第一篇：恒大、碧桂園、萬科、保利、融創(chuàng)2018年戰(zhàn)略調(diào)整、拿地策略與核心融資整理!

恒大、碧桂園、萬科、保利、融創(chuàng)2018年戰(zhàn)略調(diào)整、拿地

策略與核心融資整理!2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)正式進入下半場，受房地產(chǎn)市場調(diào)控和金融緊縮政策（去杠桿）的影響，房地產(chǎn)行業(yè)已漸入微利時代，除了普遍面臨的融資難和融資成本高的問題，不少中小開發(fā)商已開始掙扎在生死邊緣，大房企在本輪調(diào)控下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也愈發(fā)明顯（尤其是教育、大健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、智慧社區(qū)方向）。總體來說，中國房地產(chǎn)已開始往運營端轉(zhuǎn)型，并已正式進入?大魚吃小魚?的時代。

為使讀者對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的核心問題及戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)調(diào)整方向有個清晰的認(rèn)識，筆者對各地產(chǎn)公司的年報內(nèi)容以及從公開渠道查詢到的地產(chǎn)前50強的相關(guān)信息進行了整理，同時結(jié)合自身的從業(yè)經(jīng)歷對上述問題進行了相關(guān)分析，希望能給讀者帶來一些有益的啟示。

一、恒大集團

在金融去杠桿的背景下，恒大從2017年就開始向?低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的‘三低一高’發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?，但是由于政府對地產(chǎn)政策的收緊，恒大與其他大地產(chǎn)公司一樣，目前主要面臨融資成本上升和高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式變難的問題。資金成本上升方面，拿地或項目并購的融資成本目前都已不低，商票融資成本更高。值得注意的是，目前市場上資金非常緊張，有資金的基本不愿意做地產(chǎn)的純信用融資，主要還是因為投資者認(rèn)為政策變動太大。而即使是在下半年或明年，在開發(fā)商能拿出來的土地和項目抵押有限的前提下，融資也只會越來越難。

在高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式變難的問題上，比如一個是一二線城市項目前期遺留問題不好推進，特別是如拆遷、土地變性、調(diào)規(guī)等周期很長的環(huán)節(jié)；第二個是三四線城市的銷售和去化問題。受棚改貨幣化安置政策收縮的影響，恒大、碧桂園、中梁等許多布局了三、四、五線城市發(fā)展的地產(chǎn)公司都受到了較大的市場影響。

從策略上看，恒大今年明顯加強了營銷力度，集中解決去化問題，另外主要靠內(nèi)部管理工具，投資拿地前期協(xié)調(diào)各種事項，各部門工作前置，計劃倒排，強化考核，按照壓縮的時間節(jié)點等方式提高項目周轉(zhuǎn)。值得注意的是，以恒大收縮深圳城市更新項目的投資為例，很多開發(fā)商都因更新政策的收縮和地產(chǎn)調(diào)控放慢了深圳城市更新項目投資的腳步。

（一）戰(zhàn)略調(diào)整

針對上述問題，恒大主要實施了以下的戰(zhàn)略調(diào)整：

一是著力降低負(fù)債、改善資本架構(gòu)：引入戰(zhàn)投、增加盈利及控制費率等，改善境外債務(wù)結(jié)構(gòu)、延長債務(wù)期限、降低債務(wù)成本；

二是優(yōu)化項目城市項目布局、補充優(yōu)質(zhì)土地：從?規(guī)模型?向?規(guī)模+效益?轉(zhuǎn)變，同時更加注重增長效益和質(zhì)量，并側(cè)重增加一些三線城市優(yōu)質(zhì)土地的儲備；

三是提高三四線城市的項目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，如離市政府或商業(yè)中心有一定要求（如根據(jù)城市GDP和人口不同，一般在3-5公里，特色小鎮(zhèn)項目可以遠(yuǎn)些）、城市的常住人員規(guī)模要求、項目總貨值要求等； 四是進一步加強多元化的產(chǎn)業(yè)布局，積極探索高科技產(chǎn)業(yè)，并逐漸形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，以高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。目前恒大主要有五個板塊：恒大地產(chǎn)、恒大健康、恒大旅游、恒大金融、恒大高科農(nóng)業(yè)。

恒大健康：目前主要做健康地產(chǎn)（全國拿地，與恒大地產(chǎn)是完全獨立的板塊），比如建設(shè)養(yǎng)生谷，實行會員制，周邊配備三大硬件服務(wù)：醫(yī)聯(lián)體，整合國際水平專科醫(yī)院、恒大的恒和醫(yī)院和全球醫(yī)學(xué)轉(zhuǎn)化平臺等資源；醫(yī)養(yǎng)綜合體，包括四大園（頤養(yǎng)園、長樂園、親子園和養(yǎng)老院）；健康空間，包括智能家居系統(tǒng)、家庭醫(yī)療智能機器人。恒大健康的發(fā)展方向也已確定為全方位人性化社區(qū)健康及物業(yè)服務(wù)。恒大旅游：主要是開發(fā)文旅項目。

恒大金融：恒大入股銀行、信托、金交所，以及設(shè)立恒大金服、恒大人壽保險。其中恒大人壽主要投資商業(yè)、健康、醫(yī)療類地產(chǎn)為主，根據(jù)公開信息查詢，其股東背景較為強大，因此對項目和收益的要求也比較高。

當(dāng)然市場上很多業(yè)內(nèi)人士會猜測，恒大人壽資金是否會直接投到恒大地產(chǎn)板塊和項目上，從政府監(jiān)管角度，因涉及關(guān)聯(lián)交易，我們分析基本沒有可行性。

在戰(zhàn)略調(diào)整的實施方面，恒大和蘇寧的合作可圈可點。2018年6月，蘇寧控股集團旗下蘇寧易購與恒大地產(chǎn)簽署協(xié)議，雙方擬共同出資200億元，設(shè)立深圳市恒寧商業(yè)發(fā)展有限公司，主營業(yè)務(wù)僅從事蘇寧易購廣場的開發(fā)和運營，所有投資方向須為以開設(shè)蘇寧易購廣場為目的。此次蘇寧與恒大的合作，不僅能夠降低建設(shè)成本，加快廣場的建設(shè)；此外憑借蘇寧成熟的運營經(jīng)驗也能夠保障廣場的運作與回報。未來隨著蘇寧易購廣場的運營成熟，其還可以運用輕資產(chǎn)的方式，如成熟物業(yè)的資產(chǎn)證券化、小股操盤等盤活資本，并使蘇寧易購廣場得以快速復(fù)制，擴大品牌影響，早日實現(xiàn)其線下的商業(yè)版圖。

（二）拿地策略

政策緊縮后，恒大開始優(yōu)化項目的城市布局，尤其是補充優(yōu)質(zhì)土地布局，謹(jǐn)慎購地，但有側(cè)重地吸納了一批優(yōu)質(zhì)三線城市（如中山、無錫、溫州等）土地，其中三四線城市拿地金額占比超過了50%。以2017年為例，恒大購置的土地儲備226幅，均衡分別在上海、深圳、長沙、南京、成都、杭州、武漢、濟南、太原、重慶、鄭州、珠海、中山、無錫、溫州等一二線及三線城市。

（三）核心融資

發(fā)行供應(yīng)鏈ABS，獲100億元儲架發(fā)行額度，基礎(chǔ)資產(chǎn)是恒大地產(chǎn)供應(yīng)商應(yīng)收賬款債券及其附屬擔(dān)保權(quán)益。除此之外，其他融資方式及融資產(chǎn)品主要面臨融資成本較高的問題。

二、碧桂園

受工程質(zhì)量的影響，碧桂園尚需順利度過這個多事之秋。拋開這些問題，碧桂園目前遇到的問題在整個市場環(huán)境下仍非常具有代表性。一方面，棚改政策收緊后對三四線城市影響較大，碧桂園主要業(yè)務(wù)集中在三四線城市，官媒宣戰(zhàn)炒房對購房需求進行抑制后肯定會對碧桂園造成一定的影響。值得一提的是，碧桂園的項目跟棚改貸相關(guān)的比較多的區(qū)域主要集中在華東，其他區(qū)域受影響比較小。第二方面，高周轉(zhuǎn)的問題，這個讓碧桂園進入多事之秋的發(fā)展策略未來將面臨巨大挑戰(zhàn)。第三方面，負(fù)債率高企問題，不管媒體爭議的2017年的負(fù)債超過9000億是否屬實，但一旦銷售不佳，融資、償債肯定會面臨巨大壓力。

跟恒大不同的是，碧桂園高周轉(zhuǎn)的問題主要在于施工進度，比如一些區(qū)域所在地的政府管控越來越嚴(yán)格，導(dǎo)致影響施工進度。目前碧桂園已經(jīng)調(diào)整了營銷定位，同時受到政府限價限貸限購限二手出售的影響，逐步放緩大規(guī)模開盤。根據(jù)目前市場行情的摸底，很多開發(fā)商在高周轉(zhuǎn)的問題上最大難題在于限價直接影響有效儲客（主要指的是剛性需求客戶）。

（一）戰(zhàn)略調(diào)整

碧桂園此次面臨的危機肯定會對其戰(zhàn)略定位造成一定的影響，調(diào)整也肯定勢在必行。

但碧桂園的戰(zhàn)略調(diào)整的步伐還是很值得稱道，一是暫停三四五線城市?全覆蓋?，不直接開發(fā)不操盤的合作項目，提高權(quán)益占比；在高周轉(zhuǎn)要求下，拿項目堅持兩個硬性標(biāo)準(zhǔn)：

1、快速推進（如按照一定壓縮周期內(nèi)資金回正進行測算），2、資金投入回報率一般要求在8%或以上（一些城市要求，二線城市可適當(dāng)放寬）。二是配售及發(fā)行零息可轉(zhuǎn)債，2018年1月17日碧桂園公告稱以每股17.13港元配售4.6億股，同時擬發(fā)行本金總額為 156 億港幣的一年期零息可轉(zhuǎn)換債券。

三是優(yōu)化投資組合，捕捉市場需求，深化發(fā)展長租等業(yè)務(wù)。四是大力布局聯(lián)合辦公，如2018年4月，碧桂園與方糖小鎮(zhèn)合作了首個聯(lián)合辦公項目——碧桂園方糖小鎮(zhèn)普陀科技中心社區(qū)。

（二）拿地策略

簡單來說，碧桂園更加務(wù)實、審慎地補充優(yōu)質(zhì)土地，優(yōu)化區(qū)位布局，三四線城市拿地金額占比后續(xù)可能逐步減輕，不過拿地區(qū)域有可能繼續(xù)集中在三四線及以下城市，如2017年年度報告顯示，三線城市占比21%，其它更低階城市占比高達(dá)65%。

（三）核心融資

1、發(fā)行2.5億美元于2023年到期的4.750%優(yōu)先票據(jù)及6億美元于2025年到期的5.125%優(yōu)先票據(jù)。

2、配股融資78.16億港元，另發(fā)行156億港元可換股債券。

3、成功發(fā)行?中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號?租賃住房REITs，產(chǎn)品規(guī)模100億元。

4、發(fā)行?深圳市前海一方恒融商業(yè)保理有限公司作為原始權(quán)益人的?融元-方正證券-一方恒融碧桂園35-82期保理資產(chǎn)支持專項計劃?，產(chǎn)品總規(guī)模400億。

三、萬科 與恒大、碧桂園等所有地產(chǎn)公司面臨的問題一致，因地產(chǎn)融資渠道收緊，融資成本開始上升。萬科目前融資主要是集團與銀行、信托等金融機構(gòu)進行總授信的方式進行融資。一線公司除了借助集團融資之外，會和廣深區(qū)域一些產(chǎn)業(yè)資本合作，但很少到市場上大肆融資。另外因為土地市場受限，目前集團、一線公司現(xiàn)金較為寬裕，一線城市項目的拿地融資成本還比較低，在行業(yè)中仍具備很大的競爭優(yōu)勢。值得注意的是，萬科的地產(chǎn)銷售區(qū)域主要集中在一、二線城市，這些城市的房價高企，已經(jīng)透支了未來的上漲空間，加上政府限價政策的實施（碧桂園處有相關(guān)分析），這些城市現(xiàn)在和未來上漲的預(yù)期都不是很高。

（一）戰(zhàn)略調(diào)整

萬科的戰(zhàn)略調(diào)整在行業(yè)中也頗具代表性，一是進入租賃住房、物流、商業(yè)、冰雪運動、教育、養(yǎng)老等行業(yè)（物業(yè)服務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)和軌道物業(yè)等細(xì)分領(lǐng)域也已領(lǐng)跑）。二是萬科正在探索鄉(xiāng)村振興、文化藝術(shù)、健康、安全食品等領(lǐng)域。三是萬科的戰(zhàn)略目標(biāo)上已經(jīng)明確定位并堅定地往?美好生活的服務(wù)商?（城市配套服務(wù)商）方向執(zhí)行。

（二）拿地策略

萬科目前在重點優(yōu)化項目的城市布局、補充優(yōu)質(zhì)土地布局并謹(jǐn)慎購地，但有側(cè)重地吸納了一批優(yōu)質(zhì)三線城市土地，拿地區(qū)域主要集中于二線城市及長三角、中西部重點城市。

（三）核心融資 1、6月份，2018年第一期超短期融資券，發(fā)行金額20億；

2、發(fā)行2018年度第二期超短期融資券，發(fā)行金額為20億元，利率為4.25%； 3、7月份，發(fā)行了2018年度第3期超短期融資券，發(fā)行金額為30億元，票面利率為3.58%； 4、7月份，發(fā)行?易方達(dá)資產(chǎn)-萬科萬村租賃住房一號（1-5期）資產(chǎn)支持專項計劃?成功獲得深圳證券交易所批復(fù)，總規(guī)模50億。

四、保利地產(chǎn)

保利的核心業(yè)務(wù)集中在一、二線城市（2017年銷售占比達(dá)82%），當(dāng)前國家對一二線城市房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴(yán)，同時一二線城市房價高漲已透支未來的上漲空間。在此背景下，保利已開始以多元化方式獲取土地，并保持較高的拿地力度，同時加快二三線城市布局（2018年5月獲得的土地位于東莞、溫州、秦皇島、長春、贛州、昆明等城市），同時繼續(xù)推進全國化進程。

（一）拿地策略

前文提到，保利在拿地層面逐步向恒大、碧桂園學(xué)習(xí)，并形成了公開市場招拍掛、舊城改造、合作開發(fā)、并購整合等多元化土地拓展能力（2018年5月獲得的9個項目中，有6個是通過合作取得的，3個是通過招拍掛獲得）。值得一提的是，保利目前拿地方面對項目的收益率要求較高，拿地主要集中在一二線城市，同時也加快了二三線城市布局，從2018年5月至6月份的拿地區(qū)域來看，主要分布在廣州、上海、杭州、武漢、東莞、溫州、秦皇島、長春、贛州、昆明等城市。

（二）核心融資 1、3月份，中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號一期資產(chǎn)支持專項計劃，總規(guī)模50億，發(fā)行利率5.5%。全國首單。2、5月份，發(fā)行2018年度第二期中期票據(jù)，規(guī)模為20億元，5年到期，利率為4.88%。

五、融創(chuàng)中國

進入2018年以來，融創(chuàng)因融資規(guī)模增加導(dǎo)致利息支出較快增長，費用化利息由2016年度的31.9億元增加到2017年度的52.6億元；目前集團不再從資金上支持各區(qū)域公司的單個項目融資，更多需要區(qū)域公司和項目公司自行解決融資問題。對融創(chuàng)而言，目前一二線城市的區(qū)域公司最大的難題是拿地融資，三四線城市區(qū)域公司的最大難題是銷售和去化問題，基于融資難的困境，今年融創(chuàng)各區(qū)域拿地數(shù)量有一定限制，且目前也會采取類似合作開發(fā)等方式作為拓展項目的渠道之一。值得一提的是，融創(chuàng)?踩雷?樂視相關(guān)公司導(dǎo)致了融創(chuàng)的投資損失（按權(quán)益法入賬錄得投資損失44.8億元），目前融創(chuàng)負(fù)債率不低，利率風(fēng)險也較大，從2017年披露的信息來看融創(chuàng)并無通過掉期對沖利率風(fēng)險。受上述影響，融創(chuàng)目前仍然不受很多金融機構(gòu)看重。

（一）戰(zhàn)略調(diào)整

融創(chuàng)針對上述面臨的問題在戰(zhàn)略方面主要進行了以下調(diào)整：一是優(yōu)化公司債務(wù)結(jié)構(gòu)（2018年4月發(fā)行11億美元優(yōu)先票據(jù)）；二是從消費升級和美好生活的投資方向出發(fā)，從2017年到2018年，重點投資文旅、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域，且各區(qū)域設(shè)置相關(guān)產(chǎn)業(yè)和商管部門，以實現(xiàn)文旅、商管、產(chǎn)業(yè)是一體化發(fā)展。

（二）拿地策略

主要有招拍掛、并購、合作，不過整體放慢收并購步伐，對項目獲取嚴(yán)管控，其中凈利率低于12%不考慮，另外在一二線城市拿地金額占比超過80%，拿地區(qū)域亦集中在一線、二線及環(huán)二線城市，從2017年度拿地區(qū)域來看，獲得的115塊地全都位于上述區(qū)域。

（三）核心融資

設(shè)立200億元存量資產(chǎn)并購基金。

第二篇：中海、綠地、綠城、華夏幸福2018戰(zhàn)略調(diào)整與拿地策略整理!

中海、綠地、綠城、華夏幸福2018戰(zhàn)略調(diào)整與拿地策略整理！

土地情報2018-08-20

目錄

六、中海地產(chǎn)

七、綠地控股

八、綠城中國

九、華夏幸福

十、華潤置地

筆者按：

2018年以來，房地產(chǎn)行業(yè)正式進入下半場，受房地產(chǎn)市場調(diào)控和金融緊縮政策（去杠桿）的影響，房地產(chǎn)行業(yè)已漸入微利時代，除了普遍面臨的融資難和融資成本高的問題，不少中小開發(fā)商已開始掙扎在生死邊緣，大房企在本輪調(diào)控下的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也愈發(fā)明顯（尤其是教育、大健康、醫(yī)療、養(yǎng)老、智慧社區(qū)方向）?？傮w來說，中國房地產(chǎn)已開始往運營端轉(zhuǎn)型，并已正式進入“大魚吃小魚”的時代。為使讀者對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的核心問題及戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)調(diào)整方向有個清晰的認(rèn)識，筆者對各地產(chǎn)公司的年報內(nèi)容以及從公開渠道查詢到的地產(chǎn)前50強的相關(guān)信息進行了整理，同時結(jié)合自身的從業(yè)經(jīng)歷對上述問題進行了相關(guān)分析，希望能給讀者帶來一些有益的啟示。

接前文：《西政資本：地產(chǎn)前50強2018年戰(zhàn)略調(diào)整、拿地策略與核心融資整理

（一）—恒大、碧桂園、萬科、保利、融創(chuàng)篇》

六、中海地產(chǎn) 中海地產(chǎn)在2017年年報中表示將加大一二線城市棚戶區(qū)、城市更新等非公開市場土地投資力度，多元化增加土地儲備，不過在當(dāng)前國家棚改貨幣化收縮政策下將影響這一進程的實施。總體來說，中海地產(chǎn)的風(fēng)格相對“保守”。公開報道顯示，其負(fù)債率只有20%，其杠桿利用得相對較少，發(fā)展以“穩(wěn)”為主，以利潤取勝而非規(guī)模。但是，依靠控制各項成本以增加利潤可能會對公司發(fā)展產(chǎn)生一定的影響。

（一）戰(zhàn)略調(diào)整

盡管大環(huán)境的融資形勢非常嚴(yán)峻，但中海當(dāng)前的流動性非常充足，融資成本目前也基本能控制在年化6%左右，在戰(zhàn)略發(fā)展方面，一是著力“好中求快、穩(wěn)中求快”，銷售策略和節(jié)奏更為進取；二是加速拓展一線及二線城市都市圈，高效吸納土地儲備，且重點布局商辦板塊，主要是大力開發(fā)聯(lián)合辦公和長租公寓領(lǐng)域；推出股權(quán)激勵計劃，并主要面向公司逾400余名中高級管理人員以及技術(shù)骨干等；四是制定2018年業(yè)績增長目標(biāo)，追求“又好又快”的發(fā)展目標(biāo)。

（二）拿地策略

主抓并購、招拍掛、合作模式，在一二線城市拿地金額占比超過80%，拿地區(qū)域分布較廣，如2018年6月拿到了烏魯木齊、福州、長春、天津和濟南共5塊土地。

七、綠地控股

與前幾家大地產(chǎn)公司面臨的發(fā)展問題類似，綠地遭遇了多元化困局，2017年綠地多元化業(yè)務(wù)中的建筑、汽車、商品銷售、能源方向的毛利率僅分別為3.75%、3.98%、1.38%和1.67%，使整體毛利率大幅拉低至14.34%。綠地進入2018年以來負(fù)債率較高，利息支出大，按8%的融資成本計算，每年的利息支出就高達(dá)400億元。根據(jù)公開報道，近期綠地重慶、上海、成都、西安，鄭州、武漢等多地項目亦爆出存在質(zhì)量問題。盡管綠地有境內(nèi)外融資雙方管道，但政策收緊，融資渠道受限，在高負(fù)債率的背景下，融資成本可能將進一步上升。

（一）戰(zhàn)略調(diào)整

綠地在2018年的戰(zhàn)略調(diào)整有目共睹，主要體現(xiàn)在如下幾方面：

一是在內(nèi)部培養(yǎng)8家300億以上的區(qū)域公司，成為2018年4000億目標(biāo)的重要基礎(chǔ)，在原有的小鎮(zhèn)、大盤、超高層項目外，增加短平快項目，加快周轉(zhuǎn)率。二是依托房地產(chǎn)主業(yè)優(yōu)勢，啟動“地產(chǎn)＋”的新一輪布局，積極發(fā)展大基建、大金融、大消費等產(chǎn)業(yè)集群，為公司發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)、平衡經(jīng)濟波動、實現(xiàn)持續(xù)增長，2018重點布局養(yǎng)老和文旅項目，如“雄安綠地雙創(chuàng)中心”、山東膠東半島布局千畝康養(yǎng)小鎮(zhèn)、雪萊小鎮(zhèn)，“地產(chǎn)＋科技及綜合產(chǎn)業(yè)”之新動能產(chǎn)城融合，包括會展經(jīng)濟園、科技先行谷、生活示范區(qū)等三大園區(qū)，如中國濟南綠地國際博覽城等。綠地科技先行谷以先進動力研發(fā)、孵化為核心，重點打造先進動力產(chǎn)業(yè)園、綠地云谷產(chǎn)業(yè)園和科創(chuàng)總部園三個園區(qū)。

三是重點圍繞快速成長的高鐵站和快速周轉(zhuǎn)的三四線城市項目，增加土地購置。四是加強在“速度”和“質(zhì)量”上下功夫，著力庫存去化、新盤銷售、資金回籠等工作，根據(jù)綠地公開披露的財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2018年一季度回款584億元，回款率120%。

五是實行“1、3、5”高周轉(zhuǎn)（1個月開工，3個月開盤，5個月現(xiàn)金流回正），繼續(xù)提高項目周轉(zhuǎn)率。

六是重點布局長租公寓，如雄安綠地雙創(chuàng)中心、香河綠地雙創(chuàng)中心、綠地鉑驪公寓項目。“雙創(chuàng)中心”打造集創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、公共孵化服務(wù)、投融資服務(wù)、創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、國際資源對接為一體的共營區(qū)域，為創(chuàng)建區(qū)域“創(chuàng)業(yè)大街、創(chuàng)業(yè)社區(qū)、創(chuàng)業(yè)慧谷”等業(yè)態(tài)做好基礎(chǔ)，后續(xù)擇機共建雙創(chuàng)基地。另外布局多元化生意，如投資創(chuàng)客中心；針對中產(chǎn)階層客戶推出進口精品超市G-Super，且在2018年做進一步擴張，門店將從現(xiàn)有的37家擴展到100家。無獨有偶，2018年1月綠地集團聯(lián)合WE+酷窩品牌，在西北六省區(qū)推動傳統(tǒng)寫字樓與聯(lián)合辦公、共享經(jīng)濟的融合項目。

（二）拿地策略

綠地在2018年的戰(zhàn)略性項目拓展比較明顯，在上半年新增土儲中，“綠地城際空間站”項目占比超過30%，目前也在著力打造全新項目品牌“綠地城際空間站”。除此之外，綠地加強康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，聚焦康養(yǎng)居酒店項目拓展和建設(shè)，其中已列入計劃項目有52個，年內(nèi)可交付項目有望達(dá)17個。

綠地在拿地上重點關(guān)注三大關(guān)鍵點：（1）城市群；（2）高鐵沿線；（3）三四線城市快周轉(zhuǎn)項目。近期重點圍繞快速成長的高鐵站和快速周轉(zhuǎn)的三四線城市項目，大力推進土地儲備工作。

公開資料顯示，2018年，綠地將重點布局長三角、珠三角、京津冀等一線城市群及周邊地區(qū)；江西、安徽、武漢、中原、山東、西北、西南、昆明及南寧等二線城市群及周邊地區(qū)以及地級市高鐵站周邊地區(qū)。

八、綠城中國

綠城2018年的戰(zhàn)略布局集中在一二線城市，但去年以來一些一二線城市成交量下降，樓價上漲空間有限，短期有一定下行風(fēng)險，與綠地的情況類似，綠城亦強調(diào)多元化發(fā)展，但除地產(chǎn)外的其它業(yè)務(wù)收入比例暫未見明顯提高。

（一）戰(zhàn)略調(diào)整

綠地針對上述面臨的問題主要實施了以下幾個戰(zhàn)略調(diào)整： 一是聚焦三大城市群、四大都市圈的同時，擇優(yōu)拓展一二線城市周邊承接產(chǎn)業(yè)及人口外溢的優(yōu)質(zhì)三四線城市。

二是積極創(chuàng)新融資模式，推行融資租賃、商業(yè)保理、基金及其他創(chuàng)新業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展，擴大資金來源。

三是強化2018年綠城的重點發(fā)展關(guān)鍵詞：“五位一體”、“輕重結(jié)合”復(fù)合型發(fā)展，即以綠城中國為主體，構(gòu)建綠城房產(chǎn)、綠城管理、綠城資產(chǎn)、綠城小鎮(zhèn)（溫州文成小鎮(zhèn)項目、濰坊昌樂小鎮(zhèn)項目）、綠城生活五大業(yè)務(wù)板塊。

四是繼續(xù)重點布局代建板塊，2018年綠城管理銷售額預(yù)估將實現(xiàn)500億元。五是重點布局未來社區(qū)零售服務(wù)---社區(qū)便利店“綠橙”，依托豐富的社區(qū)資源，開發(fā)綠色農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)開發(fā)，布局自己的種植基地，提供優(yōu)質(zhì)的米面糧油和生鮮果蔬，推廣“幸福綠城”APP。

六是新組建的綠城科技集團圍繞建筑科技化、住宅科技化、樓宇經(jīng)濟科技化等方面推進，具體包含四大板塊內(nèi)容：4S公司、精裝修集團、基電安裝公司、綠城PC構(gòu)建廠。

七是組建新構(gòu)架，五大輕資產(chǎn)集團包括綠城管理集團、綠城資產(chǎn)集團、綠城理想生活集團、綠城房屋科技集團和雄安公司。

八是加強快周轉(zhuǎn)，針對“262”（20%豪宅產(chǎn)品，60%性價比較高的產(chǎn)品，20%社會保障房）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的60%，適當(dāng)加快60%產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的周轉(zhuǎn)速度。九是實行架構(gòu)調(diào)整，一是把在總部機關(guān)的人放到一線，二是進行組織架構(gòu)上的扁平化，三是推行輕重并舉原則。

（二）拿地策略

從2018年的拿地情況來看，主要方式是戰(zhàn)略合作、公開招標(biāo)、混合所有制改革、收并購等。為了騰挪空間拓展代建業(yè)務(wù)，綠城近年來試圖將項目投資布局重點轉(zhuǎn)向一二線城市，將三四線城市的業(yè)務(wù)騰給代建以發(fā)展空間。當(dāng)然這也直接導(dǎo)致了綠城在拿地策略上的變化。

綠城堅持核心城市核心地段的投資戰(zhàn)略，但是對一些一二線城市周邊，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的三四線城市，有合適的項目也會投入，不過還是以短平快項目為主。綠城對三四線城市的投資有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，尋找人口基數(shù)大和購買能力強的優(yōu)質(zhì)城市，項目體量控制在30萬平方米以內(nèi)，20萬平方米左右則最佳，以快速周轉(zhuǎn)解決流動性、銷售和規(guī)模問題。綠城60%占比的項目多數(shù)為在二線和三四線的項目，此前的5912模式（5個月開工，9個月開盤，12個月現(xiàn)金流為正）實施后，現(xiàn)有的項目能做到4個月開盤，高周轉(zhuǎn)的模式也并不比其他公司弱。拿地區(qū)域方面，綠城堅持以一二線為主（北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、成都等），并布局一些核心城市輻射區(qū)域并極具發(fā)展?jié)摿Φ娜木€城市（嘉興、南通、義烏等）。

（三）核心融資

1.7月份，綠城中國宣布先后與由匯豐銀行牽頭的18家香港主要銀行及中國銀行（香港）有限公司成功舉行境外銀團貸款簽約儀式，共獲兩筆總計14億美元（約94億元人民幣）的低息無抵押貸款。

2.今年年初綠城拿到了300億元的直接融資，包括ABS、公司債、長租公寓債等在內(nèi)，渠道廣泛。

九、華夏幸福

華夏幸福在2018年以來遇到的融資問題有目共睹，其中產(chǎn)業(yè)新城應(yīng)收賬款金額大，回收周期長，由此導(dǎo)致資金鏈緊張（控股股東中國平安折價轉(zhuǎn)讓19.88%的股權(quán)可能與之有關(guān)）。

華夏幸福的地產(chǎn)收入集中在京津冀地區(qū)（2017年收入占比87%），地區(qū)依賴較高，但津京冀地區(qū)近年來人口處于凈流出狀態(tài)。地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，華夏幸福與平安對賭承諾為業(yè)績?nèi)攴环纱嗽黾恿斯窘?jīng)營風(fēng)險，另外為實現(xiàn)對賭協(xié)議規(guī)定的三年業(yè)績增長幅度，華夏幸福追求短期業(yè)績的激勵較強，由此對公司長期戰(zhàn)略布局可能產(chǎn)生不利影響。

（一）戰(zhàn)略調(diào)整

需特別提及的就是華夏幸福引入中國平安作為戰(zhàn)略投資者，緩解資金壓力，優(yōu)化公司的治理結(jié)構(gòu)，另外公司通過對賭協(xié)議業(yè)績承諾與股權(quán)激勵業(yè)績承諾機制，對管理層實行監(jiān)督與激勵。

（二）拿地策略

主要有招拍掛、PPP項目，拿地區(qū)域主要是產(chǎn)業(yè)新城，比如武漢市黃陂區(qū)前川產(chǎn)業(yè)新城PPP項目、石家莊元氏縣產(chǎn)業(yè)新城PPP項目、貴陽市清鎮(zhèn)市產(chǎn)業(yè)新城PPP項目等。

（三）核心融資

1.1月6日取得股份公司50億非公開發(fā)行公司債。

2.2月24日面向合格投資者公開發(fā)行公司債券獲得中國證監(jiān)會核準(zhǔn)批復(fù)的公告。3.3月初公告300億的各家銀行和金融機構(gòu)的授信和融資合作。4.3月12日和13日在上交所發(fā)行公司債10.9億，在銀行間市場發(fā)行短融15億。

十、華潤置地

同碧桂園和綠地類似，華潤的一些物業(yè)亦爆出存在質(zhì)量問題，對其聲譽造成了較大影響。華潤的地產(chǎn)項目開發(fā)集中在一二線城市，未能充分從上一輪三四線城市去庫存及房價上漲中受益，營收和凈利潤增速相對其它地產(chǎn)商較低。當(dāng)前地產(chǎn)宏觀調(diào)控趨嚴(yán)，特別是核心一二城市成交量和價格增長受限或出現(xiàn)下跌，華潤后續(xù)的業(yè)績增速可能會受此影響。

（一）戰(zhàn)略調(diào)整

華潤在2018年的戰(zhàn)略調(diào)整主要如下：

1.拓展業(yè)務(wù)區(qū)域，重視在二三線拿地規(guī)模，如2018年6月份拿地區(qū)域以二三線城市為主（有佛山、常州、長春、溫州等二三線城市）；

2.關(guān)注宏觀調(diào)控非主控城市發(fā)展機會，通過多樣化土地資源獲取方式，進行低成本儲地；

3.積極向“城市綜合投資開發(fā)運營商”轉(zhuǎn)型，華南大區(qū)逐漸形成城市片區(qū)綜合運營、醫(yī)院醫(yī)療、學(xué)校教育、公園與公共空間、商業(yè)運營、文化體育、城市棚改、城中村整治的城市運營八大業(yè)務(wù)模塊。

4.華潤目前的創(chuàng)新業(yè)務(wù)主要有康養(yǎng)地產(chǎn)、長租公寓、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、文化體育等，并已落地了多個小鎮(zhèn)項目，包括深圳龍華蘋果科技小鎮(zhèn)、惠州羅浮山耕雨小鎮(zhèn)、廣佛時尚小鎮(zhèn)、汕頭濠江健康養(yǎng)老養(yǎng)生文化特色小鎮(zhèn)、東莞道滘鎮(zhèn)文旅項目等，另外還成立了“華潤影業(yè)”公司，計劃布局文化娛樂產(chǎn)業(yè)。

（二）拿地策略

主要還是依托招拍掛，不過目前招拍掛土地市場地價高、競爭激烈，華潤也在探討能否在舊改和產(chǎn)業(yè)園上找到新的發(fā)展模式，取得一些突破。拿地區(qū)域方面主要分布在 一二三線城市，其中二三線城市拿地數(shù)量比例在增加，如2018年6月拿地區(qū)域分布在北京、溫州、佛山、長春等，主要為二三城市。