第一篇：一張圖解讀涉轉(zhuǎn)租租賃合同糾紛案件審理思路 庭前獨(dú)角獸

一張圖解讀涉轉(zhuǎn)租租賃合同糾紛案件審理思路

庭前獨(dú)角

獸

獬推事按：涉轉(zhuǎn)租尤其是層層轉(zhuǎn)租、群租的租賃合同糾紛案件乃是房地產(chǎn)案件辦理中的難點(diǎn)。此類案件涉及當(dāng)事人和利益方眾多，在查明事實(shí)、厘清法律關(guān)系以及送達(dá)等問題上均需要耗費(fèi)較大的審理時(shí)間和工作量。本期小灶，上海市寶山區(qū)人民法院法官蔣夢(mèng)嫻從擅自轉(zhuǎn)租的法律后果、審判實(shí)踐中“轉(zhuǎn)租”的認(rèn)定、審理此類案件的審理要點(diǎn)等方面對(duì)涉轉(zhuǎn)租租賃合同糾紛案件審理思路進(jìn)行具體解析，為房地產(chǎn)案件的審理提供思路。本期推薦閱讀時(shí)間10分鐘。一張圖解讀涉轉(zhuǎn)租租賃合同糾紛案件審理思路

上海市寶山區(qū)人民法院 蔣夢(mèng)嫻涉轉(zhuǎn)租租賃合同糾紛案件審判要點(diǎn)圖解

本文轉(zhuǎn)自“上海寶山法院”微信公眾號(hào)辦理房地產(chǎn)案件的同仁們估計(jì)都有深刻體會(huì)，論房地產(chǎn)案件中審理難度高的糾紛類型，租賃合同糾紛當(dāng)仁不讓可列前三甲；而在租賃合同糾紛案件中，占據(jù)審理難度至高點(diǎn)的，又當(dāng)屬涉轉(zhuǎn)租尤其是層層轉(zhuǎn)租、群租的租賃合同糾紛案件。這些發(fā)生在大型商廈、市場(chǎng)、場(chǎng)地內(nèi)的房屋或土地租賃合同糾紛，涉及當(dāng)事人和利益相關(guān)方眾多，無(wú)論是查明各層租賃合同的簽訂及履行情況，還是厘順各類法律關(guān)系、尋求各方當(dāng)事人的利益平衡，抑或是向各方當(dāng)事人進(jìn)行送達(dá)，都需要耗費(fèi)較大的審理時(shí)間和工作量，并需要較高的審判智慧。此類案件稍不謹(jǐn)慎處置化解，較易引發(fā)后續(xù)訴訟乃至矛盾激化。做一個(gè)內(nèi)心強(qiáng)大、能夠淡定自若地應(yīng)對(duì)疑難復(fù)雜案件的法官，必須對(duì)各類案件形成系統(tǒng)、完整、清晰的審理思路，以免在此類案件審理中被看似龐大的租賃體系、多元的利益沖突、繁雜的案件事實(shí)和混亂的法律關(guān)系亂了陣腳、慌了心神。以下是我個(gè)人較為粗淺的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，供剛接觸房地產(chǎn)案件的新人們參考。一承租人擅自轉(zhuǎn)租的法律后果是什么？1出租人享有什么合同權(quán)利？根據(jù)《合同法》第二百二十四條第二款的規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。由此，無(wú)論租賃合同是否對(duì)“禁止轉(zhuǎn)租”作出特別的書面約定，對(duì)于承租人擅自轉(zhuǎn)租的行為，在符合一定條件下，出租人依法享有解除合同的相應(yīng)權(quán)利。但需要說明的是，為了確保合同的穩(wěn)定性、維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，出租人對(duì)承租人擅自轉(zhuǎn)租所享有的合同解除權(quán)的行使應(yīng)有一定的時(shí)間限制。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同，人民法院不予支持。由此，出租人所享有的異議權(quán)是形成權(quán)，且六個(gè)月期限是除斥期間，為不變期間。2擅自轉(zhuǎn)租的轉(zhuǎn)租合同的效力如何認(rèn)定？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的，人民法院不予支持。由上述條款可以推斷理解，出租人在知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的六個(gè)月內(nèi)提出異議的，其有權(quán)申請(qǐng)人民法院認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效。此外，承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無(wú)效，但出租人與承租人另有約定的除外。二審判實(shí)踐中如何認(rèn)定承租人是否構(gòu)成“轉(zhuǎn)租”？1對(duì)“轉(zhuǎn)租”行為如何認(rèn)定？從字面意思理解，“轉(zhuǎn)租”意指承租人將承租的標(biāo)的物再行出租的行為，即承租人將承租標(biāo)的物的全部或一部分，租給第三者使用，從中收取超過原租金或等額租金的金錢。但現(xiàn)實(shí)生活及審判實(shí)踐中，“轉(zhuǎn)租”行為的表現(xiàn)形態(tài)未必如此典型、完美貼近字面理解。在出租人無(wú)法提供承租人書面轉(zhuǎn)租合同或其它書面憑證的情況下，承租人在庭審中可能對(duì)“第三者使用標(biāo)的物”的行為性質(zhì)作出各類抗辯和解釋，以避免相關(guān)行為被認(rèn)定為“轉(zhuǎn)租”，如承租人和第三者是合作關(guān)系、是“純友誼”地?zé)o償使用關(guān)系、是短期暫用關(guān)系等等。作者認(rèn)為，法律賦予出租人對(duì)擅自轉(zhuǎn)租行為享有合同解除權(quán)，是為了保障出租人根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、收益評(píng)估等各項(xiàng)評(píng)估從而對(duì)租賃標(biāo)的物的使用主體、使用方式、使用范圍、使用期限等所享有的自主選擇的權(quán)利。當(dāng)承租人未經(jīng)出租人同意，擅自將租賃標(biāo)的物的部分乃至全部交由第三者使用，將可能使承租人出租租賃標(biāo)的物時(shí)的各類評(píng)估預(yù)期落空，破壞了出租人對(duì)承租人的信任，損害了出租人對(duì)房屋的所有權(quán)或處分權(quán)，造成房屋在客觀上形成多層次占有，從而使得標(biāo)的物毀損程度的可能性加重、各類風(fēng)險(xiǎn)和意外發(fā)生的可能性倍增，且增加了出租人請(qǐng)求返還租賃物的困難。由此，對(duì)于“轉(zhuǎn)租”行為的認(rèn)定，不能僅限于要求主張存在轉(zhuǎn)租行為的出租方提供相應(yīng)證據(jù)，法院還應(yīng)當(dāng)詳細(xì)審查案件事實(shí)和若干細(xì)節(jié)，可要求承租人合理、充分地說明第三者與其的法律關(guān)系并進(jìn)行舉證，從而判斷是否存在轉(zhuǎn)租。2對(duì)“擅自”如何認(rèn)定？根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，“擅自轉(zhuǎn)租”意指承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租、但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，也可推斷為出租人同意或默許了出租人的轉(zhuǎn)租行為。由此，與其說如何界定“擅自”，不如說如何認(rèn)定出租人對(duì)轉(zhuǎn)租行為的“知道或應(yīng)當(dāng)知道”。出租人事先關(guān)于允許承租人轉(zhuǎn)租的合同約定，或事后追認(rèn)轉(zhuǎn)租行為的書面證據(jù)等，當(dāng)然可以充分證明轉(zhuǎn)租系出租人同意，但審判實(shí)踐中大部分的難題在于缺乏前述的書面證據(jù)。作者認(rèn)為，可以通過對(duì)以下事實(shí)要素的審查，推斷出租人是否“知道或者應(yīng)當(dāng)知道”轉(zhuǎn)租行為。1.審查出租人收取租金、物業(yè)管理費(fèi)、水電煤費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的情況。上述款項(xiàng)的支付是否由次承租人直接向出租人支付？支付的頻率和方式是怎樣？次承租人支付相應(yīng)款項(xiàng)時(shí)，如何向出租人披露自己的身份？出租人對(duì)向次承租人直接收取相關(guān)費(fèi)用，有無(wú)合理、充分的解釋？2.審查次承租人對(duì)租賃標(biāo)的物的使用情況。次承租人使用租賃標(biāo)的物后，有無(wú)進(jìn)行過大規(guī)模的裝修？有無(wú)安裝展示公司名稱、商標(biāo)或其他表明身份的顯著標(biāo)示？次承租人使用租賃標(biāo)的物的方式如何，能否使他人“一眼就能發(fā)現(xiàn)”次承租人的存在？3.審查出租人對(duì)租賃標(biāo)的物的管理情況。出租人是否在租賃標(biāo)的物內(nèi)或附近辦公或生活？租賃標(biāo)的物（如廠區(qū)）的大門安保是否由出租人管理，出租人是否對(duì)租賃標(biāo)的物內(nèi)的裝修、人員進(jìn)出及車輛進(jìn)出進(jìn)行登記或管理？出租人是否經(jīng)常上門管理租賃標(biāo)的物，如抄水電表等？出租人有無(wú)與實(shí)際占有使用租賃標(biāo)的物的人員進(jìn)行充分溝通和交流的機(jī)會(huì)？4.審查出租人有無(wú)對(duì)次承租人使用租賃標(biāo)的物進(jìn)行過相關(guān)配合行為。次承租人承租及使用租賃標(biāo)的物后，在辦理裝修的行政審批、辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照的行政審批等手續(xù)過程中，出租人有無(wú)進(jìn)行過配合、提供過相關(guān)的書面材料？如有提供，出租人對(duì)此有無(wú)其他合理的、充分的解釋？三審理原出租人要求解除租賃合同案件的審判要點(diǎn)1追加次承租人參加訴訟在原出租人起訴承租人解除租賃合同的案件中，為了審慎查明承租人的轉(zhuǎn)租行為是否為“擅自轉(zhuǎn)租”，且如原租賃合同確需解除，則為了考慮到判決生效后的執(zhí)行問題，以及保護(hù)次承租人利益、盡早固定證據(jù)等現(xiàn)實(shí)需求，一般建議追加各層次的次承租人作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。但如轉(zhuǎn)租層數(shù)過多、涉及次承租人人數(shù)過多、致使在一個(gè)案件中全部追加次承租人存在客觀困難的情況下，則不宜追加次承租人為第三人，可根據(jù)情況需要，由當(dāng)事人另行訴訟。2要求原出租人對(duì)是否要求次承租人搬離表明態(tài)度對(duì)于原租賃合同確需解除的，法院應(yīng)當(dāng)要求原出租人表明對(duì)于次承租人的態(tài)度，是否要求次承租人在本案中一并搬離，亦或僅要求在本案中處理承租人，對(duì)次承租人是否搬離將另行協(xié)商處理。如原出租人表示本案中無(wú)須處理次承租人搬離問題的，建議向其釋明今后案件執(zhí)行中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。原出租人對(duì)上述問題的答復(fù)及對(duì)法院釋明風(fēng)險(xiǎn)的意見，應(yīng)清晰、明確，并記明筆錄。3對(duì)于次承租人固定添附的價(jià)值評(píng)估雖然根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定，因承租人擅自轉(zhuǎn)租構(gòu)成違約導(dǎo)致合同解除的，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，法院不予支持。但我們需要注意到，上述規(guī)定所適用的是第一手的原租賃合同關(guān)系，在后一手甚至后幾手的轉(zhuǎn)租合同法律關(guān)系中，因轉(zhuǎn)租合同無(wú)效（或解除），對(duì)于次承租人裝飾裝修的損失，其前手出租人（即原租賃合同的承租人）可能需要根據(jù)其過錯(cuò)程度進(jìn)行承擔(dān)。由此，如案件中需一并處理次承租人搬離的，為了保護(hù)次承租人的利益，、盡快固定證據(jù)，、防止今后執(zhí)行過程中租賃標(biāo)的物現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生損壞等，建議在本次案件審理中即啟動(dòng)司法鑒定程序，對(duì)次承租人裝飾裝修等固定添附的造價(jià)和現(xiàn)值等進(jìn)行評(píng)估。且需要說明的是，在轉(zhuǎn)租層次較多、次承租人眾多的情況下，司法鑒定工作應(yīng)當(dāng)做的更為細(xì)膩詳盡，將評(píng)估對(duì)象細(xì)化到最后一個(gè)層級(jí)的每一個(gè)次承租人。這樣的工作雖然繁瑣而復(fù)雜，但可以避免今后的矛盾和各類隱患。4向次承租人的釋明工作對(duì)于案件中需一并處理次承租人搬離的，建議向次承租人進(jìn)行釋明，告知其為保護(hù)己方權(quán)利，及時(shí)通過訴訟等途徑向其上手出租人主張權(quán)利。四審理后手轉(zhuǎn)租合同糾紛案件的審判要點(diǎn)其實(shí)，對(duì)于涉及擅自轉(zhuǎn)租乃至層層轉(zhuǎn)租的租賃合同，訴訟的起點(diǎn)未必是第一手的原出租人起訴解除原租賃合同。很多時(shí)候，原出租人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租行為后心生不滿，通過各類方式阻礙次承租人使用租賃標(biāo)的物，如阻礙進(jìn)出、斷水?dāng)嚯姷?，致使次承租人先行起訴轉(zhuǎn)租人要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無(wú)效，或要求解除轉(zhuǎn)租合同等。對(duì)于此類轉(zhuǎn)租合同案件的審理，下列細(xì)節(jié)應(yīng)予以關(guān)注。1要求出租人提供證明其有權(quán)轉(zhuǎn)租的證據(jù)此類案件中，如轉(zhuǎn)租人抗辯其系有權(quán)轉(zhuǎn)租，法院應(yīng)當(dāng)要求其提供租賃標(biāo)的物合法來源的相關(guān)證明，包括租賃標(biāo)的物的權(quán)屬證明、前手租賃合同及前手出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證據(jù)。2如有需要，可追加前手出租人參加訴訟并不是所有轉(zhuǎn)租合同糾紛案件都需要追加前手出租人。但，如果出租人是否享有轉(zhuǎn)租權(quán)是本案關(guān)鍵爭(zhēng)議焦點(diǎn)、將由此決定案件走向的，且法院根據(jù)雙方當(dāng)事人提供的證據(jù)及陳述無(wú)法直接確定出租人是否有權(quán)轉(zhuǎn)租的，為妥善起見，可通知前手出租人參加訴訟，詢問其對(duì)轉(zhuǎn)租合同效力的意見，并查明其是否曾對(duì)次承租人使用租賃標(biāo)的物進(jìn)行過干預(yù)或影響等基本案件事實(shí)。3對(duì)次承租人固定添附損失的處理根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無(wú)效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。由此，如法院確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同因出租人擅自轉(zhuǎn)租而應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效的，法院勢(shì)必需要對(duì)次承租人固定添附的損失進(jìn)行處理。如相關(guān)當(dāng)事人無(wú)法對(duì)于次承租人固定添附的造價(jià)和現(xiàn)值達(dá)成一致，應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)司法鑒定程序。法院應(yīng)當(dāng)就司法鑒定的機(jī)構(gòu)選擇、費(fèi)用預(yù)付、配合工作開展等問題向各方當(dāng)事人釋明，并記明筆錄。此外，對(duì)于轉(zhuǎn)租合同雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)程度，一般認(rèn)為，轉(zhuǎn)出租人未獲得其前手的同意而擅自轉(zhuǎn)租，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要的過錯(cuò)責(zé)任；而對(duì)于次承租人，其未能在承租時(shí)謹(jǐn)慎查明租賃標(biāo)的物的合法來源及出轉(zhuǎn)租人的出租權(quán)限，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的過錯(cuò)責(zé)任。編輯：于舒 關(guān)注庭前獨(dú)角獸

學(xué)習(xí)法院工作技能

第二篇：最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋(最新)

關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋

（第四稿）

一、合同的效力...............................................................................................................................1

第一條（售后回租）...............................................................................................................1 第二條（行政許可）...........................................................................................................1 第三條（融資租賃合同無(wú)效的情形）.................................................................................2 第四條（合同無(wú)效的處理）...............................................................................................3

二、合同的履行和租賃物的公示...................................................................................................3

第五條（告知義務(wù)）...........................................................................................................3 第六條（租賃物的受領(lǐng)）...................................................................................................4 第七條（拒絕受理租賃物的法律后果）...........................................................................4 第八條（租賃物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)）...................................................................................4 第九條（出租人、承租人轉(zhuǎn)移租賃物的權(quán)利）...............................................................5 第十條（租賃物公示）.......................................................................................................5 第十一條（合同到期后租賃物的歸屬）...........................................................................6

三、合同的解除...............................................................................................................................6

第十二條（任意一方均可解約的情形）...........................................................................6 第十三條（出租人可以解約的情形）...............................................................................6 第十四條（承租人可以解除融資租賃合同的情形）.......................................................7 第十五條（合同解除的后果——租金及租賃物）...........................................................7 第十六條（合同解除的后果——責(zé)任承擔(dān)）...................................................................7

四、違約責(zé)任...................................................................................................................................8

第十七條（出租人對(duì)承租人平靜占有使用租賃物的擔(dān)保責(zé)任）...................................8 第十九條（出租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保義務(wù)的責(zé)任）...............................................................9 第二十條（承租人逾期支付租金的責(zé)任）.......................................................................10 第二十一條（逾期支付租金時(shí)出租人的解約選擇權(quán)）...................................................10 第二十二條（逾期支付租金導(dǎo)致解約時(shí)的租賃物處理）...............................................11 第二十三條（逾期支付租金導(dǎo)致解約時(shí)的損失賠償）.................................................11 第二十四條（承租人擅自處臵租賃物的責(zé)任）.............................................................12 第二十五條（承租人破產(chǎn)時(shí)租賃物的取回）.................................................................12 第二十六條（承租人破產(chǎn)時(shí)出租人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)）.........................................................13 第二十七條（出租人破產(chǎn)）.............................................................................................13

五、其他規(guī)定.................................................................................................................................14 第二十八條（融資租賃案件的當(dāng)事人）.........................................................................14 第二十九條（買賣以外的方式取得租賃物）.................................................................14 第三十條（融資租賃案件的審理范圍）.........................................................................14 第三十一條（涉外融資租賃合同糾紛的準(zhǔn)據(jù)法）.........................................................15 第三十二條（訴訟時(shí)效）.................................................................................................15 第三十三條（司法解釋的溯及力）.................................................................................15 民二庭召開融資租賃司法解釋征求意見會(huì).................................................................................16

最高人民法院

關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋

（第四稿）

為了正確審理融資租賃合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法》、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本解釋。

一、合同的效力

第一條（售后回租）

承租人將標(biāo)的物出賣給出租人、再?gòu)某鲎馊颂幾饣?，一方?dāng)事人以承租人和出賣人系同一人為由主張融資租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

第二條（行政許可）

法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定租賃物的使用人需要取得行政許可，承租人已經(jīng)取得行政許可，當(dāng)事人以出租人未取得行政許可為由主張融資租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持。第三條（融資租賃合同無(wú)效的情形）

有下列情形之一的，人民法院應(yīng)認(rèn)定融資租賃合同無(wú)效：

（一）出租人不具有在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事融資租賃經(jīng)營(yíng)資格的；

【三種意見：

1、只允許有資質(zhì)的企業(yè)從事融資租賃業(yè)務(wù)；（該意見為傾向性意見）

2、出租人是企業(yè)的，須具備相應(yīng)資質(zhì)，但個(gè)人從事融資租賃業(yè)務(wù)不受限制；

3、不限制出租人資質(zhì)?！?/p>

（二）以房屋等不動(dòng)產(chǎn)為租賃物的；

【三種意見：

1、不允許不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物；（該意見為傾向性意見）

2、允許不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物；

3、有限允許不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物，僅限于商業(yè)地產(chǎn)，土地使用權(quán)、住宅等不允許?！?/p>

（三）以基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)權(quán)、股權(quán)等權(quán)利或者僅以軟件、商標(biāo)權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)作為租賃物的；

【三種意見：

1、不允許無(wú)形資產(chǎn)作為租賃物；（該意見為傾向性意見）

2、允許無(wú)形資產(chǎn)作為租賃物；

3、有限允許無(wú)形資產(chǎn)作為租賃物，允許的范圍包括軟件、商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)，收費(fèi)權(quán)、股權(quán)等不允許?！?/p>

第四條（合同無(wú)效的處理）

融資租賃合同被認(rèn)定無(wú)效后，人民法院應(yīng)區(qū)分下列情形分別處理：

（一）因承租人的過錯(cuò)造成合同無(wú)效，出租人不要求返還租賃物的，人民法院可以判決租賃物歸屬承租人，承租人折價(jià)補(bǔ)償并賠償因其過錯(cuò)給出租人造成的損失。

（二）因出租人的過錯(cuò)造成合同無(wú)效，承租人要求退還租賃物的，人民法院可以判決退還租賃物，如有損失，出租人應(yīng)賠償相應(yīng)損失。

（三）因雙方過錯(cuò)造成合同無(wú)效的，可以返還租賃物，并根據(jù)過錯(cuò)大小各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

租賃物正在繼續(xù)使用且發(fā)揮效益的，對(duì)租賃物是否返還，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，人民法院可以根據(jù)實(shí)際情況作出判決。

二、合同的履行和租賃物的公示

第五條（告知義務(wù)）

出租人訂立買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)告知出賣人其購(gòu)買租賃物的目的是租給承租人。出賣人知道或者應(yīng)當(dāng)知道融資租賃關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人履行了告知義務(wù)。

出租人未履行告知義務(wù)，承租人向出賣人主張受領(lǐng)標(biāo)的物、索賠、（行使解除權(quán)）等買賣合同權(quán)利的，人民法院不予支持；承租人要求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

第六條（租賃物的受領(lǐng)）

依照合同法第二百三十九條的規(guī)定，有以下情形之一，承租人拒絕受領(lǐng)租賃物的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）租賃物嚴(yán)重不符合約定的；

（二）出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內(nèi)交付租賃物，經(jīng)承租人或者出租人催告，在催告期滿時(shí)仍未交付的。

承租人拒絕受領(lǐng)租賃物的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。承租人無(wú)正當(dāng)理由拒絕受理租賃物或者遲延通知造成出租人損失，出租人向承租人主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第七條（拒絕受理租賃物的法律后果）

承租人拒絕受領(lǐng)租賃物，買賣合同尚未解除，出租人請(qǐng)求承租人支付租金的，人民法院應(yīng)予支持；但承租人依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的除外。

承租人拒絕受領(lǐng)租賃物導(dǎo)致出租人損失，出租人要求承租人賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。出賣人存在過錯(cuò)的，承租人賠償損失后可以向出賣人追償。

第八條（租賃物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)）

在承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由承租人承擔(dān)。租賃物毀損或者滅失，雙方均未主張解除融資租賃合同，出租人要求承租人繼續(xù)支付租金的，人民法院應(yīng)予支持。

第九條（出租人、承租人轉(zhuǎn)移租賃物的權(quán)利）

未經(jīng)承租人同意，出租人轉(zhuǎn)讓、抵押租賃物或者轉(zhuǎn)讓其在融資租賃合同項(xiàng)下的部分或者全部權(quán)利，受讓方、抵押權(quán)人以此為由要求解除或變更融資租賃合同的，人民法院不予支持。

出租人存在前款行為而未及時(shí)通知承租人，承租人要求出租人賠償因此所造成的損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第十條（租賃物公示）

承租人或者租賃物的實(shí)際使用人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)讓租賃物或者在租賃物上設(shè)立其他物權(quán)，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得租賃物的所有權(quán)或其他物權(quán)，出租人主張對(duì)租賃物的所有權(quán)的，人民法院不予支持。

前款情形中，出租人在租賃物的顯著位臵作出標(biāo)識(shí)表明該物為租賃物且該標(biāo)識(shí)未被涂改、拆除，第三人主張構(gòu)成善意取得的，人民法院不予支持。

第三人未按照其行業(yè)主管部門的要求在信貸征信機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資租賃交易查詢，主張構(gòu)成善意取得的，人民法院不予支持。

出租人授權(quán)承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機(jī)關(guān)辦理抵押權(quán)登記的，人民法院對(duì)抵押登記的效力應(yīng)予認(rèn)可。第十一條（合同到期后租賃物的歸屬）

根據(jù)合同法第二百五十條的規(guī)定，租賃期間屆滿后租賃物的所有權(quán)歸出租人的，承租人應(yīng)予返還。

租賃物因毀損、滅失或附合于其他財(cái)產(chǎn)而無(wú)法返還，出租人要求承租人給予合理補(bǔ)償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

三、合同的解除

第十二條（任意一方均可解約的情形）

依照合同法第九十四條的規(guī)定，有下列情形之一，一方當(dāng)事人請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷，且不能重新訂立買賣合同的；

（二）租賃物毀損、滅失且未能修復(fù)或選定替代物的；

（三）因不可抗力致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。第十三條（出租人可以解約的情形）

依照合同法第九十四條及第二百四十八條的規(guī)定，有下列情形之一，出租人要求解除融資租賃合同，人民法院應(yīng)予支持：

（一）未經(jīng)出租人同意，承租人將租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、質(zhì)押、投資入股或者以其他方式處分租賃物，嚴(yán)重?fù)p害出租人權(quán)益的；

（二）以售后回租方式訂立融資租賃合同，承租人在訂立合同前已經(jīng)在租賃物上設(shè)立了其他物權(quán)，致使出租人無(wú)法取得租賃物所有權(quán)的；

（三）承租人未按約定的期限和數(shù)額支付租金，符合合同明確約定的解除條件，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的；

（四）合同對(duì)于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定，但承租人連續(xù)兩期未支付租金，且未付租金數(shù)額達(dá)到全部租金的百分之十五，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的；

（五）承租人被宣告破產(chǎn)的；

（六）承租人違反合同約定致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的其他情形。

第十四條（承租人可以解除融資租賃合同的情形）因出租人的過錯(cuò)致使承租人無(wú)法占有、使用租賃物，承租人要求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。

第十五條（合同解除的后果——租金及租賃物）當(dāng)事人請(qǐng)求解除融資租賃合同，但未對(duì)租金及租賃物的歸屬提出主張，人民法院判決解除融資租賃合同的，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人就租金及租賃物的歸屬是否一并主張作出選擇。

第十六條（合同解除的后果——責(zé)任承擔(dān)）

融資租賃合同的解除不影響當(dāng)事人因其違約行為承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。融資租賃合同因租賃物毀損、滅失或者其他不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因而解除，出租人要求承租人返還購(gòu)買租賃物的價(jià)款及其利息的，人民法院應(yīng)予支持。

融資租賃合同因買賣合同解除、被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷而解除，出租人根據(jù)合同約定或者以供貨人系承租人選擇為由主張承租人賠償其因合同解除而遭受的損失的，人民法院應(yīng)予支持，但出租人對(duì)損害的發(fā)生或者擴(kuò)大有過錯(cuò)的，可以相應(yīng)減輕或者免除承租人的賠償責(zé)任。出賣人存在過錯(cuò)的，承租人賠償損失后可以向出賣人追償。

四、違約責(zé)任

第十七條（出租人對(duì)承租人平靜占有使用租賃物的擔(dān)保責(zé)任）

依照合同法第二百四十五條的規(guī)定，出租人有下列情形之一，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失，承租人要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）妨礙、干擾承租人對(duì)租賃物的占有和使用；

（二）擅自取回租賃物；

（三）第三人因出租人的原因?qū)ψ赓U物主張權(quán)利，導(dǎo)致承租人無(wú)法占有、使用租賃物；

（四）影響承租人對(duì)租賃物占有、使用的其他情形。第十八條（出租人未行使索賠權(quán)或未履行協(xié)助義務(wù)的責(zé)任）

依照合同法第二百四十條的規(guī)定，出租人有下列情形之一，造成承租人對(duì)出賣人索賠逾期或者索賠失敗，承租人要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃物有瑕疵而不告知承租人的；

（二）融資租賃合同約定由出租人行使對(duì)出賣人的索賠權(quán)，而出租人怠于行使的；

（三）買賣合同的索賠權(quán)只能由出租人行使，而出租人怠于行使的；

（四）在承租人行使索賠權(quán)時(shí)不予協(xié)助的。第十九條（出租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保義務(wù)的責(zé)任）根據(jù)合同法第二百四十四條的規(guī)定，租賃物不符合約定且出租人實(shí)施了下列行為之一，承租人要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在承租人選擇出賣人、租賃物時(shí)，利用自己的技能、經(jīng)驗(yàn)或者判斷幫助承租人作出選擇，并對(duì)租賃物的選定起決定作用或者形成不可忽視的影響的；

（二）直接干預(yù)或者要求承租人按照出租人意愿選擇出賣人或者租賃物的；

（三）擅自變更承租人已經(jīng)選定的出賣人或者租賃物的。出租人根據(jù)承租人的要求，提供與出賣人、租賃物有關(guān)的信息，但未對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行篩選或者為承租人選定出賣人、租賃物提供意見，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院不予支持。

第二十條（承租人逾期支付租金的責(zé)任）

承租人逾期支付租金時(shí)，融資租賃合同約定承租人應(yīng)當(dāng)支付逾期利息或者一定數(shù)額違約金的，從其約定。

既約定逾期利息又約定逾期付款違約金的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人選擇適用逾期利息或者違約金條款。逾期利息或者違約金低于或者過分高于出租人的損失，當(dāng)事人請(qǐng)求調(diào)整的，人民法院可以依照合同法第一百一十四條的規(guī)定處理。

在承租人逾期支付租金的情形下，合同對(duì)款項(xiàng)的償還順序有約定的，從其約定；未約定的，應(yīng)當(dāng)按照未付逾期利息、違約金、損害賠償金、其他應(yīng)付款項(xiàng)、租金的順序償還。

第二十一條（逾期支付租金時(shí)出租人的解約選擇權(quán)）出租人根據(jù)合同法第二百四十八條提起訴訟，既要求承租人支付全部租金又要求解除合同的，人民法院應(yīng)告知其作出選擇。出租人拒絕選擇的，人民法院可以判決解除融資租賃合同。

【兩種意見：

1、法院直接判決解除合同；（該意見為傾向性意見）

2、法院判決合同加速到期，承租人仍不履行租金支付義務(wù)的，出租人可以再起訴解除合同。】 第二十二條（逾期支付租金導(dǎo)致解約時(shí)的租賃物處理）因承租人逾期支付租金導(dǎo)致融資租賃合同解除，出租人直接取回租賃物或者要求承租人返還租賃物，并要求承租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

出租人未能取回租賃物，提起訴訟后申請(qǐng)人民法院對(duì)租賃物先予執(zhí)行的，人民法院可以根據(jù)案件的具體情況作出決定。

出租人取回租賃物或者承租人返還租賃物的，出租人可以委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)租賃物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，或者與承租人協(xié)商對(duì)租賃物進(jìn)行處分；雙方無(wú)法協(xié)商達(dá)成一致的，訴訟期間可以申請(qǐng)人民法院委托具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)租賃物進(jìn)行評(píng)估、拍賣，拍賣不成的，出租人、承租人可以各自對(duì)外詢價(jià)，價(jià)高者買得租賃物。

租賃物的處分價(jià)款或者評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)?shù)謨敵鲎馊说膫鶛?quán)。以評(píng)估價(jià)值抵償債權(quán)的，承租人可以按照評(píng)估價(jià)格買回租賃物。

第二十三條（逾期支付租金導(dǎo)致解約時(shí)的損失賠償）出租人要求承租人賠償損失的，承租人賠償?shù)膿p失額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于未支付的全部租金及其他費(fèi)用減去租賃物經(jīng)變賣或者其他方式處分后的價(jià)值，并按下列情形分別處理：

（一）租賃物的價(jià)值不足以彌補(bǔ)承租人未支付租金及其他費(fèi)用的，承租人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)足；

（二）租賃物的價(jià)值超出承租人未支付租金及其他費(fèi)用的，合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人所有的，該超出部分價(jià) 值扣除租賃期間屆滿后的租賃物殘值部分歸承租人所有，殘值部分價(jià)值歸出租人所有；合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸承租人所有或承租人有權(quán)以象征性價(jià)款留購(gòu)租賃物的，該超出部分價(jià)值在扣除象征性留購(gòu)價(jià)款后歸承租人所有。

第二十四條（承租人擅自處臵租賃物的責(zé)任）因承租人擅自處分租賃物或者其他嚴(yán)重違約行為導(dǎo)致融資租賃合同解除，出租人要求承租人返還租賃物并賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。因第三人善意取得或者其他原因無(wú)法返還租賃物的，承租人應(yīng)予折價(jià)賠償。損失賠償額按照本解釋第二十四條規(guī)定的方法計(jì)算。

第二十五條（承租人破產(chǎn)時(shí)租賃物的取回）

承租人被宣告破產(chǎn)或進(jìn)入強(qiáng)制清算程序的，租賃物不屬于承租人的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，出租人可以取回租賃物，也可以委托破產(chǎn)管理人或清算組處理。

出租人取回租賃物的，應(yīng)委托有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)租賃物的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，或者與破產(chǎn)管理人、清算組協(xié)商處分租賃物；雙方無(wú)法協(xié)商達(dá)成一致的，可以申請(qǐng)人民法院委托具有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)租賃物進(jìn)行評(píng)估、拍賣；拍賣不成的，出租人和破產(chǎn)管理人、清算組可以各自對(duì)外詢價(jià)，價(jià)高者買得租賃物。

租賃物的處分價(jià)款或者評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)?shù)謨敵鲎馊说膫鶛?quán)。一方委托評(píng)估的，相對(duì)方可以按照評(píng)估價(jià)格買回租賃物。第二十六條（承租人破產(chǎn)時(shí)出租人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)）租賃物處分價(jià)款或評(píng)估價(jià)值低于出租人債權(quán)額的，不足部分作為一般債權(quán)參加破產(chǎn)清償程序。所得租賃物處分價(jià)款或者評(píng)估價(jià)值超出出租人債權(quán)額的，合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人所有的，其超出部分扣除租賃期間屆滿后的租賃物殘值部分歸承租人所有或者由出租人折價(jià)支付給承租人；合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸承租人所有的或承租人有權(quán)以象征性價(jià)款留購(gòu)租賃物的，該超出部分價(jià)值在扣除象征性留購(gòu)價(jià)款后歸承租人所有。

出租人在取回租賃物前以書面形式明確向受理破產(chǎn)案件的人民法院表示放棄租賃物所有權(quán)的，其對(duì)承租人的全部債權(quán)均可以作為普通債權(quán)參與破產(chǎn)分配。

破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配時(shí)租賃物尚未變現(xiàn)或評(píng)估的，管理人應(yīng)當(dāng)將出租人申報(bào)的債權(quán)按照普通債權(quán)分配額進(jìn)行提存。自破產(chǎn)程序終結(jié)之日起滿二年租賃物仍不能按照法定程序變現(xiàn)或評(píng)估的，人民法院可以將提存的分配額分配給出租人。

第二十七條（出租人破產(chǎn)）

出租人破產(chǎn)時(shí)，租賃物已經(jīng)交付給承租人使用且融資租賃合同的租賃期限尚未屆滿的，破產(chǎn)管理人可以同承租人就融資租賃合同繼續(xù)履行與否進(jìn)行協(xié)商。

協(xié)商不成的，除非有本解釋第十七條規(guī)定的情形，管理人只能轉(zhuǎn)讓融資租賃合同項(xiàng)下的權(quán)利和租賃物的所有權(quán)。在同等條件 下，承租人申請(qǐng)對(duì)租賃物優(yōu)先購(gòu)買的，人民法院應(yīng)予支持。

五、其他規(guī)定

第二十八條（融資租賃案件的當(dāng)事人）

出租人、承租人因融資租賃合同發(fā)生糾紛，合同當(dāng)事人未對(duì)出賣人提起訴訟，但人民法院經(jīng)審查認(rèn)為出賣人與案件處理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系的，可以根據(jù)案件的具體情況通知出賣人作為第三人參加訴訟。

承租人與租賃物的實(shí)際使用人不一致，合同當(dāng)事人未對(duì)租賃物的實(shí)際使用人提起訴訟，但人民法院經(jīng)審查認(rèn)為租賃物的實(shí)際使用人與案件處理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系的，可以根據(jù)案件的具體情況通知租賃物的實(shí)際使用人作為第三人參加訴訟。

第二十九條（買賣以外的方式取得租賃物）

出租人根據(jù)承租人對(duì)租賃物的選擇，以租賃、定作等買賣以外的方式取得租賃物并提供給承租人使用的，出租人與承租人之間發(fā)生糾紛提起訴訟，人民法院可以將其作為融資租賃合同糾紛進(jìn)行審理。

第三十條（融資租賃案件的審理范圍）

出租人與出賣人訂立的買賣合同中訂有仲裁條款或者事后達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，人民法院在融資租賃合同糾紛案件中不應(yīng)對(duì)買賣合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)關(guān)系作出處理。但融資租賃合同糾紛涉及租賃物的交付與受領(lǐng)、租賃物的質(zhì)量瑕疵等與買賣合同有關(guān) 的事實(shí)的，人民法院可以根據(jù)案件具體情況作出認(rèn)定。

第三十一條（涉外融資租賃合同糾紛的準(zhǔn)據(jù)法）根據(jù)合同法第一百二十六條的規(guī)定，涉外融資租賃合同糾紛案件的當(dāng)事人沒有協(xié)議選擇處理合同爭(zhēng)議所適用的法律的，應(yīng)當(dāng)適用租賃物使用地的法律。

第三十二條（訴訟時(shí)效）

當(dāng)事人因融資租賃合同租金欠付爭(zhēng)議向人民法院請(qǐng)求保護(hù)其權(quán)利的期限，適用民法通則第一百三十五條的規(guī)定，自承租人欠付的最后一期租金屆滿后的次日起計(jì)算。

當(dāng)事人因涉外融資租賃合同貨物買賣爭(zhēng)議向人民法院請(qǐng)求保護(hù)其權(quán)利的期限，適用合同法第一百二十九條的規(guī)定。

第三十三條（司法解釋的溯及力）

本解釋施行前本院發(fā)布的有關(guān)融資租賃合同的規(guī)定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日不再適用。

本解釋施行后尚未終審的融資租賃合同糾紛案件，適用本解釋；本解釋施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

民二庭召開融資租賃司法解釋征求意見會(huì)

2012-04-21 08:48:00來源： 最高人民法院

為了規(guī)范《合同法》融資租賃合同章的法律適用，更好地解決審判實(shí)踐中的融資租賃合同糾紛，2012年4月11日至12日，最高人民法院民二庭在浙江寧波組織召開了融資租賃合同司法解釋征求意見會(huì)，就《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的解釋（第四稿）》征求行業(yè)協(xié)會(huì)及部分融資租賃公司的意見。

最高人民法院民二庭宋曉明庭長(zhǎng)、劉竹梅副庭長(zhǎng)，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委的同志，最高人民法院民二庭第八合議庭全體成員，來自上海、江蘇、浙江等高院、中級(jí)法院以及融資租賃行業(yè)協(xié)會(huì)、融資租賃公司的30余位代表參加了會(huì)議。

會(huì)議由最高人民法院民二庭副庭長(zhǎng)劉竹梅主持。宋曉明庭長(zhǎng)發(fā)表講話，他指出，融資租賃進(jìn)入中國(guó)已經(jīng)有三十多年，其間既取得了較快的發(fā)展，也經(jīng)歷了一些波折。融資租賃司法解釋的制定要注意平衡各方利益，要更多地思考法律規(guī)則對(duì)于融資租賃交易行為本身的影響和推動(dòng)，要充分聽取出租人、承租人、出賣人以及與融資租賃交易相關(guān)的第三人等多方交易主體的意見。要更加注重司法解釋工作的科學(xué)化和規(guī)范化，準(zhǔn)確把握法律精神，正確行使司法解釋權(quán)。

劉竹梅副庭長(zhǎng)介紹了該司法解釋的制定背景。與會(huì)代表對(duì)該司法解釋稿給予了積極評(píng)價(jià)，并圍繞著該司法解釋稿中有關(guān)融資租賃合同的效力、租賃物范圍、融資租賃公示、違約責(zé)任的承擔(dān)、破產(chǎn)程序中如何取回租賃物等方面的內(nèi)容進(jìn)行了充分的交流，并結(jié)合實(shí)踐中遇到的問題，對(duì)司法解釋的修改完善提出了建設(shè)性意見。宋曉明庭長(zhǎng)對(duì)大家熱情關(guān)注融資租賃司法解釋并踴躍提出寶貴意見表示感謝，并充分肯定了這些意見對(duì)完善該司法解釋的重要參考價(jià)值。

會(huì)后，融資租賃合同司法解釋小組將按預(yù)定計(jì)劃進(jìn)一步修改完善司法解釋稿后，征求相關(guān)部委意見，穩(wěn)步推動(dòng)司法解釋工作繼續(xù)推進(jìn)。

第三篇：最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋

贏了網(wǎng)s.yingle.com

遇到合同糾紛問題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問>>

http://s.yingle.com

最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋

最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋

(2017年11月25日最高人民法院審判委員會(huì)第1597次會(huì)議通過)

法釋〔2014〕3號(hào)

中華人民共和國(guó)最高人民法院公告

《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》已于2017年11月25日由最高人民法院審判委員會(huì)第1597次會(huì)議通過，現(xiàn)予公布，自2017年3月1日起施行。

最高人民法院

2017年2月24日

為正確審理融資租賃合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本解釋。

一、融資租賃合同的認(rèn)定及效力

第一條人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第二百三十七條的規(guī)定，結(jié)合標(biāo)的物的性質(zhì)、價(jià)值、租金的構(gòu)成以及當(dāng)事人的合同權(quán)利和義務(wù)，對(duì)是否構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系作出認(rèn)定。

對(duì)名為融資租賃合同，但實(shí)際不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院應(yīng)按照其實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理。

第二條承租人將其自有物出賣給出租人,再通過融資租賃合同將租賃物從出租人處租回的，人民法院不應(yīng)僅以承租人和出賣人系同一人為由認(rèn)定不構(gòu)成融資租賃法律關(guān)系。

第三條根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定，承租人對(duì)于租賃物的經(jīng)營(yíng)使用應(yīng)當(dāng)取得行政許可的，人民法院不應(yīng)僅以出租人未取得行政許可為由認(rèn)定融資租賃合同無(wú)效。

第四條融資租賃合同被認(rèn)定無(wú)效，當(dāng)事人就合同無(wú)效情形下租賃物歸屬有約定的，從其約定;未約定或者約定不明，且當(dāng)事人協(xié)商不成的，法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

租賃物應(yīng)當(dāng)返還出租人。但因承租人原因?qū)е潞贤瑹o(wú)效，出租人不要求返還租賃物，或者租賃物正在使用，返還出租人后會(huì)顯著降低租賃物價(jià)值和效用的，人民法院可以判決租賃物所有權(quán)歸承租人，并根據(jù)合同履行情況和租金支付情況，由承租人就租賃物進(jìn)行折價(jià)補(bǔ)償。

二、合同的履行和租賃物的公示

第五條出賣人違反合同約定的向承租人交付標(biāo)的物的義務(wù)，承租人因下列情形之一拒絕受領(lǐng)租賃物的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)租賃物嚴(yán)重不符合約定的;

(二)出賣人未在約定的交付期間或者合理期間內(nèi)交付租賃物，經(jīng)承租人或者出租人催告，在催告期滿后仍未交付的。

承租人拒絕受領(lǐng)租賃物，未及時(shí)通知出租人,或者無(wú)正當(dāng)理由拒絕受領(lǐng)租賃物，造成出租人損失，出租人向承租人主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第六條承租人對(duì)出賣人行使索賠權(quán)，不影響其履行融資租賃合同項(xiàng)下支付租金的義務(wù)，但承租人以依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物為由，主張減輕或者免除相應(yīng)租金支付義務(wù)的除

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

外。

第七條承租人占有租賃物期間，租賃物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由承租人承擔(dān)，出租人要求承租人繼續(xù)支付租金的，人民法院應(yīng)予支持。但當(dāng)事人另有約定或者法律另有規(guī)定的除外。

第八條出租人轉(zhuǎn)讓其在融資租賃合同項(xiàng)下的部分或者全部權(quán)利，受讓方以此為由請(qǐng)求解除或者變更融資租賃合同的，人民法院不予支持。

第九條承租人或者租賃物的實(shí)際使用人，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)讓租賃物或者在租賃物上設(shè)立其他物權(quán)，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定取得租賃物的所有權(quán)或者其他物權(quán)，出租人主張第三人物權(quán)權(quán)利不成立的，人民法院不予支持，但有下列情形之一的除外：

(一)出租人已在租賃物的顯著位置作出標(biāo)識(shí)，第三人在與承租人交易時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該物為租賃物的;

(二)出租人授權(quán)承租人將租賃物抵押給出租人并在登記機(jī)關(guān)依法辦理抵押權(quán)登記的;

(三)第三人與承租人交易時(shí)，未按照法律、行政法規(guī)、行業(yè)或者地區(qū)主管部門的規(guī)定在相應(yīng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資租賃交易查詢的;

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

(四)出租人有證據(jù)證明第三人知道或者應(yīng)當(dāng)知道交易標(biāo)的物為租賃物的其他情形。

第十條當(dāng)事人約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人的，因租賃物毀損、滅失或者附合、混同于他物導(dǎo)致承租人不能返還，出租人要求其給予合理補(bǔ)償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

三、合同的解除

第十一條有下列情形之一，出租人或者承租人請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷，且雙方未能重新訂立買賣合同的;

(二)租賃物因不可歸責(zé)于雙方的原因意外毀損、滅失，且不能修復(fù)或者確定替代物的;

(三)因出賣人的原因致使融資租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的。

第十二條有下列情形之一，出租人請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

院應(yīng)予支持：

(一)承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、質(zhì)押、投資入股或者以其他方式處分租賃物的;

(二)承租人未按照合同約定的期限和數(shù)額支付租金，符合合同約定的解除條件，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的;

(三)合同對(duì)于欠付租金解除合同的情形沒有明確約定，但承租人欠付租金達(dá)到兩期以上，或者數(shù)額達(dá)到全部租金百分之十五以上，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的;

(四)承租人違反合同約定，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的其他情形。

第十三條因出租人的原因致使承租人無(wú)法占有、使用租賃物，承租人請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條當(dāng)事人在一審訴訟中僅請(qǐng)求解除融資租賃合同，未對(duì)租賃物的歸屬及損失賠償提出主張的，人民法院可以向當(dāng)事人進(jìn)行釋明。

第十五條融資租賃合同因租賃物交付承租人后意外毀損、滅失等不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因而解除，出租人要求承租人按照租賃物折舊情況

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

給予補(bǔ)償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第十六條融資租賃合同因買賣合同被解除、被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷而解除，出租人根據(jù)融資租賃合同約定，或者以融資租賃合同雖未約定或約定不明，但出賣人及租賃物系由承租人選擇為由，主張承租人賠償相應(yīng)損失的，人民法院應(yīng)予支持。

出租人的損失已經(jīng)在買賣合同被解除、被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷時(shí)獲得賠償?shù)?，?yīng)當(dāng)免除承租人相應(yīng)的賠償責(zé)任。

四、違約責(zé)任

第十七條出租人有下列情形之一，影響承租人對(duì)租賃物的占有和使用，承租人依照合同法第二百四十五條的規(guī)定，要求出租人賠償相應(yīng)損失的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)無(wú)正當(dāng)理由收回租賃物;

(二)無(wú)正當(dāng)理由妨礙、干擾承租人對(duì)租賃物的占有和使用;

(三)因出租人的原因?qū)е碌谌藢?duì)租賃物主張權(quán)利;

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

(四)不當(dāng)影響承租人對(duì)租賃物占有、使用的其他情形。

第十八條出租人有下列情形之一，導(dǎo)致承租人對(duì)出賣人索賠逾期或者索賠失敗，承租人要求出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)明知租賃物有質(zhì)量瑕疵而不告知承租人的;

(二)承租人行使索賠權(quán)時(shí)，未及時(shí)提供必要協(xié)助的;

(三)怠于行使融資租賃合同中約定的只能由出租人行使對(duì)出賣人的索賠權(quán)的;

(四)怠于行使買賣合同中約定的只能由出租人行使對(duì)出賣人的索賠權(quán)的。

第十九條租賃物不符合融資租賃合同的約定且出租人實(shí)施了下列行為之一，承租人依照合同法第二百四十一條、第二百四十四條的規(guī)定，要求出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)出租人在承租人選擇出賣人、租賃物時(shí)，對(duì)租賃物的選定起決定作用的;

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

(二)出租人干預(yù)或者要求承租人按照出租人意愿選擇出賣人或者租賃物的;

(三)出租人擅自變更承租人已經(jīng)選定的出賣人或者租賃物的。

承租人主張其系依賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預(yù)選擇租賃物的，對(duì)上述事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。

第二十條承租人逾期履行支付租金義務(wù)或者遲延履行其他付款義務(wù)，出租人按照融資租賃合同的約定要求承租人支付逾期利息、相應(yīng)違約金的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十一條出租人既請(qǐng)求承租人支付合同約定的全部未付租金又請(qǐng)求解除融資租賃合同的，人民法院應(yīng)告知其依照合同法第二百四十八條的規(guī)定作出選擇。

出租人請(qǐng)求承租人支付合同約定的全部未付租金，人民法院判決后承租人未予履行，出租人再行起訴請(qǐng)求解除融資租賃合同、收回租賃物的，人民法院應(yīng)予受理。

第二十二條出租人依照本解釋第十二條的規(guī)定請(qǐng)求解除融資租賃合同，同時(shí)請(qǐng)求收回租賃物并賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

前款規(guī)定的損失賠償范圍為承租人全部未付租金及其他費(fèi)用與收回租賃物價(jià)值的差額。合同約定租賃期間屆滿后租賃物歸出租人所有的，損失賠償范圍還應(yīng)包括融資租賃合同到期后租賃物的殘值。

第二十三條訴訟期間承租人與出租人對(duì)租賃物的價(jià)值有爭(zhēng)議的，人民法院可以按照融資租賃合同的約定確定租賃物價(jià)值;融資租賃合同未約定或者約定不明的，可以參照融資租賃合同約定的租賃物折舊以及合同到期后租賃物的殘值確定租賃物價(jià)值。

承租人或者出租人認(rèn)為依前款確定的價(jià)值嚴(yán)重偏離租賃物實(shí)際價(jià)值的，可以請(qǐng)求人民法院委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)評(píng)估或者拍賣確定。

五、其他規(guī)定

第二十四條出賣人與買受人因買賣合同發(fā)生糾紛，或者出租人與承租人因融資租賃合同發(fā)生糾紛，當(dāng)事人僅對(duì)其中一個(gè)合同關(guān)系提起訴訟，人民法院經(jīng)審查后認(rèn)為另一合同關(guān)系的當(dāng)事人與案件處理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系的，可以通知其作為第三人參加訴訟。

承租人與租賃物的實(shí)際使用人不一致，融資租賃合同當(dāng)事人未對(duì)租賃物的實(shí)際使用人提起訴訟，人民法院經(jīng)審查后認(rèn)為租賃物的實(shí)際使用

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

人與案件處理結(jié)果有法律上的利害關(guān)系的，可以通知其作為第三人參加訴訟。

承租人基于買賣合同和融資租賃合同直接向出賣人主張受領(lǐng)租賃物、索賠等買賣合同權(quán)利的，人民法院應(yīng)通知出租人作為第三人參加訴訟。

第二十五條當(dāng)事人因融資租賃合同租金欠付爭(zhēng)議向人民法院請(qǐng)求保護(hù)其權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為兩年，自租賃期限屆滿之日起計(jì)算。

第二十六條本解釋自2017年3月1日起施行。《最高人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》(法發(fā)〔1996〕19號(hào))同時(shí)廢止。

本解釋施行后尚未終審的融資租賃合同糾紛案件，適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

? ? 詳解房屋買賣稅費(fèi) http://s.yingle.com/s/908348.html 勞動(dòng)仲裁法律援助申請(qǐng)可行嗎,需要準(zhǔn)備什么材料 http://s.yingle.com/s/908347.html

? 端午節(jié)上班工資如何計(jì)算,用人單位拒不支付的該怎么申請(qǐng)仲裁 http://s.yingle.com/s/908346.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 實(shí)名制火車票丟了怎么辦

http://s.yingle.com/s/908345.html

? ? 死亡后不銷戶的后果 http://s.yingle.com/s/908344.html 重度殘疾人低保申請(qǐng)書（2018最新）范文是什么 http://s.yingle.com/s/908343.html

? 晉城勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁申請(qǐng)書（2018最新）書寫格式2018 http://s.yingle.com/s/908342.html

? 全國(guó)人民代表大會(huì)選舉哪些機(jī)關(guān)組成人員 http://s.yingle.com/s/908341.html

? 2018中國(guó)法律網(wǎng)站排名大全

http://s.yingle.com/s/908340.html

? ? 貴陽(yáng)如何辦理準(zhǔn)生證 http://s.yingle.com/s/908339.html 吉林：全民閱讀促進(jìn)條例(2018最新)12月起施行 http://s.yingle.com/s/908338.html

? 戶口遷移證明書寫格式2018 http://s.yingle.com/s/908337.html

? 開發(fā)商違約，置業(yè)者怎么辦

http://s.yingle.com/s/908336.html

? ? 天津落戶有哪些方式 http://s.yingle.com/s/908335.html 辦理出

生

證

需

要

什

么

材

料

http://s.yingle.com/s/908334.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 上海常住租房居民可享子女義務(wù)教育等公共服務(wù) http://s.yingle.com/s/908333.html

? 身份證的相關(guān)辦理措施是什么樣的 http://s.yingle.com/s/908332.html

? 吉林省取暖費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(2018年)http://s.yingle.com/s/908331.html

? 旅游糾紛提交仲裁管轄原則

http://s.yingle.com/s/908330.html

? ? 農(nóng)行住房按揭貸款流程 http://s.yingle.com/s/908329.html 河南省農(nóng)村低保條件是什么樣子的 http://s.yingle.com/s/908328.html

? 使用偽造居民身份證屬犯罪嗎

http://s.yingle.com/s/908327.html

? 畢業(yè)生就業(yè)協(xié)議書（2018最新）范本是什么樣子的 http://s.yingle.com/s/908326.html

? 外地戶口買房落戶材料及程序http://s.yingle.com/s/908325.html

2018最新

? 夫妻離婚孩子戶口遷移手續(xù)

http://s.yingle.com/s/908324.html

? 冒領(lǐng)低保金多少付刑事責(zé)任

http://s.yingle.com/s/908323.html

? 出生證丟了必須登報(bào)嗎 http://s.yingle.com/s/908322.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 勞動(dòng)爭(zhēng)議撤回重新申請(qǐng)仲裁怎么做 http://s.yingle.com/s/908321.html

? ? 成人出生證明怎么開 http://s.yingle.com/s/908320.html 買斷工

齡

后

冬

季

取

暖

費(fèi)

怎

么

辦

http://s.yingle.com/s/908319.html

? 勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)的辦案原則是什么 http://s.yingle.com/s/908318.html

? 商品房住宅保修期從何時(shí)起算

http://s.yingle.com/s/908317.html

? 食藥監(jiān)總局:中成藥名禁用寶靈精,被普遍接受者除外 http://s.yingle.com/s/908316.html

? 居民身份證丟了該怎么辦

http://s.yingle.com/s/908315.html

? 積分入戶時(shí)間是怎么規(guī)定(2018)的

http://s.yingle.com/s/908314.html

? ? 戶口遷移證的辦理程序 http://s.yingle.com/s/908313.html 結(jié)婚后一方戶

口被注銷

怎么離婚

http://s.yingle.com/s/908312.html

? 如何查詢勞動(dòng)仲裁是否立案,沒立案怎么辦 http://s.yingle.com/s/908311.html

? 農(nóng)轉(zhuǎn)非戶口的最新規(guī)定(2018)http://s.yingle.com/s/908310.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 上海市房屋買賣稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是什么

http://s.yingle.com/s/908309.html

? ? 三級(jí)貧困證明怎么開 http://s.yingle.com/s/908308.html 國(guó)家食藥監(jiān)總局：藥品注冊(cè)申請(qǐng)調(diào)整為集中受理 http://s.yingle.com/s/908307.html

? 投資房產(chǎn)的入門十二式技巧

http://s.yingle.com/s/908306.html

? ? 黃金現(xiàn)貨交易規(guī)則 http://s.yingle.com/s/908305.html 商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋 http://s.yingle.com/s/908304.html

? 最新法規(guī)：從事會(huì)計(jì)工作不再需要取得會(huì)計(jì)從業(yè)資格證書 http://s.yingle.com/s/908303.html

? 安徽省農(nóng)村低保條件有哪些

http://s.yingle.com/s/908302.html

? 民商事仲裁后如何申請(qǐng)執(zhí)行

http://s.yingle.com/s/908301.html

? 新準(zhǔn)則下存貨的主要內(nèi)容有哪些

http://s.yingle.com/s/908300.html

? 勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁地點(diǎn)能不能選擇

http://s.yingle.com/s/908299.html

?（公共圖書館法）獲通過:政府買單,民眾看書全免費(fèi) http://s.yingle.com/s/908298.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 置業(yè)者與開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無(wú)效，置業(yè)者有權(quán)退房嗎 http://s.yingle.com/s/908297.html

?（殘疾人保障法）對(duì)于殘疾人受教育的權(quán)利的規(guī)定(2018)http://s.yingle.com/s/908296.html

? ? 武漢低保年審需要什么 http://s.yingle.com/s/908295.html 使用虛

假

身

份

證

件

會(huì)

定

罪

嗎

http://s.yingle.com/s/908294.html

? 多地取消購(gòu)房落戶政策的規(guī)定(2018)是如何的 http://s.yingle.com/s/908293.html

? 勞動(dòng)關(guān)系糾紛法院仲裁如何解決

http://s.yingle.com/s/908292.html

? 火車票退票的時(shí)間是什么

http://s.yingle.com/s/908291.html

? 離婚后孩子的戶口能否隨非撫養(yǎng)方 http://s.yingle.com/s/908290.html

? 房產(chǎn)合同糾紛到哪里仲裁

http://s.yingle.com/s/908289.html

? ? ? 房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán) http://s.yingle.com/s/908288.html 偽造自身身份證有罪嗎 http://s.yingle.com/s/908287.html 發(fā)改委：心臟支架、紗布等醫(yī)用耗材的加成將取消 http://s.yingle.com/s/908286.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 仲裁協(xié)會(huì)和仲裁委員會(huì)是什么關(guān)系 http://s.yingle.com/s/908285.html

? 兩部門：試點(diǎn)推進(jìn)律師參與城市管理執(zhí)法 http://s.yingle.com/s/908284.html

? 個(gè)人向企業(yè)交養(yǎng)老保險(xiǎn)的仲裁申請(qǐng)書（2018最新）范本 http://s.yingle.com/s/908283.html

? 如何撰寫勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁書

http://s.yingle.com/s/908282.html

? 勞動(dòng)關(guān)系仲裁舉證的責(zé)任

http://s.yingle.com/s/908281.html

? 給孩子改名用征得前夫/妻同意嗎 http://s.yingle.com/s/908280.html

? 購(gòu)房會(huì)有怎樣的法律風(fēng)險(xiǎn)

http://s.yingle.com/s/908279.html

? 使用虛假身份證件存款是否犯罪

http://s.yingle.com/s/908278.html

? ? ? 怎么查身份證有案底嗎 http://s.yingle.com/s/908277.html 戶口改名字好改嗎 http://s.yingle.com/s/908276.html 奉節(jié)貧困證明的辦理程序是什么樣子的 http://s.yingle.com/s/908275.html

? 戶口本丟失了如何補(bǔ)辦 http://s.yingle.com/s/908274.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 臨時(shí)身份證明可以住酒店嗎

http://s.yingle.com/s/908273.html

? 寄養(yǎng)未成年人辦理北京戶口需要哪些證件 http://s.yingle.com/s/908272.html

? 出國(guó)健康證體檢項(xiàng)目有哪些

http://s.yingle.com/s/908271.html

? 個(gè)人出售房屋如何繳營(yíng)業(yè)稅

http://s.yingle.com/s/908270.html

? 仲裁委員會(huì)應(yīng)如何運(yùn)用仲裁建議書 http://s.yingle.com/s/908269.html

? 解除合同開發(fā)商沒錢是否可以申請(qǐng)仲裁 http://s.yingle.com/s/908268.html

? 遂寧市船山區(qū)勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)在哪 http://s.yingle.com/s/908267.html

? 更改名字的申請(qǐng)書（2018最新）是什么樣子的 http://s.yingle.com/s/908266.html

? 個(gè)人證明材料有哪些,書寫格式2018個(gè)人證明 http://s.yingle.com/s/908265.html

? 勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁應(yīng)在勞動(dòng)關(guān)系終止之日起一年內(nèi)提出應(yīng)怎么理解 http://s.yingle.com/s/908264.html

? 如何判斷戶型優(yōu)劣 http://s.yingle.com/s/908263.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 偽造身份證件罪情節(jié)嚴(yán)重怎樣認(rèn)定 http://s.yingle.com/s/908262.html

? 選舉法對(duì)于公民的選舉權(quán)規(guī)定(2018)有哪些 http://s.yingle.com/s/908261.html

? ? 什么是印花稅 http://s.yingle.com/s/908260.html 認(rèn)定勞動(dòng)關(guān)系的仲裁申請(qǐng)書（2018最新）書寫格式2018,法律法規(guī)

規(guī)

定

(2018)2018

最

新

http://s.yingle.com/s/908259.html

? 勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)組織規(guī)則都有哪些內(nèi)容 http://s.yingle.com/s/908258.html

? 河南洛陽(yáng)市嵩縣上戶口需要什么證件 http://s.yingle.com/s/908257.html

? ? 怎么開常住戶口證明 http://s.yingle.com/s/908256.html 眼睛工傷勞動(dòng)仲裁案例法律依據(jù)有哪些 http://s.yingle.com/s/908255.html

? 二胎上戶口需要什么證件

http://s.yingle.com/s/908254.html

? 最高人民法院司法責(zé)任制實(shí)施意見 http://s.yingle.com/s/908253.html

? 勞動(dòng)仲裁個(gè)人委托書范本

http://s.yingle.com/s/908252.html

法律咨詢s.yingle.com

贏了網(wǎng)s.yingle.com

? 非婚生小孩上戶的申請(qǐng)書（2018最新）寫格式2018 http://s.yingle.com/s/908251.html

? 商事仲裁管轄異議被駁回上訴的規(guī)定(2018)http://s.yingle.com/s/908250.html

? 廣東：未經(jīng)許可不得用微信組團(tuán)出游 http://s.yingle.com/s/908249.html

法律咨詢s.yingle.com

第四篇：最高法院就審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋答記者問

最高法院就審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋答記者問

妥處房屋租賃糾紛 促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展

——最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人就《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件

具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》答記者問

來源：人民法院報(bào)

記者：劉 嵐

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）2009年9月1日正式施行。最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人近日就相關(guān)話題回答了本報(bào)記者提問。

據(jù)這位負(fù)責(zé)人介紹，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和住房制度改革日益深化的推動(dòng)下，房屋租賃經(jīng)營(yíng)方式日益普遍，房屋租賃業(yè)迅猛發(fā)展，涌現(xiàn)出許多新情況、新問題，并形成訴訟進(jìn)入司法領(lǐng)域。近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由于相關(guān)法律規(guī)范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點(diǎn)問題。為統(tǒng)一法律適用，指導(dǎo)各級(jí)人民法院及時(shí)公正審理房屋租賃合同糾紛案件，促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，最高人民法院于2006年9月著手《解釋》（征求意見稿）的起草和調(diào)研工作。

房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經(jīng)營(yíng)用房的租賃。居住用房是人類生存的基本物質(zhì)條件，經(jīng)營(yíng)用房是人類從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的必要生產(chǎn)資料，因此，房屋租賃與國(guó)家利益、社會(huì)公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關(guān)，亦與社會(huì)的和諧穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展息息相關(guān)。最高人民法院從“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”的全局工作出發(fā)，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和司法為民作為指導(dǎo)思想，嚴(yán)循立法精神，重視調(diào)查研究，強(qiáng)化起草內(nèi)容的針對(duì)性和可操作性。其間，起草小組多次奔赴全國(guó)各地調(diào)研，廣泛征求各方意見。在反復(fù)研究討論的基礎(chǔ)上，《解釋》經(jīng)最高人民法院審判委員會(huì)第1469次會(huì)議研究通過。

明確租賃合同無(wú)效的范圍

問：《解釋》在合同效力的認(rèn)定上，是如何體現(xiàn)促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展和維護(hù)穩(wěn)定的房屋租賃交易秩序這一目標(biāo)的？

答：合同效力的認(rèn)定對(duì)促進(jìn)房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，維護(hù)房屋租賃市場(chǎng)交易秩序穩(wěn)定意義重大?！督忉尅吩跍?zhǔn)確判斷相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定是否為效力性強(qiáng)制性規(guī)定基礎(chǔ)上，確定了認(rèn)定合同效力的原則：一是限定無(wú)效合同的范圍?！督忉尅穬H將違法建筑物租賃合同、轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同認(rèn)定為無(wú)效。在違法建筑物范圍認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。二是對(duì)欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補(bǔ)救性的措施，即當(dāng)事人只要在一審法庭辯論終結(jié)前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，就認(rèn)定合同有效。《解釋》在遵循法律規(guī)定精神的基礎(chǔ)上，采用寬嚴(yán)適當(dāng)?shù)脑瓌t，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎(chǔ)上，促進(jìn)社會(huì)資源的有效利用，保障房屋租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

問：《解釋》規(guī)定合同被認(rèn)定無(wú)效后，承租人要支付房屋占有使用費(fèi)，是將無(wú)效合同按照有效處理嗎？為什么參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi)？

答：這種理解是錯(cuò)誤的。合同無(wú)效后，承租人支付占有房屋期間的使用費(fèi)，是返還依無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。依照無(wú)效合同的處理原則，承租人應(yīng)返還依無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)，包括占有租賃的房屋和實(shí)際占有房屋所獲取的占有利益。占有利益為無(wú)形財(cái)產(chǎn)，承租人只能采用折價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞?，即支付房屋使用費(fèi)予以返還。

對(duì)于房屋使用費(fèi)按照何種標(biāo)準(zhǔn)確定，實(shí)踐中做法很多。合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，與合同簽訂時(shí)的市場(chǎng)行情相符，易于雙方當(dāng)事人認(rèn)可，且標(biāo)準(zhǔn)明確，有利于人民法院判斷掌握，亦可避免采用評(píng)估方式確定房屋使用費(fèi)，加重當(dāng)事人訴訟成本，延長(zhǎng)案件審理期間的弊端。考慮到實(shí)踐中存在因房屋質(zhì)量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定承租人支付使用費(fèi)可能與其獲取的占有利益不符，有失公平，本條規(guī)定“當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持?！睂⑹欠裰С值牟昧繖?quán)交由人民法院，根據(jù)承租人對(duì)房屋的實(shí)際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占有使用費(fèi)。

適用不同民法理論處理裝飾裝修問題

問：房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，《解釋》對(duì)此問題是如何規(guī)定的？

答：裝飾裝修的處理涉及到債權(quán)和物權(quán)兩大領(lǐng)域，關(guān)涉添附制度、不當(dāng)?shù)美让穹ɡ碚?，該類案件的處理在理論界及審判?shí)務(wù)界均引起高度關(guān)注?！督忉尅吩谖崭骷?jí)人民法院和學(xué)術(shù)界意見基礎(chǔ)上，確立了處理此類糾紛的規(guī)則：承租人擅自進(jìn)行裝飾裝修，構(gòu)成侵權(quán)，承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；承租人經(jīng)同意裝飾裝修，區(qū)分情況適用不同的處理原則，一是對(duì)附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規(guī)則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權(quán)人享有處分權(quán)；已形成附合的裝飾裝修物區(qū)分合同無(wú)效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規(guī)則。二是出租人是否對(duì)承租人的裝飾裝修進(jìn)行補(bǔ)償，如何補(bǔ)償，要區(qū)分不同情況。合同無(wú)效時(shí)，出租人同意利用的裝飾裝修，基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值損失作為無(wú)效合同的損失，由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)；合同解除，由導(dǎo)致合同解除的違約方承擔(dān)裝飾裝修殘值損失。在雙方均無(wú)過錯(cuò)情形下，由雙方依照公平原則分擔(dān)裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時(shí)，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基于不當(dāng)?shù)美麑?duì)承租人予以補(bǔ)償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無(wú)需補(bǔ)償。

問：《解釋》就附合裝飾裝修的處理出現(xiàn)“現(xiàn)值損失”和“殘值損失”兩個(gè)名詞，如何理解和區(qū)分這兩種損失。

答：一直以來，各地人民法院對(duì)附合裝飾裝修損失的認(rèn)定，方法多樣，標(biāo)準(zhǔn)不同，統(tǒng)一這一問題的法律適用，對(duì)司法審判意義重大。《解釋》根據(jù)有效合同和無(wú)效合同的不同法律效果，對(duì)裝飾裝修損失采用了現(xiàn)值損失和殘值損失兩種不同的標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值。在合同無(wú)效場(chǎng)合，承租人通常已經(jīng)占用使用租賃房屋一段時(shí)間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應(yīng)再列入合同無(wú)效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的剩余“價(jià)值”，這一“價(jià)值”的確定是以合同解除時(shí)裝飾裝修的現(xiàn)值為基礎(chǔ)，且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費(fèi)用。《解釋》依照租賃合同的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容、行業(yè)慣例、交易習(xí)慣，規(guī)定在雙方當(dāng)事人無(wú)約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)攤銷完畢，出租人無(wú)需補(bǔ)償。按照這一規(guī)定，合同履行期間已經(jīng)攤銷的裝飾裝修費(fèi)用，不應(yīng)列入合同解除的損失范圍。如裝飾裝修造價(jià)60萬(wàn)元，租期5年，則60萬(wàn)元造價(jià)攤銷在租期內(nèi)，每年平均攤銷12萬(wàn)元。合同履行三年后解除，按照評(píng)估價(jià)值，裝飾裝修現(xiàn)值為30萬(wàn)元，但按照租期內(nèi)攤銷價(jià)計(jì)算，三年攤銷費(fèi)用為36萬(wàn)元。則殘值應(yīng)當(dāng)按照攤銷費(fèi)用確定為36萬(wàn)元。如果裝飾裝修現(xiàn)值高于攤銷的造價(jià)費(fèi)用，則應(yīng)當(dāng)按照裝飾裝修的現(xiàn)值來確定殘值。

依法保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

問：《解釋》規(guī)定承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害時(shí)，無(wú)權(quán)主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無(wú)效，是基于何種考慮？

答：首先需要明確，《解釋》規(guī)定的是“承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效”，而不是規(guī)定在何種情形下，承租人均不得主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無(wú)效。

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)糾紛一直是審判實(shí)踐中的難點(diǎn)問題。承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定，是解決該難點(diǎn)首要面臨的問題。2007年10月1日施行的物權(quán)法，并未將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)規(guī)定為物權(quán)，該權(quán)利因此不具有“對(duì)世性”權(quán)利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規(guī)定，就是基于該條規(guī)定與物權(quán)法規(guī)定相沖突。本《解釋》遵循法律規(guī)定精神，將承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)定性還原為債權(quán)，規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由，請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。該項(xiàng)規(guī)定并不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，承租人依照民法通則第五十八條第一款第（四）項(xiàng)規(guī)定和合同法第五十二條第（二）項(xiàng)規(guī)定，主張認(rèn)定出租人與第三人簽訂的買賣合同無(wú)效。

問：出租人出租房屋上設(shè)立抵押權(quán)的情況在房屋租賃中時(shí)有發(fā)生，《解釋》對(duì)抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時(shí)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)是如何規(guī)定的？

答：從權(quán)力的設(shè)置目的看，抵押權(quán)是從抵押物的交換價(jià)值優(yōu)先受償，其追求的是抵押物的交換價(jià)值，不要求轉(zhuǎn)移抵押物的占有，亦不享有對(duì)抵押物的處分權(quán)。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是優(yōu)先購(gòu)買租賃房屋的權(quán)力，并以同等條件為權(quán)力行使的必備要件。上述兩種權(quán)利從設(shè)置目的上看，行使時(shí)不會(huì)發(fā)生沖突。抵押權(quán)人與出租人協(xié)商折價(jià)、變賣或者拍賣抵押房屋實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，屬于出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優(yōu)先購(gòu)買抵押的租賃房屋，不會(huì)影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，不論抵押權(quán)設(shè)立在租賃合同成立前或后，均不會(huì)與抵押人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生沖突。因此，解釋依照抵押權(quán)與承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)立法目的不同，規(guī)定出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)，或者拍賣房屋時(shí)，依法保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。出租人以其他方式出賣房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取同樣的規(guī)則保護(hù)承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。當(dāng)然，承租人主張優(yōu)先購(gòu)買房屋時(shí)，人民法院應(yīng)當(dāng)考慮以下兩方面的問題，一是承租人應(yīng)當(dāng)具有讓出租人信賴的履約能力，如責(zé)令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔(dān)保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購(gòu)買房屋的主張后，因承租人缺乏履約能力導(dǎo)致合同無(wú)法履行，損害出租人利益。二是依照權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)亦應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)主張，在出租人履行通知義務(wù)后，承租人應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)明確表示是否行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人沒有履行通知義務(wù)的，承租人可在知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起一年內(nèi)主張，超過合理期限的，人民法院不應(yīng)予以支持。

問：按照《解釋》規(guī)定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優(yōu)先購(gòu)買房屋？

答：這種理解是錯(cuò)誤的。《解釋》第24條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的四種例外情形：

（一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的。法律設(shè)定共有人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，宗旨是簡(jiǎn)化物權(quán)關(guān)系，維護(hù)共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價(jià)值，而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主要是維護(hù)使用關(guān)系的穩(wěn)定性，從利益衡量的角度考量，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)共有人的購(gòu)買權(quán)。

（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國(guó)是靠親情和人情為紐帶聯(lián)系起來的熟人社會(huì)，人們?cè)诮?jīng)濟(jì)交往中，親情關(guān)系往往是交換價(jià)值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關(guān)系終究有所不同?！督忉尅妨⒆銍?guó)情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這一規(guī)定有利于促進(jìn)家庭和睦和社會(huì)穩(wěn)定，符合構(gòu)建和諧社會(huì)的重大歷史任務(wù)要求。

（三）出租人履行告知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示愿意購(gòu)買的。本項(xiàng)是對(duì)合同法第二百三十條規(guī)定的進(jìn)一步細(xì)化。從權(quán)利義務(wù)對(duì)等的角度分析，承租人在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，亦應(yīng)為承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的內(nèi)容。如果承租人不及時(shí)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將導(dǎo)致出租人所有者權(quán)益受到損害。在房屋交易市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項(xiàng)將承租人接到通知后15日，作為行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的合理期限，逾期視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

（四）購(gòu)買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。物權(quán)法第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無(wú)處分權(quán)，受讓人仍可取得轉(zhuǎn)讓物的所有權(quán)。根據(jù)“舉重以明輕”的民法解釋原則，在第三人善意購(gòu)買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可以對(duì)抗承租人優(yōu)先購(gòu)買房屋的主張。

【背景】

司法解釋適用范圍

《解釋》將適用范圍確定為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，是基于何種考慮？

最高人民法院民一庭負(fù)責(zé)人告訴記者，按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)劃區(qū)域的規(guī)定，我國(guó)現(xiàn)有房屋可分為城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋。《解釋》為表述簡(jiǎn)練，將城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋統(tǒng)稱為城鎮(zhèn)房屋。城鎮(zhèn)房屋建設(shè)規(guī)模大，房屋性質(zhì)多樣，用途廣泛。其開發(fā)、建設(shè)、交付使用受到城市房地產(chǎn)管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法、建筑法、消防法等法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范的調(diào)整。

如建筑法規(guī)定，限額以上的工程應(yīng)當(dāng)向工程所在地縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。該類工程按照消防法的規(guī)定，屬于按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程。上述工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收，不得交付使用。而鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋因建設(shè)規(guī)模小，達(dá)不到適用上述法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，在房屋建設(shè)、使用條件上的強(qiáng)制性法律規(guī)定較少。同時(shí)，由于城鎮(zhèn)房屋和鄉(xiāng)村房屋租賃經(jīng)營(yíng)活躍程度不同，租賃交易規(guī)則和租賃糾紛產(chǎn)生的原因亦有很大不同。從數(shù)量上看，鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛數(shù)量較少。為解決審判實(shí)踐中的突出問題，我們確定本司法解釋的適用范圍為城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件。

隨著我國(guó)城市化和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的快速推進(jìn)，一部分經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)周邊的鄉(xiāng)村，房屋建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大、房屋使用性質(zhì)多樣、租賃經(jīng)營(yíng)日益活躍，與城鎮(zhèn)房屋租賃在適用法律和采用的交易規(guī)則方面已沒有區(qū)別。為滿足這部分鄉(xiāng)村房屋租賃合同糾紛案件審判的需要，《解釋》規(guī)定：“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定?！?/p>

承租人依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，具有社會(huì)福利性和保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律行為，有關(guān)合同糾紛不適用本《解釋》。

第五篇：江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見

江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見

（2008年12月10日審判委員會(huì)第40次會(huì)議討論通過）

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)踐，制定本意見。

第一條因出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金而產(chǎn)生的城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件適用本意見的規(guī)定。

承租人依照國(guó)家福利政策承租的公有住房以及轉(zhuǎn)租該公有住房產(chǎn)生的房屋租賃合同糾紛案件不適用本意見的規(guī)定。

合同約定由承租人提供資金在出租人的土地上建設(shè)房屋，房屋產(chǎn)權(quán)歸出租人所有，并由承租人以較低租金或免交租金等方式租賃使用該房屋20年以上的，由此產(chǎn)生的糾紛不適用本意見的規(guī)定。

第二條當(dāng)事人以租賃房屋系未取得合法建設(shè)手續(xù)的違法建筑或臨時(shí)建筑房屋超過批準(zhǔn)期限為由要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效，在一審?fù)徑K結(jié)前出租人仍未取得合法建設(shè)手續(xù)的，人民法院應(yīng)予支持。

第三條當(dāng)事人以租賃房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持，但未取得合法建設(shè)手續(xù)無(wú)法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的除外。

第四條當(dāng)事人以房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

當(dāng)事人在合同中明確約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件，當(dāng)事人未辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃合同不生效，但當(dāng)事人已經(jīng)實(shí)際履行的除外。

第五條不屬于法律明確規(guī)定必須經(jīng)過消防驗(yàn)收的房屋，當(dāng)事人以租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

第六條出租人就同一房屋出租給兩個(gè)以上的承租人的，按照下列順序確定承租人的房屋租賃權(quán)：

（一）占有租賃房屋的承租人；

（二）最先支付租金的承租人；

（三）生效在先合同的承租人。

上列情形下，導(dǎo)致房屋租賃合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得房屋租賃權(quán)的承租人可以要求解除房屋租賃合同、返還租金及利息、賠償損失。

第七條出租人出賣租賃房屋侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

承租人以出租人與第三人之間惡意串通，侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要求確認(rèn)出租人與第三人之間的房屋買賣合同無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持。

出租人與第三人之間的房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷的，承租人要求按第三人購(gòu)買房屋的同等條件購(gòu)買的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。

第八條出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院應(yīng)予支持。

出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院不予支持，但承租人能夠證明第三人在訂立合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在租賃關(guān)系且未到期，出租人出賣房屋未通知承租人的除外。

第九條承租人對(duì)出租人出賣的租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。同等條件主要是指價(jià)格、價(jià)款支付方式等，但出租人有證據(jù)證明其與第三人存在親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，且該關(guān)系對(duì)其是否出賣房屋或出賣房屋的條件確有重大影響的除外。

第十條出租人出賣租賃房屋時(shí)，必須以書面方式通知承租人本人或者授權(quán)的代理人。出租人以在租賃房屋處張貼告示、在新聞媒體上刊登公告等方式告知的，不發(fā)生通知的法律后果，但出租人有證據(jù)證明無(wú)法通知承租人本人及其授權(quán)的代理人的除外。

第十一條出租人以書面方式通知承租人時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知出賣租賃房屋的事實(shí)、時(shí)間及相關(guān)條件。

出租人雖然以書面方式通知承租人出賣租賃房屋的事實(shí)，但未告知具體出賣條件或告知內(nèi)容不真實(shí)、不全面或者在出賣條件發(fā)生變化后未及時(shí)告知承租人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為未履行通知義務(wù)。

第十二條承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自收到出租人的書面通知之日起的合理期限內(nèi)作出是否購(gòu)買的書面意思表示。當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條出租人整體出賣租賃房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價(jià)值的，承租人要求對(duì)承租的部分房屋行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，人民法院不予支持。

第十四條出租人以拍賣方式出賣租賃房屋的，除拍賣人發(fā)布拍賣公告外，出租人同時(shí)應(yīng)

當(dāng)在拍賣日七日前以書面方式通知承租人參加拍賣。承租人收到出租人的書面通知后未參加競(jìng)拍的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

出租人未盡通知義務(wù)導(dǎo)致承租人未能行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人要求撤銷出租人與第三人之間的房屋買賣合同的，人民法院不予支持，由此給承租人造成損失的，承租人可以要求出租人賠償。

第十五條出租人以承租人未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租為由，要求確認(rèn)承租人與次承租人之間的房屋租賃合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

出租人以承租人未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租為由，要求解除與承租人之間的房屋租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。因租賃合同解除造成次承租人損失，次承租人要求承租人賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持，但次承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的除外。

第十六條未經(jīng)出租人同意，承租人將其承租的房屋部分轉(zhuǎn)租他人的，出租人要求解除與承租人的房屋租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。

第十七條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，但未及時(shí)提出異議的，視為同意轉(zhuǎn)租。

第十八條未經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時(shí)，要求承租人返還向第三人收取的超出出租人應(yīng)收租金部分的利益的，人民法院應(yīng)予支持。

第十九條承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；次承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人或者次承租人要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，人民法院不予支持。

第二十條因房屋租賃合同產(chǎn)生的糾紛，租賃房屋被轉(zhuǎn)租的，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

因租賃房屋轉(zhuǎn)租合同產(chǎn)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知出租人作為第三人參加訴訟。第二十一條經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修的，房屋租賃合同履行期間屆滿后，承租人要求出租人補(bǔ)償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十二條未經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，房屋租賃合同履行期限屆滿后，承租人要求出租人補(bǔ)償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持。

未經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，出租人要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)損害賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持，但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人裝飾裝修而未提出異議的除外。

第二十三條房屋租賃合同解除或者租賃期限屆滿，承租人或者次承租人返還租賃房屋后，其無(wú)法回收的物品仍然具有使用價(jià)值，出租人接受的，應(yīng)當(dāng)按照重置折舊價(jià)對(duì)承租人或者次承租人予以補(bǔ)償。

第二十四條承租人有下列違約情形之一，出租人要求解除租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）未經(jīng)出租人同意，將租賃房屋整體或者部分轉(zhuǎn)租的；

（二）未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予糾正或恢復(fù)原狀的；

（三）住宅用房承租人累計(jì)三個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的；

（四）經(jīng)營(yíng)用房承租人累計(jì)六個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個(gè)月內(nèi)仍未支付的；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他情形。

第二十五條出租人有下列違約情形之一，承租人請(qǐng)求解除房屋租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）未按照合同約定期限交付房屋，經(jīng)承租人催告后，經(jīng)營(yíng)用房在兩個(gè)月內(nèi)仍未交付的，住宅用房在十五日內(nèi)仍未交付的；

（二）交付的房屋不符合約定的使用條件，無(wú)法使用或者嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他情形。

第二十六條因承租人的違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人請(qǐng)求承租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。承租人要求出租人補(bǔ)償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值的，人民法院不予支持。

因承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長(zhǎng)不得超過六個(gè)月。

第二十七條因出租人的違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。承租人要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，且該裝飾裝修系經(jīng)出租人同意的，人民法院應(yīng)予支持；該裝飾裝修未經(jīng)出租人同意的，人民法院不予支持，但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修而未提出異議的除外。

因出租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，承租人可以要求出租人賠償其租金差價(jià)損失及相關(guān)費(fèi)用。租賃房屋用于商業(yè)用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)損失，但最長(zhǎng)不得超過六個(gè)月。

第二十八條房屋租賃合同期限屆滿、解除、確認(rèn)無(wú)效后，承租人拆卸裝飾裝修材料以及

其他添附物品，造成租賃房屋損壞，出租人要求承租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第二十九條房屋租賃合同租賃期限內(nèi)，租賃房屋被拆遷的，房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)終止履行。出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃房屋將被拆遷，出租該房屋時(shí)未將租賃房屋拆遷事實(shí)告知承租人，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持，但承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的除外，出租人不知道租賃房屋將被拆遷，出租的租賃房屋被拆遷后，出租人應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償范圍內(nèi)對(duì)承租人的損失予以補(bǔ)償。

第三十條房屋租賃合同被確認(rèn)無(wú)效后，承租人應(yīng)將租賃房屋返還給出租人。出租人請(qǐng)求承租人參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付其使用房屋期間的費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此而受的損失；雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第三十一條房屋租賃合同租賃期限屆滿、解除、確認(rèn)無(wú)效后，承租人逾期退房的，出租人有權(quán)要求承租人返還租賃房屋并賠償損失。租賃房屋被轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)要求次承租人返還租賃房屋并賠償損失，承租人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

第三十二條房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿后，承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人未提出異議的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效，租賃期間為不定期，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除房屋租賃合同的，必須給予承租人合理的準(zhǔn)備期間。

第三十三條出租人將已出租的房屋抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，房屋租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。

出租人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，房屋租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。出租人出租房屋時(shí)，未將房屋抵押事實(shí)書面告知承租人的，應(yīng)對(duì)承租人因此造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；已經(jīng)書面告知的，該損失由承租人自行承擔(dān)。

第三十四條本意見自印發(fā)之日起施行。

《中華人民共和國(guó)合同法》施行后訂立的城鎮(zhèn)房屋租賃合同，本意見施行后受理和正在審理的第一、二審案件適用本意見的規(guī)定；在本意見施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件，不適用本意見的規(guī)定。

本院以前的有關(guān)規(guī)定與《中華人民共和國(guó)合同法》和本意見相抵觸的，不再適用。