第一篇：論在整個商品房買賣中購房人如何保護(hù)自己利益

論在整個商品房買賣中購房人如何保護(hù)自己利益

近年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)地發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不僅促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的迅速增長，而且大大改善了人民群眾的居住條件，為人民群眾的安居樂業(yè)提供了基本的保障。但是由于我國房地產(chǎn)方面的法律、法規(guī)尚不完善，對消費(fèi)者保護(hù)的法律亦不健全，商品房交易過程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各方面的實力，往往處于主動地位；而購房者卻總是處于弱勢的地位，購房者缺乏對相關(guān)法律和專業(yè)知識的了解，在交易過程中其合法權(quán)益經(jīng)常受到侵害。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為追求高額的利潤，往往會憑借其優(yōu)勢的地位，在商品房的交易過程中通過各種手段和方式對購房者進(jìn)行欺騙、隱瞞各種事實情況，達(dá)到其經(jīng)濟(jì)目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這種行為，嚴(yán)重?fù)p害了購買者的合法權(quán)益和正常的社會經(jīng)濟(jì)秩序，造成社會矛盾的激化。所以，購房者在購房過程中一定要小心謹(jǐn)慎，以免自己的合法權(quán)益被侵害。

購房人要從以下方面著手保護(hù)自己的利益。

一

要認(rèn)真審查商品房銷售者的資格、條件，防患于未然。

依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售必須取得五證，即《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得五證的情況下就進(jìn)行商品房的預(yù)售，在以后無法取得五證和審批手續(xù)的情況下，最終導(dǎo)致購房人的合法權(quán)益受到侵害，購房人的合同目的也無法達(dá)到。作為購房者為了使自己的合法權(quán)益不受侵害，在與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同前，應(yīng)當(dāng)審查開發(fā)商的手續(xù)是否齊全，并應(yīng)查看所有的原件，將證件的編號記載于預(yù)售合同。以便產(chǎn)生糾紛后能得到妥善的解決，維護(hù)自己的合法權(quán)益。在商品房的銷售過程中，開發(fā)企業(yè)為了高價、快速出售房屋，其往往對購房人做出各種口頭承諾，以便將房屋銷售出去，購房者由于沒有相關(guān)的法律專業(yè)知識，不認(rèn)真進(jìn)行審查開發(fā)企業(yè)的承諾就與其簽訂合同，結(jié)果是權(quán)益受到侵害也無法用法律的手段維護(hù)自己的利益，為避免該風(fēng)險的發(fā)生，購房者應(yīng)實地對要購買的房屋及相關(guān)的設(shè)施進(jìn)行檢查，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾的對自己至關(guān)重要的事項要求寫進(jìn)合同中，以便在發(fā)生糾紛后有證據(jù)。同時在簽訂合同時應(yīng)對合同的條款進(jìn)行認(rèn)真審查，最好是請法律人士為自己把關(guān)，以免掉進(jìn)開發(fā)企業(yè)在合同中設(shè)置各種陷阱。

二、購房者應(yīng)認(rèn)真審查有關(guān)商品房買賣的廣告

我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)的競爭越來越激烈。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了銷售其開發(fā)的房屋，大都是以廣告的形式向社會公開出售。虛假的廣告宣傳成為了商品房銷售的熱點問題。因此，購房者應(yīng)認(rèn)清商品房廣告的性質(zhì)，以便達(dá)到自己購買房屋的目的。對于購房者來說，購房過程中應(yīng)當(dāng)保存好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的比較重要的小冊子，樓書等宣傳資料，以便在產(chǎn)生糾紛后作為證據(jù)使用。特別是對開發(fā)商的某些重要的說明和允諾，在簽訂商品房購買合同時，應(yīng)當(dāng)落實到書面文字上來，并約定開發(fā)企業(yè)對其違約行為應(yīng)承擔(dān)的具體責(zé)任或損害賠償?shù)挠嬎惴椒?。只有這樣，才能最大限度地保護(hù)購房人的合法權(quán)益，也才能制止開發(fā)企業(yè)在商品房銷售廣告中有意存在的虛假行為

三、購房者應(yīng)認(rèn)真審查購買房屋的面積

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房買賣過程中存在的面積欺詐問題，一直是購房者所關(guān)心的事。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房者簽訂合同時往往只對商品房的建筑面積進(jìn)行約定，而不具體約定套內(nèi)建筑面積和房屋內(nèi)各組成部分的面積數(shù)額。這樣往往會給開發(fā)企業(yè)的面積欺詐提供機(jī)會，進(jìn)而損害購房者利益作為購房者在簽訂合同時，應(yīng)注意面積問題。在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理形式。

四、房屋質(zhì)量問題應(yīng)引起購房人的注意

我國住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，城鎮(zhèn)商品住宅的質(zhì)量存在諸多問題，商品房質(zhì)量糾紛問題已成為社會關(guān)注的焦點。購房者在簽訂合同時應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信譽(yù)，開發(fā)的商品房進(jìn)行了解，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供經(jīng)法定檢驗部門驗收合格，符合居住條件的手續(xù)；同時要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容的住宅質(zhì)量保證書及住宅使用說明書交付。

五、應(yīng)注意購房過程中的定金問題

多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購房者交納定金時要與其簽訂意向書、允諾書或認(rèn)購書等預(yù)備性契約，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂這些預(yù)備性契約時大都只規(guī)定購房者承擔(dān)的義務(wù)，在購房者違約的情況下就不予退還定金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根本就沒有雙倍返還定金的風(fēng)險。購房者在簽訂意向書、允諾書等預(yù)備性契約交納定金時應(yīng)特別注意，最好是將“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”進(jìn)行約定，因為這種事由的范圍特別廣。如當(dāng)事人不能就商品房買賣合同協(xié)商一致；簽訂認(rèn)購書后，開發(fā)項目被政府行政決定取消、緩建，開發(fā)商的主體資格喪失，自然災(zāi)害導(dǎo)致開發(fā)項目滅失，貸款銀行無法貸款等，這都不應(yīng)該算是當(dāng)事人哪一方的過錯。

六、購房者應(yīng)當(dāng)及時辦理權(quán)屬登記

購房者購買一套房屋大都用盡畢生的積蓄，只有拿到房地產(chǎn)權(quán)證他們才會踏實，然而在辦理權(quán)屬登記過程中可能出現(xiàn)許多無法預(yù)料的情形，有的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了進(jìn)行融資，盡快收回資金，降低風(fēng)險，他們往往將商品房出賣，在尚未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與購房者之前，又將該房屋抵押給第三人，獲取建設(shè)資金。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法還抵押貸款的情況下，就會使購房者無法取得房屋、合同的目的不能實現(xiàn)，嚴(yán)重?fù)p害購房者的合法權(quán)益。還有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行一房數(shù)賣，就同一房屋訂立了數(shù)個買賣合同，分別出售數(shù)個購房者，在此情況下，最先辦理權(quán)屬登記手續(xù)的購房者取得房屋的所有權(quán)，其他購房者的合同目的就無法實現(xiàn)。購房者在購買房屋后應(yīng)當(dāng)讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供辦理權(quán)屬登記手續(xù)的所有材料，最好是將辦證的期限以書面形式進(jìn)行約定。只有這樣購房者才能及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在欺詐的行為；也才能在發(fā)生糾紛后及時向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行索賠，維護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵犯。以上是對商品房買賣過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行的淺薄的分析，在房地產(chǎn)交易市場仍存在許多值得注意的地方，購房者在購買房屋時應(yīng)當(dāng)全面了解可能出現(xiàn)的問題，并找到相應(yīng)的解決措施。只有這樣才能用法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。

第二篇：“情勢變更”制度在商品房買賣合同糾紛中的運(yùn)用[模版]

“情勢變更”制度在商品房買賣合同糾紛中的運(yùn)用

楊培銀

隨著我國住房制度改革的發(fā)展，商品房的開發(fā)建設(shè)也迅猛發(fā)展起來，商品房價格逐日攀高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，超過居民收入增長水平。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險，不利于經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展。為了穩(wěn)定房價，抑制房價過快增長、抑制不合理的住房需求，國務(wù)院及相關(guān)部委相繼出臺了一系列的調(diào)控措施，從金融信貸、財稅政策和放權(quán)地方政府限制購房套數(shù)幾方面打擊投機(jī)性購房，意圖引導(dǎo)合理的住房理念和投資理念，從而降低房價。每一次調(diào)控措施的出臺，都被房地產(chǎn)業(yè)界及相關(guān)人員稱之為“房地產(chǎn)新政”。隨著上述“新政”的出臺，大量已經(jīng)生效的《商品房買賣合同》無法繼續(xù)履行或履行后對一方造成明顯不公平，產(chǎn)生眾多的爭議和糾紛。

針對上述糾紛如何解決，專家學(xué)者、司法審判人員和法律從業(yè)者紛紛提出了“情勢變更”這一制度。因房地產(chǎn)新政引起的上述糾紛能否適用“情勢變更”原則，應(yīng)視不同情況區(qū)別對待，不得一概而論，否則可能會濫用情勢變更這一原則，甚至破壞“合同嚴(yán)守”這一誠實信用原則，無法起到立法者下定決心推出這一原則的立法本意。

為了正確運(yùn)用情勢變更原則解決因房地產(chǎn)新政引起的諸多糾紛，本文將對近期國務(wù)院及相關(guān)部委陸續(xù)出臺的一系列新政對《商品房買賣合同》履行造成的影響進(jìn)行細(xì)分，從而分析是否符合情勢變更制度的適用要件，判斷是否能夠適用情勢變更這一原則解決該類糾紛。

一、近年來國務(wù)院及相關(guān)部委陸續(xù)出臺對商品房買賣合同造成重大影響的系列新政

自1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)【1994】43號）提出深化城鎮(zhèn)住房制度改革,促進(jìn)住房商品化和住房建設(shè)的發(fā)展以來，商品房的概念和建設(shè)正式納入我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的軌道。2003年《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)【2003】18號）將房地產(chǎn)業(yè)確認(rèn)為“國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，要求對符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)和項目加大信貸扶持力度，商品房建設(shè)如火如荼地開展起來，房地產(chǎn)價格也逐日攀升。房價的持續(xù)強(qiáng)勁增長，已經(jīng)成為影響社會穩(wěn)定的民生問題。為穩(wěn)定住房價格，國務(wù)院及相關(guān)部委自2005年起，陸續(xù)出臺了一系列的調(diào)控政策，因本文旨對情勢變更制度出臺后在房地產(chǎn)新政下產(chǎn)生的商品房買賣合同糾紛中的運(yùn)用進(jìn)行探討，在此只對能夠給商品房買賣合同的履行造成影響的政策進(jìn)行索引，主要體現(xiàn)在三個方面：

（一）財稅政策

2009年12月23日，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（財稅

[2009]157 號）：

一、自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的依照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）普通住房對外銷售的免征營業(yè)稅。該通知是自2005年6月1日起決定對個人將購買不足一定年限的住房轉(zhuǎn)讓區(qū)別征收營業(yè)稅后的第四次調(diào)整征免年限（2005年規(guī)定為2年，2006年將該年限調(diào)整至5年，2008年又調(diào)回2年，2009年再次調(diào)整為5年）。

（二）信貸政策

1、首付比例：2010年4月17日，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）（被業(yè)界稱為“國十條”），該通知指出：對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。這是自2010年1月7日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭，貸款首付款比例不得低于40%的要求后又一次提高貸款首付比例。

2、利率：在“國十條”中對于貸款比例規(guī)定：對貸款購買第二套住房的家庭，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險管理原則自主確定。各商業(yè)銀行在嚴(yán)格遵照該規(guī)定提高第二套住房的貸款利率至基準(zhǔn)利率的1.1倍外，不約而同地將原先第一套住房貸款享受基準(zhǔn)貸款利率7折的優(yōu)惠提高到8.5折，而且設(shè)定的條件極為苛刻。

3、套數(shù)限制：“國十條”中對于是否發(fā)放第三套住房貸款，作了如下規(guī)定：商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款。

4、主體限制：“國十條”中對于不能夠提供相應(yīng)資料的非本地居民做了貸款的限制性規(guī)定：對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

（三）地方政府限制購房數(shù)量

“國十條”不僅僅規(guī)定商業(yè)銀行可以暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，還規(guī)定“地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)”，也就是說國務(wù)院授權(quán)地方人民政府根據(jù)實際情況，決定在一定時期內(nèi)無論是否使用貸款購房，對個人或家庭購房套數(shù)都進(jìn)行限制，從而避免投機(jī)性購房和投資性購房搶占房源，以滿足真正有住房需求的消費(fèi)者購買住房。

二、因上述新政的頒布而產(chǎn)生的商品房買賣合同糾紛

1、因財稅政策的變化引起營業(yè)稅的征免年限的延長，導(dǎo)致投機(jī)、投資購房者在限期內(nèi)轉(zhuǎn)手則利潤減少，超過限期轉(zhuǎn)手，則資金占用時間增加，成本增加，甚至在此期間不可預(yù)測的投資風(fēng)險也可能會出現(xiàn)。因此，部分投機(jī)、投資購房者可能會以新政為由，要求解除合同。

2、因首付款比例提高，貸款比例減少，購房者無法補(bǔ)足增加的首付款而要求解除合同；雖然合同約定的首付款比例符合“國十條”規(guī)定的貸款比例，但擔(dān)心在房地產(chǎn)新政的打壓下，房價會大幅度下降，按照現(xiàn)有房價購房不劃算，而要求解除合同。

3、因貸款利率大幅度上調(diào)，投機(jī)性、投資性購房者的成本增加，消費(fèi)購房者的還款壓力加大，從而要求解除合同。

4、因商業(yè)銀行暫停了對不能夠提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民的購房貸款，導(dǎo)致合同簽訂后無法辦理貸款，買賣雙方對付款方式又無法達(dá)成新的一致，購房者要求解除合同。

5、地方人民政府根據(jù)“國十條”的規(guī)定和國務(wù)院的授權(quán)，決定對購房數(shù)量進(jìn)行限制，導(dǎo)致合同簽訂后無法辦理“登記備案”和產(chǎn)權(quán)證明，購房者要求解除合同。

三、“情勢變更”制度在解決上述糾紛中的運(yùn)用

2009年4月24日，最高人民法院頒布了《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》

（二），該解釋第二十六條規(guī)定：合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。這就是“情勢變更”制度的規(guī)定。

在最終定稿出臺的《合同法》中并沒有情勢變更的規(guī)定，但法學(xué)專家及法律從業(yè)者并沒有放棄對該原則的研究。由江平主編的《民法學(xué)》將“情事變更原則”定義為：是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由發(fā)生情事變更而導(dǎo)致合同之基礎(chǔ)動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同會顯失公平，因此允許變更合同內(nèi)容或解除合同的原則。同時將“情事變更原則”適用條件總結(jié)為三點：①須有情事變更，締約時的合同基礎(chǔ)發(fā)生異常變化。②情事變更的發(fā)生不可歸責(zé)于當(dāng)事人。③情事變更具有不可預(yù)見性。對該情勢變更的定義及適用原則對司法解釋

（二）中規(guī)定的情勢變更的理解及適用條件同樣適用。筆者認(rèn)為對適用條件應(yīng)再加上一條：④情勢變更的發(fā)生導(dǎo)致出現(xiàn)繼續(xù)履行將無法實現(xiàn)合同目的或?qū)σ环疆?dāng)事人造成明顯不公平的嚴(yán)重后果。滿足上述要件，就可以適用情勢變更制度變更合同或解除合同。

四、能否運(yùn)用情勢變更制度解決上述糾紛

1、因營業(yè)稅征免年限的延長，導(dǎo)致投機(jī)性購房者轉(zhuǎn)讓獲利的減少或資本占用的時間拉長，從而要求解除合同的，不得適用情勢變更制度予以解除。首先，適用情勢變更制度必須出現(xiàn)因客觀情況發(fā)生后造成了繼續(xù)履行對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的的結(jié)果。商品房買賣合同的標(biāo)的是商品房，合同雙方的目的是：一方出售房屋獲得對價，另一方支付對價獲得房屋。營業(yè)稅征免年限的調(diào)整不影響房屋的交付及價款的支付，對任何一方不會造成明顯不公平，也不會影響合同目的的實現(xiàn)。至于購房者是進(jìn)行投資甚至投機(jī)，這并非商品房買賣合同中體現(xiàn)的合同目的。因此，由于營業(yè)稅征免年限的延長不影響合同目的的實現(xiàn)，也未造成對一方當(dāng)事人的明顯不公平，所以不得適用情勢變更制度達(dá)到解除合同的目的。其次，關(guān)于營業(yè)稅征免年限的調(diào)整，買賣雙方都應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見，因財政部和國家稅務(wù)總局先后在2005年、2006年和2008年三次對征免年限進(jìn)行了調(diào)整，根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展的情況決定延長和縮短征免年限是稅收工具的具體運(yùn)用，不是不可預(yù)見的，因此該種糾紛不符合情勢變更的基本要件，不得適用該制度進(jìn)行調(diào)整。

2、同樣，因貸款利率大幅度上調(diào)，投機(jī)性、投資性購房者的成本增加，消費(fèi)購房者的還款壓力加大，從而要求解除合同的，不能適用情勢變更制度予以調(diào)整和解除。原因有三：首先，因貸款利率上調(diào)，并沒有影響合同目的的實現(xiàn)。其次，貸款利率的調(diào)整應(yīng)當(dāng)是能夠預(yù)見到的，利率的調(diào)整取決于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，不是一成不變的，這一點雙方都應(yīng)當(dāng)有這樣的預(yù)見。最后，無論利率上調(diào)或下調(diào)，對合同雙方都是商業(yè)風(fēng)險因素。上述任一理由，都是不能適用情勢變更制度的抗辯事由。

3、關(guān)于以貸款首付比例提高為由而要求解除合同的，應(yīng)視不同情況區(qū)別對待。其一，合同約定貸款首付比例低于新政要求的貸款首付比例的，合同簽訂后按照原付款比例無法貸款。這樣為了符合新政要求的比例，就必須改變合同付款條件，購房者就要多交首付，改變了用現(xiàn)有款項支付首付購買房屋，以后按月供貸的合同目的。該種狀況，就符合情勢變更的適用條件，可以運(yùn)用情勢變更的原則解除合同。但是如果合同約定的貸款首付比例和新政規(guī)定的首付比例相當(dāng)甚至高于新政約定的比例，新政的下發(fā)不改變合同約定的付款條件，也不影響合同的履行，對雙方不會造成任何的不公平。此時就不得適用情勢變更制度解除合同。

4、因商業(yè)銀行暫停了對不能夠提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民的購房貸款，導(dǎo)致合同簽訂后無法辦理貸款，買賣雙方對付款方式又無法達(dá)成新的一致，購房者要求解除合同的情況，符合情勢變更關(guān)于發(fā)生了無法預(yù)見、非不可抗力的不屬于商業(yè)風(fēng)險的客觀情況變化，如果不改變付款方式將無法繼續(xù)履行合同。完全可以適用情勢變更制度解除該合同。

5、關(guān)于地方政府根據(jù)國務(wù)院的授權(quán)，對購房數(shù)量進(jìn)行限制，導(dǎo)致簽訂合同后無法辦理備案登記、辦理產(chǎn)權(quán)證明，購房者要求解除合同的，符合客觀情況發(fā)生了不可預(yù)見、不屬于商業(yè)風(fēng)險的變化，導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，可以適用情勢變更制度解除該合同。

五、結(jié)語

情勢變更制度作為民事法律體系中一項重要制度，出臺這項制度，因與相關(guān)概念的區(qū)別不是十分的明確，將賦予法官極大的自由裁量權(quán)，一旦被濫用將嚴(yán)重破壞合同嚴(yán)守這一原則，破壞經(jīng)濟(jì)秩序，所以對于該制度的出臺慎之又慎。但在經(jīng)歷汶川地震、金融危機(jī)等重大事件后，產(chǎn)生的大量糾紛當(dāng)前卻沒有調(diào)整的法律依據(jù)，繼續(xù)履行又確造成一方的嚴(yán)重不公平，甚至無法實現(xiàn)合同目的，因此該制度的確立勢在必行，最終情勢變更制度得以在司法解釋

（二）中出現(xiàn)。該制度的確立將來會在司法實踐中作為一項重要制度發(fā)揮著重要的作用，但是基于對該制度的運(yùn)用易于發(fā)展為濫用，因此在出臺該司法解釋后“最高人民法院給各高院專門一個通知，要求使用情勢變更要報請省高院核準(zhǔn)，在程序上加了一道“緊箍咒”，目的就是要求基層院和中院，如果有其它辦法能解決的最好用其它辦法解決，實在不行再用情勢變更”。同樣，在當(dāng)前房地產(chǎn)新政所導(dǎo)致的商品房買賣合同糾紛大量出現(xiàn)的時候，如何正確運(yùn)用情勢變更原則是解決出現(xiàn)上述糾紛的關(guān)鍵。

（作者系德衡律師集團(tuán)高級合伙人、副主任）

第三篇：張思明：論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購房者的利益保護(hù) [論壇發(fā)言稿]

張思明：論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購房者的利益保護(hù) [論壇

發(fā)言稿]

2015年10月31日-11月1日，第十一屆中國青年經(jīng)濟(jì)法博士論壇暨“經(jīng)濟(jì)法視野中的市場準(zhǔn)入與退出制度”研討會在中國人民大學(xué)法學(xué)院成功召開。本次會議由北京市破產(chǎn)法學(xué)會、中國人民大學(xué)破產(chǎn)法研究中心等四家單位共同主辦，有來自北京大學(xué)、中國人民大學(xué)、中國政法大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)、湘潭大學(xué)、吉林大學(xué)、西南政法大學(xué)、西南財經(jīng)大學(xué)、青島大學(xué)、日本同志社大學(xué)等高校和北京市海淀區(qū)人民法院、深圳市中級人民法院、無錫市中級人民法院、京衡律師事務(wù)所等實務(wù)部門的專家學(xué)者60余人與會研討，主題涉及市場準(zhǔn)入和市場退出，史際春教授、王欣新教授、李友根教授在大會做主旨演講，后有20余位青年學(xué)者做主題發(fā)言，氣氛活躍，討論激烈。經(jīng)發(fā)言嘉賓審核確認(rèn)后，北京市破產(chǎn)法學(xué)會微信公眾號決定選擇其中的部分討論內(nèi)容，以文字形式推送出來，以饗讀者。

論壇第三單元集中討論破產(chǎn)法實施中的問題，由北京市海淀區(qū)人民法院副院長、中國人民大學(xué)破產(chǎn)法研究中心研究員石金平主持。深圳市中級人民法院審判長、中國人民大學(xué)破產(chǎn)法研究中心研究員池偉宏法官的主題發(fā)言題目為“金融與破產(chǎn)：破產(chǎn)重整重大問題的處理與展望”；青島大學(xué)法學(xué)院副教授、中國人民大學(xué)破產(chǎn)法研究中心研究員丁燕博士的主題發(fā)言題目為“論法理學(xué)維度下出售式重整的經(jīng)濟(jì)法品格”；京衡律師事務(wù)所副主任、合伙人、中國人民大學(xué)破產(chǎn)法研究中心研究員任一民律師的主題發(fā)言題目為“期房交易的破產(chǎn)保護(hù)效力”；北京市破產(chǎn)法學(xué)會理事、北京卓緯律師事務(wù)所高級管理顧問張思明博士的主題發(fā)言題目為“論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購房者的利益保護(hù)”。日本同志社大學(xué)法學(xué)院副教授、中國人民大學(xué)破產(chǎn)法研究中心研究員金春博士和中國人民大學(xué)破產(chǎn)法研究中心主任、北京市破產(chǎn)法學(xué)會會長王欣新教授共同擔(dān)任本單元的評議嘉賓。以下是主題發(fā)言人張思明博士的報告內(nèi)容：論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購房者的利益保護(hù)

張思明 北京卓緯律師事務(wù)所各位專家學(xué)者、同學(xué)們，大家下午好！首先感謝徐陽光老師及會務(wù)組給我這樣一個發(fā)言的機(jī)會。該篇文章是我和我的博士生導(dǎo)師王欣新教授共同完成的，文章的整體思路與觀點提煉都凝結(jié)著王老師的心血，在此謝謝王老師。剛才池法官與任律師談到了房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)具有很大的一個特殊性，涉及復(fù)雜主體的多重利益，同時相關(guān)的法律法規(guī)之間也有不協(xié)調(diào)之處，剛才任律師也談到了，我們在這里面主要分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的購房者利益保護(hù)，主要在現(xiàn)有法律法規(guī)的情況下怎樣解決購房者的權(quán)利保護(hù)。我們從以下幾個方面進(jìn)行講述：首先談一下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)的特殊性，首先涉及利益主體比較復(fù)雜廣泛，涉及到建設(shè)工程承包人，建設(shè)工程抵押權(quán)人，銀行等金融機(jī)構(gòu)。購房人利益保護(hù)中，涉及購房者的物權(quán)性利益、作為預(yù)告登記權(quán)人的利益保護(hù)以及作為普通債權(quán)人的利益保護(hù)。在有些情況下還涉及到被拆遷人利益，這里暫不涉及，當(dāng)然還有其他債權(quán)人。其次，適用的法律規(guī)范較為復(fù)雜，彼此之間可能尚存在一定的沖突。最后，破產(chǎn)財產(chǎn)有特殊性，在建房屋即俗稱的爛尾樓，作為資產(chǎn)的評估、變賣較難進(jìn)行。

關(guān)于購房者的利益保護(hù)，我們首先討論一下購房者與相關(guān)主體的利益平衡。首先是建設(shè)工程承包人與購房者的利益平衡。根據(jù)《合同法》第286條的規(guī)定，承包人對發(fā)包人的建設(shè)工程款有優(yōu)先受償權(quán)，從合同法角度賦予其優(yōu)先權(quán)，而根據(jù)2002年最高法院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中指出，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。據(jù)此，交付了全部或者大部分房款的購房者具有優(yōu)先于建設(shè)工程價款的受償權(quán)。因為在開發(fā)商尚未交房或雖交房但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶的情形下，優(yōu)先清償建設(shè)工程價款，等于用購房者的資金去清償開發(fā)商的債務(wù)，違背對購房者特殊保護(hù)的法律政策。其次是在建工程抵押權(quán)人與購房者的利益平衡。在建工程抵押權(quán)與建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)作用于同一標(biāo)的物，破產(chǎn)程序中的該標(biāo)的物價值不能完全實現(xiàn)其承載所擔(dān)保的債權(quán)時，就存在兩類優(yōu)先權(quán)效力順位的沖突。為解決這一問題，《建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)批復(fù)》中明確規(guī)定，建設(shè)工程款優(yōu)先權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)。因此，可以看出，已交付全部房款或大部分房款的購房者的利益優(yōu)先于建設(shè)工程價款亦優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)。目前我國破產(chǎn)法設(shè)定了一定的優(yōu)先權(quán)，比如稅收債權(quán)與職工債權(quán)優(yōu)先權(quán)等，但是針對破產(chǎn)法保護(hù)的各類優(yōu)先權(quán)的等級不像美國破產(chǎn)法中有超級優(yōu)先權(quán)等詳細(xì)規(guī)范。下面重點說一下購房者的物權(quán)性正當(dāng)利益保護(hù)，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的不動產(chǎn)變動規(guī)則。不動產(chǎn)物權(quán)的變更生效以登記為基本原則，登記是不動產(chǎn)物權(quán)變更的生效要件，而非對抗要件，但也明確了法律另有規(guī)定的可以除外。不動產(chǎn)物權(quán)的變更生效以登記為基本原則，登記是不動產(chǎn)物權(quán)變更的生效要件，而非對抗要件，但也明確了法律另有規(guī)定的可以除外。2002年的破產(chǎn)規(guī)定即屬于該例外情形。在這個規(guī)定中，尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向買方交付的財產(chǎn)不納入破產(chǎn)財產(chǎn)，表明房產(chǎn)的實際占有可以作為物權(quán)變動的條件。據(jù)此，我們認(rèn)為購房者享有破產(chǎn)取回權(quán)，法院受理破產(chǎn)案件后，債務(wù)人占有的不屬于債務(wù)人財產(chǎn)，財產(chǎn)權(quán)利人可以通過管理人取回。開發(fā)商已建成尚未交付的房產(chǎn)，從法律層面或者實務(wù)操作中并不難，已經(jīng)建成未交付的，沒有辦理產(chǎn)權(quán)果過戶手續(xù)是債權(quán)不是物權(quán)，在符合現(xiàn)實交付的條件下，如果購房者按照合同已交付全部房款，而破產(chǎn)債務(wù)人卻未交付和變更產(chǎn)權(quán)登記，將該房屋認(rèn)定為破產(chǎn)財產(chǎn)，將損害購房者的合法利益。房屋尚未建成或已建成但不符合交房條件房屋尚未建成或已建成但不符合交房條件，則因標(biāo)的物的瑕疵，使購房者難以通過取回權(quán)直接實現(xiàn)其維護(hù)權(quán)益。購房者可以集體集資完成房屋建設(shè)，司法實踐中已有類似案例。

關(guān)于購房者作為預(yù)告登記權(quán)利人的利益保護(hù)，我們首先分析一下預(yù)告登記的權(quán)屬。在建房屋并非為完整之財物，無法支配，購房者不因預(yù)告登記就對尚處于在建階段的房屋享有物權(quán)。進(jìn)行預(yù)告登記后的購房者獲得了請求在將來進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)變動的期待權(quán)，能夠保障預(yù)期物權(quán)的實現(xiàn)預(yù)告登記請求權(quán)可以對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人。這就意味著經(jīng)過預(yù)告登記的請求權(quán)具有一種優(yōu)先效力，從而可以在不動產(chǎn)的物權(quán)人陷于破產(chǎn)時對抗其他債權(quán)人，從而保全請求權(quán)得到實現(xiàn)。最后一個方面，談一下作為購房者普通債權(quán)的清償順序，購房者已交付的定金、違約金怎么辦。在購房者只交付定金、少部分房款，但又因種種原因未進(jìn)行房地產(chǎn)預(yù)告登記的情況下，購房者只享有普通破產(chǎn)債權(quán)。根據(jù)最高法院相關(guān)司法解釋，因欺詐行為導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的購房者可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。但是，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的欺詐行為、違約行為產(chǎn)生的債權(quán)，在破產(chǎn)程序中也僅屬于普通破產(chǎn)債權(quán)。因解除合同所產(chǎn)生的購房人債權(quán)，我們認(rèn)為管理人在破產(chǎn)法上待履行合同的解除權(quán)以及決定繼續(xù)履行的權(quán)利，不應(yīng)當(dāng)否認(rèn)，應(yīng)當(dāng)賦予管理人解除合同的權(quán)利。購房者一次性交清房款或者辦理按揭貸款的，管理人不能解除；對于待履行合同，管理人有權(quán)決定是否繼續(xù)履行合同。

最后向大家匯報一下我目前準(zhǔn)備研究的一些領(lǐng)域，希望能得到大家關(guān)心和支持。我現(xiàn)在民政部政策研究中心做博士后研究工作，主要是探討社會組織立法，其中涉及到社會組織的退出機(jī)制。目前全國有65萬多家社會組織，很多社會組織對社會治理起到有效的規(guī)范作用，但也有一部分已成為僵尸組織而并沒有退出，期待研究切合實際的社會組織退出機(jī)制，希望各位專家多提寶貴意見。謝謝大家！

第四篇：論商品房買賣中遲延辦理房屋權(quán)屬證書的法律責(zé)任--重慶冉繽律師文集

論商品房買賣中遲延辦理房屋權(quán)屬證書的法律責(zé)任

重慶冉繽律師文集

冉繽律師，重慶精睿律師事務(wù)所主任律師，畢業(yè)于西南政法大學(xué)，1997年通過全國律師資格考試，在十?dāng)?shù)年的律師生涯中，代理訴訟及非訟作品七百余件，廣泛涉獵婚姻家庭、人身損害賠償、民商事、建筑及房地產(chǎn)、刑事辯護(hù)等各門類法律事務(wù)后，逐漸形成并建立起在企業(yè)法律顧問服務(wù)、經(jīng)濟(jì)合同糾紛及建筑及房地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)勢化、差異化的特色辦案服務(wù)。其所代理的案件，多次被中央電視臺《經(jīng)濟(jì)與法》欄目、上?！稏|方衛(wèi)視》、《法制日報》、香港《文匯報》、《重慶晚報》、《重慶晨報》等主流媒體報道；并就房地產(chǎn)糾紛、勞資權(quán)益糾紛、婚姻法最新解釋等方面，分別接受上海東方衛(wèi)視、重慶電視臺財經(jīng)頻道等電視媒體的專題采訪。

隨著房地產(chǎn)市場的空前活躍，商品房預(yù)售合同中逾期辦證案件也大量增加。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是不動產(chǎn)所有人依法享有并行使不動產(chǎn)物權(quán)的重要憑證，如果買受人不能如期取得房屋權(quán)屬證書，不僅造成房屋權(quán)屬關(guān)系處于不確定狀態(tài)，而且買受人將無法行使轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等物權(quán)權(quán)利。最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》18條專條規(guī)定了逾期辦證糾紛的處理規(guī)則，下面對因此產(chǎn)生的法律責(zé)任進(jìn)行探討。

一、辦證是誰之義務(wù)？

本文中的辦證是指房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)根據(jù)買受人申請，將房屋所有權(quán)由出賣人轉(zhuǎn)移至買受人名下的過程。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》和《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，辦理房屋權(quán)屬證書的具體流程可分解為：

（一）新房建成后，開發(fā)商要申請初始登記。

《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》第16條的規(guī)定，“新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件?！边@條規(guī)定對開發(fā)商的初始登記義務(wù)作了基本要求，開發(fā)商申請初始登記的主要目的是取得新建商品房房地產(chǎn)證書（俗稱大產(chǎn)證），為買房人后續(xù)的分戶轉(zhuǎn)移登記排除前臵障礙。登記機(jī)關(guān)對初始登記申請進(jìn)行審查后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，核準(zhǔn)初始登記，向開發(fā)商頒發(fā)收件單或房屋權(quán)屬證書。

（二）初始登記完成后，開發(fā)商應(yīng)及時通知買受人辦理轉(zhuǎn)移登記。

這一義務(wù)在合同中一般沒有明確的約定，也沒有法律的直接規(guī)定，但這很明顯應(yīng)是開發(fā)商的附隨義務(wù)。

（三）開發(fā)商及時通知后，由買受人分別向登記機(jī)關(guān)申請轉(zhuǎn)移登記，此時出賣人主要承擔(dān)協(xié)助義務(wù)。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定:“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！痹摋l規(guī)定了商品房買賣合同中買受人的轉(zhuǎn)移登記義務(wù)以及出賣人即開發(fā)商的協(xié)助義務(wù)，轉(zhuǎn)移登記的目的是將大產(chǎn)證上的房地產(chǎn)予以分割，由買受人取得各自分戶權(quán)屬證書（俗稱小產(chǎn)證）。

以上程序可歸結(jié)為：兩次申請、兩次審查、一次通知。依出賣人申請而啟動初始登記程序，依買受人申請而啟動轉(zhuǎn)移登記程序，登記機(jī)關(guān)分別對兩次申請的理由、依據(jù)及材料進(jìn)行審查，然后頒發(fā)相關(guān)證書。但初始登記完成后，買受人未必知曉，故出賣人應(yīng)當(dāng)履行通知義務(wù)，以便買受人及時提出辦證申請。

就整個過程而言，辦證是誰之義務(wù)，誰主誰次？從上述流程中可以看出，辦理房屋權(quán)屬證書首先是初始登記取得大產(chǎn)證，再進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記取得小產(chǎn)證。初始登記過程中，辦證義務(wù)以出賣人為主，在轉(zhuǎn)移登記過程中，以買受人為主，出賣人主要承擔(dān)協(xié)助義務(wù)。

遵循意思自治原則，出賣人與買受人可以約定由出賣人在房屋交付后一定期限內(nèi)為買受人辦理權(quán)屬登記手續(xù)。此時，出賣人的辦證義務(wù)不僅包括初始登記，還包括代為買受人辦理轉(zhuǎn)移登記。但出賣人是以委托代理人身份以買受人名義提出辦證申請的，需由買受人出具委托書、提供證件材料，整個辦證程序中的通知義務(wù)則相應(yīng)省略。

二、逾期中的“期”如何確定？

《解釋》第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！?/p>

據(jù)此，商品房買賣合同中買受人取得分戶權(quán)屬證書（小產(chǎn)證）的期限首先由當(dāng)事人自由約定，雙方?jīng)]有約定的，如果交易標(biāo)的為期房，則自房屋交付之日適用法定90日期限。如果是現(xiàn)房，則自合同簽訂之日起適用法定90日。法定90日期限是買受人取得產(chǎn)權(quán)證書的最長期限，逾期則出賣人可能承擔(dān)違約責(zé)任。

顯而易見，該條款與上述《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》等嚴(yán)重脫節(jié)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》第16條，新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有

權(quán)初始登記。此外根據(jù)該《管理辦法》第26條、27條，登記機(jī)關(guān)自受理登記申請之日起7日內(nèi)應(yīng)當(dāng)決定是否予以登記；登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。顯然，出賣人完成初始登記最長需要127日，而買受人要最終取得分戶權(quán)屬證書，還要歷經(jīng)出賣人通知、買受人申請轉(zhuǎn)移登記、登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)發(fā)證等一系列程序，各期間累加將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過90日，那么開發(fā)商在此種情況是否就必然要承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任呢？答案是否定的，因為根據(jù)《解釋》18條，需存在“出賣人的原因”導(dǎo)致的逾期辦證，開發(fā)商才需要承擔(dān)違約責(zé)任，“出賣人的原因”即開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的歸責(zé)原則，系過錯原則，即開發(fā)商在辦證過程具有過錯才承擔(dān)違約責(zé)任。

三、如何理解“出賣人原因”？

一些省市法院就認(rèn)定“出賣人原因”出臺了內(nèi)部指導(dǎo)意見，如廈門市中院關(guān)于《商品房買賣解釋》內(nèi)部指導(dǎo)意見第五條規(guī)定：《商品房買賣解釋》第十八條和第十九條規(guī)定的“出賣人原因”，應(yīng)理解為：出賣人在履行商品房買賣合同權(quán)屬交付前應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)辦理權(quán)屬登記的義務(wù)，主要包括商品房建設(shè)完工以后應(yīng)履行的初始產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)手續(xù)。非出賣人所應(yīng)承擔(dān)的法定義務(wù)或約定義務(wù)之外的原因造成逾期辦證的，不能視為“出賣人的原因”。重慶市高級人民法院《關(guān)于當(dāng)前民事審判若干法律問題的指導(dǎo)意見》當(dāng)中亦明確規(guī)定，“……買受人在合同約定的或者法律規(guī)定的辦證期間內(nèi)未取得房屋權(quán)屬證書的，如開發(fā)商在此期間內(nèi)已完成房屋權(quán)屬初始登記并提交了相關(guān)的辦證資料，并通知買受人提交登記申請的，可認(rèn)定開發(fā)商已履行了辦證義務(wù)，不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。”上述規(guī)定都有著其合理性，如上所述，辦證過程由三方當(dāng)事人參與，遵循“兩次申請、兩次審查、一次通知”程序，在此過程中出賣人的義務(wù)包括：完成初始登記、發(fā)出辦證通知和進(jìn)行必要協(xié)助，故“出賣人原因”應(yīng)當(dāng)限定出賣人未履行自身義務(wù)而造成買受人辦證逾期的情形。事實上開發(fā)商嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》所規(guī)定的期限完成初始登義務(wù)并通知買受人之后，其已經(jīng)為買房人后續(xù)的分戶轉(zhuǎn)移登記排除了前臵障礙，后續(xù)買房人是否及時申請轉(zhuǎn)移登記以及行政機(jī)關(guān)辦理轉(zhuǎn)移程序所耗時間的多寡已非開發(fā)商所能控制，其自不必對辦證逾期負(fù)責(zé)。