司的董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)并控制公司的經(jīng)營(yíng)管理；對(duì)發(fā)放貸款的用途及償還方式等作出相應(yīng)的限定?，F(xiàn)將地產(chǎn)項(xiàng)目非銀行貸款融資的一般操作流程簡(jiǎn)要總結(jié)如下，以供參考。

一、前期盡職調(diào)查

貸款人決定提供貸款前，要對(duì)借款人及項(xiàng)目本身進(jìn)行盡職調(diào)查，以判斷項(xiàng)目的盈利前景和投資風(fēng)險(xiǎn)，確保資金順利回收。盡職調(diào)查的范圍大致包括：

1、項(xiàng)目公司相關(guān)組織性文件。

2、項(xiàng)目公司自身資產(chǎn)情況。

3、有關(guān)金融及財(cái)務(wù)文件。

4、項(xiàng)目公司的訴訟、仲裁及行政處罰情況。

5、與地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的文件。（如項(xiàng)目的各項(xiàng)批準(zhǔn)文件/證書、項(xiàng)目開發(fā)成本發(fā)生狀況、項(xiàng)目預(yù)期收益分析報(bào)告等）

6、項(xiàng)目公司相關(guān)財(cái)務(wù)及會(huì)計(jì)資料。

提供貸款前的盡職調(diào)查具體范圍將依項(xiàng)目實(shí)際情況需要而定。

二、發(fā)放貸款的安排

1、提供貸款的形式

1）信托公司作為金融機(jī)構(gòu)，本身具有開展貸款、投資等業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)資格，其向地產(chǎn)項(xiàng)目公司提供貸款可以向銀行一樣，直接簽訂《借款合同》并收取利息。

2）對(duì)于非金融機(jī)構(gòu)類的一般投資人而言，為了合法地獲取資金利息，其向地產(chǎn)公司發(fā)放貸款通常要采用委托貸款的方式，即由投資人選定一個(gè)受托貸款銀行，借貸雙方與受托銀行簽訂委托貸款合同，投資人通過(guò)銀行向地產(chǎn)公司發(fā)放貸款。為了明確借貸雙方的權(quán)利義務(wù)，投資人往往還要在委托貸款合同簽訂之前，先行與借款人簽訂一份雙方內(nèi)部流通的《借款合同》，詳細(xì)約定相關(guān)事項(xiàng)。

2、發(fā)放貸款的金額、期限、利息及發(fā)放方式

1）貸款金額和期限依據(jù)項(xiàng)目融資需求及具體情況而定，有些項(xiàng)目采用固定金額，有些則采用額度貸款形式，即貸款人向借款人發(fā)放額度不超過(guò) 元的人民幣貸款，以借款人實(shí)際提取的金額為準(zhǔn)計(jì)算本金和利息。至于貸款期限通常最少一到二年。

2）貸款利息標(biāo)準(zhǔn)多數(shù)情況下選擇固定利率，以年利率15%-18%居多。3）貸款的發(fā)放方式，通常是一次性發(fā)放和分次發(fā)放兩種。采取分次發(fā)放的，貸款人通常會(huì)對(duì)借款人每次申請(qǐng)放款的時(shí)間及額度作出要求或限定。

3、擔(dān)保形式

1）抵押。由于地產(chǎn)項(xiàng)目的融資金額龐大，貸款人為防范資金不能回籠的風(fēng)險(xiǎn)，都會(huì)要求借款人以項(xiàng)目本身用地的土地使用權(quán)及其上新增建筑物作為地產(chǎn)公司申請(qǐng)借款的抵押擔(dān)保。由于有些項(xiàng)目在申請(qǐng)借款時(shí)尚有部分地塊沒(méi)有取得土地使用權(quán)證或者已抵押給銀行，貸款人往往會(huì)在合同中時(shí)約定借款人在這些地塊取得土地證或者銀行的抵押解除后要為貸款人提供追加抵押擔(dān)保。

2）保證。對(duì)于有較多關(guān)聯(lián)公司的地產(chǎn)項(xiàng)目，貸款人一般也會(huì)要求借款人的實(shí)際控制人及/ 或關(guān)聯(lián)公司為其償還借款提供連帶責(zé)任保證。

3）股權(quán)信托/股權(quán)讓與擔(dān)保（詳見(jiàn)

4、貸款用途

貸款資金通常要被限定僅用于此地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)或者借貸雙方共同書面指定的用途，以保證專款專用。

5、還款來(lái)源及還款方式

1）地產(chǎn)項(xiàng)目的還款來(lái)源主要來(lái)自項(xiàng)目銷售回款、公司的收入及其他資金來(lái)源（如有）。在貸款本息未能清償之前，項(xiàng)目的所有款項(xiàng)及今后取得的各種收入（包括銷售收入、其他貸款、融資等）通常要求全部進(jìn)入貸款人指定的賬戶或者借貸雙方共同同意的賬戶。項(xiàng)目的銷售回款、融資款等僅限用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，未經(jīng)貸款人同意，不得挪作他用。通常，貸款人還會(huì)為自己創(chuàng)設(shè)項(xiàng)目銷售回款可直接用于償還貸款本息的權(quán)利；而對(duì)于銷售回款的其他用途（如償還借款人的其他債務(wù)等）貸款人往往圍繞著項(xiàng)目的銷售價(jià)格、累計(jì)銷售面積、銷售回款累計(jì)總額等方面來(lái)設(shè)定支出條件。

2）利息通常是季付或年付；本金在借款期限屆滿時(shí)一次性償還。另外，貸款人會(huì)根據(jù)項(xiàng)目情況決定是否允許提前還款并對(duì)提前還款的申請(qǐng)時(shí)間、方式及條件作出要求。

6、放款

貸款資金一般要在前述的各項(xiàng)擔(dān)保生效、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的工商變更登記手續(xù)完成后方能發(fā)放。為防范借款人發(fā)生違約行為，貸款人一般會(huì)賦予自己宣布貸款提前到期并要求償還的權(quán)利，未發(fā)放的貸款也不再發(fā)放，還可能約定按貸款全額1%-5%支付違約金。

7、貸后管理

對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)及決策過(guò)程中的重大事項(xiàng)，如設(shè)計(jì)方案的審定、銀行借款、成本計(jì)劃、大額合同招投標(biāo)、銷售代理的聘請(qǐng)、銷售方案及價(jià)格的確定，貸款人都會(huì)要求借款人事前予以通報(bào)，并派人參與有關(guān)的決策會(huì)議。借款人須按時(shí)向貸款人提供經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、季/月度資金使用計(jì)劃及季/月度財(cái)務(wù)報(bào)表。

三、設(shè)立股權(quán)信托/股權(quán)讓與擔(dān)保

除了土地抵押擔(dān)保及/或相關(guān)的保證擔(dān)保外，貸款人通常還要以取得項(xiàng)目公司絕對(duì)控制權(quán)的方式為借款償還提供保障。

1、持有項(xiàng)目公司股權(quán)的方式

1）信托公司股權(quán)信托模式。此模式是以借款人為信托計(jì)劃委托人，將項(xiàng)目公司的股權(quán)（比例一般要在90%以上）信托給作為貸款人的信托公司，設(shè)立股權(quán)信托，并指定借款人和貸款人為共同受益人。通常僅為借款人保留很小比例的受益權(quán)（如1%），而貸款人的受益權(quán)比例則非常高（如99%，以避免違反信托法規(guī)定的受托人不能為信托合同的唯一受益人的規(guī)定）。所設(shè)立的股權(quán)信托為積極信托，貸款人將以股東的身份對(duì)管理信托股權(quán)事務(wù)自行作出決定，并委派出席項(xiàng)目公司股東會(huì)的代表、推薦董事和委派相關(guān)人員。股權(quán)信托模式下，借貸雙方需要另行簽署《股權(quán)信托合同》，并辦理信托持有股權(quán)的轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

2）一般投資人的無(wú)償轉(zhuǎn)讓股權(quán)模式。此模式是由借款人將項(xiàng)目公司通常在90%以上的股權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給貸款人持有，作為其償還借款的讓與擔(dān)保。借貸雙方需要另行簽署《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，以此作為向工商行政機(jī)關(guān)辦理股權(quán)變更登記的依據(jù)。

2、控制公司的經(jīng)營(yíng)管理

1）改組項(xiàng)目公司的董事會(huì)、更換監(jiān)事。貸款人推薦的董事人數(shù)通常在全體董事三分之二以上，以確保貸款人占有絕對(duì)多數(shù)的表決權(quán)。董事長(zhǎng)由貸款人推薦的人員擔(dān)任；對(duì)于監(jiān)事人選一般也由貸款人推薦。

2）委派財(cái)務(wù)總監(jiān)及項(xiàng)目管理人員。股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，貸款人通常還要委派項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)1名，項(xiàng)目管理人員若干名來(lái)參與公司日常經(jīng)營(yíng)管理。財(cái)務(wù)總監(jiān)一般負(fù)責(zé)保管公司的公章、財(cái)務(wù)章、合同專用章等公司印鑒，控制銷售發(fā)票的使用，參加項(xiàng)目公司所有業(yè)務(wù)會(huì)議，項(xiàng)目公司所有款項(xiàng)支出須有財(cái)務(wù)總監(jiān)的簽字方可劃付；項(xiàng)目管理人員則參加項(xiàng)目公司的例會(huì)及有關(guān)工程會(huì)議，參與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案、招標(biāo)、聘請(qǐng)銷售代理及銷售代理合同文本的確定、銷售方案及價(jià)格的 確定等工作，行使董事會(huì)同意的其他權(quán)利等。

3）要求對(duì)借款人對(duì)外提供擔(dān)保或以財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)向銀行申請(qǐng)抵押借款等 享有否決權(quán)，控制借款人的負(fù)債及或有負(fù)債。

3、修改公司章程并辦理工商變更登記

就董事會(huì)的改組、監(jiān)事的更換、董事會(huì)的職權(quán)、貸款人相關(guān)委派人員的職責(zé)、項(xiàng)目銷售回款的使用及開發(fā)收入的分配等事項(xiàng)對(duì)項(xiàng)目公司章程作相應(yīng)修改，并辦理完成工商變更登記手續(xù)。

四、回贖條款

貸款人要求設(shè)立股權(quán)信托/無(wú)償受讓股權(quán)的最終目的不是持有股權(quán)本身，而是以此督促借款人按期足額償還借款。因此，地產(chǎn)項(xiàng)目中的非銀行性貸款融資在合同中都會(huì)約定相應(yīng)的回贖條款。

如果貸款本息全部按期足額清償完畢，貸款人會(huì)將其享有的信托項(xiàng)下的受益權(quán)全部無(wú)償轉(zhuǎn)讓給借款人（貸款人為信托公司時(shí)）或?qū)⑵涑钟械捻?xiàng)目公司的全部股權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)讓給借款人（貸款人為一般投資人時(shí)）。否則，借款人不能回贖任何部分的信托受益權(quán)或股權(quán)（無(wú)論有償或無(wú)償），且此時(shí)項(xiàng)目公司的董事會(huì)可以選擇更換包括總經(jīng)理在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)管理層，以股權(quán)及其收益作為不能回收資金的補(bǔ)償。

五、相關(guān)法律文本的簽署

為了明確此類融資中借貸雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，更便于融資方案的實(shí)際操作，有關(guān)各方需要簽訂一系列彼此相關(guān)的法律文本，主要包括以下幾項(xiàng)：

1、主協(xié)議。對(duì)發(fā)放貸款、股權(quán)信托/股權(quán)讓與擔(dān)保、股權(quán)回贖、抵押/保證等擔(dān)保、公司經(jīng)營(yíng)管理的控制等相關(guān)事項(xiàng)作框架性約定，以此作為交易的綱領(lǐng)性文件，后續(xù)的所有合同、協(xié)議、附件等均作為主協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議。

2、借款合同。依據(jù)主協(xié)議的原則按照一般借款合同的格式來(lái)簽署；對(duì)于非信托公司的一般投資人而言，在此份借款合同簽訂后，還要據(jù)此與銀行簽訂三方

的委托貸款合同。

3、擔(dān)保合同。主要是將項(xiàng)目用地及其上新增建筑物設(shè)定抵押的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保合同和借款人關(guān)聯(lián)公司為其償還借款提供連帶保證的保證合同。

4、股權(quán)信托合同/股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。采取設(shè)立股權(quán)信托模式的，需簽訂股權(quán)信托合同，并準(zhǔn)備格式化股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同作為工商變更登記的依據(jù)；采取股權(quán)讓與擔(dān)保模式的，只需簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同即可。

5、項(xiàng)目公司新的公司章程。

6、根據(jù)需要后續(xù)簽署的補(bǔ)充協(xié)議等法律文件。

以上所列僅為地產(chǎn)項(xiàng)目非銀行貸款融資的通常操作規(guī)程，因項(xiàng)目情況各異，請(qǐng)以實(shí)際所需為準(zhǔn)。

北京市德津律師事務(wù)所 2010年2月4日