第一篇：土管專業(yè)實習(xí)報告

專業(yè)實習(xí)報告

牯嶺鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀報告

學(xué)院： 班級： 姓名： 學(xué)號：

實習(xí)時間 : 2012/9/16至2012/9/22 完成時間 : 2012年10月11

一、時間及參與人員

（1）時間: 2013年9月16日-22日

（2）參與人員：13級國土資源管理與規(guī)劃（3）指導(dǎo)老師：

二、實習(xí)的目的

（1）通過調(diào)查牯嶺地區(qū)，了解各地調(diào)查區(qū)域土地利用情況。根據(jù)作為參考的1:5000的廬山地形圖，調(diào)查各圖斑的土地使用狀況。根據(jù)實際調(diào)查，分析土地利用變更情況，并更新到地形圖上；

（2）掌握土地利用狀況調(diào)查的方法，包括界址的確定，數(shù)據(jù)的測量，權(quán)屬的調(diào)查；（3）由本組調(diào)查分?jǐn)倕^(qū)域內(nèi)的土地利用情況并制作圖件。

三、實習(xí)的要求

1、配準(zhǔn)（全班由一人配準(zhǔn)，各組均按配準(zhǔn)后的圖數(shù)字化）

2、數(shù)字化廬山主要水系圖（標(biāo)明河流名稱）

3、數(shù)字化廬山調(diào)查范圍內(nèi)主要道路圖（注名道路名稱）

2、數(shù)字化各小組調(diào)查范圍圖：

（1）標(biāo)明圖上任何一個圖斑的名稱、面積等屬性，并按新的土地利用分類標(biāo)準(zhǔn)分類）

（2）各小組的圖要迭加成一張完整圖，相關(guān)屬性不得缺失

（3）量算各小組調(diào)查范圍的總面積

三、實習(xí)區(qū)概況與主要研究方法

（一）廬山概況

廬山屬九江市市轄，位于九江市東部，長江中下游南岸，素有“京九重鎮(zhèn)、鄱湖明珠”之稱，北與鄂皖隔江相望，西接九江縣，東接湖口縣，南臨星子縣，介于北緯28°47′至30°06′，東經(jīng)113°57′至116°57′。轄區(qū)內(nèi)京

九、銅九鐵路，杭瑞、福銀高速，長虹大道、廬山大道、潯南大道等交通干線縱橫交錯，交通十分便捷，區(qū)位優(yōu)勢獨(dú)特，是承東啟西，引南接北的重要樞紐。

區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，世界地質(zhì)公園、三疊泉，第四紀(jì)冰川遺跡碧龍?zhí)逗褪T澗，以及馬祖洞、剪刀峽、竹泉山莊諸景區(qū)落于區(qū)內(nèi)。人文景觀積沉豐厚，濂溪墓、白鹿洞書院、東林寺、西林寺，以及女眾叢林鐵佛寺、蓮花洞、太平宮、江磯寺均分布于區(qū)內(nèi)。

近年來，廬山區(qū)發(fā)揮區(qū)位和資源優(yōu)勢，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，圍繞建設(shè)“活力新區(qū)、實力強(qiáng)區(qū)、魅力美區(qū)”目標(biāo)，大力推進(jìn)沿江開發(fā)、項目建設(shè)、體制機(jī)制創(chuàng)新、新農(nóng)村建設(shè)、民生 2 工程等重點工作，綜合經(jīng)濟(jì)實力不斷增強(qiáng)。2005年，全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值22.76億元，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值2.18億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值11.64億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值8.94億元?？?cè)丝?4.62萬人，城鎮(zhèn)人口13.85萬人，城鎮(zhèn)化率56.26%；農(nóng)村人口10.77萬人。2005年全區(qū)共完成社會固定資產(chǎn)投資16.40億元。隨著九江市的城市框架和人口規(guī)模的拓展，廬山區(qū)將會成為九江市最具發(fā)展活力的區(qū)域。

（二）牯嶺鎮(zhèn)概況：

牯嶺鎮(zhèn)牯嶺鎮(zhèn)在江西廬山山頂，海拔1164米，以牯牛嶺為界分為東谷與西谷的方圓2平方公里的區(qū)域，三面環(huán)山，一面臨谷，形成了“π”型的城鎮(zhèn)形態(tài)和“一心兩翼”的空間結(jié)構(gòu)，其中，“一心”指圍繞牯嶺街形成的商業(yè)中心，“兩翼”則是分別指東谷、西谷兩個片區(qū)，素有“云中山城”的美譽(yù)，是擁有世界文化景觀、世界地質(zhì)公園、世界優(yōu)秀生態(tài)旅游景區(qū)三塊金字招牌。轄日照、正街、橄欖、朝陽、勝利、蘆林、花徑等7個居委會, 鎮(zhèn)屬的若干辦公機(jī)構(gòu)、銀行、郵局、商場、餐館以及賓館均掩映在綠蔭叢中，形成天街云市般的山鎮(zhèn);療養(yǎng)院、休養(yǎng)所、賓館、飯店星羅棋布，接待來山游客。東谷早期作為避暑勝地開發(fā)的別墅區(qū)，現(xiàn)在則是廬山主要的賓館療養(yǎng)區(qū)和游覽區(qū)；而西谷的窯洼地區(qū)現(xiàn)在成為了本地居民的居住生活區(qū)，而沿慧遠(yuǎn)路、大林溝一代則是主要的行政辦公區(qū)賓館觀療養(yǎng)區(qū)。城鎮(zhèn)中間的牯牛嶺，以山林為主，但是由于早期香山路一帶的別墅開發(fā)和后來的旅館建設(shè)，呈現(xiàn)出建設(shè)用地逐漸被侵蝕的態(tài)勢。

可以說牯嶺鎮(zhèn)是一座美麗的、別致的、桃源仙境般的公園式的小山城，是廬山的中心，也是廬山的標(biāo)志?，F(xiàn)在的牯嶺鎮(zhèn)居民中，除了寥寥幾百人的原居民，絕大多數(shù)都是從事旅游服務(wù)和旅游管理的工作人員及其家屬。這里不僅是廬山政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游接待和休、療養(yǎng)的服務(wù)中心，而且是通各景區(qū)、景點的交通樞紐。牯嶺鎮(zhèn)東起廬山的三疊泉景區(qū)，南至漢陽峰景區(qū),西到鐵船峰、石門澗景區(qū)、北至小天池、大寨景區(qū)，面積46.6平方公里，常住人口1.2萬人。

獨(dú)特的地理位置形成獨(dú)特的氣候，冬暖夏涼，空氣清新。站在街心公園遠(yuǎn)眺，峰巒蔥蘢遠(yuǎn)山含黛，風(fēng)格各異的別墅式建筑依山而建，錯落有致，白墻紅瓦點綴在萬綠叢中。近觀園內(nèi)綠樹芳草，溪流潺潺，與周圍環(huán)境相和諧。天上不時飄來被夕陽染醉的云朵，景物變幻著如夢的色彩。待到明月高懸，沿著花徑小道漫步，自會看到樹影斑駁，松濤泉韻。這座鐘靈毓秀的小山城，不失為避暑消夏、陶冶性情的世外桃源。

牯嶺鎮(zhèn)為廬山風(fēng)景名勝區(qū)管理局所在地。是廬山政治、經(jīng)濟(jì)、文化、旅游接待的中心，世界上少有如此繁榮的高山嶺鎮(zhèn)。街道干凈整潔，兩旁綠樹成蔭，芳草萋萋，鳥語花香，街區(qū)有眾多的商店和餐廳。電影院、圖書館、戲院、游泳池、燈光球場、學(xué)校等建筑點綴谷中。環(huán)嶺而設(shè)的賓館、飯店、療養(yǎng)院、醫(yī)院、旅行社、郵局、銀行等服務(wù)設(shè)施，錯落有致地分布在綠葉叢中。設(shè)計獨(dú)具匠心的街心公園在正街中段，呈半月形。園內(nèi)有一牯

牛雕塑為牯嶺標(biāo)志。周圍花香木茂，綠草如茵。園中又設(shè)有多種石桌、石椅供游人休息。這里終日游客不斷，或散步消遣，或較量棋藝，或促膝而談，各得其樂，各得其所。白天可在這里憑欄遠(yuǎn)眺浩浩長江和九江秀色，入夜，可在這里欣賞廬山、九江燈火，美如幻境，恰似人間天堂。牯嶺街又是廬山風(fēng)景區(qū)的交通中心，從這里出發(fā)有南北兩條登山公路與廬山機(jī)場、九江、長江航道、京九鐵路、昌九高速公路相連接，形成了四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。

（三）調(diào)查的方法：

（1）準(zhǔn)備工作：全班分成3個調(diào)查小組，把提供的地形圖分成3個部分，分配給各小組，再由各組內(nèi)分成2到3組調(diào)查自己所屬區(qū)域內(nèi)的土地利用情況。各小組于出發(fā)前 3 確定了調(diào)查路線，并進(jìn)行地形圖的定向。

（2）外業(yè)調(diào)繪：9月22日當(dāng)天，我們小組一行5人從如琴湖賓館出發(fā)，沿大林路一路向東到，途徑廬山中學(xué)、九江市公安局廬山分局、廬山北斗國際飯店、蓮花路、廬山第一小學(xué)、汽車公司、民政休養(yǎng)所、鄱陽路等，進(jìn)行了詳細(xì)的地類調(diào)查，我們按著底圖上所標(biāo)的路線，以道路為依托，并且向周圍擴(kuò)散，一個圖斑一個圖斑的調(diào)查。然后我們依次給每個圖斑編號，在外業(yè)手薄上記錄，圖斑的名稱，用途等屬性。外業(yè)調(diào)繪時，我們按全國土地二次調(diào)查的統(tǒng)一規(guī)定地類及含義進(jìn)行實地判別，準(zhǔn)確如實地在圖上勾繪出圖斑界線并按圖例繪出地類符號，另一方面，我們對新增地物或?qū)嵉赜凶兓瘯r應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)測，并繪指到底圖。

外業(yè)調(diào)繪的要求：

①地類調(diào)查按全國統(tǒng)一規(guī)定的地類及含義進(jìn)行實地判別，準(zhǔn)確如實的在圖上勾繪出圖斑界線并按圖例繪出地類符號。

②現(xiàn)狀地物的調(diào)繪。

③境界與土地權(quán)屬界的調(diào)繪。

④地物補(bǔ)測，新增地物或?qū)嵉赜凶兓瘯r應(yīng)進(jìn)行補(bǔ)測，并繪到底圖。

（3）內(nèi)業(yè)處理：回來之后，小組內(nèi)成員進(jìn)行了資料匯總，然后開始內(nèi)業(yè)整理。由于之前小組內(nèi)分成三組，于是先要將三組的調(diào)繪情況進(jìn)行接邊。在這個過程中相關(guān)屬性不得缺失。很方便的一點，因為我們小組當(dāng)時劃分調(diào)查區(qū)域時，是依托線狀地物的，所以接邊的工作量小很多。當(dāng)繪制成一張圖后，我們要對圖上的內(nèi)容進(jìn)行處理。首先，對于各個界限，要黑筆著重加黑；然后，對于各個圖斑，我們小組成員根據(jù)外業(yè)手簿的記錄，參照二調(diào)的分類要求進(jìn)行了分類。最后由于經(jīng)費(fèi)問題，所以我們直接將圖進(jìn)行掃描。成果如下：

四、實習(xí)的主要內(nèi)容

（1）土地利用的總體情況調(diào)查

我們小組調(diào)查地區(qū)位于廬山東谷，范圍以河?xùn)|路、河西路、普林路和中三路為界，由流向東-西的長沖河貫穿。根據(jù)全圖土地二次調(diào)查所使用的分類標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)域包括了7種一級地類，14種二級類用地類型，它們分別是031有林地，033其他林地，051批發(fā)零售用地，052住宿餐飲用地，071城鎮(zhèn)住宅用地，081機(jī)關(guān)團(tuán)體用地，084醫(yī)衛(wèi)慈善用地，085文體娛樂用地，087公園與綠地，088風(fēng)景名勝設(shè)施用地，094宗教用地，102公路用地，103街巷用地，113書庫水面。這14種二級地類中，以林地面積為最大，商服用地次之。

有林地即樹木郁閉度大于等于0.2的喬木林地，包括紅樹林地和竹林地，集中分布在所調(diào)查區(qū)域的東南角，以零星的城鎮(zhèn)住宅用地為界。牯嶺鎮(zhèn)雖傍山勢而建，有林地的主導(dǎo)地位卻隨著旅游區(qū)的發(fā)展而逐漸喪失。居民為了建造住宅或民宿旅館，不斷砍伐樹木，有林地一部分轉(zhuǎn)化為了住宅用地或商服用地。我們不難發(fā)現(xiàn)，在普林路、鄱陽路和柏樹路沿線分布的地類多為其他林地，包括疏林地、未成林地、跡地、苗圃等林地。隨著路的延伸，地勢走高，樹林越發(fā)茂密，路的盡頭是未開發(fā)的有林地。

牯嶺鎮(zhèn)的商業(yè)十分繁榮，我們的調(diào)查區(qū)域雖然距離牯嶺街較遠(yuǎn)，但商服用地仍然占據(jù)很大的用地比例。批發(fā)零售用地，即主要用于商品批發(fā)、零售的用地。包括商場、商店、超市、各類批發(fā)（零售）市場、加油站等及其附屬的小型倉庫、車間、工廠等的用地，僅在廬山圖書館旁有一小超市，而其他地方未見，推測此區(qū)域?qū)α闶蹣I(yè)的需求不大，應(yīng)該與景區(qū)內(nèi)有販?zhǔn)凼称?、日用品有關(guān)。住宅餐飲用地，包括飯店、酒店、民宿旅館和部分商業(yè)化的療養(yǎng)院。廬山因其夏季溫度適宜，而成為了國內(nèi)有名的避暑勝地。在我們所調(diào)查的這一小片區(qū)域內(nèi)，即有近40家酒店和民宿旅館。另外，還分布著南昌教工療養(yǎng)院、農(nóng)行療養(yǎng)院、廬山療養(yǎng)院、武鋼休養(yǎng)院等半商業(yè)化的療養(yǎng)區(qū)。

除了用作商業(yè)用途的民宿旅館，這片區(qū)域也集中分布有大量民居。分布地主要是普林路、鄱陽路和柏樹路沿線，以及中一路和中二路沿線。普林路、鄱陽路和柏樹路離廬山主要景點較遠(yuǎn)，游人罕至，民居年代較久遠(yuǎn)且造型普通，院內(nèi)多有自種的菜地。而中一路和中二路是主干道，其沿線分布的民居多為別墅規(guī)格，顯得十分氣派。

我們調(diào)查的區(qū)域還分布著10余處特殊用地。機(jī)關(guān)團(tuán)體用地一般指用于黨政機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、群眾自治組織等的用地。我們在普林路沿線發(fā)現(xiàn)了分管調(diào)查區(qū)域的交警大隊以及派出所，周圍的居民樓墻面上還張貼有巡邏民警的照片和資料。在河?xùn)|路沿線則有食品藥品監(jiān)督管理局坐落。醫(yī)衛(wèi)慈善用地一般指用于醫(yī)療保健、衛(wèi)生防疫、急救康復(fù)、醫(yī)檢藥檢、福利救助等的用地。河西路中段就坐落著廬山療養(yǎng)院的門診部，但病人并不太多。文體娛樂用地一般指用于各類文化、體育、娛樂及公共廣場等的用地。這片區(qū)域沒有過多的娛樂設(shè)施，只有廬山圖書館和廬山電影院隔街而望。另有地址科學(xué)院教育基地一空樓坐落于中三路沿線。宗教用地一般指專門用于宗教活動的廟宇、寺院、道觀、教堂等宗教自用地。我們在廬山電影院以南發(fā)現(xiàn)了基督教禮拜堂。另外，長沖河與河?xùn)|路交界處有一小公園，而大名鼎鼎的美廬別墅就坐落在河?xùn)|路中段以東。

（2）調(diào)查范圍涉及到的土地標(biāo)的物特征 調(diào)查區(qū)域歷史留存別墅的特點有：

a.石砌：絕大多數(shù)別墅就地取材選取石頭做外墻許多廊柱、外廊欄桿也選用石材且墻體石面保持粗糙；

b.敞開式外廊；

c.鐵皮屋頂：常見的有藍(lán)色鐵皮瓦和紅色的鐵皮瓦，旨在輕便、防雨； d.石煙囪、老虎窗； e.別墅式住宅多獨(dú)門獨(dú)院；

f.層數(shù)以2~3層為主，鮮見一層的別墅。

調(diào)查區(qū)域現(xiàn)代所建賓館、房屋、商店的特點有： 以磚混結(jié)構(gòu)為主，實砌磚墻承重； 屋面以瓦屋面為主； 幾乎沒有獨(dú)立院落。（3）水系情況的分布特征

長沖河流向為自東向西，橫貫整個調(diào)查區(qū)域。河流寬約10米，流速緩慢，水量不多。長沖河上游水質(zhì)較好，但因流經(jīng)生活區(qū)，生活污水的污染致使下游的河水稍有異味。（4）道路情況調(diào)查

調(diào)查區(qū)域道路較多，路況良好。公路以南北向為主，連接了景區(qū)內(nèi)的各個景點。公路均由柏油鋪成，路面平坦，寬度在8~10m之間，包括河?xùn)|路、河西路、漢口峽路、脂紅路、中一路、中二路、中三路和中路。次干道以東西向，多為石砌臺階路，方便居民與游人通行，連接各大主干道，道路兩側(cè)廣植樹木。次干道包括普林路、鄱陽路、柏樹路和鄱陽橫路。另有未具名的街巷若干條。

五、結(jié)果與分析

（1）土地利用的總體情況分析：

廬山地區(qū)牯嶺地區(qū)為優(yōu)良的避暑地，這里的主要用地類型為城鎮(zhèn)住宅用地和批發(fā)零售用地，而不是農(nóng)用地，這是由于自然地理情況決定的，海拔高度就決定了這邊不適合發(fā)展農(nóng)業(yè)。在東谷地區(qū)集中了大量的別墅，在新中國成立之前，共有18個國家的業(yè)主在廬山建造別墅。東谷地區(qū)別墅利用情況多樣，別墅多為出租或其他使用情況。隨著廬山旅游業(yè)的發(fā)展，牯嶺鎮(zhèn)不再僅是原住民的生活區(qū)域，也作為景區(qū)承擔(dān)著游客集散、住宿、餐飲、購物等活動。除了為滿足當(dāng)?shù)厝松疃ㄔO(shè)的超市、學(xué)校、菜場、醫(yī)院、各種機(jī)關(guān)之外，還修建了大量的賓館、商店、飯店，以滿足游客的食宿與購物需求。由于受地形及規(guī)劃，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率較低，房屋層數(shù)低?？傮w來說，我們小組調(diào)查區(qū)域以林地和商服用地占主導(dǎo)。而這里的商店幾乎是“非”字型特征，這反映了交通通達(dá)度會對商業(yè)分布產(chǎn)生一定的影響。而之所以道路分布較為多，主要是由于旅游業(yè)的發(fā)達(dá)，導(dǎo)致交通通達(dá)度要更高，所以就各種道路匯通。高海拔的山上主要為林地，這是因為山上水、熱和溫度都適宜。一路所見到的建筑主要是三種，一是解放前的老建筑，都很別致有韻味，二是新建的賓館、療養(yǎng)所之類的，形形色色，三是簡易的居民房擠在一起。

道路窄而多，主要是因為牯嶺鎮(zhèn)建設(shè)較早，沒有預(yù)料到旅游業(yè)發(fā)展之迅速，同時也是因為鎮(zhèn)子缺乏一個統(tǒng)一完整、有遠(yuǎn)見的規(guī)劃。（2）土地標(biāo)的物特征分析

①山上資源少，近代建筑多為就地取材，以石砌為主。石頭砌成的墻體可抗冰雪，且有冬暖夏涼的效果；

②應(yīng)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展要求，牯嶺地區(qū)興建了大量的磚混結(jié)構(gòu)房屋； ③由于廬山地區(qū)降水多，為方便房屋排水，此地區(qū)房屋多為斜屋面。（3）道路分布特征分析

①依附山體山谷走向，牯嶺地區(qū)以東北西南走向主干道為主，東南西北向次干道為輔助； ②主干道以柏油路為主，汽車出行便利。次干道以石砌路為主，依地勢而建，具有景觀性。主次干道的設(shè)置依地勢，節(jié)省造價的同時也保證了交通的便利度與通達(dá)性。

六、結(jié)論

自上世紀(jì)末開始，廬山雖然一直在努力限制常住人口，但由于常住人口基數(shù)過大，截止到2008年牯嶺鎮(zhèn)常住人口已達(dá)1.2萬余人，再加廬山牯嶺鎮(zhèn)長期以來缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，建設(shè)上見縫插針，處于無序和散亂的狀態(tài)，造成建筑密集，用地性質(zhì)、功能混雜，面貌、內(nèi)容均不統(tǒng)一。廬山旅游規(guī)劃也存在旅游文化開發(fā)范圍不廣、力度不夠、開發(fā)方式粗放、效益不明顯和旅游資源保護(hù)有待于加強(qiáng)的問題。大量的不合理的用地和巨量的人流給廬山的生態(tài)環(huán)境帶來了不小的壓力，眾多的生活廢棄物的排放使廬山地區(qū)的生態(tài)維持與生態(tài)保護(hù)成為了一個十分重要的問題，雜亂的建筑業(yè)對廬山的景觀造成了嚴(yán)重影響。因此，牯嶺鎮(zhèn)的土地利用現(xiàn)狀所反映出來的是，同時作為一個旅游中心和一個生活小鎮(zhèn)，土地利用必須考慮并兼顧到諸多因素，如：生態(tài)環(huán)境因素，經(jīng)濟(jì)效益與發(fā)展因素，當(dāng)?shù)氐纳鐣б嬉蛩氐鹊取＿@樣合理規(guī)劃土地利用才能更好地服務(wù)于廬山地區(qū)的健康發(fā)展。

第二篇：鄉(xiāng)鎮(zhèn)土管調(diào)研報告

土地管理工作調(diào)研報告

近年來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，再加上農(nóng)業(yè)自身的內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整，使農(nóng)村土地的面積不斷減少，違法占地、侵占耕地、毀壞耕地的現(xiàn)象在不少地方時有發(fā)生。耕地建房、未批先用、少批多用、批東建西、一戶多基、等違法違規(guī)建房現(xiàn)象有所抬頭，建房亂象已成為制約農(nóng)村土地管理的一大頑疾。加強(qiáng)農(nóng)村土地管理，加大農(nóng)村建房亂象整治力度，對農(nóng)村土地的保護(hù)，維護(hù)農(nóng)民利益，加快推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)具有重大意義。由此可見，保護(hù)土地已成為一項刻不容緩的任務(wù)，必須予以高度重視?，F(xiàn)結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理方面存在的一些問題，粗淺就如何做好鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理提出幾點對策建議。

一、土地管理現(xiàn)狀

總體來講，農(nóng)村違法違規(guī)建房主要呈現(xiàn)以下幾個特點：

1、公路沿線建房。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和村民經(jīng)濟(jì)條件的不斷改善，村民對宅基地的要求也越來越高，公路沿線建房盛行。公路沿線有承包地的，就在自己的承包地里建房；公路沿線沒有承包地的，就用臵換加補(bǔ)償?shù)霓k法，換得公路沿線土地建房；有的村民干脆棄耕不種私自買賣公路沿線集體土地獲取利潤，致使土地違法行為逐步向城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路沿線擴(kuò)散。

2、居民點分布零散。因缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，農(nóng)民建房選址隨意性很大，多數(shù)選擇在自家的承包地或交通便利的公路兩側(cè)，哪里地勢好、交通方便，住宅就建到哪里，形成大量路邊店、獨(dú)家院，居民點分布零散，浪費(fèi)土地現(xiàn)象嚴(yán)重。

3、占用耕地建房。近幾年，多數(shù)村民喜歡沿公路建房，由于隨意性大，宅基地的選擇以及住房的朝向、層高、面積等，大量的良田好土被當(dāng)作宅基地使用，擅自改變了耕地用途，違法占用耕地建房的數(shù)量一直存在。

4、一戶多基、超占面積。有些農(nóng)戶擁有多處宅基地，農(nóng)民在新的地點建造住房，又不肯拆除舊房，很多舊房成了破房、危房，形成了名副其實的空心村。在農(nóng)民建住宅的同時，牛欄、豬圈、廁所、柴草房等附屬設(shè)施隨之建設(shè)，形成了互相攀比多占土地的不良風(fēng)氣，多數(shù)農(nóng)民宅基地面積都超過了法定標(biāo)準(zhǔn)。

5、農(nóng)村干部群眾依法用地意識不強(qiáng)。基層干部群眾土地管理知識缺乏，土地違法行為時有發(fā)生。農(nóng)村干部群眾依法用地意識不強(qiáng)，村民宅基地審批把關(guān)不嚴(yán)，違法用地現(xiàn)象時有發(fā)生。如部分村民誤認(rèn)為土地承包后即依法取得了土地使用權(quán)，另有相當(dāng)一部分村認(rèn)為老屋翻建中人不超出原有宅基地范圍，無須辦理用地審批手續(xù)。村級干部越權(quán)批準(zhǔn)村民建房，出于對村民急需建房的同情，一些村領(lǐng)導(dǎo)將法律臵于腦后，感情用事，擅自表態(tài)越權(quán)同意村民建房，好心辦壞事，造成群眾的違法建房。同時，農(nóng)村干部為增加村級收入，以出租非量化土地方式獲取上交款，把閑臵土地擅自出租他人建廠房，在土地管理部門執(zhí)法過程中多有發(fā)現(xiàn)。

6、非法流轉(zhuǎn)。不少農(nóng)民在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下，私自買賣土地，非法轉(zhuǎn)讓宅基地，私下買賣房屋。絕大多數(shù)轉(zhuǎn)讓、買賣都是私下協(xié)議，未辦理合法轉(zhuǎn)讓手續(xù)，國土部門調(diào)查摸底很費(fèi)勁。

二、違法用地、違法建房產(chǎn)生的原因 造成違法亂占耕地建房的主要原因有：

1、村民法律意識淡薄。農(nóng)民法律意識淡薄，老百姓對耕地的保護(hù)意識不強(qiáng)，只要集體分給自家的耕地，便自作主張，不經(jīng)審批隨意建房。有的農(nóng)民將土地承包經(jīng)營權(quán)看做是土地的私有權(quán)，在土地上想做什么就做什么，對依法用地和保護(hù)耕地缺乏必要的認(rèn)識，致使非法占用集體土地建房的行為履禁不止。當(dāng)然，也存在村委會和相關(guān)部門法律宣傳不到位等問題。

2、村級干部對耕地保護(hù)意識較淡薄，對違章建筑管理力度不大。有些村委會片面理解土地管理法律制度，他們往往以農(nóng)村集體土地所有者和管理者的雙重身份出現(xiàn)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將農(nóng)用地直接出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，越位行使對集體土地的管理權(quán)，違反了國家土地用途管理制度，造成土地違法行為多發(fā)。

3、各村沒有統(tǒng)一規(guī)劃，村民建房隨意性大。村民要求建房時，村莊規(guī)劃沒有及時跟上，有序建房尚且造成村莊整體不美觀，無序建房更使村莊整體效果不佳，土地浪費(fèi)嚴(yán)重。

4、違法建房查處難。執(zhí)法氛圍尚未形成。鎮(zhèn)政府沒有執(zhí)法權(quán)，不能直接執(zhí)法，只能是配合國土部門執(zhí)法。在國土部門查處違法案件時，大部分違法者拒絕配合或根本找不到違法主體，甚至連村委會也無從知曉，更有少數(shù)違法主體抗拒執(zhí)法，土地執(zhí)法難以開展，出現(xiàn)執(zhí)法難的局面。對違法亂占耕地建房的打擊不夠及時，力度不夠大，工作難開展，助長了農(nóng)村違法用地的發(fā)生。

三、治理違法用地、違法建房的建議

1、加大政策法規(guī)宣傳。土地所要采取集中組織宣講、進(jìn)村入戶宣傳、重點對象訪談等形式，向群眾宣傳講解市、縣出臺的整治農(nóng)村違法違規(guī)用地建房的政策規(guī)定，以及國家關(guān)于城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地管理的法律法規(guī)，達(dá)到全面“叫停”違法違規(guī)建設(shè)、制止新增違法違規(guī)建房的目的。針對群眾的認(rèn)識誤區(qū)，著重釋疑解惑，做好思想穩(wěn)定工作，化解矛盾問題，理順群眾情緒，引導(dǎo)群眾依法建房。加大宣傳教育力度，嚴(yán)格土地管理，保護(hù)耕地。重點是教育廣大農(nóng)村干部群眾增強(qiáng)土地的憂患意識，通過村干部土地管理知識輪訓(xùn)班、土地管理政策法規(guī)下鄉(xiāng)等形式，提高農(nóng)村群眾依法用地和保護(hù)耕地的自覺性，健全農(nóng)村違法用地舉報制度，在農(nóng)村形成依法用地的輿論氛圍。

2、開展農(nóng)村建房摸底。要全面掌握農(nóng)村房屋的總量、分布、結(jié)構(gòu)及使用情況。開展建房專項檢查，進(jìn)一步核實“兩違”建房底數(shù)。重點查處非法占用耕地建房和非法買賣、亂搭亂建及相關(guān)單位收取費(fèi)用違法違規(guī)供地行為。對調(diào)查摸底的情況，進(jìn)行核查公示，受理群眾舉報。通過核查核實，徹底摸清違法違規(guī)建房情況。依法進(jìn)行分類處理，全力推進(jìn)違法違規(guī)建筑拆除。根據(jù)國家法律法規(guī)，針對調(diào)查摸底的情況進(jìn)行分析歸類，明確拆除、查處和完善的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，提出處理意見。對確實符合規(guī)劃和建房條件的無房、危房和住房困難戶，在整治工作結(jié)束后要給予補(bǔ)辦或完善相關(guān)手續(xù)。

3、完善各村整體規(guī)劃，開展村莊規(guī)劃試點。針對土地利用規(guī)劃存在的弊端，認(rèn)真調(diào)研科學(xué)預(yù)測，提出符合實際、操作方便、管理便捷的土地利用規(guī)劃。充分考慮山區(qū)現(xiàn)狀、結(jié)合地形地貌和風(fēng)土人情，堅持節(jié)約集約用地，整治村民建房的散、雜、亂現(xiàn)象，開展村莊規(guī)劃試點，加強(qiáng)規(guī)劃的前瞻性和可操作性，逐步實現(xiàn)村民建房相對集中，方便生產(chǎn)生活、降低生產(chǎn)成本，體現(xiàn)本地民居特色，實現(xiàn)既保障農(nóng)民基本生活設(shè)施用地規(guī)范用地行為，又保護(hù)耕地的目標(biāo)。

4、規(guī)范對農(nóng)村出租用地的管理。當(dāng)前，針對農(nóng)村干部多以出租土地方式增加村級收入的行為，要按規(guī)定加以引導(dǎo)和規(guī)范，只要不改變土地使用性質(zhì)，應(yīng)視其為農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，而對于改變土地使用性質(zhì)的行為，屬違法用地行為，村里無權(quán)審批，要堅決予以制止，依法處臵。建議土地管理部門統(tǒng)一出具更為詳細(xì)的政策依據(jù)，以規(guī)范農(nóng)村出租土地行為。

5、加強(qiáng)土地執(zhí)法的巡查和違法行為的打擊力度。要強(qiáng)化土地監(jiān)察信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，建立村級土地監(jiān)察信息員制度，使土地執(zhí)法人員信息靈、行動快。同時，要努力克服執(zhí)法過程中存在的措施不力和打擊不力的現(xiàn)象，要充分利用輿論導(dǎo)向作用，選擇情節(jié)嚴(yán)重、影響面大的典型案件為突破口，公開爆光，依法處理，通過對典型案例的公開處理，以達(dá)到以案說法，處罰一個教育一片的效果。對一樁違法行為牽涉多個部門的，要采取聯(lián)合執(zhí)法形式，徹底打擊違法行為。

第三篇：鄉(xiāng)鎮(zhèn)土管調(diào)研報告

荷湖鄉(xiāng)土地管理工作調(diào)研報告

近年來，隨著我鄉(xiāng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各地崛起了棟棟新房。但在這繁榮的背后也存在諸多隱憂，耕地建房、未批先用、少批多用、批東建西、一戶多基、切坡建房等違法違規(guī)建房現(xiàn)象有所抬頭，建房亂象已成為制約農(nóng)村土地管理的一大頑疾。加強(qiáng)農(nóng)村土地管理，加大農(nóng)村建房亂象整治力度，對農(nóng)村土地的保護(hù)，維護(hù)農(nóng)民利益，促進(jìn)我鄉(xiāng)科學(xué)發(fā)展、加快推進(jìn)我鄉(xiāng)新農(nóng)村建設(shè)具有重大意義。

一、荷湖鄉(xiāng)土地管理現(xiàn)狀

我鄉(xiāng)地處豐城西南，屬山區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)分布廣，全鄉(xiāng)有基本農(nóng)田面積3.3萬畝。在調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)村民因住房困難、基礎(chǔ)設(shè)施條件差和國家取消了農(nóng)業(yè)稅等原因，致使近幾年我鄉(xiāng)村民陸續(xù)出現(xiàn)違法亂占耕地建房的事情。據(jù)統(tǒng)計，2011年全鄉(xiāng)共發(fā)生農(nóng)村違法用地有 宗，涉及土地面積畝。其中：占用耕地違法建房有宗，面積畝；占用基本農(nóng)田違法建房的有 宗，面積畝；占用荒地違法建房的有宗，面積畝。上述違法違規(guī)建房的行為，造成了土地資源的較大浪費(fèi)。同時，嚴(yán)重影響了農(nóng)村建房的秩序?？傮w來講，我鄉(xiāng)農(nóng)村違法違規(guī)建房主要呈現(xiàn)以下幾個特點：

1、公路沿線建房。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和

村民經(jīng)濟(jì)條件的不斷改善，村民對宅基地的要求也越來越高，公路沿線建房盛行。公路沿線有承包地的，就在自己的承包地里建房；公路沿線沒有承包地的，就用臵換加補(bǔ)償?shù)霓k法，換得公路沿線土地建房；有的村民干脆棄耕不種私自買賣公路沿線集體土地獲取利潤，致使土地違法行為逐步向城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路沿線擴(kuò)散。

2、居民點分布零散。因缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，農(nóng)民建房選址隨意性很大，多數(shù)選擇在自家的承包地或交通便利的公路兩側(cè)，哪里地勢好、“風(fēng)水好”、交通方便，住宅就建到哪里，形成大量路邊店、獨(dú)家院，居民點分布零散，浪費(fèi)土地現(xiàn)象嚴(yán)重。

3、占用耕地建房。近幾年，多數(shù)村民喜歡沿公路建房，由于隨意性大，宅基地的選擇以及住房的朝向、層高、面積等大多是根據(jù)“風(fēng)水”而定，大量的良田好土被當(dāng)作宅基地使用，擅自改變了耕地用途，違法占用耕地建房的數(shù)量一直居高不下。

4、一戶多基、超占面積。有些農(nóng)戶擁有多處宅基地，農(nóng)民在新的地點建造住房，又不肯拆除舊房，很多舊房成了破房、危房，形成了名副其實的空心村。在農(nóng)民建住宅的同時，牛欄、豬圈、廁所、柴草房等附屬設(shè)施隨之建設(shè)，形成了互相攀比多占土地的不良風(fēng)氣，多數(shù)農(nóng)民宅基地面積都超過了法定標(biāo)準(zhǔn)。

5、村組干部越權(quán)批地。由于稅費(fèi)改革取消了土地管理費(fèi)，引起了群眾的誤解，以為農(nóng)村建房不收費(fèi)，只要村組同意，就可以按照自己的意愿建房。村組干部更是亂收亂批，收點費(fèi)、放個線就了事，也不到國土部門辦理申報審批手續(xù)，從而導(dǎo)致建房秩序混亂。

6、非法流轉(zhuǎn)。不少農(nóng)民在經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動下，私自買賣土地，非法轉(zhuǎn)讓宅基地，私下買賣房屋。絕大多數(shù)轉(zhuǎn)讓、買賣都是私下協(xié)議，未辦理合法轉(zhuǎn)讓手續(xù)，國土部門調(diào)查摸底很費(fèi)勁。

二、耕地建房、違法建房產(chǎn)生的原因

造成違法亂占耕地建房的主要原因有：

1、村民法律意識淡薄。農(nóng)民法律意識淡薄，老百姓對耕地的保護(hù)意識不強(qiáng)，只要集體分給自家的耕地，便自作主張，不經(jīng)審批隨意建房。有的農(nóng)民將土地承包經(jīng)營權(quán)看做是土地的私有權(quán)，在土地上想做什么就做什么，對依法用地和保護(hù)耕地缺乏必要的認(rèn)識，致使非法占用集體土地建房的行為履禁不止。當(dāng)然，也存在村委會和相關(guān)部門法律宣傳不到位等問題。

2、村組干部對耕地保護(hù)意識較淡薄，對違章建筑管理力度不大。有些村委會片面理解土地管理法律制度，他們往往以農(nóng)村集體土地所有者和管理者的雙重身份出現(xiàn)，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將農(nóng)用地直接出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，越

位行使對集體土地的管理權(quán)，違反了國家土地用途管理制度，造成土地違法行為多發(fā)。

3、各村沒有統(tǒng)一規(guī)劃，村民建房隨意性大。村民要求建房時，村莊規(guī)劃沒有及時跟上，有序建房尚且造成村莊整體不美觀，無序建房更使村莊整體效果不佳，土地浪費(fèi)嚴(yán)重。

4、違法建房查處難。執(zhí)法氛圍尚未形成。鄉(xiāng)政府沒有執(zhí)法權(quán)，不能直接執(zhí)法，只能是配合國土部門執(zhí)法。國土執(zhí)法部門下鄉(xiāng)執(zhí)法存在很大的滯后性，對當(dāng)?shù)厍闆r不熟。在土管部門查處違法案件時，大部分違法者拒絕配合或根本找不到違法主體，甚至連村委會也無從知曉，更有少數(shù)違法主體抗拒執(zhí)法，土地執(zhí)法難以開展，出現(xiàn)執(zhí)法難的局面。對違法亂占耕地建房的打擊不夠及時，力度不夠大，工作難開展，助長了農(nóng)村違法用地的發(fā)生。

三、治理耕地建房、違法建房的建議

1、加大政策法規(guī)宣傳。土管所要采取集中組織宣講、進(jìn)村入戶宣傳、重點對象訪談等形式，向群眾宣傳講解市委、市政府出臺的整治農(nóng)村違法違規(guī)建房的政策規(guī)定，以及國家關(guān)于城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地管理的法律法規(guī)，達(dá)到全面“叫?！边`法違規(guī)建設(shè)、制止新增違法違規(guī)建房的目的。針對群眾的認(rèn)識誤區(qū)，著重釋疑解惑，做好思想穩(wěn)定工作，化解矛盾問題，理順群眾情緒，引導(dǎo)群眾依法建房。

2、開展農(nóng)村建房摸底。各村組要按照要求，協(xié)助土管

所完成建房普查，全面掌握我鄉(xiāng)農(nóng)村房屋的總量、分布、結(jié)構(gòu)及使用情況。開展建房專項檢查，進(jìn)一步核實“兩違”建房底數(shù)。重點查處非法占用耕地建房和非法買賣、亂搭亂建及相關(guān)單位收取費(fèi)用違法違規(guī)供地行為。對調(diào)查摸底的情況，在村組、全鄉(xiāng)進(jìn)行核查公示，受理群眾舉報。通過核查核實，徹底摸清違法違規(guī)建房情況。

3、完善各村整體規(guī)劃，開展村莊規(guī)劃試點。針對土地利用規(guī)劃存在的弊端，認(rèn)真調(diào)研科學(xué)預(yù)測，提出符合實際、操作方便、管理便捷的土地利用規(guī)劃。充分考慮山區(qū)現(xiàn)狀、結(jié)合地形地貌和風(fēng)土人情，堅持節(jié)約集約用地，整治村民建房的散、雜、亂現(xiàn)象，開展村莊規(guī)劃試點，加強(qiáng)規(guī)劃的前瞻性和可操作性，逐步實現(xiàn)村民建房相對集中，方便生產(chǎn)生活、降低生產(chǎn)成本，體現(xiàn)本地民居特色，實現(xiàn)既保障農(nóng)民基本生活設(shè)施用地規(guī)范用地行為，又保護(hù)耕地的目標(biāo)。

4、依法進(jìn)行分類處理，全力推進(jìn)違法違規(guī)建筑拆除。根據(jù)國家法律法規(guī)，針對調(diào)查摸底的情況進(jìn)行分析歸類，明確拆除、查處和完善的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，提出處理意見。對確實符合規(guī)劃和建房條件的無房、危房和住房困難戶，在整治工作結(jié)束后要給予補(bǔ)辦或完善相關(guān)手續(xù)。

5、規(guī)范拆除違法建筑，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定。配合國土執(zhí)法部門做好群眾思想工作，注意現(xiàn)場掌控群眾對立情緒和防止出現(xiàn)極端行為，維護(hù)社會穩(wěn)定。

第四篇：土管總結(jié)

1.土地資源與土地資產(chǎn)的區(qū)別聯(lián)系？

土地功能： 資源功能和資產(chǎn)的功能區(qū)別：土地資源是指土地作為自然要素，于現(xiàn)在或可預(yù)見的將來，能為人們所利用并能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的那部分土地。土地資產(chǎn)是指土地財產(chǎn)，即作為財產(chǎn)的土地。聯(lián)系：土地資源是土地成為資產(chǎn)的基礎(chǔ)。土地資產(chǎn)是指具有明確的權(quán)屬關(guān)系(有其物主)和排他性，并具有經(jīng)濟(jì)價值的土地資源。土地具有資源和資產(chǎn)的雙重內(nèi)涵，前者是指土地作為自然資源，是人類生產(chǎn)和生活的根本源泉；后者是指土地作為財產(chǎn)，其有了經(jīng)濟(jì)(價值)和法律(獨(dú)占權(quán))意義.二、土地的一般定義 土地管理學(xué)所研究的土地是指地球表面的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。它是由氣候、地貌、土壤、水文、巖石、植被組成的綜合體，包括過去和現(xiàn)在人類活動的成果。三．土地的特性

1.面積有限性 2.位置固定性3.永續(xù)利用性 4.保值增值性

四、土地管理基本含義

管理：管理者在一定的環(huán)境條件下，為有效實現(xiàn)既定目標(biāo)，運(yùn)用一定的方式，所進(jìn)行的一項綜合性活動。關(guān)鍵字：管理者、環(huán)境、目標(biāo)、活動（手段、措施）。

土地管理：指國家在一定的環(huán)境條件下，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)方法，為提高土地經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)效益，維護(hù)在社會中占統(tǒng)治地位的土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用而進(jìn)行的計劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等綜合活動。

理解此概念的關(guān)鍵有6個方面：

1.管理主體：國家及各級政府，執(zhí)行管理的人是國務(wù)院及各級土地行政主管部門

2.客體：土地及土地利用中產(chǎn)生的人與人、人與地、地與地的關(guān)系

3.目的：為提高土地利用經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)效益，維護(hù)在社會中占統(tǒng)治地位的土地所有制

4.手段和措施（方法）：行政、經(jīng)濟(jì)、法律、技術(shù)

5.職能：計劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等

6.管理環(huán)境：社會環(huán)境，即社會制度和土地制度

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三、地籍管理的內(nèi)容

1.土地調(diào)查

2.土地分等定級

3.土地登記

4.土地統(tǒng)計

5.地籍檔案管理

第五篇：專業(yè)實習(xí)報告

11市場營銷本科專業(yè)實習(xí)

調(diào)研報告

分 院: 專 業(yè): 班 級: 學(xué) 號: 姓 名: 指導(dǎo)老師: 實習(xí)單位：

管理分院 市場營銷 11市場營銷本1

李可樂 孟佳

寧波源正房地產(chǎn)營銷策劃有限公司

2014年08月30 日

一、實習(xí)說明

（1）

實習(xí)時間：2014年8月1日至2014年8月31日（2）

實習(xí)地點：寧波源正房地產(chǎn)營銷策劃有限公司（3）

實習(xí)性質(zhì)：暑期專業(yè)實習(xí)

（4）

實習(xí)職位：銷售部置業(yè)顧問，主要是擺位接待客戶、講解沙盤、帶客戶去工地看房、回訪客戶、樓盤銷售統(tǒng)計、接電話等。

二、實習(xí)目的

本次實習(xí)的目的在于通過理論與實際的結(jié)合、個人與社會的溝通，進(jìn)一步培養(yǎng)自己的業(yè)務(wù)水平、與人相處的技巧、團(tuán)隊協(xié)作精神、待人處事的能力等，尤其是觀察、分析和解決問題的實際工作能力，以便提高自己的實踐能力和綜合素質(zhì)，希望能幫助自己以后更加順利地融入社會，投入到自己的工作中。

（一）檢驗自己所學(xué)，培養(yǎng)理論應(yīng)用能力

在學(xué)校，我們專注于培養(yǎng)自己的學(xué)習(xí)能力和專業(yè)技能，一年后我們將真正進(jìn)入社會參與工作，社會和企業(yè)更加要求我們具有較好的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力。參加專業(yè)實習(xí)，通過對社會工作的了解，以培養(yǎng)自己的適應(yīng)能力、組織能力、協(xié)調(diào)能力和分析解決實際問題的工作能力。實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，理論聯(lián)系實踐是我們在學(xué)習(xí)過程中不可避免的。專業(yè)實習(xí)能夠加強(qiáng)我們對市場營銷基本理論、基本方法和基本技能認(rèn)識和掌握。

（二）為畢業(yè)實習(xí)和就業(yè)積累條件

通過實習(xí)，我們能更好地找出自身狀況與社會實際需要的差距，并在以后的學(xué)習(xí)和工作期間及時補(bǔ)充相關(guān)知識，為正式工作做好充分的知識、能力準(zhǔn)備，從而縮短從校園走向社會的心理適應(yīng)期。作為一個市場營銷專業(yè)的學(xué)生，專業(yè)實習(xí)不僅僅是一次學(xué)習(xí)的過程，更是一種磨練或者說一次歷李練，也是我們從校園走向工作崗位的過渡橋梁。

三、實習(xí)內(nèi)容

（一）企業(yè)概況

寧波源正房地產(chǎn)營銷策劃有限公司成立于XX，是一家新興的專業(yè)化、高效創(chuàng)新的專業(yè)房地產(chǎn)公司，位于浙江寧波鄞州，目前很多資源仍依托于和源房地產(chǎn)有限公司，并與其有很多的密切的合作。源正房產(chǎn)有限公司是主要受開發(fā)商等委托人的委托，以委托人的名義從事房地產(chǎn)買賣、租賃、納稅、權(quán)屬登記、抵押貸款等經(jīng)濟(jì)活動，從事房地產(chǎn)市場研究、產(chǎn)品開發(fā)、市場營銷、投資策劃、品牌策劃等業(yè)務(wù)。公司以房產(chǎn)策劃和樓盤營銷的系統(tǒng)化整合為手段，提供實現(xiàn)樓盤價值增值的一體化終端解決方案和全程營銷項目。

公司凝聚了一批博采睿智的創(chuàng)意人才和務(wù)實敬業(yè)的專業(yè)團(tuán)隊，擁有專業(yè)的房地產(chǎn)理論和一定的實戰(zhàn)經(jīng)驗；具備科學(xué)的產(chǎn)品定位設(shè)計，先進(jìn)的信息采集分析系統(tǒng)和不斷累積的營銷策劃經(jīng)驗，致力于為房地產(chǎn)發(fā)展商提供全面的專業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)，有效地為開發(fā)商服務(wù)，實現(xiàn)利潤的最大化。

自2004年成立以來，源正有限公司先后成功代理了金地銀座、南苑上都等樓盤項目，都贏得了較好的口碑和不俗的業(yè)績。

此次我實習(xí)的地點是源正近期項目南苑上都售樓中心。南苑上都所在鎮(zhèn)是奉化的周邊衛(wèi)星鎮(zhèn)，車程為5到10分鐘，所以其實當(dāng)?shù)氐暮芏嗌願蕵吩O(shè)施都是直接依托于奉化市區(qū)的，而且工業(yè)污染較少，生態(tài)環(huán)境較好，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、安全系統(tǒng)都較好，南苑上都已經(jīng)打造成這個鎮(zhèn)首屈一指的高檔舒適小區(qū)，相對于市區(qū)的住宅，價格實惠，在當(dāng)下樓市相對低迷的時期，銷售形勢還是比較好的。

（二）行業(yè)市場環(huán)境

在房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的今天，我國房地產(chǎn)業(yè)不斷高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)由賣方市場向買方市場過度的趨勢。房地產(chǎn)營銷策劃對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展以及增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力具有重要的意義。面對市場變化，如何迎合消費(fèi)者的口味，吸引更多消費(fèi)者成為各房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中亟需解決的問題。其內(nèi)容主要包括市場調(diào)研、市場細(xì)分、項目定位、管理策略等；其方案的設(shè)計主要應(yīng)突出風(fēng)格、規(guī)劃、戶型、物業(yè)管理等；營銷方案的實施過程中，要全面貫徹房地產(chǎn)營銷策劃方案，及時反饋調(diào)節(jié)房地產(chǎn)營銷策劃方案，充分運(yùn)用服務(wù)營銷策略，以達(dá)到提高市場競爭力，取得理想的營銷成果的目的。因此，房地產(chǎn)商不得不研究市場規(guī)律，重視營銷問題，把營銷管理上升到企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略高度，以滿足消費(fèi)者需求為目的制定營銷策略。

（三）營銷部門的職責(zé)及內(nèi)部分工

營銷部門主要負(fù)責(zé)管理發(fā)現(xiàn)消費(fèi)需求、產(chǎn)品定位、主導(dǎo)產(chǎn)品開發(fā)、價格策略與競爭、通路管理、推廣、組織和部門日常管理、營銷戰(zhàn)略規(guī)劃和策略執(zhí)行等系列工作。以下是源正房地產(chǎn)公司營銷部門的結(jié)構(gòu)：

1.策劃部職責(zé)

策劃部就是以企業(yè)的品牌、促銷、廣告為主要工作的部門。主要負(fù)責(zé)公司品牌推廣、企劃工作，公司項目企劃工作的掌控以及公司對外形象的建立與宣傳。策劃部的主要職責(zé)為：（1）負(fù)責(zé)制定產(chǎn)品方案與營銷計劃，統(tǒng)一安排立項和整體方案設(shè)計。

（2）負(fù)責(zé)公司市場研究工作。及時收集有關(guān)房地產(chǎn)市場信息，分析市場動向、特點和發(fā)展趨勢。

（3）組織項目市場調(diào)研，編寫調(diào)研報告、可行性分析報告、開發(fā)建議、定位報告、營銷策劃報告。

（4）負(fù)責(zé)根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略擬定項目營銷策劃報告以及各項推廣策劃方案。（5）項目操作過程中，及時掌握市場動態(tài)，分析銷售和市場競爭發(fā)展?fàn)顩r，提出改進(jìn)方案和措施。負(fù)責(zé)確定項目營銷方案的制定與配合實施。

（6）負(fù)責(zé)銷售計劃和方案的實施，協(xié)助制定客戶政策、管理合同簽約和管理客戶檔案、建立客戶數(shù)據(jù)庫。

（7）負(fù)責(zé)組織客戶接待、合同簽訂等銷售活動。并注意挖掘開發(fā)新的客戶。（8)負(fù)責(zé)根據(jù)公司具體要求制定銷售管理制度、程序并監(jiān)督貫徹執(zhí)行。

2.銷售部職責(zé)

銷售部為市場營銷部的下屬三個部門之一，主要負(fù)責(zé)樓盤的銷售。售樓部的主要職責(zé)為：(1)掌握市場動態(tài)，搜集市場信息，搞好市場預(yù)測，不斷開發(fā)、提高市場占有率。(2)根據(jù)市場預(yù)測和銷售趨勢，編制季度、銷售計劃。(3)按日向總辦、財務(wù)部上報實現(xiàn)銷售情況統(tǒng)計報表。

(4)加強(qiáng)全同管理，建立用戶檔案，經(jīng)常走訪用戶，反饋用戶對樓盤的意見。(5)努力做好售后服務(wù)工作，樹立良好的企業(yè)形象，提高企業(yè)知名度。(6)配合廣告部做好企業(yè)樓盤的廣告宣傳工作。(7)負(fù)責(zé)合同的簽訂，回收售樓款，及時清理欠款。(8)加強(qiáng)業(yè)務(wù)人員的專業(yè)知識學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)人員素質(zhì)。

3.客服部職責(zé)

客服部是通過建立完善的客戶服務(wù)體系，為客戶提供完善的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，保持和不斷提升客戶對企業(yè)的滿意度，提升企業(yè)的品牌知名度和美譽(yù)度，提高顧客重復(fù)購買率，從而為企業(yè)創(chuàng)造源源不斷的商機(jī)。客服部的主要職責(zé)為：

(1)負(fù)責(zé)收集客戶提出的疑問以及投訴，并與各個相關(guān)部門銜接，提出整改、解決方案；(2)及時將無法解決的投訴問題上報給客服部領(lǐng)導(dǎo)；(3)每周電話回訪客戶，及時記錄客戶建議；

(4)詢客戶對本公司印象，收集客戶對項目的質(zhì)疑，定期總結(jié)形成文字，回饋給營銷部領(lǐng)導(dǎo)，以完善銷售策略，改進(jìn)項目銷售工作中出現(xiàn)的不足；(5)負(fù)責(zé)完成營銷部領(lǐng)導(dǎo)交代的其它工作。

三、實習(xí)結(jié)果

（一）源正營銷策略

1.人文營銷。房地產(chǎn)營銷應(yīng)該是以人為本的，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤的結(jié)合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商與顧客的關(guān)系建立上?！邦櫩途褪巧系邸?，對于現(xiàn)在正處于買方市場的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動，展示企業(yè)形象的同時，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時傾向性更加明顯。所以，源正從售樓到售后的服務(wù)完整貫徹以人為本的原則，力求為買主提供最大便利

2.知識營銷。目前，對于大多數(shù)消費(fèi)者而言，他們對房地產(chǎn)的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，源正本著誠實的原則定期開展相關(guān)知識的宣講會，在宣講會前可以進(jìn)行問卷調(diào)查，了解消費(fèi)者在此方面的困惑，達(dá)到讓消費(fèi)者獲得知識的目的。此外，宣講會也同時宣傳了企業(yè)的品牌，提高大眾的認(rèn)知度，增加購買欲望，推薦樓盤的銷售

3.綠色營銷。居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是，源正提出以環(huán)境保護(hù)為營銷理念，綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰(zhàn)略。在綠色營銷上，源正聯(lián)合開發(fā)商，除了重視單純的綠地的規(guī)劃以外，還提出了能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，并運(yùn)用到綠色營銷中，增加社會效應(yīng)。雖然目前節(jié)能住宅的單價相對普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展成為賣點。

（二）給公司的小小建議

通過一個月的實習(xí)我發(fā)現(xiàn)公司在營銷過程中存在一些問題，以下是我就在房產(chǎn)銷售過程中發(fā)現(xiàn)的問題表達(dá)我自己的看法。

1.銷售人員對產(chǎn)品不熟悉、對競爭樓盤不了解

該現(xiàn)象主要出現(xiàn)在新進(jìn)員工和散漫員工身上。偶爾會發(fā)現(xiàn)有銷售人員答不上客戶的提問和質(zhì)疑，這會使客戶對樓盤的印象和信任大大降低，從而使整個銷售工作無法良好進(jìn)行。對策：樓盤公開銷售以前的銷售講習(xí)，要認(rèn)真學(xué)習(xí)，確實了解及熟讀所有資料。進(jìn)入銷售場時，應(yīng)針對周圍環(huán)境，對具體產(chǎn)品再做詳細(xì)了解。多講多練，不斷修正自己的措辭。隨時請教老員工和部門主管。端正銷售觀念，明確讓客戶認(rèn)可自己應(yīng)有尺度，房屋買賣才是最終目的。

2.客戶追蹤效果不大、銷售員之間協(xié)調(diào)不夠

由于客戶群比較集中，往往出現(xiàn)一個客戶由多個銷售人員在進(jìn)行追蹤或一個銷售人員同時分散追蹤多個客戶，這導(dǎo)致了客戶追蹤效果不明顯，從而使銷售滯后。

對策：每日設(shè)立規(guī)定時間，建立客戶檔案，并按成交的可能性分門別類。依照列出的客戶名單，大家協(xié)調(diào)主動追蹤。電話追蹤或人員拜訪，都應(yīng)事先想好理由和措詞，以避免客戶生厭。每日追蹤，記錄在案，分析客戶考慮的因素，并且及時回報現(xiàn)場經(jīng)理，相互研討說服的辦法。盡量避免電話游說，最好能邀請來現(xiàn)場，可以充分借用各種道具，以提高成交概率。3.銷售人員對部分樓層的積極性不高

據(jù)我所知，每一套房子的成交銷售人員都是有提成的，但是每幢樓層都有最受歡迎的和最不受歡迎的樓層，如這次我參與銷售的南苑上都的樓盤都是小高層，一般情況下低層尤其是二層及以下很難被顧客接受。針對低層賣不動的現(xiàn)象公司作出了較好的措施——降低低層住宅的價格，但是銷售人員對低層的銷售積極性仍舊不高。

對策：對銷售人員進(jìn)行專門的低層樓層銷售的培訓(xùn)，并制定低層樓層額外獎勵制度，從精神和物質(zhì)兩個方面，推動低層樓層的銷售。

（三）自我認(rèn)知

經(jīng)過這次專業(yè)實習(xí)，我不僅對社會和企業(yè)有了更大的認(rèn)知，對自己也有了更多的認(rèn)知。1.工作熱情有余，但恒心不夠

剛到崗位上那幾天，充滿新鮮感和求知欲，表現(xiàn)得十分積極，但過了一個星期，對公司和整個銷售過程有了一定的了解，對自己的工作也基本能夠掌握，工作積極性就沒那么高了。這就需要我有恒心，才能使我在職場上走得更穩(wěn)更好。2.能夠較好地完成任務(wù)，但做事仍欠穩(wěn)妥

做事一直大大咧咧，這次實習(xí)也因此犯了一些小錯誤。生活中的一些小細(xì)節(jié)不會造成太多的“事故”，但在企業(yè)里，一個小數(shù)點、一個不當(dāng)?shù)拇朕o就有可能給企業(yè)造成巨大的損失，今后我會努力注意每一個細(xì)節(jié)，爭取成為一個做事穩(wěn)妥、細(xì)心的從業(yè)者。3.待人熱情，但說話太直接，不太圓滑

這是父母、很多朋友都跟我提過的我的一個特點，太過直接的話語難免讓人不舒服或者尷尬甚至是郁悶生氣，不過我已經(jīng)慢慢在學(xué)習(xí)如何恰當(dāng)好處的得體地說話，相信時間會帶走我收獲。

四、實習(xí)總結(jié)

雖然只有一個月，但我在源正學(xué)到了很多，也成長了許多。

首先對房地產(chǎn)的銷售過程和房子的戶型等都有一個較完整的了解和熟悉，掌握了一些售樓的基本技巧和專業(yè)能力。比如，房地產(chǎn)銷售的業(yè)務(wù)流程：尋找顧客——現(xiàn)場接待——談判——客戶追蹤——簽約——入住——售后服務(wù)。具體些，我還了解了“限購令”的內(nèi)容，知道了哪幾個樓層是最吃香的，知道了第一套購房第二套購房的稅收，知道了購房的相關(guān)程序需要哪些證件等等。

其次積累了處理有關(guān)人際關(guān)系問題的經(jīng)驗方法，訓(xùn)練了自己的溝通后能力和交際能力。盡管以前也有一些社會實踐經(jīng)歷，但這次的工作在溝通和交際能力上有更大的收獲，原因是：跟之前的促銷或者導(dǎo)購經(jīng)歷相比，售樓工作的周期較長，從電話預(yù)約到現(xiàn)場的接待、沙盤解說、樣板房解說等到最后的簽約入住，這其中需要花費(fèi)的時間較長，與客戶的接觸次數(shù)也較多，而且住房是價格偏大的一種產(chǎn)品，客戶的考慮時間自然長，這就要求售樓人員具有良好的溝通能力、專業(yè)的行業(yè)知識以及源源不斷的耐心和熱情。另一方面，我們在學(xué)校與同學(xué)的相處輕松愉快，而且大多數(shù)都有共同的話題，你可以選擇和志同道合的同學(xué)一起上課一起共事，但社會上有各種人群，每一個人都有自己的思想和自己的個性，要跟上司同事客戶處理好關(guān)系真得需要許多技巧。以下是我得出的結(jié)論：

1、首先要尊重別人

2、用辨證的方法去分析問題，站在不同的角度去理解別人和事物。

再者我深刻地感受到了社會工作中的艱苦性，也鍛煉了自己的意志力，提升了自己的實踐能力。實習(xí)工作看似輕松，但是也有不少心酸：在學(xué)校雖然起得早但是生活節(jié)奏沒那么快，一節(jié)課45分鐘，可是上班除了午餐時間和偶爾的午休時間，一天八個小時的工作難免略帶倦意；有時候大中午的要帶顧客去樣板房參觀；有時候接連十幾個電話累得喉嚨沙??；有時候一份合同或者銀行的按揭事項你需要跟客戶說上一個小時才能讓他明白??但作為一個即將踏入社會的大學(xué)生，我應(yīng)該明白并且認(rèn)清自己已經(jīng)是一個成年人，日后肩上會擔(dān)負(fù)起更多的責(zé)任，所以我必須時刻做好吃苦的準(zhǔn)備，努力工作，從容生活。

最后在實習(xí)期間，朝九晚五早睡早起的生活規(guī)律是從未有過的，從中的感受是有規(guī)律的生活帶給我們身心的健康和從容。但是我也發(fā)現(xiàn)，真正開始工作，我們會會很少再有精力去學(xué)習(xí)了，睡前看會兒書還可以，但是真正的學(xué)習(xí)是比較難的，這會使我更加珍惜剩余的在學(xué)校里的學(xué)習(xí)時光。

5.附錄（實習(xí)輔佐材料）

售房相關(guān)書面資料：

戶型資料：

工作現(xiàn)場：略

樓盤沙盤：