第一篇：建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》解讀

建設(shè)部解讀《商品房銷售管理辦法》

建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長 陸克華

編者按：4月13日，建設(shè)召開新聞通氣會，介紹建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》，以下是建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長陸克華在通氣會上提示的《辦法》的要點及特點。

為了規(guī)范商品房銷售行為，解決商品房銷售中存在的問題，從去年年初開始，在總結(jié)各地經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的有關(guān)規(guī)定，開始起草該《商品房銷售管理辦法》。經(jīng)過反復(fù)征求各地、有關(guān)部門意見，并進(jìn)行了大量的調(diào)研論證，出臺了該《辦法》。該《辦法》共7章48條，自2001年6月1日起施行?！掇k法》主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：

1、規(guī)范了商品房銷售方式，杜絕非法銷售行為。近年來，一些開發(fā)企業(yè)以返本銷售、售后包租等方式銷售商品房。在市場法制環(huán)境尚不健全的情況下采取這種方法，極易出現(xiàn)因兌現(xiàn)不了承諾而侵犯消費(fèi)者權(quán)益的現(xiàn)象，特別是對未竣工的商品房尤為嚴(yán)重。目前，已經(jīng)有個別地方發(fā)生了因開發(fā)企業(yè)無法兌現(xiàn)承諾，又無力妥善處理由此帶來的后續(xù)問題而引發(fā)了老百姓集體上訪的案例。

為了杜絕此類問題的發(fā)生，《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。

另外，還有部分開發(fā)企業(yè)采取分割拆零銷售商品住宅的做法，拆零銷售實質(zhì)上是誘導(dǎo)購買人對預(yù)期收益回報的增值進(jìn)行投資，這具有相當(dāng)大的風(fēng)險，含有一定的非法“集資”性質(zhì)。一旦市場變化，可能導(dǎo)致購房人既得不到預(yù)期的升值回報甚至本息，也得不到完整的產(chǎn)權(quán)，因此極易引發(fā)糾紛。這種做法也違反了建設(shè)部關(guān)于不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒發(fā)“房屋所有權(quán)證”的有關(guān)規(guī)定。而且，一套住宅由于拆零銷售，導(dǎo)致多人擁有產(chǎn)權(quán)，也不符合目前產(chǎn)權(quán)管理的有關(guān)規(guī)定。因此，《辦法》規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

2、為解決抵押糾紛、一房多售等問題提供了依據(jù)。目前，商品房銷售中存在個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)的商品房時，既不報請抵押權(quán)人同意，也不告知購買人的現(xiàn)象。一旦作為抵押人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不善或因其他原因無法及時解除抵押權(quán)時，抵押權(quán)人將依法處置抵押財產(chǎn)并首先受償，這樣購房人既得不到所購房屋，也可能得不到已付購房款。使得抵押權(quán)人和購房人的權(quán)益都難以得到有效保障，特別是購買人的權(quán)益將會得到嚴(yán)重侵害。許多媒體包括中央電視臺對此進(jìn)行過“曝光”。另外，還有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房重復(fù)銷售，“一女多嫁”，導(dǎo)致了購房者掏了錢，卻得不到所購房屋。

為了解決此類問題，《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)商品房的，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。在處罰條款中還規(guī)定，在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告、責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

3、強(qiáng)化了商品房買賣合同的管理。商品房買賣糾紛有很大比例是由于合同不規(guī)范或者消費(fèi)者對合同條款的內(nèi)涵不清楚而貿(mào)然簽定合同引發(fā)的。由于購房人基本上處于弱勢地位，導(dǎo)致合同糾紛中的受害者往往是購房者。

為了解決這一問題，除推行《商品房買賣合同示范文本》外，《辦法》還要求房地產(chǎn)買賣合同中必須對事關(guān)購房者權(quán)益的一些重要內(nèi)容進(jìn)行明確，并規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立合同之前向購房人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；商品房采取預(yù)售的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

4、明確了面積糾紛的處理原則。面積糾紛是目前消費(fèi)者投訴的熱問題之一，也是購房者十分關(guān)注的問題。面積糾紛的產(chǎn)生除有關(guān)計算規(guī)范等制度不健全的原因外，主要還是部分不法開發(fā)商出于牟取私利的故意行為。面積糾紛的受害者多為購房者，要么沒有得到應(yīng)有的面積，要么多得了不該得的公用建筑面積，或者得了自己并不想要的面積。

為了解決面積誤差問題，《辦法》主要從兩個方面進(jìn)行了規(guī)定，一是增加了新的計價方式，即商品房銷售既可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價；二是規(guī)定合同中應(yīng)當(dāng)明確合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，并規(guī)定了合同未作約定時的處理原則，即3％之內(nèi)的部分多退少補(bǔ)，超過3％的部分，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，不足3％的部分，由開發(fā)企業(yè)按房價款雙倍返還購房人。

5、明確了規(guī)劃、設(shè)計變更的處理原則。商品房銷售后變更規(guī)劃、設(shè)計，導(dǎo)致變更后的商品房的套型、朝向、有關(guān)尺寸等不符合購房者決定購房時的意愿，實質(zhì)上是對購房者權(quán)益的一種侵害。

為了解決這一問題，《辦法》規(guī)定，商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。對經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更和設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)之日起10日內(nèi)，書面通知購房人。購房人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。購房人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由之引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知購房人的，購房人有權(quán)退房。購房人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

6、明確了“定金”問題的解決辦法。目前，在商品房銷售中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購房人訂約前向其收取一定費(fèi)用的情形較為普遍。這種費(fèi)用常被冠以“定金”、“訂金”、“押金”、“保證金”等名稱，而且一般在返還問題上都沒有明確規(guī)定。由于商品房在建設(shè)過程中存在許多可變因素，甚至有些項目本身就不具備預(yù)銷售條件，因此，一旦出現(xiàn)糾紛，消費(fèi)者不愿購房時，已交付的費(fèi)用很難退還。

為了解決這一問題，《辦法》規(guī)定，不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

7、明確了延期交房的解決辦法。延期交房是目前房地產(chǎn)市場中比較普遍的問題之一。延期交房有不可抗力等特殊原因，但最主要還是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范造成的。

在《辦法》中規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。

8、明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理產(chǎn)權(quán)問題上的責(zé)任。辦理房屋產(chǎn)權(quán)是購房人最關(guān)心的問題之一。目前，購房人“辦證”難的主要原因之一，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時對已竣工的房屋實施測繪、不能及時將應(yīng)由其提供的辦理產(chǎn)權(quán)所需的有效齊全的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門。

為此，《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，并將測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門，經(jīng)審核后作為辦理權(quán)屬登記核定面積的依據(jù)。不需要由每一個購房人去申請測繪。當(dāng)然，如果購房人對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供并報房地產(chǎn)行政主管部門審核的測繪成果有異議，可以委托社會上有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)復(fù)測，并報房地產(chǎn)行政主管部門審核。這樣可以有效地避免測繪中的二次測量、重復(fù)收費(fèi)，提高辦證效率。另外，為了確保及時辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，避免開發(fā)企業(yè)與產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)互相推卸責(zé)任，《辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

9、規(guī)范了房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的代理行為。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的行為不規(guī)范，也是當(dāng)前購房人投訴的熱點問題之一。代理機(jī)構(gòu)行為不規(guī)范主要表現(xiàn)一是銷售權(quán)屬不清、質(zhì)量有問題的房屋；二是超越代理權(quán)進(jìn)行銷售；三是未經(jīng)委托人同意擅自進(jìn)行承諾；四是違規(guī)進(jìn)行“吞吐”經(jīng)營，從中謀利等等。

針對這些問題，《辦法》規(guī)定，受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向購房人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書，應(yīng)當(dāng)如實向購房人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房，在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

10、明確了“虛假廣告”引發(fā)問題的處理原則。商品房銷售廣告是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)宣傳商品房、吸引購房人的主要方式。由于虛假廣告誤導(dǎo)，出現(xiàn)“貨不對板”，購房者得到的商品房與廣告宣傳不一致。

為了解決這一問題，《辦法》從兩方面進(jìn)行了規(guī)定，一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。另外，為了解決消費(fèi)者反映所購商品房與樣板房不一致的情況，《辦法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

11、規(guī)定了商品房銷售條件,防止不合格、不合法的商品房進(jìn)入銷售市場。前幾年，由于“樓盤爛尾”導(dǎo)致交了購房款的消費(fèi)者不能及時或者根本得不到住房，開發(fā)企業(yè)又因效益不佳等原因無法償還購房者已付的購房款，因此消費(fèi)者權(quán)益得不到有效保護(hù)。近年來通過加強(qiáng)預(yù)售環(huán)節(jié)管理，“樓盤爛尾”情況有所好轉(zhuǎn)，但在個別地方還時有發(fā)生。另外，對現(xiàn)房銷售條件一直沒有詳細(xì)規(guī)定。

為了防止不合法的商品房進(jìn)入流通領(lǐng)域，《辦法》重申商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。在商品房現(xiàn)售方面，為避免出現(xiàn)現(xiàn)售商品房開發(fā)主體資格不合法、房屋質(zhì)量不合格等問題，《辦法》還對商品房現(xiàn)售的條件進(jìn)行了規(guī)定。

12、明確了質(zhì)量保修的責(zé)任及保修期限。商品房是居民最大的消費(fèi)品之一，長期以來，由于對商品房的保修責(zé)任、保修期限缺乏必要的規(guī)定，致使出了質(zhì)量問題后，開發(fā)企業(yè)、施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位互推諉，購房者無所適從。

《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算，商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

第二篇：商品房銷售管理辦法

商品房銷售管理辦法

建設(shè)部令88號

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。

第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

第三條 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國商品房的銷售管理工作。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門（以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門）按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。

第二章 銷售條件

第六條 商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度。

商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第七條 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。

第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

第十三條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。

第三章 廣告與合同

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。

第十六條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。

商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責(zé)任；

（十三）雙方約定的其他事項。

第十七條 商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。

第十八條 商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

按套（單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

第十九條 按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。

按套（單元）計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第二十條 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，接以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%

因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

第二十一條 按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四章 銷售代理

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

第二十六條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。第二十七條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。

受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。

第二十八條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

第五章 交付

第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。

第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。

第三十二條 銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。

第三十五條 商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六章 法律責(zé)任

第三十六條 未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定處罰。

第三十七條 未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

第三十八條 違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第三十九條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。

第四十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

（一）未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的；

（二）未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的；

（三）返本銷售或者變相返本銷售商品房的；

（四）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的；

（五）分割拆零銷售商品住宅的；

（六）不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的；

（七）未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的；

（八）委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的。

第四十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

第四十四條 國家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章 附則

第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。

本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。

本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。

第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實施細(xì)則。

第四十七條 本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第四十八條 本辦法自2001年6月1日起施行。

第三篇：商品房銷售管理辦法

商品房銷售管理辦法

為了規(guī)范我公司商品房的銷售行為，調(diào)動銷售人員的積極性，特制定本銷售管理辦法。

1、商品房銷售人員必須嚴(yán)格遵守公司的規(guī)章制度及員工行為規(guī)范，維護(hù)公司利益和形象。

2、銷售部是公司的窗口，應(yīng)保持環(huán)境整潔、優(yōu)美。銷售人員在營業(yè)場所應(yīng)做到著裝整齊、儀表大方、熱情周到、有禮有節(jié)、業(yè)務(wù)熟練、顧全大局、團(tuán)結(jié)協(xié)作。

3、銷售人員聯(lián)系洽談客戶，在洽談過程中要禮貌并準(zhǔn)確地介紹公司狀況及開發(fā)商品房的布局、結(jié)構(gòu)、裝修和各樓盤的具體特征以及價格、付款辦法等，不得擅自承諾公司沒有承諾的事宜。

4、銷售人員在任何情況任何環(huán)境下，不得與客戶發(fā)生爭吵，不能在同事間搬弄是非，損害公司形象。

5、銷售人員應(yīng)對公司的銷售政策，所推銷的產(chǎn)品及經(jīng)辦的業(yè)務(wù)了如指掌，在推銷過程中做到實事求是、全面周到、不夸大、不無中生有。

6、銷售人員應(yīng)嚴(yán)格在公司確定的優(yōu)惠權(quán)限下進(jìn)行推銷，不越權(quán)，不擅自向客戶承諾。

7、銷售人員要具有良好的素質(zhì)，要保守公司的營銷手段，不得與客戶串通，不得從事中間倒房，接受賄賂等行為。

8、購房定金，住宅不得少于10000-20000元，商業(yè)用房不得少于20000-50000元，售樓員不得以任何借口預(yù)留空房，實行先將定金足額付至公司帳戶，簽訂合同者優(yōu)先。如果由于價格、裝修標(biāo)準(zhǔn)未確定，可收取定金確定預(yù)售房，待價格、裝修標(biāo)準(zhǔn)確定后15日內(nèi)簽訂商品房買賣合同，若逾期不簽合同者，預(yù)交訂金不退，房屋可再次出售。

9、購房戶若分期付款，可采用：（1）公司賒欠的辦法：須簽訂欠款償還協(xié)議并辦理公證，或由售樓員提供擔(dān)保，期限最長一年，月利率10‰；（2）銀行按揭貸款：住宅1—15年，首付款40%；商業(yè)用房1—5年，首付款40%-50%（首套房）。按揭貸款的具體要求（指期限、額度、利率及規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用等）均以銀行同期要求為準(zhǔn)。在購房戶按要求已提供齊全有效的資料后，貸款未審批下來時，欠款不需付利息。對于貸款戶應(yīng)辦未按要求辦相關(guān)手續(xù)的，暫扣售樓經(jīng)辦人當(dāng)月工資100元，待手續(xù)清理后如數(shù)退還；對于貸款戶連續(xù)2個月以上未辦相關(guān)手續(xù)的，每月暫扣售樓經(jīng)辦人當(dāng)月工資200元，待手續(xù)清理后如數(shù)退還。以上暫扣工資以戶為計算單位。

10、購房人及經(jīng)辦人（必須持購房人授權(quán)委托書）持定單到財務(wù)部辦理付款、收款手續(xù)，收據(jù)（發(fā)票）付款人姓名應(yīng)與合同約定購房人相符。否則不簽訂商品房買賣合同.11、簽訂商品房買賣合同時，一次性付清房款的必須全款交清方可在網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。分期以現(xiàn)金支付房款的首付款必須達(dá)到總房款的40%方可簽訂商品房買賣合同，并在合同付款方式中注明已付款數(shù)額和未付款后期如何支付。辦理按揭貸款的首付必須達(dá)到銀行要求的首付款比例方可簽訂商品房買賣合同。合同份數(shù)規(guī)定：一次性付清房款和分期以現(xiàn)金支付房款的商品房買賣合同一式四份：甲方二份，乙方一份，產(chǎn)權(quán)一份，辦理按揭貸款的商品房買賣合同一式五份，甲方二份，乙方一份，產(chǎn)權(quán)一份，銀行一份。銷售人員簽合同時必須認(rèn)真仔細(xì)、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、條款責(zé)任清楚，如房屋面積、付款方式、交房時間、利息計付、違約責(zé)任、銀行按揭應(yīng)付費(fèi)用等。合同條款要認(rèn)真填寫，并給住戶做詳細(xì)解釋，不留后遺癥。辦理按揭貸款的相關(guān)手續(xù)及代收款項須向購房戶解釋清楚明白，資料（如辦理按揭貸款進(jìn)行房屋登記時所需的商品房預(yù)告登記約定書、赤峰市商品房預(yù)告登記申請書、商品房預(yù)售許可證等）配備完整。銷售合同不缺項、漏項。如果因銷售人員計算不準(zhǔn)確、合同填寫有誤，致使欠款不能按時清收，給公司造成損失，銷售人員應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。

12、購房人簽字后，由財務(wù)部審核無誤，銷售經(jīng)理簽字，再由經(jīng)辦人員到辦公室公章管理人員處審核、蓋章，并辦理存檔手續(xù)。合同購房人與簽字人必須是同一個人，當(dāng)不一致時須出具合法委托書，并提供委托人、受委托人雙方身份證明。

13、未經(jīng)銷售主管經(jīng)理及經(jīng)辦人、購房人簽字，辦公室公章管理人員不得蓋章，合同章應(yīng)妥善保管，不得丟失或挪作他用，否則由合同章管理人員承擔(dān)責(zé)任。

14、銷售合同簽訂后，必須及時交財務(wù)部及公司合同管理人員保管，合同管理人員隨時登記造冊，并準(zhǔn)確反饋空房的信息，妥善保管銷售合同資料，如因信息提供不準(zhǔn)確，給公司造成損失，合同管理人員應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。銷售部合同管理人員每周六向售房部公布一次銷售情況，空房以銷售部合同管理人員公布為準(zhǔn)。

15、銷售人員負(fù)責(zé)合同履行全過程，并承擔(dān)合同擔(dān)保責(zé)任，即：對合同簽字人員的簽字行為負(fù)責(zé)。如果出現(xiàn)購房戶與簽字人的行為糾紛，售房經(jīng)辦人員承擔(dān)全部責(zé)任。

16、銷售提成辦法，凡公司內(nèi)部人員、關(guān)系單位有關(guān)人員購房按公司規(guī)定的優(yōu)惠比例成交的合同，銷售人員不享受提成。公司對外抵帳成交的合同銷售人員不享受提成，其余成交的合同，銷售人員可按公司確定的提成比例享受提成。銷售提成依據(jù)當(dāng)期銷售資金全款現(xiàn)金入帳后實際數(shù)額計提。

17、銷售人員向購房戶移交商品房時必須嚴(yán)格按照合同規(guī)定，按程序辦理，認(rèn)真填寫有關(guān)表格，并負(fù)責(zé)向購房戶解釋清楚商品房的使用須知、注意事項、保修范圍、期限等。

18、退房程序：由購房人到合同管理人員處領(lǐng)取退房審批單，填寫退房原因、申請，簽字按手印，并提供有效身份證明，由原售房經(jīng)辦人簽署處理意見，說明是否同意退房。由售房經(jīng)辦人持審批單到分管經(jīng)理處審批，經(jīng)分管經(jīng)理同意后方可辦理退房手續(xù)。出具向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理局提供的紙質(zhì)《退房申請》，并在網(wǎng)上登錄《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房預(yù)銷售管理系統(tǒng)》提交退房申請，退房人夫妻雙方持身份證（原件、復(fù)印件）、結(jié)婚證（原件、復(fù)印件）、《退房申請》（原件）、原網(wǎng)簽的《商品房買賣合同》（原件）到房產(chǎn)交易大廳查檔、到房產(chǎn)局市場科退房。經(jīng)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理局在《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房預(yù)銷售管理系統(tǒng)》中審批同意退房后，由合同管理人員按退房審批單收回原《商品房買賣合同》加蓋作廢章，退房人持原收款票據(jù)由售房經(jīng)辦人、合同管理人員、退房人簽字后按審批單處理意見到經(jīng)理處辦理退款審批。房屋辦理退房手續(xù)后一律交由銷售部統(tǒng)一對外銷售，不得由原購房人出賣，否則不得退房。

19、換房程序：先按退房程序辦理后，再辦理購房手續(xù)，退、換房人都必須與原購房人為同一人，并且須持本人有效身份證明，售房業(yè)務(wù)員不得代辦，否則，不得辦理相關(guān)手續(xù)。

20、退換房違約金約定：購房人退房的如未在《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房預(yù)銷售管理系統(tǒng)》網(wǎng)上簽訂《商品房買賣合同》的，收取購房人10000元違約金；如在《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房預(yù)銷售管理系統(tǒng)》網(wǎng)上簽訂《商品房買賣合同》的收取30000元作為違約金。購房人換房的如未在《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房預(yù)銷售管理系統(tǒng)》網(wǎng)上簽訂《商品房買賣合同》的，收取購房人5000元違約金；如在《內(nèi)蒙古自治區(qū)商品房預(yù)銷售管理系統(tǒng)》網(wǎng)上簽訂《商品房買賣合同》的收取20000元作為違約金。退換房審批單中須寫明違約金數(shù)額。

21、本辦法自2011年4月1日起實施。

22、附件：合同簽訂審批單

退房審批單 換房審批單

第四篇：商品房銷售管理辦法記錄（范文模版）

第十三條

商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。

第二十三條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。第三十二條

銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

物業(yè)公司資質(zhì)

（三）三級資質(zhì)

1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

4.有委托的物業(yè)管理項目；

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。

物業(yè)管理企業(yè)分為專營企業(yè)與兼營企業(yè)。專營企業(yè)是指以物業(yè)管理為主營項目，實行行主經(jīng)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧，能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，具有企業(yè)法人資格的企業(yè)。兼營企業(yè)是指以其他經(jīng)營項目為主，兼營物業(yè)管理(如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營物業(yè)管理)，或者不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，不具備企業(yè)法人資格的分公司。

既然經(jīng)營范圍保護(hù)物業(yè)管理，可以依《武漢市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》所規(guī)定的條件申請物業(yè)管理資質(zhì)證書

第五篇：建設(shè)部、國家工商局《商品房買賣合同》示本解讀

建設(shè)部、國家工商局《商品房買賣合同》示范文本解讀

關(guān)于《示范文本》封面

[解讀]這是最容易為購房者所忽略的內(nèi)容。封面告知：“編號：GF-2000-0171”。這一信息告訴我們，2000年的《示范文本》是目前正在推行的《商品房買賣合同》最新版本。因為在此之前，建設(shè)部和國家工商局還曾發(fā)布過其它版本的《示范文本》。

封面信息還告訴購房者，《示范文本》是正規(guī)印刷裝訂的，不是用訂書機(jī)裝訂的，同時標(biāo)明“中華人民共和國建設(shè)部、國家工商行政管理局制”字樣。

上述信息，可以幫助購房者判斷行將簽訂的文本是否是《示范文本》。需說明的是，目前法律并沒有規(guī)定商品房買賣雙方必須以《示范文本》簽約。但是，《商品房銷售管理辦法》第23條明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前，必須向購房者明示上述《示范文本》。法律之所以規(guī)定發(fā)展商必須向購房者明示《示范文本》，就是為了防止在發(fā)展商單方制訂的格式合同中設(shè)立合同陷井，欺詐購房者。無論購房者是否以《示范文本》簽約，自己簽約的合同和《示范文本》對照，從而發(fā)現(xiàn)有無問題，不失為一種自我保護(hù)的好辦法。

還需說明的是，《示范文本》本身也不能保證萬無一失，這既有對《示范文本》條文理解上的歧義問題，也有《示范文本》的缺陷問題，以下的解讀中將詳述。

關(guān)于《商品房買賣合同說明》

商品房買賣合同說明：

1、本合同文本為示范文本，也可作為簽約使用文本。簽約之前，買受人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主管部門咨詢。

2、本合同所稱商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋。

3、為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。合同簽訂生效后，未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。

4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。

5、對合同文本【 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！?】中選擇內(nèi)容，以劃√方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時，應(yīng)在空格部位打×，以示刪除。

6、在簽訂合同前，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明文件。

7、本合同條款由中華人民共和國建設(shè)部和國家工商行政管理局負(fù)責(zé)解釋。

[解讀]《示范文本》第二頁就是《商品房買賣合同說明》，共有七點說明，實際是以《示范文本》簽約的注意事項，這一內(nèi)容也同樣容易為購房者所忽略?！妒痉段谋尽返挠行l款設(shè)訂了許多可供買賣雙方選擇的條款，未被選擇的，一定打×，以示刪除?！妒痉段谋尽返暮芏鄺l款是以空白形式出現(xiàn)，由買賣雙方協(xié)商后，在空白處填寫雙方協(xié)商的內(nèi)容。購房者此時應(yīng)注意，未填寫內(nèi)容的空白處，應(yīng)加蓋“空白”章或劃掉，以免日后填寫其它內(nèi)容。

需要特別說明的是，房產(chǎn)部門在辦理房產(chǎn)證時，堅持要求買賣雙方另行簽訂房產(chǎn)部門制訂的非《示范文本》合同，造成買賣雙方存在兩份合同。雖說房產(chǎn)部門簽訂的合同是為了辦證之用，因其未違反法律規(guī)定，同樣是合法有效的。在此種情況下，為了避免發(fā)生糾紛，建議購房者為辦證而在房產(chǎn)部門要求簽訂的合同中特別約定，此合同僅限辦證使用，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系仍以原訂合同為準(zhǔn)。

關(guān)于合同雙方當(dāng)事人

合同雙方當(dāng)事人：

出賣人:________________________________________________________________

注冊地址:______________________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________________

企業(yè)資質(zhì)證書號：________________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________________

郵政編碼：______________________________________________________________

委托代理人：____________________地址：__________________________________

郵政編碼：____________________聯(lián)系電話：________________________________

委托代理機(jī)構(gòu)：__________________________________________________________

注冊地址：______________________________________________________________

營業(yè)執(zhí)照注冊號：________________________________________________________

法定代表人：____________________聯(lián)系電話：______________________________

郵政編碼：______________________________________________________________

買受人：________________________________________________________________

【本人】【法定代表人】姓名：__________________國籍________________________

【身份證】【護(hù)照】【營業(yè)執(zhí)照注冊號】【】___________________________________

地址：_________________________________________________________________

郵政編碼：______________________聯(lián)系電話：_______________________________

【委托代理人】【 】姓名：____________________國籍：______________________

地址：__________________________________________________________________

郵政編碼：______________________電話：___________________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成如下協(xié)議：

[解讀]出買人條款貌似簡單，實際極為關(guān)鍵，這也是經(jīng)常為購房者所忽略從而引發(fā)糾紛之處，提請購房者注意以下問題：

1、查詢出賣人的營業(yè)執(zhí)照，弄清出賣人是否具有商品房銷售的經(jīng)營范圍。

2、查詢出賣人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，弄清出賣人是否具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，沒有資質(zhì)的，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。

3、查清出賣人與房地產(chǎn)發(fā)展商是否是同一人，即出賣人是否有權(quán)出賣正在銷售之房產(chǎn)，這一點極為重要。在這一問題上，往往又表現(xiàn)為以下幾個方面：其一，出賣人與發(fā)展商幾塊牌子一班人馬，名稱相似，有的法人代表也相同，這樣最具有蒙敝性。其二，發(fā)展商為兩方或多方合作發(fā)展，應(yīng)查清合作各方的合作關(guān)系，如無授權(quán)，出賣人只能銷售自己份額內(nèi)房產(chǎn)。其三，發(fā)展商委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)銷售。此種情況下的銷售，又多了一層房地產(chǎn)中介法律關(guān)系，也最容易因此而引發(fā)糾紛，購房者對此種情況下的房地產(chǎn)買賣應(yīng)慎之又慎。

查清出買人與發(fā)展商是否為同一人，或出賣人是否有權(quán)出賣其正在出賣之房產(chǎn)的有效辦法是，核實出賣人與“四證”即《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》、《預(yù)售許可證》的關(guān)系。

第一條 項目建設(shè)依據(jù)。

出賣人以___________方式取得位于___________、編號為___________的地塊的土地使用權(quán)。【土地使用權(quán)出讓合同號】【土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號】【劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號】為______________________。

該地塊土地面積為___________，規(guī)劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，【現(xiàn)定名】【暫定名】___________。建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為___________，施工許可證號為__________________________________。

__________________________________________________________________________。

[解讀]該條約定證明被告擁有所開發(fā)房產(chǎn)的相應(yīng)土地使用權(quán)，其所開發(fā)的房地產(chǎn)項目已進(jìn)行了規(guī)劃報建及施工報建。應(yīng)注意審查《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》上的單位名稱與出賣人的關(guān)系。同時注意建設(shè)用地的用途、使用年限及來源。如果是劃撥用地、軍用土地以及集體土地，必須改變土地使用的性質(zhì)、用途，必須辦理相應(yīng)的審批手續(xù)和變更登記手續(xù)。劃撥用地，還必須補(bǔ)交百分之四十的地價款，否則，不能做為商品用地，購房者將無法辦理房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證。

在實踐中也有土地使用權(quán)被查封或因土地使用權(quán)發(fā)生糾紛而發(fā)生訴訟的房產(chǎn)，這將對辦理產(chǎn)權(quán)過戶有影響，應(yīng)謹(jǐn)慎購買此類房產(chǎn)。

第二條 商品房銷售依據(jù)。

買受人購買的商品房為【現(xiàn)房】【預(yù)售商品房】。預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為___________，商品房預(yù)售許可證號為___________。

_________________________________________________________________________。

_____________________________________________________________________________________。

[解讀]該條有兩項可供購房者選擇，是現(xiàn)房買賣的選現(xiàn)房；是預(yù)售的，選擇預(yù)售商品房。關(guān)鍵是如何判斷是“現(xiàn)房”還是“預(yù)售”？“現(xiàn)售”是指所售商品房已竣工驗收合格，而“預(yù)售”則是指正在建設(shè)中尚未竣工驗收的商品房。既不能把“現(xiàn)售”當(dāng)“預(yù)售”，也不能把“預(yù)售”當(dāng)“現(xiàn)售”，原因在于“現(xiàn)售”與“預(yù)售”的條件不同，雙方的權(quán)利義務(wù)不同，發(fā)生了糾紛之后，承擔(dān)的法律責(zé)任也不同。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定，必須符合下列條件才能銷售：其

一、具備營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)資質(zhì)。其二，取得土地使用權(quán)。其

三、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。其

四、竣工驗收。其

五、拆遷安臵已落實。其

六、配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件。其

七、物業(yè)管理方案已落實。

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第5、6條規(guī)定，必須符合下列條件才能預(yù)售：其

一、取得土地使用權(quán)。其

二、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。其

三、工程量已達(dá)總投資的25%以上。其

四、取得商品房預(yù)售許可證。

2003年6月1日開始實施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，沒有預(yù)售許可證訂立預(yù)售合同的無效。第9條規(guī)定，故意隱瞞無預(yù)售許可證或提供虛假預(yù)售許可證的，導(dǎo)致合同無效，買受人可以請求返還已付房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。特別提請購房者注意的是，除了核實相關(guān)證件上的單位與出賣人的關(guān)系外，必須核對原件，并要求出賣人在復(fù)印件上蓋章。在購房之初，就注意搜集與購房有關(guān)的證據(jù)。

第三條 買受人所購商品房的基本情況。

買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準(zhǔn)）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：

第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房。

該商品房的用途為___________，屬___________結(jié)構(gòu)，層高為___________，建筑層數(shù)地上___________層，地下___________層。

該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】。

該商品房【合同約定】【產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e___________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二）。

_______________________________________________________________________________________________________________________________

______________________。

_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________。

[解讀]第三條是24條《示范文本》中為購房者較為關(guān)心的一條，因為此條直接關(guān)系到購房面積的大小及公攤多少。簽訂此條應(yīng)注意的問題是：

1、附件一即平面圖及附件二即公攤說明，很多合同都予省略，應(yīng)堅持要求兩附件。

2、海南省建廳設(shè)近日已出臺相關(guān)政策，將附件一調(diào)整為合法測繪單位出具的“房屋測繪書”。測繪書的內(nèi)容包括平面圖，又包括了比平面圖更多的內(nèi)容。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定，發(fā)展商在將商品房交付使用前應(yīng)委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。現(xiàn)海南省建設(shè)廳明確把“房屋測繪書”做為買賣合同附件，無疑提高了對發(fā)展商的要求，當(dāng)然是加強(qiáng)了對購房者的保護(hù)。事前要求發(fā)展商出具“房屋測繪書”，讓購房者買明白房、放心房，無疑將大量減少房地產(chǎn)面積糾紛的發(fā)生。

3、購房者實際簽訂的形形色色的購房合同中，只約定建筑面積，不約定套內(nèi)建筑面積與公攤面積。有的是因發(fā)展商自制的合同根本無此內(nèi)容，有的是合同雖有此內(nèi)容，但被發(fā)展商全部或部分劃掉，故意不填，這都是對購房者不利的。

4、根據(jù)現(xiàn)行政策法律規(guī)定，關(guān)于公攤面積，購房者與發(fā)展商是可以協(xié)商確定的。如果雙方協(xié)商一致，可以約定公攤面積。

5、有些購房合同，用語不規(guī)范，例如使用“實得建筑面積”這樣不規(guī)范概念，從而引發(fā)面積糾紛。建議使用規(guī)范用語。

第四條 計價方式與價款。

出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：

1、按建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米______元，總金額（___________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

2、按套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價為（___________幣）每平方米__________元，總金額（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整。

3、按套（單元）計算，該商品房總價款為（__________幣）_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整。

4、____________________________________________________________。

[解讀]2001年5月18日，省建設(shè)廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)商品房銷售管理辦法的通知中》，就已明確規(guī)定推行套內(nèi)建筑面積計價，一律以套內(nèi)建筑面積標(biāo)價。目前，海南省建設(shè)廳頒發(fā)的文件中，再次明令必須按套內(nèi)建筑面積計價。套內(nèi)建筑面積計價的好處是，套內(nèi)建筑面積能夠分套測量，發(fā)展商難以在套內(nèi)建筑面積上做文章。推行套內(nèi)建筑面積計價，對售價高低沒有任何影響。因為發(fā)展商在售房時，還是按其認(rèn)定的建筑面積計價，然后將這個價格再換算成相應(yīng)的套內(nèi)建筑面積價格。

特別提請購房者注意，如果選擇非《示范文本合同》又選擇以套內(nèi)建筑面積計價，必須在合同里做出明確約定，避免因計價方式發(fā)生糾紛，甚至因計價方式約定不明確而蒙受損失。

第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理。

根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條款中均簡稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。

當(dāng)事人選擇按套計價的，不適用本條約定。

合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。

商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第__________種方式進(jìn)行處理：

1、雙方自行約定：

（1）____________________________________________________________；

（2）____________________________________________________________；

（3）____________________________________________________________；

（4）____________________________________________________________。

2、雙方同意按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息。

買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積

面積誤差比=────────────────×100%

合同約定面積

因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

[解讀]合同有兩項基本原則，即意思自治與合法原則。當(dāng)事人約定了，就具有法律效力，但以不違法為前提。因此，合同有約定的，遵從合同約定;合同沒有約定的遵從法律規(guī)定。關(guān)于面積確認(rèn)及差異處理問題，在發(fā)展商自制的格式合同里，很少有約定，但現(xiàn)行法律及司法解釋以及《示范文本》里，都做出了基本一致的詳細(xì)約定，建議選擇《示范文本》條款。但接下來的問題是，關(guān)于什么是誤差，往往在實踐上還要發(fā)生爭議。這樣就導(dǎo)致了因?qū)φ`差有爭議，即便關(guān)于誤差的條款約定的再具體、再充分，在實踐中往往難以適用的怪現(xiàn)象。有鑒于此，建議購房者在簽訂此條時，在選擇《示范文本》關(guān)于“誤差”約定的條款的同時，另行在補(bǔ)充協(xié)議里約定什么是“誤差”，在什么情況下適用“誤差”約定條款。《商品房銷售管理辦法》第19條第二款規(guī)定：“按套計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙不一致，相關(guān)尺寸在約定的誤差范圍之內(nèi)，維持總價格不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買售人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款?！睆纳鲜龇梢?guī)定看，房屋面積誤差，應(yīng)是指“套型”與“尺寸”引起的。如果不是因“套型”與“尺寸”引起的面積差異，不應(yīng)算作面積誤差。

實踐中大量發(fā)生的面積糾紛，不是因“套型”、“尺寸”發(fā)生的，即便是因“套型”、“尺寸”發(fā)生的糾紛，也不會有太大的出入，大量的糾紛是因發(fā)展商非法進(jìn)行公攤面積發(fā)生的。《示范文本》對發(fā)展商分?jǐn)偟墓珨偯娣e，以附件的形式，要求發(fā)展商詳細(xì)告知購房者，這對制止售房面積欺詐防止大幅度面積縮水，無疑起到了很好的作用。但在發(fā)展商自制的格式售房合同里，發(fā)展商則根本不告知公攤面積的詳情，有的甚至不告知公攤面積的數(shù)額，購房者無法判斷發(fā)展商公攤面積的多少與真假。在此種情況下，建議使用《示范文本》以合同附件形式列出公攤面積的詳細(xì)情況，同時約定，如果因誤差以外的原因發(fā)生的面積糾紛，按發(fā)展商售房面積欺詐處理。

第六條 付款方式及期限。

買受人按下列第__________種方式按期付款：

1、一次性付款___________________________________________________。

2、分期付款_____________________________________________________。

3、其他方式_____________________________________________________。

[解讀]付款方式容易發(fā)生糾紛的是按揭付款。發(fā)展商自制的商品房買賣合同，往往約定首期及尾款的支付方式，其余款項只約定由銀行按揭，至于怎樣進(jìn)行銀行按揭，則無具體約定，糾紛也往往因此產(chǎn)生。《示范文本》里也沒有關(guān)于按揭付款的約定，如果選擇銀行按揭的付款方式，建議補(bǔ)充如下幾項約定。

1、按揭付款的時間，即出賣人與購房者雙方同意何時由銀行按揭付款。

2、雙方同意的按揭付款時間與銀行實際的按揭時間往往不一致，有鑒于此，建議雙方約定雙方同意的按揭時間與銀行實際按揭時間不一致的處理方式。

3、除了時間外，還有按揭金額。雙方約定的按揭金額也往往和銀行實際的按揭金額不一致甚至不能貸款，建議雙方約定在兩者金額不一致及不能貸款的情況下的處理方式。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23款規(guī)定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品方擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或定金返還買受人。

4、關(guān)于按揭付款，除出賣人與購房者在商品房買賣合同中有約定外，按揭銀行也要和夠房者簽訂按揭合同或貸款合同，這樣由原來單一的商品房買賣合同關(guān)系，又引申出來了另一法律關(guān)系即按揭貸款關(guān)系。購房者為了購得房產(chǎn)必須同時履行兩個合同，在兩個合同履行過程中，經(jīng)常發(fā)生出賣人、購房者甚至按揭銀行違約的情況。一旦一方出現(xiàn)違約，必定導(dǎo)致兩個合同履行障礙。上述司法解釋第24條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤消、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持?！钡?5條第2款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤消、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金和利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”此時，關(guān)于違約責(zé)任的約定顯得尤為重要。建議購房者在簽訂商品房買賣合同及按揭合同時，都要約定相應(yīng)的違約責(zé)任。

第七條 買受人逾期付款的違約責(zé)任。

買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第__________種方式處理：

1.按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期在_____日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過_____日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的_____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。

2._________________________________________________________________。

[解讀]簽訂此條，購房者應(yīng)注意以下問題：

1、逾期付房的違約責(zé)任應(yīng)與逾期交房款的違約責(zé)任對等。發(fā)展商自制的格式商品房買賣合同往往對逾期付款規(guī)定了較高的違約責(zé)任，而對逾期交房則規(guī)定較低甚至不規(guī)定違約責(zé)任。付款和交房應(yīng)是買賣雙方對等的兩項主要合同義務(wù)，違約后的責(zé)任也應(yīng)同樣對等。

2、出賣人解除合同的逾期日期應(yīng)合理。

3、如果只按揭付款，還應(yīng)約定出賣人解除合同導(dǎo)致按揭合同也無法履行的相應(yīng)的違約責(zé)任?！妒痉段谋尽穼Υ藷o規(guī)定，建議購房者補(bǔ)充約定。

4、此種情況除應(yīng)在《商品房買賣合同》里做出約定外，還應(yīng)在按揭合同里做出約定。按揭合同一般都是按揭銀行自制的格式合同，對此往往也無約定，建議購房者補(bǔ)充約定。

5、除出賣人提供保證的按揭合同外，按揭銀行制定的格式按揭合同里，只有按揭銀行與購房者雙方。按揭合同是為購房合同服務(wù)的，購房合同的履行順利與否，直接關(guān)系到按揭合同的履行，反之亦然。因此，建議購房、出賣人、按揭銀行三方簽訂按揭合同。

6、違約責(zé)任的約定要合理，不能過高，過高當(dāng)事人無法承受；也不能過低，過低對當(dāng)事人雙方起不到應(yīng)有的制約作用，喪失了簽訂合同的目的。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第16條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失確定違約金數(shù)額。”雖然違約金過高過低可依法糾正，但并不是自動糾正，一般是通過訴訟途徑加

以糾正的。亡羊補(bǔ)牢，不如未雨綢繆。

7、《合同法》第67條規(guī)定：“當(dāng)事人互付債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”。這就是《合同法》上的“后履行抗辯權(quán)”的規(guī)定。根據(jù)該條法律規(guī)定，如果出賣人逾期交房，或交房不符合合同約定，購房者有權(quán)不付房款。

第八條 交付期限。

出賣人應(yīng)當(dāng)在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：

1．該商品房經(jīng)驗收合格。

2．該商品房經(jīng)綜合驗收合格。

3．該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格。

4．該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。

5．____________________________________________________________________________________。

但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：

1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起_____日內(nèi)告知買受人的；

2、_____________________________________________________________；

3、____________________________________________________________。

[解讀]這是至為重要的一條，也是實踐中發(fā)生糾紛最多的一條。建議購房者簽訂此條時注意以下問題：

1、該條規(guī)定了4種交付使用的條件，但每一種交付使用的條件在法律上的規(guī)定并不十分明確，這是關(guān)于此條大量發(fā)生糾紛的原因所在。因此，也可以說是現(xiàn)行法律不健全不完善的問題。例如，什么“是商品房驗收合格”，什么部門出具的什么證明意味著商品房是驗收合格的？至少在目前有兩種證明，一是《初裝飾竣工驗收證明單》，二是《單位工程竣工驗收質(zhì)量核驗證書》。再例如，“綜合驗收合格”的概念是什么？《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部

門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等部門或單位進(jìn)行驗收?！薄斗课萁ㄖこ毯褪姓A(chǔ)設(shè)施竣工驗收暫行規(guī)定》第5條規(guī)定：“工程符合下列要求方可進(jìn)行竣工驗收：

（一）完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容。

（二）施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進(jìn)行了檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應(yīng)經(jīng)項目經(jīng)理和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

（三）對于委托監(jiān)理的工程項目，監(jiān)理單位對工程進(jìn)行了質(zhì)量評估，具有完整的監(jiān)理資料，并提出工程質(zhì)量評估報告。工程質(zhì)量評估報告應(yīng)經(jīng)總監(jiān)理工程師和監(jiān)理單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

（四）勘察、設(shè)計單位對勘察、設(shè)計文件及施工過程中由設(shè)計單位簽署的設(shè)計變更通知書進(jìn)行了檢查，并提出質(zhì)量檢查報告。質(zhì)量檢查報告應(yīng)經(jīng)該項目勘察、設(shè)計負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計單位有關(guān)負(fù)責(zé)人審核簽字。

（五）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。

（六）有工程使用的主要建筑資料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告。

（七）建設(shè)單位已按合同約定支付工程款。

（八）有施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書。

（九）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件。

（十）有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。

（十一）建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門責(zé)令整改的問題全部整改完畢。

鑒于“房屋驗收合格”及“房屋綜合驗收合格”的概念并不十分明確，現(xiàn)行法律又沒有明確規(guī)定取得何種文件是“驗收合格”及“綜合驗收合格”，建議購房者不要選取《示范文本》中的選擇，另行單獨(dú)做出明確具體的約定。筆者建議約定的內(nèi)容是：“出賣人所交付使用的房必須取得《單位工程竣工驗收質(zhì)量核驗證書》，同時取得人防、消防、交通、園林、城建、環(huán)保及規(guī)劃部門同意交付使用的書面意見?！?/p>

以前的商品房，有相當(dāng)一部是毛坯房。關(guān)于毛坯房的驗收，有《初裝飾竣工驗收證明單》。但《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》第三條規(guī)定：“初裝飾是指住宅工程戶門以內(nèi)的部分項目，在施工階段只完成初裝飾。房屋竣工驗收交付使用后，房屋進(jìn)行再裝飾，按城市房屋裝飾管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”第九條規(guī)定：“再裝飾的工程完成后，均應(yīng)按國家和當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，由有關(guān)部門組織驗收。驗收不合格的不得報竣或交付使用”。根據(jù)上述法律規(guī)定，初裝飾驗收不等于建筑工程驗收，也不能代替建筑工程質(zhì)量驗收。其法律含義，僅限于可以交付購房者進(jìn)行二次裝修。但在實踐中，很多發(fā)展商以初裝飾驗收代替建筑工程質(zhì)量驗收，欺騙購房者，應(yīng)引以為戒。

房屋的交付條款，不僅關(guān)系到交付的期限、交付的責(zé)任、交付的質(zhì)量等問題，還事關(guān)辦理房產(chǎn)證、交付房款等合同關(guān)鍵條款的執(zhí)行，鑒訂好合同交付條款意義十分重要。

在鑒訂此條另需注意的問題是，發(fā)展商往往在自制的格式合同中，將不屬于不可抗力交房的情形也列入不可抗力條款，以此減輕或免除其逾期交房違約責(zé)任，購房者應(yīng)注意對此提出異議。

第九條 出賣人逾期交房的違約責(zé)任。

除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：

1、按逾期時間，分別處理（不作累加）

（1）逾期不超過_____日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過_____日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起____天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______（該比率應(yīng)不小于第（1）項中的比率）的違約金。

2、_________________________________________________________________。

[解讀]發(fā)展商自制的早期格式合同，甚至不約定逾期交房的違約責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定?！比绻p方買賣合同沒有約定違約責(zé)任，發(fā)生糾紛以后，將按上述司法解釋的規(guī)定確定違約方的違約責(zé)任。

出賣人逾期交房除承擔(dān)違約金及陪償損失之責(zé)外，購房者還有權(quán)解除購房合同。解除購房合同的條件和程序，也首先尊重合同當(dāng)事人自己的約定，如果沒有約定或約定不明確的，可以依照法律規(guī)定。最高人民法院前述司法解釋第15條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第94條的規(guī)定，出賣人延遲交付房屋或者買受人延遲支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)的未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！贝吒娌⒉皇墙獬彿亢贤姆ǘǔ绦颍绻?dāng)事人合同有約定可以直接解除購房合同，就可以不催告。催告解除購房合同，只是在合同沒有約定的情況下，依照法律規(guī)定的解除購房合同的程序。

該條司法解釋第二款規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅?！苯獬贤?，必須依照合同約定或法律規(guī)定的條件和程序，解除合同的期限是，催告的，為三個月；沒有催告的，自有權(quán)解除之日起一年內(nèi)。

合同第七條的注意事項，也同樣是該條的注意事項。

第十條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定。

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致下列影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)，書面通知買受人：

（1）該商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向；

（2）___________________________________________________________；

（3）____________________________________________________________；

（4）____________________________________________________________；

（5）____________________________________________________________；

（6）____________________________________________________________；

（7）____________________________________________________________。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。

買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按 __________利率付給利息。買受人不退房的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

___________________________________________________________________________。

[解讀]關(guān)于因規(guī)劃、設(shè)計變更，發(fā)生的房產(chǎn)買賣糾紛也較多，購房者在簽訂、履行該條約定時，應(yīng)注意以下問題：

1、該條約定了兩種變更，一種是規(guī)劃變更，一種是設(shè)計變更。設(shè)計的變更，直接影響房產(chǎn)的戶型、朝向、尺寸等，購房者一般較易察覺，而對規(guī)劃變更則反映不夠敏感。其實，規(guī)劃變更對購買房產(chǎn)的影響，不亞于有時甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出設(shè)計變更對購買房產(chǎn)的影響，建議購房者對此一并引起足夠的重視。

2、這兩種變更一定是經(jīng)過批準(zhǔn)的。規(guī)劃變更，要經(jīng)規(guī)劃部門同意；設(shè)計變更，要經(jīng)原設(shè)計單位同意。未經(jīng)有權(quán)部門同意，發(fā)展商擅自進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計變更，不適用

本條約定。但如果購房者發(fā)現(xiàn)發(fā)展商未經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)擅自進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計變更，應(yīng)及時向發(fā)展商及有權(quán)部門提出異議。

3、設(shè)計變更較易發(fā)現(xiàn)，而規(guī)劃變更則不易察覺。因此，購房者在購房之初，就應(yīng)向發(fā)展高索取小區(qū)報建規(guī)劃，并由發(fā)展商蓋章，以證明真實性。為了慎重起見，建議購房者將此內(nèi)容寫進(jìn)合同，專門做出約定，不允許發(fā)展商在出賣房產(chǎn)時向購房者出示的小區(qū)規(guī)劃內(nèi)再加建任何建筑，或?qū)υ芯G地、假山、建筑等拆除，重新建設(shè)。

4、規(guī)劃變更方面，還有另一不易被購房者察覺、注意的問題是，小區(qū)是分期開發(fā)的，在未開發(fā)的土地上，發(fā)展商建起了綠地或停車場等設(shè)施。由于發(fā)展商不講明規(guī)劃報建的真相，而購房者又沒有多數(shù)情況下不知道去調(diào)查一下發(fā)展商的規(guī)劃報建情況，誤以為這些綠地、停車場等設(shè)施是為一期配套的。等購房者買了房，紛紛入住以后，發(fā)展商便把這此綠地、停車場等設(shè)施拆除。這樣，一期購房者的小區(qū)功能減弱了不說，也直接降低了一期房產(chǎn)的居住價值，房價也明顯因此而下降。實踐中，此類糾紛也不鮮見。為什么會出現(xiàn)此類糾紛，當(dāng)然與發(fā)展商惡意欺詐有關(guān)，與購房者不注重小區(qū)規(guī)劃也明顯不無關(guān)系。這也再次提醒了購房者在購房之初關(guān)注小區(qū)規(guī)劃報建的重要性。一旦發(fā)生此類糾紛，購房者對因此貶值的房產(chǎn)價值部分，可以請求發(fā)展商雙倍賠償，但對提出諸如退房之類的訴訟請求，則很難獲得支持。

5、無論是規(guī)劃變更還是設(shè)計變更，這對購房雙方都是重要的變化，故該條約定，一定要書面通知，購房者也一定要書面答復(fù)發(fā)展商。關(guān)于什么是通知及書面通知，實踐中容易發(fā)生岐意，例如傳真、報紙公告、電子信函是否是書面通知？為避免岐意，建議約定書面通知的方式為掛號或特快專遞信函，雙方為此在合同中應(yīng)明確約定通信的地址及通信地址變更的告知對方的義務(wù)。

第十一條 交接。

商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：

___________________________________________________________________________。[解讀]《示范文本》里將“交付”房屋與“交接”房屋做了兩條約定，很多合同，特別是發(fā)展商自制的商品房買賣合同里，將二者混為一談。房屋的交付與交接，的確是

商品房買賣中的兩個重要環(huán)節(jié)和步驟，對其做出充分、詳細(xì)、具體的約定是十分必要和 有益的。因《示范文本》做出了兩條約定，就使得《示范文本》在這兩個問題上能夠做 出比較全面的約定，例如交付房屋的證明文件、交接單、《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使 用說明書》的約定以及由此產(chǎn)生的責(zé)任的約定，都是成功吸取了房產(chǎn)買賣實踐中有益教 訓(xùn)的經(jīng)驗之談，這是值得給予充分肯定的。

該條第二款明顯是針對前款逾期交接所產(chǎn)生的違約責(zé)任的約定，而《示范文本》里

卻稱“未能按期交付”。如果是這樣，此約定將與第九條約定重復(fù)。因此，筆者建議購房者在簽定此條時，將“付”改為“接”。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條第1款規(guī)定：“對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?/p>

購房者所購房產(chǎn)在交付使用時，不符合法律規(guī)定及合同約定，購房者出于裝修、無住房等原因，被迫先住進(jìn)了不符合交付條件的房屋，這種情況在實踐中是普遍、大量存在的。根據(jù)最高人民法院上述司法解釋，如果商品房買賣合同里對此種情況不做出特別約定，發(fā)展商的交房責(zé)任便因購房者的急于入住而一住了之，這對購房者是極其不公平的，對發(fā)展商違法、違約交房也無異于一種變相的縱容?！妒痉段谋尽防飳Υ朔N情況沒有做出約定，特別建議購房者對此種情況做出特別約定。

當(dāng)然，購房者事先與發(fā)展商在合同里沒有做此約定，在事后可以達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，也具有同等法律效力。事前做出約定明顯比事后達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議對購房者更有保護(hù)，如果發(fā)展商在事后與購房者達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議呢？

第十二條 出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任。__________________________________________________________________________。

[解讀]該條對購房者合法權(quán)益的保護(hù)是很好的一條，但因該條規(guī)定得太籠統(tǒng)，在實踐中不具有可操作性，使該條的價值、意義、作用大打折扣。在此條規(guī)定的情況下，“由出賣人承擔(dān)全部責(zé)任?！笔紫?，該條規(guī)定的“沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛”及“不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛”這兩種情況規(guī)定的就不夠全面，有掛一漏萬之感。其次，“全部責(zé)任”到底是什么責(zé)任？是退房責(zé)任？賠償責(zé)任？抑或兼而之？ 〈 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第８－１０條，很好地解決了該條應(yīng)明確而未明確的問題，抄錄在此，建議購房

者參閱?！?第8條：具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（（一）品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。/ 第9條：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同元首或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房以預(yù)售許可證明；（（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安臵房屋的事實。（第10條：買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。

第十三條 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任。出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合雙方約定（附件三）的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下述第______種方式處理：

1.出賣人賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價。

2._____________________________________________________________。

3.______________________________________________________________。

［解讀］１、該條將商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)以附件形式加以約定，但很多合同不附此附件，應(yīng)引以為誡。２、該條附件說是裝飾、設(shè)備的約定，但從附件內(nèi)容看，基本上是裝飾建材的約定，關(guān)于設(shè)備幾乎未做約定。建議補(bǔ)充電話、電視、燃?xì)?、寬帶等設(shè)施及采用的水、電器材、建筑及裝修材料等符合最新國家質(zhì)量及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的約定。

第十四條出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。

出賣人承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑按以下日期達(dá)到使用條件：

1．__________________________________________________________________；

2．__________________________________________________________________；

3．__________________________________________________________________；

4．__________________________________________________________________；

5．__________________________________________________________________。

如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：

1．_________________________________________________________________；

2．__________________________________________________________________；

3．__________________________________________________________________。

［解讀］１、第14條約定與第８條約定存在銜接問題，應(yīng)注意兩條在內(nèi)容上的協(xié)調(diào)，不要重復(fù)或遺漏。

2、這兩條約定實際是關(guān)于交房責(zé)任及基礎(chǔ)設(shè)施、公用配套建筑責(zé)任的問題。質(zhì)言之，要否把14條約定的內(nèi)容，提到第8條即將其視為發(fā)展商的交房責(zé)任。需說明的是，關(guān)于第14條約定的“基礎(chǔ)設(shè)施、公用配套建筑”的有些內(nèi)容，法律是有強(qiáng)制性規(guī)定的，不容當(dāng)事人選擇，發(fā)展商在交房時必須完成。（《消防法》第10條規(guī)定：“按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計的建筑工程施工時，必須經(jīng)公安機(jī)關(guān)進(jìn)行消防驗收；未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得投入使用?！保ā督ㄖこ滔辣O(jiān)督審核管理規(guī)定》第9條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向公安消防監(jiān)督機(jī)構(gòu)提出工程消防驗收申請，送達(dá)建筑消防設(shè)施技術(shù)測試報告，填寫《建筑工程消防驗收申報表》，并組織消防驗收。消防驗收不合格的，施工單位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用?！保ā斗课萁ㄖこ毯褪姓A(chǔ)設(shè)施工程施工驗收暫行（根據(jù)有關(guān)消防的上述法律規(guī)定，發(fā)展商在交房時，消防必須驗收合格。規(guī)定》第5條規(guī)定：“工程符合下列要求方可進(jìn)行施工驗收：……

（十）有公安、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)允使用文件。”

第十五條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后______日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第______項處理：

1．買受人退房，出賣人在買受人提出退房要求之日起______日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，并按已付房價款的______%賠償買受人損失。

2．買受人不退房，出賣人按已付房價款的______%向買受人支付違約金。

3．___________________________________________________________。

[解讀]關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，也是商品房買賣中一個重要的環(huán)節(jié)、步驟，實踐中因關(guān)于此條的約定不夠完善，發(fā)生了大量的買賣糾紛，在此條的簽訂和履行過程中應(yīng)特別引起購房者的注意：

1、關(guān)于在多長時間內(nèi)發(fā)展商將辦證資料提交產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，現(xiàn)行法律有明確規(guī)定?！渡唐贩夸N售管理辦法》第34條第2款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在土地房產(chǎn)行政主管部門。”《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16條規(guī)定：“新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋施工后的3個月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋施工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件?！苯ㄗh購房者結(jié)合上述法律規(guī)定做出約定。

2、就“備案”事宜，建議購房者再做出進(jìn)一步的約定。如，發(fā)展在“備案”后多少日內(nèi)將“備案”資料復(fù)印并加蓋公章后提供給購房者一份。如果發(fā)展商不能向購房者提供“備案”資料，視為發(fā)展商沒有備案，應(yīng)承擔(dān)沒有“備案”的違約責(zé)任。

3、該條還同時約定：如因出賣人的責(zé)任買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，……。此條規(guī)定，成了無源之水。因為在該條及《示范文本》的其他條款，均未約定購房者取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的時間。這應(yīng)為《示范文本》的一種疏漏?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已施工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算?！钡?9條規(guī)定：“商品買賣合同約定或者《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人

無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！苯ㄗh購房者根據(jù)上述司法解釋的精神，對發(fā)展商辦理房產(chǎn)證的時間及逾期辦理房產(chǎn)證的責(zé)任做出約定。

4、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購房人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的（根據(jù)上述法律規(guī)定，房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證是分開的，發(fā)展商除有義務(wù)為購房者辦理房屋所有權(quán)證外，還有義務(wù)辦理土地使用權(quán)證。但關(guān)于房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)證的辦理及違約責(zé)任，包括本《示范文本》在內(nèi)的絕大多數(shù)商品房買賣合同都沒有做出約定。建議購房者依據(jù)上述法律規(guī)定，并參照房屋所有權(quán)證的辦理及違約責(zé)任的約定，就土地使用取證的辦理及違約責(zé)任做出相應(yīng)的約定。

5、無論是關(guān)于房屋所有權(quán)證還是關(guān)于土地使用權(quán)證辦理的違約責(zé)任的一個普遍性問題是，雙方?jīng)]有就裝修損失的賠償做出約定，這也是《示范文本》的又一不足之處。發(fā)展商逾期辦證后，購房者已裝修、入住。如果此時購房者選擇退房，發(fā)展商應(yīng)賠償購房者的裝修損失。建議購房者對此做出約定。證明文件?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第34條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)?！?/p>

第十六條 保修責(zé)任。（買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質(zhì)量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。（買（在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔(dān)責(zé)任，但可協(xié)助維修，維修費(fèi)用由購買人承擔(dān)。[ 受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。

[解讀]

1、該條第2款不是一條合同約定，更象一條法律規(guī)定。做為合同約定，雙方只需在合同主文或合同附件里做出約定即可，而該示只要求雙方做約定，并未提示雙方怎么約定，沒有起到《示范文本》的應(yīng)有作用。

2、《住宅質(zhì)量保證書》及《住宅使用說明書》是商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，是發(fā)展商對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件。但“兩書”又往往是發(fā)展商自制的格式文本，為了確保購房者的利益，購房者應(yīng)將“兩書”上的內(nèi)容與《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第5條、8條加以核實。1

2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修； 1

3、正常使用情況下各部門、部件保修內(nèi)容與保修（第5條規(guī)定：《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： 1

1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；

期； 屋面防水3年； 墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

墻面、頂棚抹灰層脫落1年； 地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

門窗翹裂、五金件損壞1年； 管道堵塞2個月； 燈具、電器開關(guān)6個月； 其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。1

4、用戶報修的單位，答復(fù)和處理的時限。1 第8條規(guī)定：《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當(dāng)包含以下內(nèi)容： 1、3、裝修、裝飾注意事項；

4、上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等設(shè)施配臵的說明；

5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位臵的說明和安裝注意事項；

6、門、窗類型，使用注意事項；

7、配電負(fù)荷；

8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；

9、其他需說明的問題。供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期； 衛(wèi)生潔具1年；

開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；

2、結(jié)構(gòu)類型；

第十七條 雙方可以就下列事項約定：

1、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)_____________________________________________________；

2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)___________________________________________________；

3、該商品房所在樓宇的命名權(quán)_________________________________________________________；

4、該商品房所在小區(qū)的命名權(quán)_________________________________________________________；

5、________________________________________________________；

6、________________________________________________________。

[解讀]屋面的使用權(quán)應(yīng)歸業(yè)主共有。但實踐中，發(fā)展商為了促銷，往往將屋面的使用權(quán)做為花園贈于某個業(yè)主，此種做法侵害了全體業(yè)主的利益。除屋面外，露于停車位、停車庫、地下室，甚至綠地、花園等，發(fā)展商為了促銷，也有將上述歸業(yè)主共有的設(shè)施贈與某個業(yè)主的現(xiàn)象，這同樣是侵權(quán)行為。

第十八條 買受人的房屋僅作__________________使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施，并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。

出賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。_________________________________________________________________________。[ [解讀]根據(jù)《海南省住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第33條規(guī)定，在業(yè)主委員會成立后，發(fā)展商負(fù)有向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)、屬于全體業(yè)主共有的房屋及其他財產(chǎn)以及各類文件、圖紙、竣工驗收資料的義務(wù)。根據(jù)國家《物業(yè)管理條例》第55條的規(guī)定，征得業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司的同意后，可以利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，所得收益主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可按照業(yè)主大會的決定使用。實踐中存在發(fā)展商擅自改變公共部位及設(shè)施以及擅自出租使用業(yè)主共有的設(shè)施問題，此條雖做了限制性約定，但未約定相應(yīng)的違約責(zé)任。建議購房者在簽訂此條時做出補(bǔ)充約定。

第十九條 本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，按下述第______種方式解決：

1.提交____________仲裁委員會仲裁。

2.依法向人民法院起訴。[

[解讀]此條是關(guān)于爭議解決方式的約定。在約定仲裁時，關(guān)于仲裁機(jī)構(gòu)的名稱一定要填寫準(zhǔn)確，否則視為無效約定。仲裁雖時間短，雙方可選定仲裁員，但一方對仲裁不服的，可以另行向人民法院起訴，這樣使得仲裁結(jié)果不具有確定性，比一開始便向人民法院起訴反多了一道仲裁程序。為了避免此類尷尬，建議直接采用訴訟程序。

第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補(bǔ)充協(xié)議（附件四）。

第二十一條 合同附件與本合同具有同等法律效力。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第二十二條 本合同連同附件共______頁，一式______份，具有同等法律效力，合同持有情況如下：

出賣人______份，買受人______份，______份，____________份。

第二十三條 本合同自雙方簽訂之日起生效。

[解讀]

1、發(fā)展商往往以標(biāo)準(zhǔn)格式為由，拒絕對合同條款做出修改和補(bǔ)充，這是錯誤的。

2、合同文本及其附件應(yīng)加蓋騎縫章，以免增減合同頁數(shù)和內(nèi)容。

3、約定合同份數(shù)也具有法律意義，實踐中曾發(fā)生合同一方稱沒有收到合同的情況。約定了合同的份數(shù)及持有情況后，無論異議方是否持有合同，均不影響合同的效力。

第二十四條 商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向__________________申請登記備案。

出賣人（簽章）：

買受人（簽章）： 【法定代表人】：

【法定代表人】：

【委托代理人】：

【委托代理人】：

（簽章）

【

】：

（簽章）

______年______月______日

______年______月______日 簽于

簽于

附件一： 房 屋平面 圖 附件二： 公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明

附件三： 裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 1．外墻：

2．內(nèi)墻： 3．頂棚：

4．地面： 5．門窗：

6．廚房： 7．衛(wèi)生間： 10．其他：

附件四：合同補(bǔ)充協(xié)議 8．陽臺： 9．電梯：

[解讀]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛合同案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的從其約定，但當(dāng)事人一方不履行主要義務(wù)，對方接受的除外?！?/p>

預(yù)售備案登記是保護(hù)購房雙方的一種規(guī)范手段，鑒于存在上述司法解釋，為保障預(yù)售備案的有效，應(yīng)約定預(yù)售備案為合同生效的前提。同時應(yīng)特別注意，在預(yù)售備案尚未辦理之前，暫時先不用履行合同。否則，即便約定了預(yù)售備案這一合同生效的前提，因已實際履行，按上述司法解釋第二條仍是認(rèn)可的。當(dāng)然，預(yù)售備案是有一個時間過程的，每個購房者應(yīng)根據(jù)自己的實際情況做出選擇。

《示范文本》的尾部 出賣人（簽章）：

買受人（簽章）：

【法定代表人】：

【法定代表人】： 【委托代理人】：

【委托代理人】：（簽章）

（簽章）年 月 日

年 月 日

簽于

簽于

[解讀]合同的尾部也往往為購房者所忽視，建議購房者注意以下問題：

1、簽字、蓋章的出賣人，一定與合同首部的出賣人相同。實踐中往往發(fā)生簽字蓋章的人與出賣人不一致的情況，此種情況已在首部注意事項中詳談，此不重復(fù)。

2、根據(jù)現(xiàn)行法律及司法解釋，只要加蓋了公章，無論法人代表其委托代理人是否簽字，或委托代理人是否獲得授權(quán)，都承認(rèn)合同的成立及有效。如果不加蓋公章，則不能視為企業(yè)法人行為，除非是企業(yè)法人代表本人簽字，而其簽字時又是履行職責(zé)的行為。

3、合同簽訂的時間、地點也具有法律意義，不能省略。

4、關(guān)于合同的公證問題。現(xiàn)行法律并沒有規(guī)定房地產(chǎn)買賣合同一定要辦理公證，所以，只要合同內(nèi)容不違法，不辦理公證也不影響合同的效力。不論是否辦理公證，聘請律師、公證員等法律專業(yè)人士起草、審查、修改、簽訂商品房買賣合同是十分必要的。不僅在合同簽訂階段，在合同的履行階段，同樣離不開法律專業(yè)人士的幫助。