第一篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛訴訟中,當(dāng)事人未要求審查合同的效力,法院是否應(yīng)當(dāng)依職權(quán)審查？

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛訴訟中，當(dāng)事人未要求審查合同的效力，法院是否應(yīng)當(dāng)依職權(quán)審查？

鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！本公眾號(hào)作者：張春光律師電話：***微信：chinazhang2014 房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力如何，是一個(gè)價(jià)值判斷的過(guò)程。判斷房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效的依據(jù)是法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，即如果房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，這個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同就是無(wú)效的。判斷房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否可撤銷(xiāo)或者效力待定，則要看該房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否存在無(wú)權(quán)代理、合同一方當(dāng)事人是限制民事行為能力人、重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫、乘人之危等情形。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力如何，其實(shí)是一種客觀存在的狀態(tài)，其自合同成立之時(shí)就應(yīng)經(jīng)確定【有效、無(wú)效（包括部分無(wú)效）、效力待定、可撤銷(xiāo)等】，在這個(gè)意義上，對(duì)于合同效力的判斷只是起到“確認(rèn)”合同效力如何的效果——如合同是無(wú)效的，法院就（以裁判的方式）確認(rèn)該合同是無(wú)效的，而非在法院裁判確認(rèn)該合同無(wú)效之前該合同有效（在法院裁判確認(rèn)該合同為無(wú)效合同之前該合同也是無(wú)效的，這是一個(gè)客觀事實(shí)）。此外，對(duì)于合同效力的確認(rèn)也是整個(gè)案件審理的基礎(chǔ)。比如，法院不可能裁判繼續(xù)履行一個(gè)無(wú)效的合同，也不可能裁判合同某一方依據(jù)一個(gè)無(wú)效的合同來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，不論房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中雙方當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求是什么，法院都有義務(wù)依職權(quán)審查案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

此外，法院依職權(quán)審查案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力之后，如該合同無(wú)效的，或者該合同是可撤銷(xiāo)的（并且享有撤銷(xiāo)權(quán)的當(dāng)事人請(qǐng)求撤銷(xiāo)該合同），法院應(yīng)主動(dòng)援引《合同法》第五十八條的規(guī)定【合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任】，對(duì)合同無(wú)效的法律后果進(jìn)行處理，而不需要當(dāng)事人另行提起訴訟。

附：甘肅華屹置業(yè)有限公司與湯碎堅(jiān)房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案 案情簡(jiǎn)介：2012年7月3日，湯碎堅(jiān)與甘肅華屹置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華屹置業(yè)）簽訂《關(guān)于抵頂永靖縣“在水一方”住宅小區(qū)十號(hào)樓回購(gòu)協(xié)議書(shū)》。該協(xié)議簽訂后，華屹置業(yè)向湯碎堅(jiān)支付回購(gòu)款900萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)至今未付。甘肅省永靖縣“在水一方”住宅小區(qū)十號(hào)樓系華屹置業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)。2009年6月25日，華屹置業(yè)與甘肅人防公司簽訂《在水一方項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)房協(xié)議》，約定由甘肅人防公司團(tuán)購(gòu)華屹置業(yè)“在水一方”住宅小區(qū)十號(hào)樓一棟，并對(duì)協(xié)議的履行方式及雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定。2011年3月15日，雙方再次簽訂《在水一方項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)房補(bǔ)充協(xié)議》，該協(xié)議第二條約定，甘肅人防公司職工按揭“在水一方”項(xiàng)目十號(hào)樓購(gòu)房款839萬(wàn)元，按揭利息39.9716元（39.9716萬(wàn)元），原由華屹置業(yè)負(fù)責(zé)償還銀行本息，協(xié)議生效后，由甘肅人防公司負(fù)責(zé)償還本息，此款為甘肅人防公司已付華屹置業(yè)購(gòu)房款。協(xié)議第七條約定：甘肅人防公司有權(quán)將所購(gòu)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓第三方，華屹置業(yè)應(yīng)配合第三方辦理有關(guān)手續(xù)。2011年4月13日，湯碎堅(jiān)與科達(dá)公司簽訂《退資協(xié)議》，約定：科達(dá)公司將甘肅人防公司從華屹置業(yè)購(gòu)買(mǎi)的永靖縣“在水一方”住宅小區(qū)十號(hào)樓一棟抵頂給湯碎堅(jiān)，并對(duì)抵頂房屋的費(fèi)用及違約責(zé)任進(jìn)行了約定。

裁判原文節(jié)選【案號(hào)：最高院（2015）民申字第91號(hào)】：本院認(rèn)為，債權(quán)人有權(quán)將其合同項(xiàng)下的權(quán)利轉(zhuǎn)讓他人。本案中，華屹公司與人防公司曾簽訂《在水一方項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)房協(xié)議》，約定由人防公司的職工團(tuán)購(gòu)涉訴房屋，并約定人防公司有權(quán)將所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)讓第三方。經(jīng)查，簽訂上述協(xié)議時(shí)，該房屋雖尚未辦理所有權(quán)證，但建設(shè)該房屋的規(guī)劃許可證、土地使用證、施工許可證、預(yù)售許可證等證件均已取得，故團(tuán)購(gòu)協(xié)議不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議有效。此后，人防公司同意其子公司科達(dá)公司將涉訴房屋以抵償債務(wù)的方式轉(zhuǎn)讓給湯碎堅(jiān)，而華屹公司知曉上述轉(zhuǎn)讓行為。華屹公司稱人防公司系代職工購(gòu)房，人防公司無(wú)權(quán)處分房屋，但人防公司出具證據(jù)證實(shí)購(gòu)房款均由人防公司支付及購(gòu)房職工業(yè)已退出購(gòu)房，加之沒(méi)有證據(jù)證明人防公司的職工對(duì)該公司將房屋轉(zhuǎn)讓給湯碎堅(jiān)提出異議，故人防公司將房屋轉(zhuǎn)讓給湯碎堅(jiān)的行為不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓行為有效。鑒于湯碎堅(jiān)受讓房屋的行為于法有據(jù)，故其有權(quán)將涉訴房屋轉(zhuǎn)讓。湯碎堅(jiān)在與華屹公司簽訂回購(gòu)協(xié)議之時(shí)，已經(jīng)征得人防公司的同意，華屹公司對(duì)此也知情并支付了部分回購(gòu)款，因此華屹公司稱回購(gòu)協(xié)議具有重大誤解，屬可撤銷(xiāo)合同之理由不能成立，二審法院的認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)。雙方在回購(gòu)協(xié)議中約定，華屹公司于2012年7月30日前支付1200萬(wàn)元房款時(shí)協(xié)議生效，但華屹公司未履行義務(wù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十五條第二款“當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就?！敝?guī)定，該回購(gòu)協(xié)議約定的生效條件已經(jīng)成就，故二審法院認(rèn)定協(xié)議生效是正確的。關(guān)于本案是否因華屹公司提起撤銷(xiāo)合同之訴而中止審理問(wèn)題。本案是湯碎堅(jiān)要求華屹公司履行回購(gòu)協(xié)議，雖然雙方均未要求在本案中審查回購(gòu)協(xié)議的效力，但一、二審法院也須依職權(quán)審查該協(xié)議的效力，而后再判定協(xié)議是否繼續(xù)履行，故本案的審理結(jié)果無(wú)須以撤銷(xiāo)合同之訴為依據(jù)，一、二審法院未中止審理本案不違反法定程序。再審申請(qǐng)中，華屹公司稱涉訴房屋多次轉(zhuǎn)讓?zhuān)婕皣?guó)家稅金繳納，但是否少繳納稅款，為行政機(jī)關(guān)管理范疇，且對(duì)回購(gòu)協(xié)議的效力不產(chǎn)生影響，故該情況不足以認(rèn)定二審判決結(jié)果錯(cuò)誤。華屹公司還提出涉訴房屋在華屹公司簽訂回購(gòu)協(xié)議之前，已經(jīng)設(shè)立抵押，回購(gòu)行為損害了抵押權(quán)人的利益，當(dāng)屬無(wú)效，但是在涉訴房屋上存有抵押，僅會(huì)影響到協(xié)議的履行，對(duì)協(xié)議的效力不產(chǎn)生影響，故華屹公司該申請(qǐng)理由不成立。

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