第一篇：房企股權(quán)質(zhì)押融資四大渠道信托因靈活而受寵

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房企股權(quán)質(zhì)押融資四大渠道:信托因靈活而受寵

“南下北上，東突西進(jìn)”，用此句話來(lái)形容目前市場(chǎng)上努力尋求融資渠道的房企再貼切不過(guò)。在此驅(qū)動(dòng)下，一切能夠借貸的金融機(jī)構(gòu)都正成為房企股權(quán)質(zhì)押貸款的突破口。

“總體來(lái)說(shuō)依然是銀行、信托為主流，財(cái)務(wù)公司、投資公司、典當(dāng)行等為非主流，而部分對(duì)股權(quán)質(zhì)押蠢蠢欲動(dòng)的券商目前只能充當(dāng)掮客身份，最終還是要通過(guò)其他擁有信貸功能的機(jī)構(gòu)來(lái)完成融資。”上海一家全國(guó)性股份制銀行對(duì)公業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示各個(gè)渠道的流量以及放貸標(biāo)準(zhǔn)各有不同。

銀行:傾向主流上市公司

“銀行的貸款質(zhì)押范圍包括股份、股票。但出于安全性經(jīng)營(yíng)考慮，我們只在沿海地區(qū)、南方等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)受理非上市房企的股份質(zhì)押;在一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)，在風(fēng)險(xiǎn)可控的基礎(chǔ)上，我們暫時(shí)僅對(duì)上市公司的股份、股票辦理貸款質(zhì)押?！惫ば幸晃坏禺a(chǎn)信貸負(fù)責(zé)人向記者表示。

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“即使是上市公司的股權(quán)質(zhì)押貸款，也依然要經(jīng)過(guò)銀行的嚴(yán)格核定。我們有自己的抵押品管理辦法，所有質(zhì)押物都要經(jīng)過(guò)評(píng)估部門(mén)重新估值，并且肯定要低于外部估值。然后再按照貸款申請(qǐng)公司的綜合財(cái)務(wù)情況以及償債能力確定一個(gè)估值范圍內(nèi)的貸款額度?！泵裆y行人士進(jìn)一步表示。

對(duì)于信貸額度的估值，該人士表示:“股權(quán)質(zhì)押只是第二還款來(lái)源，假如第一還款來(lái)源充足，我們會(huì)對(duì)股權(quán)質(zhì)押的估值適當(dāng)放松;但如果股權(quán)質(zhì)押充當(dāng)貸款的主要抵押物，我們就會(huì)適當(dāng)嚴(yán)格?！备鶕?jù)該人士透露，目前針對(duì)“大小非”期間的限售股質(zhì)押，銀行一般會(huì)根據(jù)公司的凈資產(chǎn)值采取4～5折的實(shí)際放貸，“流通股會(huì)好一些”。

“一旦審核成功并簽署協(xié)議，銀行一般會(huì)自己或者委托信托公司將質(zhì)押股權(quán)設(shè)計(jì)成金融產(chǎn)品，然后再賣(mài)給高端客戶(hù)?！鄙鲜雒裆y行人士透露，一旦前期設(shè)定了風(fēng)險(xiǎn)管控，接下來(lái)的事情就會(huì)由銀行對(duì)外的審核轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行對(duì)鎖定的質(zhì)押股份管理。

在可查的銀行股權(quán)質(zhì)押理財(cái)產(chǎn)品中，產(chǎn)品收益利率一般都比較高，一般一年期收益率在7%左右，兩年期8.5%左右。

信托:因靈活而受寵

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相對(duì)于銀行的苛刻以及資產(chǎn)管理的摸石頭過(guò)河，信托公司的靈活結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以及豐富的資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)為其贏得了大量的支持。

“一般情況下，信托公司因?yàn)槠潇`活性會(huì)比銀行的審核稍微寬松，但在審核程序上也是嚴(yán)格按照四證齊全等基本要求，放貸估值平均在7折左右，但也因此要求的利潤(rùn)更高?！焙贾菀晃恍磐袠I(yè)人士介紹，信托公司還往往設(shè)計(jì)一些結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品，讓貸款申請(qǐng)人的自有資產(chǎn)認(rèn)購(gòu)劣后級(jí)，通過(guò)追加股份質(zhì)押，來(lái)撬動(dòng)更多的融資。

在坊間看來(lái)，信托放大的融資杠桿率正是吸引房企蜂擁而至的關(guān)鍵所在。一個(gè)最新的實(shí)例是，6月9日，藍(lán)光集團(tuán)將原質(zhì)押給招商銀行的2500萬(wàn)限售流通股解除質(zhì)押，并將部分重新質(zhì)押到了中鐵信托旗下。

根據(jù)市場(chǎng)公開(kāi)數(shù)據(jù)，4月份收緊地產(chǎn)調(diào)控政策以后，地產(chǎn)信托正迎來(lái)新一輪的放量，其中，股權(quán)質(zhì)押更是比比皆是。

“這類(lèi)產(chǎn)品能最大限度地為目標(biāo)公司募集資金，但信托公司后期面臨的管理風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大。更多的是要關(guān)注后面的實(shí)物抵押以及股權(quán)質(zhì)押是否足額?！敝姓\(chéng)信托相關(guān)人士表示。

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 投資公司、財(cái)務(wù)公司:非主流角色扮演

“現(xiàn)在有很多中小企業(yè)來(lái)找我們做股權(quán)質(zhì)押，其中就包括地產(chǎn)企業(yè)，實(shí)際上他們來(lái)質(zhì)押股權(quán)就是拿不出更有效的其他抵押物了。”一位典當(dāng)行人士認(rèn)為，在銀行、信托之外，投資管理公司、財(cái)務(wù)公司以及典當(dāng)行等也成為了部分中小房企的融資渠道。

“只要有其他辦法，一般的房地產(chǎn)企業(yè)是不會(huì)找典當(dāng)行等機(jī)構(gòu)融資的?！痹谏鲜龉ば腥耸靠磥?lái)，“由于中小房企的基本財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)狀況往往欠佳，被銀行等主流渠道拒之門(mén)外后，只能尋找更加高成本的非主流渠道。”

“但是我們也在控制風(fēng)險(xiǎn)，如何對(duì)質(zhì)押股權(quán)進(jìn)行合理估值也是需要完善的環(huán)節(jié)。有些質(zhì)押融資項(xiàng)目，即使回報(bào)率再高，我們也是不敢做的?！鄙鲜龅洚?dāng)行業(yè)從業(yè)人士表示。

而一家投資公司更是坦言，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，鎖定回報(bào)率，“目前公司只投資給一些知根知底的老熟客”。

券商:蠢蠢欲動(dòng)的掮客

在上述三方之外，還有一個(gè)甚至不具備吸儲(chǔ)放貸功能的蠢蠢欲動(dòng)

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 者——券商。

根據(jù)記者了解，目前部分券商正在面向“大小非”們推介自身的資源平臺(tái)優(yōu)勢(shì)。

“我們擁有很多的機(jī)構(gòu)客戶(hù)，他們擁有大量的資金可以接盤(pán)。”北京一家券商機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)管理部人士表示，作為另一種有可能的股份質(zhì)押融資方式，未來(lái)券商完全有可能充當(dāng)一個(gè)合格的平臺(tái)與中介，“如果能和融資融券業(yè)務(wù)相結(jié)合，操作空間會(huì)更大，特別是對(duì)于解禁后沒(méi)有減持的股票?！?/p>

然而在部分市場(chǎng)人士看來(lái)，券商天生的信貸功能缺失仍是其意欲進(jìn)軍此業(yè)務(wù)的軟肋。>>>股權(quán)信托在資本運(yùn)作和房地產(chǎn)融資中的創(chuàng)新運(yùn)用【投融資實(shí)務(wù)高端培訓(xùn)會(huì)議】

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說(shuō)

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第二篇：新政調(diào)控之下 品牌效應(yīng)助房企拓寬融資渠道

新政調(diào)控之下 品牌效應(yīng)助房企拓寬融資渠道

房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)-搜房網(wǎng)2010年09月03日09:57來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院面對(duì)資金壓力，發(fā)展商各顯神通不斷拓展融資渠道。而品牌作為企業(yè)分辨器、信譽(yù)保證書(shū)，有助企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提供重要的保障。例如，恒大地產(chǎn)采取做強(qiáng)做大品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，并借助企業(yè)強(qiáng)大的品牌加快融資步伐，在今年1月成功發(fā)債7.5億美元，成為內(nèi)地在港上市地產(chǎn)企業(yè)最大規(guī)模的發(fā)債融資活動(dòng)。

4月17日，“新國(guó)十條”房地產(chǎn)新政正式發(fā)布。三個(gè)月以來(lái)，受政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨最嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)，房企的品牌優(yōu)勢(shì)也在市場(chǎng)調(diào)整過(guò)程中日益凸顯。中國(guó)指數(shù)研究院結(jié)合線上調(diào)查，對(duì)品牌企業(yè)的拿地策略、市場(chǎng)表現(xiàn)、競(jìng)爭(zhēng)力、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和資金狀況展開(kāi)全面、客觀的分析，并將于9月18日在京召開(kāi)“2010中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果發(fā)布會(huì)”上盛大發(fā)布。

從今年各大房企的中期報(bào)告看，在新政調(diào)控的背景下，多家房企2010年上半年表現(xiàn)仍然突出，銷(xiāo)售額和盈利額都有不同程度的上升。但不少房企負(fù)債額有所增加，凈現(xiàn)金流值更出現(xiàn)負(fù)值的情況。從已公布中期業(yè)績(jī)的112家A股上市房地產(chǎn)公司看，上半年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-783.6億元，較一季度末的-405.6億元下降了378億元，其中共有77家公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)值。

可見(jiàn)，大部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈趨于緊張。造成現(xiàn)金流緊張主要有兩大原因：首先，隨著調(diào)控的深入，項(xiàng)目銷(xiāo)售停滯影響著地產(chǎn)公司的資金回籠。銀貸收緊、股市低迷也令企業(yè)通過(guò)銀行授信和資本市場(chǎng)的融資越來(lái)越困難。其次，在資金支出方面，前期不少開(kāi)發(fā)商不惜成本高價(jià)拿地，土地環(huán)節(jié)消耗了大量的自有資金，也進(jìn)一步加深了開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金壓力。

面對(duì)資金壓力，發(fā)展商各顯神通不斷拓展融資渠道。而品牌作為企業(yè)分辨器、信譽(yù)保證書(shū)，有助企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提供重要的保障。例如，恒大地產(chǎn)采取做強(qiáng)做大品牌的發(fā)展戰(zhàn)略，并借助企業(yè)強(qiáng)大的品牌加快融資步伐，在今年1月成功發(fā)債7.5億美元，成為內(nèi)地在港上市地產(chǎn)企業(yè)最大規(guī)模的發(fā)債融資活動(dòng)。而在4月國(guó)家新一輪調(diào)控政策出臺(tái)前，又再次成功發(fā)債6億美元；萬(wàn)科作為中國(guó)領(lǐng)先的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，今年6月獲得農(nóng)行80億元按揭貨款額度，用于支持公司多個(gè)熱銷(xiāo)樓盤(pán)的房貸業(yè)務(wù)。

在銀行貨款收縮的背景下，萬(wàn)科之所以能獲得如此大額度的貨款，正是由于萬(wàn)科在全國(guó)具有強(qiáng)大的品牌影響力，其品牌價(jià)值已經(jīng)得到了社會(huì)的認(rèn)可；雅居樂(lè)經(jīng)過(guò)多年的品牌沉淀，品牌影響力也不斷擴(kuò)大，有效推動(dòng)企業(yè)的市場(chǎng)融資得以順利完成。今年4月，雅居樂(lè)發(fā)行了期限為7年的票據(jù)，成功融資達(dá)6.5億美元；8月，雅居樂(lè)又與境外金融機(jī)構(gòu)東亞銀行訂立信貸協(xié)議，獲得金額為8億港元的貸款。

新政下大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在資金鏈不足的困難，而通過(guò)挖掘品牌價(jià)值內(nèi)涵，發(fā)揮品牌價(jià)值在融資過(guò)程中的作用，將有助于提高企業(yè)融資能力，增加企業(yè)的現(xiàn)金流，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。2010年，中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究已全面啟動(dòng)。

品牌價(jià)值研究有利于客觀量化房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值，判斷房地產(chǎn)企業(yè)品牌的行業(yè)地位，為企業(yè)定位品牌、規(guī)劃品牌、管理品牌提供科學(xué)依據(jù)。通過(guò)挖掘房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值內(nèi)涵，發(fā)揮品牌價(jià)值在業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)、投資融資、兼并收購(gòu)及對(duì)外合作等活動(dòng)中的作用，幫助企業(yè)吸納、聚集、整合社會(huì)資源；能夠推動(dòng)社會(huì)和消費(fèi)者全面認(rèn)知房地產(chǎn)品牌價(jià)值，建立房地產(chǎn)企業(yè)品牌良好的社會(huì)形象，促進(jìn)企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)的保值、增值。

第三篇：央行約束外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)樓市 房企融資渠道再收攏

央行約束外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)樓市 房企融資渠道再收攏 http://news.dichan.sina.com.cn人民網(wǎng)2011/10/17 6:59:05 官方微博

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)外商投資企業(yè)辦理外商直接投資人民幣資本金匯入業(yè)務(wù)時(shí)，銀行還需登陸商務(wù)部網(wǎng)站，驗(yàn)證該企業(yè)是否通過(guò)商務(wù)部備案。

房企境外融資大門(mén)收緊

近日，中國(guó)人民銀行對(duì)外發(fā)布了《外商直接投資人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)管理辦法》，其中在第九條中指出，境外投資者在辦理境外人民幣投資資金匯入業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向銀行提交國(guó)家有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)或備案文件等有關(guān)材料。銀行應(yīng)當(dāng)進(jìn)行認(rèn)真審核，可以登入人民幣跨境收付信息管理系統(tǒng)查詢(xún)有關(guān)信息；對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)外商投資企業(yè)辦理外商直接投資人民幣資本金匯入業(yè)務(wù)時(shí)，銀行還需登陸商務(wù)部網(wǎng)站，驗(yàn)證該企業(yè)是否通過(guò)商務(wù)部備案。

此舉，被業(yè)界解讀為央行在收緊對(duì)境外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)樓市的監(jiān)管。樓市調(diào)控關(guān)鍵期加強(qiáng)外資監(jiān)管

北京中原分析稱(chēng)：在外商直接投資人民幣業(yè)務(wù)管理辦法中特別提及房地產(chǎn)外商投資業(yè)務(wù)需要核驗(yàn)企業(yè)是否備案，其主要源于樓市調(diào)控的需要。在目前樓市調(diào)控的最關(guān)鍵時(shí)期，國(guó)內(nèi)銀行信貸收緊及銷(xiāo)售萎縮使得市場(chǎng)拐點(diǎn)出現(xiàn)的可能越來(lái)越大。房企對(duì)資金的需求到了非常迫切的關(guān)鍵時(shí)期，所以加強(qiáng)對(duì)外資的監(jiān)管非常必要。

而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，境外資本直接投資我國(guó)房地產(chǎn)的資金同比上漲幅度達(dá)到了71.5%，在所有類(lèi)別的資金來(lái)源中上漲幅最高，且主要投資類(lèi)型為商業(yè)地產(chǎn)。對(duì)此北京中原分析稱(chēng)，目前外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并為完全看空，特別是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。人民幣升值等導(dǎo)致的熱錢(qián)依然是在加速進(jìn)入過(guò)程中，現(xiàn)在更要關(guān)注海外資金熱錢(qián)加速進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的之前的唱跌。