第一篇：中天·桂湖云庭商鋪推廣策略案

中天·桂湖云庭商鋪推廣策略案第一部分：市場分析

一、項目概況

二、項目SWOT分析

三、項目定位及USP導(dǎo)向

四、推廣思路

第二部分：整體推廣策略

一、商鋪推廣策略

1、策略的選擇

2、具體執(zhí)行的策略分析

3、廣告推廣策略

4、SP活動策略

5、銷售計劃

前 言

針對本項目的商業(yè)店面的推廣,本方案重點(diǎn)在整合推廣方面進(jìn)行了全面的策劃，而對于項目市場分析及目標(biāo)客戶分析等進(jìn)行了簡要的分析。

本案主要由市場分析、整合推廣方案及兩部分組成，具體包括項目概況、SWOT分析、項目定位及“USP”導(dǎo)向、推廣思路及項目建議；項目的整合推廣策略。

本案僅僅是體現(xiàn)了我司對于貴項目在運(yùn)作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見后另行制定。

本項目前期通過住宅的銷售來營銷造勢，以此帶動商鋪銷售。而通過住宅的銷售勢頭，可以帶來商鋪的價值最大化。因為本項目具有比較獨(dú)特的項目特色，須通過營銷造勢來形成影響力，并推動項目的整體銷售。

第一部分 市場分析

一、項目概況：

本項目地處五四北山北路尊貴中心原點(diǎn)，毗鄰居住主題公園，坐擁約200畝的桂湖和約2000公頃的北峰。本案占地約50畝，桂湖云庭的建筑是由聯(lián)體別墅和純復(fù)式洋房構(gòu)成。

二、項目SWOT分析：（商業(yè)物業(yè)分析）

S(優(yōu)勢分析)： 1）區(qū)位優(yōu)勢

位于五四北高尚生活區(qū)商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬。2）配套優(yōu)勢

周邊配套日趨完善：商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套將一應(yīng)俱全。3）交通優(yōu)勢

本項目交通便利，出入方便。W(劣勢分析)： 1）消費(fèi)群劣勢

目前商業(yè)氛圍不夠，消費(fèi)者接受有一定難度。如何引導(dǎo)消費(fèi)者轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀點(diǎn)是關(guān)鍵。2）市場劣勢

項目所在地所屬板塊，目前還沒有形成濃厚的人氣，投資價值沒有完全浮出水面。O(機(jī)會分析)： 1）市場機(jī)會

隨著五四北板塊的成熟，作為五四北山北路這一高尚生活區(qū)，這里將聚集著眾多城市精英，他們消費(fèi)層次高，消費(fèi)力旺盛，他們將有力的拉動此板塊商業(yè)物業(yè)的繁榮。

2）稀缺性

本項目五四北高尚板塊唯一高層、與居住主題公園商業(yè)街相同物業(yè)形態(tài)的稀缺性，通過新聞媒體的推廣將此稀缺性灌輸于消費(fèi)群體，從而為營銷造勢。強(qiáng)調(diào)未來的升值潛力。

3）隱性機(jī)會（引導(dǎo)消費(fèi)）

對于五四北板塊，已規(guī)劃居住主題的商業(yè)街，而本項目商業(yè)物業(yè)的跟進(jìn)引導(dǎo)，容易造成規(guī)模效應(yīng)。對于消費(fèi)者的接受也就會更加容易一些（采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對于自己而言降低了成本）。

T威脅分析： 1）潛在競爭威脅

居住主題公園在本項目附近也規(guī)劃了商業(yè)街，這對本案存在了機(jī)遇，也潛在存在競爭威脅。如果居住主題公園商業(yè)物業(yè)的成功推出，其可能會分流大部分有購買此地塊商業(yè)物業(yè)的投資者，從而構(gòu)成競爭威脅。2）消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高

對于此地塊的投資價值市場存觀望態(tài)勢。如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險的唯一途徑（可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣）。

通過上述分析，在本項目商業(yè)物業(yè)的實際推廣中優(yōu)勢和劣勢共存，機(jī)會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險，并挖掘本項目所具有的所有機(jī)會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關(guān)鍵。

三、商鋪的定位及USP導(dǎo)向

我司經(jīng)過多年的實踐，并對于各地項目進(jìn)行的深入研究，認(rèn)為本項目的商業(yè)物業(yè)前景良好，且本案也已具備定位高檔的基礎(chǔ)；同時本項目作為高端的別墅和高層來發(fā)展，也是正確的市場定位。如萬科在深圳開發(fā)的目前中國最為豪華的“俊園“的成功正是基于對成功人士這種新的住房需求的準(zhǔn)確判斷。商業(yè)物業(yè)也將隨著成功人士的大批入住，繁榮起來。

因此本案商鋪定位：

五四北山北路高尚生活區(qū)的品牌商業(yè)街

以下是具體的市場定位實施： ① 形象定位

1）優(yōu)良的建筑品質(zhì)---------以建造五四北高尚生活區(qū)為目標(biāo)，品質(zhì)自然有保證。2）品位CLD生活--------創(chuàng)新城市精英時尚購物生活概念。

3）情感享受---------高檔生活社區(qū)滿足你情感的需要（成就感）和日常休閑購物需求。4）文化社區(qū)---------位于學(xué)校的附近，其文化教育氛圍濃郁。② 功能定位

1）自由空間、自由組合---------框架結(jié)構(gòu)設(shè)計，空間規(guī)劃靈活。2）投資潛力大---------地處高尚生活區(qū)繁華地段。3）生活的便利---------社區(qū)便利店，提供生活的便利。4）盡享高尚生活區(qū)準(zhǔn)繁華---------坐擁繁華景象。

③ 品牌定位

通過對本項目商業(yè)物業(yè)部分的整合推廣，使本項目成為福州五四北的品牌商鋪，同時也促進(jìn)住宅的銷售，從而達(dá)到雙贏的目的。

項目“USP”的提煉

通過對于項目的分析以及市場定位，我司認(rèn)為如何提升項目的“USP”是關(guān)鍵。

● 突出功能訴求，以項目功能特點(diǎn)來提升USP。（核心地段、全框架結(jié)構(gòu)，分割組合自由）● 高位嫁接，從形象上提升USP。① 時尚性（外觀設(shè)計的前瞻性）

② 舒適性（遠(yuǎn)離了城市的喧囂，獨(dú)享寧靜生活）③ 高貴性（生活品質(zhì)的全面提升）④便利性（交通的便利，生活的便捷）

四、商鋪的推廣思路

總的思路：

以住宅的旺銷帶動商鋪的銷售，同時通過住宅的銷售促進(jìn)商鋪的最大價值化。（并且通過商鋪的營銷造勢，反過來將帶動住宅的銷售。）

具體的推廣思路： 1）商鋪

對于商鋪采用整體銷售或分體銷售兩種進(jìn)行（操作方法見推廣策略）采用市場行銷推廣策略，對于單個投資者進(jìn)行（操作方法見行銷推廣策略）

第二部分 商鋪整體推廣策略

（一）商鋪推廣策略

一、策略的選擇

我司認(rèn)為采用“概念策劃”的策略較為適宜：（本項目定位于五四北的高檔社區(qū)，通過概念炒作來吸引目標(biāo)客戶群體,并且通過概念策劃能夠成就項目品牌。項目的品牌效益，同時也拉動商業(yè)物業(yè)的價值提升。）

優(yōu)點(diǎn)：推薦項目優(yōu)點(diǎn)，對于銷售起引導(dǎo)作用，購房者容易產(chǎn)生對概念有一個直觀的認(rèn)識，而樓盤的品牌價值同時得以提高；其能夠達(dá)到促銷的目的，減少開發(fā)商的成本。缺點(diǎn)：商鋪其概念較為單一，延續(xù)性較差。

推廣概念設(shè)計

概念設(shè)計之一：以“五四北首席高檔住宅”形象為商鋪品牌推廣基墊。概念設(shè)計之二：以“品位CLD生活”為主題進(jìn)行宣傳設(shè)計 概念設(shè)計之三：以“新生活、新主張”為主題設(shè)計

概念設(shè)計之四：以“商住兩用的SOHO社區(qū)”為主題設(shè)計等等……

二、商鋪功能策劃：

1）對于商鋪，建議以“服飾精品街”、“小吃一條街”、“文化一條街”“體育一條街”來作為招商重點(diǎn)宣傳；主要基于該商鋪位于高尚生活區(qū)人群聚集地，且招商對象可以擴(kuò)大為各區(qū)的個體商人和連鎖品牌經(jīng)營者。

2）商鋪的推廣方式

① 整體推出：如銀行、證券所等金融機(jī)構(gòu)；大型的商場、連鎖店等商業(yè)設(shè)施；大型的餐飲娛樂設(shè)施；主要通過關(guān)系營銷予以推廣。

② 分體推出：將商鋪的功能細(xì)分化，并且予以分隔推出。可以將其分隔為以下幾個功能區(qū)，時尚坊（通訊器材、音響制品等），童趣坊（兒童服飾、玩具、文化用品等）、麗人坊（服飾、化妝品、時裝包等）文化坊（圖書、音像制品等）體育用品商店…………..二、定價原則：

建議針對于商鋪采用變動定價原則，對于銷售的不同階段采用不同的價格進(jìn)行銷控； 1）如果整體推出，可以采用最高定價策略，而后可以進(jìn)行調(diào)整；

2）如果進(jìn)行分割招商可以采用價格系數(shù)定價原則，不同商位采用不同定價策略，從而避免了死角的產(chǎn)生；并且對于營銷造勢也不無裨益。

三、價格策略

（1）“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的形象打入市場，搶占人份額，獲得市場關(guān)注，聚集人氣。實踐證明，這種策略是最為保險而且容易造成樓盤熱銷效果的方法。

（2）不宜將好的鋪位一窩蜂推出，應(yīng)結(jié)合價格低開高走的策略，先以較有吸引力的價格推出位置相對較差的鋪位，再隨著市場的響應(yīng)推出相對較好的鋪位，價格亦做相應(yīng)提升。（3）“特價單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價出售，作為“特價單位”，以超低價造成熱銷、搶購場面。

（4）消化風(fēng)險單位促銷策略：在一定階段對質(zhì)素較差的單位制定一套促銷方法，以低價限

時、限量的形式轟動推出，達(dá)到暢銷的目的。

四、市場行銷推廣策略：

1、通過關(guān)系營銷及市場營銷分階段進(jìn)行推廣

主要通過新聞等方式將項目整體形象傳播出去，吸引目標(biāo)客戶通過各種渠道前來洽談，培養(yǎng)市場饑渴感，以利于銷售的主動性，而市場營銷則是以單個鋪面銷售為主。

2、先關(guān)系營銷，后市場營銷

關(guān)系營銷主要是針對于大宗的購買客戶，而市場營銷則是針對于單個客戶。

3、以賣為主，以租為輔

對于本案的商鋪可以采用以賣為主，而以租為輔，當(dāng)市場旺銷時全力銷售，而市場反應(yīng)冷清則可采用租賃為主（應(yīng)急策略）。

（二）付款方式策略

付款方式：一次性付款、銀行按揭、特惠分期付款（側(cè)重考慮一次性付款和銀行按揭方式）

付款策略 ：

簽認(rèn)購書交定金 30000元 折扣 95 97 99 100 七日內(nèi)簽署正式合同 10%、30%、30%、30% 余款支付方式：70%作按揭 20%入一次繳清；

50%作按揭 余款一年內(nèi)免息付清。

說明：

（1）特惠分期付款方式不對外公布，但如果客戶有這方面的要求，亦可根據(jù)實際情況個別處理。

（2）銀行按揭

（二）付款方式要求20%一次性付清。

（三）商鋪廣告推廣策略

一、媒體分析及策劃 1.媒體選擇：

1）報紙媒體：大眾傳媒，具有覆蓋面廣的特點(diǎn)；

2）電視媒體：通過福州“房產(chǎn)報道”新聞欄目（收視率遙居榜首）3）燈箱廣告：給人以視覺沖擊（多為形象廣告）

媒體策劃：報紙廣告：（商鋪的各賣點(diǎn)宣傳）通過銷售進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，以市場的變化為導(dǎo)向； 電視廣告：（以概念、事件宣傳為主）體現(xiàn)樓盤形象，展現(xiàn)其商業(yè)價值的升值潛力 DM單廣告：具有快速、便捷的滲透效果，同時節(jié)約成本。

2.廣告推廣策略

●備注：以下為簡要策劃，各階段廣告策劃見詳細(xì)整合推廣方案 主導(dǎo)思想：以住宅的旺銷來成名，而后通過造勢來進(jìn)行廣告宣傳； 廣告訴求點(diǎn)：（“以倡導(dǎo)新生活方式”為主線設(shè)計）

1）地段訴求；主要表現(xiàn)手法通過同“南京的湖南路，成都的春熙路”進(jìn)行類比，來說明本案

所具備的升值潛力；

2）新生活方式訴求：首倡CLD生活品質(zhì)，而后通過“金山聚焦”欄目進(jìn)行推廣； 3）教育文化訴求，展現(xiàn)本案的文化底蘊(yùn)；

4）商業(yè)的附中心和教育文化中心的完美結(jié)合；

第二篇：裙樓商鋪市場定位與推廣策略分析

一、項目基本概況

××花園位于＊＊中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積５萬平方米，總建筑面積11萬平方米，共分四期開發(fā)，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪目前基本上空置。

二、項目的swot分析

雖然本項目地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實又存在著一些影響項

目形象的因素，以至裙樓商鋪目前處于滯銷狀態(tài)。所以我們只有充分認(rèn)識到該項目的優(yōu)缺點(diǎn)，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本項目在后期的營銷過程中制勝的關(guān)鍵所在。

（一）優(yōu)勢點(diǎn)（s）：

1、項目當(dāng)前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處；

2、項目地處＊＊中心城一級黃金旺地，發(fā)展前景看好；

3、本項目目前為現(xiàn)樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業(yè)風(fēng)險；

4、商鋪層高5.4米，設(shè)有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體；

5、項目開發(fā)商母公司城建集團(tuán)在深圳具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優(yōu)勢；

◆發(fā)揮優(yōu)勢：

a、在項目裙樓的運(yùn)作過程中，充分渲染項目的區(qū)位優(yōu)勢、交通的便利；

b、在項目裙樓的運(yùn)作過程中，強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來的商機(jī)；

c、在項目的推廣時，利用城建集團(tuán)的品牌優(yōu)勢，增加置業(yè)者與投資者的信心；好范文版權(quán)所有

（二）局限性（w）

1、項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；

2、本項目周邊是長著茅草的待開發(fā)地塊，因而顯得較為荒涼，對發(fā)展商業(yè)略為不足；

3、該項目以建成多時，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負(fù)面影響；、項目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明；

5、項目裙樓商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣；

◆解決方法：

（1）重新對裙樓商鋪進(jìn)行市場定位，明確目標(biāo)客戶；

（2）確定經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動商鋪的銷售；

（3）加大推廣力度，擴(kuò)大商鋪的暴光率與市場知名度；

（4）設(shè)立部分“免息分期付款方式”，降低購房者的置業(yè)門檻，吸引其入市；

（三）機(jī)會點(diǎn)（o）

1、區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū)；

2、隨著周邊各大住宅小區(qū)相繼建成與入伙，將帶動周邊的人氣，從而帶動裙樓商鋪的銷售；

3、中國的入世，推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)前景看好；

（四）威脅點(diǎn)（t）

1、周邊現(xiàn)推向市場的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，形成很大的競爭力與市場壓力；

2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭；

三、商業(yè)模式分析：

就目前的商業(yè)模式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。

（一）綜合性商業(yè)模式

這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務(wù)。商場內(nèi)行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內(nèi)群體消費(fèi)。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場模式。但是，實際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢里遭遇了嚴(yán)峻考驗，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機(jī)就越大。

究其因，在于品牌市場的進(jìn)一步細(xì)分，消費(fèi)者的需求不斷的向個性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營都失去了銷售點(diǎn)的深化機(jī)會。不僅僅是因為不愿意，而是因為以目前的商業(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒有任何一個商場的規(guī)模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間，都失去了一部分客戶的青睞，從而使之在與各行業(yè)專業(yè)市場的直接競爭中失去了一條又一條的陣線。時至今日，電子通訊、家電家私、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續(xù)萎縮，尤其是自去年下半年開始，深圳各大有名望的商場，均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的局面，其余品種的同比額度全面下降。面對這樣一種形勢，大的品牌商場利用早期積累的財力與知名度，采取了圈地擴(kuò)張、活動造勢的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場重新洗牌之前充實內(nèi)力，再謀求變革性的發(fā)展。而中、小型的綜合商場雖然明知危機(jī)在即，但由于實力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無其他應(yīng)變之法。

這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)，對于本項目的裙樓商鋪從設(shè)計上、規(guī)模上都不適合發(fā)展綜合商場。

（二）主題性商業(yè)模式

主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題

。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進(jìn)行篩選、過濾，進(jìn)行有針對性的經(jīng)營。

這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某以個行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標(biāo)客

戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。對于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個性化心理訴求，針對性強(qiáng)。

但由于這種商業(yè)模式針對性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預(yù)料，市場風(fēng)險相對較高。并且這種商業(yè)模式要求：

⑴規(guī)模化，主題經(jīng)營獨(dú)占面積龐大，與本項目規(guī)模不匹配；

⑵規(guī)范化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，所涉及成本高昂、費(fèi)用巨大。

⑶租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營，這對投資者說是最不愿意看到的情況，于本項目銷售也不利。

所以，這種商業(yè)模式也不適合本項目的群樓商鋪。

（三）專業(yè)性商業(yè)模式

這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質(zhì)化的心理訴求。如深圳有名的中電信息時代廣場，就是借電子科技、通訊產(chǎn)品的市場風(fēng)云之勢，在華強(qiáng)北這個大的商圈背景下站穩(wěn)了腳跟；再比如順電家居廣場，以家電市場為主要平臺，全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費(fèi)者的選擇余地，力求做到使每個想買家電的消費(fèi)者都不會轉(zhuǎn)投其他商場的懷抱。

這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間。所以，對于目前＊＊蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)，它必將帶動其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的發(fā)展。因此，對于××花園的商鋪，發(fā)展裝飾材料專業(yè)性商業(yè)模式較為可行。

四、項目整體定位

（一）項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——裝飾材料專業(yè)商業(yè)模式

基于上面對本項目的swot分析及各種商業(yè)模式的分析，并結(jié)合我司對該片區(qū)的調(diào)查分析，同時綜合我司在該片區(qū)及以往的操盤經(jīng)驗，我司建議對該項目重新進(jìn)行市場定位，確定商鋪的經(jīng)營主題，明確商鋪的經(jīng)營方向，從而帶動商鋪的銷售。

本項目位于＊＊中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來看，目前地段繁華程度不夠，項目裙樓商鋪規(guī)模不夠大，結(jié)合商鋪成功運(yùn)作模式的分析，我司建議將本項目裙樓商場定位為裝飾材料一條街。

a、標(biāo)榜＊＊中心城首個專業(yè)裝飾材料一條街，為該區(qū)域樹立起第一面旗幟。

b、這樣定位的優(yōu)勢

a.為客戶規(guī)避市場風(fēng)險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手（如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商鋪）的接觸面。目前，無論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口，且目前空置量較大，如果本項目的群樓商鋪雷同于周邊其他項目，必將增加市場的壓力，加劇市場競爭。在這方面，本項目明顯處于不利地位；

b.有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前情況，＊＊的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對裝飾材料的需求量較大；

c.目前在該區(qū)域?qū)I(yè)的裝飾材料街（城）較少，有著很大的發(fā)展空間；

d.項目周邊雖人氣不旺，但交通條件較為理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發(fā)展裝飾材料業(yè)的硬件需要；

e.良好的市場操作性：我們的這一定位，是基于詳細(xì)的市場市場調(diào)查和商戰(zhàn)實例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準(zhǔn)備活動。

（二）價格定位

房地產(chǎn)租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關(guān)系，售價曲線與租賃價格曲線是同步變化的，租賃價格是售價的真實反映，租賃市場是房地產(chǎn)市場的真實體現(xiàn)，以收益價格對商業(yè)價格進(jìn)行評估，收益價格對物業(yè)使用者和投資者都是一個基本的心理預(yù)期價格。

根據(jù)調(diào)查區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金情況，該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金水平一般在25-90元/m2月之間，通過對本地段的商業(yè)分析，本地段街鋪的平均租金為60元/m2。

a、確定年收益：60元/m2月×1m2×12=720元；

b、確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風(fēng)險系數(shù)取還原利率為8

c、使用年限：70年

d、收益價格確定

運(yùn)用公式：

v＝a/r×[1-1/(1 r)n]

式中v：房地產(chǎn)的價格

a：房地產(chǎn)年純收益

r：還原利率

n：未來可取得收益的年限

可測算出本項目裙樓商鋪的平均售價為8000元/m

2從上面的價格分析，并結(jié)合目前的市場狀況，我司建議××花園群樓的商鋪均價在8000-8200元/m2。

（三）客戶定位

購買本項目商鋪的客戶主要有以下幾類：

(1)本區(qū)域的商鋪投資者或裝飾材料經(jīng)營者；

(2)看好本區(qū)域裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他投資者或經(jīng)營者；

(3)經(jīng)營知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店；

(4)一些為設(shè)立辦事處的裝飾公司；

五、營銷推廣策略好范文版權(quán)所有

（一）推廣主題

基于以上的分析及本項目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞下面幾個方面進(jìn)行：

1、宣傳本項目裙樓商鋪為龍城專業(yè)建筑裝飾材料一條街，突出其市場的發(fā)展前景及投資價值；

2、宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，必將帶動裝飾業(yè)與裝飾材料業(yè)的長足發(fā)展，從而帶出投資該商鋪的的發(fā)展前景與潛力；

3、交通便捷：本項目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對發(fā)展裝飾材料業(yè)極具潛力；

4、由于本商鋪層較高，并設(shè)有夾層，可集商鋪、倉儲、家居為一體，所以，在宣傳時可突出“賣一層送一層”的優(yōu)勢。

(二)項目形象包裝

1、主題廣告主導(dǎo)語：

項目目前無主題廣告主導(dǎo)語，廣告訴求不明顯，我司建議以“××花園專業(yè)裝飾材料一條街”為主題，進(jìn)行廣告訴求；

2、項目導(dǎo)視系統(tǒng)

目前項目的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)手法不理想，未能將本項目的形象及主題表現(xiàn)出來，反而產(chǎn)生負(fù)面影響，建議在面向龍城大道的裙樓上懸掛條幅，并在深惠公路與龍城大道等客流量多的地方設(shè)導(dǎo)視牌；

3、現(xiàn)場包裝

1）條幅：

目前項目現(xiàn)場的條幅廣告幾乎沒有，無法引起客戶的關(guān)注。實際上條幅廣告是項目最快，費(fèi)用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告重點(diǎn)在深惠公路與龍城大道交匯處及項目群樓樓體上，掛出“××花園專業(yè)裝飾材料一條街隆重發(fā)售”、“××花園專業(yè)裝飾材料一條街優(yōu)惠招租”及租售熱線等內(nèi)容的條幅，2）道旗：

為營造現(xiàn)場氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，我司建議在深惠公路與龍城大道上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以發(fā)布××花園裙樓裝飾材料一條街租售的信息為主，如“龍城裝飾材料街——××花園裙樓商鋪”“城龍鋪王，一鋪富三代”、“城龍裝飾材料街，商家投資的潛力股”“××花園商鋪，低風(fēng)險高回報”等等。

（三）總體宣傳策略月供款

單張建議板開數(shù)可選擇8k或16k雙面制作數(shù)量1000份。

四）銷售策略

1）“以租金代首期”銷售策略

這是針對一些對未來商鋪價格走勢把握不定的商家所采取的銷售策略，租用本項目商鋪的客戶在一年或兩年內(nèi)決定購買的，采用已繳付的一定期限內(nèi)的租金可作為購買單位的首期款，刺激租戶的消費(fèi)心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積。

2）推出“首期兩成，三成免息分期付款”促銷方案

為降低置業(yè)門檻，建議在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣傳上，推出“首期兩成”促銷方案，其余三成在兩年（或一年）內(nèi)免息分期付清，降低業(yè)主置業(yè)門檻，引起大量消費(fèi)者的關(guān)注，從而達(dá)到促銷的目的；

3）推出品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略

品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營者增強(qiáng)置業(yè)的信心，從而有力地促進(jìn)銷售，所以，我司建議，對于有意進(jìn)駐的品牌裝飾材料商及裝飾公司設(shè)立辦事處，在售價或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動其它商鋪的發(fā)售與招租；

4）“客戶領(lǐng)袖”獎勵計劃

針對目前裙樓商鋪人氣不足，為達(dá)到帶動人氣，我司建議對此推行“客戶領(lǐng)袖獎勵計劃”，凡已認(rèn)購的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎勵予領(lǐng)袖客戶，如按其所購買的商鋪以2的優(yōu)惠價獎勵.5）低開高走，分期銷售

以低價入市，利用羊群心理制造搶購熱銷的氣氛；然后視市場反應(yīng)，逐步提高售價，迫使客戶迅速作出選擇的決定；

6)針對目標(biāo)客戶采用dm策略

對于一些目標(biāo)客戶，我司將通過直郵（dm）或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海報等方式將有關(guān)資料傳給客戶，爭取他們成為××花園裙樓商鋪的業(yè)主或租戶

《裙樓商鋪市場定位與推廣策略分析》

第三篇：裙樓商鋪市場定位與推廣策略分析

裙樓商鋪市場定位與推廣策略分析

一、項目基本概況

**花園位于＊＊中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積５萬平方米，總建筑面積11萬平方米，共分四期開發(fā)，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪目前基本上空置。

二、項目的SWOT分析

雖然本項目地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實又存在著一些影響項目形象的因素，以至裙樓商鋪目前處于滯銷狀態(tài)。所以我們只有充分認(rèn)識到該項目的優(yōu)缺點(diǎn)，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本項目在后期的營銷過程中制勝的關(guān)鍵所在。

（一）優(yōu)勢點(diǎn)（S）：

1、項目當(dāng)前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處；

2、項目地處＊＊中心城一級黃金旺地，發(fā)展前景看好；

3、本項目目前為現(xiàn)樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業(yè)風(fēng)險；

4、商鋪層高5.4米，設(shè)有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體；

5、項目開發(fā)商母公司城建集團(tuán)在深圳具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優(yōu)勢；

◆發(fā)揮優(yōu)勢：

A、在項目裙樓的運(yùn)作過程中，充分渲染項目的區(qū)位優(yōu)勢、交通的便利；

B、在項目裙樓的運(yùn)作過程中，強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來的商機(jī)；

C、在項目的推廣時，利用城建集團(tuán)的品牌優(yōu)勢，增加置業(yè)者與投資者的信心；

（二）局限性（W）

1、項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；

2、本項目周邊是長著茅草的待開發(fā)地塊，因而顯得較為荒涼，對發(fā)展商業(yè)略為不足；

3、該項目以建成多時，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負(fù)面影響；、項目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明；

5、項目裙樓商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣；

◆解決方法：

（1）重新對裙樓商鋪進(jìn)行市場定位，明確目標(biāo)客戶；

（2）確定經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動商鋪的銷售；

（3）加大推廣力度，擴(kuò)大商鋪的暴光率與市場知名度；

（4）設(shè)立部分“免息分期付款方式”，降低購房者的置業(yè)門檻，吸引其入市；

（三）機(jī)會點(diǎn)（O）

1、區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū)；

2、隨著周邊各大住宅小區(qū)相繼建成與入伙，將帶動周邊的人氣，從而帶動裙樓商鋪的銷售；

3、中國的入世，推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)前景看好；

（四）威脅點(diǎn)（T）

1、周邊現(xiàn)推向市場的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，形成很大的競爭力與市場壓力；

2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭；

三、商業(yè)模式分析：

就目前的商業(yè)模式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。

（一）綜合性商業(yè)模式

這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務(wù)。商場內(nèi)行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內(nèi)群體消費(fèi)。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場模式。但是，實際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢里遭遇了嚴(yán)峻考驗，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機(jī)就越大。

究其因，在于品牌市場的進(jìn)一步細(xì)分，消費(fèi)者的需求不斷的向個性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營都失去了銷售點(diǎn)的深化機(jī)會。不僅僅是因為不愿意，而是因為以目前的商業(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒有任何一個商場的規(guī)模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間，都失去了一部分客戶的青睞，從而使之在與各行業(yè)專業(yè)市場的直接競爭中失去了一條又一條的陣線。時至今日，電子通訊、家電家私、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續(xù)萎縮，尤其是自去年下半年開始，深圳各大有名望的商場，均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的局面，其余品種的同比額度全面下降。面對這樣一種形勢，大的品牌商場利用早期積累的財力與知名度，采取了圈地擴(kuò)張、活動造勢的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場重新洗牌之前充實內(nèi)力，再謀求變革性的發(fā)展。而中、小型的綜合商場雖然明知危機(jī)在即，但由于實力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無其他應(yīng)變之法。

這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)，對于本項目的裙樓商鋪從設(shè)計上、規(guī)模上都不適合發(fā)展綜合商場。

（二）主題性商業(yè)模式

主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進(jìn)行篩選、過濾，進(jìn)行有針對性的經(jīng)營。

這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某以個行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。對于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個性化心理訴求，針對性強(qiáng)。

但由于這種商業(yè)模式針對性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預(yù)料，市場風(fēng)險相對較高。并且這種商業(yè)模式要求：

⑴ 規(guī)?；?，主題經(jīng)營獨(dú)占面積龐大，與本項目規(guī)模不匹配；

⑵ 規(guī)范化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，所涉及成本高昂、費(fèi)用巨大。

⑶ 租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營，這對投資者說是最不愿意看到的情況，于本項目銷售也不利。

所以，這種商業(yè)模式也不適合本項目的群樓商鋪。

（三）專業(yè)性商業(yè)模式

這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質(zhì)化的心理訴求。如深圳有名的中電信息時代廣場，就是借電子科技、通訊產(chǎn)品的市場風(fēng)云之勢，在華強(qiáng)北這個大的商圈背景下站穩(wěn)了腳跟；再比如順電家居廣場，以家電市場為主要平臺，全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費(fèi)者的選擇余地，力求做到使每個想買家電的消費(fèi)者都不會轉(zhuǎn)投其他商場的懷抱。

這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間。所以，對于目前＊＊蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)，它必將帶動其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的發(fā)展。因此，對于**花園的商鋪，發(fā)展裝飾材料專業(yè)性商業(yè)模式較為可行。

四、項目整體定位

（一）項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——裝飾材料專業(yè)商業(yè)模式

基于上面對本項目的SWOT分析及各種商業(yè)模式的分析，并結(jié)合我司對該片區(qū)的調(diào)查分析，同時綜合我司在該片區(qū)及以往的操盤經(jīng)驗，我司建議對該項目重新進(jìn)行市場定位，確定商鋪的經(jīng)營主題，明確商鋪的經(jīng)營方向，從而帶動商鋪的銷售。

本項目位于＊＊中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來看，目前地段繁華程度不夠，項目裙樓商鋪規(guī)模不夠大，結(jié)合商鋪成功運(yùn)作模式的分析，我司建議將本項目裙樓商場定位為裝飾材料一條街。

A、標(biāo)榜＊＊中心城首個專業(yè)裝飾材料一條街，為該區(qū)域樹立起第一面旗幟。

B、這樣定位的優(yōu)勢

a.為客戶規(guī)避市場風(fēng)險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手（如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商鋪）的接觸面。目前，無論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口，且目前空置量較大，如果本項目的群樓商鋪雷同于周邊其他項目，必將增加市場的壓力，加劇市場競爭。在這方面，本項目明顯處于不利地位；

b.有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前情況，＊＊的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對裝飾材料的需求量較大；

c.目前在該區(qū)域?qū)I(yè)的裝飾材料街（城）較少，有著很大的發(fā)展空間；

d.項目周邊雖人氣不旺，但交通條件較為理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發(fā)展裝飾材料業(yè)的硬件需要；

e.良好的市場操作性：我們的這一定位，是基于詳細(xì)的市場市場調(diào)查和商戰(zhàn)實例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準(zhǔn)備活動。

（二）價格定位

房地產(chǎn)租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關(guān)系，售價曲線與租賃價格曲線是同步變化的，租賃價格是售價的真實反映，租賃市場是房地產(chǎn)市場的真實體現(xiàn)，以收益價格對商業(yè)價格進(jìn)行評估，收益價格對物業(yè)使用者和投資者都是一個基本的心理預(yù)期價格。

根據(jù)調(diào)查區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金情況，該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金水平一般在2590元/M2月之間，通過對本地段的商業(yè)分析，本地段街鋪的平均租金為60元/M2。

a、確定年收益：60元/M2月×1 M2×12=720元；

b、確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風(fēng)險系數(shù)取還原利率為8%

c、使用年限：70年

d、收益價格確定

運(yùn)用公式：

V ＝a/r×11/(1+r)n

式中V：房地產(chǎn)的價格

a：房地產(chǎn)年純收益

r：還原利率

n：未來可取得收益的年限

可測算出本項目裙樓商鋪的平均售價為8000元/M

2從上面的價格分析，并結(jié)合目前的市場狀況，我司建議**花園群樓的商鋪均價在80008200元/M2。

（三）客戶定位

購買本項目商鋪的客戶主要有以下幾類：

(1)本區(qū)域的商鋪投資者或裝飾材料經(jīng)營者；

(2)看好本區(qū)域裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他投資者或經(jīng)營者；

(3)經(jīng)營知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店；

(4)一些為設(shè)立辦事處的裝飾公司；

五、營銷推廣策略

（一）推廣主題

基于以上的分析及本項目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞下面幾個方面進(jìn)行：

1、宣傳本項目裙樓商鋪為龍城專業(yè)建筑裝飾材料一條街，突出其市場的發(fā)展前景及投資價值；

2、宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，必將帶動裝飾業(yè)與裝飾材料業(yè)的長足發(fā)展，從而帶出投資該商鋪的的發(fā)展前景與潛力；

3、交通便捷：本項目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對發(fā)展裝飾材料業(yè)極具潛力；

4、由于本商鋪層較高，并設(shè)有夾層，可集商鋪、倉儲、家居為一體，所以，在宣傳時可突出“賣一層送一層”的優(yōu)勢。

(二)項目形象包裝

1、主題廣告主導(dǎo)語：

項目目前無主題廣告主導(dǎo)語，廣告訴求不明顯，我司建議以“**花園專業(yè)裝飾材料一條街”為主題，進(jìn)行廣告訴求；

2、項目導(dǎo)視系統(tǒng)

目前項目的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)手法不理想，未能將本項目的形象及主題表現(xiàn)出來，反而產(chǎn)生負(fù)面影響，建議在面向龍城大道的裙樓上懸掛條幅，并在深惠公路與龍城大道等客流量多的地方設(shè)導(dǎo)視牌；

3、現(xiàn)場包裝

1）條幅：

目前項目現(xiàn)場的條幅廣告幾乎沒有，無法引起客戶的關(guān)注。實際上條幅廣告是項目最快，費(fèi)用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告重點(diǎn)在深惠公路與龍城大道交匯處及項目群樓樓體上，掛出“**花園專業(yè)裝飾材料一條街隆重發(fā)售”、“**花園專業(yè)裝飾材料一條街優(yōu)惠招租”及租售熱線等內(nèi)容的條幅，2）道旗：

為營造現(xiàn)場氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，我司建議在深惠公路與龍城大道上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以發(fā)布**花園裙樓裝飾材料一條街租售的信息為主，如“龍城裝飾材料街——**花園裙樓商鋪” “城龍鋪王，一鋪富三代”、“城龍裝飾材料街，商家投資的潛力股”“**花園商鋪，低風(fēng)嶄呋乇ā鋇鵲取?/p>

（三）總體宣傳策略

根據(jù)本項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項目自身的特點(diǎn)，我司在控制廣告宣傳費(fèi)用的同時，將采用有針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，并使之按步就班，有的放矢，使整個宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達(dá)到熱銷的效果，具體計劃如下：

1）“造勢”策略

針對本項目目前的銷售狀況，為渲染市場氣氛，我司建議有針對性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項目的新聞撰稿，如＊＊報、＊＊有線電視臺等，內(nèi)容主要以宣傳介紹該項目地理位置及專業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景，從而引出本項目裙樓商鋪巨大的升值潛力，以令市場更加注目該物業(yè)，加強(qiáng)客戶的投資信心。

2)常規(guī)宣傳策略

廣告宣傳以報紙廣告、電視廣告為常規(guī)宣傳，屬最有效的宣傳方式，但由于電視廣告的成本較高，而本項目裙樓商鋪的規(guī)模不大，又屬于尾盤期，因而我司建議不在電視上進(jìn)行廣告宣傳，主要進(jìn)行必要的報紙廣告與軟性文章炒作，從而緊密配合銷售策略采用，令常規(guī)宣傳效果發(fā)揮至最大并控制廣告費(fèi)的投入量。

廣告宣傳安排如下：

報紙廣告：

主要以當(dāng)?shù)氐模獔鬄橹鳎曛芏蛑芪遘浻矎V告結(jié)合，主要為10×15或15×20的版面作廣告（這樣費(fèi)用不大，可集中在一個階段連續(xù)進(jìn)行），訴求項目地理位置及專業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景，從而引出本項目巨大的升值潛力。這樣廣告費(fèi)不大，卻能達(dá)到我們的預(yù)期效果。

軟性文章：

報紙軟性文章目標(biāo)性較強(qiáng)，所以我司在接手**花園裙樓商鋪的銷售工作后，將在＊＊報、深圳晚報有針對性的發(fā)表軟性廣告，內(nèi)容同樣訴求**花園的地理位置及專業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景。

宣傳單張：

（1）由于宣傳單張的制作成本只需幾毛錢，適合廣范的大量派發(fā)，并且，本項目目前的單張在內(nèi)容、色彩上不具有較強(qiáng)的視覺沖擊力，因此，我司建議重新制作本項目商鋪的銷售宣傳單張，制作要求能體現(xiàn)本項目的優(yōu)越的地理位置、項目的定位及專業(yè)裝飾材料街的經(jīng)營發(fā)展前景，同時附上商鋪的投資分析案例，如：以業(yè)主投資某一商鋪為例

售價：8000元/ M2 面積：29.75 M

2總價：8000×29.75=238000元

首期5成：238000×50%=11900元

貸款：238000×50%=11900元

10年期月供款：11900×0.010892311(月供系數(shù))=1296.2元/月

按目前該階段租金保守估計為：60元/ M2，所以月出租可獲得收益為：

29.75×60=1785元/月

結(jié)論:月租金>月供款

單張建議板開數(shù)可選擇8K或16K雙面制作數(shù)量1000份。

四）銷售策略

1）“以租金代首期”銷售策略

這是針對一些對未來商鋪價格走勢把握不定的商家所采取的銷售策略，租用本項目商鋪的客戶在一年或兩年內(nèi)決定購買的，采用已繳付的一定期限內(nèi)的租金可作為購買單位的首期款，刺激租戶的消費(fèi)心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積。

2）推出“首期兩成，三成免息分期付款”促銷方案

為降低置業(yè)門檻，建議在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣傳上，推出“首期兩成”促銷方案，其余三成在兩年（或一年）內(nèi)免息分期付清，降低業(yè)主置業(yè)門檻，引起大量消費(fèi)者的關(guān)注，從而達(dá)到促銷的目的；

3）推出品牌商家進(jìn)駐優(yōu)惠策略

品牌商家的品牌效應(yīng)能給投資者及經(jīng)營者增強(qiáng)置業(yè)的信心，從而有力地促進(jìn)銷售，所以，我司建議，對于有意進(jìn)駐的品牌裝飾材料商及裝飾公司設(shè)立辦事處，在售價或租金上給予一定比例的優(yōu)惠，如在售價上給予一定的折扣或在租金上給予3個月或半年的免租期，利用其品牌效應(yīng)來帶動其它商鋪的發(fā)售與招租；

4）“客戶領(lǐng)袖”獎勵計劃

針對目前裙樓商鋪人氣不足，為達(dá)到帶動人氣，我司建議對此推行“客戶領(lǐng)袖獎勵計劃”，凡已認(rèn)購的客戶若能帶領(lǐng)其它客戶，進(jìn)行認(rèn)購并成交者，發(fā)展商將按所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)獎勵予領(lǐng)袖客戶，如按其所購買的商鋪以2%的優(yōu)惠價獎勵.5）低開高走，分期銷售

以低價入市，利用羊群心理制造搶購熱銷的氣氛；然后視市場反應(yīng)，逐步提高售價，迫使客戶迅速作出選擇的決定；

6)針對目標(biāo)客戶采用DM策略

對于一些目標(biāo)客戶，我司將通過直郵（DM）或直接派人上門向各商家派發(fā)單張、海報等方式將有關(guān)資料傳給客戶，爭取他們成為**花園裙樓商鋪的業(yè)主或租戶。

第四篇：硅藻泥互聯(lián)網(wǎng)營銷推廣方 案營銷策略!

硅藻泥互聯(lián)網(wǎng)營銷推廣方 案營銷策略！

今年硅藻泥行業(yè)現(xiàn)在入雨后春筍蓬勃而出，一時間冒出了許多品牌和商家。鑒于眾多的硅藻泥代理商，硅藻泥廠家都是做傳統(tǒng)企業(yè)出身，對網(wǎng)絡(luò)不熟悉，論壇和網(wǎng)購不熟悉，更沒有在網(wǎng)上做過營銷推廣。中國硅藻泥行業(yè)網(wǎng)將協(xié)助論壇入駐的硅藻泥商家和硅藻泥品牌進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷推廣。

第五篇：裙樓商鋪市場定位與推廣策略分析（最終版）

一、項目基本概況

**花園位于**中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積5萬平方米，總建筑面積11萬平方米，共分四期開發(fā)，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪目前基本上空置。

二、項目的swot分析

雖然本項目地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實又存在著一些影響項目形象的因素，以至裙樓商鋪目前處于滯銷狀態(tài)。所以我們只有充分認(rèn)識到該項目的優(yōu)缺點(diǎn)，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本項目在后期的營銷過程中制勝的關(guān)鍵所在。

(一)優(yōu)勢點(diǎn)(s)：

1、項目當(dāng)前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處;

2、項目地處**中心城一級黃金旺地，發(fā)展前景看好;

3、本項目目前為現(xiàn)樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業(yè)風(fēng)險;

4、商鋪層高5.4米，設(shè)有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體;

5、項目開發(fā)商母公司城建集團(tuán)在深圳具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優(yōu)勢;

◆發(fā)揮優(yōu)勢：

a、在項目裙樓的運(yùn)作過程中，充分渲染項目的區(qū)位優(yōu)勢、交通的便利;

b、在項目裙樓的運(yùn)作過程中，強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來的商機(jī);

c、在項目的推廣時，利用城建集團(tuán)的品牌優(yōu)勢，增加置業(yè)者與投資者的信心;

(二)局限性(w)

1、項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件;

2、本項目周邊是長著茅草的待開發(fā)地塊，因而顯得較為荒涼，對發(fā)展商業(yè)略為不足;

3、該項目以建成多時，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負(fù)面影響;、項目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明;

5、項目裙樓商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣;

◆解決方法：

(1)重新對裙樓商鋪進(jìn)行市場定位，明確目標(biāo)客戶;

(2)確定經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動商鋪的銷售;

(3)加大推廣力度，擴(kuò)大商鋪的暴光率與市場知名度;

(4)設(shè)立部分“免息分期付款方式”，降低購房者的置業(yè)門檻，吸引其入市;

(三)機(jī)會點(diǎn)(o)

1、區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū);

2、隨著周邊各大住宅小區(qū)相繼建成與入伙，將帶動周邊的人氣，從而帶動裙樓商鋪的銷售;

3、中國的入世，推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)前景看好;

(四)威脅點(diǎn)(t)

1、周邊現(xiàn)推向市場的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，形成很大的競爭力與市場壓力;

2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭;

三、商業(yè)模式分析：

就目前的商業(yè)模式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。

(一)綜合性商業(yè)模式

這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務(wù)。商場內(nèi)行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內(nèi)群體消費(fèi)。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場模式。但是，實際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢里遭遇了嚴(yán)峻考驗，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機(jī)就越大。

究其因，在于品牌市場的進(jìn)一步細(xì)分，消費(fèi)者的需求不斷的向個性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營都失去了銷售點(diǎn)的深化機(jī)會。不僅僅是因為不愿意，而是因為以目前的商業(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒有任何一個商場的規(guī)模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間，都失去了一部分客戶的青睞，從而使之在與各行業(yè)專業(yè)市場的直接競爭中失去了一條又一條的陣線。時至今日，電子通訊、家電家私、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續(xù)萎縮，尤其是自去年下半年開始，深圳各大有名望的商場，均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的局面，其余品種的同比額度全面下降。面對這樣一種形勢，大的品牌商場利用早期積累的財力與知名度，采取了圈地擴(kuò)張、活動造勢的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場重新洗牌之前充實內(nèi)力，再謀求變革性的發(fā)展。而中、小型的綜合商場雖然明知危機(jī)在即，但由于實力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無其他應(yīng)變之法。

這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)，對于本項目的裙樓商鋪從設(shè)計上、規(guī)模上都不適合發(fā)展綜合商場。

(二)主題性商業(yè)模式

主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應(yīng)主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進(jìn)行篩選、過濾，進(jìn)行有針對性的經(jīng)營。

這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標(biāo)客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某以個行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟(jì)群體，等等。對于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質(zhì)化需求和個性化心理訴求，針對性強(qiáng)。

但由于這種商業(yè)模式針對性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預(yù)料，市場風(fēng)險相對較高。并且這種商業(yè)模式要求：

⑴ 規(guī)模化，主題經(jīng)營獨(dú)占面積龐大，與本項目規(guī)模不匹配;

⑵ 規(guī)范化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)運(yùn)作，所涉及成本高昂、費(fèi)用巨大。

⑶ 租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營，這對投資者說是最不愿意看到的情況，于本項目銷售也不利。

所以，這種商業(yè)模式也不適合本項目的群樓商鋪。

(三)專業(yè)性商業(yè)模式

這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，集中力量滿足全體消費(fèi)者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質(zhì)化的心理訴求。如深圳有名的中電信息時代廣場，就是借電子科技、通訊產(chǎn)品的市場風(fēng)云之勢，在華強(qiáng)北這個大的商圈背景下站穩(wěn)了腳跟;再比如順電家居廣場，以家電市場為主要平臺，全力攬括行業(yè)內(nèi)的品牌精英，加大消費(fèi)者的選擇余地，力求做到使每個想買家電的消費(fèi)者都不會轉(zhuǎn)投其他商場的懷抱。

這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間。所以，對于目前**蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)，它必將帶動其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的發(fā)展。因此，對于**花園的商鋪，發(fā)展裝飾材料專業(yè)性商業(yè)模式較為可行。

(4)一些為設(shè)立辦事處的裝飾公司;

五、營銷推廣策略

(一)推廣主題

基于以上的分析及本項目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞下面幾個方面進(jìn)行：

1、宣傳本項目裙樓商鋪為龍城專業(yè)建筑裝飾材料一條街，突出其市場的發(fā)展前景及投資價值;

2、宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，必將帶動裝飾業(yè)與裝飾材料業(yè)的長足發(fā)展，從而帶出投資該商鋪的的發(fā)展前景與潛力;

3、交通便捷：本項目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對發(fā)展裝飾材料業(yè)極具潛力