第一篇：經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年,買賣合同被判無效,差價(jià)損失仍須部分賠償講解

經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年，買賣合同被判無效，差價(jià)損失仍須部分賠償

被告因拆遷于2006年2月獲購買經(jīng)濟(jì)適用房資格，因無購房需求故而將購房資格轉(zhuǎn)給原告，原、被告雙方簽訂《購房協(xié)議書》約定：第一，被告將購買昌平區(qū)回龍觀×××號經(jīng)濟(jì)適用房的資格轉(zhuǎn)讓給原告，轉(zhuǎn)讓金為×萬元；第二，被告協(xié)助原告辦理購房手續(xù)，實(shí)際由原告向開發(fā)商支付所有購房款及相關(guān)費(fèi)用；第三，被告取得房產(chǎn)證及相關(guān)手續(xù)后，雖房產(chǎn)證及相關(guān)票證等落款姓名為被告，但由原告實(shí)際擁有房屋所有權(quán)并保管相關(guān)票證；第四，在房產(chǎn)證可以更名時(shí)（指將房屋所有權(quán)從被告名下轉(zhuǎn)移登記至原告名下），由被告協(xié)助提供各種證明辦理變更手續(xù)；第五，雙方不得以任何理由和借口對房屋所有權(quán)的歸屬提出異議。

隨后，雙方依次履行合同部分內(nèi)容。因房價(jià)大幅上漲，被告于2007年底表明不再履行《購房協(xié)議書》，并通過強(qiáng)行換鎖方式收回房屋。原告因慮被告受利益驅(qū)動、悔約決心已定，于是要求被告給付已付款及利息，并賠償損失，被告不予理會遂產(chǎn)生訴訟。

原告認(rèn)為，《購房協(xié)議書》因被告拒絕履行而終止后，被告除應(yīng)返還原告全部已付款及利息外，還應(yīng)適當(dāng)賠償原告所遭受的經(jīng)濟(jì)損失方顯公平。

昌平區(qū)人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，合同無效，房屋升值部分不得由任何一方單獨(dú)享有。遂判決：被告返還原告為購房而支付的30多萬元并賠償原告損失45萬余元。

律師評析：

經(jīng)濟(jì)適用房是政府限定銷售價(jià)格和對象，保本微利面向城市低收入者和住房困難者。國家采用劃撥土地的方式供應(yīng)建設(shè)用地，并對經(jīng)濟(jì)適用房的購買實(shí)行嚴(yán)格審批準(zhǔn)入制度。購買人必須符合條件，同時(shí)在購買房屋后的一定年限內(nèi)不得出售。本案中，原、被告雙方所簽協(xié)議雖含有“經(jīng)濟(jì)適用房在國家政策允許上市交易過戶前由原告無償使用、政策允許交易后辦理過戶手續(xù)”這一貌似合法的約定，但事實(shí)上，涉案房屋除以被告名義與房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂買賣合同外，協(xié)議的付款主義務(wù)由原告承擔(dān)，房屋占有、使用主權(quán)利也約定由原告行使，因此這一協(xié)議實(shí)為經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

為此，法院認(rèn)定原、被告雙方的協(xié)議違反了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)按國務(wù)院規(guī)定報(bào)相關(guān)人民政府批準(zhǔn)的強(qiáng)行性規(guī)定，客觀上損害了其他符合購房條件人的購買權(quán)和社會公共利益，屬無效民事行為，應(yīng)認(rèn)定為無效合同。因此，鑒于原、被告之間的轉(zhuǎn)讓協(xié)議被判無效，被告即理應(yīng)返還原告所支付的涉案費(fèi)用。同理，由于協(xié)議無效，違約金條款自然也就不具有約束力，但房價(jià)上漲所帶來的升值利益不得由任何一方單獨(dú)享有，原、被告各享有一半符合原、被告雙方預(yù)期，也最大程序地體現(xiàn)了公平，是適當(dāng)?shù)摹?/p>