第一篇：商品房買賣合同糾紛之雙倍返還定金案件深圳仲裁委員會(huì)裁決書(shū)

二、商品房買賣合同糾紛之雙倍返還定金案件

深圳仲裁委員會(huì) 裁 決 書(shū)

[2007]深仲裁字第號(hào)

申請(qǐng)人：丘×× 身份證號(hào)碼： 住址：深圳市羅湖區(qū)

委托代理人：××

廣東瀚宇律師事務(wù)所律師

被申請(qǐng)人：徐××

身份證號(hào)碼： 住址：深圳市福田區(qū)

委托代理人：×× 身份證號(hào)碼：

深圳仲裁委員會(huì)（以下稱仲裁委員會(huì)）根據(jù)申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書(shū)》中的約定，于2007年3月20日受理了申請(qǐng)人就其與被申請(qǐng)人因上述合同糾紛所提出的仲裁申請(qǐng)（深仲受字[2007]第號(hào)）。

本案的審理程序適用2001年5月1日起施行的《深圳仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱《仲裁規(guī)則》）。

根據(jù)《仲裁規(guī)則》的規(guī)定，仲裁委員會(huì)向被申請(qǐng)人送達(dá)了仲裁申請(qǐng)書(shū)及其附件、《仲裁規(guī)則》、《深圳仲裁委員會(huì)仲裁員名冊(cè)》和開(kāi)庭通知等材料。根據(jù)《仲裁規(guī)則》的規(guī)定，本案適用簡(jiǎn)易程序，由一名仲裁員成立仲裁庭進(jìn)行審理。申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人沒(méi)有在《仲裁規(guī)則》規(guī)定的期限內(nèi)共同選定或共同委托仲裁委員會(huì)主任指定仲裁員，根據(jù)《仲裁規(guī)則》的規(guī)定，仲裁委員會(huì)主任指定 為仲裁員。2007年5月17日，本案仲裁庭成立，由 任仲裁員。

2007年6月11日，仲裁庭開(kāi)庭審理本案。申請(qǐng)人的委托代理人××和被申請(qǐng)人及其委托代理人××到庭參加了庭審。庭審中，申請(qǐng)人陳述了仲裁請(qǐng)求以及事實(shí)和理由，被申請(qǐng)人進(jìn)行了答辯，仲裁庭對(duì)本案的證據(jù)進(jìn)行了核對(duì)，雙方回答了仲裁庭的提問(wèn)，雙方當(dāng)事人進(jìn)行了辯論，并作了最后陳述。

本案現(xiàn)已審理終結(jié)?，F(xiàn)將本案案情、仲裁庭意見(jiàn)和裁決結(jié)果分述如下：

案 情

申請(qǐng)人稱：

申請(qǐng)人于2006年6月15日通過(guò)中介方與被申請(qǐng)人簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書(shū)》，該《合同書(shū)》約定被申請(qǐng)人將位于深圳市福田區(qū)荔香坊××單位的物業(yè)轉(zhuǎn)讓給申請(qǐng)人，轉(zhuǎn)讓價(jià)共計(jì)為人民幣2,456,000元；付款方式為簽訂上述《合同書(shū)》時(shí)買方（即申請(qǐng)人）支付定金人民幣5萬(wàn)元，該定金 于簽署正式合同時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為第一部分樓款；買方于2006年6月25日再付人民幣20萬(wàn)元給賣方（即被申請(qǐng)人），該款于雙方簽署正式合同時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為第二部分樓款；余款以辦理銀行按揭的方式支付。雙方簽訂《合同書(shū)》并約定：被申請(qǐng)人須于2006年6月16日與經(jīng)紀(jì)人到公證處辦理一份全權(quán)委托書(shū)，并于辦完公證委托當(dāng)日將出售的物業(yè)交付給申請(qǐng)人使用。

《房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書(shū)》簽訂當(dāng)日，申請(qǐng)人通過(guò)中介方向被申請(qǐng)人交付了定金人民幣5萬(wàn)元，被申請(qǐng)人出具了收條。但在《合同書(shū)》約定的辦理委托公證之日被申請(qǐng)人未前往辦理，并且拒絕交付房屋給申請(qǐng)人使用?，F(xiàn)經(jīng)查詢，被申請(qǐng)人的房屋已經(jīng)另售于他人，但經(jīng)申請(qǐng)人要求，被申請(qǐng)人拒不退還定金。因雙方所簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書(shū)》第11條明確約定：“如賣方收取定金后不依合約條款將該物業(yè)售予買方，則賣方須返還雙倍定金予買方”，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條也規(guī)定“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。因雙方所簽訂合同中約定了發(fā)生爭(zhēng)議由深圳仲裁委員會(huì)仲裁的仲裁條款，故提出仲裁請(qǐng)求：

1、請(qǐng)求裁令被申請(qǐng)人雙倍 返還申請(qǐng)人購(gòu)房定金人民幣10萬(wàn)元；

2、被申請(qǐng)人補(bǔ)償申請(qǐng)人因辦理本案所支出的律師費(fèi)用人民幣1萬(wàn)元；

3、由被申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)本案仲裁費(fèi)用。

被申請(qǐng)人辯稱：申請(qǐng)人所述與事實(shí)不符，2006年6月16日，我們已經(jīng)辦理了公證手續(xù)。合同約定申請(qǐng)人應(yīng)該支付20萬(wàn)元，而申請(qǐng)人并沒(méi)有支付。另外，申請(qǐng)人是中介公司的人員，他并不是實(shí)際的購(gòu)買者，交易是一種虛假行為，申請(qǐng)人的目的是把房子轉(zhuǎn)手倒賣，此交易是不合法的。

仲裁庭經(jīng)審理查明：

（一）2006年6月15日，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人經(jīng)過(guò)中介方的介紹簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書(shū)》，該合同約定被申請(qǐng)人將位于深圳市福田區(qū)荔香坊××單位的房屋轉(zhuǎn)讓給申請(qǐng)人；轉(zhuǎn)讓價(jià)共計(jì)為：人民幣2,456,000元，其付款方式為：a.簽訂上述《合同書(shū)》時(shí)買方支付定金人民幣5萬(wàn)元，該定金于簽署正式合同時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為第一部分樓款。賣方須將該物業(yè)之房產(chǎn)證原件等一切有關(guān)文件放于經(jīng)紀(jì)人處作為轉(zhuǎn)讓過(guò)戶之用；b.買方須于2006年6月25日再付人民幣20萬(wàn)元給賣方，此筆款項(xiàng)將于雙方簽署正式合同時(shí)自動(dòng)轉(zhuǎn)為第二部分樓款；c.余款以辦理銀行按揭的方式支付；雙方同時(shí)約定：被申請(qǐng)人須于2006年6月16日與經(jīng)紀(jì)人到公證處辦理一份全權(quán)委托書(shū)，并于辦完公證委托當(dāng)日將出售的物業(yè)交付給申 請(qǐng)人使用；賣方須自行負(fù)責(zé)到銀行把房產(chǎn)證贖回及保證對(duì)上述該物業(yè)享有完整所有權(quán)，能完全支配及處理；如買方未能履行本合約之條款以至本合約不能順利完成，則已付之定金交由賣方?jīng)]收，而賣方有權(quán)再將該物業(yè)轉(zhuǎn)讓予其他任何人，唯賣方不可再為此向買方進(jìn)一步追究責(zé)任或要求賠償損失。如賣方在收取定金后不依合約條款將該物業(yè)售予買方，則賣方須返還雙倍定金予買方，買方不可要求進(jìn)一步賠償或逼使賣方履行此合約。

（二）《房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書(shū)》簽訂當(dāng)日，申請(qǐng)人通過(guò)中介方向被申請(qǐng)人交付了定金人民幣5萬(wàn)元，被申請(qǐng)人出具了收條。

（三）2006年6月16日，被申請(qǐng)人在深圳市公證處辦理了公證書(shū)，委托深圳市安信巨融擔(dān)保有限公司及肖××等14人代表其辦理售樓等事宜。

（四）2006年11月21日，被申請(qǐng)人將涉案房屋另賣給他人。

（五）申請(qǐng)人為辦理本仲裁案件，向廣東瀚宇律師事務(wù)所支付律師代理費(fèi)1萬(wàn)元。

仲裁庭所確認(rèn)的上述事實(shí)，有申請(qǐng)人提交的其與被申請(qǐng)人及中介公司簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書(shū)》、被申請(qǐng)人收取申請(qǐng)人定金的收據(jù)、涉案房屋電腦查詢結(jié)果表、申請(qǐng)人與廣東瀚宇律師事務(wù)所的代理合同、律師費(fèi)發(fā)票及被申請(qǐng)人 提交的公證書(shū)在案為憑，上述證據(jù)已經(jīng)仲裁庭的審查和當(dāng)庭核對(duì)質(zhì)證，仲裁庭予以采信。

仲裁庭意見(jiàn)

（一）申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人均為合格的民事法律主體，雙方及經(jīng)紀(jì)方所簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓及經(jīng)紀(jì)合同書(shū)》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，合法有效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自覺(jué)履行。

（二）關(guān)于當(dāng)事人的責(zé)任。按照合同的約定，雙方當(dāng)事人簽訂合同以后，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將該物業(yè)之房產(chǎn)證原件等一切有關(guān)文件放于經(jīng)紀(jì)人處作為轉(zhuǎn)讓過(guò)戶之用，于2006年6月16日與經(jīng)紀(jì)人到公證處辦理一份全權(quán)委托書(shū)，并于辦完公證委托當(dāng)日將出售的物業(yè)交付給申請(qǐng)人使用；被申請(qǐng)人須自行負(fù)責(zé)到銀行把房產(chǎn)證贖回及保證對(duì)上述該物業(yè)享有完整所有權(quán)，能完全支配及處理。本案中，雙方當(dāng)事人均清楚被申請(qǐng)人的房產(chǎn)系貸款抵押狀態(tài)，房產(chǎn)證等產(chǎn)權(quán)資料抵押在銀行，因此，被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照約定將房屋贖回，將房產(chǎn)證交付給經(jīng)紀(jì)人。而被申請(qǐng)人既未將房產(chǎn)證交付給經(jīng)紀(jì)人，也未于辦完公證委托當(dāng)日將出售的物業(yè)交付給申請(qǐng)人使用。而是將房屋另賣他人，該行為違反了合同的約定，構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約的民事責(zé)任。關(guān)于被申請(qǐng)人提出申請(qǐng)人沒(méi)有 按約支付20萬(wàn)元房款，且申請(qǐng)人是中介公司的人員、交易是一種虛假行為的主張，因目前法律、法規(guī)沒(méi)有對(duì)中介公司人員購(gòu)房的行為進(jìn)行限制，且被申請(qǐng)人沒(méi)有證據(jù)證明該交易系虛假行為，因此，被申請(qǐng)人的該理由不成立。申請(qǐng)人在被申請(qǐng)人不履行合同的情況下，停止支付房款，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。

（三）關(guān)于申請(qǐng)人的仲裁請(qǐng)求。如上所述，被申請(qǐng)人收取申請(qǐng)人的定金后，沒(méi)有按約履行合同義務(wù)，且將涉案房屋另賣他人，構(gòu)成根本違約。因此，仲裁庭對(duì)申請(qǐng)人提出的由被申請(qǐng)人雙倍返還定金并補(bǔ)償申請(qǐng)人律師費(fèi)用的仲裁請(qǐng)求予以支持。

（四）本案仲裁費(fèi)用由被申請(qǐng)人承擔(dān)。

裁 決

基于上述意見(jiàn)，仲裁庭裁決如下：

（一）被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人雙倍返還定金人民幣10萬(wàn)元；

（二）被申請(qǐng)人補(bǔ)償申請(qǐng)人律師代理費(fèi)人民幣1萬(wàn)元；

（三）本案仲裁費(fèi)人民幣9,850.00元由被申請(qǐng)人承擔(dān)，該費(fèi)用已由申請(qǐng)人預(yù)交，被申請(qǐng)人徑付申請(qǐng)人。

上述被申請(qǐng)人應(yīng)付申請(qǐng)人的款項(xiàng)合計(jì)人民幣11,9850元，由被申請(qǐng)人在本裁決書(shū)送達(dá)后15日內(nèi)付清。本裁決為終局裁決，自作出之日起發(fā)生法律效力。

仲

裁

員：

二○○七年 月 日

仲裁庭秘書(shū)：××

第二篇：商品房銷售前已抵押消費(fèi)者要求雙倍返還定金

商品房銷售前已抵押消費(fèi)者要求雙倍返還定金

“開(kāi)發(fā)商故意隱瞞事實(shí)真相，請(qǐng)求判令我方與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》和《商品房買賣合同》為無(wú)效合同，同時(shí)判令開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金給原告?！?/p>

“我們?cè)谙蜚y行抵押時(shí)，已在當(dāng)?shù)孛襟w上發(fā)布了公告，不存在隱瞞事實(shí)真相，請(qǐng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求?！?/p>

5月20日，欽州市欽南區(qū)人民法院在欽州港法庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了此案，雙方就是否存在隱瞞事實(shí)展開(kāi)了激烈的辯論。

旁聽(tīng)得知——

家住欽州市區(qū)的吳先生，親眼目睹了幾年來(lái)欽州港飛速發(fā)展的美好前景，一直想到欽州港投資買房，今年1月初，經(jīng)過(guò)對(duì)比后，他在欽州遠(yuǎn)洋時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（下稱遠(yuǎn)洋公司）訂購(gòu)了一套房子?？墒?，在合同簽訂的第二天，吳先生無(wú)意中發(fā)現(xiàn)了遠(yuǎn)洋公司賣給他的那一套房子早就已經(jīng)抵押給了銀行。之后吳先生和開(kāi)發(fā)商多次交涉，要求開(kāi)發(fā)商給予退房，但均未達(dá)成協(xié)議，最后，吳先生以開(kāi)發(fā)商故意隱瞞事實(shí)真相為由，把遠(yuǎn)洋公司推上了被告席。遠(yuǎn)洋公司接到法庭的傳票后，認(rèn)為他們?cè)谙蜚y行抵押時(shí)，已在當(dāng)?shù)孛襟w上發(fā)布了公告，不存在隱瞞事實(shí)真相，并以吳先生不按時(shí)交納剩余房款為由提出了反訴。

吳先生訴稱，今年1月4日，他與被告遠(yuǎn)洋公司簽訂了一份《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，并交了1萬(wàn)元定金，認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋公司位于欽州港區(qū)遠(yuǎn)洋濱海國(guó)際一套商品房，當(dāng)天同時(shí)又與該公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。第二天晚上，也就是1月5日晚，吳先生在互聯(lián)網(wǎng)瀏覽欽州日?qǐng)?bào)電子版時(shí)，竟發(fā)現(xiàn)遠(yuǎn)洋公司賣給他的那套房子早已經(jīng)抵押給了建行欽州支行,欽州市建設(shè)規(guī)劃委員會(huì)也在2008年12月9日發(fā)布了公告。而該商品房的認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)和合同書(shū)中均對(duì)抵押之事一字不提。吳先生說(shuō)，當(dāng)初他到被告公司商談購(gòu)房時(shí)，他們從來(lái)沒(méi)有提及該商品房已抵押，而且在去看房之時(shí)問(wèn)及此事時(shí)，遠(yuǎn)洋公司銷售人員還信誓旦旦地說(shuō)：“以我們公司的實(shí)力，不可能要拿房去抵押的。”

吳先生認(rèn)為遠(yuǎn)洋公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，請(qǐng)求法院判決認(rèn)定雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》和《商品房買賣合同》為無(wú)效合同，判令雙倍返還定金。

遠(yuǎn)洋公司接到法庭的傳票后，認(rèn)為他們?cè)谙蜚y行抵押時(shí)，已在當(dāng)?shù)孛襟w上發(fā)布了公告，不存在隱瞞事實(shí)真相，并以吳先生不按時(shí)交納剩余房款為由提出了反訴。法院對(duì)此兩案進(jìn)行了并審。

遠(yuǎn)洋公司辯稱，公司在銀行申請(qǐng)抵押貸款時(shí)，就已經(jīng)同意欽州市建設(shè)規(guī)劃委員會(huì)發(fā)布公告，告知社會(huì)公眾涉案的商品房即將辦理在建工程抵押登記，而且在當(dāng)?shù)孛襟w上發(fā)布公告了，沒(méi)有隱瞞的故意。盡管已經(jīng)抵押給了銀行，但銀行是同意銷售的，只要把房款交到銀行，銀行就會(huì)申請(qǐng)注銷在建工程抵押登記，不影響辦理合同備案登記和辦產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的。法庭沒(méi)有當(dāng)庭作出判決。（記者吳國(guó)清）

相關(guān)鏈接

《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效?！?/p>

最高法院法釋[2003]7號(hào)第八、九條明確規(guī)定了商品房買賣合同中屬于出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無(wú)法取得房屋的五種情形可以適用懲罰性賠償原則。即：1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人(又稱“先賣后抵”)；2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人(又稱“一房二賣”)；3.故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)(又稱“先抵后賣”)；5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。在此五種情形下，買受人除可請(qǐng)求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失外，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任

第三篇：商品房買賣合同糾紛之出賣人反悔

商品房買賣合同糾紛

之出賣人反悔

簽訂二手商品房買賣合同后，出賣人反悔不賣了怎么辦？

王瑞祥律師答：出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，還有可能承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，即承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

法律依據(jù)：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》

第八條 具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第四篇：商品房買賣合同糾紛與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》之適用

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商品房買賣合同糾紛與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》之適用 姚國(guó) 南京市中級(jí)人民法院 , 李光曼 南昌大學(xué)法律系 , 陶群 南昌市政工程開(kāi)發(fā)總公司

我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的巨大進(jìn)步和福利分房制度的終結(jié)，直接地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的背后，存在著一個(gè)全社會(huì)共同關(guān)注的問(wèn)題，即開(kāi)發(fā)商在商品房開(kāi)發(fā)、建設(shè)和銷售過(guò)程中大量存在違約、欺詐的現(xiàn)象，侵害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為屢屢發(fā)生。因此，在購(gòu)買房屋時(shí)如何維護(hù)自身的權(quán)益，成為消費(fèi)者決策時(shí)首先應(yīng)當(dāng)考慮的問(wèn)題。在我國(guó)目前有關(guān)房地產(chǎn)管理尚不規(guī)范、對(duì)購(gòu)房者的保護(hù)力度明顯不足的情況下，有關(guān)法律的適用效果，就特別的令人關(guān)注。尤其是有關(guān)消費(fèi)者保護(hù)的法律能否適用于商品房買賣合同，更是成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！睂?duì)于該項(xiàng)法律能否適用于商品房買賣合同糾紛判決雙倍賠償，贊同說(shuō)與反對(duì)說(shuō)各執(zhí)一詞。

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筆者認(rèn)為，在商品房買賣合同中適用《消法》是將我國(guó)商品房消費(fèi)者的利益由一般民法保護(hù)上升為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的高度即予以特別保護(hù)，它既是消費(fèi)者保護(hù)發(fā)展的需要，也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要。

1、房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益是我國(guó)消費(fèi)者權(quán)益的新熱點(diǎn)，直接關(guān)系到公民的基本生存權(quán)利，應(yīng)當(dāng)將其納入消費(fèi)者保護(hù)法的范疇。歷史的經(jīng)驗(yàn)表明，一個(gè)國(guó)家不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期以及與之相適應(yīng)的法治發(fā)達(dá)程度，決定了其消費(fèi)者保護(hù)的主要目標(biāo)和熱點(diǎn)。我國(guó)目前正處于開(kāi)始進(jìn)入住房消費(fèi)高速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。在現(xiàn)代民法理論中，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)的生存利益與財(cái)產(chǎn)利益發(fā)生沖突的時(shí)候，房地產(chǎn)消費(fèi)者享有的不動(dòng)產(chǎn)生存利益應(yīng)當(dāng)首先受到法律的保護(hù)。這種優(yōu)先保護(hù)原則與消費(fèi)者保護(hù)法的保護(hù)原則是完全一致的，無(wú)論從我國(guó)社會(huì)主義公有制的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律和法律保護(hù)公司根本利益的要求出發(fā)，還是從消費(fèi)者保護(hù)運(yùn)動(dòng)目標(biāo)本身所具有的發(fā)展性規(guī)律出發(fā)，都有必要將房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益納入消費(fèi)者保護(hù)法的保護(hù)范疇。

2、實(shí)行住房商品化改革后，房地產(chǎn)消費(fèi)者的弱勢(shì)地位更加明顯。隨著住房制度改革的深入，房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系的市場(chǎng)屬性明朗化，以往政府通過(guò)公房管理對(duì)居民房地產(chǎn)利益的行政保護(hù)趨于衰減，取而代之的是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者昂首闊步進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在現(xiàn)有社會(huì)條件下，普

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通居民作為房地產(chǎn)消費(fèi)者難與這些強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)者相抗衡，這種力量對(duì)比對(duì)消費(fèi)者顯然不利。對(duì)公民個(gè)人消費(fèi)權(quán)益的優(yōu)先保護(hù)體現(xiàn)了現(xiàn)代民法社會(huì)本位的發(fā)展趨勢(shì)，是現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展引發(fā)對(duì)公民基本生存權(quán)利予以特殊保護(hù)的客觀要求，法律維護(hù)公平的宗旨要求在保護(hù)的取向上應(yīng)對(duì)消費(fèi)者有所傾斜。

3、將《消法》適用于房地產(chǎn)消費(fèi)，是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的需要。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)目前的困境是一級(jí)市場(chǎng)與二、三級(jí)市場(chǎng)脫節(jié)，即生產(chǎn)領(lǐng)域與消費(fèi)流通領(lǐng)域脫節(jié)，表現(xiàn)在一方面是商品房大量建造，另一方面是商品房銷售不暢大量積壓。這種形勢(shì)使房地產(chǎn)業(yè)成為我國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的努力受阻，造成整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)市場(chǎng)疲軟。造成這種問(wèn)題的主要癥結(jié)，除了國(guó)家對(duì)住宅建設(shè)的優(yōu)惠被房地產(chǎn)投機(jī)利益抵消外，另一個(gè)原因是部分商品房質(zhì)量低劣、售后服務(wù)差、物業(yè)管理水平低等侵害消費(fèi)者權(quán)益的問(wèn)題突出，打擊了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)的信心。因此，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)不力的問(wèn)題不解決，房地產(chǎn)市場(chǎng)就難以擺脫賣樓難的困境，房地產(chǎn)業(yè)也就不能健康發(fā)展。

《消法》適用于商品房買賣合同糾紛既是大勢(shì)所趨勢(shì)、人心所向，也是完善我國(guó)法制建設(shè)，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，對(duì)此，應(yīng)是沒(méi)有疑義的。但目前在審判實(shí)踐中尚無(wú)一例依照《消法》第四十九條的終審判決出現(xiàn)，其主要原因有二個(gè)方面：

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1、認(rèn)為《消法》第四十九條的適用范圍不包括商品房買賣。如前所述，理論界對(duì)此問(wèn)題的爭(zhēng)論目前尚無(wú)定論，最高法院也未作出相應(yīng)的司法解釋，使法院的審判工作缺乏相應(yīng)的根據(jù)。

2、審判實(shí)踐中，對(duì)售房者的欺詐行為與違約行為難以界定。由于商品房購(gòu)房合同中，對(duì)房屋面積、質(zhì)量甚至辦證手續(xù)等方面均有約定，但售房者在所售房屋中違反了其中的一部份或全部約定，法院是按照欺詐還是按照違約處理較難界定，這樣勢(shì)必造成法院采取一種較方便的方式——合同違約方式處理。

基于上述原因，絕大部分法院在處理商品房買賣糾紛中，對(duì)售房者的行為均以違約行為看待，在適用法律時(shí)均適用《房地產(chǎn)管理法》和《合同法》。筆者認(rèn)為，商品房買賣是一種合同關(guān)系，但消費(fèi)者所訴請(qǐng)的是另一種法律關(guān)系即依據(jù)購(gòu)房合同，因售房者的侵權(quán)給消費(fèi)者造成的侵權(quán)損害賠償關(guān)系。我國(guó)《合同法》第一百二十二條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)關(guān)系的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！睋?jù)此，筆者認(rèn)為，商品房買賣合同糾紛中適用《消法》是毋庸置疑的。目前要重點(diǎn)研究的是在立法和司法二方面如何規(guī)范《消法》在商品房買賣合同糾紛中的適用，換言之，是如何認(rèn)定商品房買賣合同中存在欺詐，以及在構(gòu)成對(duì)消費(fèi)者欺詐的情況下如何賠償。

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(一)商品房買賣合同欺詐的構(gòu)成要件。

“欺詐行為”是《消法》第四十九條的關(guān)鍵概念，關(guān)系到消法能否適用的問(wèn)題。消法使用了“欺詐行為”的概念，但沒(méi)有給“欺詐行為”下定義。由于我國(guó)民法反欺詐制度存在著多層次的結(jié)構(gòu)，有消費(fèi)者合同、一般合同、合同外的民事行為三個(gè)不同的層次。按照民法解釋學(xué)，同一法律或者不同的法律使用同一概念時(shí)，原則上應(yīng)作同一解釋。據(jù)此原則，在消法對(duì)“欺詐行為”沒(méi)有定義的情況下，我們應(yīng)當(dāng)按照民法通則五十八條規(guī)定的“欺詐行為”進(jìn)行解釋。該條也只規(guī)定了“欺詐”的法律效果，沒(méi)有給“欺詐”下定義。按照民法解釋學(xué)，法律上有定義的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照該定義解釋，如果沒(méi)有定義，則應(yīng)當(dāng)參考學(xué)說(shuō)解釋或者由最高法院作出司法解釋。

按照學(xué)說(shuō)解釋，“欺詐行為”是指當(dāng)事人一方故意制造虛假或歪曲的事實(shí)，或者故意隱匿事實(shí)真相，使表意人陷入錯(cuò)誤而作出意思表示的行為。其構(gòu)成要件包括：

1、有欺詐的故意。所謂故意，按照最高法院的司法解釋，一方當(dāng)事人，故意告知對(duì)方虛假情況，或者故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方當(dāng)事人作出錯(cuò)誤意思表示的，可以認(rèn)定為欺詐行為。因此，按照司法解釋和學(xué)理解釋，欺詐只能由故意構(gòu)成，“過(guò)失”包括“重大過(guò)失”均不構(gòu)成“欺詐行為”。

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2、要有欺詐的事實(shí)。當(dāng)事人除了有欺詐的故意，還必須有欺詐的事實(shí)存在。欺詐的事實(shí)通常有三種情形：一是捏造虛假事實(shí);二是隱匿真實(shí)事實(shí);三是歪曲真實(shí)事實(shí)。如果按照法律或者合同行為人有告知的義務(wù)，行為人沒(méi)有告知(即沉默)也構(gòu)成欺詐。

3、須表意人因相對(duì)人的欺詐而陷于錯(cuò)誤。所謂表意人陷于錯(cuò)誤，不僅指表意人原本沒(méi)有錯(cuò)誤，因受欺詐人的欺詐而陷于錯(cuò)誤，也包括表意人已有錯(cuò)誤，受欺詐人的欺詐而陷于更深的錯(cuò)誤。如果相對(duì)人未受欺詐的情況下陷于錯(cuò)誤，則不構(gòu)成欺詐。

4、須對(duì)方因陷于錯(cuò)誤而為意思表示，即錯(cuò)誤與意思表示之間有因果關(guān)系。錯(cuò)誤與意思表示之間的因果關(guān)系可分為二種情況，一是無(wú)此錯(cuò)誤，而根本不為意思表示;二是無(wú)此錯(cuò)誤，則不以此條件為意思表示。

(二)《消法》第四十九條的雙倍賠償制度是一種懲罰性賠償制度，其目的與一般民事賠償制度的目的不同。

一般民事賠償制度的目的在于填平受損害的利益，使受害人受到侵害的利益回復(fù)到受到損害以前的狀態(tài)，法律要求的是當(dāng)事人的受損害的利益得到恢復(fù)或補(bǔ)償，并不以制裁加害人為法律目的，實(shí)行的是損一賠一的原則。而在消費(fèi)者保護(hù)領(lǐng)域，實(shí)行的是懲罰性的賠償原則，按照《消法》第四十九條的規(guī)定，是實(shí)行懲罰性的雙倍賠償原則。

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雙倍賠償不僅在于彌補(bǔ)受害人所受到的損失，更重要的是對(duì)不法行為予以懲處和制裁，防止其再度發(fā)生。傳統(tǒng)民法的損一賠一的制度，僅可以填補(bǔ)受害人受到的損失，沒(méi)有加重加害人的負(fù)擔(dān)，不足以遏制侵權(quán)行為的再度發(fā)生，對(duì)危害社會(huì)公平交易市場(chǎng)秩序的少數(shù)人起不到警戒作用，其最終的后果是動(dòng)搖社會(huì)公眾對(duì)市場(chǎng)安全的信心。因此，那種認(rèn)為商品房買賣合同金額巨大，判決雙倍賠償將導(dǎo)致雙方利害關(guān)系的顯失平衡的觀點(diǎn)，不僅與法律的規(guī)定相悖，也與立法者追求的著重保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，加重經(jīng)營(yíng)者守法經(jīng)營(yíng)的義務(wù)，從而規(guī)范市場(chǎng)交易秩序，使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展，體現(xiàn)法律的正義與公平原則的目的不符，客觀上也是對(duì)不法商家欺詐行為的縱容。作為嚴(yán)重破壞社會(huì)交易秩序和交易信用、損害消費(fèi)者合法權(quán)利益的商品房買賣合同糾紛中的欺詐行為，應(yīng)當(dāng)實(shí)行雙倍賠償制度。

(三)商品房買賣合同糾紛中構(gòu)成欺詐的主要情形。

1、虛假?gòu)V告宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者。

商品房特別是期房銷售過(guò)程中，廣告往往是引起消費(fèi)者購(gòu)買欲并作出購(gòu)房決定的促成因素?！稄V告法》規(guī)定廣告內(nèi)容必須真實(shí)，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。開(kāi)發(fā)商發(fā)布虛假的廣告信息，無(wú)疑是以虛假信息誘使對(duì)方作出意思表示的欺詐行為。開(kāi)發(fā)商交付的房屋達(dá)不到合同或者廣告中承諾的事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為欺詐。

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2、商品房開(kāi)發(fā)證照不全且沒(méi)有告知消費(fèi)者的。

商品房開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)定辦理各種審批手續(xù)，依法取得各項(xiàng)批準(zhǔn)證書(shū)后才能開(kāi)工建設(shè)銷售，證照不全的建設(shè)項(xiàng)目因其不合法，通常不能為購(gòu)房者辦理權(quán)屬證書(shū)，不僅直接導(dǎo)致購(gòu)房者的購(gòu)房目的不能實(shí)現(xiàn)(無(wú)法取得房屋所有權(quán)證書(shū)和所有權(quán))，而且對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展危害甚大。依法開(kāi)發(fā)、照章開(kāi)發(fā)，是法律賦予開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。開(kāi)發(fā)商沒(méi)有依法取得開(kāi)發(fā)工程所需的各種證照且沒(méi)有如實(shí)告知消費(fèi)者，在合同約定的交付期限內(nèi)又不能補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，不僅違反了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售的有關(guān)行政法規(guī)，同時(shí)因沒(méi)有履行自己的告知義務(wù)，也構(gòu)成對(duì)消費(fèi)者的欺詐。

3、房屋面積縮水，短斤少兩。

房屋面積減少，開(kāi)發(fā)商將可能直接侵占消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)(短少部份的資金)。由于房屋建筑強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格按圖施工，因此，面積短少，只能是開(kāi)發(fā)商故意所為(因政府規(guī)劃改變除外)?？紤]到建設(shè)工程施工過(guò)程的復(fù)雜性，《商品房銷售管理辦法》已經(jīng)設(shè)定的3%的誤差允許值，對(duì)于短少面積超過(guò)允許值范圍的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為構(gòu)成欺詐。

4、商品房因施工或裝飾材料等引起的質(zhì)量糾紛。

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房屋建設(shè)和裝修涉及的用材種類繁多，各種材料優(yōu)劣及價(jià)格相差懸殊，工程施工中以次充好、以劣充優(yōu)的情形屢見(jiàn)不鮮。這種行為不僅造成房屋及裝修質(zhì)量低劣，使買賣雙方的利益明顯不對(duì)稱，消費(fèi)者受到巨大的利益損失，嚴(yán)重的還可能影響到住房的安全。這種情形可以分別處理：如果材料低劣但不影響房屋的整體安全和使用的，對(duì)于不符合合同要求的部份(如使用劣質(zhì)地板)，可以判決雙倍賠償;如果使用的基本建材存在質(zhì)量缺陷，導(dǎo)致房屋存在安全問(wèn)題并難以修復(fù)的，應(yīng)當(dāng)判決按整套房屋的價(jià)格雙倍賠償。