第一篇：限購政策遭鉆空子：中介代辦社保賺錢

限購政策遭鉆空子：中介代辦社保賺錢

2010年的樓市調(diào)控，最搶眼的無疑是“限貸令” 無論是4月的“一次調(diào)控”，還是10月的“二次調(diào)控”，限制非本地戶籍人口通過貸款購房來抑制投資，成為多個(gè)城市調(diào)控細(xì)則最具殺傷力的一條。

然而，接近年底，不少城市房?jī)r(jià)卻絲毫不見回落跡象?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》在北京、上海、廣州調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，限貸令失效的核心或許在執(zhí)行環(huán)節(jié)：在社保中介的操作下，非戶籍人口照樣可以取得社保記錄并貸款，調(diào)控成了社保中介的賺錢的工具。本期房產(chǎn)周刊對(duì)這一現(xiàn)象進(jìn)行了深度調(diào)查，試圖揭示房產(chǎn)調(diào)控難抑房?jī)r(jià)快速上漲的原因。

北京

600元“掛靠”中介一年貸款80萬或補(bǔ)交8萬

4月30日，北京率先出臺(tái)的“國十條實(shí)施細(xì)則”就明確提出：從5月1日起，不能提供1年以上北京地區(qū)納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非京籍居民，暫停發(fā)放購買住房貸款。

7個(gè)月后，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查中卻發(fā)現(xiàn)，不少社保中介卻以此為商機(jī)，通過為外地人補(bǔ)交社保，或者協(xié)助外地人以京籍朋友或親戚的身份辦理房貸以規(guī)避此禁貸令。記者此前在河北燕郊樓市調(diào)查時(shí)，上上城開發(fā)商甚至公開宣稱可以為外地買方規(guī)避此禁令，以攬客賺錢。

兩種繳費(fèi)方式

近日，記者以外地買房者身份來到北京朝陽區(qū)一家社保中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢。

記者告訴公司工作人員：本人欲在北京購買一套住房，但戶口不在北京，且無法提供在京一年以上納稅證明或社保證明，因此無法辦理房貸。

聽完記者的情況后，對(duì)方輕松答復(fù)道，“這個(gè)有辦法規(guī)避?！?/p>

該工作人員解釋說：“我們可以先將你的勞動(dòng)關(guān)系放到我們公司，然后以我們公司員工的身份幫你補(bǔ)交今年一年的社保證明，以此來辦理房貸了?！彼a(bǔ)充說，由于開社保證明與銀行放貸間存在時(shí)間差，因此在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，客戶仍然需要繼續(xù)補(bǔ)交社保。

至于收費(fèi)情況，她指出，補(bǔ)交社保的服務(wù)，補(bǔ)交期限內(nèi)按每月100元收費(fèi)。另一種情況為：簽訂未來一年的服務(wù)合同，即服務(wù)到下一年的12月，一年服務(wù)費(fèi)為600元，期間補(bǔ)交社保的服務(wù)，按每月60元收費(fèi)。

貸款80萬 “月薪”須6000元

在北京市東城區(qū)一家勞務(wù)派遣公司的男性工作人員得知本報(bào)記者的“困惑”后說，這個(gè)可以通過臨時(shí)補(bǔ)交社保來規(guī)避禁令?！跋葘⒛愕墓ぷ麝P(guān)系掛靠在我們公司或某個(gè)公司名下，然后補(bǔ)交過去12個(gè)月的社保與公積金”。他特別強(qiáng)調(diào)，在補(bǔ)交過程中，每月補(bǔ)交的基數(shù)特別重要。

他解釋說：“銀行根據(jù)顧客每月社保補(bǔ)交的額度來反算工資。如果反算出的工資不高，貸款額度就上不去?！币虼嗣吭卵a(bǔ)交的基數(shù)，得根據(jù)顧客的貸款額度來巧妙設(shè)計(jì)。

他舉例說，如果準(zhǔn)備貸款80萬元，月工資就得在6000元左右。以6000元的月工資為基數(shù)，按照公司與個(gè)人各12%的公積金繳費(fèi)比例，以及公司與個(gè)人總共百分之四十幾的社保繳費(fèi)比例，補(bǔ)交一年的社保及公積金大約6萬元，再加上提交貸款申請(qǐng)到銀行放貸間也得繼續(xù)補(bǔ)交，這兩部分一共在8萬元左右。

“銀行貸款批準(zhǔn)下來后，個(gè)人就可以停交，或?qū)㈩~度進(jìn)行調(diào)整，這完全取決于個(gè)人的選擇?！?/p>

難道銀行在資料審查時(shí)，查不出客戶是臨時(shí)補(bǔ)交的情況嗎？

對(duì)于記者提出的疑問，上述工作人員說，“實(shí)際上補(bǔ)交的情況銀行一查就知道，但這種事大家都明白，銀行也只是按照規(guī)定走個(gè)程序而已?！?/p>

至于收費(fèi)情況，該公司回復(fù)說，一律按每月100元收費(fèi)。

在調(diào)查中，一位外地買房者告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他剛于11月末在北京新購了一套房。“我的工作關(guān)系在太原，但我弟弟在北京工作，可以提供北京一年以上的社保證明，因此我是以他的名義辦理的房貸?！睘榱吮苊鈱戆l(fā)生糾紛，私下他與弟弟私簽了一份產(chǎn)權(quán)歸屬協(xié)議?！澳壳百彿亢贤鲜俏业艿艿拿?，房貸月供由我來付，將來可以以贈(zèng)予或其他方式再轉(zhuǎn)移至我的名下?！?/p>

社保局稱尚未接到類似報(bào)案

10月1日起，燕郊對(duì)外地客戶也亮出了“禁貸令”。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，燕郊樓盤上上城開發(fā)商竟公開宣稱可以為外地顧客提供規(guī)避此政策的服務(wù)。

記者以外地購房者身份致電該樓盤售樓處時(shí)，一位男性工作人員說，顧客可以先與樓盤開發(fā)商簽訂一個(gè)協(xié)議，同時(shí)交3萬多元，1個(gè)月左右，開發(fā)商就可以為顧客提供一年以上的當(dāng)?shù)厣绫ＷC明，到時(shí)就可以申請(qǐng)房貸了。

當(dāng)記者追問社保辦理的流程時(shí)，這位工作人員說：“我們老板與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)社保機(jī)構(gòu)很熟。”

針對(duì)中介的上述做法，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電北京市人力資源和社會(huì)保障局試圖了解相關(guān)情況，但相關(guān)辦公室一直未予明確答復(fù)，最后該局新聞處的一位女性工作人員答復(fù)說：“截至目前，我們沒有接到類似的報(bào)案，也不太清楚有此事情。”

上海

補(bǔ)繳社?；蛟饩苜J 開發(fā)商墊資等購房者“變身”

“之前有不少人找我們辦社保，好在上海買房?！鄙虾Ｒ患覍ｉT負(fù)責(zé)勞務(wù)派遣業(yè)務(wù)的網(wǎng)站工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，除了嘉定等少數(shù)區(qū)縣外，非上海戶籍人口要在上海辦理購房貸款，都需要提供在上海繳納一年社保的記錄。這使得近期上述社保中介機(jī)構(gòu)生意興隆，僅半月就為十多位這樣的客戶辦理了業(yè)務(wù)。

據(jù)介紹，購房者只需要通過該網(wǎng)站的安排，掛靠到一家公司并繳納一定的社保費(fèi)用，就可以補(bǔ)繳過去一年的“四金”(即公積金、養(yǎng)老金、醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn))，并由此獲得繳納社保的記錄。此外，上述網(wǎng)站還可以協(xié)助購房者補(bǔ)繳過去12個(gè)月的個(gè)人所得稅，以獲取貸款所需要的個(gè)稅完稅證明。

看起來，只要能夠補(bǔ)繳之前12個(gè)月的“四金”，非上海戶籍人士就能在上海買房。但是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在隨后的調(diào)查中卻發(fā)現(xiàn)，上述想法雖然理論上可行，但越收越緊的上海房貸審核政策，很可能讓購房者最終賠了夫人又折兵。

13000元難獲上海買房“資格”

一家辦理社保掛靠業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)介紹說，“每月最低繳納社保1000多元，再加上100元一個(gè)月的手續(xù)費(fèi)。變身符合貸款買房資格的購房者，需要花費(fèi)的成本至少是13000多元?！?/p>

但是不是只要支付完上述費(fèi)用，就可以貸款買房了？

上述機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人說，他們只負(fù)責(zé)協(xié)助辦理社保手續(xù)，并不保證購房者能獲得貸款。購房者要想獲得貸款，需要詢問房貸中介。

于是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨后向21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、信義房屋和中原地產(chǎn)等房屋中介機(jī)構(gòu)咨詢了相關(guān)問題，沒想到得到的回答卻出奇一致：不能。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的房貸經(jīng)理說，社保的補(bǔ)繳記錄不被銀行承認(rèn)。目前21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)合作的銀行在審核客戶資料時(shí)就是看社保記錄。一旦發(fā)現(xiàn)社保是補(bǔ)繳的，貸款申請(qǐng)肯定會(huì)被拒絕。

“到了年底，各家銀行的貸款收得都很緊?！毙帕x房產(chǎn)分析師朱平平說，社保補(bǔ)繳記錄不被銀行承認(rèn)的情況確實(shí)存在。即使社保補(bǔ)繳記錄得到承認(rèn)，社保的繳納數(shù)額和對(duì)應(yīng)的工資收入，也將影響銀行的貸款審批。因此，僅繳納13000余元的社保費(fèi)就想在上海貸款買房，幾乎是不可能的事。

開發(fā)商墊資40%等貸款

不過，在上海貸款買房的大門，并沒有向外地人完全關(guān)閉。通過在上海補(bǔ)繳個(gè)稅的方式，向銀行提供個(gè)稅完稅證明，目前是唯一的機(jī)會(huì)。

中原地產(chǎn)負(fù)責(zé)公共關(guān)系的陸虹說，部分銀行認(rèn)可補(bǔ)繳的個(gè)稅稅單，并依據(jù)個(gè)稅稅單確認(rèn)個(gè)人在滬收入，進(jìn)而計(jì)算申請(qǐng)者最高貸款金額。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者計(jì)算，一套以85折利率貸款80萬的住宅，購房者月還貸為4900元左右，其稅后收入大約得達(dá)到9600元。按照目前上海個(gè)稅的計(jì)算辦法，每月需要支付的個(gè)稅大約為1200元，再加上給中介的手續(xù)費(fèi)，至少要16000元以上，總花費(fèi)和繳納社保的方式相當(dāng)。

不過，對(duì)很多人來說，通過繳納個(gè)稅買房，遠(yuǎn)沒有通過繳納社保方式買房有吸引力。按照上海市政府的規(guī)定，在上海連續(xù)繳納社保滿7年，可以提出戶口申請(qǐng)。后者對(duì)于很多外省市人來說更有吸引力。

這也使得一些樓盤看到了其中的機(jī)會(huì)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾報(bào)道，上海周邊的嘉富好第坊曾向戶口和工作都不在嘉興的上海人主動(dòng)提出“一成首付，其余開發(fā)商墊資”。上述樓盤的銷售人員此后向媒體透露，他們可以為購房者提供社保、個(gè)稅繳納的“一條龍服務(wù)”。在完成上述操作手續(xù)后，開發(fā)商幫助購房者從銀行獲取貸款，購房者再歸還開發(fā)商的墊資。

據(jù)銷售人員介紹，在嘉興辦房貸，只需要提供3個(gè)月的社保繳納證明。而首付一成以后，剩余的40%首付，在購房后半年內(nèi)繳納。即使銀行不認(rèn)可補(bǔ)繳的社保，但只要購房者繳納了3個(gè)月的社保金，未來仍然可以成功申請(qǐng)到貸款。開發(fā)商6個(gè)月的墊資，顯然是考慮到了購房者需要身份轉(zhuǎn)換的時(shí)間。

一些分析師說，這樣的方法，同樣可能會(huì)被上海部分樓盤效仿，進(jìn)而幫助購房者繞開貸款“限外令”的限制。

廣州

一中介半月成交近百單 千余元即可繞過禁令？

為抑制過快上漲的房?jī)r(jià)，10月15日，廣州市祭出了“限購”利劍。但記者實(shí)地走訪中介、開發(fā)商后發(fā)現(xiàn)，這一苛刻的限購條件并沒有完全阻攔外地人購房，卻悄然催生了代辦稅單、補(bǔ)繳社保等投機(jī)機(jī)會(huì)。

半月近百單成交

“在限購令的第二天，我們店鋪就辦理了一單5000多元的稅單過戶，現(xiàn)在也沒聽說發(fā)生什么問題。”中原運(yùn)通地產(chǎn)置業(yè)顧問梁學(xué)玲告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“當(dāng)時(shí)一個(gè)佛山人在廣州買房，已進(jìn)入過戶階段了，誰知道第二天就出了限購令，我們也不能放棄這單生意，所以通過其他方式幫他代辦了一年的稅單證明，最終成功過戶?！?/p>

“一般來說，通過我們中介辦，價(jià)錢也就是5000~6000元樣子，放心，稅單一定是真的?！绷簩W(xué)玲表示，“這個(gè)月我們陸陸續(xù)續(xù)辦了三四單，客戶去過戶時(shí)沒出現(xiàn)什么情況，都是比較成功的?！?/p>

廣州合駿勞務(wù)派遣有限公司最近也新增了幫外地人購房代辦稅單、社保等業(yè)務(wù)。公司工作人員小鐘告訴記者，“我們公司本來是做代辦社保的，一些房地產(chǎn)客戶和中介找到我們合作，也就有了這樣新的業(yè)務(wù)。”

小鐘表示，近期他在各大知名業(yè)主論壇發(fā)布公司的新業(yè)務(wù)廣告，“11月下旬以來，我們公司都接了近百宗這樣的生意。今天我都辦理了兩筆稅單業(yè)務(wù)?！?/p>

小鐘一再表示，“政策雖然不變，但執(zhí)行力度會(huì)隨時(shí)調(diào)整，我們會(huì)根據(jù)調(diào)整的力度送件，這樣才能保證代辦稅單證明能夠下來。”

小鐘介紹，“辦理稅單比社保相對(duì)簡(jiǎn)單，政策要求一年以上的納稅證明，我們一般就辦理13個(gè)月的稅單證明，以每月2500元的工資證明為準(zhǔn)，除掉2000元的基數(shù)，收取5個(gè)點(diǎn)的稅費(fèi)，那每個(gè)月就是25元錢，13個(gè)月就是325元，但是公司要收取800元的服務(wù)費(fèi)用，加起來是1125元。”

“但這個(gè)‘工資’是浮動(dòng)的，不可能每個(gè)人都是2500元，有的可能是2400元，有的可能是2600元，因此我們會(huì)收取1500的預(yù)收款，到時(shí)候多退少補(bǔ)?！毙＄姳硎荆蛻舫鍪旧矸葑C和戶口本的復(fù)印件，一周就可以拿到稅單證明。

市場(chǎng)占比不到10%？

“辦理社保證明比稅單麻煩，每個(gè)月基數(shù)不一樣，費(fèi)用高，一個(gè)月起碼都得繳納500元，一年的費(fèi)用以及服務(wù)費(fèi)就是9000元?！毙＄姳硎?，社保證明審核差不多要2個(gè)月，現(xiàn)在政策寬松，只需要稅單就可以購房、過戶。

繞過政策難道真能如此輕松？

對(duì)此梁學(xué)玲坦言，“我們只是代辦稅單，但最終能不能通過還是不能打包票。風(fēng)險(xiǎn)比較大，這是誰也不能保證的?，F(xiàn)在市況不好，一個(gè)星期都難以有一宗單子，因此遇到這樣情況，我們還是會(huì)盡力幫客戶解決問題?！?/p>

針對(duì)中介鉆空子的情況，12月7日，記者致電廣州市國土資源和房屋管理局副局長黃文波，該人士表示，目前還未發(fā)現(xiàn)這樣的情況，不太清楚，還需要核實(shí)。

他表示，目前房?jī)r(jià)上漲已得到明顯遏制，成交量大降。至于限購令何時(shí)取消，各個(gè)城市有不同的情況，要看大環(huán)境。

合富置業(yè)最新市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，廣州市場(chǎng)上，84%的潛在客戶購房計(jì)劃受三套停貸、首付提高和限購令等因素而擱置，其中非廣州戶籍人口占三成至四成左右。

“在廣州購房的非戶籍人口中，通過補(bǔ)辦納稅證明或社保繳納證明買房的很少，不到10%的比例?！睗M堂紅地產(chǎn)研究部高級(jí)主任肖文曉表示。

個(gè)案

90/70碰上限購令“別墅”按層賣遇難題

“被三套”——這是佑威房地產(chǎn)研究中心在11月29日發(fā)布的11月22日~11月28日“一周樓市報(bào)告”中所發(fā)明的新詞。上述詞語針對(duì)的是上海11月下旬開盤的新盤——御景熙岸。報(bào)告撰寫者稱，曾打電話給售樓處了解情況，卻被告知房子必須三套一起賣。

上述樓盤的內(nèi)部人士介紹，項(xiàng)目用地受到2006年出臺(tái)的90/70政策所限，將近70%的面積只能開發(fā)成為90平方米以內(nèi)的小戶型。為了能在這樣的樓盤推出附加值更高的別墅產(chǎn)品，開發(fā)商將三套小戶型公寓“合成”為一套別墅。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者隨后從網(wǎng)上房地產(chǎn)看到，該樓盤的三層住宅樓，的確有三套不同室號(hào)的公寓，每套面積在87平方米左右。要把上述公寓連成別墅，就需要把三套房全部買下。

昨日，御景熙岸的銷售人員對(duì)“必須三套連買”的說法改了口，稱可以一套一套買，只是建議客戶將相鄰的小戶型公寓拼成“別墅”。至于購房者如何繞過“限購令”的制約，把三套獨(dú)立的小戶型公寓拼成別墅，則是購房者自己的事。

三套公寓拼成“別墅”

上海多家房地產(chǎn)網(wǎng)站的新房信息顯示，御景熙岸是聯(lián)排的三層別墅，面積為198~255平方米，開盤時(shí)總價(jià)高達(dá)600萬~1200萬元，折合單價(jià)至少每平方米3萬元。而公寓房的面積為90~155平方米，銷售時(shí)間尚未確定。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)也顯示，御景熙岸并不是全是大戶型別墅，也有一棟三套的小戶型公寓，面積從60到90平方米不等。

是御景熙岸方面有房不售，還是上述房地產(chǎn)網(wǎng)站的信息有誤？

內(nèi)部知情人士透露了其中的秘密。原來，上述房源如果全部買下，可以把三層樓的小戶型公寓“拼接”為“別墅”。因?yàn)橛羞@樣的賣點(diǎn)，上述公寓的售價(jià)比一般的小戶型公寓更高。此前，當(dāng)?shù)氐墓⒎棵科椒矫變H售2萬多元，而上述可 “拼接”別墅的公寓單價(jià)至少要3萬元/平方米。

知情人士透露，中海地產(chǎn)之所以要把公寓拼成“別墅”，和2006年后出臺(tái)的“90/70”政策有關(guān)。

2006年年中，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等多個(gè)部委曾聯(lián)合出臺(tái)文件，規(guī)定各地出讓的土地70%以上戶型在90平方米以內(nèi)。隨后，各地又出臺(tái)規(guī)定，新出讓的地塊開發(fā)的住宅戶型，70%必須小于90平方米。

上述規(guī)定開始執(zhí)行后，中海地產(chǎn)于2008年年初獲得了上海康橋電信園一號(hào)地塊。但是，該地塊所在的上海周康地區(qū)一直是上海的傳統(tǒng)別墅區(qū)。在別墅區(qū)開發(fā)公寓，顯然難以讓企業(yè)的利潤最大化。唯一的辦法，就是把小戶型的公寓拼成別墅。而上海此前曾有過這樣的案例，新江灣地區(qū)的部分別墅樓盤就是由小戶型的公寓拼合而成。

限購令逼開發(fā)商繞道

就在御景熙岸開盤之時(shí)，上海出臺(tái)了限購政策，規(guī)定一戶家庭只能購買一套房。根據(jù)上述規(guī)定，若有人要把御景熙岸的小戶型“公寓”拼成“別墅”，不能再像以前一樣同時(shí)買多套房，而只能尋找其他的辦法。

中海地產(chǎn)的內(nèi)部人士曾介紹他們推薦給購房者的辦法，即找到另外兩戶家庭一塊買。(這兩戶家庭可以是他的父母、子女，也可以是其他的親戚和朋友。)

開發(fā)商的上述辦法被認(rèn)為是繞過“限購令”的最佳辦法。此前，上海一家房地產(chǎn)專業(yè)媒體也報(bào)道了投資客繞道“限購令”和“限貸令”的種種辦法。除上述辦法外，還有人以員工、下屬的名義買房，甚至“借”身份證買房。

但是，佑威房地產(chǎn)研究中心的報(bào)告，讓中海地產(chǎn)不再公開向購房者推薦上述購買方法。

中海地產(chǎn)的相關(guān)營銷負(fù)責(zé)人昨日向記者介紹說，上述樓盤在開發(fā)時(shí)就曾考慮多戶家庭“共居”的模式，主要是吸引那些志氣相同，或者有親緣關(guān)系的朋友一同購買。至于個(gè)人如果只買一棟樓的某套小戶型公寓也可以，只是小戶型公寓的價(jià)格要比周邊貴一些。(記者 葉書利 朱玲 楊羚強(qiáng))