第一篇：房地產(chǎn)價格評估協(xié)議書

房地產(chǎn)價格評估協(xié)議書

（以下簡稱甲方）委托XX天馬XX房地產(chǎn)估價有限公司（以下簡稱乙方）承擔(dān)房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)，特訂立如下協(xié)議：

一、甲 方 因 需要，委 托 乙 方 對 進行評估。甲方若增加評估內(nèi)容須書面通知乙方，乙方無異議則視為接受委托。

二、甲方應(yīng)按與乙方約定的時間，于 年 月 日前將委托項目的合法證明材料及評估中涉及到的有關(guān)資料提供給乙方，并對所提供資料的合法性、真實性承擔(dān)全部責(zé)任。

三、乙方應(yīng)按甲方的評估目的，依據(jù)國家法律、法規(guī)、評估規(guī)范對甲方委托的項目進行評估，并于 年 月 日以前出具評估報告。

四、乙方必須對評估結(jié)果保密，評估結(jié)果只能提供給委托人，非經(jīng)甲方同意，不得擅自公開或泄露給他人，但按有關(guān)規(guī)定需提供給政府有關(guān)管理部門的除外。

五、乙方在評估期間需要到現(xiàn)場勘察的，甲方應(yīng)陪同并提供方便和配合，乙方可以進行現(xiàn)場測量、拍照、攝像等方式采證。

六、評估費用為 元。簽訂本協(xié)議時，甲方交付定金50%，即人民幣 元；甲方在領(lǐng)取成果報告的同時，須一次性向乙方付清全部評估咨詢費用。增加評估內(nèi)容，另行計費一并結(jié)算支付。

七、甲方若不能按本協(xié)議第二條規(guī)定時間提供材料，則乙方可按延誤期間順延交付成果報告的時間；甲方延期領(lǐng)取成果報告，每延遲一日，按評估咨詢費用總額的1%支付給乙方違約金。

八、乙方如無特殊原因和正當(dāng)理由，不按本合同規(guī)定的時間提交成果報告，每延遲一日，則按評估咨詢費用總額的1%支付給甲方違約金。

九、本協(xié)議自簽訂之日起生效，任何一方不得擅自變更或解除，否則依法承擔(dān)違約責(zé)任。本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商補充，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲 方： 乙 方：XX天馬XX房地產(chǎn)估價有限公司 甲方代表： 乙方代表：

年 月 日

第二篇：房地產(chǎn)價格評估協(xié)議書

房地產(chǎn)價格評估協(xié)議書

（以下簡稱甲方）委托XX天馬XX房地產(chǎn)估價有限公司（以下簡稱乙方）承擔(dān)房地產(chǎn)價格評估業(yè)務(wù)，特訂立如下協(xié)議：

一、甲 方 因需要，委 托 乙 方 對進行評估。甲方若增加評估內(nèi)容須書面通知乙方，乙方無異議則視為接受委托。

二、甲方應(yīng)按與乙方約定的時間，于年月日前將委托項目的合法證明材料及評估中涉及到的有關(guān)資料提供給乙方，并對所提供資料的合法性、真實性承擔(dān)全部責(zé)任。

三、乙方應(yīng)按甲方的評估目的，依據(jù)國家法律、法規(guī)、評估規(guī)范對甲方委托的項目進行評估，并于年月日以前出具評估報告。

四、乙方必須對評估結(jié)果保密，評估結(jié)果只能提供給委托人，非經(jīng)甲方同意，不得擅自公開或泄露給他人，但按有關(guān)規(guī)定需提供給政府有關(guān)管理部門的除外。

五、乙方在評估期間需要到現(xiàn)場勘察的，甲方應(yīng)陪同并提供方便和配合，乙方可以進行現(xiàn)場測量、拍照、攝像等方式采證。

六、評估費用為元。簽訂本協(xié)議時，甲方交付定金50%，即人民幣元；甲方在領(lǐng)取成果報告的同時，須一次性向乙方付清全部評估咨詢費用。增加評估內(nèi)容，另行計費一并結(jié)算支付。

七、甲方若不能按本協(xié)議第二條規(guī)定時間提供材料，則乙方可按延誤期間順延交付成果報告的時間；甲方延期領(lǐng)取成果報告，每延遲一日，按評估咨詢費用總額的1%支付給乙方違約金。

八、乙方如無特殊原因和正當(dāng)理由，不按本合同規(guī)定的時間提交成果報告，每延遲一日，則按評估咨詢費用總額的1%支付給甲方違約金。

九、本協(xié)議自簽訂之日起生效，任何一方不得擅自變更或解除，否則依法承擔(dān)違約責(zé)任。本合同未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商補充，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：乙方：XX天馬XX房地產(chǎn)估價有限公司甲方代表：乙方代表：

年月日

第三篇：房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資質(zhì)等級

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)資質(zhì)等級 行政許可條件及申請核定資質(zhì)申報材料

一、行政許可條件：

（一）一級資質(zhì)

1．機構(gòu)名稱有“房地產(chǎn)估價”字樣；

2．從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上，取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)二級資質(zhì)2年以上；

3．有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣200萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣120萬元以上；

4．有15名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；

5．近兩年平均每年完成估價項目總數(shù)200宗以上，估價標的物建筑面積50萬平方米以上或者土地面積25萬平方米以上； 6．法定代表人或者執(zhí)行合伙企業(yè)事務(wù)的合伙人（以下簡稱執(zhí)行合伙人）是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上（含3年）的專職注冊房地產(chǎn)估價師；

7．有限責(zé)任公司的股東中有3名以上（含3名）、合伙企業(yè)的合伙人中有2名（含2名）以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上（含3年）的專職注冊房地產(chǎn)估價師；

8．機構(gòu)股份或者出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額總額不低于60％； 9．有固定的經(jīng)營服務(wù)場所； 10．估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全，建立并公示企業(yè)信用檔案；

11．隨機抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求。

（二）二級資質(zhì)

1．機構(gòu)名稱有“房地產(chǎn)估價”字樣；

2．從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)4年以上，取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)三級資質(zhì)2年以上；

3．有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣100萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣60萬元以上；

4．有8名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；

5．近兩年平均每年完成估價項目總數(shù)150宗以上，估價標的物建筑面積30萬平方米以上或者土地面積15萬平方米以上； 6．法定代表人或者執(zhí)行合伙企業(yè)事務(wù)的合伙人（以下簡稱執(zhí)行合伙人）是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上（含3年）的專職注冊房地產(chǎn)估價師；

7．有限責(zé)任公司的股東中有3名以上（含3名）、合伙企業(yè)的合伙人中有2名（含2名）以上專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上（含3年）的專職注冊房地產(chǎn)估價師；

8．機構(gòu)股份或者出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額總額不低于60％； 9．有固定的經(jīng)營服務(wù)場所； 10．估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全，建立并公示企業(yè)信用檔案；)11．隨機抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求。

（三）三級資質(zhì)

1．機構(gòu)名稱有“房地產(chǎn)估價”字樣；

2．有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣50萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣30萬元以上；

3．有3名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師；

4．在暫定期內(nèi)完成估價項目總數(shù)100宗以上，估價標的物建筑面積8萬平方米以上或者土地面積3萬平方米以上； 5．法定代表人或者執(zhí)行合伙企業(yè)事務(wù)的合伙人（以下簡稱執(zhí)行合伙人）是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上（含3年）的專職注冊房地產(chǎn)估價師；

6．2名以上（含2名）的股東或者合伙人為專職注冊房地產(chǎn)估價師，股東或者合伙人中有一半以上是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上（含3年）的專職注冊房地產(chǎn)估價師； 7．機構(gòu)股份或者出資額中專職注冊房地產(chǎn)估價師的股份或者出資額總額不低于60％； 8．有固定的經(jīng)營服務(wù)場所；

9．估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等各項企業(yè)內(nèi)部管理制度健全，建立并公示企業(yè)信用檔案；

10．隨機抽查的1份房地產(chǎn)估價報告符合《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求

（四）新設(shè)定的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)1年的暫定期。

二、申請核定資質(zhì)申報材料：

1．房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級申請表（一式兩份，加蓋申報機構(gòu)公章）；

2．房地產(chǎn)估價機構(gòu)原資質(zhì)證書正本復(fù)印件、副本原件；

3．營業(yè)執(zhí)照正、副本復(fù)印件（加蓋申報機構(gòu)公章）； 4．出資證明復(fù)印件（加蓋申報機構(gòu)公章）；

5．法定代表人（執(zhí)行合伙人）的任職文件復(fù)印件（加蓋申報機構(gòu)公章）；

6．專職注冊房地產(chǎn)估價師的資格證、注冊證、勞動合同復(fù)印件；

7．兼職房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件； 8．房地產(chǎn)估價業(yè)績材料； 9．固定經(jīng)營服務(wù)場所的證明；

10．經(jīng)工商行政管理部門備案的公司章程（合伙協(xié)議）復(fù)印件（加蓋申報機構(gòu)公章）及估價質(zhì)量管理、估價檔案管理、財務(wù)管理等主要的企業(yè)內(nèi)部管理制度、企業(yè)信用檔案信息；

11．申報機構(gòu)所做的房地產(chǎn)估價報告3份。（注：所有證件材料由窗口辦核對原件）

第四篇：市房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定辦法

市房屋征收與補償工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于印發(fā)《襄陽市市區(qū)國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定辦法（試行）》的通知 襄房征辦〔2012〕4號

各縣（市）、區(qū)人民政府，各開發(fā)區(qū)管委會，市政府有關(guān)部門：

根據(jù)市人民政府辦公室《關(guān)于貫徹落實〈國有土地上房屋征收與補償條例〉的通知》規(guī)定，我辦制定了《襄陽市市區(qū)國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定辦法（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

二〇一二年三月八日

襄陽市市區(qū)國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定辦法（試行）第一條 為規(guī)范國有土地上房屋征收評估活動，保障房屋征收評估工作的順利進行，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》、省政府辦公廳《關(guān)于貫徹落實〈國有土地上房屋征收與補償條例〉的通知》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本市市區(qū)國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定適用本辦法。

第三條 市住房保障和房屋管理局（以下簡稱市房管局）負責(zé)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定工作的指導(dǎo)監(jiān)督。

城區(qū)、開發(fā)區(qū)房屋征收部門具體負責(zé)組織本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定工作。第四條 市房管局根據(jù)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)歷、監(jiān)管記錄、社會反映等情況，建立房屋征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)備選名錄，并向社會公布。進入名錄的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)具備以下條件：

（一）具備三級及以上房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)；

（二）具備國有土地上房屋征收或拆遷評估經(jīng)驗；

（三）無不良監(jiān)管記錄。

未列入房屋征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)備選名錄的，不得承接本市房屋征收評估業(yè)務(wù)。第五條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)有下列情形之一的，記入不良監(jiān)管記錄：

（一）因評估問題侵害國家和個人利益，給社會造成不良影響的；

（二）因評估問題導(dǎo)致相關(guān)人員提出復(fù)議、訴訟，被相關(guān)部門或人民法院裁定存在問題的；

（三）因評估問題被紀檢、監(jiān)察、審計等職能部門認定存在問題的；

（四）被選定參與房屋征收評估業(yè)務(wù)，無故拒絕承接評估業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓評估業(yè)務(wù)的；

（五）出具虛假或有重大錯誤評估報告的；

（六）被行政主管部門行政處罰的；

（七）采取迎合被征收人或者房屋征收部門要求、惡意低收費、虛假宣傳等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)的；

（八）有其他違反法律法規(guī)行為的。

第六條 經(jīng)查實，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)有本辦法第五條所列不良監(jiān)管記錄的，不予列入房屋征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)備選名錄；已列入的，退出備選名錄。因存在不良監(jiān)管記錄未列入或退出備選名錄的，自退出之日起兩年內(nèi)沒有發(fā)生不良監(jiān)管記錄的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，可以再次申請列入備選名錄。申請時，需向市房管局提出書面申請，提交整改措施，由市房管局組織相關(guān)部門評議整改效果并聽取群眾意見，達到要求的方可批準列入備選名錄。

第七條 城區(qū)、開發(fā)區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)和市房管局網(wǎng)站公開發(fā)布房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選擇通知。符合條件的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)在通知規(guī)定的報名時限內(nèi)，可以向城區(qū)、開發(fā)區(qū)房屋征收部門提出書面申請，由城區(qū)、開發(fā)區(qū)房屋征收部門按本辦法審核后在征收范圍內(nèi)和市房管局網(wǎng)站發(fā)布公告，供被征收人協(xié)商選定。

公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括評估機構(gòu)名稱、等級、地址、聯(lián)系電話以及協(xié)商選定評估機構(gòu)的期限等相關(guān)事項。

第八條 城區(qū)、開發(fā)區(qū)房屋征收部門組織被征收人在規(guī)定期限內(nèi)（不少于7天）協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。

被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，城區(qū)、開發(fā)區(qū)房屋征收部門可以在公告的備選機構(gòu)中采取被征收人投票的方式選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，也可以通過公開抽簽（搖號）方式隨機選定。通過投票方式無法形成多數(shù)意見的，通過公開抽簽（搖號）方式隨機選定。選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)在征收范圍內(nèi)和市房管局網(wǎng)站公布。第九條 通過投票選定評估機構(gòu)的，按照下列程序進行：

（一）區(qū)房屋征收部門提前7天將投票選擇評估機構(gòu)的相關(guān)事項，包括評估機構(gòu)名稱、投票時間、投票地點等告知被征收人。

（二）被征收人在規(guī)定時間內(nèi)持房屋權(quán)屬證明資料，按“一戶一票”的原則，到指定地點參與投票。

（三）參與投票選擇的被征收人代表的房屋戶數(shù)應(yīng)超過被征收房屋總戶數(shù)的50%。得票數(shù)超過被征收房屋總戶數(shù)50%的，確定為該征收項目的評估機構(gòu)。第十條 通過抽簽（搖號）選定評估機構(gòu)的，按照下列程序進行：

（一）區(qū)房屋征收部門工作人員介紹評估機構(gòu)報名情況，現(xiàn)場抽簽（搖號）程序及到場公證機構(gòu)名稱。

（二）區(qū)房屋征收部門工作人員公布簽到的評估機構(gòu)名稱及按簽到順序確定的編號。

（三）根據(jù)自愿原則，由一名到場的被征收人進行抽簽（搖號），抽簽（搖號）人數(shù)出現(xiàn)兩個或兩個以上的，采取抽簽方式?jīng)Q定一名抽簽（搖號）人。到場被征收人放棄抽簽（搖號）的，可由非利害關(guān)系的第三人進行抽簽（搖號）。

（四）區(qū)房屋征收部門工作人員現(xiàn)場展示不透明抽簽箱（搖號機），當(dāng)場將編號球公示并逐一放入抽簽箱內(nèi)（將編號輸入搖號機）。

（五）抽簽（搖號）人員在抽簽箱內(nèi)任意抓取一枚編號球（用搖號機搖出一個號碼）。

（六）區(qū)房屋征收部門工作人員公示編號球號碼（搖號機搖出號碼），宣布中簽評估機構(gòu)名稱。

（七）公證機構(gòu)當(dāng)場宣讀公證詞。

抽簽（搖號）選定評估機構(gòu)的過程應(yīng)當(dāng)進行全程錄像。

第十一條 在房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定過程中，被征收人在規(guī)定時間內(nèi)不協(xié)商，造成無法按期選定的，由城區(qū)、開發(fā)區(qū)房屋征收部門按本辦法第九條的規(guī)定選定。

第十二條 在房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定過程中，沒有房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)報名的，由城區(qū)、開發(fā)區(qū)房屋征收部門根據(jù)征收項目規(guī)模，從備選名錄中選定兩家或兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，供被征收人協(xié)商選定、投票選定或抽簽（搖號）選定。

第十三條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)共同承擔(dān)。兩家以上房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)同一個征收項目房屋征收評估的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)就評估對象、評估時點、價值內(nèi)涵、評估依據(jù)、評估假設(shè)、評估原則、評估技術(shù)路線、評估方法、重要參數(shù)選取、評估結(jié)果確定方式等進行溝通，執(zhí)行統(tǒng)一標準。

第十四條 項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居委會等單位應(yīng)當(dāng)協(xié)助配合城區(qū)、開發(fā)區(qū)房屋征收部門做好房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的選定工作。

第十五條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定后，由城區(qū)、開發(fā)區(qū)房屋征收部門與被選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)簽訂房屋征收評估委托合同，并在合同簽訂之后的15日內(nèi)，向其出具房屋征收評估委托書。

第十六條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評估項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師開展評估工作。

第十七條 房屋征收評估費用和專家鑒定費用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變原評估結(jié)果的，專家鑒定費用由原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評估費用按照國家規(guī)定收費標準執(zhí)行，專家鑒定費用參照評估費用收取。

第十八條 被選定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)在完成分戶評估報告30日內(nèi)，將基準價格、評估參數(shù)選取、評估方法選用等重要數(shù)據(jù)報市房管局備案。第十九條

本辦法在實施期間，若國家和省對相關(guān)政策作出調(diào)整或出臺新的規(guī)定，本辦法與之不一致的，按照國家和省規(guī)定執(zhí)行。

第二十條

各縣（市）和襄州區(qū)國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)選定工作，可參照本辦法執(zhí)行。

第二十一條 本辦法自印發(fā)之日起施行。

主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè)

房屋

機構(gòu)

通知

襄陽市房屋征收與補償工作協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室

2012年3月13日印發(fā)

第五篇：美國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及房地產(chǎn)價格評估考察

美國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及房地產(chǎn)價格評估考察

建設(shè)部“赴美房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營及房地產(chǎn)價格評估培訓(xùn)團”于2002年4月赴美，對美國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、經(jīng)紀代理、價格評估、行業(yè)管理等情況作了較為詳細的調(diào)研與實地考察。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)

1、美國房地產(chǎn)市場的特點。

一是保障充分和公平競爭；二是市場機制調(diào)節(jié)價格；三是保護私有財產(chǎn)，法律保護業(yè)主所有權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。與我國房地產(chǎn)制度不同的是，美國房地產(chǎn)企業(yè)沒有資質(zhì)要求，沒有專門的產(chǎn)權(quán)面積測繪機構(gòu)，房地產(chǎn)權(quán)屬證明不是房屋所有權(quán)證書或房地產(chǎn)權(quán)證書，而是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書（warrant deed）（相當(dāng)于買賣合同）。房地產(chǎn)買賣成交后，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人持轉(zhuǎn)讓書到房屋所在地政府登記辦公室備案，由登記辦公室給每一個轉(zhuǎn)讓書編一個號碼，并加蓋印章予以確認。

2、房地產(chǎn)開發(fā)向郊區(qū)發(fā)展。

由于不少美國人住在郊區(qū)別墅或?qū)挸ǖ淖》浚虼嗣绹司》棵娣e較大，至1999年底，美國27億人口，擁有11億個住房單位，67％的家庭擁有獨立的住房，人均居住面積近60m2，居世界榜首。在美國，中等收入以上家庭擁有一棟別墅（價值一般在20萬美元）是平常的事情。

美國住宅小區(qū)開發(fā)模式有如下幾個特點：

一是郊區(qū)化明顯。二是開發(fā)規(guī)模較大。開發(fā)商將開發(fā)用地劃分成很多小地塊，小業(yè)主既可購買現(xiàn)成的別墅，也可購買小地塊后按開發(fā)商規(guī)定的設(shè)計自己建造別墅。三是配套齊全。四是重視與自然和諧。在房地產(chǎn)開發(fā)時盡量保護原有的樹木和生態(tài)環(huán)境。五是社區(qū)活動豐富多彩。每年都有很多社會團體舉辦各種各樣的活動。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀代理

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在美國是一個信譽良好的行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀人具有較高的社會地位。其主要制度有：

1、執(zhí)業(yè)牌照制度。

美國法律規(guī)定經(jīng)紀人替人買賣房屋必須持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人牌照。經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)要有兩個條件：一是通過州房地產(chǎn)經(jīng)紀牌照管理機構(gòu)（其性質(zhì)介于政府和協(xié)會之間）組織的考試，考試對象分銷售員資格和經(jīng)紀人資格兩種，銷售員報考沒有學(xué)歷條件限制，但只有獲得銷售員資格的人員才能報考經(jīng)紀人；二是必須在一個房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)工作。對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，沒有資質(zhì)和注冊資本限制，經(jīng)紀機構(gòu)只要在有關(guān)部門獲準登記后便可從事經(jīng)紀業(yè)務(wù)，但機構(gòu)發(fā)起人必

須持有經(jīng)紀人牌照。為了防止經(jīng)紀人同時在兩個企業(yè)執(zhí)業(yè)，法律規(guī)定，經(jīng)紀人牌照必須由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)保管。目前美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會共有90多萬經(jīng)紀人會員。

2、首次簽約制度。

只要房屋實現(xiàn)了銷售，第一個與銷售方簽約的經(jīng)紀人就可獲得相應(yīng)的傭金（經(jīng)紀機構(gòu)從交易雙方共收取房屋成交價6％的傭金，簽約經(jīng)紀人可從經(jīng)紀機構(gòu)獲得50％～90％的傭金）。這一制度保證經(jīng)紀人可以將房源信息完全公開，并借助計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實現(xiàn)房屋信息資源在全國范圍內(nèi)共享。美國各州都建立了multiple listing service 計算機服務(wù)系統(tǒng)，經(jīng)紀人會員可以通過密碼進入該系統(tǒng)查詢房源。房源信息一旦進入該系統(tǒng)，當(dāng)房屋實現(xiàn)銷售時，首次簽約經(jīng)紀人便可獲取傭金。

3、保險制度。

產(chǎn)權(quán)保險公司負責(zé)保障產(chǎn)權(quán)的合法性和真實性。保險公司設(shè)有工作過失保險的險種，該險種以一宗交易為一個保單，通過社會保險機制將經(jīng)紀機構(gòu)風(fēng)險轉(zhuǎn)移到保險公司。

4、協(xié)會自律制度。

美國經(jīng)紀人協(xié)會在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中扮演重要角色，它分為全國、州、區(qū)域三個層次。經(jīng)紀人協(xié)會主要職責(zé)有：一是與各級議會溝通，保證有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀方面法律法規(guī)制定的合理性，并維護經(jīng)紀人合法權(quán)益；此外還通過組織會員投票選舉他們所支持的參選議員，在政治上起到影響作用。二是為會員提供業(yè)務(wù)、法律、計算機等方面培訓(xùn)。三是制定行業(yè)技術(shù)標準和從業(yè)人員職業(yè)道德準則。四是處理消費者投拆。協(xié)會除依法進行行業(yè)自律外，還從規(guī)范行業(yè)需要出發(fā)對會員提出高于法律的要求，協(xié)會可對會員進行罰款或勸其退會，由于協(xié)會在行業(yè)的影響，受過處罰的人將很難再在經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)。

（三）房地產(chǎn)價格評估

目前美國共有注冊的房地產(chǎn)估價師8萬余人，及一定數(shù)目的實習(xí)估價員。在注冊的房地產(chǎn)估價師中，分為“G”（General）、“R”（Residential）、“L”（Limited）三種。其中“G”級為高級的估價師，可以進行任何房地產(chǎn)的評估；“R” 級房地產(chǎn)估價師只能進行住宅的評估；“L”級是最初級的房地產(chǎn)估價師，為有限資格，這類評估師的評估業(yè)務(wù)有相當(dāng)大的限制。房地產(chǎn)估價師的考試、注冊與頒發(fā)執(zhí)照由州政府組織。取得注冊房地產(chǎn)估價師資格的過程與條件一般都很復(fù)雜，要經(jīng)過相當(dāng)長時間的理論學(xué)習(xí)與實際操作。

目前美國的房地產(chǎn)估價機構(gòu)總共有數(shù)千家，按業(yè)務(wù)來源可分為商業(yè)房地產(chǎn)與居住房地產(chǎn)兩類估價機構(gòu)。估價機構(gòu)并未按規(guī)?；驑I(yè)績劃分級別，每個估價機構(gòu)只能按其信譽與自由競爭自行確立其市場份額。

美國房地產(chǎn)估價機構(gòu)基本上是個人合伙制及個人獨資的公司。美國房地產(chǎn)估價最主要的操作規(guī)范是《UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE》。評估師資質(zhì)審查發(fā)證、政府評估管理、評估服務(wù)機構(gòu)以及評估師本人都需嚴格遵守《USPAP》標準?！禪SPAP》由美國評估基金會（THE APPRAISAL FOUNDATION）下屬的估價標準委員會

（APPAISAL STANDARDS BOARD）制定，每年修訂一次。《USPAP》具有法律約束力，是1989年經(jīng)國會通過的FIRREA（金融協(xié)會改革法案）規(guī)定執(zhí)行的。

（四）政府的宏觀調(diào)控和管理

政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理主要是靠宏觀調(diào)控，手段包括：

1、通過區(qū)域規(guī)劃管理，達到對土地最大限度地合理使用，并提供公共設(shè)施，保護環(huán)境等。

區(qū)域規(guī)劃管理主要由地方政府負責(zé)。調(diào)節(jié)工具主要有四種：一是分區(qū)制（Zoning Ordinance）。在統(tǒng)一規(guī)劃前提下，將土地劃分為居民區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)，除特殊情況外，通常不可以混雜。二是再分類制（Subdivision Regulation）。在分區(qū)制的基礎(chǔ)上，對土地的使用作出進一步的細分。如在居民區(qū)內(nèi)，把不同的地塊劃分為獨戶住宅區(qū)、多戶住宅區(qū)和公寓住宅區(qū)。三是開發(fā)規(guī)劃（Growth Planning）。主要通過政府的預(yù)先規(guī)劃，引導(dǎo)和管理房地產(chǎn)的開發(fā)進程，以保護有限的資源和歷史古跡與風(fēng)貌。四是提供公共物品。主要是通過政府提供道路交通、下水道等公共物品，影響房地產(chǎn)的開發(fā)和使用。

2、通過稅收優(yōu)惠刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

這項政策對中高收入者具有較大的吸引力。他們在房地產(chǎn)投資中，從政府的稅收優(yōu)惠中可以得到較大的經(jīng)濟利益。例如，居民購買住宅可獲得如下三方面的稅收優(yōu)惠：一是免稅，主要指免繳個人所得稅：因為，不購買住宅者需支付房租，住宅購買者卻可以把這筆相當(dāng)于房租支付的額度抵減應(yīng)稅收入（這實際上是鼓勵人們買房而不是租房）。另外，55歲以上的美國公民或居民，在銷售自用住宅的所得中，一生一次可扣除125萬美元，無須繳納個人所得稅，但要求他在銷售自用住宅的前5年中，必須至少有3年居住或使用該住宅（這實際上是鼓勵中高收入家庭購買高價值的新房，加快住房折舊）。二是減稅。住宅購買者在計算自己當(dāng)?shù)膽?yīng)稅收入時，可從自己的總應(yīng)稅收入中扣除支付的地方稅和住宅貸款利息，從而減少自己的應(yīng)稅收入，也就減少了納稅額。但這種稅收優(yōu)惠僅限于居民購買的第一二棟住宅，而且這兩棟住宅為自己所使用，不能出租給他人。同時扣減的貸款利息最高額為110萬美元貸款的利息額。三是延稅。居民如因購買新的自用住宅，而將舊的自用住宅賣掉，他可以將出售舊住宅的所得，不計入當(dāng)?shù)膽?yīng)稅收入總額中，享受此稅收優(yōu)惠的購房者必須是在出售舊住宅的前后兩年內(nèi)購買新的自用住宅，且新住宅的價格不得低于舊住宅的銷售價格。

3、為市場運作提供有效的信息。

一是，美國政府提供如財產(chǎn)所有者的名單，評估財產(chǎn)的價值等信息服務(wù)，這一方面為政府收取財產(chǎn)稅提供了依據(jù)，另一方面也為明確交易主體和交易價格提供了保證；又如政府提供的家庭收入狀況、人口狀況、住房狀況等信息，有利于房地產(chǎn)的合理開發(fā)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。二是，政府發(fā)起或資助成立房地產(chǎn)研究機構(gòu)。如1971年由德州政府依法成立德克薩斯州農(nóng)工大學(xué)房地產(chǎn)中心，其主要任務(wù)是根據(jù)市民的需求開展研究活動，并將研究成果無償提供給社會。它的口號是“通過研究解決問題”。房地產(chǎn)中心主要通過雜志和網(wǎng)站公布研究成果。至2001年，該中心已完成了1500多份專著、書籍、報告或論文，對促進德州房地產(chǎn)發(fā)展起到了重要作用。

(來源：《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》)