第一篇：廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同意見(jiàn)1

廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《廣東省高級(jí)人民法院

關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知

(粵高法發(fā)[2003] 24號(hào))

全省各級(jí)人民法院：

現(xiàn)將《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》印發(fā)給你們，請(qǐng)組織從事民事審判的法官認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解掌握。注意在裁判文書(shū)中不要直接引用。審理此類(lèi)案件中的問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)報(bào)告省法院民一庭。

二00三年十月二十四日

廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)

為了正確審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、《關(guān)于適用擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，提出如下指導(dǎo)意見(jiàn)。

1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時(shí)，對(duì)于當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，均應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對(duì)方當(dāng)事人確實(shí)已無(wú)法履行合同主要義務(wù)的情形除外。

前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長(zhǎng)的情形。對(duì)方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計(jì)算三個(gè)月。

2、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣(mài)人只有在因其自身的原因?qū)е沦I(mǎi)受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的情形下，才需承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣(mài)人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時(shí)間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的資料交給政府主管部門(mén)并已具備辦證條件的，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

3、在一方當(dāng)事人的違約行為給對(duì)方當(dāng)事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。

4、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件時(shí)，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類(lèi)案件中，一般存在兩份合同書(shū)，即買(mǎi)受人與出賣(mài)人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)和買(mǎi)受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣(mài)人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書(shū)。在后一份合同書(shū)中，一般存在三個(gè)法律關(guān)系，即買(mǎi)受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買(mǎi)受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣(mài)人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購(gòu)等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。

5、在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無(wú)效的，抵押合同、保證合同也無(wú)效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，借款合同不因此而無(wú)效。但因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使借款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

6、因買(mǎi)受人要求出賣(mài)人支付逾期交樓違約金或出賣(mài)人要求買(mǎi)受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔(dān)保權(quán)人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買(mǎi)受人以逾期付款是因?yàn)閾?dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請(qǐng)人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。

7、出賣(mài)人或買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或撤銷(xiāo)、解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開(kāi)庭前告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。若擔(dān)保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣(mài)人將買(mǎi)受人所欠擔(dān)保權(quán)人借款本息直接支付給擔(dān)保權(quán)人，其余款項(xiàng)支付給買(mǎi)受人。

若擔(dān)保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，出賣(mài)人應(yīng)將收受的購(gòu)房款(包括買(mǎi)受人已實(shí)際支付的款項(xiàng)和向擔(dān)保權(quán)人所借款項(xiàng))本息返還買(mǎi)受人，違約責(zé)任按雙方約定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣(mài)人與買(mǎi)受人達(dá)成解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同并由出賣(mài)人代替買(mǎi)受人清償其所欠擔(dān)保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項(xiàng)則返還給買(mǎi)受人 的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。

8、買(mǎi)受人未按照借款合同的約定還款，擔(dān)保權(quán)人以執(zhí)行回購(gòu)條款為由請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)連帶保證責(zé)任、償還買(mǎi)受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。

9、出賣(mài)人與買(mǎi)受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同因惡意串通、損害第三人利益而無(wú)效，擔(dān)保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對(duì)借款合同行使撤銷(xiāo)權(quán)。

借款合同被撤銷(xiāo)后，由買(mǎi)受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣(mài)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

10、擔(dān)保權(quán)人與買(mǎi)受人、出賣(mài)人簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門(mén)的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對(duì)抗第三人。

11、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時(shí)和何種原因，亦不論何人過(guò)失，均由買(mǎi)受人負(fù)全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買(mǎi)受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人請(qǐng)求時(shí)可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對(duì)方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無(wú)效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān);買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買(mǎi)了保險(xiǎn)的，保險(xiǎn)金應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。

12、對(duì)于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買(mǎi)受人返還款項(xiàng)時(shí)，買(mǎi)受人以出賣(mài)人的商品房預(yù)售款開(kāi)戶(hù)銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔(dān)賠償責(zé)任的，如果擔(dān)保權(quán)人同時(shí)是出賣(mài)人的商品房預(yù)售款開(kāi)戶(hù)銀行，人民法院應(yīng)對(duì)買(mǎi)受人的主張一并審理;如果擔(dān)保權(quán)人不是出賣(mài)人的商品房預(yù)售款開(kāi)戶(hù)銀行的，人民法院應(yīng)告知買(mǎi)受人另行起訴。

第二篇：廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)

關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知

（粵高法發(fā)[2003] 24號(hào)）

全省各級(jí)人民法院：

現(xiàn)將《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》印發(fā)給你們，請(qǐng)組織從事民事審判的法官認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解掌握。注意在裁判文書(shū)中不要直接引用。審理此類(lèi)案件中的問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)報(bào)告省法院民一庭。二00三年十月二十四日

廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)

為了正確審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、《關(guān)于適用擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，提出如下指導(dǎo)意見(jiàn)。

1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時(shí)，對(duì)于當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，均應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對(duì)方當(dāng)事人確實(shí)已無(wú)法履行合同主要義務(wù)的情形除外。

前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長(zhǎng)的情形。對(duì)方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計(jì)算三個(gè)月。

2、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣(mài)人只有在因其自身的原因?qū)е沦I(mǎi)受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的情形下，才需承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣(mài)人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時(shí)間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的資料交給政府主管部門(mén)并已具備辦證條件的，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

3、在一方當(dāng)事人的違約行為給對(duì)方當(dāng)事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。

4、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件時(shí)，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類(lèi)案件中，一般存在兩份合同書(shū)，即買(mǎi)受人與出賣(mài)人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)和買(mǎi)受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣(mài)人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書(shū)。在后一份合同書(shū)中，一般存在三個(gè)法律關(guān)系，即買(mǎi)受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買(mǎi)受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣(mài)人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購(gòu)等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。

5、在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無(wú)效的，抵押合同、保證合同也無(wú)效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，借款合同不因此而無(wú)效。但因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使借款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

6、因買(mǎi)受人要求出賣(mài)人支付逾期交樓違約金或出賣(mài)人要求買(mǎi)受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔(dān)保權(quán)人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買(mǎi)受人以逾期付款是因?yàn)閾?dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請(qǐng)人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。

7、出賣(mài)人或買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或撤銷(xiāo)、解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開(kāi)庭前告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。若擔(dān)保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣(mài)人將買(mǎi)受人所欠擔(dān)保權(quán)人借款本息直接支付給擔(dān)保權(quán)人，其余款項(xiàng)支付給買(mǎi)受人。若擔(dān)保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，出賣(mài)人應(yīng)將收受的購(gòu)房款(包括買(mǎi)受人已實(shí)際支付的款項(xiàng)和向擔(dān)保權(quán)人所借款項(xiàng))本息返還買(mǎi)受人，違約責(zé)任按雙方約定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣(mài)人與買(mǎi)受

人達(dá)成解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同并由出賣(mài)人代替買(mǎi)受人清償其所欠擔(dān)保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項(xiàng)則返還給買(mǎi)受人的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。

8、買(mǎi)受人未按照借款合同的約定還款，擔(dān)保權(quán)人以執(zhí)行回購(gòu)條款為由請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)連帶保證責(zé)任、償還買(mǎi)受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。

9、出賣(mài)人與買(mǎi)受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同因惡意串通、損害第三人利益而無(wú)效，擔(dān)保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對(duì)借款合同行使撤銷(xiāo)權(quán)。

借款合同被撤銷(xiāo)后，由買(mǎi)受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣(mài)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

10、擔(dān)保權(quán)人與買(mǎi)受人、出賣(mài)人簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門(mén)的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對(duì)抗第三人。

11、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時(shí)和何種原因，亦不論何人過(guò)失，均由買(mǎi)受人負(fù)全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買(mǎi)受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人請(qǐng)求時(shí)可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對(duì)方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無(wú)效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買(mǎi)了保險(xiǎn)的，保險(xiǎn)金應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。

12、對(duì)于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買(mǎi)受人返還款項(xiàng)時(shí)，買(mǎi)受人以出賣(mài)人的商品房預(yù)售款開(kāi)戶(hù)銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔(dān)賠償責(zé)任的，如果擔(dān)保權(quán)人同時(shí)是出賣(mài)人的商品房預(yù)售款開(kāi)戶(hù)銀行，人民法院應(yīng)對(duì)買(mǎi)受人的主張一并審理；如果擔(dān)保權(quán)人不是出賣(mài)人的商品房預(yù)售款開(kāi)戶(hù)銀行的，人民法院應(yīng)告知買(mǎi)受人另行起訴。

13、對(duì)于商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于買(mǎi)受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無(wú)效。

14、買(mǎi)受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認(rèn)定租賃合同有效，但擔(dān)保權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。

如果買(mǎi)受人在出租抵押房產(chǎn)時(shí)，未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，買(mǎi)受人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果買(mǎi)受人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成承租人的損失，由承租人自行承擔(dān)。

15、買(mǎi)受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。如果原來(lái)已辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。受讓人可以代替原買(mǎi)受人清償其全部債務(wù)后，向原買(mǎi)受人追償。受讓人不代替原買(mǎi)受人清償債務(wù)時(shí)，因擔(dān)保權(quán)人行使抵押權(quán)給受讓人造成損失的，對(duì)于原買(mǎi)受人所欠擔(dān)保權(quán)人的債務(wù)部分，應(yīng)由原買(mǎi)受人承擔(dān)清償責(zé)任，其余損失則由受讓人和原買(mǎi)受人按照過(guò)錯(cuò)大小分擔(dān)。但當(dāng)事人另有約定的除外。

如果原來(lái)未辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人不能對(duì)抵押物行使抵押權(quán)。因此給擔(dān)保權(quán)人造成損失的，由原買(mǎi)受人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三篇：廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房

廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《廣東省高級(jí)人民法院 關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》的通知

（粵高法發(fā)[2003] 24號(hào)）

全省各級(jí)人民法院：

現(xiàn)將《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》印發(fā)給你們，請(qǐng)組織從事民事審判的法官認(rèn)真學(xué)習(xí)、理解掌握。注意在裁判文書(shū)中不要直接引用。審理此類(lèi)案件中的問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)報(bào)告省法院民一庭。

二00三年十月二十四日

廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房 買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)

為了正確審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、《關(guān)于適用擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》和《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，提出如下指導(dǎo)意見(jiàn)。

1、人民法院在審理《城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的一、二審糾紛案件時(shí)，對(duì)于當(dāng)事人請(qǐng)求解除合同的，均應(yīng)適用最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款關(guān)于合同解除權(quán)行使期限的規(guī)定。但對(duì)方當(dāng)事人確實(shí)已無(wú)法履行合同主要義務(wù)的情形除外。

前款所引述的合同解除權(quán)的行使期限屬于除斥期間，不存在期間的中止、中斷和延長(zhǎng)的情形。對(duì)方當(dāng)事人在解除權(quán)發(fā)生之日起的一年內(nèi)進(jìn)行催告的，解除權(quán)的行使期限自催告之日起計(jì)算三個(gè)月。

2、根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條的規(guī)定，出賣(mài)人只有在因其自身的原因?qū)е沦I(mǎi)受人不能在合同約定或法律規(guī)定的期限內(nèi)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)的情形下，才需承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。因此，出賣(mài)人能舉證證明其已在合同約定或法律規(guī)定的辦證期限內(nèi)之合理時(shí)間將有關(guān)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的資料交給政府主管部門(mén)并已具備辦證條件的，可不承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。

3、在一方當(dāng)事人的違約行為給對(duì)方當(dāng)事人造成的損失數(shù)額難以確定的情形下，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的，人民法院一般不予支持。

4、在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件時(shí)，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。在此類(lèi)案件中，一般存在兩份合同書(shū)，即買(mǎi)受人與出賣(mài)人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)和買(mǎi)受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣(mài)人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書(shū)。在后一份合同書(shū)中，一般存在三個(gè)法律關(guān)系，即買(mǎi)受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買(mǎi)受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣(mài)人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購(gòu)等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。

5、在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無(wú)效的，抵押合同、保證合同也無(wú)效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，借款合同不因此而無(wú)效。但因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使借款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

6、因買(mǎi)受人要求出賣(mài)人支付逾期交樓違約金或出賣(mài)人要求買(mǎi)受人支付逾期付款違約金而發(fā)生的糾紛，一般不應(yīng)通知擔(dān)保權(quán)人作為當(dāng)事人參加訴訟。但買(mǎi)受人以逾期付款是因?yàn)閾?dān)保權(quán)人的違約行為造成為由，申請(qǐng)人民法院追加擔(dān)保權(quán)人作為第三人參加訴訟的，人民法院應(yīng)予支持。

7、出賣(mài)人或買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或撤銷(xiāo)、解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)在開(kāi)庭前告知擔(dān)保權(quán)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。若擔(dān)保權(quán)人就借款合同和抵押、保證合同另行起訴的，人民法院一般應(yīng)將該案與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判決出賣(mài)人將買(mǎi)受人所欠擔(dān)保權(quán)人借款本息直接支付給擔(dān)保權(quán)人，其余款項(xiàng)支付給買(mǎi)受人。

若擔(dān)保權(quán)人不參加訴訟的，法院僅審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，出賣(mài)人應(yīng)將收受的購(gòu)房款(包括買(mǎi)受人已實(shí)際支付的款項(xiàng)和向擔(dān)保權(quán)人所借款項(xiàng))本息返還買(mǎi)受人，違約責(zé)任按雙方約定和有關(guān)法律規(guī)定處理。出賣(mài)人與買(mǎi)受人達(dá)成解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同并由出賣(mài)人代替買(mǎi)受人清償其所欠擔(dān)保權(quán)人全部債務(wù)，其余款項(xiàng)則返還給買(mǎi)受人的和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)予支持。

8、買(mǎi)受人未按照借款合同的約定還款，擔(dān)保權(quán)人以執(zhí)行回購(gòu)條款為由請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)連帶保證責(zé)任、償還買(mǎi)受人所欠貸款本息的，人民法院應(yīng)予支持。

9、出賣(mài)人與買(mǎi)受人惡意串通，為騙取借款而簽訂虛假商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，該商品房買(mǎi)賣(mài)合同因惡意串通、損害第三人利益而無(wú)效，擔(dān)保權(quán)人可依照《合同法》第五十四條第二款、第五十五條的規(guī)定對(duì)借款合同行使撤銷(xiāo)權(quán)。

借款合同被撤銷(xiāo)后，由買(mǎi)受人承擔(dān)還款責(zé)任，出賣(mài)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

10、擔(dān)保權(quán)人與買(mǎi)受人、出賣(mài)人簽訂預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同后，因登記部門(mén)的原因致使其未辦理預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同備案登記或抵押登記的，人民法院可以認(rèn)定預(yù)售商品房擔(dān)保貸款合同中的抵押合同關(guān)系有效，但不得對(duì)抗第三人。

11、商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于“抵押房產(chǎn)的全部或部分發(fā)生毀損，不論何時(shí)和何種原因，亦不論何人過(guò)失，均由買(mǎi)受人負(fù)全部責(zé)任，并賠償由此引起的一切損失”的條款，加重了買(mǎi)受人的責(zé)任，導(dǎo)致當(dāng)事人利益的失衡，人民法院在當(dāng)事人請(qǐng)求時(shí)可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方加重對(duì)方責(zé)任為由，認(rèn)定該條款無(wú)效。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)。如果抵押房產(chǎn)已經(jīng)買(mǎi)了保險(xiǎn)的，保險(xiǎn)金應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。

12、對(duì)于因建設(shè)工程“爛尾”而解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔(dān)保貸款合同后，擔(dān)保權(quán)人要求買(mǎi)受人返還款項(xiàng)時(shí)，買(mǎi)受人以出賣(mài)人的商品房預(yù)售款開(kāi)戶(hù)銀行違反《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第三十三條第二款規(guī)定的法定監(jiān)管義務(wù)而造成其損失為由，要求銀行承擔(dān)賠償責(zé)任的，如果擔(dān)保權(quán)人同時(shí)是出賣(mài)人的商品房預(yù)售款開(kāi)戶(hù)銀行，人民法院應(yīng)對(duì)買(mǎi)受人的主張一并審理；如果擔(dān)保權(quán)人不是出賣(mài)人的商品房預(yù)售款開(kāi)戶(hù)銀行的，人民法院應(yīng)告知買(mǎi)受人另行起訴。

13、對(duì)于商品房擔(dān)保貸款合同中關(guān)于買(mǎi)受人不得將抵押房產(chǎn)出租、轉(zhuǎn)讓的條款，人民法院可依據(jù)《合同法》第四十條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無(wú)效。

14、買(mǎi)受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)出租的，可認(rèn)定租賃合同有效，但擔(dān)保權(quán)人在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，承租人的租賃權(quán)不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。

如果買(mǎi)受人在出租抵押房產(chǎn)時(shí)，未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，買(mǎi)受人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果買(mǎi)受人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)造成承租人的損失，由承租人自行承擔(dān)。

15、買(mǎi)受人未經(jīng)擔(dān)保權(quán)人同意將抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。如果原來(lái)已辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)。受讓人可以代替原買(mǎi)受人清償其全部債務(wù)后，向原買(mǎi)受人追償。受讓人不代替原買(mǎi)受人清償債務(wù)時(shí)，因擔(dān)保權(quán)人行使抵押權(quán)給受讓人造成損失的，對(duì)于原買(mǎi)受人所欠擔(dān)保權(quán)人的債務(wù)部分，應(yīng)由原買(mǎi)受人承擔(dān)清償責(zé)任，其余損失則由受讓人和原買(mǎi)受人按照過(guò)錯(cuò)大小分擔(dān)。但當(dāng)事人另有約定的除外。

如果原來(lái)未辦理抵押登記或商品房擔(dān)保貸款合同備案登記的，擔(dān)保權(quán)人不能對(duì)抵押物行使抵押權(quán)。因此給擔(dān)保權(quán)人造成損失的，由原買(mǎi)受人承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四篇：廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同

廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同

商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明



1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)咨詢(xún)。



2、本合同所稱(chēng)商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。



3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。



4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)為優(yōu)先。



5、對(duì)合同文本【】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫(xiě)及其他需要約定的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！京恐羞x擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對(duì)于實(shí)際情況未發(fā)生或買(mǎi)賣(mài)雙方不作約定時(shí)，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。



6、在簽訂合同前，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人提供的有關(guān)證書(shū)、證明文件。



7、本合同條款由廣東省建設(shè)廳和廣東省工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同

出賣(mài)人：

聯(lián)系電話(huà)：

委托代理人：

地址：

買(mǎi)受人：

聯(lián)系電話(huà)：

【委托代理人】

姓名：

聯(lián)系電話(huà)：

根據(jù)國(guó)家和省法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)受人和出賣(mài)人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買(mǎi)賣(mài)商品房達(dá)成如下協(xié)議：

第一條項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。

出賣(mài)人以________方式取得位于________、編號(hào)為_(kāi)_____、的地塊的土地使用權(quán)，取得《土地使用權(quán)證書(shū)》。土地使用權(quán)出讓合同號(hào)為_(kāi)_______。

該地塊土地面積為_(kāi)_______，規(guī)劃用途為_(kāi)_______，土地使用權(quán)年限自______年_____月_____日至______年_____月_____日。

第二條商品房銷(xiāo)售依據(jù)。

第三條買(mǎi)受人所購(gòu)商品房的基本情況。

買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】（以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房，其房屋平面圖經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)）。該商品房為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：第____【幢】____【座】____【單元】____【層】____號(hào)房。

該商品房的用途為_(kāi)_____，屬______結(jié)構(gòu)，層高為_(kāi)_____，建筑層數(shù)地上______層，地下______層。該商品房陽(yáng)臺(tái)封閉式的______個(gè)，非封閉式的______個(gè)。

該商品房合同約定建筑面積共______平方米，其中，套內(nèi)建筑面積______平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e______平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說(shuō)明見(jiàn)附件二）。

買(mǎi)受人在簽訂本買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)與出賣(mài)人或其委托的物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。

第四條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款。

該商品房屬預(yù)售，按【套】【整層】出售，按【套內(nèi)】【整層內(nèi)】建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為（______幣）每平方米______元，總金額（______幣）______仟______佰______拾______萬(wàn)______仟______佰______拾______元______整。

第五條面積確認(rèn)及面積差異處理。（當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定）

第六條付款方式及期限。

買(mǎi)受人按下列第______種方式付款：



1、一次性付款



2、分期付款



3、其他方式

第七條買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任。

買(mǎi)受人如未按本合同時(shí)間付款，按以下方法處理：

（2）逾期超過(guò)____日后，出賣(mài)人有權(quán)解除合同。出賣(mài)人解除合同的，買(mǎi)受人按累計(jì)應(yīng)付款的、％向出賣(mài)人支付違約金。買(mǎi)受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣(mài)人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，買(mǎi)受人按日向出賣(mài)人支付逾期應(yīng)付款伍佰元整。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實(shí)際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實(shí)際已付款的差額確定。

第十一條交接。

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知買(mǎi)受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣(mài)人還需提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。出賣(mài)人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣(mài)人承擔(dān)。

第十二條出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣(mài)人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任。

第十四條出賣(mài)人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

第十八條買(mǎi)受人的房屋僅作____使用，買(mǎi)受人使用期間不得擅自改變?cè)撋唐贩康慕ㄖ黧w結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買(mǎi)受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣(mài)人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。

第十九條本合同未盡事項(xiàng)，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議

第二十一條合問(wèn)附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條本合同連同附件共____頁(yè)，一式____份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣(mài)人____份，買(mǎi)受人____份。

第二十三條本合同自雙方簽訂之日起生效。

出賣(mài)人（簽章）：買(mǎi)受人（簽章）：



【委托代理人】（簽章）：

  

 年月日 年月日

簽于簽于

第五篇：廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同補(bǔ)充協(xié)議

廣東省商品房買(mǎi)賣(mài)合同

（合同編號(hào)：）

補(bǔ)充協(xié)議

雙方同意對(duì)銷(xiāo)售的房屋進(jìn)行預(yù)告登記。如甲方未按照約定與乙方申請(qǐng)預(yù)告登記，乙方可以單方申請(qǐng)預(yù)告登記。

甲方：乙方：

日期：年月日