第一篇：江東新城(胡)項(xiàng)目建議書(shū)

江東新城項(xiàng)目

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介

1、項(xiàng)目名：長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)江東新城

2、基本情況：項(xiàng)目地處寧縣縣城東部，北臨219國(guó)道，西臨溈江，東至曾家河，二環(huán)南路穿地塊而過(guò)。用地面積3000畝。

二、項(xiàng)目定位

1、形象概念：以我縣“東進(jìn)融城”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施為契機(jī)，依托寧鄉(xiāng)重點(diǎn)項(xiàng)目工程“溈江兩岸三洲“，以縣城二環(huán)南路、溜子洲大橋及溈水三橋的規(guī)劃修建為支撐，打造寧鄉(xiāng)城區(qū)占地最廣、品質(zhì)最高、潛力最大的“山水新城”。

2、市場(chǎng)定位：

物業(yè)市場(chǎng)定位： 本項(xiàng)目定位于寧鄉(xiāng)城區(qū)次中心，在就醫(yī)、就學(xué)、購(gòu)物、餐館等生活配套方面既依托城區(qū)又相對(duì)獨(dú)立而自成體系。物業(yè)業(yè)態(tài)包括住宅、學(xué)校、醫(yī)院、購(gòu)物中心、休閑中心等，是一個(gè)相對(duì)完善的城市綜合體。

消費(fèi)群體定位：本項(xiàng)目依山傍水，生態(tài)環(huán)境極佳，因此針對(duì)消費(fèi)群體也相對(duì)廣泛。從消費(fèi)類(lèi)別來(lái)看，既包括小高層、小梯房的普通階層，也包括相對(duì)富有的獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排別墅消費(fèi)者，還包括有一定投資創(chuàng)業(yè)能力的商業(yè)業(yè)主；從消費(fèi)地域來(lái)看，既包括寧鄉(xiāng)縣城及周邊人群，我們預(yù)計(jì)有超過(guò)50%的消費(fèi)量，也包括益陽(yáng)、常德、婁底等地級(jí)市人群，我們預(yù)計(jì)有15%左右的消費(fèi)量，還包括長(zhǎng)沙市特別是長(zhǎng)沙河西及周邊地區(qū)的人群，我們預(yù)計(jì)有35%左右的消費(fèi)量；單從投資商最為關(guān)心的住房一塊來(lái)看，主要消費(fèi)應(yīng)該包括：工業(yè)園區(qū)企業(yè)及機(jī)關(guān)事業(yè)單位員工安家型購(gòu)房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進(jìn)城購(gòu)房、城區(qū)人口改善性購(gòu)房、在外務(wù)工人員回鄉(xiāng)置業(yè)、投資性購(gòu)房等。

3、功能定位：

依托溈水河畔獨(dú)有的山水魅力，打造寧鄉(xiāng)最宜居的居住社區(qū)。

依托項(xiàng)目所在地優(yōu)越的地理位置及交通條件，打造寧鄉(xiāng)商業(yè)次中心。

依托長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)及“東進(jìn)融城”戰(zhàn)略的提出，打造寧鄉(xiāng)新的城市綜合體。

三、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境

1、項(xiàng)目主入口環(huán)境：項(xiàng)目以北入口為主要入口，入口臨319國(guó)道寧鄉(xiāng)城區(qū)段（楚溈路，為雙向六車(chē)道改性瀝青路面），與寧鄉(xiāng)四大廣場(chǎng)之一的東城廣場(chǎng)毗鄰。

2、項(xiàng)目交通環(huán)境：項(xiàng)目北臨319國(guó)道，東臨省道S208（寧鄉(xiāng)至韶山）及規(guī)劃中的二環(huán)南路穿項(xiàng)目地而過(guò)，距金洲大道4公里，距長(zhǎng)（沙）張（家界）高速8公里，距長(zhǎng)沙市區(qū)26公里。

3、針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境及市政配套設(shè)施：項(xiàng)目邊有湘中最大的小商品集散地沙河市場(chǎng)，以規(guī)劃并即將啟動(dòng)建設(shè)的歷經(jīng)鋪九年制義務(wù)教育學(xué)校，縣中醫(yī)院擬選址搬遷至本項(xiàng)目用地邊，自來(lái)水、管道燃?xì)狻⑼ㄓ?、網(wǎng)絡(luò)、電視等配套設(shè)施一應(yīng)俱全。

四、項(xiàng)目投資優(yōu)勢(shì)分析

（一）、優(yōu)越的區(qū)位條件為本項(xiàng)目提供了成功的基礎(chǔ)條件。

1、生態(tài)環(huán)境宜人

項(xiàng)目用地以西，寧鄉(xiāng)母親河—溈江從雪峰山脈溈山的險(xiǎn)峻峽谷中緩緩走來(lái)，千年古河道在此回望故土蜿蜒而去，溈江風(fēng)光帶猶如一條綢緞將城市文明與自然風(fēng)光編織成一副山水洲城的油畫(huà)；項(xiàng)目用地南部，草木豐盛的自然山體俯瞰富庶的寧鄉(xiāng)近郊。

2、交通條件便捷

規(guī)劃建設(shè)中的縣城二環(huán)南路穿項(xiàng)目地而過(guò)，將本項(xiàng)目與縣城行政板塊、開(kāi)發(fā)區(qū)板塊連成一片，溜子洲大橋、沙河橋、溈水三橋?qū)⒖h城商業(yè)中心融為一體，與日益現(xiàn)代化的寧鄉(xiāng)城區(qū)毗鄰，全面接受城市現(xiàn)代文明輻射，共享省會(huì)和縣城醫(yī)療、教育、休閑、飲食、居住、購(gòu)物等社會(huì)服務(wù)體系。319國(guó)道、金洲大道可在20分鐘內(nèi)直通長(zhǎng)沙市區(qū)。

3、地理位置重要

項(xiàng)目處珠三角地區(qū)、大西南地區(qū)、中原地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)等中國(guó)重要的消費(fèi)市場(chǎng)、生產(chǎn)基地的地圖中心，是通往湖南2/5地區(qū)的必經(jīng)之路，向東西南北四向均有國(guó)、省、縣干道輻射，1小時(shí)內(nèi)可達(dá)上瑞高速、京珠高速、武廣高鐵、319國(guó)道、107國(guó)道等國(guó)內(nèi)交通要道。

4、周邊開(kāi)發(fā)火爆

項(xiàng)目周邊地段是長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)最火爆的開(kāi)發(fā)區(qū)域，也是寧鄉(xiāng)未來(lái)最繁華的城市動(dòng)脈。碧桂園、通程山莊、藍(lán)月谷、北斗山莊、假日摩洛哥、玉龍國(guó)際、嘉誠(chéng)花園、華夏綜合市場(chǎng)、興業(yè)苑、溫泉度假區(qū)等樓盤(pán)相映成輝，別墅、多層商品房、高層商品房、商鋪等開(kāi)發(fā)模式繽彩紛呈。

（二）、優(yōu)化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境為本項(xiàng)目成功提供了堅(jiān)實(shí)保障。

1、縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)

寧鄉(xiāng)是一個(gè)人口大縣、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，總?cè)丝谶_(dá)135萬(wàn)，縣城人口30萬(wàn)；2008年在全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力排名第97位，2009年躍升至全國(guó)第84位，位列中部第7位，湖南省第3位；寧鄉(xiāng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模達(dá)550億元，增速居全省第一，規(guī)模居全省第二；2009年財(cái)政總收入18.4億元，寧鄉(xiāng)正在向中等發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化城市邁進(jìn)，有足夠的財(cái)政實(shí)力兌現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目承諾的優(yōu)惠政策。項(xiàng)目位于寧鄉(xiāng)城市北拓東進(jìn)的主軸上，必然優(yōu)先聚集強(qiáng)大的資金、政策及人流。寧鄉(xiāng)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和大河西先導(dǎo)區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力近年顯著提升，這為實(shí)現(xiàn)先導(dǎo)區(qū)產(chǎn)業(yè)跨越式發(fā)展，進(jìn)而為生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，順利實(shí)施本項(xiàng)目提供了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

2、運(yùn)營(yíng)成本低廉

寧鄉(xiāng)是“中國(guó)技工之鄉(xiāng)”，可以為本項(xiàng)目提供大量高素質(zhì)的員工，寧鄉(xiāng)有長(zhǎng)沙地區(qū)法定的最低工業(yè)用地出讓價(jià)格和最低勞動(dòng)力工資標(biāo)準(zhǔn)，有長(zhǎng)沙大河西先導(dǎo)區(qū)內(nèi)最低的征地拆遷成本，是長(zhǎng)沙地區(qū)最主要的建材供應(yīng)基地，行政事業(yè)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在長(zhǎng)沙地區(qū)最低，稅收環(huán)境寬松，項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營(yíng)成本低廉。

3、消費(fèi)潛力廣闊

寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)起步較晚，發(fā)展迅猛，成績(jī)令人驚嘆。2009年，寧鄉(xiāng)完成房屋銷(xiāo)售9090套，銷(xiāo)售面積115萬(wàn)多平米，創(chuàng)造了寧鄉(xiāng)歷年以來(lái)的新高。同時(shí)，寧鄉(xiāng)今年新開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目23個(gè)，續(xù)建項(xiàng)目32個(gè)，特別是省外開(kāi)發(fā)商和知名品牌商紛紛搶灘進(jìn)駐，僅福建開(kāi)發(fā)商就有十家之多，成為一道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)，發(fā)展的勢(shì)頭是歷史上前所未有的。現(xiàn)在我縣商品房均價(jià)僅2759元/㎡，銷(xiāo)售價(jià)格上，將逐漸向長(zhǎng)沙靠攏，未來(lái)3—5年內(nèi)基本拉平房?jī)r(jià)，上升空間巨大，每平米升到4000元以上指日可待。僅寧鄉(xiāng)經(jīng)開(kāi)區(qū)已聚集企業(yè)高管、技術(shù)精英、普通員工等兩萬(wàn)余人，建成投產(chǎn)企業(yè)達(dá)80多家，目前寧鄉(xiāng)城市化率不足30%，離中國(guó)平均城市化率50%尚有巨大的擴(kuò)容空間，購(gòu)房需求旺盛。

（三）、優(yōu)秀的政府效能為本項(xiàng)目的成功提供了強(qiáng)大動(dòng)力。

1、政務(wù)環(huán)境優(yōu)良

寧鄉(xiāng)是湖南省率先實(shí)行強(qiáng)縣擴(kuò)權(quán)的第一批省轄直管縣，是湖南省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中著名的“兩個(gè)唯一理論”(內(nèi)陸地區(qū)縣域經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)超常規(guī)、跨越式發(fā)展，招商引資是唯一選擇,項(xiàng)目工程是唯一載體)的創(chuàng)造者和實(shí)踐者，是湖南省著名的“一辦四中心政務(wù)服務(wù)模式”的創(chuàng)造者和實(shí)踐者，有一批務(wù)實(shí)奮進(jìn)、積極進(jìn)取、懂經(jīng)濟(jì)管理、會(huì)項(xiàng)目運(yùn)作的干部隊(duì)伍，政務(wù)環(huán)境優(yōu)良，商務(wù)氛圍濃厚。

2、政策經(jīng)驗(yàn)豐富

寧鄉(xiāng)及寧鄉(xiāng)經(jīng)開(kāi)區(qū)綜合開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)已具備一定基礎(chǔ)，寧鄉(xiāng)對(duì)碧桂園等綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已有成功的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，擁有扶持相關(guān)企業(yè)發(fā)展的成熟有效的政策體系，擁有成功引進(jìn)、培育相關(guān)企業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)。

五、項(xiàng)目功能分區(qū)與業(yè)態(tài)分析

根據(jù)項(xiàng)目所處區(qū)域與定位，可以將項(xiàng)目劃分為四大功能分區(qū)。

功能分區(qū)一：商業(yè)娛樂(lè)區(qū)

打造最具寧鄉(xiāng)印象的文化活動(dòng)區(qū)，成就最高尚的商業(yè)文化生活，促進(jìn)“一江兩岸三洲”成為重要旅游目的地。

1、濱江商業(yè)區(qū)

以休閑購(gòu)物為主要特色，沿江岸設(shè)置休閑購(gòu)物業(yè)態(tài)，以綠化帶、雕塑、特色建筑等營(yíng)造休閑氣氛，打造周末、下班時(shí)間寧鄉(xiāng)人享受文化、休閑的第一處所。

商業(yè)業(yè)態(tài)：集中商業(yè)（濱江購(gòu)物街）、休閑街、酒吧街等

2、核心區(qū)精品商業(yè)街、品牌專(zhuān)賣(mài)店

分布在項(xiàng)目核心區(qū)域，臨近商務(wù)區(qū)與住宅區(qū)，提升商務(wù)取得區(qū)域價(jià)值感，成就地價(jià)峰值。

特色：小尺度步行系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)高品位、檔次和情調(diào)，特設(shè)街區(qū)商業(yè)。

3、傳統(tǒng)商業(yè)集散中心和大眾購(gòu)物中心

依托沙河市場(chǎng)傳統(tǒng)集貿(mào)中心的提質(zhì)改造和汽車(chē)東站運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的龐大人流量，設(shè)置大型購(gòu)物中心和較高檔次的小商品交易市場(chǎng)。

4、社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)

選址：分布在小區(qū)周?chē)?，小尺度打造親切感，提升小區(qū)宜居程度

特色：小尺度步行系統(tǒng)，將街衢末端引向江邊，引導(dǎo)人流指引到江邊休閑購(gòu)物，形成統(tǒng)一的商業(yè)體系。

功能分區(qū)二：商務(wù)辦公區(qū)

高品質(zhì)、高形象打造具有城市標(biāo)志意義的商務(wù)區(qū)。選址：昭示性強(qiáng)、交通便利的核心區(qū)域；是整個(gè)核心區(qū)形象最集中體現(xiàn)。特色：現(xiàn)代化寫(xiě)字樓，配備完善的物業(yè)管理體系，開(kāi)創(chuàng)寧鄉(xiāng)高端商務(wù)辦公的先河。

功能分區(qū)三：酒店服務(wù)區(qū)

引進(jìn)國(guó)內(nèi)外知名品牌酒店進(jìn)駐，提升區(qū)域知名度和影響力。

選址：分布在核心商務(wù)區(qū)周?chē)闹饕缆飞匣蛘吲R江分布，通達(dá)性和昭示性良好。

特色：以中高級(jí)知名酒店為首選，體現(xiàn)核心區(qū)形象，提升區(qū)域價(jià)值。

功能分區(qū)四：人居住宅區(qū)

中高端住宅物業(yè)搭配，打造全新的城市生活概念

1、普通公寓以及酒店式公寓

以中高層電梯住宅為主，臨近主要干道，對(duì)景觀資源要求不太高。

主要客戶(hù)：中等以上收入普通家庭、單身白領(lǐng)精英以及經(jīng)常出入寧鄉(xiāng)的商務(wù)人士。

2、城市高品質(zhì)住宅（大戶(hù)型住宅）

選址：景觀資源較好，依山傍水，距離核心區(qū)適中，有一定的私密性，有能很好的融入繁華都市生活中。

主要客戶(hù)：成功人士，既不逃離繁華的都市又能保持尊貴的私人空間。

第二篇：長(zhǎng)沙濱江新城項(xiàng)目建議書(shū)

長(zhǎng)沙市濱江新城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正式啟動(dòng)了。想起去年五、六月間，我和岳麓區(qū)的幾個(gè)兄弟們，為寫(xiě)這個(gè)項(xiàng)目建議書(shū)，不知逛了多少網(wǎng)站、熬了多少通宵。那是在我剛作完岳麓區(qū)工業(yè)園項(xiàng)目規(guī)劃后不久，身體還沒(méi)有恢復(fù)，興趣還比較濃厚的時(shí)候，好在據(jù)說(shuō)后來(lái)的規(guī)劃大體上是沿襲了我這個(gè)思路?，F(xiàn)將文本摘錄到博客上來(lái)，請(qǐng)廣大博友指教。

一、項(xiàng)目背景

瀟湘大道北段濱江開(kāi)發(fā)南起瀟湘嘴，北至二環(huán)線(xiàn)、三汊磯大橋，東臨湘江，西到銀杉路、老銀盆路，規(guī)劃面積7.2平方公里。近年來(lái)，長(zhǎng)沙市城市建設(shè)大步躍進(jìn)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展，隨著“三環(huán)六橋”及城市主干道建設(shè)基本完成、湘江東岸濱江區(qū)開(kāi)發(fā)漸成規(guī)模和桔子洲開(kāi)發(fā)的正式啟動(dòng)，瀟湘大道北段的建設(shè)及其濱江開(kāi)發(fā)的條件已經(jīng)具備，時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，任務(wù)迫在眉睫。項(xiàng)目建設(shè)與湘江東岸濱江區(qū)域、桔子洲、岳麓山的開(kāi)發(fā)融為一體，是打造長(zhǎng)沙城市名片的核心工程。

二、項(xiàng)目建設(shè)的意義

1、是建設(shè)湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶的重要節(jié)點(diǎn)。湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)是“十一五”期間全省經(jīng)濟(jì)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)的重點(diǎn)項(xiàng)目。長(zhǎng)沙是長(zhǎng)株潭一體化的中心，其經(jīng)濟(jì)、政治、文化的首位度不可動(dòng)搖。湘江長(zhǎng)沙段濱江區(qū)處于生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶北端的龍頭，是生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的核心。瀟湘大道北段及濱江開(kāi)發(fā)是長(zhǎng)沙“一江兩岸，濱江開(kāi)發(fā)”的主體部分，只有完成該項(xiàng)目建設(shè)，長(zhǎng)沙的濱江開(kāi)發(fā)才能形成一個(gè)整體，從城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境保護(hù)和城市防洪等方面引領(lǐng)湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶的發(fā)展。瀟湘大道連通岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)、岳麓山大學(xué)城、長(zhǎng)沙高新區(qū)麓谷產(chǎn)業(yè)基地和長(zhǎng)沙市治周邊行政商務(wù)圈等眾多重點(diǎn)區(qū)域。該項(xiàng)目建設(shè)可以促進(jìn)幾大區(qū)域的合作、交流與互補(bǔ)，加快這幾個(gè)板塊的發(fā)展，形成濱江“經(jīng)濟(jì)走廊”。瀟湘大道北段承載著湘江長(zhǎng)沙段的城市防洪和長(zhǎng)沙河西污水處理的功能，建好該項(xiàng)目可以徹底解決岳麓防洪和污水處理問(wèn)題，保育湘江母親河的生態(tài)環(huán)境。

2、是提升長(zhǎng)沙城市形象的核心工程。過(guò)去幾年，長(zhǎng)沙市的城市面貌發(fā)生了深刻變化，但是山水洲城融為一體的城市名片沒(méi)有很好的凸顯，城市“景眼”不夠搶眼。關(guān)鍵原因就是沒(méi)有完成瀟湘大道北段建設(shè)及濱江地區(qū)開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致湘江兩岸的開(kāi)發(fā)一條腿長(zhǎng)一條腿短。整個(gè)濱江區(qū)的夜景一邊燈火通明、熱鬧非凡，一邊黑燈瞎火、冷火秋煙，像一個(gè)“半身不遂”的巨人。啟動(dòng)該項(xiàng)目建設(shè)，能加快實(shí)施“一江兩岸，濱水開(kāi)發(fā)”戰(zhàn)略，使山水洲城融為一體，形成城市的標(biāo)志性景觀。啟動(dòng)該項(xiàng)目建設(shè)，能將岳麓山、桔子洲、龍王港、西湖、北津城三國(guó)古城墻遺址等眾多自然和人文景觀鏈接起來(lái)，促進(jìn)各景區(qū)、景點(diǎn)的改建、擴(kuò)建和新建，拓展內(nèi)涵和外延，整合、提升旅游業(yè)品位，形成精品旅游線(xiàn)路，帶動(dòng)長(zhǎng)沙旅游業(yè)的發(fā)展。啟動(dòng)該項(xiàng)目建設(shè)，能促進(jìn)銀盆嶺大橋橋頭及其以北區(qū)域的城市建設(shè)、舊城改造和土地開(kāi)發(fā)，建設(shè)地標(biāo)性的商貿(mào)、商務(wù)和會(huì)展樓宇，發(fā)展以總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)為主體的現(xiàn)代都市服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)沿江地區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由生產(chǎn)型向綜合服務(wù)型的功能轉(zhuǎn)換，構(gòu)建能與上海陸家嘴中心商務(wù)區(qū)相媲美，與長(zhǎng)沙新河三角洲遙相呼應(yīng)的濱江生態(tài)商務(wù)區(qū)。

3、是帶動(dòng)岳麓新城發(fā)展的龍頭項(xiàng)目。長(zhǎng)沙市治西遷以后，岳麓區(qū)搶抓機(jī)遇，強(qiáng)力推進(jìn)城市化進(jìn)程，城市面貌日新月異。但市治周邊地區(qū)發(fā)展速度與其區(qū)位不相適應(yīng)，該項(xiàng)目規(guī)劃范圍內(nèi)總體上還處于半農(nóng)村、半舊城區(qū)、半工業(yè)區(qū)的狀態(tài)，與湘江濱江區(qū)開(kāi)發(fā)和岳麓新城的發(fā)展極不協(xié)調(diào)。加快該區(qū)域的開(kāi)發(fā)建設(shè)，是岳麓新城發(fā)展的重點(diǎn)，具有牽一發(fā)而動(dòng)全身的重要作用?？梢约涌煸摰貐^(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。目前，該區(qū)域有企事業(yè)單位100余家，絕大部分國(guó)有工業(yè)企業(yè)效益下滑、資不抵債，使得該區(qū)域經(jīng)濟(jì)落后、人心不穩(wěn)。啟動(dòng)該項(xiàng)目建設(shè)，這些企業(yè)完全可以利用拆遷補(bǔ)償資金和存量土地增值，完成企業(yè)改制，實(shí)現(xiàn)化蝶重生。同時(shí)，剩余土地可以用來(lái)發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)該區(qū)域“退二進(jìn)三”的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。可以實(shí)現(xiàn)該區(qū)域的整體開(kāi)發(fā)。目前，該區(qū)域大部分處于城鄉(xiāng)結(jié)合地帶，基礎(chǔ)設(shè)施滯后，城市建筑陳舊，棚戶(hù)區(qū)、貧民區(qū)較多，很多地方甚至連自來(lái)水都不通。由于瀟湘大道北段一直沒(méi)有啟動(dòng)建設(shè)，該區(qū)域的項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)高無(wú)法確定，各類(lèi)管網(wǎng)沒(méi)有配套，整個(gè)銀望東片、岳北漁場(chǎng)和桐梓坡S片有近7平方公里土地?zé)o法開(kāi)發(fā)。瀟湘大道北段的建設(shè)可以直接帶來(lái)兩廂近4000畝土地升值約20億元，帶動(dòng)地區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，成為岳麓區(qū)“十一五”期間經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)?？梢詭?dòng)岳麓新城的整體發(fā)展。該區(qū)域扼守湘江兩座大橋的橋頭，與市治周邊行政商務(wù)圈和桔子洲相互配套，渾然一體；與長(zhǎng)沙市高新區(qū)麓谷產(chǎn)業(yè)基地、岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)、岳麓山大學(xué)城和望城坡商貿(mào)物流圈聲氣相通、互為犄角，開(kāi)發(fā)該區(qū)域可以實(shí)現(xiàn)河西經(jīng)濟(jì)要素的有效聚集和合理配置，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展。

三、項(xiàng)目概況

項(xiàng)目規(guī)劃面積7.2平方公里，區(qū)域范圍內(nèi)有國(guó)有企事業(yè)單位100家。據(jù)初步調(diào)查，區(qū)域具有開(kāi)發(fā)建設(shè)可行性的土地面積5.7平方公里，其中國(guó)有土地3.16平方公里，集體土地2.54平方公里。根據(jù)城市建設(shè)控制性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域土地利用現(xiàn)狀核實(shí)，該區(qū)域的土地構(gòu)成情況是：路網(wǎng)建設(shè)用地1.09平方公里，公園、綠地用地1.19平方公里，學(xué)校用地0.29平方公里，市政設(shè)施用地0.28平方公里，農(nóng)民安置用地0.6平方公里，純開(kāi)發(fā)建設(shè)土地2.25平方公里。

四、開(kāi)發(fā)建設(shè)構(gòu)想

（一）開(kāi)發(fā)思路

按照“政府引導(dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作”的總體思路，以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)組團(tuán)式開(kāi)發(fā)的模式，立足土地資源和資本市場(chǎng)兩個(gè)根本點(diǎn)，形成政府支持、社會(huì)參與的多元化投融資機(jī)制，走“拆、改、留”并舉和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的路子，促進(jìn)瀟湘大道北段濱江地區(qū)的功能向以商貿(mào)商務(wù)、生態(tài)居住、休閑旅游為主的功能和環(huán)境景觀功能轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)濱江地區(qū)城市功能、生態(tài)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的歷史性跨越，帶動(dòng)岳麓社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）開(kāi)發(fā)原則

1、產(chǎn)業(yè)化與城市化相結(jié)合原則。項(xiàng)目建設(shè)按照“重塑功能，激發(fā)活力”的要求，根據(jù)濱江地區(qū)總體規(guī)劃，合理調(diào)整用地性質(zhì)。依托基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn)土地

升值，大力發(fā)展商務(wù)商貿(mào)、都市休閑和文化娛樂(lè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；依托土地升值招商引資，不斷完善該地區(qū)的城市服務(wù)功能，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化與城市化相互促進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展。

2、生活化與標(biāo)志化相結(jié)合原則。把握湘江母親河人性化特質(zhì)，突出濱江走廊、步行環(huán)境、開(kāi)放空間及綠化景觀建設(shè)風(fēng)格的感性、細(xì)膩、親切度，盡量避免城市與水面的視線(xiàn)阻隔，拉近居民與湘江的關(guān)系，提高親水性。凸顯標(biāo)志性建筑的宏偉、大氣、壯觀，形成新的臨江天際線(xiàn)，使之成為湘江河畔醒目的幕景。

3、整體規(guī)劃與分步（項(xiàng)目）實(shí)施相結(jié)合原則。該項(xiàng)目是一項(xiàng)融城市建設(shè)、城市防洪、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、環(huán)境治理、土地開(kāi)發(fā)和舊城改造于一體的系統(tǒng)工程，項(xiàng)目多、工程量大、建設(shè)周期較長(zhǎng)的項(xiàng)目，在強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的統(tǒng)一性、開(kāi)發(fā)建設(shè)的有序性、城市功能的配套性、環(huán)境功能的協(xié)調(diào)性、建筑風(fēng)格的一致性、凸現(xiàn)地域特色的同時(shí)，又充分考慮項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的特殊性，根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資主體的個(gè)性要求，有步驟地分單元、分項(xiàng)目逐步實(shí)施，突出單個(gè)項(xiàng)目的個(gè)性魅力，發(fā)揮以點(diǎn)帶面的輻射效應(yīng)。

4、拆遷補(bǔ)償與企業(yè)改制相結(jié)合原則。利用拆遷補(bǔ)償資金，完成瀟湘大道北段濱江地區(qū)企業(yè)改制與職工安置。依靠道路建設(shè)帶來(lái)的土地升值效益，化解企業(yè)債務(wù)，引導(dǎo)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和二次創(chuàng)業(yè)，達(dá)到濱江開(kāi)發(fā)和企業(yè)改制雙贏的效果。

5、現(xiàn)代與歷史相結(jié)合原則。在體現(xiàn)建筑景觀的現(xiàn)代美、文化美的同時(shí)，盡可能地保留城市的歷史痕跡，展示城市的發(fā)展脈絡(luò)，增加城市的縱深感。讓人們?cè)谔囟ǖ囊曈X(jué)范圍內(nèi)可以看到自然生態(tài)與人文景觀交相輝映，歷史形態(tài)與現(xiàn)時(shí)狀態(tài)和諧共存。

（三）開(kāi)發(fā)模式

濱江開(kāi)發(fā)建設(shè)依照“政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”的原則，采取開(kāi)發(fā)公司招商開(kāi)發(fā)模式，即政府投資公司、開(kāi)發(fā)商等主體聯(lián)合成立綜合開(kāi)發(fā)公司，負(fù)責(zé)土地拆遷、“三通一平”和公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，負(fù)責(zé)土地的一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，負(fù)責(zé)濱江地區(qū)整體規(guī)劃的編制。

（四）開(kāi)發(fā)理念

1、功能轉(zhuǎn)換，激活發(fā)展?jié)摿Α＝Y(jié)合瀟湘大道北段等公共設(shè)施建設(shè)，融合現(xiàn)代都市多元服務(wù)元素，大力發(fā)展金融貿(mào)易、商業(yè)商務(wù)、旅游休閑、生態(tài)居住等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，激活產(chǎn)業(yè)支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的活力和耐力。

2、以人為本，提升環(huán)境品質(zhì)。把可持續(xù)發(fā)展的理念貫穿于綜合開(kāi)發(fā)的始終，堅(jiān)持人與自然和諧發(fā)展，改善濱江地區(qū)自然生態(tài)環(huán)境，開(kāi)辟活躍的公共岸線(xiàn)，創(chuàng)造多種多樣的濱江活動(dòng)空間，提高濱江地區(qū)的可達(dá)性和親水性。

3、延續(xù)歷史，豐富文化內(nèi)涵。保護(hù)性開(kāi)發(fā)反映地區(qū)發(fā)展軌跡的建筑物和濱水地區(qū)的歷史文化資源，設(shè)置特色風(fēng)貌功能區(qū)，反映該地區(qū)深厚的湖湘文化底蘊(yùn)。

4、重塑景觀，形成城市特色。利用湘江岸線(xiàn)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)整體設(shè)計(jì)，使建筑物、綠化和公共空間有機(jī)協(xié)調(diào)，使湘江西岸成為長(zhǎng)沙市一道標(biāo)志性的風(fēng)景線(xiàn)。

（五）開(kāi)發(fā)布局

根據(jù)“規(guī)劃一體化，功能分區(qū)化，特色多元化”的要求，結(jié)合湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶的總體規(guī)劃和瀟湘大道北段濱江地區(qū)獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的功能定位為商務(wù)會(huì)展、金融貿(mào)易、旅游休閑和生態(tài)居住四大功能，著力發(fā)展商貿(mào)商務(wù)、生態(tài)地產(chǎn)和旅游休閑服務(wù)產(chǎn)業(yè)。瀟湘大道北段濱江開(kāi)發(fā)功能分區(qū)布局如下：

1、望月湖親水商住區(qū)。規(guī)劃范圍為瀟湘嘴至咸嘉湖路，重點(diǎn)建設(shè)西湖文化園、龍王港風(fēng)光帶、岳麓現(xiàn)代城、麓山才苑、濱江新府等項(xiàng)目，引導(dǎo)發(fā)展商貿(mào)、餐飲、娛樂(lè)、休閑等服務(wù)業(yè)，著力打造水景襯托、商業(yè)繁榮、生活時(shí)尚的濱水商住區(qū)。

2、銀盆嶺商貿(mào)休閑區(qū)。規(guī)劃范圍為咸嘉湖路至銀盆路。重點(diǎn)建設(shè)星藍(lán)灣、香海西岸等商住項(xiàng)目，加快銀建街棚戶(hù)改造。引導(dǎo)銀太、船舶廠等國(guó)有企業(yè)搬遷，合理布局賓館酒店、購(gòu)物中心等商貿(mào)樓宇，引進(jìn)商業(yè)摩爾和大型超市。啟動(dòng)施家港水上公園、傅家洲淺水游樂(lè)區(qū)等水上游樂(lè)休閑項(xiàng)目建設(shè)，選擇一批建筑質(zhì)量較好的碼頭、倉(cāng)庫(kù)、廠房和船塢，改造成詮釋長(zhǎng)沙工業(yè)發(fā)展進(jìn)程的城市主題廣場(chǎng)，發(fā)展休閑旅游業(yè)。著力把現(xiàn)狀中的廠房、倉(cāng)儲(chǔ)碼頭和棚戶(hù)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)為大型商貿(mào)大廈、濱江高檔住宅，將該區(qū)段建成既彰顯現(xiàn)代都市商貿(mào)中心特質(zhì)，又蘊(yùn)含旅游休閑特色的濱江商貿(mào)區(qū)。

3、茶山商務(wù)會(huì)展區(qū)。規(guī)劃范圍為銀盆路至坦山路。站在構(gòu)建湘江西岸核心商務(wù)區(qū)的戰(zhàn)略高度，以大視角、大手筆的理念，規(guī)劃該區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)，重點(diǎn)引導(dǎo)銀杉翠庭、秀山麗水、金麓小區(qū)等生態(tài)住宅項(xiàng)目調(diào)整用地性質(zhì)，布局大型會(huì)展中心、綜合性商務(wù)樓宇、高檔賓館酒店、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所等地標(biāo)性建筑物，突出商務(wù)、會(huì)展、金融和辦公的核心功能，著力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，將該區(qū)域建設(shè)成為媲美上海外灘，湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶最具輻射力的商流、資金流、信息流、人才流、技術(shù)流的集散地。

4、北津城文化旅游區(qū)。規(guī)劃范圍為坦山路至三汊磯大橋。重點(diǎn)建設(shè)北津城文化主題公園、科技博覽館和文化教育特色商業(yè)街等重大項(xiàng)目，引導(dǎo)發(fā)展旅游、演藝、餐飲、娛樂(lè)、休閑等服務(wù)業(yè)，著力打造“走進(jìn)歷史、體驗(yàn)當(dāng)代、感受未來(lái)”的時(shí)光隧道，形成與岳麓山、桔子洲互為補(bǔ)充的特色景區(qū)。

（六）開(kāi)發(fā)時(shí)序

項(xiàng)目建設(shè)工程量浩大，預(yù)計(jì)投資額巨大，建議采取分期、分段滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，時(shí)間8-10年（即2007-2015年）。

近期（2007-2009年），建設(shè)瀟湘大道北段和開(kāi)發(fā)條件十分成熟的商貿(mào)、地產(chǎn)項(xiàng)目，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)岳麓大道以北，茶山路以南地區(qū)。

中期（2010-2012年），建設(shè)濱江地區(qū)道路等公共項(xiàng)目，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)坦山路以南，茶山路以北地區(qū)，瀟湘嘴以北，咸嘉湖路以南地區(qū)。

遠(yuǎn)期（2013-2015年）重點(diǎn)開(kāi)發(fā)咸嘉湖路以北、岳麓大道以南，坦山路以北、三汊磯大橋以南地區(qū)。

五、結(jié)論與建議

瀟湘大道北段濱江開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)建設(shè)湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶，提升長(zhǎng)沙城市的整體形象，帶動(dòng)岳麓新城發(fā)展具有重要意義。該項(xiàng)目建設(shè)存在的主要困難和問(wèn)題：一是拆遷任務(wù)艱巨；二是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金籌措困難。建議采取如下措施：

1、成立機(jī)構(gòu)。強(qiáng)有力的組織領(lǐng)導(dǎo)是事業(yè)成功的關(guān)鍵，是各項(xiàng)工作順利推進(jìn)的保障，我們開(kāi)發(fā)建設(shè)濱江地區(qū)，一要爭(zhēng)取市委、市政府成立以市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)牽頭，市財(cái)政、國(guó)資委、國(guó)土、規(guī)劃、發(fā)改、建設(shè)、水利等有關(guān)部門(mén)和岳麓區(qū)等參與的高規(guī)格協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究解決開(kāi)發(fā)建設(shè)重大問(wèn)題，制定和實(shí)施政策性投入的有關(guān)政策，如開(kāi)發(fā)土地出讓金、報(bào)建費(fèi)、道路建設(shè)配套費(fèi)等優(yōu)惠政策。二是區(qū)委、區(qū)政府成立濱江開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。三是組建以區(qū)城建投為主體的濱江開(kāi)發(fā)公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的論證、規(guī)劃編制、招商和資金籌措，項(xiàng)目具體運(yùn)作等工作。

2、爭(zhēng)取政策。瀟湘大道北段濱江開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)浩大的系統(tǒng)工程，涉及政府、部門(mén)、企業(yè)和開(kāi)發(fā)商，只有形成了“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、條塊結(jié)合、政策聚集、機(jī)制協(xié)調(diào)、利益共享”的機(jī)制，才能全面統(tǒng)籌各方力量，聚集各種資源和資金，形成開(kāi)發(fā)合力。為此，我們一要爭(zhēng)取新河三角洲開(kāi)發(fā)建設(shè)的政策，如土地出讓金返還、開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)費(fèi)返還、開(kāi)發(fā)建設(shè)稅收全額返還和土地增值部分用于公共項(xiàng)目建設(shè)等政策；二要爭(zhēng)取市委、市人大和市政府允許或出臺(tái)瀟湘大道北段收取土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目道路配套費(fèi)的政策；三要爭(zhēng)取市政府同意將該區(qū)域城市主次干道的管網(wǎng)建設(shè)全部列入市級(jí)公共財(cái)政投資計(jì)劃，由各專(zhuān)業(yè)部門(mén)（或公司）負(fù)責(zé)籌資和建設(shè)；四要爭(zhēng)取享有政策性銀行優(yōu)先融資和土地抵押融資的政策；五要爭(zhēng)取省、市政府及其水利部門(mén)的支持，將瀟湘大道北段防洪設(shè)施列入防洪基金建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃。

3、控制規(guī)劃。規(guī)劃是濱江開(kāi)發(fā)的龍頭，要實(shí)現(xiàn)濱江地區(qū)的城市功能、環(huán)境功能和產(chǎn)業(yè)功能的有機(jī)結(jié)合，就要充分發(fā)揮規(guī)劃的引導(dǎo)和控制作用，進(jìn)行有序、合理開(kāi)發(fā)。當(dāng)前一要爭(zhēng)取市政府及其規(guī)劃部門(mén)暫緩對(duì)該區(qū)域各類(lèi)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃審批；二要爭(zhēng)取市規(guī)劃部門(mén)將該區(qū)域概念性規(guī)劃列為明年的重點(diǎn)工程，并加快編制。

4、儲(chǔ)備土地。土地是不可再生資源，是城市建設(shè)融資的重要載體，濱江開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)投資巨大的實(shí)事工程，要解決資金問(wèn)題，目前最有效的途徑就是經(jīng)營(yíng)土地，區(qū)政府要力爭(zhēng)壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，爭(zhēng)取通過(guò)收購(gòu)、置換、征用、適當(dāng)補(bǔ)償?shù)确椒▋?chǔ)備土地，利用綜合開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的土地升值，實(shí)現(xiàn)以地生財(cái)、以地養(yǎng)區(qū)，并運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制將土地級(jí)差收入投入到城市公共設(shè)施建設(shè)。

5、狠抓當(dāng)前。瀟湘大道北段是濱江開(kāi)發(fā)的龍頭項(xiàng)目，已列入2007年市級(jí)重點(diǎn)工程，我區(qū)要加緊推進(jìn)各項(xiàng)前期工作。一要迅速成立前期工作班子，啟動(dòng)道建設(shè)立項(xiàng)、用地和規(guī)劃等申報(bào)、審批手續(xù)；二要委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)始編制道路修建性規(guī)劃；三要加緊匯報(bào)和協(xié)調(diào)爭(zhēng)取財(cái)政和信貸支持，聚集道路建設(shè)資金；四要深入開(kāi)展前期調(diào)查，進(jìn)一步摸清拆遷量、拆遷單位和可開(kāi)發(fā)土地情況；五要加大招商力度，拓寬融資渠道，盡早確定投資主體和項(xiàng)目運(yùn)作方式

第三篇：樂(lè)東“海濱新城”項(xiàng)目建議書(shū)

海南·樂(lè)東“海濱新城“旅游度假區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)

海南·樂(lè)東“海濱新城”旅游度假區(qū)

項(xiàng) 目 建 議 書(shū)

項(xiàng)目發(fā)起人：天津××××有限公司

一、項(xiàng)目概要

（一）項(xiàng)目名稱(chēng)：海南·樂(lè)東“海濱新城”旅游度假區(qū)項(xiàng)目（暫名）。

（二）項(xiàng)目性質(zhì)：濱海旅游業(yè)及旅游城鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村度假產(chǎn)品綜合開(kāi)發(fā)。

（三）項(xiàng)目選址：海南省樂(lè)東縣九所鎮(zhèn)～佛羅鎮(zhèn)濱海地帶。

（四）規(guī)劃及開(kāi)發(fā)范圍：

項(xiàng)目區(qū)東至樂(lè)東縣中灶灣與三亞市交界處，西至嶺頭灣，東、北抵海南西線(xiàn)高速公路及基本農(nóng)田片區(qū)，西、南瀕臨南海北部灣海濱（鶯歌海鹽場(chǎng)范圍除外）。項(xiàng)目區(qū)海岸線(xiàn)長(zhǎng)度約48公里（鶯歌海除外），其陸地控制性規(guī)劃

海南·樂(lè)東“海濱新城“旅游度假區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)

游資源與濱海資源的基礎(chǔ)上，按照“硅谷式”的科技孵化與風(fēng)險(xiǎn)投資開(kāi)發(fā)模式，進(jìn)一步將樂(lè)東縣北部海濱地區(qū)建成促進(jìn)海南南部旅游經(jīng)濟(jì)與西部工業(yè)經(jīng)濟(jì)相融合的、集中國(guó)熱帶海洋科技及熱帶農(nóng)業(yè)科技研發(fā)、科技成果轉(zhuǎn)化及項(xiàng)目孵化、旅游度假為一體的海洋科技、企業(yè)會(huì)館區(qū)和風(fēng)險(xiǎn)投資者樂(lè)園。

（六）主要規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容及開(kāi)發(fā)規(guī)模（項(xiàng)目啟動(dòng)期）：

1．基礎(chǔ)配套設(shè)施系統(tǒng)工程：

主要包括：（1）樂(lè)東濱海新區(qū)（含九所）交通主干道建設(shè)工程；（2）項(xiàng)目區(qū)水源地保護(hù)及供水體系建設(shè)工程；（3）項(xiàng)目區(qū)污水（肥）處理分步建設(shè)工程；（4）項(xiàng)目區(qū)供（變）電系統(tǒng)工程；（5）項(xiàng)目區(qū)道路及管（線(xiàn)）網(wǎng)體系分步建設(shè)工程；（6）項(xiàng)目區(qū)公益服務(wù)設(shè)施、園林綠化系統(tǒng)工程；（7）濱海濕地、生態(tài)恢復(fù)與保護(hù)系統(tǒng)工程；（8）沙灘清理及環(huán)衛(wèi)設(shè)施工程體系；（9）農(nóng)莊項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施及農(nóng)貿(mào)物流設(shè)施建設(shè)工程。

2．功能區(qū)建設(shè)項(xiàng)目：

主要建設(shè)：（1）“創(chuàng)意海岸”海濱園林景觀帶與濱海濕地主題公園；（2）海濱浴場(chǎng)、西亞風(fēng)情園和沙灘、沙漠運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)區(qū)；（3）“藍(lán)硅谷”熱帶海洋與農(nóng)業(yè)科技會(huì)館區(qū)；（4）旅游碼頭及國(guó)際游艇會(huì)館區(qū)；（5）嶺頭灣海濱高爾夫球場(chǎng)及國(guó)際高爾夫會(huì)館區(qū)；（6）三曲溝“烏托邦”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)度假公園示范項(xiàng)目區(qū)；（7）“太陽(yáng)城”海濱TOWN HOUSE度假項(xiàng)目區(qū)；（8）高檔海濱度假酒店項(xiàng)目建設(shè)區(qū)；（9）中灶灣海濱全景公園及定制式半山別墅區(qū)；（10）“鄉(xiāng)村田園”國(guó)際康復(fù)療養(yǎng)中心；（11）九所鎮(zhèn)現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)物流中心及農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)；（12）北部灣民俗文化與生態(tài)農(nóng)莊旅游度假區(qū)，等。

3．用地規(guī)劃與土地整理規(guī)模：

海南·樂(lè)東“海濱新城“旅游度假區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)

二、項(xiàng)目背景及項(xiàng)目建設(shè)的意義

（一）項(xiàng)目背景

海南島位于我國(guó)的最南端，是我國(guó)的第二大島。其地處南中國(guó)海與中國(guó)大陸的門(mén)戶(hù)，屬典型的熱帶、亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候區(qū)，是我國(guó)唯一的熱帶濱海旅游目的地。海南島陸地總面積約3.4萬(wàn)平方公里，擁有1825公里長(zhǎng)的海岸線(xiàn)，匯集了陽(yáng)光、海水、沙灘、空氣、氣候、植被、溫泉、田園、風(fēng)情等具有世界級(jí)品位的自然、人文旅游資源，是我國(guó)的“寶島”、“熱帶資源寶庫(kù)”和“中國(guó)與全世界人民共有的一顆明珠”。

海南島由于地處我國(guó)南疆，長(zhǎng)期處于中國(guó)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的邊緣地帶。直到1988年海南建省后，海南島才成為我國(guó)改革開(kāi)放的前沿地區(qū)，其處女般得天獨(dú)厚的自然、人文資源寶藏方始被世人所注目。1993年國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、海南九十年代初期經(jīng)濟(jì)泡沫的破滅，使海南的經(jīng)濟(jì)建設(shè)一度陷于長(zhǎng)達(dá)十年的低谷期，僅旅游業(yè)呈現(xiàn)出一枝獨(dú)秀的發(fā)展局面。

進(jìn)入21世紀(jì)后，海南旅游業(yè)的日益興旺，不僅重啟了海南當(dāng)前百業(yè)待興的良好開(kāi)端，而且促進(jìn)了以島外人士“第二居所”為主要市場(chǎng)特征的海南第二支柱產(chǎn)業(yè)——旅游房地產(chǎn)業(yè)的形成和發(fā)展?！皩⒑Ｄ辖ǔ芍袊?guó)的后花園、全中國(guó)與世界人民的度假村”的旅游房地產(chǎn)發(fā)展理念，已為海南新一輪的經(jīng)濟(jì)建設(shè)注入了全新的產(chǎn)業(yè)動(dòng)力，為投資者提供了正確的投資導(dǎo)向。

經(jīng)過(guò)十多年來(lái)的旅游行業(yè)創(chuàng)建和市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，目前海南已成為我國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的省份，并已躋身我國(guó)六大旅游目的地之列。2005年，海南全省旅游接待人數(shù)已達(dá)593萬(wàn)人次，自1996年以來(lái)，年均客源增長(zhǎng)率達(dá)17.3％。旅游業(yè)的高速發(fā)展，進(jìn)一步改善了海南的人居環(huán)境和度假環(huán)境，吸引了大量

海南·樂(lè)東“海濱新城“旅游度假區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)

促進(jìn)海南南部旅游業(yè)向海南西部的縱深發(fā)展，促進(jìn)海南西部旅游業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同繁榮，促進(jìn)海南西部工業(yè)走廊工業(yè)生產(chǎn)環(huán)境、人居環(huán)境、旅游環(huán)境、投資環(huán)境的人性化改善，推進(jìn)海南省委、省政府有關(guān)促進(jìn)海南中、西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略舉措的實(shí)施，無(wú)疑具有深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。

2、樂(lè)東縣是海南省的農(nóng)業(yè)大縣，素有海南“魚(yú)米之鄉(xiāng)”、“香蕉王國(guó)”、“熱帶水果之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。因此，將樂(lè)東縣的熱帶濱海資源和“大農(nóng)業(yè)”優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)，在實(shí)施海南西部旅游開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)中華五千年農(nóng)業(yè)文明與海南鄉(xiāng)村度假旅游業(yè)的完美結(jié)合，使海南的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)環(huán)境、鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境與旅游環(huán)境、人居環(huán)境、投資環(huán)境融為一體，必將開(kāi)創(chuàng)出海南西部及鄉(xiāng)村旅游度假的鮮明特色，豐富海南旅游度假產(chǎn)品的時(shí)空內(nèi)涵，提升海南旅游度假產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

3、城鄉(xiāng)一體化是未來(lái)海南旅游度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。隨著國(guó)民收入的不斷提高，我國(guó)的自駕車(chē)旅游和自助式度假旅游正在蓬勃興起，其旅游活動(dòng)范圍、時(shí)間、度假休閑方式都發(fā)生了巨大的變化。預(yù)計(jì)當(dāng)國(guó)民人均收入水平達(dá)到2000美元之后（2010年以后），我國(guó)的“自由（游）人”將超過(guò)團(tuán)隊(duì)觀光游人數(shù)，成為我國(guó)旅游度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)主流。海南尤其是海南南部海濱地區(qū)作為我國(guó)最佳的避寒、度假、養(yǎng)老、休閑旅游勝地，其獨(dú)特、豐富的鄉(xiāng)村自然生態(tài)和旅游度假資源，將成為與其熱帶濱海旅游資源品位相齊的旅游度假之地。因此，樂(lè)東“海濱新城”旅游度假區(qū)及其周邊地區(qū)鄉(xiāng)村度假項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，體現(xiàn)了我國(guó)旅游度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，必將成為海南旅游度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)亮點(diǎn)，產(chǎn)生出巨大的旅游經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)邊際效益。

4、通過(guò)規(guī)劃實(shí)施樂(lè)東“海濱新城”旅游度假區(qū)及周邊鄉(xiāng)村度假項(xiàng)目開(kāi)

海南·樂(lè)東“海濱新城“旅游度假區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)

國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在某個(gè)中心城市的一小時(shí)車(chē)程范圍內(nèi)，其莊園式物業(yè)、鄉(xiāng)村度假村（瑞海姆式度假村）、TOWN HOUSE等物業(yè)形式代表了富裕階層和中產(chǎn)者“第三次置業(yè)”的市場(chǎng)主流（而“一次置業(yè)”和“二次置業(yè)”一般均集中在城市范圍）。目前中國(guó)正處于小康時(shí)代“二次置業(yè)”的高峰期，“第三次置業(yè)”和“侯鳥(niǎo)式”置業(yè)也正逐漸興起，海南作為中國(guó)最理想的“侯鳥(niǎo)式”置業(yè)和“三次置業(yè)”之地，其鄉(xiāng)村居住與度假時(shí)代必將領(lǐng)先于全國(guó)到來(lái)。樂(lè)東縣濱海地區(qū)與三亞毗鄰、距三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅半小時(shí)車(chē)程，具有發(fā)展中國(guó)富足時(shí)代“第三次置業(yè)”的極好的開(kāi)發(fā)條件，因此，本計(jì)劃書(shū)建議在樂(lè)東縣“海濱新城”項(xiàng)目中，其旅游業(yè)和鄉(xiāng)村度假產(chǎn)品開(kāi)發(fā)定位，應(yīng)重點(diǎn)突出“三亞后花園”與自助式旅游度假特色。

四、項(xiàng)目區(qū)修建性規(guī)劃范圍與基本建設(shè)內(nèi)容

樂(lè)東縣“海濱新城”旅游度假區(qū)的規(guī)劃開(kāi)發(fā)范圍，東起九所鎮(zhèn)中灶灣與三亞市交界處，西至佛羅鎮(zhèn)嶺頭灣，東、北抵海南西線(xiàn)高速公路及基本農(nóng)田片區(qū)，西、南瀕臨南海北部灣海濱（鶯歌海鹽場(chǎng)范圍除外）。項(xiàng)目區(qū)海岸線(xiàn)長(zhǎng)度約48公里（鶯歌海除外），其陸地控制性規(guī)劃范圍包括樂(lè)東縣九所、利國(guó)、黃流、佛羅4鎮(zhèn)約150～200平方公里的濱海開(kāi)發(fā)區(qū)域（包括海岸保護(hù)地帶、灘涂、生態(tài)林（山）地和自然村鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)）。其中，一期項(xiàng)目修建性規(guī)劃擬采取沿海組團(tuán)式布局方式（避開(kāi)基本農(nóng)田、人口稠密區(qū)和生態(tài)修復(fù)與保護(hù)區(qū)），擬先期啟動(dòng)九所新區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施及TOWN HOUSE度假項(xiàng)目群、現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)物流區(qū)、中灶灣五星級(jí)度假會(huì)館區(qū)、三曲溝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)度假公園、嶺頭灣“藍(lán)硅谷”海洋科技城等項(xiàng)目，一期項(xiàng)目修建性規(guī)劃開(kāi)發(fā)面積約45平方

海南·樂(lè)東“海濱新城“旅游度假區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)

憩區(qū)和公共停車(chē)場(chǎng)地。

7、濱海濕地、生態(tài)恢復(fù)與保護(hù)系統(tǒng)工程：計(jì)劃對(duì)海岸線(xiàn)200米以?xún)?nèi)的全部蝦池、魚(yú)池、人工建筑物進(jìn)行清理、拆遷，恢復(fù)濱海濕地和海濱生態(tài)林區(qū)，并適度進(jìn)行人工景觀帶建設(shè)。

8、沙灘清理及環(huán)衛(wèi)設(shè)施工程體系：需購(gòu)置現(xiàn)代化的沙灘清潔設(shè)施設(shè)備，對(duì)海濱沙灘、沙漠項(xiàng)目區(qū)進(jìn)行日常性的清潔維護(hù)；旅游度假區(qū)需設(shè)置充足的垃圾箱和公共垃圾堆放點(diǎn)。

9、農(nóng)莊項(xiàng)目區(qū)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施及農(nóng)貿(mào)物流設(shè)施建設(shè)工程：對(duì)采取“公司＋農(nóng)戶(hù)”方式進(jìn)行度假項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的農(nóng)業(yè)花、果種植園區(qū)、生態(tài)養(yǎng)殖區(qū)、農(nóng)村生態(tài)示范區(qū)域和鄉(xiāng)村景區(qū)，成片開(kāi)展農(nóng)區(qū)道路（含道路兩側(cè)景觀綠化帶）、水利（含噴管、滴灌）、電網(wǎng)、電視等現(xiàn)代化農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)在區(qū)域內(nèi)合理分布農(nóng)貿(mào)物流及科技服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，在九所鎮(zhèn)建設(shè)農(nóng)貿(mào)物流中心和農(nóng)業(yè)科技服務(wù)中心。

（二）功能區(qū)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（初步設(shè)想）：

1、“創(chuàng)意海岸”海濱園林景觀帶與濱海濕地主題公園

（1）海岸生態(tài)防護(hù)林和園林景觀帶：計(jì)劃對(duì)樂(lè)東縣濱海區(qū)域的蝦池、魚(yú)池、人工建筑物進(jìn)行清理、拆遷，恢復(fù)濱海濕地和海濱生態(tài)林區(qū)，并適度進(jìn)行人工景觀帶建設(shè)。

（2）濱海濕地主題公園：計(jì)劃對(duì)樂(lè)東縣濱海區(qū)的傳統(tǒng)養(yǎng)殖業(yè)灘涂、河流入?？陂_(kāi)展大規(guī)模的濱海濕地恢復(fù)工程，并在遠(yuǎn)期進(jìn)行濱海濕地主題公園開(kāi)發(fā)，使之成為樂(lè)東濱海區(qū)生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展的核心地帶。

（3）萬(wàn)國(guó)風(fēng)車(chē)博覽園及海岸風(fēng)車(chē)小屋：建議在開(kāi)發(fā)利用樂(lè)東縣海濱豐富

海南·樂(lè)東“海濱新城“旅游度假區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)

業(yè)、生物技術(shù)等諸多領(lǐng)域的研究、開(kāi)發(fā)），在此基礎(chǔ)上，采取“硅谷”式的園區(qū)運(yùn)作模式，出臺(tái)、制定鼓勵(lì)科技風(fēng)險(xiǎn)投資的相關(guān)政策，將海南的旅游度假向心力轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤浇?jīng)濟(jì)發(fā)展所需的投資、市場(chǎng)向心力，為國(guó)內(nèi)外投資商開(kāi)創(chuàng)更為廣闊的投資天地，使樂(lè)東縣濱海區(qū)成為我國(guó)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“南繁基地”和風(fēng)險(xiǎn)投資樂(lè)園。

“藍(lán)硅谷”熱帶海洋與農(nóng)業(yè)科技會(huì)館區(qū)主要建設(shè)內(nèi)容為：中心會(huì)館區(qū)（含四星級(jí)酒店）、科技企業(yè)會(huì)館區(qū)、科研實(shí)驗(yàn)配套服務(wù)中心、科技成果及信息交流服務(wù)中心、科技產(chǎn)品展示中心、技術(shù)培訓(xùn)中心、院士及專(zhuān)家流動(dòng)工作站、風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)會(huì)館區(qū)等，另外為園區(qū)科技企業(yè)或風(fēng)險(xiǎn)投資企業(yè)提供科技創(chuàng)新、成果轉(zhuǎn)化所需的各類(lèi)中試實(shí)驗(yàn)、示范推廣基地（部分在園區(qū)內(nèi)設(shè)立）。

4、旅游碼頭及國(guó)際游艇會(huì)館區(qū)

望樓港、嶺頭港及項(xiàng)目區(qū)未來(lái)人工內(nèi)海水域可開(kāi)辟游艇碼頭，碼頭基礎(chǔ)配套設(shè)施由開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一營(yíng)建，游艇會(huì)館采取產(chǎn)權(quán)式營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)模式。旅游度假區(qū)內(nèi)擬建設(shè)2～3個(gè)千噸級(jí)泊位、5～8個(gè)百?lài)嵓?jí)泊位和100余個(gè)小型私家游艇泊位。為吸引國(guó)內(nèi)國(guó)際游艇專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的參與，碼頭區(qū)擬統(tǒng)一規(guī)劃產(chǎn)權(quán)式的國(guó)際游艇會(huì)館區(qū)，除游艇碼頭等公共配套設(shè)施外，各專(zhuān)業(yè)游艇經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的會(huì)館設(shè)施可以自行投資建設(shè)（其經(jīng)營(yíng)管理模式與產(chǎn)權(quán)酒店相似）。

5、海濱高爾夫球場(chǎng)及國(guó)際高爾夫會(huì)館區(qū)

旅游度假區(qū)內(nèi)擬建設(shè)一座56洞國(guó)際頂級(jí)高爾夫球場(chǎng)和一個(gè)18洞高爾夫練習(xí)場(chǎng)，作為項(xiàng)目區(qū)重要的旅游度假功能設(shè)施。球場(chǎng)區(qū)還擬建五星級(jí)中心會(huì)館和與之相配套的高爾夫別墅群、高爾夫教習(xí)中心、高爾夫文化公園。

6、“烏托邦”現(xiàn)代農(nóng)業(yè)度假公園示范項(xiàng)目區(qū)

海南·樂(lè)東“海濱新城“旅游度假區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)

8、高檔海濱度假酒店項(xiàng)目建設(shè)區(qū)

該區(qū)擬吸引國(guó)際著名酒店投資管理集團(tuán)在樂(lè)東縣參與高檔酒店項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，以此確立樂(lè)東縣在海南西部地區(qū)旅游服務(wù)業(yè)中的地位，充分利用樂(lè)東縣良好的濱海度假資源，適當(dāng)規(guī)劃3～5家4星級(jí)以上高檔酒店，設(shè)計(jì)床位數(shù)量約2000～2500張。

9、中灶灣海濱全景公園及定制式半山別墅區(qū)

（1）中灶灣全景公園：項(xiàng)目區(qū)東部的中灶灣與三亞市東鑼灣接壤，其海濱山嶺是項(xiàng)目區(qū)主要制高點(diǎn)之一，登臨山頂，可了望南海萬(wàn)頃碧波之上的東鑼、西鼓二島和三亞、樂(lè)東濱海新區(qū)。初步設(shè)想在此開(kāi)辟登山步行道、熱帶植物園、石景園、山頂公園，熱帶蝴蝶谷、百鳥(niǎo)樂(lè)園、攀崖運(yùn)動(dòng)及蹦極運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)區(qū)、野外生存極限娛樂(lè)區(qū)等山地旅游觀光、娛樂(lè)項(xiàng)目。遠(yuǎn)期可考慮增設(shè)佛、道文化旅游觀光、服務(wù)設(shè)施和大型人文景點(diǎn)，建設(shè)可吸引游客的登山觀光電梯（扶梯或垂直梯）等項(xiàng)目，使之成為從三亞到樂(lè)東濱海新區(qū)的一個(gè)重要的景觀節(jié)點(diǎn)。

（2）定制式半山別墅區(qū)：結(jié)合中灶灣山嶺全景公園規(guī)劃，在公園山坡地帶分散規(guī)劃建設(shè)豪華度假會(huì)館及全景名人別墅群，利用中灶灣全景公園絕佳的半山環(huán)境與觀景效果，采用定制式營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)，為業(yè)主度身打造純粹的個(gè)性化度假豪宅。

半山別墅區(qū)由公園管理處統(tǒng)一物業(yè)配套和管理，使之成為真正的五星級(jí)公園化住宅。

10、“鄉(xiāng)村田園”國(guó)際康復(fù)療養(yǎng)中心

對(duì)于城市而言，鄉(xiāng)村田園是一種綠色、恬和、輕松、淳樸的休閑意境，5

海南·樂(lè)東“海濱新城“旅游度假區(qū)項(xiàng)目建議書(shū)

區(qū)4500公頃的土地可初步分類(lèi)與整理如下：

（1）最高潮位線(xiàn)100米～200米以?xún)?nèi)的濱海帶狀防護(hù)林、濱海濕地恢復(fù)工程與園林景觀開(kāi)發(fā)用地約480公頃（海岸生態(tài)環(huán)境恢復(fù)與保護(hù)區(qū)，其用地計(jì)入控規(guī)范圍內(nèi)，并應(yīng)由政府出臺(tái)相關(guān)的投資獎(jiǎng)勵(lì)政策）；

（2）濱海主題公園及文化設(shè)施建設(shè)用地200公頃；

（3）市政綠化、公共休憩區(qū)用地650公頃（含高爾夫用地400公頃）；

（4）項(xiàng)目區(qū)道路及市政配套設(shè)施用地250公頃；

（5）規(guī)劃各類(lèi)旅游服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地150公頃；

（6）規(guī)劃各類(lèi)濱海度假項(xiàng)目建設(shè)用地750公頃；

（7）規(guī)劃預(yù)留文教、衛(wèi)生和其他公益性項(xiàng)目用地100公頃；（8）規(guī)劃海洋科研、農(nóng)業(yè)科技項(xiàng)目用地100公頃；（9）規(guī)劃農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)貿(mào)、物流項(xiàng)目用地100公頃；

（10）規(guī)劃整合三曲溝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)與鄉(xiāng)村度假核心項(xiàng)目（現(xiàn)代農(nóng)業(yè)公園）用地2200公頃（其中用于鄉(xiāng)村度假核心項(xiàng)目的建設(shè)用地面積約200公頃，控規(guī)范圍內(nèi)的自然村鎮(zhèn)、農(nóng)業(yè)園區(qū)則為項(xiàng)目的外延部分）。

五、政企合作開(kāi)發(fā)模式及開(kāi)發(fā)步驟

（一）政企合作開(kāi)發(fā)模式（建議性方案）

1、由政府主導(dǎo)、企業(yè)出資，分期進(jìn)行項(xiàng)目區(qū)土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對(duì)已經(jīng)具備條件的項(xiàng)目建設(shè)用地，由政府采用招拍掛方式，對(duì)項(xiàng)目區(qū)商業(yè)性項(xiàng)目用地進(jìn)行土地市場(chǎng)化出讓?zhuān)恋爻鲎屖找娉从嘘P(guān)法律、法規(guī)規(guī)定需上繳國(guó)家的部分外，優(yōu)先償還投資商的土地整理、基礎(chǔ)建設(shè)成本，其余利潤(rùn)由

海南·樂(lè)東“海濱新城“旅游度假區(qū)項(xiàng)目建議書(shū) 的各類(lèi)項(xiàng)目基本上已全面開(kāi)始進(jìn)行建設(shè)，項(xiàng)目區(qū)旅游度假服務(wù)設(shè)施已初具規(guī)模，城市化項(xiàng)目開(kāi)始陸續(xù)啟動(dòng)，旅游產(chǎn)品開(kāi)發(fā)開(kāi)始與國(guó)際化市場(chǎng)接軌，旅游景區(qū)和旅游服務(wù)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)效益得到提高，并逐步向集約化經(jīng)營(yíng)時(shí)期過(guò)渡。

六、項(xiàng)目總投資及籌資計(jì)劃

（一）項(xiàng)目總投資的初步估算

根據(jù)本項(xiàng)目的基本建設(shè)構(gòu)思，本項(xiàng)目的總投資量初步估算為150億元。其中：

1．項(xiàng)目區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、土地分步整理需投入35億元左右； 2．旅游度假區(qū)的核心啟動(dòng)項(xiàng)目，如濱海生態(tài)恢復(fù)工程、旅游景區(qū)、旅游農(nóng)莊、主題公園、高爾夫球場(chǎng)、游艇碼頭、農(nóng)貿(mào)物流中心等基本功能項(xiàng)目，需投入建設(shè)資金約40億元；

3、旅游度假區(qū)的各類(lèi)度假服務(wù)設(shè)施、高檔酒店、商業(yè)設(shè)施、旅游地產(chǎn)等項(xiàng)目，需投入建設(shè)資金70億元；

4．旅游度假區(qū)基礎(chǔ)配套設(shè)施和核心功能項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)階段所需的初期流動(dòng)資金投入約5億元。

（二）籌資計(jì)劃和資金來(lái)源保證

根據(jù)本計(jì)劃書(shū)確定的開(kāi)發(fā)步驟，現(xiàn)將各開(kāi)發(fā)階段的資金籌措計(jì)劃和資金來(lái)源保證概述如下：

第一階段（第1～2年）：擬投入項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和前期土地整理資金5億元。該項(xiàng)開(kāi)發(fā)資金由××××公司自有資金提供資金來(lái)源保證。

920-

第四篇：關(guān)于新城物業(yè)公司管理建議書(shū)

關(guān)于新城物業(yè)公司管理建議書(shū)

一、收入方面

（一）收入明細(xì)劃分

收入按性質(zhì)分：物業(yè)管理費(fèi)收入、停車(chē)費(fèi)收入和綠化等零星工程收入應(yīng)為公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，其余為手續(xù)費(fèi)收入等其他業(yè)務(wù)收入。

收入還應(yīng)該按區(qū)域劃分：鶴平、金鶴等地理區(qū)域。

收入最好的情況是按產(chǎn)品類(lèi)型服務(wù)分：住宅、商鋪或?qū)懽謽堑?。物業(yè)公司的收入科目明細(xì)應(yīng)該按上述要求盡量劃分，但新城物業(yè)公司的收入科目明細(xì)劃分有些混亂，讓人有點(diǎn)摸不著頭腦。而且發(fā)票收入統(tǒng)計(jì)明細(xì)賬和收入?yún)R總表上統(tǒng)計(jì)開(kāi)票收入存在不一致現(xiàn)象，會(huì)令人覺(jué)得缺乏專(zhuān)業(yè)操守。同時(shí)，人為劃分開(kāi)票收入、不開(kāi)票收入或當(dāng)月不開(kāi)下月才開(kāi)票收入等做法會(huì)讓外界覺(jué)得公司在操縱收入。

無(wú)論是業(yè)務(wù)部提供的收入臺(tái)帳或是財(cái)務(wù)部核算方式，都應(yīng)該是“外部形象良好”和“易于表達(dá)的”。

（二）收入完整性方面

從原始憑證細(xì)節(jié)方面，財(cái)務(wù)僅依靠業(yè)務(wù)部門(mén)提供的發(fā)票明細(xì)表和收入?yún)R總表入賬不合適。上述所有的收入并無(wú)足夠詳細(xì)的數(shù)據(jù)提供給財(cái)務(wù)部，即便能在目前系統(tǒng)里獲得此詳實(shí)數(shù)據(jù)，那每個(gè)小區(qū)物業(yè)收費(fèi)單價(jià)和物業(yè)數(shù)量是怎么核定的也無(wú)法獲得足夠的支撐。例如，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格是否合適，有無(wú)經(jīng)過(guò)集團(tuán)審批或物價(jià)局報(bào)備？物業(yè)服務(wù)小區(qū)的面積是否經(jīng)過(guò)核準(zhǔn)，有無(wú)相關(guān)文件資料佐證？這些都值得考慮。從會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)角度，報(bào)表沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，因有銀行存款現(xiàn)金等支持，收入的真實(shí)性不用質(zhì)疑，但收入完整性方面，例如：是否存在因業(yè)主原因，沒(méi)有收上的物業(yè)費(fèi)？是否存在業(yè)務(wù)員的原因，私設(shè)“小金庫(kù)”，臨時(shí)停車(chē)費(fèi)不入賬或少入賬情形？這些漏洞很值得我們?cè)诠芾矸矫嬷匾?。再者，站在稅?wù)稽查角度，同樣蘊(yùn)藏著高風(fēng)險(xiǎn)。例如，若收入完整性存在內(nèi)部控制的缺失，那所謂的“代收代繳或上繳集團(tuán)”的水電費(fèi)、管理費(fèi)或租金等，很有可能作為價(jià)外費(fèi)用或收入來(lái)補(bǔ)稅。

二、成本方面

新城公司月度成本明細(xì)科目“水電費(fèi)”出現(xiàn)負(fù)數(shù)的情形，報(bào)表的列報(bào)出現(xiàn)問(wèn)題。

主要原因是物業(yè)公司代收某些水電費(fèi)收入，是直接沖減當(dāng)期“營(yíng)業(yè)成本”，而不是作為“其他應(yīng)付款”列示，并以公司名義繳納的水電費(fèi)，增計(jì)當(dāng)期“營(yíng)業(yè)成本”。但因該水電費(fèi)發(fā)票滯后問(wèn)題，僅作為“預(yù)付款項(xiàng)”沒(méi)有進(jìn)入成本，因而，出現(xiàn)了“營(yíng)業(yè)成本”負(fù)數(shù)情形。況且，代收水電費(fèi)因包含手續(xù)費(fèi)的金額要高于公司自己繳納的水電費(fèi)。故當(dāng)期成本明細(xì)中“水電費(fèi)”出現(xiàn)負(fù)數(shù)是很有可能的。

“代收費(fèi)”沖減營(yíng)業(yè)成本，實(shí)質(zhì)上的“以收抵支”，在稅務(wù)上是存在風(fēng)險(xiǎn)。若采取“其他應(yīng)付款”科目來(lái)過(guò)度，但需要業(yè)務(wù)部提供詳細(xì)的代收款的數(shù)據(jù)，并針對(duì)該筆代收款做賬務(wù)處理，實(shí)際操作起來(lái)會(huì)很繁瑣。如果代收款仍然沖減“營(yíng)業(yè)成本”，期末差額部分，轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，并按服務(wù)業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅，則一切變得簡(jiǎn)單易行。

三、總結(jié)和建議

從賬務(wù)審核的過(guò)程中可以發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題，我們應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)和完善公司的內(nèi)部管理流程。

（一）財(cái)務(wù)角度

業(yè)務(wù)部門(mén)應(yīng)提供的收入臺(tái)帳應(yīng)該包含單價(jià)和數(shù)量的明細(xì)賬和總賬，以及按類(lèi)別劃分收入臺(tái)帳和代收款項(xiàng)的明細(xì)賬。同樣，上述單價(jià)和數(shù)量均要有嚴(yán)格的審批支撐或現(xiàn)場(chǎng)核準(zhǔn)，月度變化均可以跟蹤。

業(yè)務(wù)部門(mén)應(yīng)積極提供并建立所有的業(yè)務(wù)成本臺(tái)帳，并時(shí)刻跟蹤成本支出的合理性。

當(dāng)務(wù)之急，建議集團(tuán)重新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)公司成本和收入的科目明細(xì)模板。以便利于核算、預(yù)算和結(jié)算?，F(xiàn)在財(cái)務(wù)核算使用“生產(chǎn)成本”科目很不合適。

（二）業(yè)務(wù)角度

為了有效有序的支撐財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，減輕公司賬務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)流程管理。在管理方面建議做到如下方面：

（1）建立一個(gè)按區(qū)域劃分的統(tǒng)一物業(yè)收款系統(tǒng)，盡量避免現(xiàn)金或支票入賬。

（2）建立一個(gè)類(lèi)似于臨時(shí)停車(chē)位的刷卡系統(tǒng)，按月出具臨時(shí)停車(chē)時(shí)間間隔和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并自動(dòng)報(bào)出收入總額并與崗?fù)と藛T現(xiàn)金收款金額互相核對(duì)，防止手工撕發(fā)票那種人為入賬漏洞。

（3）建立一個(gè)完整的物業(yè)合同歸口管理責(zé)任部門(mén)，涵蓋對(duì)法人及個(gè)人的合同管理。并認(rèn)真梳理上述合同風(fēng)險(xiǎn)。

（4）加強(qiáng)收入方面的發(fā)票管理。若常存在票據(jù)跨期開(kāi)具，在增值稅模式下，后果會(huì)很?chē)?yán)重。建議都及時(shí)開(kāi)票。

（5）根據(jù)上述物業(yè)收入和成本詳細(xì)數(shù)據(jù)，建立監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，分析各區(qū)域各類(lèi)型服務(wù)月度收入變化，形成績(jī)效考核機(jī)制。

第五篇：項(xiàng)目建議書(shū)建議書(shū)

1總論 1 1.1項(xiàng)目背景 1 1.2項(xiàng)目概況 2 2項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 3 2.1項(xiàng)目建設(shè)的背景 3 2.2項(xiàng)目的建設(shè)必要性 5 3場(chǎng)址及建設(shè)條件 8 3.1地點(diǎn)與地理位置 8 3.2自然條件 8 3.3公用設(shè)施條件 10 3.4社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 12 3.5交通條件 13 4建設(shè)方案 14 4.1項(xiàng)目總體規(guī)劃 14 4.2工程方案 15 5環(huán)境影響評(píng)價(jià) 20 5.1環(huán)境現(xiàn)狀 20 5.2采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 20 5.3施工期環(huán)境影響分析 21 5.4營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響分析 24 6項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 26 7項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 27 7.1項(xiàng)目設(shè)施工期 27 7.2實(shí)施進(jìn)度安排 27 8工程招投標(biāo) 29 8.1概述 29 8.2招標(biāo)組織形式 29 8.3招標(biāo)方式 29 9投資估算及資金籌措 30 9.1投資估算 30 9.2資金籌措 32 11社會(huì)評(píng)價(jià) 33 11.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 33

項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析 3281.1項(xiàng)目背景 1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)

象山縣半邊山旅游開(kāi)發(fā)移民安置小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。1.1.2承辦單位概況

本項(xiàng)目承辦單位為象山縣旅游開(kāi)發(fā)有限公司。公司注冊(cè)資本1500萬(wàn)元，由象山縣人民政府、象山縣旅游局共同組建，公司宗旨為“以?xún)?yōu)質(zhì)的服務(wù)、良好的信譽(yù)開(kāi)拓象山旅游資源，發(fā)展象山旅游業(yè)，促進(jìn)象山經(jīng)濟(jì)發(fā)展”。主要經(jīng)營(yíng)范圍涉及旅游資源市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、旅行社、建筑裝潢、飲食、住宿，兼營(yíng)旅游產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)、旅游咨詢(xún)服務(wù)、旅游人才培訓(xùn)、旅游汽車(chē)出租、旅游票務(wù)待售等。1.1.3報(bào)告編寫(xiě)依據(jù)

1、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）；

2、《象山縣域總體規(guī)劃（2004-2020）》；

3、《石浦鎮(zhèn)總體規(guī)劃（調(diào)整）（2003-2020）》；

4、《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》；

5、《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》；

6、象山縣人民政府相關(guān)文件；

7、其他相關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；

8、委托方提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。1.2項(xiàng)目概況 1.2.1擬建地點(diǎn)

項(xiàng)目所在地為石浦鎮(zhèn)昌國(guó)南門(mén)桔場(chǎng)。地塊東臨沿海南線(xiàn)一級(jí)公路，其它方向?yàn)樯降亍?.2.2建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積176198.1m2。

建設(shè)內(nèi)容：半邊山旅游項(xiàng)目二期、三期移民安置小區(qū)（石浦鎮(zhèn)昌國(guó)南門(mén)桔場(chǎng)移民安置地塊）“三通一平”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。1.2.3主要建設(shè)條件

本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于石浦鎮(zhèn)昌國(guó)南門(mén)桔場(chǎng)，昌國(guó)片區(qū)村莊供水、供電、通訊、交通等基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，能滿(mǎn)足建設(shè)要求。1.2.4項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

本項(xiàng)目于2008年5月開(kāi)始動(dòng)工，至2008年12月竣工，建設(shè)工期為8個(gè)月。1.2.5項(xiàng)目建設(shè)投資和籌資方案

該項(xiàng)目總投資為2180萬(wàn)元，資金來(lái)源為自籌。1.2.6主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

表1-1

項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

名稱(chēng) 單位 規(guī)模 備注 1 總用地面積 m2 176198.1 2 建設(shè)工期 月 8 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 2180

2項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 2.1項(xiàng)目建設(shè)的背景 2.1.1象山縣旅游發(fā)展概況

象山縣地處中國(guó)黃金海岸線(xiàn)的中心地帶,緊靠國(guó)際大都市上海.境內(nèi)群山連綿,海域壯闊,千港百灣,島礁眾多,碧海金沙,旅游資源得天獨(dú)厚,是華東惟一擁有山,海,島,崖,灘,景,物七大特點(diǎn)的濱海資源地區(qū)。

象山縣委縣政府在1998年作出了全面發(fā)展海洋旅游的戰(zhàn)略決策.對(duì)全縣170多個(gè)自然,人文景觀進(jìn)行了為期三個(gè)月的實(shí)地勘察,在此基礎(chǔ)上,按照“高起點(diǎn),全方位”規(guī)劃的總體要求,先后編制了嚴(yán)密的規(guī)劃, 并啟動(dòng)松蘭山旅游開(kāi)發(fā)。2000年,召開(kāi)第一次全縣旅游工作會(huì)議,提出了“大旅游,大產(chǎn)業(yè),大發(fā)展”的思路,把旅游業(yè)作為全縣第三產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)和全縣經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)著力加以培育。2003年縣委,縣政府提出了“旅游富民”發(fā)展戰(zhàn)略,明確了把旅游業(yè)培育成為全縣經(jīng)濟(jì)支柱之一的發(fā)展方向。2004年,召開(kāi)全縣加快服務(wù)業(yè)發(fā)展大會(huì),明確了把旅游業(yè)培育成為第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

近年來(lái),象山縣始終堅(jiān)持精品開(kāi)發(fā)理念,注重挖掘地方特色,凸顯海洋,生態(tài),文化主題,目前已形成松蘭山度假區(qū),象山影視城,中國(guó)漁村,石浦漁港古城四大骨干旅游品牌。形成了比較完善的旅游綜合產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系。2006年，全縣接待游客數(shù)達(dá)到232萬(wàn)人次，旅游經(jīng)濟(jì)總收入12.5億元，同比分別增長(zhǎng)16%和17.5%。旅游業(yè)已成為縣域國(guó)民經(jīng)濟(jì)中新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快和杭州灣大橋,象山港大橋,浙江沿海高速通道的相繼建設(shè),將使象山直接接軌上海,為象山的旅游發(fā)展帶來(lái)了前所未有的黃金機(jī)遇。2.1.2象山縣半邊山旅游項(xiàng)目概況

“象山半邊山旅游度假區(qū)”位于象山旅游生產(chǎn)力“一帶四區(qū)”布局中的石浦重點(diǎn)旅游開(kāi)發(fā)區(qū)。該項(xiàng)目由新鶴、蛟龍、半邊山三個(gè)區(qū)域組成，規(guī)劃面積約10平方公里，南鄰中國(guó)漁村皇城沙灘，北與國(guó)家4A旅游景區(qū)松蘭山相呼應(yīng)。區(qū)內(nèi)濱海岸線(xiàn)曲折綿長(zhǎng)，植被良好，海蝕地貌景觀獨(dú)特，是尚待開(kāi)發(fā)的處女地。該項(xiàng)目擬建成以生態(tài)、文化、探險(xiǎn)、運(yùn)動(dòng)、休閑為主題，具有商務(wù)會(huì)展、游樂(lè)健身、海洋娛樂(lè)、休閑度假功能的舒適旅游休閑度假區(qū)。度假區(qū)力求以國(guó)際一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理和服務(wù)，塑造獨(dú)具魅力的“東方夏威夷”，接納來(lái)自海內(nèi)外的賓客。項(xiàng)目建成后將大大提高象山海洋旅游檔次。象山縣委縣政府在關(guān)于象山旅游的發(fā)展戰(zhàn)略中提到要重點(diǎn)推進(jìn)半邊山旅游區(qū)的開(kāi)發(fā),該項(xiàng)目已列入象山縣重點(diǎn)工程。

旅游開(kāi)發(fā)應(yīng)與移民安置有機(jī)結(jié)合起來(lái)。半邊山旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)征收蛟龍村、金山村、新鶴

做好半邊山旅游度假區(qū)的移民安置工作是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)和前提，是旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目健康發(fā)展的保證。為此象山縣征收集體所有土地房屋拆遷辦公室出臺(tái)了《象山縣半邊山旅游項(xiàng)目征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》）并通過(guò)了象山縣人民政府的審批?！斗桨浮分刑岬桨仓梅桨敢赃w建安置為主，遷建安置由拆遷人提供遷建和費(fèi)用，被拆遷人自行建造安置用房；拆遷人負(fù)責(zé)遷建用地的通水、通電、通路和場(chǎng)地平整，被拆遷人按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一管理的要求由所在村統(tǒng)一或自行建造單體或聯(lián)體住宅。2.1.2項(xiàng)目的規(guī)劃相關(guān)性

根據(jù)《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》，集體所有土地房屋拆遷，應(yīng)當(dāng)遵循依法管理、合理補(bǔ)償、妥善安置的原則，并符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，有利于土地集約和節(jié)約利用。住宅用房的拆遷補(bǔ)償安置，可以實(shí)行調(diào)產(chǎn)安置，也可以實(shí)行貨幣安置，對(duì)符合市和縣（市）、區(qū)人民政府規(guī)定條件的被拆遷人，還可以實(shí)行遷建安置。被拆遷人有權(quán)選擇具體的補(bǔ)償安置方式。調(diào)產(chǎn)安置和遷建安置地點(diǎn)的確定必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃的要求。

《石浦鎮(zhèn)總體規(guī)劃（調(diào)整）》（2003-2020）提出，昌國(guó)區(qū)以居住和公共服務(wù)設(shè)施用地為主，建設(shè)文化中心和旅游服務(wù)中心，為半邊山－皇城沙灘旅游開(kāi)發(fā)提供配套服務(wù)，并兼顧昌國(guó)組團(tuán)的發(fā)展。

半邊山旅游度假區(qū)項(xiàng)目一期征收新鶴村集體土地，二期、三期征收蛟龍村、金山村集體土地。本項(xiàng)目為項(xiàng)目二期、三期移民安置小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，安置地塊位于石浦鎮(zhèn)昌國(guó)南門(mén)桔場(chǎng)。安置方案符合《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》和《石浦鎮(zhèn)總體規(guī)劃（調(diào)整）》（2003-2020）。2.2項(xiàng)目的建設(shè)必要性

2.2.1該項(xiàng)目的建設(shè)是促進(jìn)半邊山旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需要

象山縣委縣政府在關(guān)于象山旅游的發(fā)展戰(zhàn)略中提到要重點(diǎn)推進(jìn)半邊山旅游區(qū)的開(kāi)發(fā),該項(xiàng)目已列入象山縣重點(diǎn)工程。作為象山縣旅游重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，半邊山旅游區(qū)項(xiàng)目對(duì)象山縣的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到重大的影響作用。

移民工程是半邊山旅游區(qū)項(xiàng)目的重要組成部分，移民工作的順利實(shí)施關(guān)系到該項(xiàng)目的健康有序發(fā)展，也關(guān)系到象山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。做好移民安置工作，將為開(kāi)發(fā)商提供好的投資環(huán)境和旅游資源，為當(dāng)?shù)鼐用窠鉀Q旅游開(kāi)發(fā)帶來(lái)的不良影響，切實(shí)把“旅游惠民”的政策落到實(shí)處，為半邊山旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)贏得更大的支持。2.2.2該項(xiàng)目的建設(shè)是保障居民利益、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的需要

旅游開(kāi)發(fā)要注重對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)域資源及人文的影響，要實(shí)現(xiàn)“以人為本”。半邊山旅游區(qū)的開(kāi)發(fā)對(duì)于當(dāng)?shù)厝宋漠a(chǎn)生的影響就是將占用當(dāng)?shù)鼐用竦纳婵臻g，客觀要求改變當(dāng)?shù)鼐用袢宋沫h(huán)境。解決該問(wèn)題的措施需要保障并且改善當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境，摒除旅游項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)氐木用裨斐傻牟焕绊憽?/p>

以保障居民利益為原則，合理確定安置方案，力求改變居民生活條件，發(fā)揮移民安置的積極效用，對(duì)于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)的建設(shè)具有重大意義。2.2.3該項(xiàng)目的建設(shè)是引導(dǎo)村莊集聚，優(yōu)化村莊布局的需要

該項(xiàng)目將蛟龍村、金山村兩個(gè)村莊集中安置，統(tǒng)一配置基礎(chǔ)設(shè)施，合理規(guī)劃建筑布局，有利于引導(dǎo)村莊布局的優(yōu)化和人口集聚，促進(jìn)城市化健康發(fā)展；有利于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施的統(tǒng)籌配置，改善人居環(huán)境；有利于農(nóng)村住宅的集中建設(shè)和有序改造，節(jié)約土地資源。對(duì)于改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件和農(nóng)村建設(shè)面貌，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)具有重大的意義。３ 場(chǎng)址及建設(shè)條件 3.1地點(diǎn)與地理位置

石浦鎮(zhèn)地處東海之濱、象山半島南端，位于東經(jīng)121°48-121°57，北緯29°08-29°13，處于以上海為龍頭，浙江、江蘇為兩翼的長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，是寧波港口群的重要組成，目前為全國(guó)六大中心漁港之一。北接新橋、定塘等鄉(xiāng)鎮(zhèn)；西扼三門(mén)灣；南與鶴浦、高塘隔港相望；東臨大目洋、貓頭洋，是象山縣南部的區(qū)域中心。行政區(qū)域由鎮(zhèn)本土和檀頭山島、東門(mén)島、對(duì)面山島、半招列島、漁山列島等眾多島嶼組成，鎮(zhèn)本土呈東北-西南走向，帶狀形態(tài)，陸上海岸線(xiàn)長(zhǎng)108km，全鎮(zhèn)陸地面積121.6k㎡（含海島面積19k㎡）。項(xiàng)目所在地為石浦鎮(zhèn)昌國(guó)南門(mén)桔場(chǎng)地塊，土地利用現(xiàn)狀為林地。3.2自然條件 3.2.1地型地貌

石浦鎮(zhèn)背山面海，大陸部分，東北屬沿海丘陵地貌，城區(qū)處濱海階地，西高東低，一般海拔20～28米，沿港3～4米，平均海拔15米；西南多為海積平原，面積約為30平方公里。地勢(shì)由東北向西南傾斜，大明山主峰海拔425.2米，為最高峰。島嶼部分，多屬海島丘陵，檀頭山地勢(shì)高峻，主峰海拔225米。打鼓峙及對(duì)面山、東門(mén)島有小塊平原，均圍墾而成，總面積約1.5平方公里。項(xiàng)目所在地塊地勢(shì)存在高差。3.2.2氣象條件

石浦鎮(zhèn)屬亞熱帶海洋性季風(fēng)氣候，溫暖濕潤(rùn)，四季分明，日照充足，雨量充沛，冬夏長(zhǎng)春秋短。年平均氣溫16.2℃；多年平均降雨量為1393毫米，一年四季降雨主要集中在兩個(gè)雨期，即4-7月份的梅雨期和7-10月份的臺(tái)風(fēng)期；沿海平均風(fēng)速為5.6m/s（4級(jí)），冬季盛行偏北風(fēng)，夏季多為偏南風(fēng)，春秋兩季風(fēng)向多變。災(zāi)害性天氣較多，其中臺(tái)風(fēng)、暴雨成災(zāi)較為頻繁。臺(tái)風(fēng)是主要的災(zāi)害性天氣之一，5-11月為臺(tái)風(fēng)影響季節(jié)，其中7-10月還可直接登陸象山。平均每年約出現(xiàn)2次。暴雨大多出現(xiàn)在6、8、9三個(gè)月，主要由臺(tái)風(fēng)及梅雨造成，暴雨雨量集中，雨勢(shì)猛，時(shí)間短，強(qiáng)度大，易造成山洪爆發(fā)，農(nóng)田積水內(nèi)澇。3.2.3工程地質(zhì)和水文

1、地質(zhì)

象山縣地質(zhì)構(gòu)造屬閩浙隆起東南沿海褶皺帶，以新華系構(gòu)造和緯向構(gòu)造為主體構(gòu)造，均以斷

地層主要為侏羅系上統(tǒng)陸相火山巖，次為白堊系火山沉積巖，第四系地層多見(jiàn)于濱海平原，泥盆系—下石炭統(tǒng)、第三系地層亦有出露。

2、水文 A 陸域水文

石浦鎮(zhèn)背山面海，自成獨(dú)立水系。山丘溪澗密布，大多源短流急。境內(nèi)的地表水主要有大塘港河水系，為大塘港末端，大塘港河總蓄水量為8000萬(wàn)立方米，1983年開(kāi)通金石引河，引大塘港水入石浦港。鎮(zhèn)域內(nèi)主要河流有4條：金石引河主流長(zhǎng)11公里；雞鳴河主流長(zhǎng)4.75公里；長(zhǎng)塘河主流長(zhǎng)6公里；坦塘河主流長(zhǎng)1.75公里。主要特征為河流短促，水源不豐。石浦鎮(zhèn)地下水分兩種類(lèi)型，即裂隙水和孔隙潛水，裂隙水分布在周?chē)絽^(qū)，補(bǔ)給水源為大氣降水；孔隙水主要分布在平原區(qū)，含氟量較高，補(bǔ)給水源主要為大氣降水，其次是裂隙水。一年內(nèi)地下水徑流高峰分別為4-7月（黃梅期）。7-10月（臺(tái)風(fēng)期），深層地下水埋深一般在60m以下。B海洋水文

全年平均水溫為18.7度，冬季最低為6.4度，秋季最高為28度；海洋水鹽度為22.7～30.9度，石浦港屬半封閉式海港，潮汐屬非正規(guī)半日潮，潮差太大，平均潮差超過(guò)4米，是一個(gè)強(qiáng)潮差，港中大小潮流差異顯著，平均潮流流速在1m/s左右，小潮流速約0.4m/s，歷史實(shí)測(cè)最高潮位4.83米。石浦鎮(zhèn)沿海水域廣闊，灘涂遍布，水質(zhì)肥沃，營(yíng)養(yǎng)鹽豐富，水產(chǎn)資源品種繁多，是多種海洋生物繁殖、索餌、生長(zhǎng)棲息的優(yōu)良場(chǎng)所。3.3公用設(shè)施條件 3.3.1給水

石浦鎮(zhèn)現(xiàn)有四個(gè)水廠，石浦鎮(zhèn)用水水源主要來(lái)自四個(gè)水庫(kù)，分別為供水量180萬(wàn)立方米的三家村水庫(kù)、88萬(wàn)立方米的利民水庫(kù)、8萬(wàn)立方米的文昌閣水庫(kù)及超過(guò)1000萬(wàn)立方米的大塘港水庫(kù)。其中昌國(guó)片主要由小南門(mén)水庫(kù)及鎮(zhèn)北簡(jiǎn)易水廠聯(lián)合供水，由金架山水庫(kù)引水供給。3.3.2排水

石浦鎮(zhèn)區(qū)帶狀布局，背山面海，鎮(zhèn)內(nèi)溝河縱橫，現(xiàn)狀排水體制為雨污合流制。排水管道普及率在70%左右，現(xiàn)有排水管道總長(zhǎng)54.38公里。3.3.3供電

石浦鎮(zhèn)現(xiàn)有主變兩臺(tái)，容量為2×3.15萬(wàn)kVA。石浦110kV變電站由寧海躍龍變電站經(jīng)一回路110kV供電，且有35KV出線(xiàn)。另外，丹城至石浦的110kV連線(xiàn)為備用線(xiàn)路。鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)狀電壓等級(jí)為110kV/10kV。石浦變電站有35kV出線(xiàn)二回路：一路送東溪變電所，并與110kV西周變相連；一路至定山變和高塘變，基本為郊區(qū)農(nóng)村使用。3.3.4通訊

1、電信

鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)有電信母局一處。電信模塊局四處（昌國(guó)、延昌、東門(mén)島、金星），其中，石浦天門(mén)

2.4萬(wàn)門(mén)。2000年后，因業(yè)務(wù)發(fā)展需要，用戶(hù)劇增，現(xiàn)電信母局設(shè)備已擴(kuò)容至30480門(mén)，實(shí)裝24742門(mén)。

2、郵政

石浦鎮(zhèn)內(nèi)設(shè)有郵政支局一個(gè)，郵政所3個(gè)，分別分布在昌國(guó)、新城區(qū)的漁港北路和金山路北側(cè)。

3、廣播電視

石浦鎮(zhèn)內(nèi)現(xiàn)有石浦廣播電視一座，共擁有有線(xiàn)電視用戶(hù)1.6萬(wàn)余戶(hù)，調(diào)頻廣播用戶(hù)7000余戶(hù)。已形成電視、廣播共纜傳輸，并具有衛(wèi)星接受、多功能開(kāi)發(fā)條件。3.4社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件

石浦鎮(zhèn)為象山縣轄鎮(zhèn)，系省歷史文化名鎮(zhèn)。鎮(zhèn)域面積121．6平方公里。下轄76個(gè)行政村，22個(gè)居委會(huì)，有常住人口9．3萬(wàn)人，流動(dòng)人口3萬(wàn)余人，是象山縣域南部經(jīng)濟(jì)、文化中心，以海洋經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的旅游和港口城鎮(zhèn)。石浦鎮(zhèn)由昌國(guó)、延昌、石浦老城、番頭新區(qū)、東門(mén)島五個(gè)組團(tuán)組成。其中四個(gè)舊城區(qū)是在原鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所在地的基礎(chǔ)上，發(fā)展為各自為政的格局，并相對(duì)獨(dú)立地集中在海灣的山岙和海島上，經(jīng)過(guò)歷代建設(shè)基本上形成了一定的居住規(guī)模和完善的服務(wù)體系。而番頭岙平坦的地形和廣闊的腹地，使新區(qū)于西南集中成片，形成了現(xiàn)代化的城鎮(zhèn)格局。

石浦鎮(zhèn)農(nóng)漁業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，具山海、港口之利，物產(chǎn)豐富，城郊型效益農(nóng)業(yè)發(fā)展較好，種植以水稻、蔬菜、柑桔為主，全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)作物種植面積達(dá)2.2萬(wàn)畝。產(chǎn)業(yè)化水平不斷提高，培育了名特優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地4個(gè)。漁業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，幾年來(lái)水產(chǎn)品年捕撈量一直保持在28萬(wàn)噸左右，漁業(yè)產(chǎn)值維持13億元左右，約占寧波市的40%。

臨港型工業(yè)特色明顯。全鎮(zhèn)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)640余家，規(guī)模以上企業(yè)達(dá)60多家，已形成水產(chǎn)品加工、機(jī)電制造、船舶修造、食品生產(chǎn)、石油化工等為主、其它為輔，門(mén)類(lèi)比較齊全的工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。2006年完成工業(yè)產(chǎn)值61億元，規(guī)模以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值25.5億元。3.5交通條件

石浦鎮(zhèn)城區(qū)現(xiàn)狀道路體系為南北交通依賴(lài)性較強(qiáng)，以漁港路為骨架貫穿延昌組團(tuán)、老城組團(tuán)和新城組團(tuán)。東西交通以金山路為主干，在新城組團(tuán)基本上按照2000年的總規(guī)形成比較完整的方格形路網(wǎng)。3.5.1對(duì)外交通

A對(duì)外交通主干線(xiàn)：由沿海南線(xiàn)石浦段和沿海高速公路石浦連接線(xiàn)構(gòu)成，其中沿海南線(xiàn)為穿越式交通，由北向西南在石浦城區(qū)沿山一側(cè)穿越，是石浦城區(qū)各組團(tuán)對(duì)外交通主要通道。B對(duì)外交通次干線(xiàn)：陸島交通東線(xiàn)，石浦港區(qū)域陸島交通的一部分，擔(dān)負(fù)著石浦港區(qū)域北部和島嶼的對(duì)外交通的職能。3.5.2城區(qū)交通

A城區(qū)交通主干線(xiàn)：漁港路-興港路，貫穿石浦城區(qū)大部分組團(tuán)交通并兼有疏港通道的職能。

城區(qū)交通次干線(xiàn)：五新公路、大明河西路，輔助聯(lián)系石浦城區(qū)大部分組團(tuán)交通的職能。3.5.3區(qū)間交通

A區(qū)間交通主干線(xiàn)：金山路、葛峙西路、望鶴路、漁港東路、皇城大道、漁村大道等，主要為組團(tuán)區(qū)間交通聯(lián)系。

B區(qū)間交通次干線(xiàn)：主要解決各組團(tuán)內(nèi)部交通聯(lián)系。

4建設(shè)方案 4.1安置方案 4.1.1安置方式及規(guī)模

1、安置方式

安置方式主要有遷建安置、調(diào)產(chǎn)安置和貨幣安置，本項(xiàng)目為安置方式以遷建安置為主。

2、安置規(guī)模

本項(xiàng)目為半邊山旅游開(kāi)發(fā)二期、三期項(xiàng)目蛟龍村、金山村移民安置項(xiàng)目。共計(jì)安置人口1440人，戶(hù)數(shù)580戶(hù)。其中安置蛟龍村人口780人，戶(hù)數(shù)310戶(hù)；安置金山村人口660人，戶(hù)數(shù)270戶(hù)。按照《村鎮(zhèn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《標(biāo)準(zhǔn)》）中村鎮(zhèn)規(guī)模等級(jí)分類(lèi)，該安置小區(qū)屬于大型中心村等級(jí)。4.1.2安置規(guī)劃要求

1、基礎(chǔ)設(shè)施工程

按照《方案》要求，拆遷人負(fù)責(zé)遷建用地的通水、通電、通路和場(chǎng)地平整等基礎(chǔ)設(shè)施工程。通水、通電管線(xiàn)敷設(shè)至規(guī)劃住宅基地戶(hù)外墻體位置為止；安置區(qū)內(nèi)主要道路要求達(dá)到硬化標(biāo)準(zhǔn)；主要安置區(qū)進(jìn)行場(chǎng)地平整，達(dá)到建房要求。

2、建筑工程

根據(jù)《方案》，被拆遷人按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一管理的要求由所在村統(tǒng)一或自行建造單體或聯(lián)體住宅。

戶(hù)型設(shè)計(jì)：遷建安置用地面積分為三種戶(hù)型：大戶(hù)型用地面積125m2，中戶(hù)型用地面積100m2，小戶(hù)型用地面積62m2。

房屋結(jié)構(gòu)：要求統(tǒng)一高度、統(tǒng)一立面、原則上按樣本房設(shè)計(jì)要求建造。4.2項(xiàng)目規(guī)劃 4.2.1項(xiàng)目總平面布置

該移民安置小區(qū)主要分為住宅、會(huì)所、商業(yè)服務(wù)、公共綠地四個(gè)功能分區(qū)，總用地面積176198.1m2。

會(huì)所及商業(yè)服務(wù)區(qū)沿小區(qū)入口處主干道兩側(cè)布置，規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑層數(shù)為三層。公共綠地布置在會(huì)所及商業(yè)服務(wù)用地以西。

其它區(qū)域?yàn)樽≌瑓^(qū)，規(guī)劃大、中、小戶(hù)型相對(duì)集中成排沿區(qū)內(nèi)道路布置。

口。

主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：

地塊總用地面積

176198.1m2 凈用地面積

166464m2 總建筑面積

151758m2 建筑基底面積

50082m2 容積率

0.86 建筑密度

28.1% 綠地率

30％安置總?cè)丝?/p>

1440人

安置總戶(hù)數(shù)

580戶(hù) 其中：大戶(hù)型

240戶(hù) 中戶(hù)型

220戶(hù) 小戶(hù)型

120戶(hù)

人均建設(shè)用地

115.6m2 室外停車(chē)位

20輛 詳見(jiàn)“項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖”。4.2.2場(chǎng)地平整工程

場(chǎng)地平整的目的是為了通過(guò)平整使土地更適合用途的需要。土地平整工程一般由土石方開(kāi)挖、土石方回填、土石方運(yùn)輸和平整土地等組成。根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》要求，村鎮(zhèn)建設(shè)用地的豎向規(guī)劃要充分利用自然地形，保留原有水面和綠地，有利于地面水的排出，符合道路坡度設(shè)計(jì)，減少工程量。

本項(xiàng)目區(qū)域?yàn)榱值?，地?shì)存在高差，根據(jù)要求隨形就勢(shì)進(jìn)行場(chǎng)地平整，所需土石方均就近采購(gòu)。

工程規(guī)模：土地平整總涉及面積176198.1m2，平整對(duì)象為現(xiàn)有林地、坡地。4.2.3道路交通工程

1、對(duì)外交通

項(xiàng)目所在地為石浦鎮(zhèn)昌國(guó)南門(mén)桔場(chǎng)。地塊東臨沿海南線(xiàn)一級(jí)公路，其它方向?yàn)樯降亍１緟^(qū)塊將在沿海南線(xiàn)一級(jí)公路上設(shè)置主干道出口，小區(qū)內(nèi)支路與沿海南線(xiàn)一級(jí)公路相通。

2、區(qū)內(nèi)交通

區(qū)內(nèi)交通要求處理好沿海南線(xiàn)一級(jí)公路與內(nèi)部道路網(wǎng)之間的關(guān)系，建立等級(jí)明確、布局合理、網(wǎng)絡(luò)貫通的道路網(wǎng)。

1、道路等級(jí)

4級(jí)，本項(xiàng)目區(qū)內(nèi)道路應(yīng)設(shè)3級(jí)、4級(jí)道路，可設(shè)2級(jí)道路。

區(qū)內(nèi)主要道路分主干道、次干道、支路三級(jí)。主干道按照村鎮(zhèn)道路級(jí)別的3級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，紅線(xiàn)寬度12米，次干道按照4級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，車(chē)行道寬度為6米，支路道路寬度為4米。

2、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)：區(qū)內(nèi)結(jié)合地形采用方格網(wǎng)狀路網(wǎng)，主干路系統(tǒng)為一橫，次干路為五縱，支路為宅前道路。

3、路面：村莊主要道路路面實(shí)行硬化標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)需要設(shè)置路燈。

4、村口：村內(nèi)主干道與沿海南線(xiàn)一級(jí)公路交叉口作為村口，村口設(shè)置綠化景觀

5、停車(chē)位：小區(qū)商業(yè)服務(wù)區(qū)設(shè)室外停車(chē)位20輛。道路交通系統(tǒng)用地面積為63533m2。4.2.4供電工程

1、用電量預(yù)測(cè)

根據(jù)用電性質(zhì)和單位面積用電量指標(biāo)，預(yù)測(cè)本區(qū)塊電力負(fù)荷。住宅按10KW/戶(hù)計(jì)，路燈照明按村莊道路面積1W/m2考慮，其它公建用電負(fù)荷按100KW計(jì)取，估算負(fù)荷總量為5964KW。同時(shí)率以0.6計(jì)，區(qū)塊內(nèi)用電計(jì)算負(fù)荷為3578KW。

2、電力設(shè)施

根據(jù)基地用電負(fù)荷，小區(qū)內(nèi)設(shè)配電房?jī)勺?，分別布置在公共綠地區(qū)域及住宅區(qū)域，與電力管線(xiàn)相接。每座變電所配置2臺(tái)1000KVA的變壓器。

3、電源及線(xiàn)路布置

小區(qū)供電來(lái)源為石浦110kV變電站，10KV電力線(xiàn)沿道路架桿敷設(shè)。

住宅及其它建筑物380/220V線(xiàn)路由配電房采用電纜埋地方式敷設(shè)。電力管線(xiàn)成網(wǎng)狀布置，主要沿小區(qū)主干道、次干道敷設(shè)，根據(jù)供電需要敷設(shè)至支路。4.3.5供水工程

1、用水量預(yù)測(cè)

根據(jù)《象山縣城市總體規(guī)劃》制定的用水量指標(biāo)結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行用水量預(yù)測(cè)；人均生活用水量按最高日220升/人?日，用水普及率100%，共計(jì)生活日用水量為316.8噸；公建、消防、綠化及未預(yù)見(jiàn)用水量按生活用水量的10%計(jì)，則用水量為31.68噸。綜上，本區(qū)塊內(nèi)最高日用水量為348.48噸/日。

2、水源

本項(xiàng)目由小南門(mén)水庫(kù)供水。

3、供水管網(wǎng)

本規(guī)劃區(qū)采用集中供水系統(tǒng)，給水管網(wǎng)主要沿小區(qū)主干道、次干道敷設(shè)，根據(jù)供水需要敷設(shè)至支路。

小區(qū)供水主管道管徑為DN200，次管道管經(jīng)為DN150、DN100。

排水工程

1、排水體制

本區(qū)塊排水體制為雨污合流制。

2、排水管網(wǎng)

雨水：雨水排放充分利用地形,通過(guò)溝渠就近排入水體。

污水：污水量按給水量的80%計(jì)，本區(qū)塊的污水量為278.78噸/日。生活污水經(jīng)化糞沉淀后由排水溝排入附近水域。５ 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 5.1環(huán)境現(xiàn)狀 5.1.1水環(huán)境現(xiàn)狀

象山縣大、小水庫(kù)水質(zhì)基本保持良好，7個(gè)水源保護(hù)區(qū)基本保持在Ⅰ～Ⅱ類(lèi)水質(zhì)范圍內(nèi)，部分水區(qū)水源受到污染。石浦鎮(zhèn)域內(nèi)金石引河水質(zhì)及石浦港域近岸海水水體污染比較嚴(yán)重，主要超標(biāo)因子為COD、總磷、總氧、非離子氨。5.1.2大氣環(huán)境現(xiàn)狀

象山大氣環(huán)境的主要污染物是總懸浮顆粒物，其次是氮氧化物、降塵、二氧化硫；二氧化硫河氮氧化物的年均值和日均值符合大氣二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。石浦漁港有魚(yú)腥臭味空氣污染。5.1.3聲環(huán)境現(xiàn)狀

目前象山聲環(huán)境污染主要來(lái)源于交通、工業(yè)、建筑施工、社會(huì)生活和其他聲源。中心城區(qū)的噪聲功能達(dá)標(biāo)區(qū)域是居民文教區(qū)、混合區(qū)、工業(yè)集中區(qū)，二超標(biāo)較嚴(yán)重的是交通干線(xiàn)兩側(cè)。石浦鎮(zhèn)隨著建設(shè)、發(fā)展等功能日趨合理，聲環(huán)境質(zhì)量有了一定程度的改善。項(xiàng)目所在地聲環(huán)境質(zhì)量較好。

5.2采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 5.2.1環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

大氣環(huán)境：執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-1996）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)； 水環(huán)境：執(zhí)行《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3838-2002）中的Ⅲ類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)； 聲環(huán)境：執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93中Ⅰ類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。5.2.2污染物排放標(biāo)準(zhǔn)（1）廢氣

廢氣執(zhí)行《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297-1996）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。（2）廢水

項(xiàng)目廢水排放可執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。（3）噪聲

施工期噪聲執(zhí)行《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB12523-90）。5.3施工期環(huán)境影響分析

施工期噪聲污染分析

1、施工期噪聲污染源

施工期間噪聲污染分為機(jī)械噪聲、施工作業(yè)噪聲及施工車(chē)輛噪聲。本項(xiàng)目主要施工噪聲源是：施工過(guò)程使用推土機(jī)、挖土機(jī)、混凝土震動(dòng)機(jī)、混凝土攪拌機(jī)等以及道路施工時(shí)鏟用機(jī)、壓路機(jī)、瀝青砼推鋪機(jī)等機(jī)械設(shè)備及運(yùn)輸車(chē)輛。

2、施工期噪聲污染防治措施

合理放置施工機(jī)械，盡可能布置在對(duì)場(chǎng)界外造成影響最小的地點(diǎn)，并在高噪聲設(shè)備周?chē)O(shè)置掩蔽物。加強(qiáng)施工管理，合理安排施工作業(yè)時(shí)間，禁止夜間進(jìn)行高噪聲作業(yè)。以液壓工具代替氣壓工具，打樁應(yīng)采用液壓鉆孔、澆注樁頭的低噪聲施工方法。5.3.2施工期水污染分析

1、施工期水污染源

施工期間將產(chǎn)生施工人員生活污水、打樁泥漿水和施工設(shè)備的沖洗廢水，給施工區(qū)環(huán)境造成一定影響。

項(xiàng)目施工人員人數(shù)按20人/天計(jì)，平均每人每天120L的生活污水排放量計(jì)算,施工期生活污水排放量為2.4t/d；在現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中，將會(huì)涉及鉆孔、澆筑等工程，工程施工過(guò)程產(chǎn)生少量的泥漿、砂漿等，如處理不當(dāng)會(huì)在一定程度上影響水環(huán)境；施工時(shí)如遇降雨，雨水沖刷施工現(xiàn)場(chǎng)，雨水徑流含有大量懸浮固體物，也會(huì)短暫性的影響水體。

2、施工期水污染防治措施

在施工前期應(yīng)同步設(shè)計(jì)好排水溝和沉淀池，將建筑泥漿水和沖洗水經(jīng)沉淀分離后的上清夜排入污水管網(wǎng)，沉淀泥漿應(yīng)定期外運(yùn)。建筑廢物應(yīng)按指定地點(diǎn)堆放并及時(shí)清理，避免因暴雨沖刷而流入附近水體。建議在施工場(chǎng)地設(shè)置簡(jiǎn)易廁所和化糞池，對(duì)施工隊(duì)伍居住地的食堂、浴室和廁所污水進(jìn)行處理。5.3.3施工期空氣污染分析

1、施工期空氣污染源

按起塵原因可分為風(fēng)力揚(yáng)塵和動(dòng)力揚(yáng)塵。風(fēng)力揚(yáng)塵主要是露天堆放的建材（如黃沙、水泥等）及裸露的施工區(qū)表層浮土由于天氣干燥及大風(fēng)，產(chǎn)生風(fēng)力揚(yáng)塵。動(dòng)力揚(yáng)塵主要在車(chē)輛行使時(shí)產(chǎn)生。

施工過(guò)程中由于挖土、填土、推土及搬運(yùn)泥土和水泥、石灰等裝卸、運(yùn)輸、攪拌過(guò)程中有大量塵埃散逸到空氣中；道路施工時(shí)運(yùn)送物料對(duì)汽車(chē)引起道路揚(yáng)塵污染；物料堆放期間由于風(fēng)吹引起的揚(yáng)塵；在路面施工時(shí)由于推鋪瀝青混凝土可能產(chǎn)生瀝青煙污染；根據(jù)建筑施工工地的有關(guān)數(shù)據(jù)，當(dāng)風(fēng)速較大時(shí)，周?chē)欢ǚ秶鷥?nèi)TSP濃度將超過(guò)環(huán)境空氣質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)水平。此外，人員、工具、建筑材料、土方的運(yùn)輸汽車(chē)以及一些動(dòng)力設(shè)備會(huì)排放少量NOX、CO和THC，對(duì)大氣環(huán)境也有一定影響。

2、施工期空氣污染防治措施

使其保持一定濕度，以減少揚(yáng)塵量；開(kāi)挖的泥土和建筑垃圾要及時(shí)運(yùn)走，避免長(zhǎng)期堆放；確需較長(zhǎng)時(shí)間堆放在戶(hù)外的散粒建筑材料，如黃沙、碎石等，應(yīng)采用雨布覆蓋或經(jīng)常灑水保持濕潤(rùn)，減少揚(yáng)塵。對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行合理化管理，使砂石料統(tǒng)一堆放，并盡量減少搬運(yùn)環(huán)節(jié)。防止運(yùn)輸車(chē)輛裝載過(guò)滿(mǎn)，并盡量采取遮蓋、密閉措施，減少沿途拋灑，并及時(shí)清掃散落在路面上的泥土和建筑材料，定時(shí)灑水壓塵，以減少運(yùn)輸過(guò)程中的揚(yáng)塵。施工現(xiàn)場(chǎng)要進(jìn)行圍欄或部分圍欄，縮小施工揚(yáng)塵擴(kuò)散范圍。當(dāng)風(fēng)速過(guò)大時(shí)，應(yīng)停止施工作業(yè)，并對(duì)堆存的砂粉等建筑材料采取遮蓋措施。5.3.4施工期固廢污染分析

1、施工期固廢污染源

建設(shè)項(xiàng)目施工期間固體廢氣物：一類(lèi)為建筑垃圾，另一類(lèi)為生活垃圾。本項(xiàng)目從事場(chǎng)地平整，所需土石方均就近采購(gòu)。施工過(guò)程中基本無(wú)廢土石方產(chǎn)生，施工過(guò)程中主要固廢為生活垃圾。施工期生活垃圾若處理不當(dāng)隨意扔置，對(duì)周?chē)h(huán)境將產(chǎn)生污染。預(yù)計(jì)生活垃圾產(chǎn)生量為40kg/d。

2、施工期固廢污染防治

生活垃圾收集到指定的垃圾箱內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門(mén)及時(shí)進(jìn)行統(tǒng)一處理，避免出現(xiàn)垃圾長(zhǎng)時(shí)間堆置腐爛產(chǎn)生異味和招引蚊蠅。施工期間產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)堆放或填埋到指定位置。在運(yùn)輸過(guò)程中應(yīng)避免垃圾散落在路面上，以免產(chǎn)生二次污染。

此外施工期須設(shè)置施工人員的臨時(shí)衛(wèi)生場(chǎng)所，以免污染環(huán)境。

施工期產(chǎn)生的污染對(duì)其環(huán)境的影響是短暫的，一旦施工結(jié)束，其影響隨之消失。5.4營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響分析 5.4.1營(yíng)運(yùn)期水污染分析

1、營(yíng)運(yùn)期水污染源

本項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)后，產(chǎn)生的廢水主要生活污水。預(yù)測(cè)本區(qū)塊的污水量為278.78噸/日。

2、營(yíng)運(yùn)期水污染防治措施

廁所廢水經(jīng)化糞池處理，餐飲廢水經(jīng)隔油池處理后通過(guò)溝渠排放。5.4.2營(yíng)運(yùn)期固體廢棄物環(huán)境影響分析

居民廚房產(chǎn)生的少量油煙廢氣，可將其經(jīng)油煙凈化裝置處理后排放。5.4.3營(yíng)運(yùn)期固體廢棄物環(huán)境影響分析

1、營(yíng)運(yùn)期固體廢棄物污染源

營(yíng)運(yùn)期主要廢棄物為居民生產(chǎn)和生活過(guò)程中產(chǎn)生的廢材及生活垃圾。生活垃圾按每人每天2kg計(jì)，生活垃圾日排放量2.9t。

2、營(yíng)運(yùn)期固體廢棄物污染防治措施

針對(duì)生活性廢物，區(qū)域內(nèi)合理分布垃圾收集處和垃圾桶等設(shè)施，以利垃圾的收集和清運(yùn)。

合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。

本項(xiàng)目的承辦單位為象山縣旅游開(kāi)發(fā)有限公司，公司組織機(jī)構(gòu)圖如下： 圖6-1

公司組織機(jī)構(gòu)圖

7項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 7.1項(xiàng)目設(shè)施工期

本項(xiàng)目建設(shè)包括工程前期、工程建設(shè)期等過(guò)程。工程前期工作包括項(xiàng)目審批、土地審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)及現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備，工期為5個(gè)月，工程建設(shè)從工程施工到工程竣工總工期為8個(gè)月。

7.2實(shí)施進(jìn)度安排

項(xiàng)目建設(shè)前期為2007年12月至2008年4月；建設(shè)期為2008年5月至2008年12月，建設(shè)工期為8個(gè)月。

為加快項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，本項(xiàng)目在項(xiàng)目審批結(jié)束后，立即組織進(jìn)行初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等工作。項(xiàng)目具體實(shí)施進(jìn)度安排見(jiàn)表7-1。

表7-1

項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 序號(hào) 名稱(chēng) 2007年 2008年

Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ 1 立項(xiàng)審批土地審批規(guī)劃設(shè)計(jì)及審批工程設(shè)計(jì)及招標(biāo)工程施工場(chǎng)地平整道路及管線(xiàn) 其它設(shè)施工程

工程竣工驗(yàn)收

8工程招投標(biāo) 8.1概述

依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)值規(guī)定》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第3號(hào)令），本項(xiàng)目屬于“必須進(jìn)行招標(biāo)的工程建設(shè)項(xiàng)目”中的“使用國(guó)有資金投資項(xiàng)目”的范圍，工程建設(shè)實(shí)施階段的勘察設(shè)計(jì)和施工等均采取招標(biāo)方式。根據(jù)《工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)

暫行規(guī)定》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令）和《寧波市工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案核準(zhǔn)暫行辦法》（甬發(fā)改投資[2006]450號(hào)），本項(xiàng)目編制工程招標(biāo)內(nèi)容。8.2招標(biāo)組織形式

招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。本項(xiàng)目業(yè)主委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書(shū)的建設(shè)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。8.3招標(biāo)方式

招標(biāo)方式分為公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)二種類(lèi)型。本項(xiàng)目各項(xiàng)工程擬采取的招標(biāo)方式均為公開(kāi)招標(biāo)方式。具體招標(biāo)情況見(jiàn)表8-1。

表8-1 象山縣半邊山旅游開(kāi)發(fā)移民安置小區(qū)工程招標(biāo)說(shuō)明表 序號(hào) 招標(biāo)內(nèi)容 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 1 勘察、設(shè)計(jì) 部分 委托招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo) 2 施工工程 部分 委托招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo) 3 監(jiān)理 部分 委托招標(biāo) 公開(kāi)招標(biāo)

9投資估算及資金籌措 9.1投資估算 9.1.1投資估算依據(jù)

1．《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； 2．《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）； 3．《浙江省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額（2003）》； 4．建筑工程費(fèi)用參考當(dāng)?shù)仡?lèi)似的工程建筑造價(jià)指標(biāo)估算； 5．設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)按項(xiàng)目建設(shè)單位的提供價(jià)格估算；

6．其他費(fèi)用參照《浙江省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額》及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算； 7．預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用與其他費(fèi)用之和的5%估算； 8．業(yè)主方提供的有關(guān)資料。9.1.2建設(shè)投資估算

《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）的規(guī)定，將建設(shè)投資的估算分為工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)三部分，分別估算。

1、工程費(fèi)用

建筑工程費(fèi)依據(jù)相關(guān)專(zhuān)業(yè)所提供的建（構(gòu)）筑物工程量和單位造價(jià)指標(biāo)估算，單位造價(jià)指標(biāo)的確定參照浙江建筑工程費(fèi)用估算表 序號(hào) 名稱(chēng) 數(shù)量(m2)單位造價(jià) 金額（萬(wàn)元）場(chǎng)地平整 176198.1 15 264 2 道路交通工程 63533 80 508 3 綠化工程 52859 60 317 4 供水工程 176198.1 20 352 5 供電工程 176198.1 18 317 6 排水工程 176198.1 10 176 7 合計(jì) 1935

2、工程建設(shè)其他費(fèi)用

根據(jù)《浙江省工程建設(shè)其他費(fèi)用定額（2003）》，本項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用中主要包括地價(jià)、建設(shè)管理費(fèi)、可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等，總估算金額141萬(wàn)元，具體估算如下表：

表9-2

工程建設(shè)其它費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 名稱(chēng) 計(jì)費(fèi)依據(jù) 費(fèi)率 金額 1 建設(shè)單位管理費(fèi) 工程總費(fèi)用 1.2% 23 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 工程總費(fèi)用 3% 58 2 可行性研究費(fèi) 項(xiàng)目總投資 1 3 環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi) 項(xiàng)目總投資 0.1‰ 0.19 4 工程監(jiān)理費(fèi) 工程總費(fèi)用 2% 39 5 建設(shè)單位臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 工程總費(fèi)用 1% 19 7 合計(jì) 141

4、預(yù)備費(fèi)

預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，目前一般不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)；基本預(yù)備費(fèi)按照工程建設(shè)費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的5%計(jì)算，其估算值為104萬(wàn)元。

5、建設(shè)投資

以上各項(xiàng)合計(jì)為建設(shè)投資，其估算值為2180萬(wàn)元。9.1.3建設(shè)期利息估算

本項(xiàng)目資金來(lái)源為自籌，故不存在建設(shè)期利息。

總投資

本項(xiàng)目總投資＝建設(shè)投資+建設(shè)期利息。本項(xiàng)目總投資為2180萬(wàn)元。9.2資金籌措

資金是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中的重要問(wèn)題。工程項(xiàng)目中的主要資金包括固定資金和流動(dòng)資金。固定資金用于購(gòu)置施工機(jī)械設(shè)備等固定資產(chǎn)，流動(dòng)資金主要用于購(gòu)買(mǎi)工程所需要的材料、支付勞務(wù)工資和其他費(fèi)用等。隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費(fèi)的生產(chǎn)資料價(jià)值和勞動(dòng)者所創(chuàng)造的收益價(jià)值。因此，如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要問(wèn)題。本項(xiàng)目總投資為2180萬(wàn)元,資金來(lái)源為自籌。

11社會(huì)評(píng)價(jià)

該項(xiàng)目是為社會(huì)生產(chǎn)和公共生活服務(wù)的，是以創(chuàng)造社會(huì)效益為主的非生產(chǎn)性建設(shè)項(xiàng)目，本報(bào)告對(duì)項(xiàng)目的綜合分析側(cè)重于社會(huì)評(píng)價(jià)。11.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 11.1.1對(duì)居民生活質(zhì)量的影響

項(xiàng)目建成后將安置半邊山旅游區(qū)移民1440人。安置小區(qū)實(shí)行同意哦規(guī)劃，將改善移民的生活環(huán)境和生存條件，有利于提高半邊山移民的生活質(zhì)量。11.1.2對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量的影響

項(xiàng)目完成后，區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件得到極大改善，相配套的生活服務(wù)設(shè)施也將完善。項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的輻射作用也將使周邊區(qū)域的服務(wù)功能得到提升。對(duì)當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量產(chǎn)生正面影響。

11.1.3對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響

半邊山旅游區(qū)作為象山縣旅游重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)象山縣的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到重大的影響作用。移民工程是半邊山旅游區(qū)項(xiàng)目的重要組成部分，移民工作的順利實(shí)施關(guān)系到該項(xiàng)目的健康有序發(fā)展，也關(guān)系到象山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。11.2項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析 11.2.1不同利益群體對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性分析

隨著象山旅游業(yè)的發(fā)展，象山人民對(duì)旅游業(yè)的支持度和積極性也越來(lái)越高。半邊山旅游區(qū)的建設(shè)也得到了當(dāng)?shù)鼐用竦恼J(rèn)同。移民工作關(guān)系到移民對(duì)象的切身利益，在實(shí)施過(guò)程中做好移民的溝通工作，充分尊重移民意愿，保障移民利益，將會(huì)取得移民的認(rèn)可和支持。建議項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，加強(qiáng)內(nèi)外部監(jiān)測(cè)，建立高效通暢的反饋機(jī)制和渠道，接受群眾監(jiān)督，以保障工程實(shí)施過(guò)程出現(xiàn)的各種問(wèn)題得到及時(shí)解決。11.2.2當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性分析

該項(xiàng)目對(duì)象山經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展意義重大，移民工程得到了縣委、縣政府和各有關(guān)部門(mén)的大力支持和關(guān)心。

為更好地保證本項(xiàng)目的功能實(shí)現(xiàn)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定及時(shí)辦理各種手續(xù)，與各相關(guān)政府部門(mén)保持溝通十分必要。

11.2.3當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)性分析

本項(xiàng)目建設(shè)牽涉到設(shè)計(jì)和施工等系列技術(shù)問(wèn)題，象山縣建筑業(yè)發(fā)達(dá)，是建設(shè)部命名的“建筑之鄉(xiāng)”，擁有建筑企業(yè)54家，其中國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)5家。獨(dú)特的象山建筑業(yè)能滿(mǎn)足本項(xiàng)目對(duì)設(shè)計(jì)施工、建材等方面的高質(zhì)量要求，有利于保證建筑工程設(shè)計(jì)和施工的質(zhì)量，保障工程安全，降低建設(shè)成本。省同類(lèi)項(xiàng)目造價(jià)水平，并按現(xiàn)行價(jià)格水平予以調(diào)整。本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用估算為1935萬(wàn)元。詳見(jiàn)表9-1。