第一篇：開發(fā)商關(guān)于學(xué)區(qū)房的宣傳未兌現(xiàn),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任？

開發(fā)商關(guān)于學(xué)區(qū)房的宣傳未兌現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任？

鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲、違者必究！引言：本文標(biāo)題之所以用“宣傳未兌現(xiàn)”而非“承諾未兌現(xiàn)”，是因?yàn)殚_發(fā)商往往耍小聰明——我對某學(xué)區(qū)房的宣傳廣告不是承諾。的確，宣傳和承諾還有兩步之遙——該宣傳是否構(gòu)成要約，買房人是否承諾。此外，這個(gè)問題還涉及格式合同（條款）的效力、主張違約責(zé)任的合同依據(jù)、損失金額的確定等問題。

一、違反“學(xué)區(qū)房”的宣傳，開發(fā)商需承擔(dān)違約責(zé)任《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?開發(fā)商銷售商品房時(shí)往往以該小區(qū)為某重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房作為重點(diǎn)宣傳，該宣傳（說明）具體確定，應(yīng)當(dāng)視作要約?！逗贤ā返谑龡l規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式?！钡诙鍡l規(guī)定：“承諾生效時(shí)合同成立?！辟I房人與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》（注：該合同書中一般不會(huì)有關(guān)于學(xué)區(qū)房的條款）即是承諾，該合同（既包括合同里載明的條款，也包含該學(xué)區(qū)房的約定）即成立?！逗贤ā返谒氖臈l第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！?即買房人與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)，合同書及學(xué)區(qū)房的約定即生效。開發(fā)商違反該學(xué)區(qū)房的約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、開發(fā)商免責(zé)的失敗《合同法》第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！薄渡唐贩款A(yù)售合同》往往會(huì)有類似“廣告宣傳不列為本合同條款，甲方（開發(fā)商）對此不承擔(dān)責(zé)任”的條款，合同書是開發(fā)商提供，該條款屬于格式條款，且免除了開發(fā)商的責(zé)任，該約定無效。

三、賠償金額的確定《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?買房人要想向開發(fā)商主張違約責(zé)任就要有明確的依據(jù)。比如，買房人向開發(fā)商主張違約金，要有明確的合同依據(jù)（即某個(gè)合同條款約定開發(fā)商違反學(xué)區(qū)房的約定要承擔(dān)多少違約金），但是這樣的合同約定基本不會(huì)有?！袄^續(xù)履行”和“采取補(bǔ)救措施”基本沒希望，就只能要求開發(fā)商“賠償損失”。買房人的損失主要體現(xiàn)為可能會(huì)給孩子的教育造成負(fù)面影響（不能在開發(fā)商宣傳的某重點(diǎn)小學(xué)就讀）或者加重買房人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)（買房人因此而給孩子選擇教育資源同等優(yōu)秀但是花費(fèi)更高的學(xué)校），買房人因此所遭受的精神上的困擾等等，但是這些損失很難用金錢量化。因此，損失金額的確定也就非常困難。此時(shí)，法院只能根據(jù)雙方的過錯(cuò)和日常生活經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行自由裁量。但是，有些時(shí)候買房人的損失是可以量化的，買房人可以向開發(fā)商主張?jiān)摼唧w的賠償金額。

附原告法某某與被告上海某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司商品房預(yù)售合同糾紛 案情簡介：2013年3月15日，原告(買方、簽約乙方)與被告(賣方、簽約甲方)簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，約定原告向被告購買位于上海市閔行區(qū)房屋，房屋單價(jià)19,104.40元；乙方已經(jīng)熟知該房屋所在小區(qū)及周邊的環(huán)境、通風(fēng)、采光、道路、交通、公共配套設(shè)施以及其他非該房屋本身事項(xiàng)之現(xiàn)狀，乙方不得就此向甲方提出這些方面的要求或主張；甲方雇傭的任何人員（包括銷售人員）所出具或簽署的與本合同有關(guān)的任何文件，均應(yīng)在甲方予以書面授權(quán)或確認(rèn)的情況下對甲方具有約束力，甲方所作的售樓廣告、售樓書、宣傳資料、樣板房、模型的畫片、數(shù)據(jù)、照片、文字或其他與該房屋及/或該房屋所在樓盤有關(guān)的資料僅為宣傳目的而設(shè)立或提供，不列為該合同的附件或組成部分，乙方不得援引其中任何內(nèi)容或信息以解釋任何事項(xiàng)，或據(jù)以提出任何主張或要求。2014年9月22日上述房屋產(chǎn)權(quán)登記至原告名下，房屋建筑面積93.88平方米。

2014年12月26日，上海市工商行政管理局閔行分局作出行政處罰決定書，載明如下內(nèi)容:……

一、當(dāng)事人發(fā)布虛假電視廣告。經(jīng)查：2013年2月26日，本案被告為推廣其在閔行區(qū)開發(fā)的樓盤，與某公司（以下簡稱某公司）簽訂了一份廣告委托代理投放/發(fā)布合同，雙方約定由本案被告支付79,120元的廣告費(fèi)，某公司按照本案被告的要求，負(fù)責(zé)制作并在電視臺欄目投放電視廣告。2013年2月28日，某公司在制作完廣告樣稿并經(jīng)本案被告審核認(rèn)可通過后，按照雙方合同約定，在當(dāng)天的電視臺欄目為本案被告發(fā)布一則看房專題電視廣告。該看房專題廣告的1分40秒至2分26秒的電視廣告內(nèi)容為：“置業(yè)顧問諸某某說：那同時(shí)呢集團(tuán)看中的版塊的一個(gè)三大塊的特點(diǎn)。主持人：哦。置業(yè)顧問：一個(gè)就是教育，一個(gè)就是科技，還有就是生態(tài)。主持人：嗯。置業(yè)顧問：教育呢，我們這邊有大學(xué)城。這邊呢我可以帶你到那邊去參觀一下。主持人：好的。置業(yè)顧問：這邊走。主持人：這個(gè)地方還真是很開闊啊，項(xiàng)目周邊的配套都是一目了然。置業(yè)顧問：對，剛才我們有提到的兩個(gè)學(xué)校。主持人：嗯。置業(yè)顧問：就在我們項(xiàng)目的西側(cè)。主持人：哦。置業(yè)顧問：這邊我們看到的呢就是幼兒園、小學(xué)、初中和高中。主持人：哦，教育的一個(gè)配套？置業(yè)顧問：對，是的。那再往南走呢就是我們剛才提到的一個(gè)科技園區(qū)。主持人：科技園區(qū)。置業(yè)顧問：里面主要是包括的一些世界500強(qiáng)企業(yè)。主持人：對。真是這些名字聽起來如雷貫耳。銷售商：對，是的。”該看房專題廣告，本案被告和某公司約定在2013年2月28日當(dāng)天的看房專題播出一期，已經(jīng)播放完畢。在該看房專題電視廣告中明確出現(xiàn)了“配套幼兒園、小學(xué)是某乙幼兒園、小學(xué)”的表述。根據(jù)教育局提供的證明材料，本案被告開發(fā)的樓盤，其配套的幼兒園是上海市閔行區(qū)某甲幼兒園，配套的小學(xué)是某甲小學(xué)，與本案被告宣稱的嘉怡水岸樓盤配套的是某乙幼兒園、小學(xué)的事實(shí)不符。違法事實(shí)

二、當(dāng)事人發(fā)布違規(guī)房地產(chǎn)廣告……。另查明，涉案小區(qū)銷售階段，被告在其發(fā)布的樓書中以“全階段精英教育，足不出園讀名校”為欄目進(jìn)行宣傳，內(nèi)容為：“名校薈萃，全程精英教育。讓您的孩子足不出園，即可完成從幼兒園直至大學(xué)?；A(chǔ)教育園區(qū)，包括某乙幼兒園、某乙小學(xué)、某初中、某附中。園區(qū)落戶國家級高科技園區(qū)腹地，毗鄰某大學(xué)和進(jìn)修學(xué)院。2011年9月1日某乙小學(xué)開學(xué)，2011年11月15日某乙幼兒園歡樂開園，初中和高中部分也將陸續(xù)開辦。有優(yōu)秀的教師隊(duì)伍和管理團(tuán)隊(duì)、以華東師大強(qiáng)大的專業(yè)優(yōu)勢為支撐，引領(lǐng)閔行基礎(chǔ)教育發(fā)展，具備一流的教育理念，一流的師資隊(duì)伍、一流的管理水平、一流的教育質(zhì)量、一流的校舍設(shè)施。名校環(huán)繞，坐擁學(xué)區(qū)中心，讓您的孩子贏在起點(diǎn)?！边€查明，嘉怡水岸樓盤建造時(shí)，部分購房人向教育管理部門進(jìn)行過咨詢，其答復(fù)意見為對該小區(qū)并未進(jìn)行教育資源配置。直至2014年初教育管理部門方確定該小區(qū)對口幼兒園及小學(xué)分別為上海市閔行區(qū)某甲幼兒園及某甲小學(xué)。原告以上述訴稱及理由提起本案訴訟。

裁判原文節(jié)選一審【案號：上海市閔行區(qū)人民法院（2015）閔民五（民）初字第2151號】本院認(rèn)為，原、被告雙方簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)，雙方均應(yīng)按照合同約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。本案中，原告主張其購買的房屋所對口的學(xué)校并非被告宣傳的學(xué)校，即認(rèn)為被告違反了合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告則認(rèn)為其未對原告作出教育配套的承諾，不存在違約。對此，本院認(rèn)為，第一，被告因發(fā)布虛假電視廣告而被行政處罰，行政處罰決定書中認(rèn)定在該看房專題電視廣告中明確出現(xiàn)了“配套幼兒園、小學(xué)是某乙幼兒園、小學(xué)”的表述，其行為構(gòu)成了利用廣告對房產(chǎn)銷售作虛假宣傳。第二，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。綜合本案查明的相關(guān)事實(shí)，本院認(rèn)為被告的廣告及樓書宣傳中關(guān)于涉案小區(qū)對口學(xué)校的內(nèi)容構(gòu)成具體確定的說明和允諾，并且對原告購買涉案房屋并簽訂商品房預(yù)售合同的決策具有重大影響，被告的宣傳內(nèi)容應(yīng)當(dāng)視為要約。在涉案小區(qū)無法對口華師大附屬學(xué)校的情況下，被告的行為構(gòu)成違約。而被告在樓書及商品房預(yù)售合同中關(guān)于廣告宣傳不列為合同的附件或組成部分的陳述，系免除其自身責(zé)任而排除對方主要權(quán)利的條款，應(yīng)為無效。鑒于合同中對被告的該項(xiàng)違約責(zé)任未作明確約定，且原告在購房前也已向相關(guān)教育管理部門了解涉案小區(qū)的教育配套問題，簽約購房前教育管理部門答復(fù)意見為涉案小區(qū)并未進(jìn)行教育資源配置，綜合上述情況，本院酌定被告應(yīng)支付的違約金金額為10,000元。依照《中華人民共和國合同法》第十四條、第十五條第二款、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

裁判結(jié)果 被告上海某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告法某某違約金10,000元。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)2,300元，由被告上海某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司負(fù)擔(dān)，被告上海某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司負(fù)擔(dān)之款于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告法某某。如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。

二審【案號：上海市第一中級人民法院（2016）滬01民終6608號】本院認(rèn)為，本案存在如下爭議焦點(diǎn)：一是嘉敏公司關(guān)于其涉案房屋教育配套資源方面的宣傳是否構(gòu)成要約；二是如果構(gòu)成要約，嘉敏公司在宣傳過程中是否存在違約行為；三是如果嘉敏公司的行為構(gòu)成違約，則業(yè)主方的損失應(yīng)當(dāng)如何確定。關(guān)于爭議焦點(diǎn)一，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，嘉敏公司在其投放的廣告中，含有涉案房屋的配套幼兒園、小學(xué)均為XX大附屬幼兒園、小學(xué)等內(nèi)容，該宣傳內(nèi)容對購房人的購房決策存在重大影響，故嘉敏公司在其廣告宣傳中關(guān)于教育配套資源的宣傳已構(gòu)成要約。關(guān)于爭議焦點(diǎn)二，嘉敏公司在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，涉案房屋的教育配套資源當(dāng)時(shí)并未確定，且事后亦證實(shí)涉案房屋的配套幼兒園、小學(xué)亦與嘉敏公司對外宣傳的內(nèi)容不符，嘉敏公司在房屋銷售過程中的對外宣傳不實(shí)，其行為已構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。關(guān)于爭議焦點(diǎn)三，購房人據(jù)以計(jì)算其損失的依據(jù)在于涉案小區(qū)與相鄰XX半島小區(qū)房價(jià)漲幅差異，然兩個(gè)小區(qū)在戶型、裝修、開發(fā)商等方面均存在差異，故購房人以此作為計(jì)算其損失的依據(jù)，難以成立。因購房人亦未提供其他的證據(jù)材料證明其直接的實(shí)際損失，故原審法院綜合本案實(shí)際情況，酌情確定嘉敏公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金數(shù)額，并無不當(dāng)。綜上所述，上訴人法某某與上訴人嘉敏公司的上訴請求，均缺乏依據(jù)，本院均不予支持。原審法院判決正確，本院予以維持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)人民幣2,300元，由上訴人法某某負(fù)擔(dān)2,250元，由上訴人上海某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司負(fù)擔(dān)50元。本判決為終審判決。

第二篇：招標(biāo)人在發(fā)出招標(biāo)公告后,無故終止招標(biāo)的行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任

招標(biāo)人在發(fā)出招標(biāo)公告后，無故終止招標(biāo)的行為應(yīng)當(dāng)承擔(dān)何種責(zé)任

依據(jù)《合同法》、《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》（7部委第30號令）、《四川省國家投資工程招標(biāo)投標(biāo)條例》規(guī)定，除由有關(guān)行政監(jiān)督部門提出警告和罰款外，給潛在的投標(biāo)人或投標(biāo)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

一、經(jīng)濟(jì)責(zé)任：

（一）按《合同法》規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任：

招標(biāo)是指當(dāng)事人一方即招標(biāo)人，向不特定的社會(huì)公眾或數(shù)個(gè)相對人發(fā)出的，含有訂立合同基本要求內(nèi)容的，或邀請符合條件的相對人向自己發(fā)出以締約請求為目的的意思表示。投標(biāo)人來報(bào)名了就是要約，而且已符合《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定達(dá)到開標(biāo)條件必須是3家投標(biāo)申請人的規(guī)定，根據(jù)《合同法》第十六條規(guī)定，合同成立。

《合同法》第十四條“ 要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:

（一）內(nèi)容具體確定；

（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束”。第十五條 “要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約”。第十六條 要約到達(dá)受要約人時(shí)生效。第二十四條 要約以信件或者電報(bào)作出的，承諾期限自信件載明的日期或者電報(bào)交發(fā)之日開始計(jì)算。信件未載明日期的，自投寄該信件的郵戳日期開始計(jì)算。要約以電話、傳真等快速通訊方式作出的，承諾期限自要約到達(dá)受要約人時(shí)開始計(jì)算。



1、違反合同法的違約責(zé)任：

根據(jù)《合同法》規(guī)定，違反合同法的按《合同法》 第六十一條或第六十二條處理（第六十二條 當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條 的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：

（二）價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場價(jià)格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)的，按照規(guī)定履行。

（六）履行費(fèi)用的負(fù)擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)）。

2、違反合同法的締約過失責(zé)任

招標(biāo)階段還應(yīng)承擔(dān)“締約過失責(zé)任”，根據(jù)《合同法》42條：當(dāng)事人在訂立合同過程中如果假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況；或有其他違背誠實(shí)信用原則的行為給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。因此，招標(biāo)階段，招標(biāo)人是否承擔(dān)法律責(zé)任，關(guān)鍵在于招標(biāo)人是否有違背誠實(shí)信用原則的行為。依據(jù)上述規(guī)定，招標(biāo)人應(yīng)給予投標(biāo)人經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。包括投標(biāo)申請人為本項(xiàng)目組織準(zhǔn)備的投標(biāo)保證金的貸款利息、為本項(xiàng)目作的施工前準(zhǔn)備（機(jī)械設(shè)備租賃等違約費(fèi)）、投標(biāo)人的編制投標(biāo)文件成本費(fèi)和人員差旅費(fèi)等全部經(jīng)濟(jì)損失。如果招標(biāo)人不了了之，投標(biāo)人應(yīng)依據(jù)上述規(guī)定，以及發(fā)改委于2004年8月1日頒布的《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)投訴處理辦法》向有關(guān)行政監(jiān)督部門投訴。

(二)、由有關(guān)行政監(jiān)督部門提出警告和罰款。

二、招標(biāo)公告發(fā)出后承擔(dān)的紀(jì)律處分：

1、依據(jù)《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》（7部委第30號令）、《四川省國家投資工程招標(biāo)投標(biāo)條例》規(guī)定，有關(guān)行政監(jiān)督部門應(yīng)對其提出警告。

2、根據(jù)中共四川省委辦公廳四川省人民政府辦公廳《關(guān)于嚴(yán)肅招標(biāo)投標(biāo)工作紀(jì)律和規(guī)則的意見》（川委辦[2004]7號）、《四川省國家投資工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)“十不準(zhǔn)”》規(guī)定，對違反（川委辦[2004]7號）和 “十不準(zhǔn)”的，發(fā)展計(jì)劃部門要暫停違規(guī)項(xiàng)目所在市（州）、縣（市、區(qū)）或部門半年以上新項(xiàng)目的審批，暫停已批項(xiàng)目的執(zhí)行和資金的撥付，并責(zé)令限期整改。有關(guān)行政監(jiān)督部門要依據(jù)各自的職責(zé)分工對違規(guī)行為進(jìn)行查處，依照法律規(guī)定對違規(guī)的投標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員實(shí)行一定期限的市場禁入，行政監(jiān)察機(jī)關(guān)要依照《行政監(jiān)察法》及其他相關(guān)紀(jì)律處分規(guī)定，給予有關(guān)責(zé)任人員紀(jì)律處分。

第三篇：買學(xué)區(qū)房能否上名校 開發(fā)商宣傳學(xué)區(qū)房背后的貓膩

買學(xué)區(qū)房能否上名校 開發(fā)商宣傳學(xué)區(qū)房背后的貓膩

不管是上小學(xué)還是上初中，就近劃片入學(xué)，火了“學(xué)區(qū)房”。

買了學(xué)區(qū)房就一定能上名校？開發(fā)商宣傳的買房子上某某名校的背后，又有什么樣的貓膩？買學(xué)區(qū)房要注意什么？

故事

兩家合伙買學(xué)區(qū)房

結(jié)果上學(xué)名額只有一個(gè)

3年前，李女士和姐姐合伙在西區(qū)伊河路上一熱點(diǎn)小學(xué)旁買了套房子。

她買房就是沖著孩子上學(xué)買的。雖然房子有些老，但她還是買了。

學(xué)區(qū)房貴，李女士一下湊不夠40多萬元，就給姐姐一合計(jì)，倆人決定合伙買房，這樣兩家孩子都可以上熱點(diǎn)學(xué)校。買房當(dāng)年，李女士姐姐家的孩子順利上了這所熱點(diǎn)小學(xué)，兩家人很高興。

第二年，李女士的女兒到了上學(xué)年齡，報(bào)名那天她帶著房產(chǎn)證、戶口簿等一系列證件去報(bào)名，卻被學(xué)校告知，這房子名下已有一個(gè)孩子入學(xué)了，她的孩子不能報(bào)名。這如晴天霹靂，給了李女士當(dāng)頭一棒。

她找學(xué)校討說法，學(xué)校說“如果20個(gè)人共買一套房子，是不是得接收20個(gè)家庭的孩子上學(xué)，如果大家都這樣，學(xué)校還不給擠爆了”。

“買學(xué)區(qū)房，不一定能上名校。”聽到朋友買學(xué)區(qū)房，李女士都會(huì)提醒一下。

走訪

“鉆石級”學(xué)區(qū)房

每平方米貴5000元左右

昨日，河南商報(bào)記者走訪了市區(qū)幾家房產(chǎn)中介。

緯五路與經(jīng)五路交叉口附近的房子，“坐擁”緯五路一小、鄭州八中，是“鉆石級”學(xué)區(qū)房。

在黃河路上，幾家房產(chǎn)中介的房產(chǎn)信息欄上，均不約而同主打?qū)W區(qū)房，“100平方米，135萬元，八中，緯五路一小”等字眼醒目。黃河路上的一房產(chǎn)中介工作人員說，相同地段的，非學(xué)區(qū)房每平方米均價(jià)8000多元，而能上緯五路一小和八中的學(xué)區(qū)房，均價(jià)13000元，好點(diǎn)的房子均價(jià)15000元。

另一家房產(chǎn)中介公司，得知河南商報(bào)記者詢問學(xué)區(qū)房，銷售人員稱“來對地方了”，隨即推銷起了房子。她保證，只要是他們推薦的房子，肯定能上相應(yīng)名校。

“我們手中的好多房子轉(zhuǎn)手率都很高?！彼€透露，不少家長買完學(xué)區(qū)房，待孩子成功進(jìn)入名校后，再轉(zhuǎn)手賣出。

文化路上一房產(chǎn)中介公司的工作人員說，想上熱點(diǎn)初中可買附近一個(gè)新樓盤的房子，“一套房就帶一個(gè)名額，那房子雖不是劃片的學(xué)區(qū)房，但開發(fā)商跟學(xué)校簽有協(xié)議，加上是新房環(huán)境好，均價(jià)一萬三四?！?/p>

真相

名校成樓盤宣傳的“賣點(diǎn)”和“噱頭”

買房子，就能上八中、上緯五路一小——這是鄭州一樓盤宣傳的一個(gè)“賣點(diǎn)”。

位于北郊的一樓盤房價(jià)每平方米1.1萬元，價(jià)格不低，但有些家長正是沖著學(xué)區(qū)房去的。

“我們項(xiàng)目西邊有塊地，學(xué)校已建好了，是公辦學(xué)校，今年都招生了?！痹擁?xiàng)目售樓部的一置業(yè)顧問說，學(xué)校名字叫龍門實(shí)驗(yàn)學(xué)校，以后會(huì)從八中、緯五路一小引進(jìn)教師。

河南商報(bào)記者從教育部門了解到，該學(xué)校為小區(qū)配套建的學(xué)校，將來會(huì)引進(jìn)八中和緯五路一小的管理模式，邀請名校的領(lǐng)導(dǎo)來該校當(dāng)業(yè)務(wù)校長之類的，“這個(gè)小區(qū)在學(xué)校劃片范圍內(nèi)?！?/p>

不過，并不是所有的宣傳“賣點(diǎn)”最后都能兌現(xiàn)。有些樓盤將名校作為宣傳“噱頭”，賣房時(shí)聲稱是“學(xué)區(qū)房”，可實(shí)際上并非如此。

買了學(xué)區(qū)房 也可能上不了名校

有時(shí)候買了房子，孩子也可能上不了心儀的名校。

“有時(shí)這些只是開發(fā)商的一些宣傳手段，比如告訴你周邊有幾大名校，等入學(xué)時(shí)發(fā)現(xiàn)確實(shí)周邊有學(xué)校，但是房子根本不在劃片范圍。”河南盛潤置業(yè)有限公司副總經(jīng)理吳建軍說。

還有一種情況是，買房子的時(shí)候，二手房中介告訴你這個(gè)小區(qū)可以上某名校，你去小區(qū)里一問，果然如此，可真買了，你就悲劇了：

學(xué)校會(huì)告訴你，和開發(fā)商簽訂的協(xié)議是，一個(gè)房號只能上一名學(xué)生，有學(xué)生上過了，就沒名額了。

“協(xié)議規(guī)定有名額和年限，比如一套房子，在五年以內(nèi)，可以給一個(gè)名額，超過年限和名額，都不行。”農(nóng)業(yè)路上一家知名學(xué)校工作人員表示。

有的人買了房子，發(fā)現(xiàn)自己隔壁樓棟的人可以上某學(xué)校，而自己家就不行，“這也涉及和學(xué)校的協(xié)議，因?yàn)橛忻~限制，都是提前約定好的，這些一般都是不在劃片范圍的學(xué)校。”

更悲催的是，買房子時(shí)說規(guī)劃有配套的小學(xué)或者初中，卻遲遲不見投入使用，郁悶了家長，耽誤了孩子。

距離遠(yuǎn)上名校 可能是開發(fā)商買斷學(xué)位

吳建軍說，開發(fā)商在廣告中宣傳的，買房子上名校，一般有以下幾種情況。

第一種是開發(fā)商捐建，政府認(rèn)可，比如他們公司的項(xiàng)目，花了3000萬元，捐建了一所小學(xué)，作為一所知名小學(xué)的北校區(qū)，這種情況，肯定是先保證小區(qū)的業(yè)主入學(xué)。

第二種是，劃片劃不到名校，開發(fā)商與學(xué)校合作，捐資助學(xué)。

“掏一筆錢，與學(xué)校簽訂協(xié)議，買斷多少學(xué)位，這些一般都有名額限制和年限限制。采用這種方式的開發(fā)商最多，這也是為什么有些小區(qū)明明離學(xué)校很近上不了，有些新建小區(qū)離得很遠(yuǎn)反而可以上的原因。”

他說，一般情況下一套房子只有一個(gè)名額，再轉(zhuǎn)手就沒有了。這種最坑爹，因?yàn)樾畔⒉粚ΨQ，被中介忽悠的買房人很多。

答疑

上學(xué)名額

到底有沒有年限規(guī)定

在上海等地，有些學(xué)區(qū)房5年內(nèi)只能有一個(gè)適齡兒童上學(xué)。

鄭州也經(jīng)常出現(xiàn)家長為了讓孩子上學(xué)而買學(xué)區(qū)房，等孩子入學(xué)之后再轉(zhuǎn)手的情況，那么教育部門有沒有相關(guān)的政策呢？

鄭州市金水區(qū)教體局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這方面目前沒有明確的規(guī)定，教育部門只負(fù)責(zé)核查學(xué)生的實(shí)際居住地、戶口簿、房產(chǎn)證是否一致等，并沒有年限限制。

他說，沒有所謂的學(xué)區(qū)房，因?yàn)槊磕甑膭澠秶?，都是根?jù)生源情況、教育資源等確定的，存在變動(dòng)。

不過，雖然政府沒有明文規(guī)定幾年以內(nèi)可以有適齡兒童入學(xué)，但是，在劃片之前進(jìn)行核查的時(shí)候，會(huì)走訪社區(qū)，或者要求提供長期居住的證明，比如水電費(fèi)繳費(fèi)單等，一般要求最近2~3年的。

河南商報(bào)記者從市區(qū)一些熱點(diǎn)小學(xué)了解到，不少熱點(diǎn)小學(xué)都有個(gè)不成文的“規(guī)定”，學(xué)校轄區(qū)內(nèi)一套房子的入學(xué)名額不是每年都有。

“去年，這套房名下有孩子入學(xué)，今年這個(gè)名額就不能再用了。”金水區(qū)一熱點(diǎn)小學(xué)老師說，至于同一套房子幾年后才能再有名額不好說。

支招

學(xué)區(qū)房“道道多”

多打聽總沒錯(cuò)

“名校資源有限，想上的人又多，買學(xué)區(qū)房不失為一條捷徑，但是一定要慎重?！眳墙ㄜ娬f。

河南商報(bào)教你幾招，買到合心學(xué)區(qū)房。

首先要學(xué)會(huì)看小區(qū)的規(guī)劃配套，看看所購房子在不在學(xué)校的劃片范圍。

其次，要落實(shí)好配套教育資源的建成時(shí)間，不然孩子急著上學(xué)，買了房子卻發(fā)現(xiàn)承諾好的學(xué)校遲遲沒有建好。

再次，就是捐建或者合作辦學(xué)的教育資源，要向教育部門核準(zhǔn)，包括落成時(shí)間、招生計(jì)劃、范圍等。

最后，買房子前，一定要做好教育咨詢。而且開發(fā)商與學(xué)校簽協(xié)議捐資助學(xué)的，一定要讓開發(fā)商出具相關(guān)憑證，維護(hù)自己的權(quán)益。

“開發(fā)商的宣傳都有打擦邊球的意思，誰也不敢保證買了哪兒的房子就百分百能上某所學(xué)校?！编嵵菔幸环科筘?fù)責(zé)人表示，劃片范圍雖相對固定，但不排除變化的可能。

一長期經(jīng)營學(xué)區(qū)房的中介人員也提醒河南商報(bào)記者，買學(xué)區(qū)房要謹(jǐn)慎，里面道道多，“有的商品房在片區(qū)內(nèi)只有一個(gè)上學(xué)指標(biāo)，用完即作廢，有的學(xué)校要求買房三年以上?！睕_著學(xué)區(qū)房的家長們，買房時(shí)一定要多打聽，以免錢打了水漂。（大河報(bào)）

第四篇：開發(fā)商在做樓盤宣傳與實(shí)際不符,是否應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任

開發(fā)商在做樓盤宣傳與實(shí)際不符,是否應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的責(zé)任

標(biāo)簽：開發(fā)商房地產(chǎn)法律樓盤宣傳沙盤2011-03-25 15:30 星期五

售樓處展示的樓盤沙盤與實(shí)際不符，開發(fā)商是否要承擔(dān)違約賠償責(zé)任？讀者劉先生寫道：“我購買了某小區(qū)的房子。原來該房子的沙盤上面北門是個(gè)花園，現(xiàn)在，開發(fā)商改了一條路。希望你們能幫幫我。”還附上他所拍攝的照片。

■法律分析：

開發(fā)商為了更好地銷售房屋，往往會(huì)制作各種廣告、宣傳資料、沙盤等，介紹所售樓盤的各種優(yōu)點(diǎn)。而購房人拿到房屋后往往會(huì)發(fā)現(xiàn)實(shí)際的房屋或者小區(qū)布景，和開發(fā)商介紹的并不完全一致，由此產(chǎn)生了很多糾紛。

對此，我們首先要明確廣告、宣傳資料等的法律性質(zhì)。按照有關(guān)司法解釋的規(guī)定，廣告、宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引購房人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會(huì)因此而承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)然如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少面積的私家花園”、“綠化面積達(dá)到多少平方米”等，由于這些內(nèi)容對房屋價(jià)格、購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，所以即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。

開發(fā)商為預(yù)售商品房而制作的沙盤，目的是為了展示商品房開發(fā)規(guī)劃范圍、相關(guān)設(shè)施、綠化情況及小區(qū)居住環(huán)境。開發(fā)商一般會(huì)將沙盤擺放在售樓處的顯要位置，這種展示對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定將產(chǎn)生重大影響，應(yīng)視為要約。該展示即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。

根據(jù)劉先生的介紹，沙盤顯示其房屋的北面應(yīng)該是綠化，現(xiàn)開發(fā)商把綠化改建成了道路，單從這方面看開發(fā)商的行為違反了其作出的承諾。但是需要注意的是該綠化部分不是劉先生所購房屋的專有部分，而是小區(qū)的共有部分，所以開發(fā)商的行為是否合法，首先要看該變更行為是否履行了有關(guān)審批手續(xù)。按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，經(jīng)依法審定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。

因此，如果開發(fā)商的行為履行了有關(guān)審批手續(xù)，則其改建行為在行政法上是合法的；但如果給劉先生造成損失的，則劉先生仍可以依據(jù)其和開發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系，要求開發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五篇：說好的學(xué)區(qū)房竟沒學(xué)位 業(yè)主質(zhì)疑開發(fā)商虛假宣傳

繪圖：吳文鋒

■一周熱詞：學(xué)位房

7年前，消費(fèi)者董女士在開發(fā)區(qū)購買了一套房子，認(rèn)購書中明確寫有“贈(zèng)送科技新城小學(xué)學(xué)位一個(gè)”。去年，小孩到了入學(xué)年齡，董女士就到售樓部咨詢相關(guān)事宜，卻被告知這一協(xié)議已經(jīng)失效??董女士認(rèn)為開發(fā)商虛假宣傳，并向相關(guān)部門投訴此事。4月2日，該小區(qū)售樓處回應(yīng)已經(jīng)在小區(qū)內(nèi)公示告知有效期事項(xiàng)，不存在欺騙一說。南方日報(bào)記者 高薇 鄧泳秋 投訴 說好的學(xué)位“不見了”

2008年，董女士和丈夫決定在中山置業(yè)。在火炬開發(fā)區(qū)加州陽光花園開售時(shí)，售樓人員告訴他們，購房即能獲得一個(gè)學(xué)位。這讓剛做父母的董女士和丈夫十分心動(dòng)。“我們都是外地人，孩子要讀書，只能通過買房解決?！蔽椽q豫太久，他們就出手買了一套120多平方米的房子，總價(jià)50多萬元。

當(dāng)年7月，他們和開發(fā)商簽訂認(rèn)購書。這份認(rèn)購書明確了認(rèn)購的物業(yè)、付款方式、認(rèn)購條件等。其中有一個(gè)備注項(xiàng)，寫著“贈(zèng)送科技新城小學(xué)學(xué)位一個(gè)、贈(zèng)送一年物管費(fèi)用”等內(nèi)容。雖然有了學(xué)位，但去年董女士的小孩上學(xué)時(shí)還是遇到了問題。她沒有找到科技新城小學(xué)，小區(qū)附近的學(xué)校也否認(rèn)有贈(zèng)送學(xué)位一事。隨后，她向開發(fā)商和售樓部咨詢，并被告知，學(xué)位已經(jīng)過了有效期，不能再使用。

“買房時(shí)，他們沒說學(xué)位有有效期，合同里面也沒寫過了幾年不能用。”董女士說，當(dāng)時(shí)該房價(jià)位比其他小區(qū)高不少，就是因?yàn)橛袑W(xué)位，他們才買了。如今開發(fā)商的答復(fù)讓他們有點(diǎn)難以接受，“感覺自己被騙了”?；貞?yīng) 所贈(zèng)學(xué)位已過3年有效期

就董女士的問題，4月2日，記者電話咨詢了陽光加州花園的開發(fā)商和售樓部。售樓部一位工作人員承認(rèn)，的確有購房送學(xué)位一事，但目前學(xué)位已經(jīng)過期，“我們的學(xué)位只有3年有效期，曾在小區(qū)內(nèi)公示過，買房前也告知過業(yè)主?！碑?dāng)記者問及科技新城小學(xué)在哪時(shí)，他沒有正面回答，而是說，符合政策的業(yè)主小孩可以入讀火炬開發(fā)區(qū)中心小學(xué)和開發(fā)區(qū)香暉園小學(xué)。隨后，記者咨詢中山市教育和體育局得知，中山市并無科技新城小學(xué)，而且火炬開發(fā)區(qū)13所公、民辦小學(xué)中也沒有名叫“科技新城小學(xué)”的學(xué)校。與此同時(shí)，開發(fā)區(qū)多所學(xué)校負(fù)責(zé)人透露，并無給加州陽光花園小區(qū)贈(zèng)送學(xué)位一事。香暉園小學(xué)校長陳澤湖稱，按照就近入讀的原則，加州陽光花園小區(qū)應(yīng)在開發(fā)區(qū)中心小學(xué)就讀，不會(huì)到香暉園小學(xué)。而開發(fā)區(qū)中心小學(xué)校長唐從彥則說，學(xué)校招生全部嚴(yán)格按照政策，從未將學(xué)位贈(zèng)送給某個(gè)小區(qū)。

律師說法 合同顯示商家涉嫌虛假宣傳

說好的學(xué)位卻無法使用，究竟合理不？中山市消委會(huì)法律顧問團(tuán)律師黃磊和李俊松分析說，該事件中，商家涉嫌虛假宣傳和違約，消費(fèi)者可以通過法律途徑維護(hù)自己的權(quán)利。

黃磊說，沒有科技新城小學(xué)且周邊學(xué)校否認(rèn)贈(zèng)送學(xué)位，這說明商家涉嫌欺騙消費(fèi)者。另外，合同沒有明確學(xué)位的有效期，商家不履行合同屬于違約。但是，該學(xué)位屬于“贈(zèng)送”，法律約束力不如“附帶”的學(xué)位。

李俊松則說，按照合同，開發(fā)商需要承擔(dān)虛假宣傳和違約之責(zé)。雖然學(xué)位是“贈(zèng)送”，但該贈(zèng)送與普通的商品贈(zèng)送不同，它對購房產(chǎn)生了直接影響，故而具備法律效力?！霰嫖?/p>

學(xué)區(qū)房和學(xué)位房 一字之差大不同 學(xué)區(qū)房和學(xué)位房 一字之差大不同

開發(fā)商對于樓盤和學(xué)校之間關(guān)系的表述，通常有學(xué)位房和學(xué)區(qū)房兩種，一字之差，性質(zhì)大不同。學(xué)位房是開發(fā)商承諾有片區(qū)重點(diǎn)學(xué)校入學(xué)名額、保證能入學(xué)的房子，而學(xué)區(qū)房是指學(xué)校資源輻射的樓盤，能否入學(xué)特定學(xué)校還要看當(dāng)年入學(xué)人數(shù)、派位等情況。所以學(xué)位房的優(yōu)勢是極為明顯的，尤其是對那些非中山戶籍而又想在中山入學(xué)的學(xué)齡兒童的家長們來說，學(xué)位房是一個(gè)很好的捷徑。但另一方面，學(xué)位房相關(guān)項(xiàng)目也是極為稀缺的，中山目前僅有奕翠園等少數(shù)項(xiàng)目仍有“學(xué)位房”，價(jià)格自然也不便宜。

“學(xué)位房”一套難求，退而求其次，在學(xué)校輻射范圍內(nèi)的“學(xué)區(qū)房”也是一種選擇，可以就近申請入學(xué)，方便孩子上下課。不少學(xué)位樓盤、學(xué)區(qū)樓盤也常會(huì)考慮到目標(biāo)購房者對孩子未來教育培訓(xùn)、身心發(fā)展的看重，會(huì)在小區(qū)公共空間設(shè)計(jì)、商鋪招商等方面加大對兒童需求的關(guān)注，看房時(shí)也可以留心觀察。還要注意的是，由于學(xué)位最終要由教育局來劃分，每年都有可能調(diào)整，購房者也應(yīng)向教育局、學(xué)校等多方核實(shí)，以免被一些項(xiàng)目的不實(shí)宣傳欺騙?！鱿嚓P(guān)

消委會(huì)發(fā)布今年一號消費(fèi)警示 學(xué)位房貓膩多 購買需謹(jǐn)慎 消委會(huì)發(fā)布今年一號消費(fèi)警示 學(xué)位房貓膩多 購買需謹(jǐn)慎

每年四五月，都是中山市幼兒園和中小學(xué)報(bào)名高峰期。為了解決孩子讀書問題，不少家長會(huì)花高價(jià)購買“學(xué)位房”。4月2日，中山市消委會(huì)發(fā)布今年第一號消費(fèi)警示，提醒廣大消費(fèi)者，學(xué)位房貓膩較多，消費(fèi)者購買時(shí)需要謹(jǐn)慎，以免上當(dāng)受騙。

中山市消委會(huì)稱，教育配套已經(jīng)成為市民購房的主要參考依據(jù)之一。在售樓時(shí)，開發(fā)商也會(huì)有意宣傳此方面的內(nèi)容，甚至?xí)陬^承諾“購房即送學(xué)位”?？吹竭@些信息，消費(fèi)者都會(huì)心動(dòng)，并沖著學(xué)位簽訂購房合同。然而，實(shí)際入住后，消費(fèi)者會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)的學(xué)位承諾并不能兌現(xiàn)。由于證據(jù)不足等各種原因，消費(fèi)者大多無法追究商家責(zé)任。中山市消委會(huì)2014年的投訴數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年關(guān)于商品房方面的投訴共有46宗，其中涉及合同和虛假宣傳的共有39宗，占投訴總數(shù)的84.8%。今年1-3月以來，消委會(huì)共接到了31宗房屋建材方面的投訴。消費(fèi)者反映的主要問題有：買賣合同信息與銷售人員所告知的不一致，如；業(yè)主未收樓但物業(yè)管理公司卻開始收管理費(fèi)；合同規(guī)定有違于國家規(guī)定等。

對此，中山市消委會(huì)發(fā)布警示，提醒廣大市民在購買時(shí)多留個(gè)心眼。他們建議，購房前先核實(shí)是否有學(xué)位。如果是一手樓，要核實(shí)配套學(xué)校是否在建或者已經(jīng)建成。如果是二手樓，市民則要前往教育部門，咨詢學(xué)位是否已經(jīng)使用過。

同時(shí)，要明確學(xué)位的年限和使用方式。有的房子雖然在某個(gè)學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，但要求入讀者具備一定的條件，如戶口在該學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，非本市戶籍的需要父母的社保證明等。另外，還有的學(xué)位會(huì)有有效期，比如三年或者五年等。

最后，購房合同里體現(xiàn)承諾。在認(rèn)購“學(xué)位房”時(shí)，一定要查看開發(fā)商出具的相關(guān)文件，不能輕信售樓人員的口頭說辭。必要時(shí)，在認(rèn)購合同里進(jìn)行備注清楚，如對應(yīng)的具體學(xué)校及地址等。注意合同的表述，如“贈(zèng)送學(xué)位”和“附帶學(xué)位”等，“贈(zèng)送”的法律約束力不如“附帶”。購買二手房，涉及學(xué)位問題的同樣要明確上述問題。高薇 謝輝

二手房

http://004km.cn

編輯:hbghvv