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      解讀最高法指導(dǎo)案例:借款合同到期經(jīng)對賬協(xié)商轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同,對合同效力以及轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款[5篇材料]

      時間:2019-05-14 12:55:06下載本文作者:會員上傳
      簡介:寫寫幫文庫小編為你整理了多篇相關(guān)的《解讀最高法指導(dǎo)案例:借款合同到期經(jīng)對賬協(xié)商轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同,對合同效力以及轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款》,但愿對你工作學(xué)習(xí)有幫助,當然你在寫寫幫文庫還可以找到更多《解讀最高法指導(dǎo)案例:借款合同到期經(jīng)對賬協(xié)商轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同,對合同效力以及轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款》。

      第一篇:解讀最高法指導(dǎo)案例:借款合同到期經(jīng)對賬協(xié)商轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同,對合同效力以及轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款

      解讀最高法指導(dǎo)案例:借款合同到期經(jīng)對賬協(xié)商轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩抠I賣合同,對合同效力以及轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款...導(dǎo)讀:以房抵債是解決欠款糾紛的常見方式,借款合同到期后借款人難以償還借款時,常將借款人的房屋出售給出借人,原借款本息轉(zhuǎn)化為購房款,以達到清償欠款之目的。2016年12月28日,最高人民法院發(fā)布指導(dǎo)案例72號,明確了借款合同到期后雙方經(jīng)對賬協(xié)商建立的商品房買賣合同具有法律效力,但對于轉(zhuǎn)化為已付購房款的借款本息的數(shù)額應(yīng)予以審查。本期小編圍繞最高法指導(dǎo)案例72號的裁判要點,整理相關(guān)案例、專家觀點和法律依據(jù),供您參考。指導(dǎo)性案例72號

      · 相關(guān)案例

      · 專家觀點

      1.在債務(wù)期滿后約定以物抵債,性質(zhì)上屬于折價協(xié)議而非流抵契約 以物抵債從時間上區(qū)分也有兩種情形:一是債務(wù)未屆清償期,雙方約定以物抵債消滅債務(wù)。對此存在兩種觀點,一種觀點認為這種約定雖源于債權(quán)糾紛,但落腳點卻在物權(quán)的變動,體現(xiàn)了物的價值權(quán),具有一定的債的擔保性質(zhì)。因債務(wù)未屆清償期,該約定具有流抵性質(zhì),應(yīng)認定為無效。另一種觀點認為,流抵只存在于抵押或質(zhì)押關(guān)系之中,以物抵債不是擔保,且抵債有對價,并非直接約定所有權(quán)的歸屬,故不應(yīng)承認其流抵性質(zhì)。二是債務(wù)已屆清償期,雙方約定以物抵債消滅債務(wù)。對此,普遍的觀點認為根據(jù)物權(quán)法第一百九十五條、擔保法第五十三條規(guī)定,債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)?,可以與抵押人協(xié)議以抵押物折價。因此,債權(quán)人與債務(wù)人在債務(wù)期滿后約定以物抵債,性質(zhì)上屬于折價協(xié)議而非流抵契約,在不違反其他禁止性法律規(guī)定情形下,雙方的約定合法有效。當然,無論是抵押物還是以物抵債的協(xié)議折價,如果協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的,其他債權(quán)人可以行使撤銷權(quán)。(摘自《以物抵債的性質(zhì)及法律規(guī)制》,夏正芳,潘軍鋒,載《人民司法(應(yīng)用)》2013年21期)2.年利率24%以下之民間借貸利率可申請司法強制執(zhí)行盡管央行目前最近一次調(diào)整貸款基準年利率是2015年6月28日的4.85%,然而,根據(jù)央行貨幣政策司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,自2002年2月以來至2012年7月的10年間,盡管貸款基準利率存在一定的波動,但總體維持在5%~7.5%的水平內(nèi)基本保持在6%左右。則依照“四倍紅線”的計算原則,民間利率的最高限制為24%。事實上,盡管“四倍”算法的由來并未有一個官方的說明,理論界和學(xué)術(shù)界也未有一個較為權(quán)威的解釋。江平教授談及《民法通則》起草時說:“在當時,有人問多少算高利貸,銀行回答說超過銀行利率4倍算高利貸?!蹦敲窗凑铡八谋都t線”的計算原則,民間借貸利率應(yīng)則保持在20%~30%的范圍之內(nèi),而2012 年7月至今,央行也再未對其貸款基準利率作出調(diào)整,由此,我們認為,6%的貸款基準利率在較長一段時期內(nèi)保持穩(wěn)定,因而,可以將“四倍紅線”原則確定的數(shù)額作為未來立法規(guī)定民間借貸利率上限之參考,認為利率在24%以下的民間借貸,其利息應(yīng)受法律強制力之保障。(摘自《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》,杜萬華主編,最高人民法院民事審判第一庭編著,人民法院出版社2015年8月出版)

      · 法律依據(jù)

      1.《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條 抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有。

      2.《中華人民共和國合同法》第五十二條

      有下列情形之一的,合同無效:

      (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;

      (二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;

      (三)以合法形式掩蓋非法目的;

      (四)損害社會公共利益;

      (五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。第二百一十一條 自然人之間的借款合同對支付利息沒有約定或者約定不明確的,視為不支付利息。自然人之間的借款合同約定支付利息的,借款的利率不得違反國家有關(guān)限制借款利率的規(guī)定。

      3.《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》 第二十四條 當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保,借款到期后借款人不能還款,出借人請求履行買賣合同的,人民法院應(yīng)當按照民間借貸法律關(guān)系審理,并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的,人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后,借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù),出借人可以申請拍賣買賣合同標的物,以償還債務(wù)。就拍賣所得的價款與應(yīng)償還借款本息之間的差額,借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補償。

      4.《第八次全國法院民事商事審判工作會議(民事部分)紀要》17.當事人在債務(wù)清償期屆滿后達成以房抵債協(xié)議并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),一方要求確認以房抵債協(xié)議無效或者變更、撤銷,經(jīng)審查不屬于合同法第五十二條、第五十四條規(guī)定情形的,對其主張不予支持。

      5.《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》(京高法發(fā)[2014]489號)二

      十五、民間借貸與以房抵債的處理當事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿前簽訂合同約定,借款人逾期不償還借款即愿意以自己所有(或經(jīng)第三人同意以第三人所有)的房屋抵償歸貸款人所有,該合同實為基礎(chǔ)借貸債權(quán)的擔保,應(yīng)當根據(jù)當事人的真實意思表示認定雙方之間系民間借貸法律關(guān)系。貸款人可以選擇行使以下權(quán)利:(1)貸款人依原基礎(chǔ)借貸法律關(guān)系主張償還借款的,應(yīng)予支持;(2)貸款人在履行清算義務(wù)的前提下,要求借款人辦理房屋過戶登記手續(xù)的,應(yīng)予支持。房屋價值超過擔?;A(chǔ)借貸債權(quán)(貸款本金、合法利息等)的,貸款人應(yīng)將剩余款項返還給借款人。房屋價值以貸款人要求借款人辦理房屋過戶登記時予以確定。當事人在民間借貸債務(wù)履行期限屆滿后簽訂合同約定以房抵債,性質(zhì)上屬于債務(wù)履行方式的變更,貸款人要求繼續(xù)履行合同辦理房屋過戶登記手續(xù)的,應(yīng)予支持。借款人認為抵債價格明顯過低,顯失公平的,可以參照本紀要第24條第2款規(guī)定處理。葛磊律師團隊是致力于為企業(yè)客戶提供房地產(chǎn)與建筑工程、公司法律顧問、爭議解決等法律服務(wù)的商事律師團隊。團隊現(xiàn)有成員十人,其中主辦律師五人,助理律師五人。目前團隊為多家政府部門、央企二級子公司、民營集團公司提供常年及專項法律服務(wù)。葛磊團隊秉承誠信、專業(yè)、高效、合作的服務(wù)理念,為企業(yè)客戶提供優(yōu)質(zhì)及有價值的法律服務(wù)。

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