第一篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)試題及答案

一、填空題 1、1畝約等于()平方米?！咎羁疹}】 667 2、1公頃等于()平方米，約等于15畝。10000

3、現(xiàn)在最常用的付款方式有一次性付款，分期付款，三種。按揭貸款

4、按用途房地產(chǎn)的類型可劃分為以下5種：居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)，工業(yè)房地產(chǎn)，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)

5、七通一平：是指暖氣通，水 通，排污通，通訊 通，路通，電通，天然氣通，場(chǎng)地平整。

6、房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括土地，建筑物及地上附著物，房地產(chǎn)附帶的各種權(quán)利。

7、商品房五證包含： 國(guó)有土地使用證;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;建設(shè)工程規(guī)劃許可證;建設(shè)工程開(kāi)工證;商品房預(yù)售許可證。

8、商品房?jī)蓵?商品房質(zhì)量說(shuō)明書;商品房使用說(shuō)明書;

9、客戶首次購(gòu)房，首付需付幾成? 20% |2成 |兩成

10、做銷售，一個(gè)中心是：;二個(gè)能力是：應(yīng)變能力、協(xié)調(diào)能力;以客戶為中心

11、客戶買房三個(gè)重要原因：認(rèn)可地段;認(rèn)可();認(rèn)可價(jià)格。產(chǎn)品

12、介紹產(chǎn)品著重：地段 環(huán)境 交通 配套設(shè)施 價(jià)格/價(jià)值 房屋設(shè)計(jì) 主要建材。

二、判斷題

1、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。(√)

2、凈高是下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。(×)

3、一級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)。(×)

4、三通一平時(shí)指水通、電通、路通、道路平整(×)

5、得房率是買房比較重要的一個(gè)指標(biāo)，一般來(lái)說(shuō)得房率越高越好。(√)

6、業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是擁有物業(yè)的主人。(√)

7、層高小于或等于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室不算建筑面積。(√)

8、中國(guó)工商銀行規(guī)定，貸款年限最長(zhǎng)可以貸30年，貸款人年齡不得超過(guò)60歲。(√)

9、房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。(√)

10、進(jìn)深指一間房屋兩條橫向軸之間的距離。(X)

11、客戶心理變化5個(gè)過(guò)程： 注意→興趣→欲望→決心→行動(dòng)。(√)

三、選擇題

一、單項(xiàng)選擇題(每題1分，共10分)

1、房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括(D)和依托于之上的各種權(quán)益。

A、土地 B、房屋 C、房地產(chǎn) D、物質(zhì)實(shí)體

2、建筑物包括房屋和(C)兩大類。A、其他地上定著物 B、建筑配件 C、構(gòu)筑物 D、建筑設(shè)備

3、房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性是由(B)派生出來(lái)的。A、易受限制性 B、不可移動(dòng)性 C、供給有限性 D、價(jià)值量大

4、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中最主要、最核心的權(quán)利是(B)A、使用權(quán) B、所有權(quán) C、物權(quán) D、抵押權(quán)

5、設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)、典權(quán)等權(quán)利時(shí)，權(quán)利人應(yīng)申請(qǐng)(D)登記。A、注銷 B、轉(zhuǎn)移 C、變更 D、他項(xiàng)權(quán)利

6、下列不屬于土地使用權(quán)出讓方式的是(C)。A、招標(biāo) B、拍賣 C、劃撥 D、協(xié)議

7、正式宣布將實(shí)行住宅商品化的政策是在(C)年 A、1978 B、1979 C、1980 D、1982

8、目前產(chǎn)權(quán)登記方式是按(A)方式進(jìn)行登記。A、建筑面積 B、套內(nèi)面積 C、套內(nèi)使用面積 D、預(yù)售面積

9、當(dāng)預(yù)售房屋的面積與登記面積出現(xiàn)誤差，而合同未作約定時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值為(C)，買受人有權(quán)退房。A、3% B、3%以內(nèi) C、超過(guò)3% D、超過(guò)2%

10、具有最高法律效力，是制定其他法律的依據(jù)的是(C)A、行政規(guī)章 B、法律 C、憲法 D、地方規(guī)章

二、多項(xiàng)選擇題(每題2分，共10分)

1、我國(guó)目前土地使用權(quán)的用地方式有(CD)A、買賣 B、租賃 C、出讓 D、劃撥

2、國(guó)有土地使用權(quán)被收回原因以下表述正確的是(ABCD)：

A、土地使用權(quán)屆滿 B、提前收回土地使用權(quán) C、土地使用者違約而收回 D、司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)

E、土地用途發(fā)生改變

3、下列關(guān)于合同無(wú)效說(shuō)法正確的是(ABDE)： A、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益

B、惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益

C、合同雙方按自己的真實(shí)意愿訂立合同 D、損害社會(huì)公共利益 E、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定

4、取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，房屋所有人擁有的權(quán)利(ABCD)： A.使用權(quán) B.占有權(quán) C.收益權(quán)，D.處分權(quán)。

5、房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標(biāo)準(zhǔn)(ABCD)： A.鋼結(jié)構(gòu) B.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) D.磚混結(jié)構(gòu) E.磚木結(jié)構(gòu)

四、問(wèn)答題 1.什么是房地產(chǎn)?

房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)連貫為一體的，具有整體性和不可分割性。

2、什么是按揭貸款? 即購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，有銀行現(xiàn)行支付房款給開(kāi)發(fā)商，以后購(gòu)房者按月向銀行支付本息的付款方式。

3、置業(yè)顧問(wèn)的銷售能力包括哪幾種?

1、創(chuàng)造能力

2、判斷及察言觀色能力

3、自我驅(qū)動(dòng)能力

4、人際溝通的能力

5、從業(yè)技術(shù)能力

6、說(shuō)服顧客的能力

4、名詞解釋：(每題5分)建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和。綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。建筑密度：規(guī)劃建筑用地范圍內(nèi)建筑基地面積總和/用地面積 得房率：套內(nèi)建筑面積/套建筑面積

5、如何做一個(gè)優(yōu)秀的置業(yè)顧問(wèn)?

1、用心學(xué)習(xí)

2、學(xué)習(xí)積極的心態(tài)

3、培養(yǎng)你的親和力

4、提高你的專業(yè)性水準(zhǔn)

5、用心體會(huì)

6、用心做事

第二篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)測(cè)試(答案)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)測(cè)試題

姓名考試時(shí)間

一、名詞解釋每一題5分

1、房地產(chǎn)：土地、建筑物及其他地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)。

2、容積率：總的建筑面積與總的占地面積之比。

3、建筑密度：建筑基地面積與總建筑面積的比。

4、生地：還沒(méi)有經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地沒(méi)有達(dá)到三通的用地

5、熟地：已經(jīng)達(dá)到七通一平的用地。

6、七通一平：通水、通電、路(通)、通氣、通訊、通郵、排污暢通，場(chǎng)地平整.7、人口毛密度：小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積。

8、綠地率：也叫綠化率是指綠化的投影面積與總占地面積之比。

9、樓間距：指南北二棟樓之間的距離。、10、得房率：是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比.二，填空題，每格0.5分

1,五證國(guó)有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建筑工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，商品預(yù)售許可證。

2.二書:3.維修基金豐澤區(qū)4.住宅按平面布局劃分

5.住宅按結(jié)構(gòu)布局劃分為: 磚木結(jié)構(gòu)，磚混結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)，框剪結(jié)構(gòu)，鋼結(jié)構(gòu)，6.土地使用權(quán)出讓最高年限：

居住用地 70 年；

工業(yè)用地 50 年；

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40 年；

教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50 年；綜合或其他用地50 年

7.出讓方式有哪幾種：招商，掛牌，拍賣，協(xié)議

8.豐澤區(qū)豪宅標(biāo)準(zhǔn)：

9、一般高層住宅是指層以上的住宅，高層住宅又分為

10、好戶型的六個(gè)特性：、三、問(wèn)答題

1、泉州普通住宅標(biāo)準(zhǔn)？

自2008年11月1日起購(gòu)房的：

答：價(jià)格低于 8500元每平方，面積小于144平方，容積率大于1.02、商業(yè)貸款首套房如何鑒定？首付層數(shù)各是什么？

答：公積金首套是指繳交地與購(gòu)房所在地從沒(méi)有用過(guò)公積金，而且夫妻雙方和未成年子女名下沒(méi)房產(chǎn)或者名下有一套房產(chǎn)，但是沒(méi)有大于144平方的并且是購(gòu)144平方以下的房產(chǎn)才是首套房，不然其它都是二套或三套，90平方以下20%，90平方以上30%首付，商業(yè)首套是指從來(lái)沒(méi)有購(gòu)過(guò)房產(chǎn)的，在豐澤區(qū)不能查到的，從沒(méi)有貸過(guò)房款的。

3、出賣人交付使用的建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符的處理原則？ 答：誤差在3%以內(nèi)各相互補(bǔ)足，小于3%可以退房，大于3%開(kāi)發(fā)商可以不補(bǔ)。

4、裕景灣客戶來(lái)交房流程要怎么走

答：先核對(duì)客人的信息——填寫交房流程卡——到財(cái)務(wù)室交維修基金——到裕景灣物業(yè)中心交物業(yè)費(fèi)用和房產(chǎn)。

5、中駿會(huì)要入會(huì)怎么入，入中駿會(huì)可以享受到什么

答：只要到售樓部的人都可以入會(huì)，就以享受中駿的積分對(duì)換服務(wù)，如：

四，綜合題

一、陳小姐41周歲，在雍景臺(tái)買了一套126㎡，單價(jià)8550，購(gòu)買時(shí)打9.4折，陳小姐之前在鯉城買了一套89㎡的房子一次性

問(wèn)：

1、優(yōu)惠之后，首付、按揭、辦理按揭的時(shí)候要提供什么材料（8）

2、如果客戶當(dāng)時(shí)認(rèn)購(gòu)的時(shí)候?qū)懙氖亲约旱拿郑绻用趺崔k（加老公的名字）

（5）

答：優(yōu)惠后的總價(jià)是1146063元，商業(yè)的首付是696063元，貸款是45萬(wàn)；公積金的首付是346063元，按揭80萬(wàn)，商業(yè)辦理按揭需要準(zhǔn)備身份證。戶口本，結(jié)婚本，收入證明，套數(shù)證明，征信證明，合同，預(yù)告登高證明，首付款發(fā)票辦證聯(lián)，（原件+復(fù)印件各三份）按揭收件單，如是公積金還要辦理，公積組合貸款申請(qǐng)表并加蓋公章，雙方身份證要多復(fù)印一份，身份證。戶口本，結(jié)婚本，收入證明，套數(shù)證明，征信證明，合同，預(yù)告登高證明，首付款發(fā)票辦證聯(lián)，（原件+復(fù)印件各三份）

要加名字只要提供結(jié)婚證明就行了，二．蔡某（男，身份證號(hào)碼***831，首次置業(yè)），單身，工資收入每月3687元，學(xué)校有公積金福利，月繳交額共為897元，公積金里已經(jīng)有6萬(wàn)公積金，認(rèn)購(gòu)后蔡某按期準(zhǔn)時(shí)來(lái)現(xiàn)場(chǎng)簽約，要求首付30%，請(qǐng)您填寫簽約登記表，并就潘某以下問(wèn)題對(duì)其進(jìn)行解答：

認(rèn)購(gòu)：雍景臺(tái)4#260389.07㎡單價(jià)8960優(yōu)惠94折

1.來(lái)簽約之前蔡某向您確認(rèn)需要帶什么材料以及首付款金額，您怎么回答？（3分）

2.蔡某家父親、母親和一位哥哥都有公積金，能否利用？如果能利用，需要提供

什么材料？怎么做？（4分）

3.如果申請(qǐng)公積金貸款，需要提供什么材料？什么時(shí)候辦理？（6分）

4.公積金貸款20年，20萬(wàn)，月利率多少？等額月供多少？20年下來(lái)利息多少？

如果是組合貸款，利率怎么算，能不能提前還商業(yè)部分？（10分）

第三篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)考核答案

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)篇

考核試題

姓名：分?jǐn)?shù):

3、七通一平：是指 通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)?、及?chǎng)地平整；

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“ 二級(jí)資質(zhì)”注冊(cè)資本不低于萬(wàn)元，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 3 年以上。近3 年房屋建筑面積累計(jì)竣工 15 萬(wàn)平方米以上，連續(xù) 3 年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％。

5、建筑密度= 建筑基底的總面積÷建筑用地面積×100%

公攤率=公攤面積÷建筑面積×100%

得房率 =套內(nèi)面積÷建筑面積×100%

容積率 = 總建筑面積÷總占地面積×100%

6萬(wàn)美元，其它企業(yè)流動(dòng)資金不得于200 萬(wàn)元人民幣。

7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)推行 招投標(biāo)辦法

8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三個(gè)階段分別是 前期準(zhǔn)備階段、建筑施工階段、銷售階段。

9、銷售分為預(yù)售 和 現(xiàn)房銷售 兩個(gè)階段。

10、五證：a《國(guó)有土地使用證》b《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》c《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；d《建設(shè)工程施工許可證》e《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

11、兩書：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》

12、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付使用的商品房，因工程質(zhì)量低劣給用戶造成損失的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門會(huì)同 建筑工程質(zhì)量監(jiān)督部門責(zé)令其賠償損失？情節(jié)嚴(yán)重的，處以2倍的罰款？

13、住宅按樓體結(jié)構(gòu)形式分類，可分為

磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混框架結(jié)構(gòu)、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼混框架一剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、等.二：判斷題（每小題2分）

1、得房率和容積率都是越高越好。（×）

2、三通一平是指基本建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工的前提條件，具體指：水通、電通、氣通和場(chǎng)地平整(×）

3、建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。（v）

4、給未成年人購(gòu)房，登記時(shí)要指定一名監(jiān)護(hù)人，并且要到公證處公證。（v）

5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上原則實(shí)施（×）

6、三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國(guó)范圍承攬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。（×）

7、企業(yè)未取得資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)以上－10萬(wàn)以下的罰款；逾期不改正的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提請(qǐng)工商行政管理部門吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。(v）

（v）

9、二手房通常是指再次買賣交易的住房。個(gè)人購(gòu)買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及單位自建住房，辦完了產(chǎn)權(quán)證后再次上市買賣，這些住房都稱為二手房。（v）

10、經(jīng)濟(jì)適用住房是面向高收入家庭的豪華住宅（×）三：簡(jiǎn)答題

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指什幺？（5分）

答：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

8、凈高是指樓面或地面至上部樓板底面之間的最小垂直距離。

2、什么是熟地？（5分）

答：指經(jīng)過(guò)系統(tǒng)性的組織，開(kāi)發(fā)的土地，經(jīng)過(guò)三通一平或七通一平的土地。

3、什么是商品房權(quán)屬登記？（5分）

答：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。

4、商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合那些條件？（15分）

答;

（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；

（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（四）已通過(guò)竣工驗(yàn)收；

（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；

（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；

（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

第四篇：房地產(chǎn)試題及答案

二、單項(xiàng)選擇題

1．房地產(chǎn)的特點(diǎn)不是（D）。

A、不可移動(dòng)性 B、保值性C、個(gè)別性 D、短暫性 2．不屬于房地產(chǎn)法律關(guān)系構(gòu)成要素的是（C）。A、主體 B、客體C、房地產(chǎn)法 D、內(nèi)容 3．我國(guó)土地所有權(quán)的歸屬不可能是（D）。

A、全民所有 B、國(guó)家所有C、集體所有 D、個(gè)人所有

4．土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)由（D）經(jīng)營(yíng)，任何部門、單位和個(gè)人不得擅自經(jīng)營(yíng)。A、政府和企業(yè)共同經(jīng)營(yíng) B、企業(yè)代理經(jīng)營(yíng)C、國(guó)家委托經(jīng)營(yíng) D、政府壟斷經(jīng)營(yíng)

5．土地使用權(quán)出讓的最高年限為（D）。A、40年 B、50年C、60年 D、70年

6．土地使用權(quán)出讓用于工業(yè)用地的最高年限為（C）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年

7．土地使用權(quán)出讓用于商業(yè)、娛樂(lè)、旅游的，其最高年限的為（D）。A、70年 B、60年C、50年 D、40年

8．以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)（A）。A、租金 B、出讓金C、使用費(fèi) D、補(bǔ)償安置費(fèi)

9、以下不是公房租賃原則的是（）。

A、主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得 B、充分利用、合理分配 C、實(shí)行“以租養(yǎng)房”、“適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān)” D、逐步提高公房租金，促進(jìn)住房商品化、私有化

1．房地產(chǎn)的（C）是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。

A適應(yīng)性

B對(duì)專業(yè)管理的的依賴性 C位置的固定性

D相互之間的影響性 2．某投資者花費(fèi)80萬(wàn)元購(gòu)一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬(wàn)元,考慮月投資收益率為0.8%,則(C)個(gè)月可收回投資.A 50.5 B 60 C 65 D 75 解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65 3．某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為(B)

A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22% 解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64% 4．下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（C）

A 房屋出租

B 房地產(chǎn)抵押

C 土地使用權(quán)出讓

D 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

5．一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格（Ａ）價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。Ａ高于

Ｂ低于

Ｃ等于

Ｄ高于等于

6．某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷售量為100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)際銷售量為110萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測(cè)銷售量為(C)萬(wàn)臺(tái).A102

B120 C108

D88 解析:Q=0.8*110+0.2*100=108 7．下列說(shuō)法不正確的是(A)

A利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。

B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1．2。

C在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上

D一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35％一45％。答案：

解析：利息備付率對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。8．某筆筆資金按單利計(jì)息，n個(gè)周期末的本利和為（B）A

P（1+i）n

B P（1+i*n）C

P*n*i

D A（1+i）n 解析：Fn= P（1+i*n）

9．某投資者以1000萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)得一物業(yè)5年經(jīng)營(yíng)權(quán)，目標(biāo)收益率為10%,如果每年凈收益為300萬(wàn)元（凈收益發(fā)生在年末），則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為（B）A 101萬(wàn)元

B 137萬(wàn)元

C 256萬(wàn)元

D 500萬(wàn)元 解析：NPV=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137 10．從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)是指(B)

A房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度

B獲取預(yù)期投資收益的可能性大小 C房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)程度

D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度 11．風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)?A)A商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大 B商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難

C商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè)

D商業(yè)人員無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大

12．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可從（D）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。A投資資金量和預(yù)期收益資金

B資金流通方式和對(duì)策 C出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài)

D物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài) 13．對(duì)于開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括（A）A銷售收入

B開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

C成本利潤(rùn)率

D投資回報(bào)率 14．下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是（B）

A找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象。

B從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)影響并在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。C分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍

D對(duì)項(xiàng)目 的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。

15．開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在（C）內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。

A10日

B15日

C1個(gè)月

D2個(gè)月

解析：開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。

16．個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)（C）年。A 10 B 20

C 30

D 50 17．關(guān)于貸款擔(dān)保說(shuō)法錯(cuò)誤的是（B）

A是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三人對(duì)貸款本息的償還提供的一種保證。

B貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況。

C貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。D貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。18．（A）的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)㎡以上，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。

A市級(jí)購(gòu)物中心 B區(qū)購(gòu)物商場(chǎng) C居住區(qū)商場(chǎng) D鄰里服務(wù)性商店

19．a(chǎn)確定問(wèn)題和調(diào)察目標(biāo)，b收集和分析信息，c制定調(diào)查計(jì)劃，d報(bào)告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的是（Ｄ）

Ａabcd

Ｂbacd Ｃcabd

Ｄacbd 解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。

21．在對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)查時(shí)，不涉及下列（B）調(diào)查。A消費(fèi)者類別

B消費(fèi)者社會(huì)階層分布 C消費(fèi)者購(gòu)買能力

D消費(fèi)者購(gòu)買習(xí)慣 23．在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類中,二級(jí)市場(chǎng)是指(B)A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)

B新建商品房租售市場(chǎng)

C 土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)

D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場(chǎng) 24．某筆存款額為1000元，復(fù)利計(jì)息，每季計(jì)息一次，一年后本利和為1125.51元，則其名義利率為（A）

A12%

B12.55%

C12.68%

D12.45% 25．某商業(yè)店鋪的購(gòu)買價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2．8萬(wàn)元，該項(xiàng)投資年稅為0.6萬(wàn)元，則該

項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為(C)。

A 4.7%

B 7%

C 11%

D14% 解析：(2．8-0.6)／20×100％＝11％

26．借款期內(nèi)內(nèi)任意償還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為(C A等額還本付息法

B菲爾德法 C汽球法

D還款常數(shù)法

27．經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)選擇評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類基礎(chǔ)參數(shù),其指標(biāo)不包括(D)A基準(zhǔn)收益率

B目標(biāo)成本利潤(rùn)率

C目標(biāo)投資利潤(rùn)率

D目標(biāo)財(cái)務(wù)杠桿比率

28．某土地面積為4 000 2,建筑容積率為5．5，規(guī)劃建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為(B).A 1000㎡

B1240㎡

C22000㎡

D1800㎡

解析：(4 000×5．5—4 000×60％×4)／10＝1 240(㎡)29．一般說(shuō)來(lái),標(biāo)準(zhǔn)方差越小,投資風(fēng)險(xiǎn)(A)

A越小 B越大

C越難控制

D越難估算

30．在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中（C）的主要工作內(nèi)容。A 會(huì)計(jì)師

B 經(jīng)濟(jì)師

C 估價(jià)師 D 工程師

31．名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是（A）A當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率 B當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率 C實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

D名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率

32．監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估投資組合績(jī)效，客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理屬于（D）的工作內(nèi)容．

A物業(yè)管理

B設(shè)施管理 C資產(chǎn)管理

D組合投資管理 33．房地產(chǎn)投資信托按(D)的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。A權(quán)益類型

B抵押方式

C投資業(yè)務(wù)

D信托性質(zhì) 34．編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和(A)

A網(wǎng)絡(luò)圖法

B表格法

C竣工圖法

D坐標(biāo)圖法 解析：編制工進(jìn)度計(jì)劃的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法 35．判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī),關(guān)鍵要看其(D)A共代理了多少項(xiàng)目 B代理成交額是多少 C人員素質(zhì)

D代理的成功率有多大

一、單選[共20題，每題1分，總計(jì)20分]

1、某公司獲得60畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積

37000m2，居住建筑用地面積32000m2容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積（D）。

A．92500m2

B．88800m2

C．80000m2

D．76800m2

2、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以（C）所需的時(shí)間。

A．經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資

B．全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出

C．凈收益抵償全部投資

D．凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

3、通常承租人人住寫字樓前裝修中的某些標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用由（B）支付。

A．承租人

B．業(yè)主

C．承租人和業(yè)主共同

D．物業(yè)管理公司

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷工作中進(jìn)行廣告與宣傳的主要目的，是通過(guò)該項(xiàng)工作讓（A）的客戶認(rèn)識(shí)所營(yíng)銷的物業(yè)。

A．潛在B．過(guò)去

C．現(xiàn)在D．未來(lái)

5、某開(kāi)發(fā)商將8000萬(wàn)元投入一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，假設(shè)此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的年投資利潤(rùn)率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開(kāi)發(fā)商自有資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為（B）。

A．40.9%

B．54.7%

C．56.7%

D．61%

6、某開(kāi)發(fā)商以500萬(wàn)元的價(jià)格取得一片地塊的使用權(quán)，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金50O萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資總額為1800萬(wàn)元，則該項(xiàng)目（D）。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的預(yù)售許可證。

A．還需投入50萬(wàn)元建設(shè)資金

B．還需投入450萬(wàn)元建設(shè)資金

C．還需投入800萬(wàn)元建設(shè)資金

D．在此情況下

7、（D）是判斷項(xiàng)目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)期或?qū)嶋H上所獲得的年凈收益進(jìn)行資本化時(shí)采用的一個(gè)貼現(xiàn)率。

A．利息率 B．銷售利潤(rùn)率 C．速動(dòng)比率 D．目標(biāo)收益率

8、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本收益率等于（B）乘以100%。

A．開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本

B．正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本

C．開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值

D．正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本

9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程是指（B）的持續(xù)時(shí)間。

A．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程

B．獲得土地后到全部工程竣工

C．從工程開(kāi)工到全部工程竣工

D．從工程開(kāi)工到項(xiàng)目租售完畢

10、對(duì)于價(jià)格彈性的以下描述中，（D）是正確的。

A．需求價(jià)格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對(duì)價(jià)格的變化不敏感

B．在不同的價(jià)格水平上，需求價(jià)格彈性系數(shù)都一樣

C．供給彈性系數(shù)PES=需求數(shù)量變化的百分比/價(jià)格變化的百分比

D．短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金由需求決定，供給缺乏彈性

11、假設(shè)某項(xiàng)目年凈經(jīng)營(yíng)收益為60萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，該項(xiàng)目投資的資本價(jià)格為750萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的年投資收益率為（B）。

A．10.7% B．8.0% C．5.3% D．2.7%

12、實(shí)力強(qiáng)大的投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、（C）以及項(xiàng)目類型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。

A．空間分布 B．人口分布 C．時(shí)間分布 D．經(jīng)濟(jì)分布

13、在任何市場(chǎng)上，能反映某種商品的市場(chǎng)供求狀況是商品的（C）。

A．質(zhì)量 B．品牌 C．價(jià)格 D．類型

14、建筑功能評(píng)價(jià)是指（B）。

A．對(duì)建筑物功能價(jià)值的估算

B．對(duì)建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評(píng)價(jià)論證，衡量其滿足需要的程度

C．對(duì)建筑產(chǎn)品價(jià)值的估算 D．對(duì)建筑產(chǎn)品社會(huì)性功能的評(píng)估

15、以下選項(xiàng)適于在新區(qū)開(kāi)發(fā)的建筑是（C）。

A．娛樂(lè)用房 B．寫字樓 C．高級(jí)住宅和公寓 D．餐飲用房

16、在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是（C）。

A．投資機(jī)會(huì)選擇 B．投資機(jī)會(huì)決策分析

C．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 D．市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程招標(biāo)的一般程序?yàn)椋ˋ）。

A．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底及答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同

B．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→招標(biāo)工程交底及答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同

C．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底和答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同

D．申請(qǐng)招標(biāo)→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→工程交底及答疑+簽訂合同

18、工程建設(shè)過(guò)程中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)是承包商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)之一，以下不屬于保險(xiǎn)內(nèi)容的是（D）。

A．工程保險(xiǎn) B．工人人身保險(xiǎn) C．第三方保險(xiǎn) D．質(zhì)量保險(xiǎn)

19、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為（C）。

A．30% B．32% C．33% D．18%

20、對(duì)于銷售對(duì)象或承租對(duì)象已明確的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)有可能提供占總開(kāi)發(fā)成本（C）的融資貸款。

A．70%左右 B．80%左右 C．90%左右 D．60%左右

三、多項(xiàng)選擇題

1．房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象包括有（A、C）。

A、房地產(chǎn)行政關(guān)系 B、房地產(chǎn)建設(shè)關(guān)系 C、房地產(chǎn)民事關(guān)系 D、房地產(chǎn)刑事關(guān)系 E、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系 2．房地產(chǎn)業(yè)包括（A、B、C、D、E）。

A、房地產(chǎn)中介 B、土地使用權(quán)的出讓 C、土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)D、房屋買賣 E、房地產(chǎn)抵

3．房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法律上的其他財(cái)產(chǎn)相比較，具有以下特點(diǎn)：（A、B、C、D、A、保值性 B、增值性 C、個(gè)別性D、永久性 E、不可移動(dòng)性 5．可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的是（A、B、D、E）。A、建材 B、建造技術(shù) C、建筑工人

D、房屋 E、建造行為 6．土地使用權(quán)劃拔，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納（D、E）等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用的行為。

A、出讓金 B、租金 C、使用費(fèi)

D、補(bǔ)償費(fèi) E、安置費(fèi)

8．國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，使用者取得土地使用權(quán)后，享有的民事權(quán)利有（A、B、C、D）。

A、占有權(quán)

B、使用權(quán) C、轉(zhuǎn)讓權(quán) D、抵押權(quán)

E、質(zhì)押權(quán)

11、房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行以下房地產(chǎn)活動(dòng)（B、C、E）。A、出讓 B、抵押 C、轉(zhuǎn)讓 D、質(zhì)押 E、租賃

1．房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在（ABCD）A變現(xiàn)性差

B投資額巨大

C投資回收周期長(zhǎng)

D需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) E具有過(guò)人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神。

2．銀行對(duì)抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（ABCE）因素。A抵押物的流動(dòng)性

B貸款期限的長(zhǎng)短

C通貨膨脹的預(yù)期

D貸款企業(yè)的信用等級(jí)

E所處的市場(chǎng)條件

解析：還要考慮到抵押物價(jià)值取得的情況。

3．金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要審查方面包括（BCD）。A企業(yè)資信等級(jí)

B項(xiàng)目基本情況 C市場(chǎng)分析結(jié)果

D財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) E貸款擔(dān)保方式

4．寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（AB）確定。A消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

B商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)

C上證價(jià)格指數(shù)

D建安工程價(jià)格指數(shù)

E中房?jī)r(jià)格指數(shù)

5．對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（BCDE）方面。A銷售收入

B物業(yè)增值

C減少納稅

D股權(quán)增加

E 租金

6．對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致（ACE）等后果。A租金收入減少

B附加支出增加 C物業(yè)資本價(jià)值下降

D運(yùn)營(yíng)成本下降 E租客要求更大的租金折扣

7．投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括(CDE)

A利率風(fēng)險(xiǎn)

B政策性風(fēng)險(xiǎn)

C 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) D持有期風(fēng)險(xiǎn)

E比較風(fēng)險(xiǎn) 解析：AB屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn).8．居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑,包括（ABC）等。

A普通住宅

B公寓

C別墅 D客棧

E酒店

10．確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（ＡＢD）方面

A對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。B控制混凝土質(zhì)量

C對(duì)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。

D對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法

E關(guān)注各項(xiàng)工程的工作量。

11．下列說(shuō)法不正確的是（CDE）

A房地產(chǎn)項(xiàng)目中兩稅一費(fèi)指營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加 B營(yíng)業(yè)稅稅額＝應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率

C城市建設(shè)維護(hù)稅額＝應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率 D教育費(fèi)附加＝應(yīng)納稅銷售(出租)收入×稅率 E現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的稅率為3％

13．按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)（ＡＣＤ）的模

Ａ同質(zhì)偏好

Ｂ同形偏好

Ｃ集群偏好

Ｄ分散偏好

E心理偏好

14．盈虧平衡分析的基本方法是建立（CE）之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。A銷售收入與成本

B銷售收入與費(fèi)用

C成本與產(chǎn)量

D利潤(rùn)與成本

E銷售收入與銷量 15．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的輔助報(bào)表包括（BDE）

A損益表

B總投資估算表

C資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表 D經(jīng)營(yíng)成本表

E借款償還表 解析：AC為基本報(bào)表。

41、房地產(chǎn)間接投資包括（BD）。

A．置業(yè)投資 B．購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股票

C．開(kāi)發(fā)投資 D．購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金

42、投資型物業(yè)購(gòu)買者購(gòu)買行為受（ABC）的制約。

A．房地產(chǎn)投資收益水平B．其他投資工具的收益水平

C．市場(chǎng)內(nèi)使用者需求特點(diǎn)、趨勢(shì)和偏好 D．購(gòu)買者自身特點(diǎn)偏好

43、固定單價(jià)合同中所用單價(jià)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和（ABC）。

A．管理費(fèi) B．利潤(rùn)

C．施工機(jī)械使用費(fèi) D．所得稅

44、工程款支付一般按時(shí)間大致分為（ABCD）。

A．退還保留金 B．最終付款 C．預(yù)付款 D．工程進(jìn)度付款

45、房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的手段主要有（ACD）。

A．發(fā)送售樓書 B．市場(chǎng)調(diào)查 C．展示樣板房 D．制定現(xiàn)場(chǎng)廣告牌

46、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率水平的高低主要取決于（ABC）。

A．社會(huì)平均利潤(rùn)率 B．資本供求狀況 C．國(guó)家宏觀信貸政策 D．目標(biāo)收益率

47、對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，購(gòu)買熟地比購(gòu)買生地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，有（ABD）特點(diǎn)。

A．土地費(fèi)用高 B．投資風(fēng)險(xiǎn)減少 C．投資風(fēng)險(xiǎn)增加 D．開(kāi)發(fā)周期縮短 E．開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)

48、公開(kāi)招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目（ACD）的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

A．建設(shè)周期較長(zhǎng) B．工程性質(zhì)比較特殊 C．規(guī)模較大 D．技術(shù)復(fù)雜 E．工期緊迫

49、舊城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是（ABDE）。

A．地處城市中心，是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè)、餐飲等類型的開(kāi)發(fā)

B．開(kāi)發(fā)費(fèi)用高昂、環(huán)境污染嚴(yán)重 C．舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小

D．舊城區(qū)的建筑物多是危舊房 E．舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛刻

50、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策干預(yù)的原則是（ACDE）。

A．目標(biāo)的確定性 B．政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性 C．政策的針對(duì)性 D．政策的導(dǎo)向性

E．政策的公平性和效率

51、以下選項(xiàng)屬于非居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的是（ABCD）。

A．建筑容積率及總建筑面積 B．地上建筑面積及密度

C．規(guī)劃建設(shè)用地面積及建筑高度 D．綠地率和停車位個(gè)數(shù) E．地下建筑面積及有效面積系

52、目前我們國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（ABCD）。

A．銷售稅金 B．土地使用稅金 C．房產(chǎn)稅金 D．企業(yè)所得稅 E．城市規(guī)化稅

53、屬于影響產(chǎn)品成本高低的因素是（ABCD）。

A．生產(chǎn)技術(shù)方案 B．生產(chǎn)規(guī)模 C．生產(chǎn)組織方式 D．技術(shù)水平與管理水平

E．物質(zhì)供應(yīng)與產(chǎn)品銷售條件及人民的消費(fèi)水平

54、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行工作有（ABCD）。

A．客戶評(píng)價(jià) B．項(xiàng)目評(píng)估 C．擔(dān)保方式評(píng)價(jià) D．貸款綜合評(píng)價(jià) E．貸款金額

55、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)常要考慮的因素有（ABC）。

A．可能面積的組合 B．尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)

C．尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃

D．每平方米的租金

E．室內(nèi)的裝修

六、簡(jiǎn)答題

1．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念及構(gòu)成要素

1．房地產(chǎn)法律關(guān)系是指以房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整人們?cè)诜康禺a(chǎn)生產(chǎn)、流通、分配和消費(fèi)過(guò)程中當(dāng)事人之間形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)法律關(guān)系與其他法律關(guān)系一樣，也具有主體、客體和內(nèi)容三個(gè)基本要素。(1)房地產(chǎn)法律關(guān)系主體。房地產(chǎn)法律關(guān)系主體是指參與房地產(chǎn)法律關(guān)系并享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事。（2)房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體。房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所共同指向的事物。房地產(chǎn)法律關(guān)系客體也包括物、行為和智力成果三大類。

2．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的特點(diǎn)

2、房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法律上的其他財(cái)產(chǎn)相比較，具有以下特點(diǎn)：（1）不可移動(dòng)性：位置固定，不可移動(dòng)，或者移動(dòng)后喪失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。（2）永久性：土地永久。建筑物可長(zhǎng)期使用，相對(duì)其他物來(lái)說(shuō)也具有永久性。（3）個(gè)別性：房地產(chǎn)基本上都是特定物，如設(shè)計(jì)風(fēng)格、外形規(guī)格、用料完全相同的建筑物，由于處于不同地理位置、周邊環(huán)境，其價(jià)值和使用價(jià)值都是不同的。（4）保值性和增值性：位置良好的土地資源有限，隨著人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求量會(huì)不斷增長(zhǎng)。房地產(chǎn)保值增值成為一種規(guī)律性的現(xiàn)象。

3．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象

3．房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象是房地產(chǎn)關(guān)系和以房地產(chǎn)關(guān)系為核心的經(jīng)濟(jì)關(guān)系?；旧峡煞譃榉康禺a(chǎn)行政關(guān)系和房地產(chǎn)民事關(guān)系兩大類：（1）房地產(chǎn)行政關(guān)系，是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)根據(jù)行政職能與被管理者之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。（2）房地產(chǎn)民事關(guān)系，是指平等主體之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。

4、簡(jiǎn)述以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件

4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)符合工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

5、簡(jiǎn)述商品房預(yù)售的概念和條件

5、商品房預(yù)售是指受讓人在建房階段即將房屋連同土地使用權(quán)預(yù)先售予他人的行為。商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。（2）持有建設(shè)規(guī)劃許可證。（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和峻工交付日期。（4）向縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品預(yù)售房許可證。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

6、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)

6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)：（1）涉及面廣。涉及到規(guī)劃、土地、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、市政、供電、通訊、商業(yè)、服務(wù)、房地產(chǎn)、文教衛(wèi)生、園林、環(huán)境、銀行等部門。（2）工程項(xiàng)目多。如住宅區(qū)，小項(xiàng)目幾十項(xiàng)、大項(xiàng)目幾百項(xiàng)，包括配套項(xiàng)目和附屬工程。（3）投資量大，綜合成本高。（4）建設(shè)周期長(zhǎng)。

7、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的原則

7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的原則：（1）嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則。《城市規(guī)劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》確定了“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，服從城市規(guī)劃管理”?！胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃”。（2）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生存與發(fā)展的必備條件，社會(huì)效益是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)全社會(huì)的效果和利益，環(huán)境效益是指造福群眾、造福后代、改善城市形象。三者統(tǒng)一才能保持強(qiáng)大的生命力。（3）按照土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地的原則。（4）設(shè)計(jì)、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后方可投入使用的原則。（5）鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)、建設(shè)居民住宅的原則。

8、簡(jiǎn)述不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)

8、不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)主要有：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。

1、何謂房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因有哪些？

答題要點(diǎn)：房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與價(jià)值產(chǎn)生嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。成因：（1）、土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。

（2）、投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因。

（3）、金融機(jī)構(gòu)過(guò)渡放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的助燃劑。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理的具體內(nèi)容。答題要點(diǎn):

（1）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址定點(diǎn)審批階段：取得《選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書》；

（2）、申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段，規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限；

（3）、規(guī)劃設(shè)計(jì)條例審批階段：下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》；

（4）、設(shè)計(jì)方案的審批階段：取得城市規(guī)劃管理部門簽發(fā)的《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書》；

（5）、申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：作為允許進(jìn)行開(kāi)放的正式執(zhí)照；

（6）、竣工驗(yàn)收階段：?jiǎn)雾?xiàng)工程取得竣工證，整體工程，綜合驗(yàn)收簽竣工報(bào)告；

3、簡(jiǎn)述住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)

答題要點(diǎn)：（1）、市場(chǎng)潛力巨大。

（2）、開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)減小。

（3）、多元化的市場(chǎng)需求。

（4）、對(duì)開(kāi)發(fā)商投資能力要求較低。

4、物業(yè)代理的作用有哪些？

答題要點(diǎn)：（1）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解潛在的市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為偏好、潮流與品味，協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。

（2）通過(guò)廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo)。（3）從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃到項(xiàng)目租售完畢，物業(yè)代理參與整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，協(xié)助開(kāi)發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。（4）、按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購(gòu)樓手續(xù)服務(wù)。（5）、幫助買賣雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排。（6）、提高市場(chǎng)運(yùn)行效率

5、什么是項(xiàng)目管理？項(xiàng)目管理的基本職能？ 答題要點(diǎn)：（1）、項(xiàng)目管理是將有關(guān)知識(shí)、技能、工具和技術(shù)等綜合應(yīng)用于項(xiàng)目活動(dòng)，已成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的活動(dòng)。

（2）、基本職能：主要有計(jì)劃職能、組織職能、協(xié)調(diào)職能和控制職能。

6、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)的因素有哪些？

答題要點(diǎn)：

1、企業(yè)素質(zhì)

2、資金實(shí)力

3、企業(yè)償債能力

4、經(jīng)營(yíng)管理能力

5、獲力能力

6、企業(yè)在貸款銀行的資金流量

7、企業(yè)信譽(yù)

8、其它指標(biāo)。

7、可行性研究的作用。答題要點(diǎn)：（1）可行性研究是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；

（2）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)；

（3）是開(kāi)發(fā)商與各有關(guān)部門簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)；

（4）是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)；

8、什么是建筑工程施工招投標(biāo)？工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)方式有哪幾種？

（1）招投標(biāo)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)定“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工”這一標(biāo)的，邀請(qǐng)若干個(gè)建筑承包商進(jìn)行秘密報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同的過(guò)程。（2）公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)。

9、工程項(xiàng)目管理的含義和主要內(nèi)容包括那些？275 答題要點(diǎn)：（1）、工程項(xiàng)目管理通常是指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工階段的管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，通常取其狹義的含義。工程項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工程中的重要環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工程項(xiàng)目管理的目標(biāo)，是在預(yù)算成本和計(jì)劃工期范圍內(nèi)，高質(zhì)量的完成工程施工工作。

（2）、主要內(nèi)容包括：主要有質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制、合同、安全、信息管理、開(kāi)發(fā)商、建筑師、承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào)。

10、機(jī)構(gòu)投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與方式有哪些？326 答題要點(diǎn)：（1）直接投資和間接投資方式；

（2）權(quán)益性投資和債務(wù)性投資方式；

（3）權(quán)益參與貸款；

（4）售后租期。

計(jì)算題

1、某酒店投資采用銀行貸款,年利率為12%,估計(jì)一年建成,交付使用后,當(dāng)年可獲得凈收益50萬(wàn)元,以后逐年增加15%,要求10年凈收益回收貸款的本利和,問(wèn)該酒店建造時(shí)總投資應(yīng)控制在多少萬(wàn)元?(設(shè)投資發(fā)生在年初,收益發(fā)生在年末)答案: 該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為: P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n} =50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27萬(wàn)元 該酒店總投資=50427/(1+12%)=450.24萬(wàn)元

2.某開(kāi)發(fā)商以樓面地價(jià)1000元/平米購(gòu)入了一宗普通住宅70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本建造成本及專業(yè)人員費(fèi)用之和的5%,貸款利率為12%,開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準(zhǔn)備期6個(gè)月,建設(shè)期為24個(gè)月,銷售期為6個(gè)月,)土地成本在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)一次投入,建造成本專業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)銷

售價(jià)格為4700元/平米,出售過(guò)程中的稅費(fèi)和銷售費(fèi)用分別為總銷售收入的6.5%和2.5%,問(wèn)開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少? 答案:(1)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值: 項(xiàng)目總建筑面積: 40000×1.6=64000平米 總銷售收入: 4700×46000=30080萬(wàn)元 銷售稅費(fèi): 30080×6.5%=1955.2萬(wàn)元

項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值: 30080-1955.2=28124.8萬(wàn)元(2)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本: 土地成本: 1000×64000=6400萬(wàn)元 建造成本: 1400×64000=8960萬(wàn)元 專業(yè)人員費(fèi)用: 8960×8%=716.8萬(wàn)元

管理費(fèi)用:(6400+8960+716.8)×5%=803.84萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用: a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬(wàn)元 b建造成本專業(yè)人員費(fèi)用管理費(fèi)用利息:

(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03萬(wàn)元 c財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì):2591.54+1942.03=4533.57萬(wàn)元

銷售費(fèi)用: 30080×2.5%=752萬(wàn)元

總開(kāi)發(fā)成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬(wàn)元

(3)開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率: 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn): 28124.8-22166.21=5958.59萬(wàn)元

開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率: 5958.59/22166.21×100%=26.88%

某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值28萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首期付款為房?jī)r(jià)的30%，其余為在10年內(nèi)按月等額償還抵押貸款，年貸款利率為12%，問(wèn)月還款額為多少?如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付住房消費(fèi)，問(wèn)該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅?

房產(chǎn)的投資回報(bào)率,是用來(lái)衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù).一般而言,有有兩種計(jì)算形式: 1.投資回報(bào)率分析計(jì)算公式: 投資回報(bào)率=(稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi))×12/購(gòu)買房屋單價(jià)

說(shuō)明:此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系,只要結(jié)果大于8%都是不錯(cuò)的投資.但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算,沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值,并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析.2.投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式:

投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12 說(shuō)明:這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短,一般認(rèn)為結(jié)果在12~15年之內(nèi)都是合理的投資.該方法比租金回報(bào)法更深入一步,適用范 圍也更廣,但有其片面性.用這個(gè)公式反推過(guò)來(lái)就OK了，不是精確的計(jì)算方式，希望多參考下（宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)）

七、論述題

1．論述房地產(chǎn)法的基本原則。

1．房地產(chǎn)法的基本原則是：(1)堅(jiān)持國(guó)家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)，國(guó)有土地有償、有限期使用原則。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了這一原則。凡進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者，必須先獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，由國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給受讓人，由受讓人向國(guó)家支付土地使用出讓金。(2)保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)的原則。國(guó)家立法保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)，禁止任何組織和個(gè)人用任何形式侵犯國(guó)家、集體和個(gè)人的房地產(chǎn)所有權(quán)。(3)國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)的原則。我國(guó)絕大多數(shù)城市長(zhǎng)期處于居住困難的條件下，居住水平低、危房棚戶改造慢。對(duì)此，國(guó)家采取一系列措施加快住宅建設(shè)步伐。如稅收優(yōu)惠、住宅建設(shè)供地優(yōu)惠、貸款優(yōu)惠等。

2、論述土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)。

2．土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)：(1)土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)是一種在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)物直接支配、享有利益并排除他人干涉的權(quán)利，是物權(quán)。(2)土地使用權(quán)出讓是有償?shù)摹Ｍ恋厥褂谜弑仨毾驀?guó)家支付一定數(shù)額的出讓金。出讓金的構(gòu)成，既包含一定年限內(nèi)的地租，也包含出讓前國(guó)家對(duì)土地的開(kāi)發(fā)成本和有關(guān)的征地拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用等。(3)土地使用權(quán)出讓是有一定年限的。這個(gè)最高年限由法律予以明確規(guī)定，實(shí)際出讓年限由土地使用權(quán)出讓合同約定，但不得超過(guò)最高年限。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，最高出讓年限按用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合用地或者其他用地50年。(4)土地使用者權(quán)利效力不及于地下之物，即對(duì)地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施等不享有權(quán)利。

3．論述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)。

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。從法律上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具有以下特征：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利內(nèi)容是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包

括：國(guó)有土地使用權(quán)和國(guó)有土地上的房屋所有權(quán)。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式包括買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式，主要有買賣、贈(zèng)與、互換、繼承、遺贈(zèng)等。（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式民事法律行為。即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方主體應(yīng)簽訂書面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)移變更登記。建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)戶籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效?！豹し慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

4．論述房地產(chǎn)抵押的概念及特點(diǎn)。4．房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押是一種物的擔(dān)保，確立的是擔(dān)保物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征有：（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)而設(shè)立的，與所擔(dān)保的債權(quán)是主從關(guān)系，對(duì)其具有附從性。（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)具有特定性。以特定的抵押房地產(chǎn)擔(dān)保特定的債權(quán)。（3）房地產(chǎn)抵押權(quán)具有不可分性。其效力及于抵押房地產(chǎn)的全部和被擔(dān)保債權(quán)的全部，不受抵押房地產(chǎn)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分滅失和債權(quán)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分清償?shù)挠绊?。?）房地產(chǎn)抵押權(quán)的物上代位性，即抵押房地產(chǎn)發(fā)生原有形態(tài)變化時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換物上。（5）房地產(chǎn)抵押權(quán)的追及性，即抵押人將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，抵押權(quán)人仍可對(duì)抵押房地產(chǎn)行使抵押權(quán)。新的房地產(chǎn)權(quán)利人不得以其不是債務(wù)人而提出異議。

5．論述房屋租賃的原則及規(guī)定。

5、公房租賃，應(yīng)遵循以下原則：(1)充分利用、合理分配；(2)實(shí)行“以租養(yǎng)房”、“適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān)”；(3)逐步提高公房租金，促進(jìn)住房商品化、私有化。同時(shí)國(guó)家規(guī)定：(1)承租人可以依照政府規(guī)定與第三人換房；(2)與承租人同住的親屬可以繼承住房租賃權(quán)；(3)住房承租人對(duì)翻修改建后的房屋有優(yōu)先承租權(quán)。 私房租賃應(yīng)遵循以下原則：(1)主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得。但承租人要交納房租，出租人有修繕義務(wù)。(2)公平合理。一般租金不超過(guò)房屋修繕費(fèi)、折舊費(fèi)、管理費(fèi)、稅款和法定利息。同時(shí)國(guó)家規(guī)定私房租賃：(1)房屋所有權(quán)必須清楚；(2)私房出租必須是自住有余；(3)出租人與承租人簽訂租賃合同，并報(bào)房屋所在城市的房管機(jī)關(guān)備案；(4)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)由政府規(guī)定；(5)承租方應(yīng)妥善保管和使用房屋，出租人應(yīng)對(duì)房屋及設(shè)備及時(shí)檢修，保障居住安全。

1、結(jié)合實(shí)際說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之利。答題要點(diǎn)：

（1）、相對(duì)較高的收益水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本

收益率能達(dá)20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿原理的情況下，該收益率甚至?xí)^(guò)100%。喜愛(ài)房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在壽命周期內(nèi)獲得每年15%—20%的股本收益率也是很平常的事。

（2）、能夠獲得稅收方面的好處。置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折舊后的經(jīng)營(yíng)收入為基數(shù)并以固定稅率征收的。并且如果置業(yè)投資者投資的經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入為負(fù)值，能以虧損來(lái)充抵其它投資的經(jīng)營(yíng)收入，從而在總體上獲得減少繳納所得稅的好處。（3）、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押擔(dān)保品，所以投資者可以較容易得獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需的大部分資金。金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全的收回貸款最有效的方式。（4）、能抵消通貨膨脹的影響。由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)的重建資本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性；又由于房地產(chǎn)是人類為生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退過(guò)程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。（5）、能提高投資者的資信等級(jí)。由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)便成了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的主要手段有哪些？結(jié)合實(shí)際說(shuō)明目前人們最易于接受的是哪幾種？ 答題要點(diǎn)：（1）、廣告。廣告旨在通過(guò)開(kāi)發(fā)商直接或間接通過(guò)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)代理間接地向潛在的買家或租客就欲租售的物業(yè)進(jìn)行宣傳。根據(jù)項(xiàng)目推銷的范圍和重點(diǎn)，可選擇印刷廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、廣播電視廣告和招貼廣告等多種形式。（2）、郵寄宣傳品。通過(guò)郵寄宣材料進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳可單獨(dú)使用，也可作為報(bào)刊廣告的輔助手段。主要郵寄對(duì)象是根據(jù)有關(guān)線索篩選出的潛在買家或租客。（3）、發(fā)送樓書。售樓書是有關(guān)物業(yè)的詳細(xì)介紹材料。這類材料通常印制成精美考究的小冊(cè)子，對(duì)于易變動(dòng)的資料如售價(jià)等也可印制成活頁(yè)附在里面。售樓書一般僅寄給那些對(duì)廣告、郵寄宣傳材料有反應(yīng)的人，或直接寄給那些已知的對(duì)租買該物業(yè)有興趣的人。（4）、現(xiàn)場(chǎng)廣告牌和廣告圍柵：幾年來(lái)開(kāi)發(fā)商越來(lái)越注重利用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工工地的圍柵板進(jìn)行廣告宣傳。這種宣傳有兩個(gè)優(yōu)點(diǎn)，首先，擋住了施工現(xiàn)場(chǎng)的不雅景觀，給過(guò)往行人提供一個(gè)良好的、有吸引力的景觀；其次，該種廣告有助于強(qiáng)化項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。這種廣告能很好的配合項(xiàng)目其它的市場(chǎng)宣傳工作，使人們對(duì)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)商留下良好的、持久的印象。（5）、樓盤推出慶典儀式。在某些情況下，有必要在工程建設(shè)過(guò)程中進(jìn)行封頂儀式或工程竣工后舉行慶典儀式，已正式將所開(kāi)發(fā)的樓宇推向市場(chǎng)。

（6）、現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房：當(dāng)建筑物施工完畢后，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)很重要的一點(diǎn)就是提供樣板房，即將建筑物的某一層或某層的一部分進(jìn)行裝修、配器家具設(shè)備和必要的裝飾品，共有興趣買樓或租住的人士參觀，讓其親身感覺(jué)假如入住該建筑物，將是一種如何的感覺(jué)。

總之，市場(chǎng)宣傳活動(dòng)的原則，就是要盡最大的可能給使用者留下美好的第一印象。

第五篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)試卷A卷答案

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)考試試題（A卷）

所屬公司 姓名 職位 入職時(shí)間

考試設(shè)計(jì)：本門課程結(jié)束或當(dāng)天培訓(xùn)內(nèi)容結(jié)束后由銷售管理部組織統(tǒng)一考試，閉卷形式。講師需結(jié)合考題在授課過(guò)程中對(duì)于重點(diǎn)內(nèi)容進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，并告知學(xué)員做課堂筆記。

一、單項(xiàng)選擇題（每題3分，共24分）1.容積率1.8對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品類型是（A）A、小高層產(chǎn)品 B、高層產(chǎn)品 C、多層產(chǎn)品 D、超高層產(chǎn)品 2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)中是取得了國(guó)有土地的（C）A、所有權(quán) B、處置權(quán) C、使用權(quán) D、占有權(quán) 3.一般來(lái)講，容積率1.8可做

產(chǎn)品類型（C）A、普通多層 B、高層 C、小高層

D、花園洋房 4.下列哪種面積贈(zèng)送的計(jì)算方式有誤（D）A、層高小于2.2米不計(jì)算建筑面積 B、住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層高在4.9米以內(nèi)計(jì)算一層建筑面積 C、開(kāi)陽(yáng)臺(tái)計(jì)算一半建筑面積 D、露臺(tái)計(jì)算一半建筑面積 5.住宅按層數(shù)分類，多層住宅是指

層的產(chǎn)品（B）A、2-4 B、4-6 C、3-6 D、2-6 6.住宅按層數(shù)分類，中高層住宅一般指

層的產(chǎn)品（C）A、4-6 B、6-8 C、7-9 D、8-11

7.辦公立項(xiàng)的土地?fù)碛?/p>

年產(chǎn)權(quán)（B）

A、40 B、50 C、60 D、70 8.根據(jù)國(guó)家規(guī)定，商業(yè)用地使用年限為（A）A、40 B、50 C、60 D、70

二、填空題（每空2分，共30分）1.“新國(guó)五條“對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

2.容積率拆分的意義是豐富產(chǎn)品線；增加高價(jià)產(chǎn)品，提高收益。

3.五通一平：通水、通電、通路、通訊、通排水，平整土地。

4.代征用地包括代征道路用地和代征綠化用地

5.樓面地價(jià)=土地成交價(jià) ÷ 規(guī)劃建筑面積

6.得房率是指可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是套建筑面積）之比。

7.在一級(jí)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)性用地通常需采用招牌掛方式出讓。

8.國(guó)家通過(guò)規(guī)定土地用途和使用年限對(duì)城市建設(shè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理。

三、名詞解釋（每題6分，共18分）

1.建筑密度：即建筑物的覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與占地面積之比（%）。2.代征用地：指城市規(guī)劃部門確定范圍，由建設(shè)單位代替城市人民政府征用并負(fù)責(zé)拆遷現(xiàn)狀地上物、安置現(xiàn)狀居民和單位后，交由相關(guān)行政主管部門進(jìn)行管理的用地。3.容積率：是總建筑面積與占地面積（建設(shè)用地面積）的比

四、簡(jiǎn)答題（每題8分，共16分）

1.“五證“、”兩書”的內(nèi)容分別指哪些？ “五證”：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》（或《商品房銷售許可證》）“二書”：《住宅房屋質(zhì)量保證書》、《住宅房屋使用說(shuō)明書》

2.請(qǐng)簡(jiǎn)述房地產(chǎn)成本主要包括哪些？ 土地成本；前期費(fèi)用建安成本；運(yùn)營(yíng)成本；相關(guān)稅費(fèi)；

五、案例分析（共12分）

根據(jù)表格給出的宗地信息，計(jì)算該地塊的容積率和樓面地價(jià)。土地面積(平方米)起始價(jià) 規(guī)劃建筑面積 成交價(jià) 宗地名稱 規(guī)劃用途 建設(shè)用地 代征地(萬(wàn)元)(平方米)(萬(wàn)元)合計(jì) 面積 面積 房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)(長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)住宅及居住公共服務(wù)83775 225998.3 160940.4 65058 341461.2 220000 地)居住、文化娛樂(lè)項(xiàng)目 設(shè)施、文化設(shè)施 答： 容積率=規(guī)劃建筑面積/建設(shè)用地面積

=341461.2/160940.4=2.12 樓面地價(jià)=土地成交價(jià)/規(guī)劃建筑面積 =220000/341461.2=6442元/㎡