第一篇：二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同法

二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同法

篇一:二手房買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方之違約成本分析 二手房買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方之違約成本分析 王麗英

《2015年百城房?jī)r(jià)盤(pán)點(diǎn)》揭示,自2015年下半年始,全國(guó)房?jī)r(jià)一片大漲,蘇州也不例外。房?jī)r(jià)居高不下一直是普通大眾面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題,而近期房產(chǎn)稅收新政的出臺(tái)無(wú)疑又使房屋買(mǎi)賣(mài)交易風(fēng)頭更勁。隨著房?jī)r(jià)的一路飆升,由于房屋買(mǎi)賣(mài)交易周期持久,買(mǎi)賣(mài)雙方從定金交付到過(guò)戶手續(xù)完成的過(guò)程中,房?jī)r(jià)已經(jīng)升了好幾倍,此時(shí)賣(mài)方面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的誘惑,不愿再以雙方初始商談的價(jià)格進(jìn)行交易,繼而房屋買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方違約的現(xiàn)象發(fā)生。而賣(mài)方違約,一般分為以下兩種狀況:

1、買(mǎi)方交付定金后,賣(mài)方拒絕繼續(xù)履行后續(xù)義務(wù);

2、雙方簽訂正式的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并辦理資金托管后,賣(mài)方拒絕履行后續(xù)義務(wù)。

針對(duì)以上兩種現(xiàn)象,要如何維護(hù)守約方的利益,追究違約方的責(zé)任呢? 針對(duì)第一種情形,我們建議買(mǎi)方主張雙倍返還定金或者違約金,并賠償房?jī)r(jià)上漲差價(jià)損失;針對(duì)第二種情形,我們建議買(mǎi)方主張繼續(xù)履行。

司法實(shí)踐中,由于第二種情形的解決方式爭(zhēng)議不大,下面僅針對(duì)第一種情形,附以案例說(shuō)明: 買(mǎi)方劉某與賣(mài)方田某以及居間方中介公司簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》(以下簡(jiǎn)稱“協(xié)議”),約定房屋總價(jià)款120萬(wàn)元,定金5萬(wàn)元,雙方約定簽署本協(xié)議后30天內(nèi)“簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同??“協(xié)議”簽訂后,劉某即支付定金5萬(wàn)元給田某。但臨近簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同之日,田某通過(guò)中介方提出要求劉某增加房?jī)r(jià)20萬(wàn)元,劉某予以拒絕,最終雙方未能完成房屋買(mǎi)賣(mài)交易。后知悉,劉某為了購(gòu)房,已將原有的唯一一套住房出售,現(xiàn)租房居住。就本案而言,作為守約方的買(mǎi)方可以通過(guò)以下主張來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益:主張解除合同,要求賣(mài)方雙倍返還定金,并賠償租金和房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)損失。分析如下:

1、買(mǎi)方可要求返還雙倍定金 ,并主張租金損失賠償;我國(guó)《合同法》第116條規(guī)定,當(dāng)事人既約定了違約金又約定定金的,那么,一方違約時(shí),對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。而在本案中,買(mǎi)方交付定金旨在促成房屋買(mǎi)賣(mài),而賣(mài)方以其行為明確表明其不繼續(xù)履行合同義務(wù),依據(jù)《合同法》第115條之規(guī)定,“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收

回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！币虼?買(mǎi)方可以適用定金罰則要求賣(mài)方雙倍返還定金。

而且,本案買(mǎi)方為了買(mǎi)房,已將自己的住房出售,現(xiàn)租房居住,正是由于賣(mài)方跳價(jià)致使合同無(wú)法繼續(xù)履行,也致使原告的訂約目的落空,期待利益受損,且買(mǎi)方因此遭受的實(shí)際損失遠(yuǎn)高于賣(mài)方承擔(dān)的雙倍返還定金。因此,就本案而言,若賣(mài)方僅雙倍返還定金,明顯有失公平,對(duì)買(mǎi)方不利。應(yīng)當(dāng)根據(jù)填平原則,對(duì)于房租之類(lèi)的買(mǎi)方為買(mǎi)房實(shí)際支出的合理的實(shí)際損失,賣(mài)方應(yīng)當(dāng)予以賠償。

另,賣(mài)方除雙倍返還定金以及賠償買(mǎi)方的實(shí)際損失外,還應(yīng)當(dāng)支付買(mǎi)方房屋交易過(guò)程中的房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)損失。

2、買(mǎi)方享有獲得房?jī)r(jià)上漲差價(jià)賠償?shù)臋?quán)利;房屋買(mǎi)賣(mài)交易中,雙方簽訂協(xié)議并在其中約定定金或者違約金的主要目的是為了促使雙方辦理過(guò)戶手續(xù),順利完成房屋的物權(quán)轉(zhuǎn)移。

本案中,因賣(mài)方的違約行為致使雙方最終未能簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,使得買(mǎi)方喪失一次以同等價(jià)格購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的機(jī)會(huì),而賣(mài)方之所以不繼續(xù)履行合同,主要原因是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲。在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中,房屋屬于稀缺不動(dòng)產(chǎn),房?jī)r(jià)上漲本是賣(mài)方應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的。根據(jù)《合同法》第113條規(guī)定:“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,給對(duì)方造成損失的,損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,包括合同履行后可以獲得的利益,但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！币虼?賣(mài)方違約必須承擔(dān)房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)賠償責(zé)任。

此外,賣(mài)方違約給買(mǎi)方造成的損失已超過(guò)雙倍返還定金的金額。本案劉某支付的定金5萬(wàn)元,僅占房屋總價(jià)120萬(wàn)元的3%,況且,待賣(mài)方違約時(shí),房?jī)r(jià)又上漲了20萬(wàn),故買(mǎi)方要求賣(mài)方支付房?jī)r(jià)上漲的差價(jià)損失理應(yīng)得到支持。

至于差價(jià)損失賠償?shù)姆秶?在司法實(shí)踐中,根據(jù)最高人民法院《民商事合同糾紛指導(dǎo)意見(jiàn)》第10條之規(guī)定:“人民法院在計(jì)算和認(rèn)定可得利益損失時(shí),應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用可預(yù)見(jiàn)規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則等,從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預(yù)見(jiàn)的損失、非違約方不當(dāng)擴(kuò)大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過(guò)失所造成的損失以及必要的交易成本?！敝荚趯?shí)現(xiàn)相對(duì)公平,不讓違約方從不當(dāng)行為中獲利,亦不讓守約方因守約而受損。確定損失賠償數(shù)額的方法,大致有對(duì)比法(差別法)、估算法和約定法1三種。司法實(shí)踐中,法官通常會(huì)選擇估算法,即人民法院在難以確定損失數(shù)額或者難以1奚曉明主編、最高人民法院民事審判第二庭編:《最高人民法院關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋理解與適用》。

準(zhǔn)確地確定可得利益的損失數(shù)額時(shí),可根據(jù)案件的具體情況,責(zé)令違約方支付一個(gè)大致相當(dāng)?shù)馁r償數(shù)額。

另外,買(mǎi)方也可以選擇主張違約金,由于賣(mài)方的違約行為,導(dǎo)致雙方無(wú)法按約定履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同,違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。一般房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的協(xié)議或者買(mǎi)賣(mài)合同中均規(guī)定有違約金的條款,根據(jù)法律規(guī)定,違約金數(shù)額一般不超過(guò)合同標(biāo)的額的30%。至于違約方承擔(dān)的具體數(shù)額,由于房?jī)r(jià)上漲,所以,具體數(shù)額的確定比較困難。根據(jù)《合同法》第114條之規(guī)定,“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的,當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。”因此,針對(duì)個(gè)案來(lái)說(shuō),賣(mài)方承擔(dān)違約金后,如果違約金不能彌補(bǔ)損失,守約方可依據(jù)該條款主張適當(dāng)增加違約金。

同樣,作為守約方的買(mǎi)方在主張了違約金后,仍不足以彌補(bǔ)自身遭受的損失的話,同樣可以主張賠償實(shí)際損失。

篇二:二手房(經(jīng)濟(jì)適用房)買(mǎi)賣(mài)合同(法務(wù)擬定)

第二篇：房屋買(mǎi)賣(mài)合同法

為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

第二條 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第三條 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第十條 買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

第十四條 出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十八條 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第十九條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第二十條 出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十一條 出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十二條 對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟；出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。

第二十三條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

第二十四條 因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。

第二十六條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。

第二十七條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。

第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答〉》。

第三篇：二手房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議[定稿]

二手房屋買(mǎi)賣(mài)補(bǔ)充協(xié)議

出售方（甲方）：

買(mǎi)受方（乙方）：

居間方（丙方）：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》及其它有關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，對(duì)所簽訂的關(guān)于之房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)事宜的《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》作如下補(bǔ)充：

1、甲乙雙方協(xié)商一致，乙方應(yīng)支付甲方的總房款為￥（大寫(xiě)：），現(xiàn)乙方已支付甲方房款￥（大寫(xiě)：），剩余房款￥（大寫(xiě)：）甲乙雙方約定，乙方應(yīng)于甲方辦理房屋過(guò)戶（過(guò)戶日期為：）之日起5日內(nèi)支付給甲方。

2、逾期付款責(zé)任：

乙方未按照約定的時(shí)間付款的，按照逾期時(shí)間分別處理（（1）和（2）不作累加）。

（1）逾期在15日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，乙方按日計(jì)算向甲方支付總房款0.5%的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起5日內(nèi)向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行；

（2）逾期超過(guò)15日后，甲方有權(quán)解除合同。甲方解除合同的，甲方應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知乙方，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償金額為總房款的35%。甲方有權(quán)從乙方已付款中扣除相當(dāng)于賠償金部分的價(jià)款，余款返還乙方，已付款不足賠償金部分的，乙方應(yīng)在接到書(shū)面通知之日起5日內(nèi)向甲方支付。

3、本協(xié)議空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

4、本協(xié)議是甲、乙雙方簽訂的編號(hào)為：的《北京市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》的補(bǔ)充部分，具有同等法律效力，如本協(xié)議與之前雙方所簽協(xié)議有所沖突，以本協(xié)議為準(zhǔn)，本協(xié)議一式三份，甲乙丙三方各執(zhí)一份，簽字生效。

出售方（甲方）簽章：

買(mǎi)受方（乙方）簽章：

居間方（丙方）：

年月日

第四篇：二手房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)

房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)

賣(mài)方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：

姓名：XXX身份證號(hào)碼：

買(mǎi)方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：

姓名：XXX身份證號(hào)碼：

第一條：甲方房屋坐落于XXXXXXX小區(qū)12幢7號(hào)，位于第壹層，房屋結(jié)構(gòu)為一間半，房產(chǎn)屬于安置房。房屋的面積以雙方看樣為準(zhǔn)。該房屋售價(jià)總金額人民幣三十萬(wàn)元整。

第二條：甲方保證出賣(mài)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，不存在第三人對(duì)該房產(chǎn)有任何糾紛；否則，所產(chǎn)生的法律后果全部責(zé)任由甲方承擔(dān)。

第三條：：乙方于本合同簽訂之日向甲方支付定金人民幣貳元整，作為首付款的一部分；剩余房款二十八萬(wàn)元整在簽訂合同后的兩個(gè)月內(nèi)支付完結(jié)。甲方應(yīng)于房款交付完結(jié)之日將該房屋交付乙方。

第四條：乙方如未按本合同第三條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約責(zé)任。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，每逾期一天，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的10%向甲方支付違約金。逾期超過(guò)30日，即視為乙方不履行本合同，甲方有權(quán)解除合同，追究乙方的違約責(zé)任。甲方如未按本合同規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約責(zé)任。每逾期一天，甲方按累計(jì)已付款的10%向乙方支付違約金。逾期超過(guò)15日，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)解除合同，追究甲方的違約責(zé)任。

第五條：甲方應(yīng)在政府規(guī)定可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的前提下及時(shí)辦理，并積極配合乙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。權(quán)屬過(guò)戶登記過(guò)程中所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。

第六條：本合同未盡事項(xiàng)，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

第七條：本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，甲、乙雙方簽字之日起生效。

甲方：乙方：

在場(chǎng)人：

年月日

第五篇：二手房屋買(mǎi)賣(mài)委托書(shū)

房屋買(mǎi)賣(mài)委托書(shū)

委托人：________，性別：____，________年____月____日出生，身份證號(hào)碼：________________________。

委托人：________，性別：____，________年____月____日出生，身份證號(hào)碼：________________________。

受托人：________，性別：____，________年____月____日出生，身份證號(hào)碼：________________________。

委托原因、事項(xiàng)、權(quán)限：

委托人______是位于北海市___________________________________號(hào)房屋的所有權(quán)人(產(chǎn)權(quán)證號(hào)為：_________________)，______是產(chǎn)權(quán)共有人?，F(xiàn)我們同意出售上述房產(chǎn)。因?yàn)槲覀僟_____________，不能親自辦理該房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)及相關(guān)手續(xù)，故委托__________為我們的合法代理人，全權(quán)代表我們辦理如下事項(xiàng)：

1、在符合依法出售的前提下，代我們辦理此房的買(mǎi)賣(mài)交易手續(xù);代為簽署以上房屋的買(mǎi)賣(mài)合同;

2、代為到房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理此房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、過(guò)戶等相關(guān)事宜;

3、代為辦理與出售此房相關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)狻⑴瘹?、公共維修基金等交割手續(xù);

4、協(xié)助買(mǎi)方以買(mǎi)方名義辦理銀行貸款相關(guān)手續(xù)并簽署相關(guān)文件;

5、代為收取相關(guān)售房款;

受托人在上述委托范圍內(nèi)所進(jìn)行的一切行為和所簽署的一切文件我們均予以承認(rèn)，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切法律后果。

委托期限：自委托之日起至上述委托事宜辦完為止。

代理人無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)。

委托人：

委托人：

年 月 日