第一篇：【推薦下載】房屋逾期登記違約行為應該怎么認定,應該由誰承擔責任

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【推薦下載】房屋逾期登記違約行為應該怎么認定,應該由誰承擔責任

房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的唯一標志就是辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。在實務(wù)中，由于購房者缺乏相關(guān)法律常識，不能正確認識辦理轉(zhuǎn)移登記的法律效力。因此，很多糾紛就由此產(chǎn)生。本文就相關(guān)房產(chǎn)登記問題做相應分析。辦理房產(chǎn)登記是誰的義務(wù)

房屋登記是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。

房屋所有權(quán)登記分為初始登記、移轉(zhuǎn)登記、變更登記、變更登記、注銷登記,發(fā)生買賣、贈與、互換、繼承、受遺贈等情形之一,當事人應當在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。申請移轉(zhuǎn)登記之前必須完成初始登記,初始登記是移轉(zhuǎn)登記之前提。根據(jù)《房屋登記辦法》,商品房申請初始登記的,申請人(即出賣人)應當提供下列材料:(1)登記申請書;(2)申請人身份證明;(3)建設(shè)用地使用權(quán)證明;(4)建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明;(5)房屋已竣工的證明;(6)房屋測繪報告;(7)其他必要材料。

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商品房申請移轉(zhuǎn)登記的,申請人(即買受人)應當提供下列材料:(1)登記申請書;(2)申請人身份證明;(3)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;(4)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;(5)其他必要材料。

移轉(zhuǎn)登記中的所指的房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書實質(zhì)是初始登記完成后,登記機關(guān)向出賣人頒發(fā)的初始權(quán)利憑證。據(jù)此看出,移轉(zhuǎn)登記的申請人是買受人,但出賣人必須完成初始登記,并且提供初始登記憑證、提供必要協(xié)助。若出賣人初始登記逾期,必將造成移轉(zhuǎn)登記逾期,故某些商品房買賣合同對出賣人初始登記逾期行為設(shè)定了違約條款,一旦初始登記逾期,出賣人應當承擔違約責任。

初始登記完成后,買受人即可辦理移轉(zhuǎn)登記。遵循意思自治原則,商品房買賣合同也可以約定“出賣人在房屋交付后一定期限內(nèi)代為辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù)”,尤其是出賣人為買受人按揭貸款提供階段性保證時,買賣合同一律如此約定,此時出賣人以委托代理人身份代為辦理移轉(zhuǎn)登記,移轉(zhuǎn)登記辦結(jié)后向買受人交付商品房產(chǎn)權(quán)證,買受人事先需要簽署委托書,提供相關(guān)材料,繳納相關(guān)稅費。房產(chǎn)逾期登記違約行為如何確定

《商品房買賣合同司法解釋》第18條規(guī)定:“由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:(1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(2)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(3)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。”移轉(zhuǎn)登記

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期限首先適用當事人約定,無約定的則適用法定期限。實踐中,出賣人擬定的商品房買賣合同通常約定“房屋交付后兩年內(nèi)辦理移轉(zhuǎn)登記手續(xù)”,以降低承擔違約責任的可能性。

逾期登記中的“期”既是出賣人履行義務(wù)的終期,也是出賣人承擔違約責任的始期。辦理移轉(zhuǎn)登記方式分為買受人直接辦理和出賣人代為辦理,“期”的確定方式相應不同。買受人直接辦理的,出賣人在“期”屆滿前完成初始登記,且告知買受人初始登記已經(jīng)辦理,否則即構(gòu)成逾期;出賣人代為辦理的,則需要在“期”屆滿前完成初始登記、移轉(zhuǎn)登記,并且向買受人交付產(chǎn)權(quán)證,否則即構(gòu)成逾期。比較可知,出賣人代為辦理時的義務(wù)較重,應當在“期”滿前完成辦理移轉(zhuǎn)登記所需的全部工作。逾期時間難以確定,一般的消費者如果不注意,在自己的權(quán)益被侵犯時,仍然不能及時維權(quán),這是對自己權(quán)益的威脅,購房者可以邀請房產(chǎn)律師協(xié)助自己,最大限度地為自己減少損失,維護權(quán)益。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條的規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。小編為您整理這篇文章，希望能更好的幫助您了解關(guān)于房屋逾期登記違約行為應該怎么認定,應該由誰承擔責任的法律知識，歡迎瀏覽。