第一篇：買賣合同解釋

買賣合同解釋

《買賣合同解釋》與司法考試

每個(gè)領(lǐng)域均有其王者。買賣合同是合同之王。所以呀，除了《商品房買賣合同解釋》，現(xiàn)在又有了《買賣合同解釋》。將來還會(huì)出現(xiàn)《電子商務(wù)買賣合同解釋》、《網(wǎng)絡(luò)虛擬財(cái)產(chǎn)買賣合同解釋》、《商品房買賣合同解釋》、《關(guān)于器官移植條例若干問題的解釋》等調(diào)整買賣合同的法律規(guī)范。

2014年5月10日最高人民法院頒布了《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，該解釋于2014年7月1日生效。2014年的司法考試不會(huì)直接考到《買賣合同解釋》，但很可能間接考到它。因?yàn)椤顿I賣合同解

釋》確立的規(guī)則多為民法領(lǐng)域的通說觀點(diǎn)，在涉及買賣合同的司法考試考題中，出題人也許會(huì)不由自主地考察到《買賣合同解釋》確立的規(guī)范內(nèi)容。

《買賣合同解釋》制定的規(guī)范可大別為三類：第一類，前所未有的規(guī)范。如：①保留所有權(quán)買賣；②送交買賣合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則。第二類，對(duì)此前規(guī)范的細(xì)化與補(bǔ)充。如：①在途貨物買賣合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則；②買受人及時(shí)檢驗(yàn)并通知的義務(wù)；③動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣中的實(shí)際履行規(guī)則；④試用買賣。第三類，對(duì)此前規(guī)范的修改。如：①因無權(quán)處分訂立的買賣合同的效力；②買受人檢驗(yàn)并通知的合理期間與最長期間。

根據(jù)司法考試的規(guī)律，前所未有的規(guī)范和對(duì)此前規(guī)范予以修改補(bǔ)充的規(guī)范皆為司法考試的重中之重，加之許多朋友十分關(guān)心該司法解釋。鐘某不揣淺陋，結(jié)合司法考試的特點(diǎn)，根據(jù)自己的理解，擬陸續(xù)對(duì)《買賣合同解釋》的幾個(gè)最重要制度予以解讀，期能有助于各位朋友 的備考。喜兮樂，快兮爽！

一、因無權(quán)處分訂立的買賣合同的效力

《買賣合同解釋》

第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

一、規(guī)則內(nèi)涵

《買賣合同解釋》第3條規(guī)定的意思是：若無其他效力瑕疵，因無權(quán)處分訂立的買賣合同有效，但是所有權(quán)變動(dòng)的效果效力未定，但善意取得除外。

這是對(duì)《合同法》第51條規(guī)則的修改。是《物權(quán)法》第15條規(guī)定的區(qū)分原則的延伸與擴(kuò)展。

二、規(guī)則的準(zhǔn)確把握

《買賣合同解釋》第3條的內(nèi)容包

括以下幾個(gè)層次：①因無權(quán)處分訂立的買賣合同，買賣合同有效，不因買受人善意或惡意而受影響。②若買受人為惡意，即使買賣的動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付或者不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理過戶登記，其所有權(quán)變動(dòng)的效果仍為效力待定。如果在合理期限內(nèi)權(quán)利人追認(rèn)或者出賣人取得處分權(quán)，則所有權(quán)自交付或者登記時(shí)發(fā)生移轉(zhuǎn)。反之，如果經(jīng)過合理期間權(quán)利人拒絕追認(rèn)或者處分人未取得處分權(quán)，則所有權(quán)不能發(fā)生移轉(zhuǎn)，買受人不能取得所有權(quán)。③若買受人為善意，且符合善意取得所有權(quán)的構(gòu)成要件的，買受人直接依照法律的規(guī)定善意取得標(biāo)的物的所有權(quán)；反之，買受人雖為善意，若不符合善意取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成要件，則即使動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付或者不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理過戶登記，所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效果仍為效力待定，須經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者處分人取得處分權(quán)，才能發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效果。④如果因?yàn)槌鲑u人欠缺處分權(quán)致使買受人不能取得所有權(quán)，因買賣合同有效，買受

人有權(quán)對(duì)出賣人主張違約

責(zé)任或者解除合同并要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。

甲將相機(jī)交給乙保管，乙擅自將該相機(jī)以自己的名義出賣給知情的丙，并交付相機(jī)。①乙、丙的買賣合同屬于因無權(quán)處分訂立的買賣合同，因無其他效力瑕疵，乙、丙的買賣合同有效。②雖然乙、丙的買賣合同有效，且已經(jīng)完成了相機(jī)的交付，但所有權(quán)變動(dòng)的效果仍為效力待定。如果甲追認(rèn)或者乙取得處分權(quán)，甲的無權(quán)處分得到補(bǔ)正，丙溯及至相機(jī)交付之時(shí)取得相機(jī)的所有權(quán)；反之，如果甲拒絕追認(rèn)或者乙不能取得處分權(quán)，則丙確定不能取得相機(jī)所有權(quán)。③如果因?yàn)橐仪啡碧幏謾?quán)致使丙不能取得相機(jī)的所有權(quán)，丙有權(quán)對(duì)乙主張違約責(zé)任或者解除買賣合同并要求乙承擔(dān)損害賠償。④須注意：根據(jù)《買賣合同解釋》第30條的規(guī)定，違約責(zé)任適用“過錯(cuò)相抵”。因?yàn)楸麨閻阂馐茏屓?，?duì)于乙之違約的發(fā)生也有過錯(cuò)，所以，在計(jì)算

乙的違約責(zé)任時(shí)，應(yīng)相應(yīng)扣減乙的賠償數(shù)額。

夫妻甲、乙婚后購買一套房屋，登記在甲名下。未經(jīng)乙同意，甲以自己的名義將該房屋出賣給不知情的丙，并給丙辦理了過戶登記。①根據(jù)《物權(quán)法》第97條，甲、丙間的買賣合同屬于因無權(quán)處分訂立的買賣合同，但處分權(quán)的欠缺不影響買賣合同的效力，故甲、丙的買賣合同有效。②如果符合善意取得房屋所有權(quán)的構(gòu)成要件，則丙直接依照法律規(guī)定善意取得房屋所有權(quán)。③如果不符合善意取得房屋所有權(quán)的構(gòu)成要件，雖然已經(jīng)完成了房屋的過戶登記，但丙能否取得房屋所有權(quán)仍屬于效力未定，如果乙追認(rèn)或者甲取得處分權(quán)，則甲的無權(quán)處分得到補(bǔ)正，無權(quán)處分轉(zhuǎn)化為有權(quán)處分，丙可取得房屋所有權(quán)；反之，如果不符合善意取得的構(gòu)成要件，且乙拒絕追認(rèn)或者甲不能取得處分權(quán)，則丙確定不能取得房屋所有權(quán)。④若因甲欠缺處分權(quán)致使丙不能取得房屋所有權(quán)，因買賣合同有效，丙有權(quán)對(duì)甲主張違約責(zé)任；或者丙享有法定解除權(quán)，可解除合同并請(qǐng)求甲承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

三、立法理由

因無權(quán)處分訂立的合同的效力，受一國物權(quán)變動(dòng)模式的強(qiáng)烈影響。①由于法國采用意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，故法國規(guī)定因無權(quán)處分訂立的買賣合同無效。②由于德國采用物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，且將產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律行為區(qū)分為負(fù)擔(dān)行為與處分行為，所以，德國民法規(guī)定，因無權(quán)處分訂立的買賣合同，其負(fù)擔(dān)行為有效，處分行為效力待定，權(quán)利人追認(rèn)或者處分人取得處分權(quán)的，物權(quán)行為自始有效。③我國采用債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，這位我國將因無權(quán)處分訂立的買賣合同規(guī)定為有效提供了制度空間。

《合同法》第51條規(guī)定，因無權(quán)處分訂立的合同效力待定。這一規(guī)定固然注重了對(duì)所有權(quán)的保護(hù)，其缺陷是至為明顯的：①若權(quán)利人拒絕追認(rèn)或者處

分人未取得處分權(quán)，則合同無效，受讓人只能對(duì)處分人主張締約過失責(zé)任，而不能主張違約責(zé)任，這不利于善意受讓人的保護(hù)。②造成了體系違反。《合同法》第51條的規(guī)定使得《合同法》第150條規(guī)定的“權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任”幾成具文。

隨著認(rèn)識(shí)的深入，《合同法》第51條規(guī)定的不妥當(dāng)性至為明顯。特別是《物權(quán)法》第15條規(guī)定了基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)變動(dòng)的區(qū)分原則，根據(jù)區(qū)分原則，在法律效果上應(yīng)區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因與物權(quán)變動(dòng)的效果。區(qū)分原則的確立使得《合同法》第51條的問題更為突出。已經(jīng)到了非改不可的地步。故有《買賣合同解釋》第3條的問世，首先在買賣合同領(lǐng)域有所突破。

四、最后的強(qiáng)調(diào)

真理向前半步就是謬誤。當(dāng)前，我國通說觀點(diǎn)不承認(rèn)負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分。所以，《買賣合同解釋》第3條不應(yīng)理解為德國模式。而應(yīng)理解為：因無權(quán)處分訂立的買賣合同，買賣合同有

效，但物權(quán)變動(dòng)的效果效力待定。

第二篇：買賣合同解釋（6篇）

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篇一：買賣合同的解釋

的新理論，極具創(chuàng)造性。1

解釋(二)(法釋〔2009〕5號(hào))，著重于對(duì)合同法若干制度的解釋，如第7條解釋什么是“交易習(xí)慣”;第8條解釋有義務(wù)辦理申請(qǐng)批準(zhǔn)或者申請(qǐng)登記等手續(xù)的一方無故未辦理有關(guān)手續(xù)的，屬于“違背誠實(shí)信用原則的行為”，人民法院可以判決相對(duì)人自己辦理有關(guān)手續(xù);

第14條將“強(qiáng)制性規(guī)定”，區(qū)分為“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”與“管理性強(qiáng)制性規(guī)定”;第15條解釋多重買賣的效力;第19條解釋合同法第74條債權(quán)人撤銷權(quán);第20、21條解釋債務(wù)清償順序;第22條關(guān)于違反后契約義務(wù)的責(zé)任的解釋;第23條關(guān)于抵銷權(quán)的解釋;第24條為解除權(quán)行使和抵銷權(quán)行使增設(shè)3個(gè)月異議期間;第27-29條關(guān)于違約金調(diào)整的解釋。特別值得注意的是，解釋(二)為填補(bǔ)合同法的立法漏洞，新創(chuàng)兩項(xiàng)解釋規(guī)則：這就是第3條懸賞廣告，和第26條情事變更原則。

下面著重評(píng)述買賣合同解釋(法釋〔2012〕8號(hào))2。最高人民法院在此項(xiàng)解釋文件中，不僅對(duì)買賣合同的生效、標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移、標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)、標(biāo)的物檢驗(yàn)、違約責(zé)任、所有權(quán)保留等重要合同制度，作一般性的解釋和釋義，而且大膽運(yùn)用附屬于最高審判權(quán)的司法解釋權(quán)，總結(jié)合同法實(shí)施十多年來的民事裁判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并參考民法理論研究成果，新創(chuàng)了若干解釋規(guī)則。例如，第2條買賣預(yù)約規(guī)則、第3條買賣合同特別效力規(guī)則、第9、10條動(dòng)

產(chǎn)多重買賣的履行順序規(guī)則、第30條違約責(zé)任的過失相抵規(guī)則、第31條損益相抵規(guī)則等。最能體現(xiàn)最高人民法院司法解釋的創(chuàng)造性，具有重大實(shí)踐意義和理論意義，值得實(shí)務(wù)界和理論界特別重視。

一、預(yù)約合同解釋規(guī)則

買賣合同解釋第2條：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！辫b于現(xiàn)行合同法未規(guī)定預(yù)約合同，致我國經(jīng)濟(jì)生活中預(yù)約的法律地位不明，裁判實(shí)踐中發(fā)生應(yīng)否認(rèn)可預(yù)約有效的問題。本條解釋，創(chuàng)設(shè)關(guān)于買賣合同預(yù)約的解釋規(guī)則，為裁判實(shí)踐中，判斷買賣合同預(yù)約及認(rèn)定買賣合同預(yù)約的效力，提供了判斷標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)了合同法的不足，具有重要理論和實(shí)踐意義。

(一)什么是預(yù)約

按照民法原理，合同(契約)有預(yù)約與本約之分，二者異其性質(zhì)與效力。當(dāng)事人訂立本約的目的，是要通過本約的履行，滿足各自生活目的;而訂立預(yù)約的目的，則是為了在一定期間內(nèi)訂立本約?？梢?，預(yù)約是與本約相對(duì)應(yīng)的概念，預(yù)約亦可稱為預(yù)備合同，本約亦可稱為正式合同。質(zhì)言之，所謂預(yù)約，是使當(dāng)事人間產(chǎn)生將來訂立

本約(正式合同)之債權(quán)債務(wù)的合同。3

在民法發(fā)展史上看，之所以在買賣合同本約之外訂立買賣預(yù)約，是因?yàn)樵缙诘馁I賣合同屬于要物合同(實(shí)踐合同)，須以標(biāo)的物的實(shí)際交付作為合同成立條件，不具有將來交貨、付款之約束的含義。假設(shè)當(dāng)事人雙方約定將來某個(gè)時(shí)間交貨、付款，這樣的約定將不具有法律拘束力。因此之故，發(fā)明了買賣預(yù)約，即在將來某個(gè)時(shí)間訂立買賣合同的合同。

隨著社會(huì)的發(fā)展和法律的進(jìn)步，合同形式自由的觀念逐漸得到承認(rèn)，買賣合同由要物合同逐漸向諾成合同演變。合同自由原則最終確立之后，買賣合同成為典型的諾成合同，因當(dāng)事人雙方一方愿買、一方愿賣的合意而成立。雙方達(dá)成將來買賣的合意，不再是所謂買賣預(yù)約，而是買賣合同自身。沒有必要再像早期那樣，先訂立買賣預(yù)約，然后再根據(jù)買賣預(yù)約訂立買賣合同本約。4

從近現(xiàn)代社會(huì)生活實(shí)踐看，絕大多數(shù)情形，當(dāng)事人都是直接訂立買賣合同本約，通過履行買賣合同本約，實(shí)現(xiàn)各自的生活目的，無須訂立買賣預(yù)約。須先訂立預(yù)約，再通過履行預(yù)約而訂立本約，最終通過履行本約以實(shí)現(xiàn)目的，應(yīng)有其特殊原因：例如買賣合同標(biāo)的物尚未處于可以立即交付并移轉(zhuǎn)所有權(quán)的狀態(tài)，履行本約的某種條件尚未具備，履行本約的時(shí)間尚未到來。

但是，即便有這些特殊原因，也不是非先訂立預(yù)約不可，可以

訂立附生效條件或者附生效期限的買賣合同本約，或者為當(dāng)事人履行交貨或付款義務(wù)規(guī)定期限(如商品房預(yù)售合同)，而無須訂立預(yù)約。有鑒于此，近現(xiàn)代民法，規(guī)定預(yù)約的立法例殊少。

據(jù)手邊的資料，規(guī)定預(yù)約的民法典有：法國民法典(第1588-1590條)、日本民法典(第556條)、瑞士債務(wù)法(第22條)、意大利民法典(第79、1337、1351、1352、2932條)、墨西哥民法典(第2243-2247條)、智利民法典(第1553、1554條)、秘魯民法典(第1414-1425條)。5

但須說明一點(diǎn)，民法典未規(guī)定預(yù)約，并不等于裁判實(shí)務(wù)中不承認(rèn)預(yù)約。例如我國臺(tái)灣地區(qū)民法未規(guī)定預(yù)約，裁判實(shí)務(wù)中亦承認(rèn)買賣預(yù)約的效力，且臺(tái)灣最高法院對(duì)買賣預(yù)約著有若干判例。6

(二)單方預(yù)約與雙方預(yù)約

值得注意的是，就規(guī)定預(yù)約的立法例而言，法民第1589條7、日民第556條8 僅規(guī)定買賣預(yù)約，瑞債第22條9 規(guī)定“預(yù)約合同”，而不限于買賣;日民第556條明定為“買賣單方預(yù)約”，法民第1589條雖稱“買賣預(yù)約”，亦應(yīng)屬于“單方預(yù)約”10;瑞債第22條規(guī)定的“預(yù)約合同”屬于雙方當(dāng)事人就將來訂立合同達(dá)成的合意，可以稱為“雙方預(yù)約”，而非所謂“單方預(yù)約”。

由此可知，預(yù)約有單方預(yù)約與雙方預(yù)約之別。在單方預(yù)約，僅

篇二：梁慧星：預(yù)約合同解釋規(guī)則――買賣合同解釋(法釋〔2012〕8號(hào))第二條解讀

預(yù)約合同解釋規(guī)則――買賣合同解釋（法釋〔2012〕8號(hào)）第二條解讀 出處：中國法學(xué)網(wǎng) 關(guān)鍵詞：預(yù)約；違約；定金 寫作年份：2012 買賣合同解釋第2條：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！辫b于現(xiàn)行合同法未規(guī)定預(yù)約合同，致我國經(jīng)濟(jì)生活中預(yù)約的法律地位不明，裁判實(shí)踐中發(fā)生應(yīng)否認(rèn)可預(yù)約有效的問題。本條解釋，創(chuàng)設(shè)關(guān)于買賣合同預(yù)約的解釋規(guī)則，為裁判實(shí)踐中，判斷買賣合同預(yù)約及認(rèn)定買賣合同預(yù)約的效力，提供了判斷標(biāo)準(zhǔn)，填補(bǔ)了合同法的不足，具有重要理論和實(shí)踐意義。

一、什么是預(yù)約？

按照民法原理，合同（契約）有預(yù)約與本約之分，二者異其性質(zhì)與效力。當(dāng)事人訂立本約的目的，是要通過本約的履行，滿足各自生活目的；而訂立預(yù)約的目的，則是為了在一定期間內(nèi)訂立本約。可見，預(yù)約是與本約相對(duì)應(yīng)的概念，預(yù)約亦可稱為預(yù)備合同，本約亦可稱為正式合同。質(zhì)言之，所謂預(yù)約，是使當(dāng)事人間產(chǎn)生將來訂立本約（正式合同）之債權(quán)債務(wù)的合同。[1]

在民法發(fā)展史上看，之所以在買賣合同本約之外訂立買賣預(yù)約，是因?yàn)樵缙诘馁I賣合同屬于要物合同（實(shí)踐合同），須以標(biāo)的物的實(shí)際交付作為合同成立條件，不具有將來交貨、付款之約束的含義。假設(shè)當(dāng)事人雙方約定將來某個(gè)時(shí)間交貨、付款，這樣的約定將不具有法律拘束力。因此之故，發(fā)明了買賣預(yù)約，即在將來某個(gè)時(shí)間訂立買賣合同的合同。

隨著社會(huì)的發(fā)展和法律的進(jìn)步，合同形式自由的觀念逐漸得到承認(rèn)，買賣合同由要物合同逐漸向諾成合同演變。合同自由原則最終確立之后，買賣合同成為典型的諾成合同，因當(dāng)事人雙方一方愿買、一方愿賣的合意而成立。雙方達(dá)成將來買賣的合意，不再是所謂買賣預(yù)約，而是買賣合同自身。沒有必要再像早期那樣，先訂立買賣預(yù)約，然后再根據(jù)買賣預(yù)約訂立買賣合同本約。[2]

從近現(xiàn)代社會(huì)生活實(shí)踐看，絕大多數(shù)情形，當(dāng)事人都是直接訂立買賣合同本約，通過履行買賣合同本約，實(shí)現(xiàn)各自的生活目的，無須訂立買賣預(yù)約。須先訂立預(yù)約，再通過履行預(yù)約而訂立本約，最終通過履行本約以實(shí)現(xiàn)目的，應(yīng)有其特殊原因：例如買賣合同標(biāo)的物尚未處于可以立即交付并移轉(zhuǎn)所有權(quán)的'狀態(tài)，履行本約的某種條件尚未具備，履行本約的時(shí)間尚未到來。

但是，即便有這些特殊原因，也不是非先訂立預(yù)約不可，可以訂立附生效條件或者附生效期限的買賣合同本約，或者為當(dāng)事人履行交貨或付款義務(wù)規(guī)定期限（如商品房預(yù)售合同），而無須訂立預(yù)約。有鑒于此，近現(xiàn)代民法，規(guī)定預(yù)約的立法例殊少。

據(jù)手邊的資料，規(guī)定預(yù)約的民法典有：法國民法典（第1588－1590條）、日本民法典（第556條）、瑞士債務(wù)法（第22條）、意大利民法典（第79、1337、1351、1352、2932條）、墨西哥民法典（第2243－2247條）、智利民法典（第1553、1554條）、秘魯民法典（第1414－1425條）。[3]

但須說明一點(diǎn)，民法典未規(guī)定預(yù)約，并不等于裁判實(shí)務(wù)中不承認(rèn)預(yù)約。例如我國臺(tái)灣地區(qū)民法未規(guī)定預(yù)約，裁判實(shí)務(wù)中亦承認(rèn)買賣預(yù)約的效力，且臺(tái)灣最高法院對(duì)買賣預(yù)約著有若干判例。[4]

二、單方預(yù)約與雙方預(yù)約

值得注意的是，就規(guī)定預(yù)約的立法例而言，法民第1589條[5]、日民第556條[6]僅規(guī)定買賣預(yù)約，瑞債第22條[7]規(guī)定“預(yù)約合同”，而不限于買賣；日民第556條明定為“買賣單方預(yù)約”，法民第1589條雖稱“買賣預(yù)約”，亦應(yīng)屬于“單方預(yù)約”[8]；瑞債第22條規(guī)定的“預(yù)約合同”屬于雙方當(dāng)事人就將來訂立合同達(dá)成的合意，可以稱為“雙方預(yù)約”，而非所謂“單方預(yù)約”。

由此可知，預(yù)約有單方預(yù)約與雙方預(yù)約之別。在單方預(yù)約，僅一方享有預(yù)約權(quán)，有預(yù)約權(quán)一方一經(jīng)表示訂立買賣合同本約的意思，相對(duì)方必須對(duì)此承諾而成立買賣合同本約。[9]在雙方預(yù)約，雙方均有要求對(duì)方履行訂立買賣合同本約義務(wù)的權(quán)利，亦均負(fù)有應(yīng)對(duì)方的要求訂立買賣合同本約的義務(wù)。單方預(yù)約，僅一方當(dāng)事人負(fù)擔(dān)義務(wù)，屬于片務(wù)預(yù)約；雙方預(yù)約，當(dāng)事人雙方均負(fù)擔(dān)義務(wù)，屬于雙務(wù)預(yù)約。[10]

三、本條解釋對(duì)買賣預(yù)約的定性

依據(jù)買賣合同解釋第2條，雙方當(dāng)事人約定在將來訂立買賣合同（本約）的協(xié)議，稱為“預(yù)約合同”，預(yù)約合同的雙方當(dāng)事人，均負(fù)有在約定期間訂立買賣合同（本約）的義務(wù)。顯而易見，本條解釋所謂“預(yù)約合同”，非指一般的預(yù)約，僅指“買賣預(yù)約”，且屬于“雙方預(yù)約”、“雙務(wù)預(yù)約”。因此，既與瑞士債務(wù)法規(guī)定的一般“預(yù)約合同”有別，亦與法國民法、日本民法規(guī)定的“買賣單方預(yù)約”不同。[11]

依據(jù)本條解釋，預(yù)約合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利，是請(qǐng)求對(duì)方履行訂立買賣合同（本約）的義務(wù)，而非請(qǐng)求對(duì)方履行買賣合同本約之交貨或者付款義務(wù)。預(yù)約合同，通常約定所要訂立

買賣合同（本約）的標(biāo)的物及價(jià)金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，以作為將來訂立買賣合同的依據(jù)。簡而言之，買賣預(yù)約，是雙方“約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同”的合同。

四、買賣預(yù)約的效力

（一）買賣預(yù)約雙方均享有請(qǐng)求對(duì)方履行訂立買賣合同本約的義務(wù)，而不得徑依預(yù)約合同所預(yù)定之本約內(nèi)容請(qǐng)求履行（交貨或付款）。[12]

但須注意，此與日本民法上的買賣預(yù)約不同。按照日本的判例，如果預(yù)約義務(wù)人對(duì)于預(yù)約完結(jié)權(quán)人完成買賣的意思表示沒有回應(yīng)，預(yù)約完結(jié)權(quán)人可向法院請(qǐng)求履行正式的買賣合同，如僅請(qǐng)求預(yù)約義務(wù)人承諾訂立買賣合同，將被認(rèn)為不具有法律上的利益而不予受理。[13]

（二）買賣預(yù)約雙方所享有的此種權(quán)利，稱為“預(yù)約權(quán)”，性質(zhì)上屬于債權(quán)，僅在預(yù)約當(dāng)事人之間有效，不具有對(duì)抗第三人的效力。如買賣預(yù)約之出賣人將預(yù)約標(biāo)的物出賣給第三人，預(yù)約買受人不得主張?jiān)撡I賣合同無效。[14]

但須注意，日本民法買賣預(yù)約上的權(quán)利，稱為“預(yù)約完結(jié)權(quán)”，性質(zhì)上屬于“形成權(quán)”，其效力是：因預(yù)約完結(jié)權(quán)人行使權(quán)利的單方意思，即在預(yù)約雙方當(dāng)事人之間成立買賣契約關(guān)系。此預(yù)約完結(jié)權(quán)具有財(cái)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，可以轉(zhuǎn)讓，可以成為扣押的對(duì)象，經(jīng)辦理假登記（預(yù)登記），即具有對(duì)抗第三人的物權(quán)效力。[15]

（三）買賣預(yù)約一方當(dāng)事人不履行訂立買賣合同本約之義務(wù)，構(gòu)成違約，但對(duì)方當(dāng)事人不得依據(jù)合同法第110條關(guān)于強(qiáng)制實(shí)際履行的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制違約方當(dāng)事人訂立買賣合同。

本條解釋未賦予預(yù)約權(quán)利人請(qǐng)求強(qiáng)制預(yù)約義務(wù)人履行訂立本約之權(quán)，是因?yàn)椋阂罁?jù)合同法關(guān)于合同自由原則的規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)于是否訂立合同有完全的自由，不受他人和組織的強(qiáng)制。如法院強(qiáng)制當(dāng)事人訂立買賣合同，將剝奪當(dāng)事人的意思自由，而與合同自由原則相悖。因此，強(qiáng)制訂立本約，屬于合同法第110條第（1）項(xiàng)所謂“法律上不能履行”。

但須注意，我國臺(tái)灣地區(qū)裁判實(shí)務(wù)的做法與此不同：預(yù)約債務(wù)人負(fù)有訂立本約的義務(wù)，權(quán)利人得訴請(qǐng)履行，法院應(yīng)命債務(wù)人為訂立本約的意思表示，債務(wù)人不為意思表示者，視同自判決確定時(shí)已為意思表示。本約成立后，債權(quán)人即有請(qǐng)求給付的權(quán)利，基于訴訟經(jīng)濟(jì)原理，債權(quán)人得合并請(qǐng)求訂立本約及履行本約。[16]

（四）買賣預(yù)約一方當(dāng)事人不履行訂立買賣合同本約之義務(wù)，構(gòu)成根本違約，對(duì)方當(dāng)事人可依合同法第107條關(guān)于違約責(zé)任的規(guī)定，追究違約方之違約責(zé)任；亦可依據(jù)合同法第94條的規(guī)定，行使法定解除權(quán)，解除預(yù)約合同并主張損害賠償。

但須注意，由預(yù)約合同之本質(zhì)決定，無論追究違約責(zé)任的損害賠償，或者解除預(yù)約合同后的損害賠償，均僅限于賠償機(jī)會(huì)損失（信賴損失），而不包括可得利益（履行利益）。

（五）有定金收受的預(yù)約合同發(fā)生違約，僅應(yīng)依據(jù)合同法第115條的規(guī)定執(zhí)行定金罰則：交付定金一方不履行訂立買賣合同本約義務(wù)的，喪失定金；收受定金一方不履行訂立買賣合同本約義務(wù)的，雙倍返還定金。

五、如何區(qū)分預(yù)約與本約？

（一）判斷標(biāo)準(zhǔn)之一：是否須另外訂立買賣合同？

當(dāng)事人所訂立的合同，究竟是買賣合同本約，抑或是買賣預(yù)約？應(yīng)依當(dāng)事人的意思決定。如果當(dāng)事人的意思不明，則應(yīng)通觀合同全部內(nèi)容決定之。

如買賣合同全部要素均已達(dá)成合意，據(jù)此雙方均可履行各自義務(wù)，實(shí)現(xiàn)締約目的（一方獲得標(biāo)的物所有權(quán)、他方獲得價(jià)金），而無須另外訂立合同，即使名為預(yù)約，亦應(yīng)認(rèn)定為買賣合同本約。反之，必須另行訂立合同，才能實(shí)現(xiàn)各自的締約目的，則應(yīng)屬于買賣預(yù)約。簡而言之，無須另外訂立合同，為本約；反之，為預(yù)約。[17]

（二）判斷標(biāo)準(zhǔn)之二：交貨付款義務(wù)是否直接發(fā)生？

與判斷標(biāo)準(zhǔn)之一，角度稍有不同，可以交貨付款義務(wù)之是否直接發(fā)生，作為判斷預(yù)約與本約的標(biāo)準(zhǔn)：依合同“直接發(fā)生”各自交貨付款的義務(wù)，為買賣合同本約；“非直接發(fā)生”各自交貨付款的權(quán)利義務(wù)，必須通過一個(gè)中間環(huán)節(jié)（簽訂正式合同），則為買賣預(yù)約。

（三）判斷標(biāo)準(zhǔn)之三：違約時(shí)對(duì)方作何請(qǐng)求？

違反買賣預(yù)約，拒絕訂立買賣合同，構(gòu)成根本違約。對(duì)方可依合同法第107條追究違約責(zé)任，亦可依據(jù)合同法第94條行使法定解除權(quán)。本條解釋明示預(yù)約的兩種救濟(jì)手段及非違約方的選擇權(quán)。據(jù)此，可以合同違反后對(duì)方當(dāng)事人作何請(qǐng)求，作為判斷預(yù)約與本約的補(bǔ)充標(biāo)準(zhǔn)：請(qǐng)求違約方履行訂立合同的義務(wù)（然后再要求依所訂立的合同履行交貨付款義務(wù)），為買賣預(yù)約；請(qǐng)求違約方履行交貨、付款的合同義務(wù)，或者以不履行交貨付款義務(wù)為由追究違約責(zé)任或者解除合同，為買賣合同本約。

（四）區(qū)分買賣預(yù)約與買賣合同附條件（期限）

須待一定條件成就或一定期日到來，買賣合同才生效，才“終局的直接發(fā)生”各自交貨付款的權(quán)利義務(wù)，屬于買賣合同附生效條件（合同法第45條）、買賣合同附生效期限（合同法第46條）。

但須注意，不僅買賣合同本約可以附生效條件、生效期限，買賣合同預(yù)約也可以附生效條件、生效期限。因此，應(yīng)當(dāng)區(qū)別買賣合同附條件、附期限，與買賣預(yù)約附條件、附期限。

例如，合同內(nèi)容，有合同須經(jīng)批準(zhǔn)，須待房屋騰空，須待出賣人取得房屋所有權(quán)等條件的約定，不能輕率認(rèn)定為附條件買賣合同本約，或者附條件買賣預(yù)約。區(qū)別的關(guān)鍵，在合同內(nèi)容中與所附條件（或期限）相匹配的“標(biāo)志性文句”：有“訂立正式合同”文句，為附生效條件（或附生效期限）的買賣合同預(yù)約；有“合同生效”文句，為附生效條件（或附生效期限）的買賣合同本約。

六、預(yù)約與定金

現(xiàn)今民法上的定金，依據(jù)其效力不同分類：所謂證約定金，即以定金之交付作為合同成立之證據(jù)，德國、瑞士民法上的定金，屬于證約定金；所謂解約定金，即以定金作為解除契約之代價(jià)，法國、日本民法上的定金，即是解約定金；所謂違約定金，即以定金作為違約損害賠償之預(yù)定，交付定金一方違約，喪失定金，收受定金一方違約，應(yīng)雙倍返還定金。且定金之交付，有證明合同成立的功能，故違約定金兼有證約定金的作用。我國臺(tái)灣地區(qū)民法上的定金，即是違約定金。

現(xiàn)行合同法第115條規(guī)定：“定金作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人履行后，定金應(yīng)當(dāng)返還或者抵作價(jià)款。給付定金一方違約，無權(quán)要求返還定金；收受定金一方違約，應(yīng)雙倍返還定金?！笨梢?，我國合同法上的定金，性質(zhì)上屬于違約定金，兼有證約定金的功能。[18]此與我國臺(tái)灣地區(qū)民法上的定金，同其性質(zhì)。

依民法原理，違約定金為損害賠償之預(yù)定，性質(zhì)上同于違約金，因此定金與損害賠償不得并用。但最高法院對(duì)此有不同解釋，即買賣合同解釋第28條：“買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失?！贝隧?xiàng)解釋是否適當(dāng)，非無可議，此處不作深論。

顯而易見，買賣合同本約可以有定金，買賣預(yù)約亦可有定金。定金之收受，可以作為成立買賣合同本約之證據(jù)，亦可作為成立買賣預(yù)約之證據(jù)。當(dāng)然不得僅根據(jù)有定金之交付，而輕率認(rèn)定為買賣合同本約，或輕率認(rèn)定為買賣預(yù)約。

于存在定金收受情形，所成立之合同，究竟屬于買賣合同本約，抑或買賣預(yù)約，區(qū)分的關(guān)鍵，在定金條款的內(nèi)容：如約定交付定金一方“不訂立”買賣合同，即喪失定金，收受一方“不訂立”買賣合同，應(yīng)雙倍返還定金，則屬于買賣預(yù)約；如約定交付定金一方“不履行合同義務(wù)（交貨或付款）”則喪失定金，收受定金一方“不履行合同義務(wù)（交貨或付款）”應(yīng)雙倍返還定金，則屬于買賣合同本約。

篇二：買賣合同的解釋

買 賣 合 同

合同編號(hào)：

買方：（以下簡稱買方）賣方：（以下簡稱賣方）買賣雙方經(jīng)充分協(xié)商，本著自愿及平等互利的原則，訂立本合同。

第一條：名稱、品種、規(guī)格和質(zhì)量條款

1、名稱：

2、品

種：

3、質(zhì)量，按下列第 項(xiàng)執(zhí)行

（1）按照 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（須注明按照國家標(biāo)準(zhǔn)或部頒布或企業(yè)具體標(biāo)準(zhǔn)，如標(biāo)準(zhǔn)代號(hào)、編號(hào)和標(biāo)準(zhǔn)名稱）

（2）按樣本，樣本作為合同的附件（應(yīng)注明樣本封存及保管方式，附附件）

（3）按雙方商定要求執(zhí)行，具體為（應(yīng)具體約定產(chǎn)品質(zhì)量要求）。

產(chǎn)品保修期限為 年。除因 引起的產(chǎn)品質(zhì)量損壞都應(yīng)該免費(fèi)負(fù)責(zé)維修。

第二條：數(shù)量和計(jì)量單位、計(jì)量方法條款

1、數(shù)量:

2、計(jì)量單位和方法：

3、交貨數(shù)量的正負(fù)尾差、合理磅差和在途中自然增（減）量規(guī)定及計(jì)算方法：

第三條：包裝方式和包裝品的處理?xiàng)l款

1、包裝方式，按下列第 項(xiàng)執(zhí)行

（1）按照 標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（須注明按照國家標(biāo)準(zhǔn)或部頒布或企業(yè)具體標(biāo)準(zhǔn)，如標(biāo)準(zhǔn)代號(hào)、編號(hào)和標(biāo)準(zhǔn)名稱）

（2）按樣本，樣本作為合同的附件（應(yīng)注明樣本封存及保管方式，附附件）

（3）按雙方商定要求執(zhí)行，具體為（注：不需要專門進(jìn)行包裝的物品，僅裸裝即可）

2、包裝所產(chǎn)生的費(fèi)用由負(fù)擔(dān)。

第四條：運(yùn)輸條款

1、運(yùn)輸方式：

2、運(yùn)輸費(fèi)用的承擔(dān)：

第五條：交貨方式條款

1、交貨時(shí)間：

2、交貨地點(diǎn)：

3、運(yùn)輸方式：（注明由誰負(fù)責(zé)代辦運(yùn)輸）

4、保險(xiǎn)：（注明按情況約定由誰負(fù)責(zé)投保并具體規(guī)定投保金額和投保險(xiǎn)種）

5、與買賣相關(guān)的單證的轉(zhuǎn)移：

（雙方明確交貨付款的先后順序?yàn)椋海?）賣方按合同要求發(fā)貨；（2）買方收到貨物后要求賣方開具向?qū)?yīng)的增值稅發(fā)票；（3）賣方開具增值稅發(fā)票；（4）買方支付貨款。即賣方向買方開具增值稅發(fā)票意味著買方實(shí)際收到了與發(fā)票相得金額的貨物的事實(shí)）

第六條：驗(yàn)收條款

1、驗(yàn)收時(shí)間、地點(diǎn)：

2、驗(yàn)收方法：（注；買方自提的，在提貨時(shí)當(dāng)面點(diǎn)清驗(yàn)收；賣方送貨或代運(yùn)的，貨到后合理期間內(nèi)驗(yàn)收完畢，特殊情況的雙方在貨到時(shí)或者合理期間內(nèi)驗(yàn)收。）

3、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：

4、由誰負(fù)責(zé)驗(yàn)收和試驗(yàn)：

5、驗(yàn)收如發(fā)生爭(zhēng)議，由 檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)按檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行檢驗(yàn)。

6、買方在驗(yàn)收中如發(fā)現(xiàn)貨物的品種、型號(hào)、規(guī)格、花色和質(zhì)量不和規(guī)定或約定，應(yīng)在妥善保管貨物的同時(shí)，自收到貨物后 日向賣方提出書面異議；在異議期間，買方有權(quán)拒付不符合合同規(guī)定的貨物。買方未及時(shí)提出異議或者自收到貨物之日起 日內(nèi)未通知賣方的，視為貨物合伙要求（注：對(duì)象不同，這條款的內(nèi)容也要做相應(yīng)的調(diào)整尤其在質(zhì)量上）（如發(fā)現(xiàn)貨物沒有合格證或必要

的技術(shù)資料，買方有權(quán)拒付這部分產(chǎn)品的貨款）

買方因使用、保管、保養(yǎng)不善等造成產(chǎn)品質(zhì)量下降的，不得提出異議。賣方在接到買方書面異議后，應(yīng)在 日負(fù)責(zé)處理并通知買方處理情況，否則，即視為默認(rèn)買方提出的異議和處理意見。

第七條：價(jià)格與貨款支付條款

1、單價(jià)： 總價(jià)：（中文大寫（阿拉伯?dāng)?shù)字））

2、貨款支付：

貨款的支付時(shí)間：

貨款的支付方式：

運(yùn)雜費(fèi)和其他費(fèi)用的支付時(shí)間及方式：

3、預(yù)付貨款：

（4、為便于雙方之間對(duì)于貨物量的實(shí)際確認(rèn)，雙方明確買方根據(jù)貨物的數(shù)量及金額開具增值稅發(fā)票，賣方的抵扣視為其已經(jīng)收到票上所記載的貨物）

第八條：保密條款

1、雙方保證對(duì)從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業(yè)秘密（技術(shù)信息、經(jīng)營信息及其他商業(yè)秘密）予以保密。未經(jīng)該商業(yè)秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限為年

2、一方違反上述保密義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任并賠償由此造成的損失。

第九條：買方違約責(zé)任條款

1、買方中途退貨的，應(yīng)向賣方賠償退貨部分貨款的%違約金

2、買方未按照合同約定的時(shí)間和要求提供有關(guān)技術(shù)資料、包裝物的，除交貨日期得以順延外，應(yīng)按順延交貨部分貨款金額每日萬分之計(jì)算，向賣方支付違約金；如日內(nèi)仍不能提供的，按中途退貨處理。

3、買方對(duì)于自提產(chǎn)品未按賣方通知的日期或合同約定日期提貨的，應(yīng)按逾期提貨部分貨款金融每日萬分之計(jì)算，向賣方支付逾期提貨的違約金，并承擔(dān)賣方實(shí)際支付的代為保管、保養(yǎng)的費(fèi)用。

4、買方逾期付款的，應(yīng)按逾期貨款金融每日萬分之計(jì)算，向賣方支付逾期付款的違約金。

5、買方違反合同規(guī)定拒絕接受貨物的，應(yīng)承擔(dān)因此給賣方造成的損失。

6、買方如錯(cuò)填到貨的地點(diǎn)、接貨人、或?qū)u方提出錯(cuò)誤異議，應(yīng)承擔(dān)賣方因此所造成的實(shí)際損失。

7、其他約定：（違約金數(shù)額并不影響受損害方向違約方要求損害賠償，該等賠償以損害方實(shí)際遭受的損失為限）

第十條：賣方違約責(zé)任條款

1、賣方不能交貨的，向買方償付不能交換部分貨款%的違約金。

2、賣方所交貨物品種、型號(hào)、規(guī)格、花色、質(zhì)量不符合合同規(guī)定的，如買方同意利用的，應(yīng)按質(zhì)論價(jià)；買方不同意或不能利用的，應(yīng)根據(jù)具體情況，由賣方負(fù)責(zé)包換或包修或退貨，并承擔(dān)修理、調(diào)換貨退貨而支付的實(shí)際費(fèi)用。

3、買方因貨物包裝不符合合同規(guī)定，須返修或重新包裝的，賣方負(fù)責(zé)返修或重新包裝，并承擔(dān)因此支出的費(fèi)用。買方不要求返修或重新包裝而要求賠償損失的，賣方應(yīng)賠償買方該不合格包裝物低于合格包裝物的差價(jià)部分。因包裝不當(dāng)造成貨物損壞或滅失的，由賣方負(fù)責(zé)賠償。

4、賣方逾期交貨的，應(yīng)按照逾期交貨金融每日萬分之 計(jì)算，向買方支付逾期交貨違約金，并賠償買方因此遭受的損失。如逾期超過日，買方有權(quán)終止合同并可就遭受的損失向賣方索賠。

5、賣方提前交的貨物、多交的貨物、如品種、型號(hào)、規(guī)格、花色、質(zhì)量不符合約定，買方在代保管期間實(shí)際支付的保管、保養(yǎng)等費(fèi)用以及非因買方保管不善而發(fā)生的損失，均應(yīng)由賣方承擔(dān)。

6、貨物錯(cuò)發(fā)到貨地點(diǎn)或接貨人的，賣方除應(yīng)負(fù)責(zé)運(yùn)到合同規(guī)定的到貨地點(diǎn)或接貨人外，還應(yīng)承擔(dān)買方因此多支付的實(shí)際合理費(fèi)用和逾期交貨的違約金。

7、賣方提前交貨的，買方接到貨物后，仍可按合同約定的付款時(shí)間付款；合同約定自提的，賣房可拒絕提貨。賣方逾期交貨的。賣方應(yīng)在發(fā)貨前與買方協(xié)商，買方仍需要貨物的，賣方應(yīng)按數(shù)補(bǔ)交，并承擔(dān)逾期交貨責(zé)任；買方不再需要貨物的，應(yīng)在接到賣方通知后 日通知賣方，辦理解除合同手續(xù)，逾期不答復(fù)的，視為同意賣方發(fā)貨。

8、其他約定：（違約金數(shù)額并不影響受損害方向違約方要求損害賠償，該等賠償以損害方實(shí)際遭受的損失為限）

第十一條：不可抗力條款

本合同所稱不可抗力是指不能預(yù)見、不能克服、不能避免并對(duì)一方當(dāng)事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災(zāi)害如洪水、地震、火災(zāi)和風(fēng)暴等以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(zhēng)、**、政府行為等

如因不可抗力事件的發(fā)生導(dǎo)致合同無法履行時(shí)，遇不可抗力的一方應(yīng)立即將事故書面告知另一方，并應(yīng)在天內(nèi)，提供事故詳情及合同不能履行或需要延期履行的書面資料，雙方認(rèn)可后協(xié)商終止合同或暫時(shí)延遲合同的履行。

第十二條：通知條款

1、根據(jù)本合同需要發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知要求等，必須書面形式，可采用（書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面遞交等方式）傳遞。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

2、各方通訊地址及指定聯(lián)系人：

3、一方變更通知形式或通訊地址或指定聯(lián)系人，應(yīng)自變更之日起 日內(nèi)，以書面形式通知對(duì)方；否則，由未通知方承擔(dān)由此引起的相應(yīng)責(zé)任。

第十三條：爭(zhēng)議處理?xiàng)l款

本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可以由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第種方式解決：

（1）提交仲裁委員會(huì)仲裁

（2）依法向人民法院起訴

第十四條：解釋條款

本合同的理解與解釋應(yīng)依據(jù)合同目的和文本原意進(jìn)行，本合同的標(biāo)題僅是為了閱讀方便而設(shè)，不影響本合同的解釋。

第十五條：補(bǔ)充與附件條款

本和同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，買賣雙方可以達(dá)成書面協(xié)議。本合同的附件和補(bǔ)充協(xié)議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

補(bǔ)充協(xié)議、附件：

篇三：買賣合同解釋第

一、買賣合同中所有權(quán)轉(zhuǎn)移的基本規(guī)定

（一）不動(dòng)產(chǎn)：登記

（二）動(dòng)產(chǎn)

原則：交付

交付的三種方式：現(xiàn)實(shí)交付、觀念交付（簡易交付、占有改定、指示交付）、擬制交付（交付權(quán)利憑證）

例外：所有權(quán)保留：支付全部價(jià)金時(shí)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移

二、買賣合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

【相關(guān)法條】

《合同法》

第一百四十二條 標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第一百四十三條 因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

第一百四十四條 出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立時(shí)起由買受人承擔(dān)。

第一百四十五條 當(dāng)事人沒有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，依照本法第一百四十一條

第二款第一項(xiàng)的規(guī)定標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，出賣人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。

第一百四十六條 出賣人按照約定或者依照本法第一百四十一條第二款第二項(xiàng)的規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買受人違反約定沒有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自違反約定之日起由買受人承擔(dān)。

第一百四十七條 出賣人按照約定未交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，不影響標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。

第一百四十八條 因標(biāo)的物質(zhì)量不符合要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。

第一百四十九條 標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)的，不影響因出賣人履行債務(wù)

不符合約定，買受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。

第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項(xiàng)規(guī)定的?標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，是指標(biāo)的物由出賣人負(fù)責(zé)辦理托運(yùn)，承運(yùn)人系獨(dú)立于買賣合同當(dāng)事人之外的運(yùn)輸業(yè)者的情形。標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，按照合同法第一百四十五條的規(guī)定處理。

第十二條 出賣人根據(jù)合同約定將標(biāo)的物運(yùn)送至買受人指定地點(diǎn)并交付給承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條 出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，在合同成立時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條 當(dāng)事人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)沒有約定，標(biāo)的物為種類物，出賣人未以裝運(yùn)單據(jù)、加蓋標(biāo)記、通知買受人等可識(shí)別的方式清楚地將標(biāo)的'物特定于買賣合同，買受人主張不負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

（一）合同履行中的風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)是指非由于任何一方當(dāng)事人的過錯(cuò)而導(dǎo)致的標(biāo)的物的毀損滅失。

要點(diǎn)：1、發(fā)生了標(biāo)的物毀損滅失的事實(shí)；

2、發(fā)生毀損滅失的原因如果是基于當(dāng)事人，就不是風(fēng)險(xiǎn)，屬于過失

導(dǎo)致的損失。

（二）風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的基本規(guī)則

原則：交付主義，包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)保留

例外：1、一方當(dāng)事人的特定違約

A、買受人違約（《合同法》第143、146條）：買受人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

B、出賣人根本違約（《合同法》第148條）：買受人拒收，風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)；買受人收下，風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)，但仍可追究出賣人的違約責(zé)任

2、路貨買賣：合同成立時(shí)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，但出賣人惡意的由出賣人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

（三）需要運(yùn)輸?shù)馁I賣合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

送貨上門：風(fēng)險(xiǎn)在買受人所在地隨交付轉(zhuǎn)移至買受人承擔(dān)

動(dòng)產(chǎn)自提：風(fēng)險(xiǎn)在出賣人所在地隨交付轉(zhuǎn)移至買受人承擔(dān)

代辦運(yùn)輸：貨交第一承運(yùn)人后，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)由買受人承擔(dān)

《買賣合同解釋》第11條界定了“標(biāo)的物需要運(yùn)輸”的內(nèi)涵，包括兩個(gè)要素：標(biāo)的物由出賣人負(fù)責(zé)辦理托運(yùn)；承運(yùn)人系獨(dú)立于買賣合同當(dāng)事人之外的運(yùn)輸業(yè)者。

《買賣合同解釋》第12條：“出賣人根據(jù)合同約定將標(biāo)的物運(yùn)送至買受人指定地點(diǎn)并交付給承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

三、所有權(quán)保留的買賣合同

所有權(quán)保留合同中，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)自買受人付清全部價(jià)金時(shí)轉(zhuǎn)移，但風(fēng)險(xiǎn)適用《合同法》第142條的“交付主義”，自交付之時(shí)起移轉(zhuǎn)。

四、分期付款買賣

《合同法》

第一百六十七條 分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部價(jià)款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價(jià)款或者解除合同。

出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。

篇四：商品房買賣合同解釋

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋

為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定

第四條 出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條 件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;

(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);

(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

(一)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持;

(二)面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條 的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的.金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

篇五：淺談商品房買賣合同的解釋

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）共２８條，主要對(duì)商品房預(yù)售合同的效力，商品房銷售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出明確的規(guī)定。其中，對(duì)出賣人嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。

適用要點(diǎn)一：集資房，房改房，經(jīng)濟(jì)適用房不適用本解釋

法條原文第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

本條是司法解釋適用范圍的規(guī)定

適用要點(diǎn)：一，將商品房買賣合同的出賣人作了嚴(yán)格的限定，即僅僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二，將商品房買賣合同的標(biāo)的包括兩類：現(xiàn)房銷售和期房銷售。商品房買賣合同僅指買受人與開發(fā)商之間簽訂的期房或現(xiàn)房銷售合同。三，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的房屋，包括集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用本《解釋》。

我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等。經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能直接自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整，比如，需要補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的實(shí)際情況來看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時(shí)，由于此類糾紛不僅關(guān)系到國家住房制度改革措施的推進(jìn)，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，《解釋》將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

適用要點(diǎn)二：開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證明，商品房買賣合同的效力及司法救濟(jì)

法條原文：1、《解釋》“第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?、《解釋》“第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)?！?/p>

我國對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)依法向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后才可進(jìn)行預(yù)售。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。但現(xiàn)實(shí)中，由于種種原因，開發(fā)商卻經(jīng)常違法操作，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，與購房者簽訂買賣合同，預(yù)售商品房，嚴(yán)重?fù)p害購房者的合法權(quán)益，由此引發(fā)了許多糾紛。

對(duì)于未取得《商品房預(yù)售許可證》的，商品房買賣合同效力問題適用要點(diǎn)如下：

一、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，因?yàn)檫`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定為無效。

《合同法》第五十二條規(guī)定“有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?/p>

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條“開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”

從上述法律法規(guī)可以看出，行政法規(guī)《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確要求，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。而開發(fā)商在沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的條件下，違規(guī)與買受人訂立的商品房預(yù)售合同的，此買賣合同的訂立違反了我國法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同。

二、在司法實(shí)務(wù)中，有一種情況是可以認(rèn)定為有效的，那就是：在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的?！督忉尅穼?duì)此作了寬松的解釋，對(duì)這是從鼓勵(lì)交易原則出發(fā)而出臺(tái)的司法解釋。該條司法解釋明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?/p>

三、司法救濟(jì)：

在商品房買賣合同訂立以后，買受人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有《商品房預(yù)售許可證》的，或者訂立合同時(shí)開發(fā)商提供虛假商品房預(yù)售許可證明的，如果買受人想反悔的，這時(shí)可以選擇下列方式：

第一、起訴申請(qǐng)認(rèn)定該合同無效，并可以請(qǐng)求雙倍返還已付購房款。

如果選擇認(rèn)定合同無效的，在實(shí)務(wù)中對(duì)購買人來說，還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，風(fēng)險(xiǎn)就在：在查詢后到起訴前，開發(fā)商取得了商品房預(yù)售許可證明，該訴訟請(qǐng)求可能就不會(huì)得到支持。因?yàn)榘凑赵摻忉尩诙l的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

第二、申請(qǐng)撤銷該合同，并可以請(qǐng)求雙倍返還已付購房款。

按照《民法通則》及《合同法》對(duì)撤銷民事行為的規(guī)定，買受人在訂立合同時(shí)只要在“意思表示”上有瑕疵，即“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。”而開發(fā)商“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；”顯然屬于欺詐行為。

“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)”怎樣認(rèn)定？

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條規(guī)定：“開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。”開發(fā)商沒有按照該規(guī)定‘向買受人出示’和沒有在‘售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)’，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“故意隱瞞”行為。

第三、如果開發(fā)商既有‘故意隱瞞’或‘提供假證’，又根本就不能取得《商品房預(yù)售許可證明》的，而導(dǎo)致商品房買賣合同的目的就根本不能實(shí)現(xiàn)的話，購買人還可以選擇“解除合同”，并可以請(qǐng)求雙倍返還。

但是，如果選擇解除合同的話，要特別慎重，因?yàn)楹贤姆ǘń獬龡l件是有嚴(yán)格規(guī)定的。《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；

（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形?！?/p>

依據(jù)上述條款之規(guī)定，有兩種情形可以適用解除合同，一是因?yàn)槲慈〉谩渡唐贩款A(yù)售許可證》，而導(dǎo)致以后的商品房‘交付使用’或者‘產(chǎn)權(quán)辦證’遲延，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的；二是因?yàn)槲慈〉谩渡唐贩款A(yù)售許可證》，而導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的。

附：相關(guān)知識(shí)：（摘自《宜昌律師寇志中房產(chǎn)支招系列》

第一、商品房預(yù)售

依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（開發(fā)商）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。

第二、預(yù)售許可制度

我國對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)依法向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后才可進(jìn)行預(yù)售。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。但現(xiàn)實(shí)中，由于種種原因，開發(fā)商卻經(jīng)常違法操作，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，與購房者簽訂買賣合同，預(yù)售商品房，嚴(yán)重?fù)p害購房者的合法權(quán)益，由此引發(fā)了許多糾紛。

第三、沒有取得預(yù)售許可證商品房買賣合同的效力

1法律：《合同法》第五十二條“有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定?！?/p>

2行政法規(guī)：《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條“開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。”

3司法解釋：最高人民法院《解釋》中明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?/p>

適用要點(diǎn)三：商品房的銷售廣告和宣傳資料能否構(gòu)成違約？

廣告銷售是樓盤的主要銷售途徑，廣大的購房者對(duì)樓盤的了解也多是從廣告和宣傳資料開始，有相當(dāng)部分的購房人根據(jù)樓盤廣告所宣傳的各種條件而決定是否購買該樓盤。實(shí)際交付的房屋或多或少與宣傳不符，糾紛由此而生，但購房人維權(quán)難度大，這就是廣告宣傳內(nèi)容和宣傳資料會(huì)成為商品房買賣中投訴的熱點(diǎn)的原因。本文從商品房的銷售廣告和宣傳資料能否構(gòu)成違約，構(gòu)成違約的條件以及怎樣維權(quán)方面做些討論，以對(duì)廣大的購房人以幫助。

法條原文：《解釋》第3條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。

篇六：淺談商品房買賣合同的解釋

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于2003年3月24日由最高人民法院審判委員會(huì)第1267次會(huì)議通過?，F(xiàn)予公布，自2003年6月1日起施行。

XX年四月二十八日

其中，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同（2001年4月4日由中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭(zhēng)議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項(xiàng)。

為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。

第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

第九條出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

第十一條對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的'其他損失由出賣人承擔(dān)。

第十四條出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第二十條出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購買，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十一條出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請(qǐng)求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十二條對(duì)于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

第二十三條商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

第二十四條因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

第二十五條以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。

第二十六條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請(qǐng)求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

第二十七條買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外。

第二十八條本解釋自2003年6月1日起施行。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》。

第三篇：商品房買賣合同解釋

《商品房買賣合同解釋》第十四條適用要點(diǎn) I．法律法規(guī)： ．法律法規(guī)： 1.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第十四條： 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積 不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以 下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％）按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利 息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面 積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款及利息 由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受 人。產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝─────────────×１００％ 合同約定面積 II．深層導(dǎo)讀： ．深層導(dǎo)讀： 本條解釋主要解決的問題是“商品房買賣糾紛面積誤差的處理原則”。

一、常見商品房房屋面積種類及計(jì)算 面積就是長寬之積。但在商品房買賣中面積是房屋使用價(jià)值和房屋交易價(jià)格的基 礎(chǔ)。在商品房買賣合同中面積的約定很復(fù)雜，經(jīng)常會(huì)見到的有關(guān)面積方面的述語，大概就有這樣幾個(gè)：銷售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)使用面積、公攤 面積或公用建筑面積等。銷售面積：來源于建設(shè)部制定的《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī) 則》，商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi) 建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e之和。即： 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 建筑面積：亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積 之和。它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ娣e是計(jì)算商品房價(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對(duì)于購 房者來說，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。套內(nèi)建筑面積：就是俗稱的“地毯面積”，陽臺(tái)如果是不封閉的，按照一半面積 算，如果是封閉的（包括飄窗）按照全部面積算。即成套房屋的套內(nèi)建筑面積＝ 套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺(tái)面積。套內(nèi)使用面積：是指實(shí)際的房屋利用面積，

即使用面積。套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng) 符合下列規(guī)定：(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和；(2)躍層住宅中的房內(nèi)樓梯按 自然層樓的面積總和計(jì)入使用面積；(3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通氣道等 面積。

公攤面積：公攤面積指的是直接為居住服務(wù)的公共空間，比如過道、樓梯等，這 部分空間分?jǐn)偟矫刻追恐?，由買房人共攤，所以稱之為公攤面積。房屋銷售面積 一般都是由兩部分組成：一部分是室內(nèi)面積，另一部分叫“公攤面積”。在消費(fèi) 者購買商品房發(fā)生的糾紛中，公攤面積糾紛占有相當(dāng)數(shù)量。針對(duì)這一點(diǎn)，建設(shè)部 頒布了《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》，該通知針對(duì) 因開發(fā)商多算分?jǐn)偣彩褂妹娣e而引起的糾紛事件，詳細(xì)制定出了一定的計(jì)算標(biāo) 準(zhǔn)，從而讓百姓在購房時(shí)心中有數(shù)。以上面積種類繁多，購買人根本很難弄明白。

二、本條司法解釋對(duì)商品房買賣合同中面積的約定是怎樣規(guī)定的？ 本條司法解釋對(duì)商品房買賣合同中面積僅以“房屋套內(nèi)建筑面積”或者“建筑面 積”兩種形式。房屋的套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺(tái)面積。

1、套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積總和；(2)躍層住宅中的房內(nèi)樓梯按自然層樓的面積總和計(jì)入使用面積；(3)不包含在結(jié)構(gòu) 面積內(nèi)的煙囪、通氣道等面積。

2、套內(nèi)墻體面積的計(jì)算：新建住宅各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有 公用墻和非公用墻兩種。新建住宅各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括外 山墻)均為公用墻，公墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非公用墻墻體也按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

3、陽臺(tái)建筑面積的計(jì)算：(1)原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算 建筑面積；(2)挑陽臺(tái)(底陽臺(tái))按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；(3)凹陽臺(tái)按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計(jì)算建筑面積；(4)半挑半凹陽臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一 半計(jì)算建筑面積。

三、“房屋套內(nèi)建筑面積”和“建筑面積”有什么區(qū)別？ 很明顯，“房屋套內(nèi)建筑面積”作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，排除了公攤面積。而“建筑面 積”則在“房屋套內(nèi)建筑面積”的基礎(chǔ)上，另外加上了“公攤面積”。近來，一 些城市

市出臺(tái)了按“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)的新規(guī)定，解除了“公攤面積”的紛擾。

四、建設(shè)部《新商品房買賣合同示范文本》對(duì)面積約定是怎樣的？ 《新商品房買賣合同示范文本》第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理 ： 根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條 款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿種方式進(jìn)行處理： 1．雙方自行約定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；（4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。2．雙方同意按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對(duì)值在 3％以內(nèi)（含 3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；（2）面積誤差比絕對(duì)值超出 3％時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起 30 天內(nèi)將買受人已付款退還給 買受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。（含 買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在 3％以內(nèi) 3％）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出 3％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán) 歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房價(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出 3％部分的房價(jià)款由出賣 人雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝─────────────×１００％ 合同約定面積 因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

律師提醒：按不同面積標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋銷售價(jià)格的，差別會(huì)很大。所以當(dāng)您聽到房 律師提醒 屋價(jià)格時(shí)，要查看一下“根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】 【套內(nèi)建筑面積】 本條款中均簡稱面積）（為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理?！?中，勾是打在哪個(gè)面積上，叉掉得是哪個(gè)面積。還要注意一個(gè)問題是：產(chǎn)權(quán)登記是按建筑面積進(jìn)行登記的；物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi) 用也是按建筑面積收取的。

五、住宅公攤面積計(jì)算有什么新的規(guī)定？ 發(fā)展商在向業(yè)主交房時(shí)，常常為房高、外裝主體、斜面結(jié)構(gòu)屋頂、不規(guī)范維護(hù)物、變形縫、非垂直墻體、公共通道中的面積測(cè)量引起糾紛，為了解決這些問題，

國 家建設(shè)部日前下發(fā)了通知。通知指出，自 2003 年 5 月起，對(duì)已有的《房產(chǎn)測(cè)量 規(guī)范》未作規(guī)定或規(guī)定不明確的部分，按《通知》新的規(guī)定進(jìn)行房屋測(cè)量?！锻?知》中明確規(guī)定：凡是計(jì)算建筑面積的房屋，層高均應(yīng)在 2．20 米以上（含 2．20 米，下同）。房屋屋頂斜面結(jié)構(gòu)的，層高 2．20 米以上的部位計(jì)算建筑面積。房 屋墻體向外傾斜以及陽臺(tái)、挑廊等水平投影超出底板外沿的，以投影計(jì)算建筑面 積。對(duì)傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高 2． 米以上的部位計(jì)算建筑面積。20 房屋套內(nèi)具有使用功能但層高低于 2．20 米的部分，在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其 相應(yīng)權(quán)利的歸屬。依照規(guī)定，同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主 墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分 別計(jì)算。樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維 護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。

六、房屋計(jì)量有哪些規(guī)定？ 商品房面積“缺斤短兩”一直是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)。為此建設(shè)部制定了《商品房 銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門也制定了 《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》，對(duì)商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，銷售面積的測(cè)量方法，計(jì)算及測(cè)量偏差都作了相應(yīng)規(guī)定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本 》均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積是指層 高在 2.20 米（含 2.20 米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內(nèi)建筑面積由套（單 元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)建筑面積三部分組成。

（一）計(jì)算全部建筑面積的范圍： 1．永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。2．穿過房屋的通道、房屋內(nèi)的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。3．樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計(jì)算。4．封閉的陽臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。

（二）計(jì)算一半建筑面積的范圍： 1．與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu) 外圍水平投影面積一半計(jì)算。2．獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺(tái)等永久性建筑，按其上蓋水平投 影面積的一半計(jì)算。3．未封閉的陽臺(tái)、挑廊按其水平投影面積的一半計(jì)算。

（三）不計(jì)算建筑面積的范圍： 1

．凸出房屋墻面的構(gòu)件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺(tái)階等。2．半園柱的雨篷。3．房屋的天面、挑臺(tái)，天面上的花園、游泳池。

（四）應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e： 1．各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共 門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋服務(wù)的共有房屋和管理用房均 作為共有部位計(jì)算建筑面積。2．套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投 影面積的一半，為共有建筑面積。

（五）不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e： 1．從屬于人防工程的地下室、半地下室。2．供出租或出售的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?/p>

七、商品房買賣雙方因面積誤差產(chǎn)生糾紛的原因 商品房買賣合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)證的面積常有誤差。其主要原因有：1.雙方簽 訂房屋買賣合同后因商品房開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更造成的房屋面積誤差；2.因產(chǎn)權(quán) 登記時(shí)露臺(tái)樓頂平臺(tái) 不計(jì)算為房屋建筑面積，而買賣雙方在房屋買賣合同中 將獨(dú)立或不獨(dú)立使用的露臺(tái)樓頂平臺(tái) 面積計(jì)入房屋建筑面積造成的面積誤 差；3.適用的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的面積誤差。上述原因造成的面積誤差比絕 對(duì)值一般在 3％以上，買賣雙方往往因此產(chǎn)生糾紛。另外，由于施工、測(cè)繪規(guī)則 允許的誤差而造成的面積誤差在所難免，因誤差比值較小，雙方一般能協(xié)商解決。

八、什么是面積誤差？什么是面積誤差比？ 面積誤差，是指房屋在嚴(yán)格按照規(guī)劃核準(zhǔn)、設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行建設(shè)，竣工后實(shí)測(cè)面 積與預(yù)測(cè)面積產(chǎn)生的誤差。房屋的面積誤差比，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》相關(guān)規(guī)定，房屋的面積誤差比 的計(jì)算公式為： 產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝─────────────×１００％ 合同約定面積

九、購房人怎么發(fā)現(xiàn)面積誤差？ “很難發(fā)現(xiàn)?？梢哉f公攤面積方面的誤差幾乎無法發(fā)現(xiàn)，第一合同中往往不寫明 公攤部分在什么地方，沒有辦法確定總測(cè)量對(duì)象與總面積；第二消費(fèi)者拿不到設(shè) 計(jì)與施工圖紙，連墻厚都不知道，怎么測(cè)量建筑面積？第三、測(cè)量就要將全樓測(cè) 量，每樓的最低測(cè)量費(fèi)用大概不低于 3 萬元，哪個(gè)消費(fèi)者會(huì)出 3 萬元來為一個(gè)整 樓進(jìn)行測(cè)量呢，所以說讓消費(fèi)者核實(shí)面積誤差不可能的。（著名房產(chǎn)律師秦兵）

十、發(fā)現(xiàn)面積誤差，怎么處理？ 現(xiàn)在，有不少房產(chǎn)開發(fā)商在房屋面積上做文章，往往會(huì)有實(shí)測(cè)面積少于圖紙上住 房面積的情況出現(xiàn)。由于購房金額巨大，這樣會(huì)使買受人造成不少的損失。面積誤差的處理原則： 第一、依據(jù)合同約定的處理原則處理。購房時(shí)應(yīng)在合同中寫明銷售房屋包括套內(nèi)面

積和公攤面積在內(nèi)的暫測(cè)總建筑面 積，并明確約定：“預(yù)售時(shí)根據(jù)甲方暫測(cè)面積付款，最終以房地局認(rèn)定的實(shí)測(cè)面 積為準(zhǔn)”。以及實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積誤差比及其處理原則。第二、據(jù)實(shí)結(jié)算。如合同無約定或者約定不明確，面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%），按照 合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。第三、退房還款。面積誤差比絕對(duì)值超過 3%，買受人請(qǐng)求解除合同，返還已付 購房款及利息的，應(yīng)予支持。第四、不退房，分別對(duì)待。如買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同 約定面積的，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房價(jià)由買受人按照約定的 價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出 3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人。第五、還款與雙倍返還。房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在 3% 以內(nèi)（含 3%）部分的房價(jià)款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過 3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。附一：秦兵律師對(duì)本條的釋義： 釋義：中國的商品房買賣合同中會(huì)出多少個(gè)面積方面的述語，據(jù)我所知大概有以 下五個(gè)：銷售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)實(shí)用面積、公攤面積，其實(shí) 面積就是長寬之積，為什么要做得這么復(fù)雜呢？其中一個(gè)重要的基本原理是：將 簡單的事情復(fù)雜化后就可以獲得暴利。所以說北京現(xiàn)在的業(yè)主，幾乎人人都知道 自己房屋的建筑面積是多少，但是能夠知道自己的建筑面積中分?jǐn)偟墓妹娣e是 多少、公用部位又在何處的人可以說是萬里挑一。為什么實(shí)用面積這么簡單的內(nèi) 容推廣不開，而建筑面積這么復(fù)雜的概念卻大行其事，就是因?yàn)閷?shí)用面積太容易

核實(shí)了，開發(fā)企業(yè)很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來也可 以以“由第三方測(cè)量”為理由開脫責(zé)任；所以說中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是欺詐者的天 堂，再老實(shí)的企業(yè)到中國搞房地產(chǎn)也要學(xué)著搞點(diǎn)小動(dòng)作，而且往往從面積開始。這個(gè)司法解釋早就開始準(zhǔn)備了，我本來以為會(huì)在面積問題上有所突破，例如：業(yè) 主是否有權(quán)選擇測(cè)量單位、測(cè)量失誤的責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)由開發(fā)企業(yè)與測(cè)量企業(yè)共同 承擔(dān)、面積測(cè)量報(bào)告是否應(yīng)當(dāng)附圖等具體問題上進(jìn)行規(guī)定，但是很顯然，司法解 釋依然沒有說清楚這一點(diǎn)，例如：如果套內(nèi)實(shí)用面積減少 10%，但總建筑面積僅 減少 2%，能不能解除合同？看來這又給我們留下了很多工作；中國消費(fèi)者維權(quán) 的道路已經(jīng)很漫長了，中國商品房消費(fèi)者維權(quán)的道路會(huì)更加漫長。附二： 《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》 建住房[2002]74 號(hào) 各省、自

第四篇：國際貨物買賣合同解釋

國際貨物買賣合同解釋

在國際貨物買賣合同中,標(biāo)的物所有權(quán)何時(shí)起從賣方轉(zhuǎn)移到買方,是一個(gè)十分重要的問題。由于各個(gè)國家的立法角度和立法背景不盡相同,對(duì)買賣合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移有不同的規(guī)定。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加劇,各國之間的經(jīng)濟(jì)交往越來越密切,國際貿(mào)易活動(dòng)越來越頻繁,為促進(jìn)各國之間貿(mào)易活動(dòng)的順利進(jìn)行,盡量減少因各國法律規(guī)定不同而造成的貿(mào)易障礙,有必要對(duì)如何確定買賣合同中標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的問題進(jìn)行探討。以下是小編為大家精心準(zhǔn)備的：。歡迎參考閱讀!

國際貨物買賣合同解釋如下：

(一)國際貨物買賣合同及其必要條款

國際貨物買賣合同是營業(yè)地處于不同國家境內(nèi)的買賣雙方當(dāng)事人之間，買賣貨物、支付貨款的協(xié)議。根據(jù)不同的劃分標(biāo)準(zhǔn)和劃分方法，國際貨物買賣合同可以劃分為若干類型。如本合同范本中就從當(dāng)事人所在國的角度劃分國際貨物買賣合同，將其分為進(jìn)口合同和出口合同，對(duì)我國當(dāng)事人來說，進(jìn)口合同就是為購進(jìn)外國商品而簽訂的合同;而出口合同就是為把我國的商品銷往國外而訂立的合同。此外，國際貨物買賣合同還可依其他標(biāo)準(zhǔn)加以劃分，如依交貨地點(diǎn)的不同劃分為內(nèi)陸交貨合同、啟運(yùn)地交貨合同、目的地交貨合同，又如依合同當(dāng)事人運(yùn)用的國際貿(mào)易術(shù)語的不同，分為fca合同、fob合同、cif合同等等。

雖然國際貨物買賣合同可根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)分為若干種，但無論分類如何，它們總有許多共同性，這也就決定種種國際貨物買賣合同都應(yīng)具備一些基本條款(也可稱為必要條款)，這些條款主要有：

1.合同各方 即介紹簽訂合同的各方當(dāng)事人的具體情況，如名稱、住址、法定代表人等。

2.標(biāo)的物條款 也就是指特定的合同貨物，是當(dāng)事人雙方買賣的對(duì)象。主要包括商品的名稱、牌號(hào)、品質(zhì)、規(guī)格、數(shù)量、包裝等等。這一部分條款是國際貨物買賣合同的重要條款，在具體合同中往往要分為許多詳細(xì)的內(nèi)容，對(duì)于我國當(dāng)事人，在簽訂進(jìn)口合同中尤其要注意詳細(xì)說明貨物的這一部分條款，從而避免在收貨這一問題上處于不利地位。

3.價(jià)格條款 這是對(duì)外簽訂國際貨物合同的又一核心問題，價(jià)格條款一般應(yīng)包括價(jià)格的計(jì)量單位，單位價(jià)格金額，計(jì)價(jià)的貨幣和標(biāo)明交貨地點(diǎn)的價(jià)格術(shù)語。

4.交貨條款 通常規(guī)定合同標(biāo)的物交付的期限(多是定于×年×月×日)以及交付的地點(diǎn)(如目的港、裝運(yùn)港等)和方式(以陸運(yùn)、海運(yùn)、或其他方式)。

5.支付條款 主要說明支付工具、支付時(shí)間和支付方式。

6.商檢條款 規(guī)定檢驗(yàn)權(quán)、檢驗(yàn)時(shí)間、地點(diǎn)、檢驗(yàn)的機(jī)構(gòu)、證書以及檢驗(yàn)的方法、標(biāo)準(zhǔn)等，有時(shí)還需規(guī)定復(fù)驗(yàn)權(quán)和復(fù)驗(yàn)的期限、機(jī)構(gòu)等。

7.不可抗力與免責(zé) 規(guī)定不可抗力及免責(zé)的范圍及法律后果。

8.合同爭(zhēng)議的解決方式 主要說明履行合同出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)有關(guān)索賠的提出，以及爭(zhēng)議應(yīng)如何解決，一般多以仲裁方式解決，而當(dāng)時(shí)就要明確仲裁地點(diǎn)、機(jī)構(gòu)、適用的法律、仲裁的效力等問題。

9.合同的文字及效力 簽訂國際貨物買賣合同因涉及中外雙方當(dāng)事人，因此多以中、英兩種文字簽訂，而且多規(guī)定近兩種文字有同等效力。

(二)有關(guān)條款的解釋與說明

1.價(jià)格條件

價(jià)格條件是國際貨物買賣合同中的主要內(nèi)容。而在國際貨物買賣實(shí)務(wù)中，確定價(jià)格條件時(shí)多用國際貿(mào)易術(shù)語，這有利于簡化交易程序，節(jié)省交易時(shí)間和費(fèi)用，減少合同糾紛。因此，在進(jìn)行國際貨物買賣時(shí)，當(dāng)事人必須熟練掌握有關(guān)國際貿(mào)易術(shù)語。

根據(jù)《1990年國際貿(mào)易術(shù)語解釋通則》(inco-terms 1990)有13種貿(mào)易術(shù)語，按賣方義務(wù)由小到大分為四組。e組為發(fā)貨，f組為運(yùn)費(fèi)未付，c組為運(yùn)費(fèi)已付，d組為貨到。而在我國的國際貨物買賣實(shí)踐中，最常用的有兩種：fob與cif，下面就簡單介紹一下這兩種術(shù)語。

(1)f.o.b合同條件

f.o.b.即free on board.又稱裝運(yùn)港船上交貨條件或離岸價(jià)格條件。根據(jù)fob，賣方要在指定的裝運(yùn)港將貨物裝船越過船舷后，履行其交貨義務(wù)。而買方則必須從貨物裝船越過自己船舷時(shí)起承擔(dān)一切費(fèi)用以及貨物滅失或損壞的一切風(fēng)險(xiǎn)。這一術(shù)語要求賣方辦理貨物出口結(jié)關(guān)手續(xù)。而且這一術(shù)語只能適用于海運(yùn)或內(nèi)河運(yùn)輸。

(2)c.i.f.合同條件

cif即cost insurance and freight也稱為成本加保險(xiǎn)費(fèi)加運(yùn)費(fèi)條件或到岸價(jià)格條件。根據(jù)這一術(shù)語，賣方必須支付成本費(fèi)和將貨物運(yùn)至指定的目的港所需的運(yùn)費(fèi)，以及辦理貨物在運(yùn)輸途中應(yīng)由買方承擔(dān)的貨物嘜頭或損壞風(fēng)險(xiǎn)的海運(yùn)保險(xiǎn)，而且賣方要訂立保險(xiǎn)合同并支付保險(xiǎn)費(fèi)。在這里，買方要注意，根據(jù)該術(shù)語只能要求賣方取得最低的保險(xiǎn)險(xiǎn)別。另外，cif術(shù)語要求賣方辦理貨物出口結(jié)關(guān)手續(xù)。且該術(shù)語只能用于海運(yùn)和內(nèi)河運(yùn)輸。

上述可以看出，國際貿(mào)易術(shù)語不僅含有價(jià)格條件，而且涉及裝運(yùn)條款及風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等內(nèi)容，所以在訂立國際貨物負(fù)責(zé)合同中使用這些術(shù)語時(shí)一定要弄清其具體含義，以避免因此而遭受損失。

2.支付條款

在支付條款中最主要的也是最復(fù)雜的問題就是支付方式的確定。在國際貨物買賣的實(shí)踐中比較常見的支付方式有：①匯款(remittace)，它包括票匯(d/d)、信匯(m/t)及電匯(t/t)三類。②托收(collec-

tion)分為光票托收和跟單托收兩類，而跟單托收又分為付款交單(d/d)和承兌交單(d/a)兩種。一般來說，承兌交單的風(fēng)險(xiǎn)比付款交單的風(fēng)險(xiǎn)要大，因此，當(dāng)事人一定要注意這一問題。③信用證(l/c)。這一方式在國際貨物買賣中運(yùn)用較多，而且因其引入銀行信用，所以對(duì)賣方來說是最安排迅捷的方式。信用證也有許多類，當(dāng)事人可以根據(jù)需要開立不同種類的信用證，另外，當(dāng)事人雙方為統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，還可以在這一條款中設(shè)定依國際商會(huì)《跟單信用證統(tǒng)一規(guī)則》(第400號(hào)出版物)進(jìn)行解釋。

3.合同適用的法律

關(guān)于合同適用的法律的問題，是所有涉外經(jīng)濟(jì)合同都要涉及的問題，根據(jù)我國《民法通則》的規(guī)定，涉外經(jīng)濟(jì)合同，原則上允許當(dāng)事人選擇適用法律，而當(dāng)事人來作選擇時(shí)，應(yīng)適用與合同有密切聯(lián)系的國家的法律。國際貨物買賣合同作為一種涉外經(jīng)濟(jì)合同，也不例外地運(yùn)用該原則。而根據(jù)這一原則，國際貨物買賣合同的當(dāng)事人在選擇適用法律時(shí)則一定要注意選擇自己較熟悉，并且對(duì)自己較有利的法律。另外，由于在國際貨物買賣領(lǐng)域有《聯(lián)合國國際貨物買賣合同公約》，而且我國也已加入了該公約，所以我國當(dāng)事人在與其他締約國的當(dāng)事人簽訂貨物買賣合同時(shí)，也可以協(xié)議適用該公約。

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5.買賣合同

第五篇：買賣合同解釋3

《買賣合同解釋》與司法考試

（一）每個(gè)領(lǐng)域均有其王者。買賣合同是合同之王。所以呀，除了《商品房買賣合同解釋》，現(xiàn)在又有了《買賣合同解釋》。將來還會(huì)出現(xiàn)《電子商務(wù)買賣合同解釋》、《網(wǎng)絡(luò)虛擬財(cái)產(chǎn)買賣合同解釋》、《商品房買賣合同解釋

（二）》、《關(guān)于器官移植條例若干問題的解釋》等調(diào)整買賣合同的法律規(guī)范。

2012年5月10日最高人民法院頒布了《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《買賣合同解釋》），該解釋于2012年7月1日生效。2012年的司法考試不會(huì)直接考到《買賣合同解釋》，但很可能間接考到它。因?yàn)椤顿I賣合同解釋》確立的規(guī)則多為民法領(lǐng)域的通說觀點(diǎn)，在涉及買賣合同的司法考試考題中，出題人也許會(huì)不由自主地（或下意思地）考察到《買賣合同解釋》確立的規(guī)范內(nèi)容。

《買賣合同解釋》制定的規(guī)范可大別為三類：第一類，前所未有的規(guī)范。如：①保留所有權(quán)買賣（第34—37條）；②送交買賣合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則（第12條）。第二類，對(duì)此前規(guī)范的細(xì)化與補(bǔ)充。如：①在途貨物買賣合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則（第13條）；②買受人及時(shí)檢驗(yàn)并通知的義務(wù)（第15—20條）；③動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣中的實(shí)際履行規(guī)則（第9—10條）；④試用買賣（第41—43條）。第三類，對(duì)此前規(guī)范的修改。如：①因無權(quán)處分訂立的買賣合同的效力（第三條）；②買受人檢驗(yàn)并通知的合理期間與最長期間（第17條）。

根據(jù)司法考試的規(guī)律，前所未有的規(guī)范和對(duì)此前規(guī)范予以修改補(bǔ)充的規(guī)范皆為司法考試的重中之重，加之許多朋友十分關(guān)心該司法解釋。鐘某不揣淺陋，結(jié)合司法考試的特點(diǎn)，根據(jù)自己的理解，擬陸續(xù)對(duì)《買賣合同解釋》的幾個(gè)最重要制度予以解讀，期能有助于各位朋友的備考。喜兮樂，快兮爽！

一、因無權(quán)處分訂立的買賣合同的效力

《買賣合同解釋》

第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

一、規(guī)則內(nèi)涵

《買賣合同解釋》第3條規(guī)定的意思是：若無其他效力瑕疵，因無權(quán)處分訂立的買賣合同有效，但是（即使動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付或者不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理過戶登記）所有權(quán)變動(dòng)的效果效力未定（所有權(quán)人追認(rèn)或者無權(quán)處分取得處分權(quán)的，所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)；否則，所有權(quán)不能發(fā)生移轉(zhuǎn)），但善意取得除外。

這是對(duì)《合同法》第51條規(guī)則的修改。是《物權(quán)法》第15條規(guī)定的區(qū)分原則的延伸與擴(kuò)展。

二、規(guī)則的準(zhǔn)確把握

《買賣合同解釋》第3條的內(nèi)容包括以下幾個(gè)層次：①因無權(quán)處分訂立的買賣合同，買賣合同有效，不因買受人善意或惡意而受影響。②若買受人為惡意，即使買賣的動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付或者不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理過戶登記，其所有權(quán)變動(dòng)的效果仍為效力待定。如果在合理期限內(nèi)權(quán)利人追認(rèn)或者出賣人取得處分權(quán)，則所有權(quán)自交付或者登記時(shí)發(fā)生移轉(zhuǎn)。反之，如果經(jīng)過合理期間權(quán)利人拒絕追認(rèn)或者處分人未取得處分權(quán)，則所有權(quán)不能發(fā)生移轉(zhuǎn)，買受人不能取得所有權(quán)。③若買受人為善意，且符合善意取得所有權(quán)的構(gòu)成要件的，買受人直接依照法律的規(guī)定善意取得標(biāo)的物的所有權(quán)；反之，買受人雖為善意，若不符合善意取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的構(gòu)成要件，則即使動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付或者不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理過戶登記，所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效果仍為效力待定，須經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者處分人取得處分權(quán)，才能發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)的效果。④如果因?yàn)槌鲑u人欠缺處分權(quán)致使買受人不能取得所有權(quán)，因買賣合同有效，買受人有權(quán)對(duì)出賣人主張違約

責(zé)任或者解除合同并要求出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。

【例1】甲將相機(jī)交給乙保管，乙擅自將該相機(jī)以自己的名義出賣給知情的丙，并交付相機(jī)。①乙、丙的買賣合同屬于因無權(quán)處分訂立的買賣合同，因無其他效力瑕疵，乙、丙的買賣合同有效。②雖然乙、丙的買賣合同有效，且已經(jīng)完成了相機(jī)的交付，但所有權(quán)變動(dòng)的效果仍為效力待定。如果甲追認(rèn)或者乙取得處分權(quán)，甲的無權(quán)處分得到補(bǔ)正，丙溯及至相機(jī)交付之時(shí)取得相機(jī)的所有權(quán)；反之，如果甲拒絕追認(rèn)或者乙不能取得處分權(quán)，則丙確定不能取得相機(jī)所有權(quán)。③如果因?yàn)橐仪啡碧幏謾?quán)致使丙不能取得相機(jī)的所有權(quán)，丙有權(quán)對(duì)乙主張違約責(zé)任或者解除買賣合同并要求乙承擔(dān)損害賠償。④須注意：根據(jù)《買賣合同解釋》第30條的規(guī)定，違約責(zé)任適用“過錯(cuò)相抵”。因?yàn)楸麨閻阂馐茏屓耍瑢?duì)于乙之違約的發(fā)生也有過錯(cuò)，所以，在計(jì)算乙的違約責(zé)任時(shí)，應(yīng)相應(yīng)扣減乙的賠償數(shù)額。

【例2】夫妻甲、乙婚后購買一套房屋，登記在甲名下。未經(jīng)乙同意，甲以自己的名義將該房屋出賣給不知情的丙，并給丙辦理了過戶登記。①根據(jù)《物權(quán)法》第97條，甲、丙間的買賣合同屬于因無權(quán)處分訂立的買賣合同，但處分權(quán)的欠缺不影響買賣合同的效力，故甲、丙的買賣合同有效。②如果符合善意取得房屋所有權(quán)的構(gòu)成要件，則丙直接依照法律規(guī)定善意取得房屋所有權(quán)（原始取得）。③如果不符合善意取得房屋所有權(quán)的構(gòu)成要件，雖然已經(jīng)完成了房屋的過戶登記，但丙能否取得房屋所有權(quán)仍屬于效力未定，如果乙追認(rèn)或者甲取得處分權(quán)，則甲的無權(quán)處分得到補(bǔ)正，無權(quán)處分轉(zhuǎn)化為有權(quán)處分，丙可取得房屋所有權(quán)（繼受取得）；反之，如果不符合善意取得的構(gòu)成要件，且乙拒絕追認(rèn)或者甲不能取得處分權(quán)，則丙確定不能取得房屋所有權(quán)。④若因甲欠缺處分權(quán)致使丙不能取得房屋所有權(quán)，因買賣合同有效，丙有權(quán)對(duì)甲主張違約責(zé)任；或者丙享有法定解除權(quán)（因?yàn)榧椎倪`約行為致使丙訂立買賣合同的目的不能實(shí)現(xiàn)），可解除合同并請(qǐng)求甲承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

三、立法理由

因無權(quán)處分訂立的合同的效力，受一國物權(quán)變動(dòng)模式的強(qiáng)烈影響。①由于法國采用意思主義的物權(quán)變動(dòng)模式，故法國規(guī)定因無權(quán)處分訂立的買賣合同無效（相對(duì)無效）。②由于德國采用物權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，且將產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律行為區(qū)分為負(fù)擔(dān)行為與處分行為，所以，德國民法規(guī)定，因無權(quán)處分訂立的買賣合同，其負(fù)擔(dān)行為（也就是買賣合同）有效，處分行為（也是就是移轉(zhuǎn)所有權(quán)的合意）效力待定，權(quán)利人追認(rèn)或者處分人取得處分權(quán)的，物權(quán)行為自始有效。③我國采用債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，這位我國將因無權(quán)處分訂立的買賣合同規(guī)定為有效提供了制度空間。

《合同法》第51條規(guī)定，因無權(quán)處分訂立的合同效力待定。這一規(guī)定固然注重了對(duì)所有權(quán)的保護(hù)，其缺陷是至為明顯的：①若權(quán)利人拒絕追認(rèn)或者處分人未取得處分權(quán)，則合同無效，受讓人只能對(duì)處分人主張締約過失責(zé)任（賠償信賴?yán)妫?，而不能主張違約責(zé)任（賠償履行利益），這不利于善意受讓人的保護(hù)。②造成了體系違反?！逗贤ā返?1條的規(guī)定使得《合同法》第150條規(guī)定的“權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任”幾成具文。

隨著認(rèn)識(shí)的深入，《合同法》第51條規(guī)定的不妥當(dāng)性至為明顯。特別是《物權(quán)法》第15條規(guī)定了基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)變動(dòng)的區(qū)分原則，根據(jù)區(qū)分原則，在法律效果上應(yīng)區(qū)分物權(quán)變動(dòng)的原因（即：法律行為的生效）與物權(quán)變動(dòng)的效果（即：物權(quán)變動(dòng)）。區(qū)分原則的確立使得《合同法》第51條的問題更為突出。已經(jīng)到了非改不可的地步。故有《買賣合同解釋》第3條的問世，首先在買賣合同領(lǐng)域有所突破。

四、最后的強(qiáng)調(diào)

真理向前半步就是謬誤。當(dāng)前，我國通說觀點(diǎn)不承認(rèn)負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分。所以，《買賣合同解釋》第3條不應(yīng)理解為德國模式。而應(yīng)理解為：因無權(quán)處分訂立的買賣合同，買賣合同有效，但物權(quán)變動(dòng)的效果效力待定（善意取得的除外）。