第一篇：解讀最高法指導(dǎo)案例：借款合同到期經(jīng)對賬協(xié)商轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同,對合同效力以及轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款

解讀最高法指導(dǎo)案例：借款合同到期經(jīng)對賬協(xié)商轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同，對合同效力以及轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款...導(dǎo)讀：以房抵債是解決欠款糾紛的常見方式，借款合同到期后借款人難以償還借款時，常將借款人的房屋出售給出借人，原借款本息轉(zhuǎn)化為購房款，以達到清償欠款之目的。2016年12月28日，最高人民法院發(fā)布指導(dǎo)案例72號，明確了借款合同到期后雙方經(jīng)對賬協(xié)商建立的商品房買賣合同具有法律效力，但對于轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款本息的數(shù)額應(yīng)予以審查。本期小編圍繞最高法指導(dǎo)案例72號的裁判要點，整理相關(guān)案例、專家觀點和法律依據(jù)，供您參考。指導(dǎo)性案例72號

· 相關(guān)案例

· 專家觀點

1.在債務(wù)期滿后約定以物抵債，性質(zhì)上屬于折價協(xié)議而非流抵契約 以物抵債從時間上區(qū)分也有兩種情形：一是債務(wù)未屆清償期，雙方約定以物抵債消滅債務(wù)。對此存在兩種觀點，一種觀點認為這種約定雖源于債權(quán)糾紛，但落腳點卻在物權(quán)的變動，體現(xiàn)了物的價值權(quán)，具有一定的債的擔保性質(zhì)。因債務(wù)未屆清償期，該約定具有流抵性質(zhì)，應(yīng)認定為無效。另一種觀點認為，流抵只存在于抵押或質(zhì)押關(guān)系之中，以物抵債不是擔保，且抵債有對價，并非直接約定所有權(quán)的歸屬，故不應(yīng)承認其流抵性質(zhì)。二是債務(wù)已屆清償期，雙方約定以物抵債消滅債務(wù)。對此，普遍的觀點認為根據(jù)物權(quán)法第一百九十五條、擔保法第五十三條規(guī)定，債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價。因此，債權(quán)人與債務(wù)人在債務(wù)期滿后約定以物抵債，性質(zhì)上屬于折價協(xié)議而非流抵契約，在不違反其他禁止性法律規(guī)定情形下，雙方的約定合法有效。當然，無論是抵押物還是以物抵債的協(xié)議折價，如果協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以行使撤銷權(quán)。（摘自《以物抵債的性質(zhì)及法律規(guī)制》，夏正芳，潘軍鋒，載《人民司法（應(yīng)用）》2013年21期）2.年利率24%以下之民間借貸利率可申請司法強制執(zhí)行盡管央行目前最近一次調(diào)整貸款基準年利率是2015年6月28日的4.85%，然而，根據(jù)央行貨幣政策司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2002年2月以來至2012年7月的10年間，盡管貸款基準利率存在一定的波動，但總體維持在5%～7.5%的水平內(nèi)基本保持在6%左右。則依照“四倍紅線”的計算原則，民間利率的最高限制為24%。事實上，盡管“四倍”算法的由來并未有一個官方的說明，理論界和學(xué)術(shù)界也未有一個較為權(quán)威的解釋。江平教授談及《民法通則》起草時說：“在當時，有人問多少算高利貸，銀行回答說超過銀行利率4倍算高利貸?！蹦敲窗凑铡八谋都t線”的計算原則，民間借貸利率應(yīng)則保持在20%～30%的范圍之內(nèi)，而2012 年7月至今，央行也再未對其貸款基準利率作出調(diào)整，由此，我們認為，6%的貸款基準利率在較長一段時期內(nèi)保持穩(wěn)定，因而，可以將“四倍紅線”原則確定的數(shù)額作為未來立法規(guī)定民間借貸利率上限之參考，認為利率在24%以下的民間借貸，其利息應(yīng)受法律強制力之保障。（摘自《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》，杜萬華主編，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2015年8月出版）

· 法律依據(jù)

1.《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條 抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

2.《中華人民共和國合同法》第五十二條

有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。第二百一十一條 自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息。自然人之間的借款合同約定支付利息的，借款的利率不得違反國家有關(guān)限制借款利率的規(guī)定。

3.《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》 第二十四條 當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。

4.《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》17.當事人在債務(wù)清償期屆滿后達成以房抵債協(xié)議并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一方要求確認以房抵債協(xié)議無效或者變更、撤銷，經(jīng)審查不屬于合同法第五十二條、第五十四條規(guī)定情形的，對其主張不予支持。

5.《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》（京高法發(fā)［2014］489號）二

十五、民間借貸與以房抵債的處理當事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前簽訂合同約定，借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有（或經(jīng)第三人同意以第三人所有）的房屋抵償歸貸款人所有，該合同實為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔保，應(yīng)當根據(jù)當事人的真實意思表示認定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系。貸款人可以選擇行使以下權(quán)利：（1）貸款人依原基礎(chǔ)借貸法律關(guān)系主張償還借款的，應(yīng)予支持；（2）貸款人在履行清算義務(wù)的前提下，要求借款人辦理房屋過戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。房屋價值超過擔?；A(chǔ)借貸債權(quán)（貸款本金、合法利息等）的，貸款人應(yīng)將剩余款項返還給借款人。房屋價值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時予以確定。當事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債，性質(zhì)上屬于債務(wù)履行方式的變更，貸款人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。借款人認為抵債價格明顯過低，顯失公平的，可以參照本紀要第24條第2款規(guī)定處理。葛磊律師團隊是致力于為企業(yè)客戶提供房地產(chǎn)與建筑工程、公司法律顧問、爭議解決等法律服務(wù)的商事律師團隊。團隊現(xiàn)有成員十人，其中主辦律師五人，助理律師五人。目前團隊為多家政府部門、央企二級子公司、民營集團公司提供常年及專項法律服務(wù)。葛磊團隊秉承誠信、專業(yè)、高效、合作的服務(wù)理念，為企業(yè)客戶提供優(yōu)質(zhì)及有價值的法律服務(wù)。