第一篇：【和訟說(shuō)法】借名買(mǎi)房法律問(wèn)題：七大風(fēng)險(xiǎn)及四招降險(xiǎn)策略[本站推薦]

【和訟說(shuō)法】借名買(mǎi)房法律問(wèn)題：七大風(fēng)險(xiǎn)及四招降險(xiǎn)策略

眾所周知，買(mǎi)房無(wú)疑是人們的頭等大事，無(wú)論是農(nóng)村的打工仔還是城里的上班族，能在自己喜歡的城市買(mǎi)一套屬于自己的房子，這將是多么幸福的一件事。

其實(shí)在買(mǎi)房的過(guò)程中也是有許多問(wèn)題的，即使你有錢(qián)但如果條件受限，你一樣很難買(mǎi)到心儀的房子，因此也導(dǎo)致很多人挖空心思去找解決辦法，而借名買(mǎi)房正是這其中的一種辦法，雖然辦法是可行，但和訟網(wǎng)小編不得不說(shuō)，借名買(mǎi)房仍然有諸多法律問(wèn)題存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，下面詳細(xì)為你介紹借名買(mǎi)房會(huì)涉及哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？該怎么防范？

一般借名買(mǎi)房的原因

第一、為規(guī)避法律政策，如：為規(guī)避?chē)?guó)家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策。

第二、借用他人資格享受某種購(gòu)房?jī)?yōu)惠。

第三、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以逃避債務(wù)。

借名買(mǎi)房帶來(lái)的法律問(wèn)題

借名購(gòu)房使得房產(chǎn)登記的權(quán)利人并非真正的房屋所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則，為避免給交易相對(duì)人帶來(lái)不可預(yù)見(jiàn)的損害，維護(hù)交易安全和穩(wěn)定，物權(quán)的所屬應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示。動(dòng)產(chǎn)以其占有為公示，不動(dòng)產(chǎn)的公示方式即是登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！笨梢钥闯觯粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)過(guò)登記始發(fā)生物權(quán)效力。一經(jīng)公示，即產(chǎn)生公信力。

當(dāng)事人基于對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)屬公示的信賴(lài)而為的交易行為，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)，比如善意取得制度。而對(duì)于借名購(gòu)房，出資人并不是登記的權(quán)利人，即使其事實(shí)上對(duì)該房屋占有、管理和使用，也不是法律上適格的處分人。登記權(quán)利人如果擅自處分該房屋，如設(shè)定抵押、出售等，如果相對(duì)方符合善意取得的要件，法律會(huì)偏重保障交易安全和善意相對(duì)人的利益，不會(huì)僅因其非事實(shí)權(quán)利人，無(wú)權(quán)處分而判定該物權(quán)變動(dòng)無(wú)效。因此，借名購(gòu)房如果發(fā)生糾紛，通常會(huì)陷入這樣的境地：法律保護(hù)當(dāng)事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購(gòu)房的約定，但法律更保障交易安全，保障善意相對(duì)人基于物權(quán)公示公信力產(chǎn)生的信賴(lài)?yán)嬉跃S持社會(huì)的穩(wěn)定。借名買(mǎi)房雙方當(dāng)事人面臨的風(fēng)險(xiǎn)

(一)出資人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1、如果借名購(gòu)房后，登記權(quán)利人反悔，即使當(dāng)事人留有足夠充分的證據(jù)證明借名購(gòu)房事實(shí)存在，也為其自身帶來(lái)許多不必要的麻煩，更有甚者如無(wú)法證明借名購(gòu)房事實(shí)的存在，出資人自身權(quán)利得不到保障，導(dǎo)致錢(qián)房?jī)煽铡?/p>

2、如果所購(gòu)房屋為保障性住房，出資人實(shí)際上并不符合購(gòu)房條件，即使登記權(quán)利人認(rèn)可借名購(gòu)房事實(shí)，出資人也不可能取得該房屋的所有權(quán)。

3、如果登記權(quán)利人擅自出售房屋，交易相對(duì)方為善意且已經(jīng)辦理變更登記的情況下，出資人不可能要求取消交易拿回房屋，即使證明了借名購(gòu)房事實(shí)存在，也只能要求登記權(quán)利人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

4、如果登記權(quán)利人擅自在該房屋上設(shè)定他權(quán)利如抵押權(quán)等，在他項(xiàng)權(quán)利人為善意的情況下，出資人如果要求確認(rèn)權(quán)屬，通常需要滌除他項(xiàng)權(quán)利，才能獲得他項(xiàng)權(quán)利人的認(rèn)可，更甚之，如果抵押權(quán)人按照法律規(guī)定和抵押權(quán)登記實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，勢(shì)必對(duì)出資人自身的權(quán)利造成影響。

(二)登記權(quán)利人面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1、如果購(gòu)房需要的是登記權(quán)利人的資格、條件以享受優(yōu)惠，借名購(gòu)房后登記權(quán)利人通常喪失了再次享受該優(yōu)惠條件的機(jī)會(huì)，如部分城市的首套房?jī)?yōu)惠政策，抽簽搖號(hào)所取得的序位等。

2、如果出資人非全款購(gòu)買(mǎi)該房屋，而是辦理了按揭手續(xù)，在出資人不履行按揭還款義務(wù)的情況下，實(shí)際上是對(duì)登記權(quán)利人的信用資質(zhì)發(fā)生影響，甚至銀行直接向登記權(quán)利人要求還款。

3、如果登記權(quán)利人未償還到期債務(wù)，債權(quán)人向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院在查明被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)時(shí)，將會(huì)把借名購(gòu)房的該房屋視為登記權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)，可能會(huì)將之作為被執(zhí)行人生活所必須的財(cái)產(chǎn)予以保留，但執(zhí)行其其他財(cái)產(chǎn)，導(dǎo)致登記權(quán)利人實(shí)際上生活所必須的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行。

另外，借名購(gòu)房的情況下，出資人與登記權(quán)利人通常關(guān)系較為密切，法院審理的借名購(gòu)房糾紛中甚至多有親屬關(guān)系，因此雙方基于信任，很多未簽訂書(shū)面協(xié)議或者協(xié)議約定并不明確。但由于借名購(gòu)房本身隱藏著許多不可預(yù)測(cè)的因素，很容易引起糾紛，除了對(duì)當(dāng)事人本身財(cái)產(chǎn)權(quán)利的損害以外，亦是對(duì)雙方感情的破壞，從親人變仇人的不乏其人。

如何降低“借名買(mǎi)房”風(fēng)險(xiǎn)

鑒于借名買(mǎi)房的諸多風(fēng)險(xiǎn)，新環(huán)境房地產(chǎn)建議消費(fèi)者應(yīng)盡量通過(guò)正規(guī)方式購(gòu)房，若不得已需要借名買(mǎi)房時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面，力求將風(fēng)險(xiǎn)降至最低：

1、借名買(mǎi)房之前，首先弄清楚欲購(gòu)房屋的性質(zhì)，房屋能否上市交易，借名購(gòu)買(mǎi)是否違反國(guó)家政策性規(guī)定，防止將來(lái)無(wú)法取得房屋所有權(quán)。

2、簽訂書(shū)面協(xié)議。為與借款合同相區(qū)分，書(shū)面協(xié)議中應(yīng)明確雙方的借名買(mǎi)房合同關(guān)系，可以請(qǐng)第三方見(jiàn)證合同。

3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買(mǎi)房協(xié)議時(shí)的證據(jù)，如邀請(qǐng)朋友作見(jiàn)證、進(jìn)行錄音錄像等。

4、注意保存購(gòu)房手續(xù)，付款證明(銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條、還貸記錄等)，購(gòu)房發(fā)票，房產(chǎn)證書(shū)等書(shū)面證據(jù)材料。

借名買(mǎi)房不值得提倡，所面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)事雙方一定要考慮清楚，免得后期帶來(lái)更多的麻煩讓你后悔不已。另外和訟網(wǎng)小編要提醒人們，當(dāng)面臨重要合同簽署或借名買(mǎi)房等重大事務(wù)時(shí)，記得要全面了解法律風(fēng)險(xiǎn)，最好是找律師或咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站如和訟網(wǎng)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的解讀讓我們免去后顧之憂(yōu)。

第二篇：借名買(mǎi)房行為法律問(wèn)題初探

摘要：借名買(mǎi)房在絕大多數(shù)情況下是體現(xiàn)借名人和出名人雙方真實(shí)意思的法律行為。借名買(mǎi)房合同屬混合合同，規(guī)制了雙方的權(quán)利和義務(wù)，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。在不涉及第三人時(shí)，借名人的事實(shí)物權(quán)可以對(duì)抗出名人的法律物權(quán);在涉及第三人時(shí)，應(yīng)維持物權(quán)登記的推定力，保護(hù)善意第三人的利益。

關(guān)鍵詞：限購(gòu)令;借名買(mǎi)房;無(wú)名契約;事實(shí)物權(quán);法律物權(quán)

中圖分類(lèi)號(hào)：df521 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：a 文章編號(hào)：1001-862x（2015）04-0084-004

由于國(guó)家戶(hù)籍政策、限購(gòu)政策等的相繼出臺(tái)，現(xiàn)實(shí)生活中存在大量房屋登記人和實(shí)際使用人不一致的情況，伴隨房屋價(jià)值的攀升，凸現(xiàn)出來(lái)的糾紛也日益增多。在我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)法律中，沒(méi)有具體的針對(duì)此問(wèn)題的解決方法。因借名買(mǎi)房而引發(fā)的糾紛往往出現(xiàn)同案不同判的現(xiàn)象，因此對(duì)借名買(mǎi)房行為相關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)行研究有很強(qiáng)的理論及實(shí)踐意義。

一、借名買(mǎi)房的性質(zhì)

（一）我國(guó)大陸地區(qū)

一般認(rèn)為，在借名買(mǎi)房協(xié)議中約定，由出名人以自己的名義與相對(duì)人進(jìn)行房屋交易，并以出名人的姓名進(jìn)行房屋登記，交易相對(duì)人并不知道借名人的存在，此時(shí)將此法律行為認(rèn)定為間接代理。[1]反之，如果交易相對(duì)人很容易就能推斷出出名人系以本人（借名人）的名義從事的買(mǎi)房行為，此時(shí)并不要求本人的姓名或者名稱(chēng)被明確地提出來(lái)，此時(shí)即構(gòu)成直接代理。由此可見(jiàn)，依據(jù)第三人是否知情作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，如第三人知情，則為直接代理;如第三人不知情，則為間接代理。

當(dāng)然，在某些借名購(gòu)房協(xié)議中，出名人僅提供一個(gè)名字，借名人經(jīng)過(guò)與出名人協(xié)商，出名人因?yàn)榉课莸怯洸旧系挠涗浂〉梅课菟袡?quán)，之后待借名人可以進(jìn)行房屋登記時(shí)，出名人再將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于事實(shí)購(gòu)房人。有學(xué)者認(rèn)為此時(shí)并不能構(gòu)成代理，其認(rèn)為“代理應(yīng)該是代理人代替本人實(shí)施法律行為，由此行為而產(chǎn)生的后果由本人承擔(dān)。”[2]代理人（借名人）以被代理人（出名人）的名義進(jìn)行的法律行為，但最后終法律效果直接歸屬于代理人（借名人）來(lái)承擔(dān)，代理人是為自己的利益實(shí)施的購(gòu)房行為，很明顯此時(shí)借名人并非代理人，也非被代理人，此種購(gòu)房行為不宜認(rèn)定為代理。

從上述分析可以看出，我國(guó)大陸地區(qū)在認(rèn)定借名買(mǎi)房行為的法律性質(zhì)時(shí)，需要對(duì)相對(duì)人是否知情、誰(shuí)與相對(duì)人進(jìn)行交易、相對(duì)人是否善意等因素進(jìn)行考量。在借名買(mǎi)房的法律關(guān)系中，是借名人主動(dòng)采取的一種風(fēng)險(xiǎn)行為，此時(shí)應(yīng)首先考慮相對(duì)人的意愿，相對(duì)人承受的風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)大于借名人，這才符合民法中的公平原則。

（二）我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)

借名購(gòu)買(mǎi)普通住房協(xié)議的性質(zhì)，臺(tái)灣地區(qū)的學(xué)者經(jīng)歷了從信托―脫法行為―無(wú)名契約的轉(zhuǎn)變。學(xué)者認(rèn)為信托中“受托人就信托財(cái)產(chǎn)承受權(quán)利人之名義，受托人須就信托財(cái)產(chǎn)依信托契約之內(nèi)容為積極之管理或處分[3]”，但是在借名買(mǎi)房中，房屋是由借名人進(jìn)行實(shí)際的占有、使用、管理以及處分，受托人與信托人協(xié)商一致，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)的管理、處分均由受托人依據(jù)信托協(xié)議進(jìn)行，如果由信托人對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理、處分，但在名義上該財(cái)產(chǎn)屬于受托人，則構(gòu)成消極信托。認(rèn)為屬脫法行為的理由大致是：借名人以迂回手段規(guī)避強(qiáng)行規(guī)定之行為。被規(guī)避之強(qiáng)行規(guī)定，常為禁止規(guī)定，或關(guān)于租稅的法規(guī)等。當(dāng)事人利用合同自由原則，雙方簽訂協(xié)議，以達(dá)成規(guī)避法律相關(guān)規(guī)定的目的。[4]此處與借名登記在外觀(guān)上相似，但依據(jù)借名買(mǎi)房協(xié)議成因不同，不能將全部借名買(mǎi)房協(xié)議均認(rèn)為是脫法行為，亦即借名登記契約是否構(gòu)成脫法行為，應(yīng)依具體個(gè)案認(rèn)定。將其認(rèn)定為屬于無(wú)名契約的學(xué)者認(rèn)為借名買(mǎi)房關(guān)系的成立主要是源于雙方之間的信任關(guān)系，出名人也可能從借名人處獲得一定的勞務(wù)報(bào)酬，但此并不屬于法律上所定的其他契約種類(lèi)之勞務(wù)給付契約性質(zhì)，如果該協(xié)議的內(nèi)容不違反強(qiáng)制性、禁止性規(guī)定或公序良俗，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其具有無(wú)名契約上的法律效力。在現(xiàn)行法下，借名登記契約為無(wú)名契約。該觀(guān)點(diǎn)也是臺(tái)灣學(xué)說(shuō)上的代表性觀(guān)點(diǎn)。

由此可見(jiàn)，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)學(xué)者關(guān)于借名買(mǎi)房協(xié)議的性質(zhì)經(jīng)歷了信托、脫法行為，現(xiàn)今主流觀(guān)點(diǎn)為“無(wú)名契約說(shuō)”，類(lèi)推適用勞動(dòng)契約的有關(guān)規(guī)定。

（三）本文見(jiàn)解

借名買(mǎi)房的法律行為分為內(nèi)外兩方面，內(nèi)部出名人與借名人的借名買(mǎi)房協(xié)議，外部又分為兩部分：與相對(duì)人訂立購(gòu)房合同、以出名人名義進(jìn)行房屋登記。在借鑒我國(guó)大陸地區(qū)學(xué)者觀(guān)點(diǎn)的基礎(chǔ)上，吸收我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的研究思路，尤其是從信托關(guān)系到無(wú)名契約轉(zhuǎn)變的歷程，同時(shí)結(jié)合大陸地區(qū)的司法實(shí)踐進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。

第一，對(duì)借名買(mǎi)房的內(nèi)部關(guān)系進(jìn)行分析，借名人與出名人雙方多為親屬、朋友關(guān)系，雙方基于感情的信任達(dá)成協(xié)議，其目的是以出名人的名義購(gòu)買(mǎi)一套最終由借名人實(shí)際占有、使用、支配的房屋。雙方意思表示真實(shí)，但是基于信任，彼此多為口頭約定，并沒(méi)有同謀虛偽意思表示。

第二，與第三人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體的不同可以分為：借名人與第三人訂立買(mǎi)房合同、出名人與第三人訂立買(mǎi)房合同。本文按照相對(duì)人是否知情，將其分為三種情況。1.出名人與第三人訂立買(mǎi)房合同，如果第三人可以依據(jù)一定的情形推斷出出名人系替本人（借名人）行事，如果第三人選擇繼續(xù)交易，則該交易直接約束第三人與借名人，但借名人沒(méi)有實(shí)際出現(xiàn)在交易過(guò)程中，可以類(lèi)推適用隱名代理。2.出名人與第三人交易，第三人并不知借名人的存在，簽訂的協(xié)議最終由借名人承擔(dān)法律效果，此時(shí)構(gòu)成間接代理，也即英美法上的本人身份未披露的代理。3.借名人以出名人的名義與第三人訂立買(mǎi)房合同使其形成借名人即出名人本人的表象，如果第三人不知情，但由于借名人與出名人之間本來(lái)沒(méi)有代理的意圖，而只是借用其名字，為了保護(hù)第三人的交易安全，此時(shí)可以類(lèi)推適用表見(jiàn)代理。

第三，依據(jù)借名買(mǎi)房協(xié)議，出名人出借自己的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并以其名義進(jìn)行登記，借名人交納房屋各類(lèi)款項(xiàng)，其實(shí)際占有、使用、支配者為借名人，雙方在協(xié)議中進(jìn)行了物權(quán)歸屬的配置，因此產(chǎn)生了物權(quán)關(guān)系的屬性，屬于物權(quán)行為。在借名登記的情況下，雙方當(dāng)事人的直接目的并不是共有房屋，也非修改既有的登記，而是直接制造登記權(quán)利與客觀(guān)權(quán)利不相一致的狀態(tài)。借名登記房屋之后，在房屋登記簿上權(quán)利人為出名人，而借名人作為事實(shí)權(quán)利人與出名人之間即負(fù)有了債權(quán)債務(wù)關(guān)系，待時(shí)機(jī)成熟之時(shí)，出名人負(fù)有將房屋過(guò)戶(hù)登記到借名人名下的義務(wù)。最后，由于借名雙方多為親屬、朋友關(guān)系，彼此多為口頭約定，且出名人并不從借名人處取得報(bào)酬，房屋的各種費(fèi)用是由借名人負(fù)擔(dān)，最終登記權(quán)利人卻為出名人，由此出名人和借名人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

綜上所述，借名買(mǎi)房協(xié)議是雙方真實(shí)意思的反應(yīng)，該協(xié)議規(guī)定了彼此的權(quán)利及義務(wù)，雙方依照該協(xié)議實(shí)施法律行為，借名買(mǎi)房協(xié)議應(yīng)視為合同。由于該合同由數(shù)個(gè)不同的部分構(gòu)成，且在大多情況下，借名人并不支付出名人報(bào)酬，該協(xié)議應(yīng)屬混合合同，且為類(lèi)型結(jié)合合同。

二、借名買(mǎi)房行為的效力

依據(jù)借名買(mǎi)房的原因不同，本文擬從以下幾個(gè)角度對(duì)借名買(mǎi)房協(xié)議的效力進(jìn)行分析。

（一）規(guī)避法律或政策類(lèi)的借名買(mǎi)房

為應(yīng)對(duì)日益上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，保障居者有其屋，國(guó)家制定了許多針對(duì)低收入家庭的政策，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房等。現(xiàn)實(shí)生活中，許多不具備有關(guān)優(yōu)惠政策所必須身份的購(gòu)房人，因?yàn)椴荒芟硎茉撜咚峁┑膬?yōu)惠條件，便通過(guò)一系列手段或方式規(guī)避保障性住房政策，實(shí)現(xiàn)低價(jià)購(gòu)房的目的。[5]“借名買(mǎi)房”便應(yīng)運(yùn)而生。

就現(xiàn)有的司法實(shí)踐表明，大部分法院將其定性為無(wú)效合同。理由有兩點(diǎn)：一是，《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第25條規(guī)定：城市低收入家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時(shí)符合下列條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶(hù)口，家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)上述規(guī)定，不具有購(gòu)房資格的人不得擁有經(jīng)適房的房屋所有權(quán)。此時(shí)認(rèn)定購(gòu)房協(xié)議有效無(wú)疑會(huì)助漲本不具備購(gòu)房資格的人通過(guò)該渠道購(gòu)買(mǎi)房屋，侵犯到其他適格家庭獲得房屋的權(quán)利，違背政府出臺(tái)經(jīng)適房的初衷。二是，依據(jù)《合同法》第52條第3款的規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無(wú)效。本文認(rèn)為，對(duì)于規(guī)避法律或政策類(lèi)的借名買(mǎi)房協(xié)議并不能一概認(rèn)定其無(wú)效。第一，為規(guī)避限購(gòu)令、經(jīng)適房主體資格受限而借名買(mǎi)房，表面上看具有“以合法形式掩蓋非法目的”，但是限購(gòu)令和經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定作為部門(mén)規(guī)章不屬于法律的禁止性規(guī)定，故其不能作為判斷合同無(wú)效的依據(jù)。第二，經(jīng)濟(jì)適用房屬于國(guó)家保障性住房，其購(gòu)房指標(biāo)是一種權(quán)利，在借名人利用出名人的名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房、規(guī)避限購(gòu)令的同時(shí)，出名人同意以自己的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，會(huì)造成其日后不得購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房等保障性住房，這也相當(dāng)于行使了屬于他的權(quán)利。第三，由于近年來(lái)司法實(shí)踐傾向于鼓勵(lì)當(dāng)事人在意思自治的基礎(chǔ)上進(jìn)行交易，較多采用有效解釋優(yōu)先原則，對(duì)于明確違反法律規(guī)定的合同，才會(huì)視為完全無(wú)效，如果借名人確有購(gòu)買(mǎi)房屋的迫切需求與現(xiàn)實(shí)理由，反倒符合限購(gòu)政策的設(shè)立初衷，其私人利益若未侵犯到社會(huì)公共利益，則并不能籠統(tǒng)地認(rèn)定其無(wú)效。

（二）轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或逃避債務(wù)類(lèi)的借名買(mǎi)房

現(xiàn)實(shí)生活中，借名人因?yàn)槟承┰?，利用借名買(mǎi)房的方式將其財(cái)產(chǎn)隱匿或轉(zhuǎn)移：公務(wù)員的灰色收入、夫妻之間隱藏自身的財(cái)產(chǎn)、負(fù)有較大債務(wù)未清償?shù)?。?shí)踐中，以第三種情況最為常見(jiàn)，借名買(mǎi)房可以避免因?yàn)椴荒軆斶€債務(wù)導(dǎo)致房產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人的利益，該合同無(wú)效。為了逃避債務(wù)，借名人與出名人協(xié)商，以出名人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，此時(shí)雙方雖有串通之嫌，但是對(duì)于房屋出售方來(lái)說(shuō)，該協(xié)議并沒(méi)有損害其利益。協(xié)議損害的是與借名人有債權(quán)債務(wù)關(guān)系的債權(quán)人的利益，但是該債權(quán)人并非借名購(gòu)房協(xié)議中的相對(duì)人，依據(jù)合同相對(duì)性原理，其并不能作為合同的當(dāng)事人。但是根據(jù)《合同法》第74條的規(guī)定，借名人利用他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，最后房屋登記在他人名下，雖然實(shí)際占有支配者為借名人，但是可以類(lèi)推“無(wú)償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)”的相關(guān)規(guī)定，由債權(quán)人行使撤銷(xiāo)權(quán)，此時(shí)借名購(gòu)房協(xié)議應(yīng)歸于無(wú)效。

總之，對(duì)于轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的借名買(mǎi)房協(xié)議，只有雙方當(dāng)事人惡意串通損害第三人利益時(shí)，才可認(rèn)定該合同無(wú)效，否則應(yīng)視為該合同有效。

（三）貪圖便宜享受優(yōu)惠類(lèi)的借名買(mǎi)房

根據(jù)我國(guó)商品房購(gòu)房政策，不同身份的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)享受的優(yōu)惠條件不同，例如：對(duì)于首套房購(gòu)買(mǎi)者，北京首套房貸款的平均利率為9.2折;不同單位的住房公積金也大有不同，并且有住房公積金的人，其享受的公積金貸款比商業(yè)貸款要優(yōu)惠很多。對(duì)于沒(méi)有公積金而又需要買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，利用借名買(mǎi)房的方式，可以避免利息較高的商業(yè)貸款而購(gòu)買(mǎi)到自己想要的房子。還有的情況是單位集資建房，本單位的職工可以低于市場(chǎng)的價(jià)格買(mǎi)到房子，如果有住房需求的人，其可以與該單位享有集資房資格的人協(xié)商，借其名義，購(gòu)買(mǎi)房屋。

本文認(rèn)為，此種借名買(mǎi)房合同中購(gòu)買(mǎi)的房屋類(lèi)型一般都為普通住房，并非經(jīng)適房、保障房等政策類(lèi)房屋，如雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，沒(méi)有惡意串通損害國(guó)家、集體以及第三人的利益，則該合同原則上有效。為了規(guī)避高額的銀行貸款利息，而與他人協(xié)商借名買(mǎi)房，享受較低的銀行貸款利息，此為雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并非惡意串通的虛偽表示，享受貸款優(yōu)惠也非非法目的，出名人是以放棄自己的優(yōu)惠條件使借名人購(gòu)買(mǎi)房屋，借名人的收益是出名人讓與的，本文認(rèn)為該購(gòu)房協(xié)議應(yīng)屬有效合同。

（四）簡(jiǎn)便手續(xù)、減少稅費(fèi)類(lèi)借名買(mǎi)房

2013年我國(guó)發(fā)布了《中華人民共和國(guó)遺產(chǎn)稅暫行條例》的草案，開(kāi)征遺產(chǎn)稅已列入中國(guó)稅制改革的議事日程。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)一般具有較大價(jià)值，為了規(guī)避可能產(chǎn)生的遺產(chǎn)稅，父母用子女的名義買(mǎi)房，親屬之間、朋友之間借名買(mǎi)房的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

借名買(mǎi)房合同一般是雙方當(dāng)事人意思表示一致的結(jié)果，本不應(yīng)存在欺詐、脅迫的情形。對(duì)于“損害國(guó)家利益”的界定，梁慧星教授認(rèn)為，該條中的“損害”應(yīng)縮小解釋為“直接損害”，“國(guó)家利益”應(yīng)解釋為“社會(huì)公共利益”。借名人為規(guī)避將來(lái)可能開(kāi)征的遺產(chǎn)稅而與出名人簽訂借名買(mǎi)房協(xié)議并不屬于損害國(guó)家利益，因?yàn)榇藭r(shí)該稅種還沒(méi)有開(kāi)始實(shí)行。如果雙方當(dāng)事人規(guī)避的稅種屬于我國(guó)已開(kāi)征的稅種，則依據(jù)第一款和第二款的規(guī)定，屬于以合法形式掩蓋非法目的，損害社會(huì)公共利益，此時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名買(mǎi)房合同無(wú)效。

三、借名登記房屋的物權(quán)歸屬

在借名買(mǎi)房的法律行為中，事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)相分離：出名人以其名義在房屋登記機(jī)關(guān)進(jìn)行房屋登記，此時(shí)其享有法律上的物權(quán)，該登記具有公示效力;借名人雖然在名義上不是房屋的所有權(quán)人，但實(shí)際上對(duì)房屋進(jìn)行占有、使用、支配，此時(shí)其構(gòu)成真實(shí)權(quán)利人。依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記具有的推定力和公示效力，本文以是否涉及第三人利益劃分借名登記房屋的物權(quán)歸屬。

（一）不涉及第三人

在不涉及第三人的情況下，法律以保護(hù)事實(shí)權(quán)利人為原則，借名人的事實(shí)物權(quán)可以對(duì)抗出名人的法律物權(quán)。由此可見(jiàn)，登記推定力在不涉及第三人的情況下，并非無(wú)條件的只保護(hù)登記權(quán)利人而忽視事實(shí)權(quán)利人的利益。如果事實(shí)權(quán)利人有確切的證據(jù)，例如房屋付款收據(jù)、房屋由誰(shuí)實(shí)際控制等，即可以通過(guò)舉證來(lái)證明自己享有不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，從而推翻不動(dòng)產(chǎn)登記的推定力取得房屋的所有權(quán)。因此，登記推定力并不是絕對(duì)的，其意義也并非它能確定標(biāo)的物的真實(shí)權(quán)利人，而在于它減輕了登記權(quán)利人的證明負(fù)擔(dān)。

（二）涉及第三人

在涉及第三人的情況下，此時(shí)應(yīng)該維持物權(quán)登記的推定力，保護(hù)善意第三人的利益。在借名買(mǎi)房行為中，借名人與出名人協(xié)商一致，使得事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán)在進(jìn)行房屋登記的時(shí)候相分離，該分離產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn)是借名人自愿承擔(dān)的，且雙方之間的法律關(guān)系屬于內(nèi)部法律關(guān)系，對(duì)于第三人來(lái)說(shuō)并不具有對(duì)抗效力，第三人只需根據(jù)物權(quán)登記的公信力，推定出名人享有房屋的所有權(quán)，善意有償并公示后，即可取得房屋的所有權(quán)。

由此可見(jiàn)，法律保護(hù)第三人的利益，但并不是無(wú)限制的以犧牲借名人的利益為基礎(chǔ)，只有當(dāng)?shù)谌朔喜粍?dòng)產(chǎn)的善意保護(hù)時(shí)，法律才對(duì)其予以保護(hù)，以第三人善意與否來(lái)確定在何種程度、范圍內(nèi)保護(hù)其利益也體現(xiàn)了法律對(duì)真實(shí)權(quán)利人和第三人利益的平衡。

第三篇：借名買(mǎi)房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

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借名買(mǎi)房存在哪些法律風(fēng)險(xiǎn) 案例1

2017年原告曹某購(gòu)買(mǎi)住房一套，為向銀行貸款，將該房登記在朋友丁某名下，后順利取得住房貸款人民幣24萬(wàn)元。在此過(guò)程中產(chǎn)生的一切費(fèi)用均系原告支付，相關(guān)權(quán)證、貸款憑證等均由原告保存，貸款也由原告按月償還。2017年10月，原告曹某將該房出售給案外人李某，雙方簽訂購(gòu)房協(xié)議，李某支付定金人民幣8萬(wàn)元。后因被告丁某拒絕協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)，交易未能成功。原告曹某按法律規(guī)定雙倍返還定金16萬(wàn)元。原告訴至法院，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)，并判令被告賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣8萬(wàn)元。被告丁某辨稱(chēng)房屋所有權(quán)應(yīng)以登記為準(zhǔn)，對(duì)原告與李某之間的買(mǎi)賣(mài)并不清楚，不應(yīng)承擔(dān)原告的損失。

問(wèn)題：曹某能否要回他出資購(gòu)買(mǎi)的房屋?曹某能否得到8萬(wàn)元的賠償? 案例2

2002年，被告宋某某委托中介公司在代理購(gòu)房的事務(wù)過(guò)程中，與原

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 告潘某協(xié)商一致，征得潘某的同意，并取得潘某的身份證，以潘某的名義購(gòu)買(mǎi)了位于市東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10號(hào)樓1206室的房屋一套。該房屋系經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積106.67平方米，總價(jià)款282676元，交付期限為2002年4月21日。2002年4月9日，宋某某又以潘某(借款人)的名義與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京市某區(qū)支行(貸款銀行)及北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(保證人)簽訂《個(gè)人住房按揭合同》，借款22萬(wàn)元，用于購(gòu)買(mǎi)上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有權(quán)證書(shū)，登記的所有權(quán)人為潘某。潘某未支付購(gòu)房的任何費(fèi)用。房屋交付后，宋某某在該房?jī)?nèi)居住。

2017年1月，潘某訴至北京市昌平區(qū)人民法院，稱(chēng)其于2002年以按揭方式購(gòu)買(mǎi)了北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號(hào)房屋一套后，由于其工作需要長(zhǎng)駐外地，為避免房屋空置和無(wú)人管理，遂委托原單位同事幫助照看管理上述房屋。2017年底，其回京后發(fā)現(xiàn)上述房屋已由宋某某居住，由于不能聯(lián)系到同事，也不能勸說(shuō)宋某某騰房，故起訴：請(qǐng)求法院判令宋某某向其騰退北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某小區(qū)10幢12層6號(hào)房屋一套。

問(wèn)題：宋某某有沒(méi)有失去他出資購(gòu)房的房子?

結(jié)果：一個(gè)勝訴，一個(gè)敗訴

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 評(píng)析：

兩個(gè)案子都是借用他人身份證件以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋從而引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛?，F(xiàn)實(shí)生活中，常有些人出于某種特殊原因或?yàn)榱诉_(dá)到某種特殊目的，借用他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，從而引發(fā)了一系列糾紛。實(shí)際出資人對(duì)房屋的權(quán)利是否受法律保護(hù)，應(yīng)首先把握以下兩個(gè)法律問(wèn)題：一是如何界定實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間的法律關(guān)系;二是認(rèn)定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)是什么。

關(guān)于第一個(gè)問(wèn)題，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間建立的是委托合同關(guān)系，名義產(chǎn)權(quán)人為隱名代理。案例中實(shí)際出資人征得名義產(chǎn)權(quán)人的同意，要求名義產(chǎn)權(quán)人以其名義簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、辦理按揭貸款手續(xù)，并將房屋產(chǎn)權(quán)辦至其名下，可以理解為，系名義產(chǎn)權(quán)人接受實(shí)際出資人的委托，以自己名義幫助實(shí)際出資人處理購(gòu)房行為中的相關(guān)事宜，因此雙方之間形成了一種委托合同關(guān)系。且履行委托合同中，名義產(chǎn)權(quán)人直接以自己的名義與第三人(如開(kāi)發(fā)商、銀行等)開(kāi)展民事法律，未披露實(shí)際出資人，因此系基于該委托關(guān)系實(shí)施的隱名代理行為。《》第402條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人?！奔措[名代理的受托人在代理權(quán)限范圍之內(nèi)與第三人進(jìn)行法律行為，其法律后果由委托人承擔(dān)?！逗贤ā返?04條規(guī)定：“受托人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，法律咨詢(xún)s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com 應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人?！奔词芡腥嘶诖硇袨樗〉玫呢?cái)產(chǎn)，有向委托人轉(zhuǎn)交的義務(wù)。

關(guān)于第二個(gè)問(wèn)題，根據(jù)《城市》第60條“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”之規(guī)定，及《》第9條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，一般認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記制度，房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，則實(shí)際出資人對(duì)房產(chǎn)不享有物權(quán)權(quán)利。

通過(guò)以上分析可以看出，訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間僅存在合同債權(quán)。那么，實(shí)際出資人可以基于該合同債權(quán)，根據(jù)，《合同法》第404條規(guī)定要求名義產(chǎn)權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)交并辦理過(guò)戶(hù)嗎?對(duì)此應(yīng)區(qū)分情況不同對(duì)待。第一，如果雙方之間的合同關(guān)系不存在《合同法》第52條-規(guī)定的導(dǎo)致合同無(wú)效的情形，則實(shí)際出資人可以要求名義產(chǎn)權(quán)人履行轉(zhuǎn)交財(cái)產(chǎn)的合同義務(wù)，名義產(chǎn)權(quán)人必須予以履行，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此違約責(zé)任，除非名義產(chǎn)權(quán)人已將房屋售予第三人且辦理過(guò)戶(hù)，否則實(shí)際出資人仍可以訴至人民法院，要求名義產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)履行合同義務(wù)，并賠償因延遲履行所造成的損失。第二，如果存在《合同法》第52條規(guī)定的導(dǎo)致合同無(wú)

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 效的情形，即有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)—方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會(huì)公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償;有過(guò)錯(cuò)的一力誼當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，是為廠(chǎng)規(guī)避?chē)?guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的法律規(guī)定。，政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的目的，主要是為了解決中、低等收人家庭的居住問(wèn)題，從而改善整個(gè)社會(huì)的居住狀況，因而在開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的過(guò)程中，以不同方式或渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，使其房?jī)r(jià)大大低于一般商品房，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用用房的購(gòu)頭首，也規(guī)定了嚴(yán)格的限制條件，只有符合該特定條件的人群才有資格購(gòu)買(mǎi)。而名義產(chǎn)權(quán)人出借自己的身份證件為他人代代購(gòu)特價(jià)房，實(shí)際上是在轉(zhuǎn)讓其基于符合政府規(guī)定的特定條件而享有的購(gòu)房權(quán)。這樣，原本不符合購(gòu)房條件的人購(gòu)買(mǎi)到了經(jīng)濟(jì)適用房，必然導(dǎo)致另一本應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房的人無(wú)法購(gòu)買(mǎi)。此時(shí)，如果仍保護(hù)實(shí)際出資人的合同權(quán)利，無(wú)疑是對(duì)其惡意規(guī)避法律的違法行為進(jìn)行放任，使其違法行為合法化，這不僅違背了政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，而且還違反了社會(huì)公共利益。因此，實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，系以“合法形式掩蓋非法目的”，其與名義產(chǎn)權(quán)人之間的委托合同應(yīng)確認(rèn)無(wú)效，實(shí)際出資人無(wú)權(quán)取得房屋，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有。因購(gòu)買(mǎi)房屋過(guò)程中，所有購(gòu)房款均由實(shí)際出資

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 人支付，名義產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將購(gòu)房款返還，并支付利息，否則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?/p>

綜上，在借名買(mǎi)房的糾紛中，如果不存在惡意規(guī)避法律的行為，如購(gòu)買(mǎi)普通商品房、私房等，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之問(wèn)的委托合同關(guān)系成立且合法有效，名義產(chǎn)權(quán)人得將房屋向?qū)嶋H出資人轉(zhuǎn)交并協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù);如果系借名購(gòu)買(mǎi)內(nèi)部職工集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實(shí)際出資人對(duì)房屋的權(quán)利無(wú)法得到法院的支持。因此，本案中級(jí)人民法院判令宋某某騰退房屋，至于其已支付的房?jī)r(jià)款，可以潘某構(gòu)成不當(dāng)?shù)美麨橛?，另行提起訴訟，要求其返還。

提醒：

借名買(mǎi)房存在非常大的風(fēng)險(xiǎn)，在實(shí)踐中不應(yīng)得到支持和鼓勵(lì)：

1、實(shí)踐中借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)。而且，因名義產(chǎn)權(quán)人與出資人之間往往具有親朋、同事等某種親密關(guān)系，很不重視書(shū)面證據(jù)的收集和保存，因此出現(xiàn)糾紛時(shí)出資人如無(wú)法證明購(gòu)房款系由自己支付，則要求產(chǎn)權(quán)人返還購(gòu)房款也相當(dāng)困難。

2、即便是借名購(gòu)買(mǎi)普通房屋，也存在如下風(fēng)險(xiǎn)：

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(1)名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風(fēng)險(xiǎn)。同樣，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難。

(2)在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，至其將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)給出資人之前，如果名義產(chǎn)權(quán)人對(duì)他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣(mài)，如果名義產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。在這種情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。

(3)即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一些辦法：

1、簽訂一份完備的隱名代理委托合同，進(jìn)行公證;

2、將房屋抵押給實(shí)際出資人;

3、實(shí)際出資人保留所有房屋買(mǎi)賣(mài)的憑證原件在自己手上;

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4、名義產(chǎn)權(quán)人立一份。

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亡

賠

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有

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第四篇：借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些

借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些

一、借名買(mǎi)房的原因分析

房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人，被借名之人為登記購(gòu)房人。實(shí)際出資人為何以他人名義登記房屋產(chǎn)權(quán)呢，一般是出于以下原因。

(一)規(guī)避法律或者政策。購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購(gòu)房人沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)，而登記購(gòu)房人具有資格購(gòu)買(mǎi)是最常見(jiàn)的情形。比如，有些人不具備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的條件又想買(mǎi)這樣的房屋，就只能借他人名義買(mǎi)房。再比如，已經(jīng)擁有住房的居民以他人的身份證登記購(gòu)買(mǎi)房屋，以規(guī)避“限購(gòu)令”關(guān)于不得購(gòu)買(mǎi)第二或第三套住房的規(guī)定。

(二)貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，只有具有城鎮(zhèn)戶(hù)口的在崗職工，才能享受住房公積金貸款。購(gòu)房人沒(méi)有資格辦這種貸款，于是以別人的名義辦理公積金貸款。還有單位建集資房的，價(jià)格實(shí)惠，但單位員工卻沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，單位有明文規(guī)定，集資房只對(duì)本單位員工出售，所以購(gòu)房人與員工私下簽訂買(mǎi)房協(xié)議，以該員工的名義先簽訂購(gòu)房合同，所有房款均由購(gòu)房人支付，并另外給該員工一定的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，待到房產(chǎn)證下來(lái)以后，再根據(jù)協(xié)議辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

(三)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)。債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權(quán)人和法院以自己無(wú)財(cái)產(chǎn)的假象。(四)簡(jiǎn)便手續(xù)，減少稅費(fèi)。比如，父母為了逃避將來(lái)有可能開(kāi)征的遺產(chǎn)稅以未成年人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋等。

二、借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)分析(一)借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)

首先，如果登記購(gòu)房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難;其次，如果登記購(gòu)房人有對(duì)外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣(mài)該房產(chǎn);再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承;最后，如果銀行最后查實(shí)實(shí)際購(gòu)房人與借款人不是同一個(gè)人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。

在這些情況下，出資人很難得到房屋，而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、違約金，不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且，即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為，那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。

(二)借名買(mǎi)房合同的效力問(wèn)題

在借名買(mǎi)房的背后，實(shí)際出資人會(huì)與登記購(gòu)房人簽訂相應(yīng)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以保證自己能夠取得所購(gòu)買(mǎi)的房屋，該合同的有效性對(duì)實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。對(duì)于雙方在幕后簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的有效性需要具體分析。

1.借名購(gòu)房一般的商品房，該買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。

意思自治是我國(guó)合同法的一項(xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買(mǎi)賣(mài)房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買(mǎi)房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購(gòu)房人將所購(gòu)房屋過(guò)戶(hù)到自己名下。

2.借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力

對(duì)于該類(lèi)合同的效力，我國(guó)不同法院有不同的認(rèn)識(shí)，有的法院認(rèn)為該類(lèi)合同為無(wú)效合同，理由是雙方當(dāng)事人，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無(wú)效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買(mǎi)賣(mài)某種特定的購(gòu)房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。而有的則認(rèn)為，我國(guó)《合同法》明確規(guī)定違反國(guó)家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無(wú)效，而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律，亦不屬于法規(guī)，從維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的角度出發(fā)，該類(lèi)合同不應(yīng)判歸無(wú)效，合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收，合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀(guān)點(diǎn)均具有一定的合理性，導(dǎo)致法院在裁判此類(lèi)案件時(shí)陷入了困境。

“借名買(mǎi)房”者，一定要認(rèn)清楚所購(gòu)房屋的性質(zhì)，如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn)，那么最好不要購(gòu)買(mǎi)，以免一旦發(fā)生糾紛，造成最后落得房財(cái)兩空。

三、借名買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)防范及建議

“借名買(mǎi)房”在很多人看來(lái)這仿佛是一種規(guī)避政策、“曲線(xiàn)購(gòu)房”的有效方法，并且不少經(jīng)歷了此種途徑的購(gòu)房者也的確從中節(jié)省了部分購(gòu)房成本，達(dá)到了投資房產(chǎn)的目的。然而，令人擔(dān)憂(yōu)的是，在投資者廣為效仿的“借名買(mǎi)房”操作過(guò)程中，人們對(duì)其暗藏的風(fēng)險(xiǎn)似乎都沒(méi)有太多的防范意識(shí)。

“我們雙方要簽訂協(xié)議，協(xié)議上寫(xiě)明了房款是由我來(lái)支付，并明確了房產(chǎn)的最終歸屬權(quán)，應(yīng)該不存在產(chǎn)生糾紛的問(wèn)題，即便萬(wàn)一對(duì)方反悔，我還可以通過(guò)協(xié)議，利用法律來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益?！辟?gòu)房者在談起“借名買(mǎi)房”的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，一般都堅(jiān)定地認(rèn)為雙方簽訂的一紙協(xié)議能起到有效的保障作用。

還有是借用父母、兄弟、姐妹等親戚的名義貸款買(mǎi)房，所以連一紙協(xié)議都省去了，兩人只是口頭達(dá)成了“君子協(xié)定”。“他是我親父母、兄弟、姐妹等，不會(huì)有什么風(fēng)險(xiǎn)，我借他們的名義，大家都知道，絕對(duì)不可能發(fā)生房子產(chǎn)權(quán)的糾紛。”購(gòu)房者一般都認(rèn)為，親情的關(guān)系能有效杜絕暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。但不知道如果以后政策有變，被借名者因此次購(gòu)房記錄而導(dǎo)致其今后無(wú)法貸款買(mǎi)房該如何是好時(shí)卻未注意。相對(duì)出資者對(duì)于購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的疏忽，被借名者就更無(wú)所謂了。“錢(qián)是人家出的，產(chǎn)權(quán)書(shū)上寫(xiě)的是我的名字，他都不怕，我怕什么?！北唤杳叱Ｈ缡钦f(shuō)。

房產(chǎn)涉及物權(quán)，目前購(gòu)房采用的是房產(chǎn)登記制度，即產(chǎn)權(quán)證上登記的是誰(shuí)的名字，房子就是誰(shuí)的。為規(guī)避?chē)?guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策，而借用他人名義購(gòu)房存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，處理方式稍有不同，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也不同。所以，在借名買(mǎi)房之前一定要有充分的認(rèn)識(shí)并做好防范。

很多購(gòu)房者借名買(mǎi)房，首先想到的是父母，認(rèn)為這樣風(fēng)險(xiǎn)最小。借用父母名義買(mǎi)房，我國(guó)法律認(rèn)定房產(chǎn)歸屬主要以房產(chǎn)證上的名字或有效的房屋買(mǎi)賣(mài)合同為準(zhǔn)，如果父母不止一個(gè)子女，則意味著今后兄弟姐妹將享有房產(chǎn)的同等繼承權(quán)。其次，借親戚朋友名字買(mǎi)房，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?！敖杳摺焙蛯?shí)際購(gòu)房人所簽訂的相關(guān)協(xié)議本身是合法有效的，應(yīng)視為一種合同關(guān)系，但其中并不涉及物權(quán)。如果房?jī)r(jià)上漲或其他原因，“借名者”將房產(chǎn)進(jìn)行過(guò)戶(hù)交易，即使最終法院認(rèn)可了雙方協(xié)議的效力，但已過(guò)戶(hù)交易的房產(chǎn)將無(wú)法追回。此外，出借姓名的名義產(chǎn)權(quán)人也一樣承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)，出借自己的名義購(gòu)房或按揭貸款，就會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)留下相關(guān)的購(gòu)房記錄，在銀行也會(huì)有按揭貸款的征信記錄。即使以后將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)出去，這些記錄也不會(huì)消除，勢(shì)必影響到將來(lái)自己買(mǎi)房能否享受到的一些優(yōu)惠政策。另外，如果出資人按揭還款不及時(shí)，還會(huì)有損個(gè)人的誠(chéng)信度，導(dǎo)致今后貸款受阻。

實(shí)際出資人應(yīng)當(dāng)保證在借名買(mǎi)房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購(gòu)房，本房屋由乙方出資購(gòu)買(mǎi)，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無(wú)關(guān)?！钡忍厥鈼l款，且要留存足夠的證據(jù)，比如出資的原始憑證，如存折、購(gòu)房發(fā)票等。因?yàn)?，一旦登記?gòu)房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買(mǎi)的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購(gòu)房人。實(shí)際出資人有可能得到法院支持，房屋登記不實(shí)可最終得以糾正。但是，如果沒(méi)有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購(gòu)房人的，實(shí)際出資人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購(gòu)房人返還房款。

即便借名買(mǎi)房合同是有效的，但登記購(gòu)房人違反該約定將該房轉(zhuǎn)讓或抵押給第三人，第三人因此取得房產(chǎn)，事實(shí)購(gòu)房人并不能追回該房產(chǎn)，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)房屋的目的落空，所以，在借名買(mǎi)房的合同中最好約定登記購(gòu)房人不過(guò)戶(hù)房屋、遲延過(guò)戶(hù)、將房屋賣(mài)給他人等違約情形及相應(yīng)的違約責(zé)任。

借名買(mǎi)房中的登記購(gòu)房人與實(shí)際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系，登記購(gòu)房人的誠(chéng)信、資金狀況、雙方當(dāng)事人關(guān)系的好壞等情形決定了實(shí)際出資人購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)的大小。在借名買(mǎi)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)登記購(gòu)房人進(jìn)行全面了解，包括但不限于誠(chéng)信情況、為人處事等方面的內(nèi)容，如果可能，完全可以讓其提供相應(yīng)的擔(dān)保，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。

第五篇：借名買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和防范

借名買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和防范

一、定義及背景

所謂借名買(mǎi)房，是指以其他人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，但購(gòu)房款項(xiàng)卻由實(shí)際購(gòu)房人自己支付的一種變通的房屋買(mǎi)賣(mài)行為。目前，由于我國(guó)關(guān)于房屋限購(gòu)的政策出臺(tái)，還有有關(guān)遺產(chǎn)稅即將施行傳聞，因此有些想進(jìn)行房地產(chǎn)投資或者投機(jī)的人為了逃避房屋限購(gòu)政策的監(jiān)管，或者為了規(guī)避所謂的遺產(chǎn)稅的義務(wù)，絞盡腦汁想出了“借名買(mǎi)房”這種變通的方式予以應(yīng)對(duì)。殊不知其貌似聰明的行為背后實(shí)際上已經(jīng)隱含著一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。

二、法律風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)際上，這種借名買(mǎi)房的變通方式存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)中的一種。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)實(shí)行區(qū)分原則，即不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同以符合合同生效要件時(shí)生效，但不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得則以依法登記為生效要件。在借名買(mǎi)房的情況下，產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的房產(chǎn)所有權(quán)人是他人，暫且叫名義產(chǎn)權(quán)人，而實(shí)際出資買(mǎi)房的人叫實(shí)際產(chǎn)權(quán)人。如果名義產(chǎn)權(quán)人未經(jīng)過(guò)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的同意將登記在他名下的房屋轉(zhuǎn)讓給別人，而別人受讓時(shí)如果是善意且支付了合理的價(jià)格，并且已經(jīng)依法辦理了登記手續(xù)。這種情況下別人（受讓人）依法取得了該房屋的所有權(quán)，而實(shí)際產(chǎn)權(quán)人則無(wú)權(quán)追回其房屋。當(dāng)然，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人可以向名義產(chǎn)權(quán)人請(qǐng)求賠償損失，但不一定能達(dá)其所愿。

三、風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、如果有些人一定要采取借名買(mǎi)房的方式購(gòu)買(mǎi)房屋的話(huà)，建議其一定要與名義產(chǎn)權(quán)人簽訂書(shū)面合同，以白紙黑字來(lái)明確雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。此外，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人在付款時(shí)必須以銀行轉(zhuǎn)賬的方式（從自己的賬戶(hù)轉(zhuǎn)賬）支付購(gòu)房?jī)r(jià)款，并保留好轉(zhuǎn)賬回單，以防以后雙方就該房屋發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。如果出現(xiàn)那種情況，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人便可以通過(guò)法律途徑保護(hù)自己的權(quán)益。

2、實(shí)際產(chǎn)權(quán)人還可以要求名義產(chǎn)權(quán)人將該房屋抵押給他，并雙方一起到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)辦理抵押登記手續(xù)，這樣一來(lái)，名義產(chǎn)權(quán)人就成了抵押權(quán)人，名義產(chǎn)權(quán)人成了抵押人。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。這樣實(shí)際產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益在一定程度上得到保障。