第一篇：解讀《物權(quán)法》：房子沒住也要交物管費(fèi)

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解讀《物權(quán)法》：房子沒住也要交物管費(fèi)

買了房子但沒有房產(chǎn)證，算業(yè)主嗎？樓下的居民把住宅房改成了門面房，我該怎么辦？小區(qū)公共部分的車位，開發(fā)商有權(quán)出租或出售給個(gè)人嗎……這些涉及物業(yè)權(quán)益的難點(diǎn)問題，如今有了解決之道。日前，最高人民法院出臺(tái)了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，對(duì)一些涉及物業(yè)權(quán)益的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題進(jìn)行了具體規(guī)定。今年10月1日起，這兩部司法解釋將正式施行。

昨日，筆者專門采訪了江蘇蒼梧律師事務(wù)所副主任曹立志和淮海工學(xué)院法學(xué)院副教授張玉萍。

有房子沒產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主

市民趙先生最近有點(diǎn)煩，因?yàn)橐恍┰颍约易〉男路慨a(chǎn)權(quán)證一直沒辦下來?？晌飿I(yè)公司竟據(jù)此說他不是業(yè)主，進(jìn)而“剝奪”了他對(duì)小區(qū)事務(wù)的表決權(quán)。那么，趙先生到底是不是業(yè)主呢？

對(duì)此，曹立志律師說，以前對(duì)于業(yè)主一直存在爭議，有人理解為持有產(chǎn)權(quán)證才為業(yè)主，有人理解為交了房款的就為業(yè)主，有人理解住在小區(qū)內(nèi)的都為業(yè)主。此次的司法解釋專門對(duì)業(yè)主的身份給出了認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

曹立志說，司法解釋規(guī)定：依法登記取得或依據(jù)生效的法律文書、繼承或受遺贈(zèng)，以及合法建造房屋等事實(shí)行為，取得專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。司法解釋同時(shí)規(guī)定，基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。

張玉萍同時(shí)提醒，建筑物專有部分的承租人、借用人等并非業(yè)主，而是物業(yè)使用人。但其在使用過程中也享有相應(yīng)的權(quán)利，如共有車位的使用權(quán)，也要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，如繳納物管費(fèi)的義務(wù)。

車位使用權(quán)歸屬要先看規(guī)劃

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市民祁先生以每年1600元的價(jià)格，向小區(qū)開發(fā)商租賃了一個(gè)緊挨自家樓下的露天停車位?？墒褂脮r(shí)，卻讓祁先生煩惱不斷。如果他回來晚了，他租的車位經(jīng)常會(huì)被別的業(yè)主“占領(lǐng)”。祁先生上前理論，停車的業(yè)主卻說露天停車位屬于小區(qū)業(yè)主共同所有。那么，這個(gè)車位到底應(yīng)歸誰使用呢？

曹立志說，《物權(quán)法》第七十四條明確規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！睂?duì)于“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”這一說法，此次的司法解釋又明確闡述為：建設(shè)單位要按照配置比例，將車位、車庫以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主。對(duì)業(yè)主的共有車位，司法解釋中明確闡述為：建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位。而對(duì)于這部分業(yè)主共有的車位，小區(qū)開發(fā)商是無權(quán)進(jìn)行任何形式的處分的。

張玉萍也指出，像祁先生這樣案例，他可以要求開發(fā)商提供小區(qū)規(guī)劃相關(guān)指標(biāo)及圖紙，以確定其租賃的車位是否屬于規(guī)劃車位。如果查實(shí)該車位為在規(guī)劃之外占用業(yè)主共有道路或其他場地增設(shè)的車位，則開發(fā)商無權(quán)對(duì)外出租。祁先生因此遭受的損失，有權(quán)要求開發(fā)商予以賠償。

“住改商”一票即可否決

某小區(qū)一業(yè)主將自己的一樓車庫租給一家公司作車間用。整日發(fā)出的噪聲讓住在二樓的劉某夫婦不堪其擾。在多次勸說無果的情況下，劉某找到相關(guān)管理部門希望能夠幫助解決?？晒芾聿块T的工作人員一去，工人就停止工作，工作人員一走，工人又接著干，大大增加了查處難度。至今，劉某夫婦還在忍受著樓下傳來的噪聲。那么，對(duì)于這種“住改商”，劉某夫婦該怎么辦？

對(duì)此，張玉萍說，民宅商用改變了住宅的法定用途，違背了原本的規(guī)劃內(nèi)容，破壞了既有秩序，容易給有利害關(guān)系的業(yè)主生活帶來不便和影響?！段餀?quán)法》規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。在實(shí)際中，不少“住改商”只是征得了大部分的近鄰的同意。即使有業(yè)主不同意，也只能是通過環(huán)保、城管等管理部門去處理解決。此次的司法解釋就嚴(yán)格規(guī)定了利害關(guān)系業(yè)主的范圍，即“本棟建筑物內(nèi)

『學(xué)習(xí)改變?nèi)松ぷ龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 的其他業(yè)主”，這就意味著，只要有1名利害關(guān)系人向法院主張不同意，就可以“1票否決”。據(jù)此，劉某夫婦可依據(jù)司法解釋的規(guī)定，直接起訴至人民法院，要求排除妨害，而不論其是否已產(chǎn)生噪音。

曹立志律師也指出，對(duì)于一些在本棟建筑物之外、建筑區(qū)劃之內(nèi)的業(yè)主，如果其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響，只要業(yè)主可以找到有力證據(jù)證明，也可認(rèn)定為有厲害關(guān)系的業(yè)主。

房子沒住也得交物管費(fèi)

市民王先生在市區(qū)購買了一套住房，房屋交付后，他一直沒有入住。當(dāng)物管找到他收取物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，王先生予以拒絕，理由是自己并未實(shí)際入住，未享受服務(wù)，所以不應(yīng)繳納物管費(fèi)。那么，王先生到底應(yīng)不應(yīng)該繳納物管費(fèi)呢？

張玉萍說，司法解釋規(guī)定“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”。

也就是說，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定以及規(guī)定，全面履行了相應(yīng)義務(wù)的情況下，業(yè)主以未享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)提供的服務(wù)，或者無須接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)等抗辯事由，人民法院將不予支持。像王先生這種情況，就符合該司法解釋的規(guī)定，他應(yīng)當(dāng)繳納物管費(fèi)。

曹立志同時(shí)提醒市民，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門的規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主可以以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯，并要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還已收取的違規(guī)費(fèi)用。

（編輯：王夫成）

第二篇：住一樓也要交電梯管理費(fèi)

住一樓也要交電梯管理費(fèi)？

2008-09-04 22:07

深圳新聞網(wǎng)訊 12月28日，兩位老人王老先生和謝老太太步履蹣跚地從龍崗區(qū)橫崗街道來到本報(bào)，講述了一件讓他們氣憤不已的事情：他們居住在一樓，根本用不著電梯，但每個(gè)月卻要繳電梯管理費(fèi)。

記者昨日來到了龍崗區(qū)橫崗街道的城市中心花園，報(bào)料的王老先生就居住在該小區(qū)7棟1樓?？吹接浾叩絹恚趵舷壬弥撔^(qū)物管卓越物業(yè)開具的收費(fèi)通知及買房合同，氣憤地告訴記者，2004年他們買房的時(shí)候合同上只寫著物業(yè)管理費(fèi)為每平方米1.5元。誰知道在搬進(jìn)來后與別人聊天時(shí)才知道，一樓的房子與其他樓層的物業(yè)管理費(fèi)都是每平方米1.5元，其中就包含了電梯管理費(fèi)每平方米0.5元。

該小區(qū)多名住在一樓的住戶告訴記者，該小區(qū)住戶（含一樓住戶）的物業(yè)管理費(fèi)一直以來都有兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，帶電梯的單元原來是每平方米1.5元，不帶電梯的每平方米1元。今年12月份又突然漲價(jià)了，帶電梯的單元漲至每平方米

1.8元，不帶電梯的單元管理費(fèi)漲至每平方米1.2元。

物管的一名工作人員告訴記者，小區(qū)內(nèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都是按照市物價(jià)局的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定的。該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)主任蘭海標(biāo)告訴記者，他確實(shí)收到一樓住戶反映要繳電梯管理費(fèi)不合理，他也就此問題和物業(yè)管理處協(xié)商，目前正在等待物業(yè)管理處的回復(fù)。

廣東廣和律師事務(wù)所的羅御倫律師告訴記者，目前國家并沒明文規(guī)定一樓住戶是否需要繳納電梯管理費(fèi)，而住在一樓的住戶如果對(duì)需要繳納電梯管理費(fèi)有異議，可與小區(qū)物業(yè)管理處協(xié)商解決。

第三篇：5.房子沒入住交不交物業(yè)管理費(fèi)

房子沒入住交不交物業(yè)管理費(fèi)？

問：業(yè)主未入住新房，物業(yè)管理費(fèi)究竟要不要交？

答：這一問題涉及到了入住交接和物業(yè)管理兩個(gè)問題。

房屋買賣中的交付，從嚴(yán)格意義上講，應(yīng)當(dāng)是以產(chǎn)權(quán)證的登記和取得作為最終的交付標(biāo)準(zhǔn)。但是在實(shí)際操作中，買賣雙方往往以入住交接作為驗(yàn)收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個(gè)主要程序。商品房買賣合同對(duì)房屋交接的程序做了約定和規(guī)范，如要求開發(fā)商要在房屋交付時(shí)，向購房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明；所購商品房為住宅的，開發(fā)商還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。既然房屋已經(jīng)交付，無論業(yè)主是否實(shí)際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)也理應(yīng)繳納，因?yàn)闊o論業(yè)主是否實(shí)際居住，物業(yè)公司有許多物業(yè)服務(wù)均已提供(如保安、保潔等)。

專家建議消費(fèi)者在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)注意幾點(diǎn)：

要認(rèn)真和善于行使自己的權(quán)利。在開發(fā)商不能提供相關(guān)文件又通知您辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)依據(jù)合同約定堅(jiān)決拒絕接收，不要稀里糊涂收了房子。另外，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題做一下分析，看出現(xiàn)的問題是否能夠構(gòu)成拒絕驗(yàn)收的理由，比如墻面、地面裝修有問題，衛(wèi)生潔具不符合原定標(biāo)準(zhǔn)等，雖然也屬于問題，但一般不會(huì)構(gòu)成拒絕驗(yàn)收的依據(jù)。對(duì)這樣的問題，不妨在開發(fā)商提出賠償方案或改進(jìn)措施后，先辦理入住手續(xù)，再敦促開發(fā)商落實(shí)，以免耽誤自己使用房子。

交接過程中，要完善交接程序。在辦理交接手續(xù)時(shí)，如果發(fā)現(xiàn)問題，一定要書面記錄下來。如果決定拒絕接收，則要書面說明拒絕接收的理由。如果接收但有問題需要解決，則應(yīng)要求開發(fā)商將處理意見形成書面文字，以備今后有據(jù)可查。上述所有的書面內(nèi)容，原則上都應(yīng)該是一式兩份，雙方要簽字或蓋章，避免開發(fā)商內(nèi)部發(fā)生人事變動(dòng)后，接任者拒絕承認(rèn)前任的承諾。