第一篇：借名買房行為的法律探析｜王茂剛｜法官視點｜來源：茂剛法官新浪博客

借名買房行為的法律探析?｜王茂剛｜法官視點｜來

源：茂剛法官新浪博客

借名買房行為的法律探析

1、對購房資格的限制。對于經(jīng)濟適用住房、限價商品住房等特定性質的房屋，對購買人在身份、收入等方面有特定要求，當滿足特定要求的人沒有購房需求，而有購房需求的人不符合特定要求時，就出現(xiàn)了后者借用前者的身份購買房屋的現(xiàn)象。近年來，國務院和一些地方政府相繼出臺對普通商品房的限購政策，又催生了更多的借名買房行為。

2、逃避債務或隱匿財產(chǎn)。一些從事經(jīng)營活動的個人或企業(yè)，為逃避將來可能的債務追索，借用他人（多為公司員工或公司法定代表人）名義購買房屋，制造其無力償還債務的假象。夫妻一方為了在將來離婚時多得財產(chǎn)，用對方不掌握的夫妻共同財產(chǎn)借用他人名義購買房屋。

3、逃避稅費或報銷費用。有些父母因為擔心將來征收遺產(chǎn)稅，買房時直接借用子女的名義，同時還可以在子女的單位報銷供暖費或物業(yè)費，一舉多得。

4、為了使用他人名義辦理商業(yè)貸款或公積金貸款。有些父母因貸款額度低、年限短，于是借用子女名義買房，以便用子女名義申請商業(yè)貸款。因公積金貸款比普通商業(yè)貸款利率低，有些人為借用他人名義辦理公積金貸款，而借用他人名義購買房屋。

二、借名買房行為的效力

1、借名買房行為的法律關系

借名買房行為的主體包括借用他人名義購買房屋的人（也稱實際出資人，下文簡稱借名買房人）、出借自己名義供他人買房的人（下文簡稱名義買房人）和房屋出賣人（多為房地產(chǎn)開發(fā)商，也包括自然人），三個主體各自之間是三個不同的法律關系，名義買房人與借名買房人之間是借名關系，名義買房人與房屋出賣人之間是名義買賣關系，借名買房人與房屋出賣人之間是事實買賣關系。

2、借名行為的法律效力

借名人借用出借人的名義實施民事法律行為就是借名行為。借名行為在現(xiàn)實生活中并不少見，借名用以實施的民事法律行為也很廣泛，除借名用于買房外，還有借名買車、借名出資、借名經(jīng)營等等。現(xiàn)實中，借名買房行為的表現(xiàn)形式多為簽訂書面借名買房協(xié)議，該協(xié)議在合同法中屬于無名合同，有的是有償?shù)?，也有無償?shù)?，協(xié)議通常約定借名買房人借用名義買房人的名義購買房屋，借名買房人對所購買的房屋享有事實上的所有權，名義買房人對以其名義購買的房屋不享有任何權利；也有的是借名買房人與名義買房人簽訂“房屋買賣合同”，表明先由名義買房人購買房屋，再由名義買房人將房屋賣給借名買房人，但雙方并無實質意義上的買賣行為，而是一種借名買房行為；還有一些是口頭的，并無書面協(xié)議。

借名行為是否有效，要看借名用以實施何種民事法律行為以及實施該民事法律行為的內容。如該民事法律行為對實施主體無身份要求，比如買汽車（北京市實施的小客車數(shù)量調控和配額管理制度，是為了緩解機動車保有量增長速度而采取的一種措施，不是對小客車購買主體身份的限制），則借名行為是有效的。如果該民事法律行為對實施主體有身份要求，借名實施該民事法律行為雖然不會因為違反了管理性的強制性規(guī)定而無效，但如果借名實施該行為會損害社會公共利益，則借名行為無效，如果未損害社會公共利益，則借名行為有效。

具體到借名買房行為中，借名行為的效力首先看借名購買的房屋對購買者的身份是否有限制，如是不受任何限制的普通商品房，則借名行為有效。對購買者身份有限制的房屋，如果借名買房人亦符合購買條件、不受限制時，借名行為有效。對購買者身份有限制的房屋，如果借名買房人不符合購買條件、受到限制時，則看借名買房行為是否有損害社會公共利益的情形，如果不存在損害社會公共利益的情形，比如借名購買購回遷安置房屋、舊村改造安置房屋，則借名行為有效，因為此時的名義買房人自愿讓渡自己的全部或部分購房權利，不僅不涉及社會公共利益，還有利于發(fā)揮物的效用；如果有損害社會公共利益的情形，比如借名購買經(jīng)濟適用住房、限價商品房住房，則借名行為無效，因為該借名行為損害的是國家城鎮(zhèn)住房管理制度，且事關社會公共利益。

3、房屋買賣合同的效力。

名義買房人與房屋出賣人之間存在名義買賣關系，從表面看，雙方簽有房屋買賣合同，合同本身不存在無效的法定情形，有支付房款、交付房屋等履行行為，進行產(chǎn)權過戶時，房屋過戶到名義買房人名下。所以不管借名行為是否有效，不影響房屋買賣合同的效力，只要名義買房人與房屋出賣人之間簽訂的合同不存在法定的無效情形，房屋買賣合同都屬有效。但也有觀點認為，如果借名行為無效，必然導致名義買房人與房屋出賣人簽訂的房屋買賣合同無效。筆者認為該觀點將借名行為與房屋買賣行為混為一談，如果因借名行為無效而強行認定房屋買賣合同無效，不僅不利于交易的穩(wěn)定，而且會損害無辜的房屋出賣人的利益。

必須明確，這里說房屋買賣合同有效，僅指合同本身，是法律層面上的有效，并不代表名義買房可基于有效的房屋買賣合同取得事實上的房屋所有權。

4、事實買賣行為的效力。

借名買房人與房屋出賣人之間雖無合同關系，但有實際交付房屋、支付購房款等履行合同的事實，故雙方存在事實買賣行為。事實買賣行為的效力取決于名義買賣關系中房屋買賣合同的效力，房屋買賣合同有效，則事實買賣行為必然有效。與房屋買賣合同一樣，借名行為的效力不影響事實買賣行為的效力。同樣須明確，借名買房人憑借有效的事實買賣行為并不是均能取得房屋所有權。當借名行為有效時，借名買房人可基于有效的事實買賣行為取得房屋所有權，而當借名行為無效時，借名買房人則無法基于有效的事實買賣行為取得房屋所有權，因為該買房行違反了特定房屋的管理制度，損害了社會公共利益，該房屋應按照相關制度處理，比如政府相關部門對經(jīng)濟適用住房進行回購。

不僅在借名買房行為中認可事實買賣行為的效力，在借名實施的其他法律行為中，也同樣認可事實法律行為的效力，而且最高人民法院還以復函或司法解釋等形式對一些事實法律行為的效力給予了明確。比如，在借名買車行為中，如果有充分證據(jù)證明車輛登記名義人與實際出資人之間有借名買車的事實，此時，《最高人民法院關于執(zhí)行案件中車輛登記單位與實際出資購買人不一致應如何處理問題的復函》中稱，應當依據(jù)公平、等價有償原則，確定車輛歸實際出資人所有。再如，針對借名出資行為，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國公司法〉若干問題的規(guī)定

（三）》第二十五條作了規(guī)定，該條第一款確認了借名出資行為的效力，第二款確認實際出資人對其出資行為享有出資權益。

三、借名買房行為與物權公示公信原則的沖突

物權的公示原則，是指物權的設立、變動必須依據(jù)法定的公示方法予以公開。根據(jù)《物權法》第六條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權的公示應當依法登記，動產(chǎn)物權的公示應當依法交付。在借名買房行為中，依據(jù)物權公示原則，名義買房人作為房屋買賣合同中的買受人依法登記為所有權人，這與借名買房人為事實上的所有權人相沖突。針對登記所有權人與事實所有權人的沖突，要根據(jù)借名行為的效力來決定解決辦法。如果借名行為有效，在具備過戶條件的情況下，借名買房人可要求名義買房人協(xié)助辦理過戶手續(xù)，將借名買房人登記為所有權人。如果借名行為無效，應按照相關房屋管理制度辦理，比如由政府相關部門對該房屋予以回購。

物權的公信原則，就是指對于通過法定的公示方法所公示出來的權利狀態(tài)，相對人有合理的理由相信其為真實的權利狀態(tài)，并與登記權利人進行了交易，對這種信賴法律就應當予以保護。物權法上所說的公信原則表現(xiàn)為兩方面的內容：

1、登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人，2、凡是信賴登記所記載的權利而與權利人進行的交易，在法律上應受到保護。在借名買房行為中，名義買房人是登記記載的權利人，所以名義買房人在法律上被推定為真正的權利人，這與借名買房人是真正權利人相沖突。針對推定權利人與事實權利人的沖突，解決的辦法是借名買房人提供足以推翻名義買房人為推定權利人的證據(jù)，來實現(xiàn)其為真正權利人的主張。實踐中，能夠用來推翻推定權利人的證據(jù)主要有：借名買房的書面協(xié)議，借名買房人支付購房款的憑證，借名買房人在買房過程中的簽字，借名買房人接收房屋及實際使用房屋的證據(jù)等。當前，借名買房人持相關證據(jù)直接去行政機關進行變更登記，恐怕還難以實現(xiàn)，而應通過民事訴訟的方式要求名義買房人協(xié)助過戶。在借名買房行為中，不管借名行為是否有效，他人的信賴利益都將受到保護。也就是說，凡是信賴登記所記載的權利而與名義買房人進行的交易行為受法律保護。

四、借名買房行為存在的風險

借名買房行為容易引發(fā)糾紛，對名義買房人和借名買房人都有潛在的風險。對于名義買房人而言，主要是借名買房人以按揭貸款買房出現(xiàn)不能按時還貸情況時，會影響名義買房人的銀行信用，也可能在訴訟后成為被執(zhí)行人。對借名買房人而言，存在的風險更大，主要體現(xiàn)在：

1、名義買房人違反誠實信用原則，主張對以其名義購買的房屋享有所有權。在借名行為有效且借名買房事實能得到證明的情況下，借名買房人的權益還能夠得到保護，但在借名行為無效甚至不能證明存在借名買房行為的情況下，借名買房人的權益將很難得到有效保護。

2、名義買房人違反誠實信用原則，將以其名義購買的房屋出賣他人。由于他人的信賴利益受到保護，在此情況下，借名買房人只能向名義買房人主張經(jīng)濟損失。

3、名義買房人離婚時，其配偶有可能對名義買房人名下借名買房人購房的房屋主張作為夫妻共同財產(chǎn)予以分割。

4、名義買房人因自身債務不能清償，債權人有可能申請強制執(zhí)行該名義買房人名下的房屋。

5、名義買房人死亡后，其繼承人有可能主張繼承該房屋。因名義買房人的死亡給借名買房事實的查清帶來難度，借名買房人的權益能否得到維護，將取決于證據(jù)是否充分。

五、司法實踐中對借名買房糾紛的處理

在有關借名買房的司法實踐中，主要解決兩個問題：

一、是否存在借名買房的事實？

二、借名買房行為的效力及處理。

判斷是否存在借名買房的事實，主要看是否有書面的借名買房協(xié)議或其他書面協(xié)議，沒有借名買房協(xié)議或其他書面協(xié)議的，主要根據(jù)購房首付款的支付、按揭貸款的償還、房屋的交付和使用、相關單據(jù)或產(chǎn)權證由誰持有以及對借名買房是否有合理解釋等事實進行綜合判斷。

如果存在借名買房事實，司法實踐中對借名買房行為的效力和處理通常按照如下原則處理：

1、借名行為有效的。當事人約定借名買房人以名義買房人名義購買房屋，將房屋登記在名義買房人名下，借名買房人實際享有房屋權益，借名買房人依據(jù)合同（含口頭合同）約定要求名義買房人辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因名義買房人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

2、借名買房事實不能認定的。當事人一方提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名買房事實的，其主張確認房屋歸其所有或要求房屋登記所有權人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向房屋登記所有權人另行主張出資債權的，應當根據(jù)出資的性質按照相關法律規(guī)定處理。

3、借名行為無效的。借名買房人違反相關政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買政策性保障住房（經(jīng)濟適用住房、兩限房），并登記在名義買房人名下，借名買房人主張確認房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求名義買房人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。

4、規(guī)避限購政策借名買房的。借名買房人規(guī)避房屋限購政策借名購買非政策性保障住房的，因未違反國家法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，故借名行為有效，但屬于《合同法》第一百一十條第（一）規(guī)定的事實上不能履行的合同，借名買房人在仍然受到限購政策限制的情況下起訴要求名義買房人協(xié)助辦理過戶手續(xù)的，不予支持。

5、名義買房人轉讓房屋的。名義買房人將登記在其名下的房屋擅自轉讓給他人，借名買房人以其對房屋享有實際權利為由，要求確認轉讓房屋的買賣合同無效的，不予支持，但借名買房人能夠證明買受人知道或應當知道房屋存在借名買房事實的除外。買受人、借名買房人均要求繼續(xù)履行合同的，按照辦理“一房數(shù)賣”案件的原則處理。

六、借名行為無效時的司法及行政設計

借名行為有效時，目前的司法及行政處理是妥當?shù)?，在認識上也較為一致。但借名行為無效時，對于目前的司法及行政處理是有不同認識的，根源在于行政機關對違反相關政策、法規(guī)購買房屋的處置尚未真正落實，法院與行政機關對此問題尚缺乏有效溝通。爭議主要在于在借名行為無效時，名義買房人能否取得房屋所有權。目前通行的做法是名義買房人取得房屋所有權，借名買房人的出資按照債權處理。第二種意見認為，名義買房人違反規(guī)定出借購房資格，在原本沒有購房意愿的情況下，在利益驅使下，違反誠實信用原則，主張房屋所有權不應獲得支持。筆者贊同第二種意見，并提出以下理想化設計：

1、名義買房人違反規(guī)定出借購房資格的，其基于出借購房資格的任何利益主張都不予支持，同時永久喪失相應購房資格。訴訟中，名義買房人基于房屋買賣合同或基于登記所有權人的身份向借名買房人主張返還房屋、支付房屋使用費等主張的，均不予支持。原則：借名關系無效時，名義買房人不應該基于非法的無效借名行為以訴訟方式獲得不當利益。

2、借名買房行為違反了相關制度或政策的限制性規(guī)定，按相關制度或政策辦理，屬于行政范疇。比如，對于借名購房的經(jīng)濟適用住房，政府可以回購，名義買房人喪失相應資格。原則：政府不能放縱借名買房人違反相關制度或政策借名購買政策性保障住房，也不能放縱政策性保障住房購房資格的有償轉讓或無償出借。

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“家事法苑”家事法實務交流微信群群規(guī)則

（2015年11月版）

“家事法苑”家事法實務交流微信群，群主：楊曉林，管理員：段鳳麗、侯曉婷、鄧雯芬、王志鋒、徐文麗、楊竹

一、何顯剛、陳建宏、李煒、辜其坤、李丹、谷友軍。

1、建群宗旨

家事無小事，真誠歡迎對婚姻家事繼承法領域感興趣的朋友，律師、法官、檢察官、學者、公證員、房管、民政、學生、媒體、婦聯(lián)等政府公務人員、法務工作者及其他法律從業(yè)者加入，即時分享最新中國婚姻家庭法制信息動態(tài)，家事審判動態(tài)、典型家事案例、立法動態(tài)、理論研究動態(tài)，共建陽光下專業(yè)領域內法律職業(yè)共同體業(yè)務探討、正當、正常交流的和諧平臺。

本群主題為婚姻家事繼承法及家事訴訟程序，交流范圍僅限與主題相關的實體及聯(lián)系密切的訴訟程序理論與實務問題，定位為特定專業(yè)法律領域主題群，學習型群、興趣群。

本群無意走向綜合群，其他如刑事、商事、勞動、交通事故等其他領域話題可另行解決。

2、入群方式

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為保證群的質量，本群一律由群管理員專人統(tǒng)一審查、邀請新人入群，未經(jīng)群主同意，嚴禁擅自拉人進群，擅入者立即清退；

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本群實行實名（真實身份）交流制！

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學者、學生署名方式：學校簡稱+姓名，如“南師大趙莉”，廣西師大李**。

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民政部門、婦聯(lián)、媒體等其他界別群友參考前列署名方式，省份+城市+職業(yè)+姓名，如：北京婦聯(lián)***。

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7、鼓勵、提倡交流

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本群定位為專業(yè)領域內的學術及實務交流群，非低級的當事人咨詢群，嚴禁群友不加任何思考、只用三言兩語提過于簡單的問題；

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9、尊重智力勞動成果

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10、違規(guī)及處理

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對于違反群規(guī)的行為，群主或管理員有權、有義務即時制止。

群友違反群規(guī)則經(jīng)提醒一次不改，勸退，務必不要在群內與管理員爭執(zhí)、造成刷屏，影響其他群友，但允許私信方式向群主及管理員團隊提出申訴，集體商量給出最后處理結果。

11、關于入群開通微信實名認證、綁定銀行卡問題的說明

承蒙大家支持、參與，我群學術實務專業(yè)交流氛圍越來越好。不少群友也積極推薦相關朋友入群，但 請群友推薦介紹新人入群前務必提前說清楚：

騰訊公司目前對微信群管理政策，500人為上限，前40位無論群主其他群友可直接拉人入群(無需經(jīng)過其同意)，第41—100位，需發(fā)邀請經(jīng)受邀人同意方能入群，而第100位以上入群者需要先進行'實名認證'，即開通微信支付功能，綁定一張銀行卡。這是其通過此手段綁定用戶的功利做法、也涉嫌利用壟斷地位強迫'消費'行為、涉嫌違法，已有外地律師代理此類公益訴訟，希望能盡早糾正霸王條款。

因微信本身是免費使用，也不必跟它計較，可按照提示要求關聯(lián)綁定一個銀行卡(如過分擔心，可綁定一個不常用、沒錢的儲蓄卡)即可，微信支付功能是大勢所驅、非常時尚、非常方便，也很安全，如消費仍需再次輸入密碼，開通無妨，并不是加群收費，不輕易消費即可。

綁定銀行卡、開通微信支付的方式也很簡單： ①用戶點擊微信界面下方的【我】，即可找到并進入【錢包】。②然后依次點擊頁面右上角的【…】，在彈出的選項中選擇【添加銀行卡】。

③按提示填寫銀行卡號（收發(fā)紅包僅支持綁定借記卡）、該卡銀行預留手機號等信息，銀行將發(fā)送驗證碼至該手機號。④填寫銀行卡信息，并設置6位數(shù)的支付密碼，二次確認支付密碼并支付即可。

良好的群的氛圍，需要大家共同維護、共同呵護!

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