第一篇：綏遠(yuǎn)郡大酒店項(xiàng)目申請(qǐng)書(shū)1doc

南方郡大酒店項(xiàng)目申請(qǐng)書(shū)

市政府:

我公司擬建設(shè)綏遠(yuǎn)郡大酒店項(xiàng)目，該項(xiàng)目以歐式客房、中式餐飲、高檔旅游紀(jì)念品等業(yè)態(tài)為經(jīng)營(yíng)特色，傾力打造文化主題濃郁、高端服務(wù)彰顯的旅游企業(yè),項(xiàng)目建成后將有效提高旅游接待能力,豐富餐飲文化,美化城市環(huán)境,項(xiàng)目具體情況如下:

一、項(xiàng)目名稱(chēng)

南方綏遠(yuǎn)郡大酒店

二、項(xiàng)目投資企業(yè)

南方大酒店是由南方實(shí)業(yè)有限公司投資建設(shè)的項(xiàng)目公司是一個(gè)以經(jīng)營(yíng)旅游紀(jì)念品商場(chǎng)、高檔餐飲賓館為一體的品牌企業(yè)，總資產(chǎn)已經(jīng)超過(guò)5億人民幣。

三、項(xiàng)目建設(shè)選址

項(xiàng)目擬選址位于南寧市。

四、項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢(shì)和必要性

南方郡大酒店項(xiàng)目具有突出建筑特色優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)和功能設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)：在建筑特色方面，南方郡大酒店最大的特色是其建筑全部為以進(jìn)口原木作材質(zhì)的木質(zhì)別墅，冬暖夏涼，擁有優(yōu)良的防震、防火、防潮功能，具有其他建筑材質(zhì)無(wú)法比擬的優(yōu)越性。在經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)方面，公司具有餐飲終 1

端服務(wù)優(yōu)勢(shì)，以木質(zhì)別墅作為賓館飯店、酒家餐廳、休閑場(chǎng)所的硬件載體，加上多年來(lái)的積累總結(jié)的獨(dú)特的餐飲住宿管理經(jīng)驗(yàn)作為軟件配置，項(xiàng)目外在的獨(dú)一無(wú)二建筑特色與內(nèi)在不同的管理有機(jī)結(jié)合起來(lái)，使項(xiàng)目在同類(lèi)行業(yè)中具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。在功能優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)方面，項(xiàng)目服務(wù)級(jí)別設(shè)計(jì)在四星級(jí)以上，功能配置設(shè)計(jì)集餐飲、住宿、產(chǎn)品銷(xiāo)售為一體，在綏遠(yuǎn)郡消費(fèi)可以足不出戶(hù)就可以享受到全面的休閑服務(wù)。

五、項(xiàng)目建設(shè)總體方案

項(xiàng)目占地26萬(wàn)平方米，總投資8億元，建設(shè)500棟木質(zhì)別墅，平均每棟在200平方米，總建筑面積接近11萬(wàn)平方米以上。項(xiàng)目區(qū)域中心建設(shè)四棟核心建筑，主樓為地下一層地上四層巴洛克風(fēng)格木質(zhì)別墅，面積設(shè)計(jì)為2000平方米，地下作為車(chē)庫(kù)和倉(cāng)庫(kù)，地上四層功能為餐飲包房，經(jīng)營(yíng)俄式西餐、蒙餐和中餐，同時(shí)設(shè)置KTV包房。周邊配建三棟三層木質(zhì)別墅，總面積為3000平方米，主要功能是高檔豪華套房和旅游藝術(shù)品展示中心，旅游藝術(shù)品展示中心主要銷(xiāo)售首飾、天然琥珀、；玉石原料及成品，工藝水晶，同時(shí)經(jīng)營(yíng)各國(guó)進(jìn)口手工藝品、藝術(shù)品、收藏品、食品等旅游紀(jì)念品。

五、項(xiàng)目投資估算及資金來(lái)源

項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)估算8億元，均為企業(yè)自籌。

六、項(xiàng)目投資效益

項(xiàng)目以其建設(shè)的獨(dú)特性、區(qū)位的優(yōu)越性和服務(wù)的優(yōu)質(zhì)

性，保持著對(duì)旅游團(tuán)組、餐飲人群的較大吸引力，預(yù)計(jì)年上繳稅收1000萬(wàn)元以上，可帶動(dòng)1000余人就業(yè)，年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1億元，投資回報(bào)期為8年。在投資回報(bào)上，各期工程隨著建設(shè)隨即取得收益，可使投資回收期大大縮短。

七、項(xiàng)目建設(shè)周期

項(xiàng)目共分兩期建設(shè)，一期工程擬于2012年4月開(kāi)工建設(shè)，建設(shè)周期為1年，于 2013年5月份建成，在旅游旺季到來(lái)之前投入運(yùn)營(yíng)。二期工程擬于2013年開(kāi)工建設(shè)，2014年投入使用。全部工程，包括綠化、硬化以及各項(xiàng)附屬設(shè)施建設(shè)均在2013年全部完成。

第二篇：大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目背景

1.1 項(xiàng)目名稱(chēng)：新建華容大酒店

1.2 項(xiàng)目主管部門(mén)：華容縣人民政府

1.3 項(xiàng)目承辦單位：華容縣馬鞍山新區(qū)管委會(huì)。

法人代表：石彥宏，編制人員：徐明、陳宏。

1.4 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：華容縣馬鞍山新區(qū)研究工作依據(jù)

2.1 新建四星級(jí)華容大酒店項(xiàng)目已列入華容縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃和馬鞍山新區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。****年納入湖南省重點(diǎn)商業(yè)旅游招商項(xiàng)目。(見(jiàn)《湖南省招商信息網(wǎng)》)。

2.2 中國(guó)加入WTO和旅游業(yè)的大發(fā)展為華容大酒店建設(shè)給予了強(qiáng)大的推動(dòng)。今年4月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定了酒店享受一般工商企業(yè)同等水、電、氣價(jià)格的政策，這是對(duì)酒店業(yè)發(fā)展最有實(shí)際價(jià)值的支持。

2.3近年華容縣城市建設(shè)發(fā)展迅猛，馬鞍山新區(qū)成立三年多后城區(qū)面積擴(kuò)大一倍，作為地方發(fā)達(dá)與否的標(biāo)志、城市象征的星級(jí)酒店嚴(yán)重不足，現(xiàn)有的賓館、酒店其規(guī)模太小、檔次不高，均為新建華容大酒店留下了較大的發(fā)展空間。

2.4 新建華容大酒店除享受?chē)?guó)家、省市一系列優(yōu)惠政策外，還享有華容縣人民政府授予的外商（內(nèi)資）投資特殊優(yōu)惠政策和保護(hù)措施。

2.4.1 酒店從獲利起，第一年免征（獎(jiǎng)勵(lì)）企業(yè)所得稅；第二年至第三年減半（50%的獎(jiǎng)勵(lì)）企業(yè)所得稅。

2.4.2 新征土地出讓金一次性支付優(yōu)惠15%。

2.4.3 企業(yè)基本建設(shè)審批過(guò)程中除工本費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)外，所有行政、事業(yè)性收費(fèi)一律減免。信守“親商、富商、安商”等先進(jìn)理念，積極營(yíng)造招商引資環(huán)境。

2.4.4 新區(qū)管委會(huì)按照簡(jiǎn)化程序，提高辦事效益的原則，集中在新區(qū)辦理有關(guān)手續(xù)和證明。實(shí)行“一條龍服務(wù)、一站式管理、一個(gè)窗口對(duì)外”。并采取“一個(gè)項(xiàng)目一議”的方法，積極落實(shí)優(yōu)惠政策，讓投資者滿(mǎn)意。

附件1：華容縣計(jì)劃委員會(huì)華計(jì)報(bào)[2000]04號(hào)《關(guān)于馬鞍山新區(qū)賓館立項(xiàng)的報(bào)告》3 可行性研究結(jié)論

華容大酒店按四星級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)，由主樓、輔樓及三棟假日式酒店建筑群組成，包括停車(chē)場(chǎng)、前廳、大堂、歌舞廳、中西餐廳、咖啡廳、40個(gè)KTV包廂、140個(gè)標(biāo)準(zhǔn)客房、國(guó)際會(huì)務(wù)中心、棋藝館、保齡球館、游泳館、桑拿健身中心、購(gòu)物、商務(wù)中心等設(shè)施。建成后，將為中外投資者、游客提供舒適幽靜的休息、辦公、商務(wù)、會(huì)展、餐飲、休閑娛樂(lè)等服務(wù)條件。華容大酒店征地42畝，總建筑面積

1.67萬(wàn)平方米。項(xiàng)目投資概括為3137萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)投資2937萬(wàn)元，流動(dòng)資金200萬(wàn)元。項(xiàng)目投產(chǎn)后預(yù)計(jì)：年?duì)I業(yè)收入1643.04萬(wàn)元，年利潤(rùn)504.64萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金59.35萬(wàn)元，投資回報(bào)期4.21年。項(xiàng)目建設(shè)的必要性和有利條件

4.1 建設(shè)條件優(yōu)越，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向

華容地處湘北鄂南（洞庭湖平原和江漢平原）的中心交匯處，經(jīng)濟(jì)組合、輻射效應(yīng)大，具有得天獨(dú)厚、得水獨(dú)優(yōu)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。1999年為有效實(shí)施省政府“城市梯度發(fā)展”戰(zhàn)略，市委、市政府批準(zhǔn)華容縣在縣城西北6.7平方公里區(qū)域劃定為馬鞍山新區(qū)，通過(guò)洞庭湖大橋、岳華公路升級(jí)改造、省道1869改線(xiàn)貫通和城市移民、縣機(jī)關(guān)大院搬遷等手段加快城市化步伐，盡快與中心城市實(shí)現(xiàn)對(duì)接，作為要素的聚集帶納入城市經(jīng)濟(jì)區(qū)網(wǎng)絡(luò)。在湖南、湖北二省連接的主干線(xiàn)上——華容大道西路北建設(shè)一座高水準(zhǔn)、多功能、國(guó)際化的大酒店，有著非常重要的商業(yè)機(jī)會(huì)。

4.2 旅游資源豐富，交通四通八達(dá)

華容縣地處岳陽(yáng)市境內(nèi)，有號(hào)稱(chēng)千古名勝的岳陽(yáng)樓、風(fēng)月無(wú)邊的洞庭湖、如詩(shī)如畫(huà)的君山島、古剎古松的桃花山和寶慈觀(guān)水庫(kù)，風(fēng)光奇麗、秀甲湘北，且鐘靈毓秀，名人輩出，歷史古跡，隨處可見(jiàn)。有著豐富的自然景觀(guān)和人文景觀(guān)，蘊(yùn)藏著巨大的旅游資源。

最著盛名的華容寶慈觀(guān)水庫(kù)，位于湘北名山——45里桃花山主峰南麓，三面群山環(huán)抱，重巒迭彩，樹(shù)木參天，濃蔭蓋地，四季不失蒼萃，月月各有特色。望江廟、王公廟、寶慈觀(guān)、三神亭、仙人洞遺址都有歷史名人留下的墨寶；七女峰、夜合山、筆架山奇秀無(wú)比，船行其間，宛如進(jìn)入長(zhǎng)江三峽?？沙舜@游覽，素有小三峽之美稱(chēng)。庫(kù)區(qū)可供游覽的山水，景色面積20平方公里。外延玄石山、車(chē)轱山、雪窩山、游覽面積可達(dá)40余平方公里。并可北上桃花山、塔市驛、烈士陵園等，組成一個(gè)面積近百平方公里的風(fēng)景旅游區(qū)。華容北通武漢、監(jiān)利；西至宜昌、沙市、石首、南縣、沅江、益陽(yáng)；東接岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)，與岳陽(yáng)樓、君山島、南湖旅游區(qū)相連，組成岳陽(yáng)旅游度假大格局。旅游業(yè)的大發(fā)展將帶動(dòng)酒店業(yè)的大發(fā)展。旅游涉及到“行、游、住、食、購(gòu)、娛”六大基本要素。酒店業(yè)可承擔(dān)“住、食、購(gòu)、娛”職能，還可協(xié)助安排“行”和“游”。而且旅游半徑越近，對(duì)酒店依賴(lài)越大。

4.3 客源穩(wěn)定，市場(chǎng)前景樂(lè)觀(guān)

華容縣現(xiàn)有人口70多萬(wàn)，現(xiàn)有城市居民超過(guò)12萬(wàn)。隨著對(duì)外開(kāi)放日益加大，經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展迅速，流動(dòng)人口增加較快。目前全縣具有一定規(guī)模的旅館僅5家，床位約600個(gè)，其中帶空調(diào)的床位不足400個(gè)，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)，對(duì)中、高檔旅館的要求將迅速增加。通過(guò)對(duì)近二年旅館業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)查，全縣帶空調(diào)房十分緊俏，稍高檔次帶空調(diào)的客房平均客房出租率均在90%以上，大大高于****年全國(guó)星級(jí)飯店平均客房出租率62.1%的水平。（資料來(lái)源：《1998年中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒》）華容賓館****年平季4月、6月、7月、8月、11月和旺季5月、9月、10月的平均客房出租率則達(dá)到115%，全年的平均客房出租率也超過(guò)100%。

馬鞍山新區(qū)是對(duì)外開(kāi)放的前沿陣地和窗口。在新區(qū)新建一座設(shè)備齊全、功能配套的四星級(jí)大酒店，除享受?chē)?guó)家、省、市一系列優(yōu)惠政策外，還享有華容縣人民政府授予的外商（內(nèi)資）投資特殊優(yōu)惠政策和保護(hù)措施?？h委、政府、人大、政協(xié)四大家機(jī)關(guān)及縣直各單位已陸續(xù)搬遷到新區(qū)，有集中、穩(wěn)定的客源，市場(chǎng)前景樂(lè)觀(guān)。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和工程概算

5.1 選址：華容大酒店選址定在馬鞍山新區(qū)華容大道西路北邊的馬鞍山居住小區(qū)主入口東側(cè)，占地42畝，購(gòu)買(mǎi)臨街面80米。

5.1.1 購(gòu)買(mǎi)臨街面80米按1.5萬(wàn)元/m，出資金120萬(wàn)元。臨街面的面積80米×25米=2000m2=3畝。

5.1.2 征地40畝：42-3=39畝×8萬(wàn)元=312萬(wàn)元

附圖1：《馬鞍山新區(qū)開(kāi)發(fā)示意圖》

附圖2：《馬鞍山居住小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃——總平面圖》

附圖3：《馬鞍山居住小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃——綠化景觀(guān)分析圖》

附圖4：《馬鞍山居住小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃——主入口平面、效果圖》

附圖5：《華容大酒店平面圖》

附圖6：《華容大酒店鳥(niǎo)瞰圖》（一、二）

5.2 項(xiàng)目按四星級(jí)酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)，由主樓、輔樓及三棟假日式酒店建筑群，設(shè)計(jì)新穎，功能齊全。建成后，將為中外投資者、游客提供舒適幽靜的休息、辦公、餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)條件。

華容大酒店規(guī)劃、設(shè)計(jì)

表1 面積：m2

序號(hào) 建筑名稱(chēng) 樓層 單位面積 間數(shù) 總面積 做法和要求地下停車(chē)場(chǎng) B 1200 鍋爐房、洗衣房、配電房等前廳、大堂 1 1200 假山噴池、購(gòu)物、商務(wù)、美容美發(fā)、休息閱覽3 歌舞廳 2 1 1200 中餐廳部分包房中餐廳 3 1 800 大宴會(huì)廳、包房、自助早餐、西餐西餐廳、咖啡廳 3 1 400 雞尾酒會(huì)廳、會(huì)餐會(huì)廳、咖啡廳KTV包房 4-5 40 1600 大房5個(gè)、中房25個(gè)、小房10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)客房 6-12 40 140 5600 分單間、標(biāo)間、套房、總統(tǒng)套房國(guó)際會(huì)務(wù)中心 輔樓 2000 大、中、小會(huì)議室若干個(gè)棋藝館 輔樓 800 800桑拿、健身中心 輔樓 300 800 桑拿休息間、豪華間保齡球館 輔樓 1 800游泳館 輔樓 1 300

合 計(jì) 16700

5.3三棟假日式酒店按北京延慶金色假日式酒店模式實(shí)行產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)，使酒店的使用權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分隔成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行出售。業(yè)主將客房委托酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，每年獲得相應(yīng)分紅，及若干時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，符合現(xiàn)代資源共享的基本原則，它將閑置房產(chǎn)和酒店的大門(mén)向社會(huì)打開(kāi)，向公眾推出一種集消費(fèi)、存儲(chǔ)一體，既是服務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈(zèng)送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合。

5.4 投資總概算：項(xiàng)目總投入：2937萬(wàn)元，其中：

5.4.1 征地費(fèi)432萬(wàn)元；

5.4.2 土建、裝飾、設(shè)備等固定資產(chǎn)投資按1500元投資額/平方米計(jì)算：16700m2×1500元=2505萬(wàn)元

5.4.3 流動(dòng)資金貸款200萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

6.1 營(yíng)業(yè)收入：1643.04萬(wàn)元。

6.1.1 年客房營(yíng)業(yè)收入=140間客房數(shù)/天×300天年實(shí)際營(yíng)運(yùn)天數(shù)×120元每間天平均房?jī)r(jià)=504萬(wàn)元

6.1.2 餐飲部營(yíng)業(yè)收入=356.8萬(wàn)元

餐飲部營(yíng)業(yè)收入

表2 人民幣：萬(wàn)元

部門(mén)金額計(jì)算方式

中餐廳240①餐位=500座×300天×40%（餐位利用率）=60000座②早餐收入：60000×8元=48萬(wàn)元③中餐收入：60000×16元=96萬(wàn)元④晚餐收入：60000×16元=96萬(wàn)元

西餐廳68.4 ①餐位=200座×300天×30%（餐位利用率）=180000座②早餐收入：18000×8元=14.4萬(wàn)元③午餐收入：18000×15元=27萬(wàn)元④晚餐收入：18000×15元=27萬(wàn)元

咖啡廳37.8 ①餐位=200座×300×30%（餐位利用率）=18000座②早餐收入：18000×5元=9萬(wàn)元③午餐收入：18000×8元=14.4萬(wàn)元④晚餐收入：18000×8元=14.4萬(wàn)元酒吧8.5 ①餐位=30座×300×30%（餐位利用率）=2700座②午餐收入：2700×15元=4.1萬(wàn)元③晚餐收入：2700×15元=4.1萬(wàn)元

大會(huì)議室 1.2 ①出租次數(shù)=300天×20%（出租率）=60次②年出租費(fèi)=60次×200元/次=1.2萬(wàn)元

中會(huì)議室 0.72 ①出租次數(shù)=300天×20%（出租率）=60次②年出租費(fèi)=60次×200元/次=1.2萬(wàn)元

小會(huì)議室0.48 ①出租次數(shù)=300×20%=60次②年出租費(fèi)=60次×80元/次=0.48萬(wàn)元合 計(jì) 356.8

6.1.3 購(gòu)物中心年?duì)I業(yè)收入=42000（年銷(xiāo)售間天數(shù)）×2人/間天×40%（購(gòu)物者占居住者比例）×20（人均購(gòu)物支出）=67.2萬(wàn)元

6.1.4 美容美發(fā)中心收入=140×300×10元=42萬(wàn)元

6.1.5 桑拿、健身中心收入：

住店客收入：30人次×300×100元=90萬(wàn)元

非住店客收入：50人次×300×100元=150萬(wàn)元

6.1.6 棋藝館收入：40人×300天×20=24萬(wàn)元

6.1.7 旅游公司車(chē)隊(duì)收入：10臺(tái)×200元×30天=60萬(wàn)元

6.1.8 KTV包房收入：40間×300天×70%×200=168萬(wàn)元

6.1.9 歌舞廳收入：80人次×300天×20天=48萬(wàn)元

6.1.10 保齡球館收入：12道×10×300×15=54萬(wàn)元

6.1.11 游泳館收入：20人次×300×15元=9萬(wàn)

6.1.12 國(guó)際會(huì)務(wù)中心收入：30萬(wàn)元

6.1.13 停車(chē)場(chǎng)收入：100臺(tái)次×300天×5元=15萬(wàn)元

6.1.14、洗衣房收入：42000×2人/間天×10%×6元=5.04萬(wàn)元

6.1.15、其他服務(wù)收入：

商務(wù)中心收入、委托代購(gòu)票據(jù)收入等估計(jì)20萬(wàn)元。

6.2 營(yíng)業(yè)成本

酒店?duì)I業(yè)成本

表3 人民幣：萬(wàn)元

項(xiàng) 目 金額 計(jì) 算 方 法

餐飲營(yíng)業(yè)成本 154.6 ①中餐廳：240萬(wàn)元×50%=120萬(wàn)元②西餐廳：68.4萬(wàn)元×30%=20.52萬(wàn)元③咖啡廳：37.8萬(wàn)元×30%=11.34萬(wàn)元④酒吧：8.2萬(wàn)元×30%=2.5萬(wàn)元⑤會(huì)議室：2.4萬(wàn)元×10%=0.24萬(wàn)元

商場(chǎng)營(yíng)業(yè)成本 50.4 按營(yíng)業(yè)收入75%計(jì)：67.2萬(wàn)元×75%=50.4萬(wàn)元

綜合成本 355.31 1421.24×25%=355.31

企業(yè)管理費(fèi) 113.7 1421.24×8%=113.7

工 資 213.16 1421.24×15%=213.16

合 計(jì) 887.17

6.3 營(yíng)業(yè)稅金

表4：

項(xiàng) 目 金額 計(jì) 算 方 法

客 房 25.2 504萬(wàn)元×5%=25.2萬(wàn)元

餐 飲 10.7 356.8萬(wàn)元×3%=10.7萬(wàn)元

商 場(chǎng) 2 67.2萬(wàn)元×3%=2萬(wàn)元

其他服務(wù)業(yè) 21.45 715.04萬(wàn)元×3%=21.45萬(wàn)元

合 計(jì) 59.35

6.4 固定資金和流動(dòng)資金投資利息：

（2937+200）×4.7‰×12=176.9萬(wàn)元

6.5 固定資產(chǎn)折舊：

（總建設(shè)投資2937－20%殘值）15年綜合使用年限=191.88萬(wàn)元7 經(jīng)濟(jì)效益分析

7.1 利潤(rùn)：1643.04－（887.17+59.35+191.88）=504.64萬(wàn)元

7.2 投資回收期：2937/（504+191.88）=4.21（年）

第三篇：中國(guó)水電首郡項(xiàng)目信息

名稱(chēng)：中國(guó)水電首郡

地理位置：

規(guī)劃：

產(chǎn)品：

項(xiàng)目定位：

開(kāi)發(fā)商：

營(yíng)銷(xiāo)策劃：天津浩華房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司

策劃師：

設(shè)計(jì)師：

——————————————————————————————————————— 舉例：

名稱(chēng)：德建翠湖莊園

地理位置：德州市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)會(huì)展中心南500米

規(guī)劃：建筑規(guī)劃面積26萬(wàn)平方米

產(chǎn)品：高層

項(xiàng)目定位：公務(wù)員小區(qū)

開(kāi)發(fā)商：山東中正置業(yè)有限公司

營(yíng)銷(xiāo)策劃：廣州龍浩置業(yè)咨詢(xún)有限公司濟(jì)南分公司

策劃師：夏紅艷、蘇曉晴

設(shè)計(jì)師：任大林

第四篇：濱湖假日大酒店項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)

濱湖假日大酒店（暫名）項(xiàng)目建議書(shū)

一、前言

（一）本案目的

根據(jù)安徽濱湖水泥制品有限公司關(guān)于投資興建濱湖假日大酒店的項(xiàng)目意向，2011年5月10日到14日，我們就本區(qū)域、交通網(wǎng)絡(luò)、人文歷史、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、政策導(dǎo)向、旅游資源、客源市場(chǎng)、周邊環(huán)境等影響投資建造濱湖假日大酒店的諸多因素進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，采取的主要方法是:

一、聽(tīng)取當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)整個(gè)同大鎮(zhèn)及合肥城市圈地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展綱要、產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向、環(huán)巢湖旅游區(qū)塊建設(shè)規(guī)劃與設(shè)想、城鄉(xiāng)社會(huì)概況等有關(guān)情況的介紹；

二、到廬江縣、肥西縣旅游局行業(yè)管理處、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)處、規(guī)劃處咨詢(xún)了解相關(guān)的旅游客源接待、旅游資源開(kāi)發(fā)、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等情況；

三、實(shí)地考察了周邊目前最高檔次的星級(jí)飯店（三星級(jí)的三河國(guó)際大酒店、石頭汝昌大酒店和鴻基商務(wù)酒店）及其他飯店的實(shí)際營(yíng)業(yè)狀況，并進(jìn)一步深入到當(dāng)?shù)氐馁?gòu)物中心、娛樂(lè)場(chǎng)所以及風(fēng)景旅游點(diǎn)，了解了當(dāng)?shù)厥忻竦南M(fèi)習(xí)慣與水準(zhǔn)；

四、到濱湖假日大酒店擬建地點(diǎn)察看周邊環(huán)境，分別測(cè)量至三河鎮(zhèn)、廬江縣、湯池溫泉度假區(qū)、巢湖旅游區(qū)、合界高速公路入口及主要工礦企業(yè)等處的實(shí)際距離；

五、參考廬江縣政府各相關(guān)部門(mén)公布的有關(guān)數(shù)據(jù)材料（廬江縣2010統(tǒng)計(jì)年鑒、廬江縣旅游局2010統(tǒng)計(jì)報(bào)表等）。

基于上述材料，本項(xiàng)目建議書(shū)主要為濱湖假日大酒店的建設(shè)，提出投資環(huán)境評(píng)估、目標(biāo)市場(chǎng)分析、投資建設(shè)定論、投資規(guī)模及投資效益預(yù)測(cè)與投資可行性分析等方面的參考意見(jiàn)。

（二）項(xiàng)目簡(jiǎn)述

1、同大鎮(zhèn)概況

同大鎮(zhèn)位于皖中腹地，廬江縣北部，東連巢湖、南接銅陵，北臨“千年古鎮(zhèn)”三河，西有京九鐵路。合銅、同白、新白公路穿境而過(guò)，白石天河、杭埠河左右環(huán)繞。水陸交通發(fā)達(dá)，是合肥、九華山、天柱山、黃山旅游黃金線(xiàn)的一塊風(fēng)水寶地。

同大鎮(zhèn)總面積117平方公里，現(xiàn)有耕地8.7 萬(wàn)畝，水面積8000余畝。圩內(nèi)土壤肥沃，水網(wǎng)密布，水產(chǎn)資源豐富；系世行一二期農(nóng)業(yè)加灌、漁業(yè)致富、社會(huì)服務(wù)體系項(xiàng)目區(qū)，國(guó)家商品油料生產(chǎn)、無(wú)公害水稻生產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)水稻制種基地。占地5000畝省級(jí)科技示范園、生態(tài)農(nóng)業(yè)園座落該鎮(zhèn)。

同大工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。安徽潔爾美責(zé)任有限公司（華東星火計(jì)劃成果獎(jiǎng)獲得者）、江淮車(chē)身附件有限公司、同利汽車(chē)零部件有限公司、同創(chuàng)機(jī)械制造有限公司、同心體育用品有限公司、同興亞衛(wèi)生物技術(shù)有限公司、安徽華翔塑膠公司等一大批國(guó)內(nèi)知名企業(yè)紛紛安家落戶(hù)同大工業(yè)園區(qū)。工業(yè)園區(qū)占地100公頃，實(shí)現(xiàn)“水、路、電、廣播、電話(huà)、有線(xiàn)電視”六通工程。

同大素有“漁米之鄉(xiāng)”美譽(yù)。“綠色食品”中華絨螯蟹、巢湖銀魚(yú)、蝦仁、紫荊村韭菜、崗頭村胡蘿卜等農(nóng)產(chǎn)品暢銷(xiāo)全國(guó)。“京亞、藤稔、巨峰”等早中遲熟葡萄適銷(xiāo)各大中型城市。已形成水產(chǎn)、水果、蔬菜、棉花、優(yōu)質(zhì)稻等五大農(nóng)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。興隆食品公司、同鑫水產(chǎn)食品公司、同大棉業(yè)有限公司等農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)正悄然興起。

2、項(xiàng)目位置特征

濱湖假日大酒店項(xiàng)目位于合銅路同大鎮(zhèn)入口處、杭埠河南岸，處于未來(lái)幾年廬江縣計(jì)劃重點(diǎn)開(kāi)發(fā)地區(qū)的核心區(qū)塊。正在建設(shè)中的濱湖大道和巢湖南岸旅游度假區(qū)將酒店與本地區(qū)緊密相連，可以說(shuō)是處在自然風(fēng)景秀麗、周邊環(huán)境優(yōu)雅、地域視線(xiàn)開(kāi)闊、城區(qū)交通便捷的良好環(huán)境之中，是一塊典型的“鬧中取靜”的世外桃源和風(fēng)水寶地，非常符合建造園林式綜合性酒店的地理要求。

二、現(xiàn)階段本地區(qū)市場(chǎng)總體概況及投資環(huán)境分析

（一）社會(huì)政策環(huán)境

進(jìn)入十二五，安徽省政府明確提出了“合肥城市產(chǎn)業(yè)圈、泛巢湖旅游圈”的發(fā)展口號(hào)，廬江縣也已制定了環(huán)巢湖開(kāi)發(fā)的文件，全面呼應(yīng)合肥建設(shè)區(qū)域性特大城市的需要及巢湖市區(qū)“三區(qū)”建設(shè)發(fā)展需要。包括濱湖新城和巢湖旅游度假區(qū)。全面制定實(shí)施了可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以科技為先導(dǎo)、以產(chǎn)品為龍頭、以工程為依托、以效益為中心、以企業(yè)為主體的原則指導(dǎo)下，強(qiáng)化政策導(dǎo)向，依靠科技進(jìn)步，培育規(guī)范市場(chǎng)，加強(qiáng)監(jiān)督管理，加大環(huán)境保護(hù)力度，逐步建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調(diào)控體系和統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)全地區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的健康、快速發(fā)展。同時(shí)，還特別提出要加大利用外資的力度，進(jìn)一步拓展第三產(chǎn)業(yè)，力爭(zhēng)在城市基礎(chǔ)設(shè)施、旅游、商貿(mào)、文化、教育、衛(wèi)生、體育等方面有新的突破。尤其把旅游業(yè)的發(fā)展擺到重要的位置。

并且，明確提出及實(shí)施了提高行政辦事效率，改善服務(wù)環(huán)境，簡(jiǎn)化審批手續(xù)，下放審批權(quán)限，減少收費(fèi)項(xiàng)目，各級(jí)辦事機(jī)構(gòu)落實(shí)行政公示制和服務(wù)承諾制，減少審批環(huán)節(jié)，方便客商投資，強(qiáng)化社會(huì)信用等一系列配套政策，有力地改進(jìn)了投資環(huán)境，建立了良好的投資政策導(dǎo)向。正是由于政府的重視，目前同大地區(qū)已經(jīng)形成了良好的投資市場(chǎng)環(huán)境。

（二）經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

1、經(jīng)濟(jì)總量

近年來(lái)，同大地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈整體快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)。2010年，同大鎮(zhèn)加大項(xiàng)目建設(shè)力度，招商引資成果逐步顯現(xiàn)，全鎮(zhèn)新上項(xiàng)目21個(gè)，其中汽車(chē)零部件項(xiàng)目10個(gè)，有三個(gè)億元項(xiàng)目入駐同大汽配產(chǎn)業(yè)園，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值近5億元，全鎮(zhèn)招商引資額7.1億元，同比增長(zhǎng)54%；財(cái)政收入超過(guò)2000萬(wàn)元，達(dá)到2150萬(wàn)元，創(chuàng)歷史新高。

2、產(chǎn)業(yè)特征

獨(dú)特的區(qū)位、資源優(yōu)勢(shì)和良好的投資環(huán)境，為同大鎮(zhèn)加快工業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大動(dòng)力。汽車(chē)零部件制造是同大的支柱產(chǎn)業(yè)，全鎮(zhèn)現(xiàn)有汽車(chē)零部件生產(chǎn)企業(yè)25家，2008年同大鎮(zhèn)被安徽省政府確定為汽配產(chǎn)業(yè)集群專(zhuān)業(yè)鎮(zhèn)。近年來(lái)，依托同大豐富的農(nóng)副產(chǎn)品資源，農(nóng)副產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，全鎮(zhèn)現(xiàn)有省、市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)10余家。2004年，英屬馬紹爾群島大地熊公司投資500萬(wàn)元資金建成“安徽美麗田園”休閑度假村。近年來(lái)，廬江縣同大鎮(zhèn)圍繞“美麗田園”開(kāi)發(fā)水產(chǎn)養(yǎng)殖垂釣、巢湖麻鴨養(yǎng)殖、優(yōu)質(zhì)水稻試種、陽(yáng)光蔬菜大棚、苗木花卉等產(chǎn)業(yè)，使之成為有看頭、有玩頭、有吃頭的農(nóng)家樂(lè)旅游休閑基地。今年以來(lái)，該基地共接待游客2.2萬(wàn)多人次。

建設(shè)工業(yè)園區(qū)也是同大鎮(zhèn)“十二五”期間加快工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要切入點(diǎn)，有效地促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚。鎮(zhèn)政府采取加大政策扶持引導(dǎo)、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加大招商引資力度等措施，使園區(qū)建設(shè)步伐明顯加快，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

（三）旅游資源現(xiàn)狀

1、湯池溫泉休閑度假板塊。要按照打造“溫泉之都、風(fēng)情小鎮(zhèn)”的思路，建成以自然、健康、綠色、生態(tài)、和諧為基調(diào)，以體味溫泉、休閑度假、運(yùn)動(dòng)健康、會(huì)議培訓(xùn)、影視藝術(shù)、觀(guān)光美食為主要功能的綜合性溫泉休閑度假型旅游區(qū)。挖掘溫泉內(nèi)涵，以溫泉為特色，做大、做深、做透溫泉概念。充分利用湯池豐富的人文內(nèi)涵、良好的生態(tài)環(huán)境，重點(diǎn)構(gòu)建長(zhǎng)三角自駕車(chē)旅游基地、全國(guó)影視文化基地。積極創(chuàng)建國(guó)家級(jí)5A旅游度假區(qū)、華東地區(qū)最大的溫泉休閑基地和安徽旅游產(chǎn)品的重要節(jié)點(diǎn)。

2、冶父山、東顧山和黃陂湖宜居養(yǎng)生板塊?！皟缮揭缓钡靥幙h城東北，屬于廬城規(guī)劃的新城區(qū)，位居環(huán)湖湖旅游帶上，北接皖中旅游帶，南依皖江經(jīng)濟(jì)帶、皖南旅游區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。圍繞“生態(tài)旅游、休閑養(yǎng)生、生態(tài)園林城市、山水宜居城市”的產(chǎn)業(yè)定位，使該區(qū)成為廬江旅游發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一。將人文精神與自然風(fēng)光結(jié)合，與廬城城市規(guī)劃相結(jié)合，突出以“冶父山”為主題的宗教養(yǎng)生、“東顧山”為主題的森林養(yǎng)生、“黃陂湖”為主題的水域休閑養(yǎng)生三大品牌，塑造“三國(guó)文化養(yǎng)生地、山水生態(tài)花園城”的主題形象。突出廬城新型城市特色，充分展示城湖相擁的宜居休閑度假特色。完善城市旅游休閑功能，提升休閑品位，將廬城打造成人文旅游、休閑度假和宜居城市，將此區(qū)域打造成為“江北養(yǎng)生第一地”。

3、環(huán)巢湖休閑旅游板塊。利用合肥濱湖新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，結(jié)合巢湖岸邊的自然山水，將廬江沿巢湖南岸的集鎮(zhèn)，打造成為廬北環(huán)湖休閑旅游觀(guān)光、居住區(qū)。順應(yīng)濱湖新城和環(huán)湖經(jīng)濟(jì)圈開(kāi)發(fā)，規(guī)劃建設(shè)一批湖景房產(chǎn)、湖濱展覽中心、會(huì)議中心等，努力形成以觀(guān)光、度假、高檔人居為一體的綜合性濱湖休閑度假和商務(wù)休閑旅游區(qū)。貫穿合肥老城、新城的徽州大道正在向南延伸，離同大鎮(zhèn)不足15公里，巢湖北岸龜山至中廟段濱湖旅游觀(guān)光大道正在建設(shè)中。我縣巢湖南岸濱湖景觀(guān)大道可行性研究已經(jīng)編制完成，并獲市發(fā)改委批復(fù)。即期要抓住合肥濱湖新城建設(shè)和巢湖新區(qū)大建設(shè)，加快環(huán)湖旅游開(kāi)發(fā)的有利契機(jī)，及早推進(jìn)濱湖大道建設(shè)。把濱湖景觀(guān)大道規(guī)劃連接合肥徽州大道工程，作為加速對(duì)接合肥的重點(diǎn)工程和建設(shè)濱湖休閑旅游區(qū)的突破工程。

4、廬南生態(tài)民俗體驗(yàn)游板塊。廬南地區(qū)貼近“銅池樅”產(chǎn)業(yè)集中區(qū)，是廬江承接皖江產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)接示范區(qū)前沿，其自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。盛產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品和各色的山野菜，是得天獨(dú)厚的綠色食品基地。這里民情淳厚樸實(shí)，熱情好客，可以打造“生態(tài)游”、“觀(guān)光游”和“探險(xiǎn)游”等旅游娛樂(lè)項(xiàng)目。利用黃屯原始生態(tài)森林資源，將東南部山區(qū)打造成成綠色休閑、康休娛樂(lè)板塊。開(kāi)發(fā)山地自行車(chē)、汽車(chē)越野、滑翔傘、高爾夫等運(yùn)動(dòng)，開(kāi)展登山、徒步、進(jìn)村入戶(hù)、探險(xiǎn)野營(yíng)、體育健身等活動(dòng)。

5、“農(nóng)家樂(lè)”鄉(xiāng)村游板塊。“農(nóng)家樂(lè)”以獨(dú)特的休閑體驗(yàn)性，正日益受到城市居民的青睞。廬江自古就是勤耕好學(xué)、明禮守信之鄉(xiāng)，農(nóng)耕民俗文化獨(dú)特。大力開(kāi)發(fā)參與性強(qiáng)的民俗、農(nóng)耕文化體驗(yàn)項(xiàng)目。結(jié)合郭河現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)示范區(qū)建設(shè)，充分展示融觀(guān)光、考察、學(xué)習(xí)、參與、康體、休閑、度假、娛樂(lè)于一體的綜合性旅游休閑功能。開(kāi)展試點(diǎn)引導(dǎo)，鼓勵(lì)農(nóng)民發(fā)展形式多樣的“農(nóng)家樂(lè)”旅游經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。開(kāi)展住農(nóng)家屋、做農(nóng)家活、吃農(nóng)家飯、享農(nóng)家樂(lè)活動(dòng)。

6、人文旅游板塊。依托三國(guó)文化、桐城文化的歷史積淀和廬江淮軍在中國(guó)近現(xiàn)代史上的重要地位，突出我縣人文特色。提升旅游產(chǎn)業(yè)的歷史文化內(nèi)涵。加強(qiáng)傳統(tǒng)文化藝術(shù)節(jié)目與旅游活動(dòng)的結(jié)合，例如流行于江淮之間的廬劇有著濃郁的地方韻味，和旅游項(xiàng)目結(jié)合，可以彰顯廬江民間特色文化。廬江宗教資源獨(dú)特、豐富，冶父山伏虎寺、實(shí)際禪寺，以及湯池的白云禪寺等宗教祭祀場(chǎng)所，法事頻繁，香火旺盛，宗教文化氛圍濃郁，與森林生態(tài)景觀(guān)完美結(jié)合，在周邊、合肥及南京等地知名度較高。深入挖掘廬江宗教文化旅游的獨(dú)特魅力，加大宗教人文資源的宣傳力度，吸引外地客人來(lái)參觀(guān)、休閑、朝圣，適度開(kāi)發(fā)宗教休閑旅游。

7、存在的問(wèn)題與不足

本地區(qū)的旅游接待服務(wù)行業(yè)，近幾年雖然取得了很大的進(jìn)步與發(fā)展，但是還存在著一些問(wèn)題與不足，主要是：

一、整體旅游宣傳的影響面不夠廣泛，輻射力度不夠深；

二、景點(diǎn)較分散，未形成拳頭產(chǎn)品和完整線(xiàn)路，給人以零打碎敲的感覺(jué)，造成游客停留時(shí)間不夠長(zhǎng)的結(jié)果；

三、缺少高規(guī)格的豪華旅游飯店，現(xiàn)有的幾家三星級(jí)飯店都普遍存在著布局不合理、服務(wù)功能不到位的缺陷；

四、缺乏專(zhuān)業(yè)的飯店管理人才，飯店的整體服務(wù)規(guī)格和服務(wù)質(zhì)量不夠高；

五、現(xiàn)有飯店缺乏能舉行商務(wù)洽談、宴會(huì)、展覽、新聞發(fā)布會(huì)、政府首腦接待等大型活動(dòng)的場(chǎng)所，直接對(duì)整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與形象展示造成了滯后的負(fù)面影響。

（四）消費(fèi)市場(chǎng)分析

通過(guò)對(duì)本地區(qū)飯店、餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等方面的實(shí)地調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)本地區(qū)雖然經(jīng)濟(jì)不是特別發(fā)達(dá)，但是一般市民的消費(fèi)水準(zhǔn)卻比想象中要高。經(jīng)初步了解，目前市民對(duì)生活中的喜事、大事，如生子、參軍、上大學(xué)、生日、喬遷新居、老人做壽等，都習(xí)慣以聚眾宴請(qǐng)的方式來(lái)祝賀，比較舍得花錢(qián)。而一些新的高檔次的酒店、餐館、娛樂(lè)場(chǎng)所在開(kāi)業(yè)伊始，都能在當(dāng)?shù)卦斐赊Z動(dòng)效應(yīng)，生意非常火爆。消費(fèi)市場(chǎng)基本成熟，這就為建設(shè)高星級(jí)酒店奠定了消費(fèi)基礎(chǔ)。

三、項(xiàng)目分析與市場(chǎng)定位

（一）項(xiàng)目分析

考慮到周邊整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、旅游等發(fā)展?fàn)顩r，綜合自然、地域、氣候等因素及投資回報(bào)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)成本等預(yù)測(cè)，我們認(rèn)為，目前同大鎮(zhèn)已完全有必要投資建設(shè)高星級(jí)的城市綜合商務(wù)型酒店，同時(shí)在建造過(guò)程中，特別需要注意下列因素：

1、規(guī)格檔次起步一定要高，設(shè)計(jì)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)為四星級(jí)，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為三星級(jí)，這樣就能快速占領(lǐng)當(dāng)?shù)仫埖陿I(yè)的制高點(diǎn)。同時(shí)，服務(wù)設(shè)施應(yīng)盡量齊全且功能靈活。

2、依據(jù)地方容量，整個(gè)投資規(guī)模不宜偏大，房間總數(shù)控制在150間以?xún)?nèi)，同時(shí)，應(yīng)具備有較佳私密性、獨(dú)立性、安全性的經(jīng)營(yíng)接待場(chǎng)所，以滿(mǎn)足政府接待的需求。

3、主體建筑風(fēng)格應(yīng)有自己的特色，且與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，從而使住店客人在欣賞周邊自然景色的同時(shí)，建筑物本身也相應(yīng)成為所在區(qū)域的一道亮麗景觀(guān)。

4、經(jīng)營(yíng)定位應(yīng)明確，既能符合當(dāng)?shù)卣?，又能最大范圍地招徠客源，贏得較好的投資回報(bào)。

5、應(yīng)積極爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣案骷?jí)機(jī)構(gòu)的大力支持，爭(zhēng)取將本項(xiàng)目樹(shù)立為良好的政府形象工程。同時(shí)擴(kuò)大安徽濱湖水泥制品有限公司的社會(huì)知名度與誠(chéng)信度，進(jìn)而有效樹(shù)立公司良好的形象，利用自身的優(yōu)勢(shì)不斷拓展業(yè)務(wù)，最終形成雙贏。

（二）市場(chǎng)定位

通過(guò)實(shí)地考察，并根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際接待情況及發(fā)展趨勢(shì)分析，我們認(rèn)為，新建的濱湖假日大酒店的經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)可定為：

一、政府代表團(tuán)的會(huì)見(jiàn)與接待；

二、國(guó)家級(jí)專(zhuān)業(yè)會(huì)議和中小型國(guó)際會(huì)議；

三、地方政府、各職能機(jī)構(gòu)、各企事業(yè)團(tuán)體的各類(lèi)會(huì)議或聯(lián)誼活動(dòng)；

四、國(guó)際國(guó)內(nèi)招商、貿(mào)易、推廣、展示、展覽、新聞發(fā)布等商務(wù)活動(dòng)；

五、高檔旅游團(tuán)隊(duì)；

六、高檔次商務(wù)散客；

七、各類(lèi)學(xué)術(shù)研討、參觀(guān)交流等接待活動(dòng)；

八、海內(nèi)外客商休閑度假等。

酒店類(lèi)型為城市綜合商務(wù)型。酒店星級(jí)為目前按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造，并留有升級(jí)為四星級(jí)酒店的空間。

（三）綜合評(píng)論

結(jié)合本地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的特征與十二五當(dāng)?shù)卣贫ǖ陌l(fā)展規(guī)劃，我們認(rèn)為，安徽濱湖水泥制品有限公司投資建造濱湖假日大酒店，主要有以下幾方面的有利因素：

一、近幾年本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度明顯加快，已具備一定的社會(huì)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，招商引資政策優(yōu)惠，城市化水平日益提高，旅游資源十分豐富，城市功能與知名度不斷擴(kuò)大，存在著良好的投資基礎(chǔ)條件；

二、目前缺乏大型旅游商貿(mào)接待活動(dòng)的場(chǎng)所，尤其是飯店規(guī)格檔次不高、布局不合理、政府會(huì)見(jiàn)接待場(chǎng)所稀缺、國(guó)內(nèi)外高檔次會(huì)議舉辦困難等不良因素明顯，存在著投資建造高檔飯店的市場(chǎng)契機(jī)；

三、本地區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)活躍，消費(fèi)水準(zhǔn)日趨提高，當(dāng)?shù)厥忻駥?duì)建造三、四星級(jí)高星級(jí)酒店的呼聲很高，而且人們求新、求變、求好的消費(fèi)心態(tài)十分明顯，存在著有利的消費(fèi)群體；

四、同大鎮(zhèn)政府和相關(guān)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)明確表態(tài)，非常重視與支持建造濱湖假日大酒店這一項(xiàng)目，存在著建設(shè)與經(jīng)營(yíng)政策的優(yōu)惠等政府支持的背景。

總之，該項(xiàng)目是一項(xiàng)能較快占領(lǐng)市場(chǎng)，獲取良好回報(bào)的較佳的投資行為。同時(shí)，也是有力展示安徽濱湖水泥制品有限公司形象的非常良好的機(jī)會(huì)。

四、項(xiàng)目建設(shè)的基本思路與建議

根據(jù)廬江縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和旅游業(yè)及飯店業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，結(jié)合投資方的經(jīng)營(yíng)思路，擬建的濱湖假日大酒店初步定位為城市綜合型商務(wù)酒店。它的設(shè)計(jì)和建設(shè)應(yīng)涵蓋以下基本概念。(一）基本設(shè)計(jì)原則

1、總體設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以市場(chǎng)需求及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為前提，充分考慮開(kāi)業(yè)以后的經(jīng)營(yíng)效果和投資回報(bào)，能夠體現(xiàn)現(xiàn)代化城市綜合型商務(wù)酒店的特色，有鮮明和良好的市場(chǎng)形象。

2、酒店設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)出較強(qiáng)的對(duì)市場(chǎng)需求環(huán)境的適應(yīng)性、可變性和前瞻性。原則為：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能設(shè)計(jì)等按照現(xiàn)行國(guó)家GB/T14308四星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造；酒店的裝修以及其他設(shè)備設(shè)施、用具、陳設(shè)等可考慮市場(chǎng)的實(shí)際需要和投資狀況，按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行靈活變通處理，力求既能滿(mǎn)足初步的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，樹(shù)立良好的形象，又能節(jié)省投資。

3、因酒店用地條件較好，且當(dāng)?shù)仫埖陿I(yè)市場(chǎng)尚處在逐步發(fā)展中，在確保建設(shè)檔次和標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，相應(yīng)地控制投資負(fù)擔(dān)，可考慮分期建設(shè)，逐步發(fā)展完善。

4、酒店的建造與裝修應(yīng)重設(shè)計(jì)，輕材料。體現(xiàn)設(shè)計(jì)是靈魂，建材為設(shè)計(jì)服務(wù)的投資理念。避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內(nèi)涵和個(gè)性。

5、酒店的總體建筑為高層主樓。主樓以150間（套）客房及公共部分和動(dòng)力后勤部分組成。另外，隨著市場(chǎng)發(fā)展，可適當(dāng)規(guī)劃建造一些對(duì)外服務(wù)的商業(yè)設(shè)施。主樓客房部分可考慮分期建造，前期約建2/3，二期續(xù)建約1/3。建筑總規(guī)模控制在7000平方米左右。

6、酒店設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮環(huán)境因素，要與環(huán)境優(yōu)勢(shì)相結(jié)合，建筑物要有自己的個(gè)性和特色?？傮w布局中要有自己的庭院與藝術(shù)小品，力求營(yíng)造優(yōu)良的內(nèi)部環(huán)境，并與外部環(huán)境相協(xié)調(diào)，應(yīng)體現(xiàn)出環(huán)保、綠色、園林、高雅等要素。

7、酒店應(yīng)引進(jìn)并體現(xiàn)綠色飯店的理念，在節(jié)能、環(huán)保、關(guān)懷殘疾人等方面，從設(shè)計(jì)之初就加以考慮，同時(shí)在經(jīng)營(yíng)管理上向客人提供綠色產(chǎn)品，包括飯店的內(nèi)部環(huán)境、食品等都應(yīng)體現(xiàn)綠色理念，在市場(chǎng)上確立個(gè)性化形象。

8、酒店的設(shè)計(jì)建設(shè)應(yīng)重視日后經(jīng)營(yíng)成本的控制。水、電、氣、空調(diào)等應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)管理需要，適當(dāng)分區(qū)域布置系統(tǒng)，必要時(shí)進(jìn)行分區(qū)域設(shè)置計(jì)量裝置。

（二）酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

酒店的建設(shè)按國(guó)家GB/T14308標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，為三星級(jí)綜合商務(wù)型酒店，骨架基礎(chǔ)部分則按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)要求控制。1、70%標(biāo)準(zhǔn)客房每間凈面積不小于20平方米（不含小過(guò)道及衛(wèi)生間），擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間（衛(wèi)生間凈面積不小于5平方米，并可考慮4件衛(wèi)生設(shè)施布置或者干、濕分區(qū)）、衣櫥等。

2、擁有適量的雙套房和豪華套房（不少于4開(kāi)間），雙套房應(yīng)分別設(shè)有供主人和來(lái)訪(fǎng)客人使用的衛(wèi)生間。

3、擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好。

4、擁有智能化管理系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)、現(xiàn)場(chǎng)視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。

5、擁有性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備。

6、擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)。

7、擁有規(guī)模合理、功能齊全、布局科學(xué)、使用方便、裝飾豪華、整體舒適度良好的餐飲設(shè)施。

8、擁有規(guī)模合理、功能齊全、設(shè)備設(shè)施優(yōu)良的會(huì)議及商務(wù)中心設(shè)施，其中大會(huì)議廳面積不小于120平方米。

9、擁有規(guī)模合理、配置符合較高專(zhuān)業(yè)化程度的公共及健康娛樂(lè)設(shè)施，其中多功能廳面積不小于400平方米。健康娛樂(lè)設(shè)施分區(qū)相對(duì)集中，并有根據(jù)市場(chǎng)變化而能進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的空間。

10、擁有較為完善的員工及后勤服務(wù)設(shè)施。

11、擁有符合高星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的停車(chē)場(chǎng)地（所）。

（三）酒店設(shè)計(jì)設(shè)想與建議

根據(jù)同大鎮(zhèn)擬建三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)園林式賓館區(qū)塊示意圖及本地區(qū)旅游市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和酒店建設(shè)基本思路，結(jié)合國(guó)家有關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行本酒店的設(shè)計(jì)。遵循“天地人和”及“以人為本”的原則，實(shí)現(xiàn)功能劃分合理、經(jīng)濟(jì)適用、安全舒適、環(huán)境優(yōu)美、使用管理方便及滿(mǎn)足現(xiàn)代生活水準(zhǔn)需要的最佳效果。

1、總體布局

酒店總體布局?jǐn)M呈園林式布置，與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，使之成為名副其實(shí)的公園一部分和一個(gè)特殊的景區(qū)與亮點(diǎn)。項(xiàng)目區(qū)域地勢(shì)南高北低，賓客主入口擬設(shè)南、北二處，南入口從合銅路直接用高架接至主樓二層，北入口從同白路接至底層，貨物入口與員工入口從西側(cè)道路接入。整個(gè)酒店區(qū)域內(nèi)要求交通流線(xiàn)順暢，客貨員工互不干擾。同時(shí)，為滿(mǎn)足日益增多的車(chē)流量，要求建有足夠的停車(chē)泊位，初步建議停車(chē)位每間客房不少于0.6個(gè)，并能有部分室內(nèi)停車(chē)位，必要時(shí)可設(shè)計(jì)成封閉式停車(chē)庫(kù)。

2、建筑設(shè)計(jì)

根據(jù)提出的建造“園林式”酒店的要求，結(jié)合所在地理環(huán)境的特點(diǎn)，酒店建筑層數(shù)以五～六層的多層建筑為主，主樓不設(shè)地下室，底層除必須設(shè)置的經(jīng)營(yíng)用房外，可設(shè)置工程設(shè)備用房和后勤員工用房及停車(chē)庫(kù)。部分為二～三層的低層建筑。建筑造型可采用有傳統(tǒng)建筑符號(hào)的現(xiàn)代建筑造型，建筑群體以分散與集中相結(jié)合，并以相對(duì)集中為主。其分散區(qū)域必須有封閉式連廊相接。

根據(jù)市場(chǎng)定位，酒店經(jīng)營(yíng)的基本功能初步確定為互相有關(guān)聯(lián)的五大功能： ⑴ 綜合性住宿接待功能。為能適應(yīng)市場(chǎng)需要，客房區(qū)總計(jì)設(shè)150間（套）左右，宜有普通客房區(qū)以接待一般會(huì)議和旅游團(tuán)隊(duì)之用，可略低于三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（骨架部分盡量少變），數(shù)量可控制在客房總數(shù)的30%；標(biāo)準(zhǔn)客房區(qū)為45%，并設(shè)有殘疾人客房1間；豪華客房區(qū)即商務(wù)樓層區(qū)（行政樓層），總數(shù)可控制在20%左右，它應(yīng)有獨(dú)立的接待、商務(wù)、會(huì)議、休息、健身、閱覽及酒吧餐飲功能，房型以單床房為主；套房總數(shù)控制在5%左右，它宜分布在標(biāo)準(zhǔn)客房區(qū)和豪華客房區(qū)，房型以雙套房為主，并有三套房、四套房（或五套房）各一套，所有套房均應(yīng)設(shè)有供主人和來(lái)訪(fǎng)客人分別使用的衛(wèi)生間，其中四套房或五套房相鄰設(shè)有若干標(biāo)準(zhǔn)房，在平面布局上宜單獨(dú)成區(qū)，以確保安靜、方便，并能滿(mǎn)足政府接待保衛(wèi)工作的特殊要求。⑵ 綜合性會(huì)議等公共活動(dòng)功能。建議設(shè)置專(zhuān)用大型會(huì)議廳一間，面積120平方米左右，小型會(huì)議室四～六間。⑶ 全方位餐飲經(jīng)營(yíng)功能。為適應(yīng)大型會(huì)議、政府接待、地方廠(chǎng)商經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及當(dāng)?shù)鼗閼c活動(dòng)和其他各種中高檔散客宴請(qǐng)等需要，建議適當(dāng)擴(kuò)大餐飲經(jīng)營(yíng)范圍和內(nèi)容。盡可能較大地占領(lǐng)當(dāng)?shù)刂懈邫n餐飲市場(chǎng)份額。其中設(shè)140～180座多功能廳，包廂10～16間（其中可容納20人左右的豪華包廂一間），包廂面積適當(dāng)寬敞，盡可能單獨(dú)設(shè)有衛(wèi)生間，多功能廳也可接待大型宴請(qǐng)。與餐廳配套的廚房部分，面積適當(dāng)，布局合理，傳菜線(xiàn)路不與主要公共區(qū)域相交叉。

⑷ 舒適、先進(jìn)的健康娛樂(lè)功能。利用優(yōu)越的地理?xiàng)l件，室內(nèi)設(shè)健身中心、乒乓球室、臺(tái)球房、桑拿中心（約500平方米）、棋牌房（10間左右）、小型歌舞廳及KTV包房（20間左右）。

健康娛樂(lè)功能內(nèi)容發(fā)展快、變化多、人流量大，某些區(qū)域要有一定的私密性，因此設(shè)計(jì)中要注意區(qū)域劃分的獨(dú)立性和合理性，要有前瞻性和可變性，以適應(yīng)市場(chǎng)需求的變化。

⑸ 政府接待和會(huì)議功能。政府接待是一塊較大的市場(chǎng)，是酒店樹(shù)立形象的重要陣地，也是服務(wù)于當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展的具體表現(xiàn)。因此酒店在籌建之初就應(yīng)從硬件設(shè)施和軟件管理上考慮此內(nèi)容，以有利于更好地提供服務(wù)和酒店自身的發(fā)展。具體使用功能已包括在各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容中。與上述經(jīng)營(yíng)功能區(qū)域相配套的前廳區(qū)、工程設(shè)備區(qū)、辦公區(qū)、員工后勤區(qū)的基本要求如下：

① 前廳是酒店的門(mén)面，面積（不包括營(yíng)業(yè)區(qū)域面積，如總服務(wù)臺(tái)、商場(chǎng)、商務(wù)中心、大堂吧等）以控制在100平方米左右為宜，空間要有迎賓的氛圍和效果，體現(xiàn)高星級(jí)酒店的氣勢(shì)。服務(wù)功能要全，布局要合理，流線(xiàn)要通暢。

② 工程設(shè)備區(qū)盡可能集中設(shè)置，要注意環(huán)保與節(jié)能，防止噪音與振動(dòng)對(duì)賓客產(chǎn)生不良影響。設(shè)置適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉(cāng)庫(kù)等用房，并附設(shè)員工服裝間。

③ 辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法。前后各部門(mén)可考慮分設(shè)在各經(jīng)營(yíng)區(qū)域，行政辦公可按對(duì)賓客服務(wù)和對(duì)內(nèi)及其他業(yè)務(wù)往來(lái)為主二類(lèi)，前者宜設(shè)在前廳附近，后者可設(shè)在臨近后勤區(qū)或者獨(dú)立設(shè)置通道。④ 員工后勤區(qū)。酒店初步考慮總員工數(shù)約為100人左右，男女比例約各占50%。應(yīng)設(shè)有員工食堂（、獨(dú)立更衣室、淋浴室和員工活動(dòng)室及衛(wèi)生間。員工用房如果獨(dú)立設(shè)置，應(yīng)與主樓有封閉式連廊相連。

（四）投資估算

酒店按照7000平方米的建筑面積、150間（套）客房的投資進(jìn)行計(jì)算，一次投入費(fèi)用初步估算如下：

土建工程：7000平方米×600元/平方米＝420萬(wàn)元

給排水及鍋爐工程：7000平方米×200元/平方米＝140萬(wàn)元 強(qiáng)、弱電工程：7000平方米×120元/平方米＝84萬(wàn)元 道路、圍墻、庭院綠化：100萬(wàn)元

室內(nèi)裝修：7000平方米×400元＝280萬(wàn)元 質(zhì)量監(jiān)督及監(jiān)理費(fèi)：40萬(wàn)元 設(shè)計(jì)及咨詢(xún)費(fèi)：15萬(wàn)元

開(kāi)辦費(fèi)用（包括餐飲、洗衣、PA、健身、娛樂(lè)、客房等設(shè)備設(shè)施費(fèi)及員工服裝、培訓(xùn)等費(fèi)用）：10萬(wàn)元 購(gòu)買(mǎi)土地費(fèi)用：150萬(wàn)元 總計(jì)：1239萬(wàn)元

注：如客房區(qū)分期建造，則第一期投資可削減部分費(fèi)用。

（五）投資效益預(yù)測(cè)（經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算）經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算 單位:萬(wàn)元

項(xiàng)目 金額 測(cè)算依據(jù)

客房收入427.05 150間.套×130元/天×365天×60%＝427.05 餐飲收入262.8中餐廳：300座×2餐×365天×30元/人×40%＝262.8 康樂(lè)收入58.4 桑拿中心(男/女)：28元/人×20人×365天＝20.44棋牌室：10間×88元/天×365天×50%＝16.06卡拉OK：20間×100元×365天×30%＝21.9健身、桌球、乒乓球等對(duì)住店客人免費(fèi)使用，不計(jì)營(yíng)業(yè)收入。

商務(wù)中心收入 7.3 200元×365天 會(huì)議室收入 8.76 800元×365天×30% 營(yíng)業(yè)收入合計(jì) 764.31 減：營(yíng)業(yè)稅金及附加

營(yíng)業(yè)稅 46.9755娛樂(lè)：58.4 ×20%＝11.68其他：(764.31－58.4)×5%＝35.2955 城建稅 3.29 46.9755×7%＝3.29 教育費(fèi)附加 1.88 46.9755×4%＝1.88 營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì) 52.1455 減：營(yíng)業(yè)成本

餐飲成本 152.424 262.8×58%＝152.424 康樂(lè)成本17.52 58.4×30%＝17.52 其他成本 3.212 7.3×20%＋8.76×20%＝3.212 營(yíng)業(yè)成本合計(jì) 173.156 減：各項(xiàng)費(fèi)用

工資及福利費(fèi)用 144 工資：100人×800元/月×12月＝96福利：96×50%＝48(包括:職工養(yǎng)老保險(xiǎn)、待業(yè)保險(xiǎn)、大病保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、糧食補(bǔ)償金、住房公積金、教育統(tǒng)籌基金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等及其他有關(guān)職工福利費(fèi))能源費(fèi)用 76.431 營(yíng)業(yè)收入的10% 日常維修費(fèi)用 15.2862 營(yíng)業(yè)收入的2% 營(yíng)業(yè)部門(mén)費(fèi)用 53.5017 營(yíng)業(yè)收入的7%（包括：客用品、免費(fèi)食品、裝飾費(fèi)用、清潔用品、布草、器皿、酒吧費(fèi)用、布草洗滌費(fèi)、音樂(lè)娛樂(lè)費(fèi)、印刷費(fèi)、廚房用具、園林綠化費(fèi)用等）市場(chǎng)推廣費(fèi)用 15.2862 營(yíng)業(yè)收入的2% 一般管理費(fèi)用 53.5017 營(yíng)業(yè)收入的7%（包括一般辦公費(fèi)用、紙張文具費(fèi)、郵電通訊費(fèi)用、交通費(fèi)用、接待費(fèi)用、董事會(huì)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)用、工作餐費(fèi)、工作服裝費(fèi)及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等）

管理公司管理費(fèi)用 15.2862 764.31×2%＝18.2862 各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì) 373.293 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（GOP）165.7155

五、結(jié)論

通過(guò)以上各項(xiàng)研究分析及測(cè)算，結(jié)果表明：無(wú)論是從旅游市場(chǎng)發(fā)展的需要、建設(shè)條件以及工程技術(shù)的可行性，還是從酒店日后的經(jīng)營(yíng)效益和投資風(fēng)險(xiǎn)等方面來(lái)看，建造濱湖假日大酒店項(xiàng)目都是比較有利的，預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)效益良好，然投資回報(bào)期會(huì)較長(zhǎng)，但還是值得建造的。從社會(huì)效益來(lái)看，本項(xiàng)目如果正常經(jīng)營(yíng)，每年向國(guó)家直接上繳各類(lèi)稅金100多萬(wàn)元，此外酒店還能為當(dāng)?shù)靥峁?00人左右的勞動(dòng)就業(yè)崗位，在就業(yè)壓力趨緊、政府壓力逐漸加大的今天，這無(wú)疑是對(duì)當(dāng)?shù)卣木薮笾С趾蛶椭?/p>

二龍街道作為該地區(qū)人民政府所在地，一向缺乏上檔次、高規(guī)格的高星級(jí)酒店，這與其合肥城市圈、泛巢湖旅游圈的地位極不相符，一旦本項(xiàng)目建成營(yíng)業(yè)，即可緩解本地區(qū)缺乏接待高規(guī)格政府首腦與政府代表團(tuán)、大型商務(wù)活動(dòng)、高檔次宴會(huì)及展覽、大型國(guó)際國(guó)內(nèi)會(huì)議及新聞發(fā)布會(huì)、高檔次商務(wù)散客及觀(guān)光客的高星級(jí)酒店的問(wèn)題，這樣既能快速地提升本地區(qū)的城市檔次與品位，有效地改善其投資環(huán)境，同時(shí)又能有力地促進(jìn)同大鎮(zhèn)旅游賓館、飯店業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整，從而進(jìn)一步推動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，具有相當(dāng)?shù)纳鐣?huì)效應(yīng)。

酒店的建造是一個(gè)投資大、短期經(jīng)濟(jì)效益差且投資回報(bào)期長(zhǎng)的浩大的工程，因此作為投資方來(lái)說(shuō)，考慮如何有效地規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，減輕投資壓力，增加獲利渠道，是非常重要同時(shí)也是必須的。據(jù)我們調(diào)查了解，目前在安徽省內(nèi)有不少地區(qū)為了吸引投資，當(dāng)?shù)卣紩?huì)采取形形色色的特殊優(yōu)惠政策。此外，當(dāng)?shù)貙捤傻恼攮h(huán)境和政府部門(mén)的大力支持也是增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商信心的有利因素。

考慮到目前本地區(qū)的星級(jí)酒店已有一定的數(shù)量，競(jìng)爭(zhēng)必將日趨激烈，故建議濱湖假日大酒店項(xiàng)目應(yīng)堅(jiān)持結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)，憑借現(xiàn)代化酒店的規(guī)模設(shè)施，引入先進(jìn)的專(zhuān)業(yè)管理技能與經(jīng)驗(yàn)，明確占領(lǐng)當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)的制高點(diǎn)。根據(jù)當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn)，我們認(rèn)為濱湖假日大酒店的主體建筑應(yīng)按照四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，但為了節(jié)約投資和費(fèi)用，更好地適應(yīng)市場(chǎng)，建議酒店現(xiàn)階段按照三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造。

綜上所述，我們的結(jié)論是：建造濱湖假日大酒店，無(wú)論是社會(huì)效益還是經(jīng)濟(jì)效益都非常地明顯，因此這是一個(gè)建造可行性很強(qiáng)的項(xiàng)目。

第五篇：商水縣陽(yáng)城大酒店項(xiàng)目策劃書(shū)

商水縣陽(yáng)城大酒店項(xiàng)目策劃書(shū)

第一節(jié)項(xiàng)目概況....２

第二節(jié)背景分析....２

2．1政策分析...２

2．2市場(chǎng)分析...３

2．3選址分析...３

第三節(jié)目前星級(jí)酒店現(xiàn)狀及趨勢(shì)....４

第四節(jié)經(jīng)營(yíng)定位....４

4．1定位基本理念...４

4．2定位主要依據(jù)...５

4．3經(jīng)營(yíng)理念...５

第五節(jié)功能布局與建設(shè)基本思路....６

5．1功能設(shè)置...６

5．2酒店設(shè)計(jì)建議...７

5．3酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)...１０

第六節(jié)投資進(jìn)程...１２

6．1投資進(jìn)程與前景展望...１２

第一節(jié)項(xiàng)目概況

1．1項(xiàng)目名稱(chēng)

商水縣陽(yáng)城大酒店（暫定名稱(chēng)）

1．2發(fā)起單位

河南沃德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

河南眾安實(shí)業(yè)有限公司

1．3企業(yè)性質(zhì)

有限責(zé)任公司

1．4項(xiàng)目地址

中國(guó).河南.商水

1．5投資總額

6000,000,00元人民幣

第二節(jié)背景分析

2．1政策分析

伴隨著支持中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)各項(xiàng)政策的落實(shí)和周商一體化的快速推進(jìn)，以及社會(huì)消費(fèi)水平的與日俱增，以勞動(dòng)密集為主要特征的第三產(chǎn)業(yè)也必將得到大發(fā)展，與商水縣委、縣政府大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的思路一脈相承。

項(xiàng)目選址在周商大道西側(cè)、新世紀(jì)學(xué)校同側(cè)原周口玫瑰精油廠(chǎng)。項(xiàng)目所在地正處在周商一體化的中軸線(xiàn)上，具有無(wú)比優(yōu)越的地理和商業(yè)優(yōu)勢(shì)。

2．2市場(chǎng)分析

商水縣人口117萬(wàn)人，項(xiàng)目所能輻射范圍人口可達(dá)30萬(wàn)。商水縣區(qū)域內(nèi)無(wú)大型高級(jí)酒店，且經(jīng)營(yíng)狀況處于中下等水平。如果陽(yáng)城大酒店在硬件產(chǎn)品差異化和服務(wù)細(xì)節(jié)上下足功夫，必然獨(dú)樹(shù)一幟，必能帶動(dòng)商水縣賓館酒店服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，提升周商一體化的檔次和水平。

2．3選址分析

項(xiàng)目選址具有不可替代地理優(yōu)勢(shì)，因其位于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，可極大滿(mǎn)足企業(yè)家的商務(wù)需要，并且其交通、環(huán)境、市政配套等均適合該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。第三節(jié)目前星級(jí)酒店現(xiàn)狀及趨勢(shì)

根據(jù)全國(guó)星級(jí)酒店研討會(huì)的調(diào)查，目前酒店業(yè)的現(xiàn)狀及趨勢(shì)是：

★四星級(jí)以上的酒店經(jīng)濟(jì)效益普遍較好；

★高星級(jí)酒店凡是娛樂(lè)、休閑度假規(guī)模巨大的效益較好；

★凡是注重酒店形象包裝及品牌策劃的酒店均效益較好；

★老式以單純商務(wù)為主的酒店正在轉(zhuǎn)型之中，私營(yíng)大型酒店，股東淡出經(jīng)營(yíng)權(quán)是當(dāng)今酒店發(fā)展的趨勢(shì)；

★酒店管理公司運(yùn)作模式正在向國(guó)內(nèi)二線(xiàn)城市大舉發(fā)展。

第四節(jié)經(jīng)營(yíng)定位

4．1定位基本理念

4．1．1檔次定位：四星級(jí)商務(wù)酒店。

4．1．2功能定位：中、高端商務(wù)、會(huì)議、娛樂(lè)和商業(yè)休閑中心。

4．2定位主要依據(jù)

目前，商水縣尚無(wú)一家集商貿(mào)、酒店、餐飲、辦公、休閑、娛樂(lè)與一體的綜合性商業(yè)服務(wù)中心，建成營(yíng)業(yè)后將彌補(bǔ)這一空白。

4．3經(jīng)營(yíng)理念

4．3．1主題理念：打造商水縣首家獨(dú)特的商務(wù)酒店。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)最高檔的商務(wù)接待應(yīng)酬場(chǎng)所，最具有品位的娛樂(lè)、桑拿水療休閑去處，最時(shí)尚的商業(yè)、辦公、居住空間。

4．3．2衍生理念：以四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)客房及配套會(huì)展、餐飲設(shè)施為品牌形象，以規(guī)?；目头?、溫泉桑拿和KTV包房為利潤(rùn)中心，以特立足，以特取勝，人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我變。

4．3．3運(yùn)作策略：在最短時(shí)間內(nèi)，形成企業(yè)自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力（即獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)手段及良性循環(huán)機(jī)制），實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)行。以個(gè)性化的服務(wù)為特色，按五星級(jí)模式經(jīng)營(yíng)客房、餐飲，娛樂(lè)、桑拿。建立以會(huì)員制為發(fā)展導(dǎo)向的營(yíng)銷(xiāo)方式，完全以顧客需求為中心，充分利用信息資源，準(zhǔn)確界定酒店的目標(biāo)市場(chǎng)，營(yíng)造經(jīng)營(yíng)特色。

第五節(jié)功能布局與建設(shè)基本思路

5．1功能設(shè)置

5．1．1環(huán)境設(shè)計(jì)

參考中國(guó)飯店協(xié)會(huì)發(fā)布的《綠色飯店標(biāo)準(zhǔn)》。

5．1．2單體功能布置

★公共建筑部分：酒店及辦公主樓為22層。酒店、辦公主樓、裙房與居住建筑部分地下建設(shè)成地下室，使停車(chē)位增加到150個(gè)，以滿(mǎn)足營(yíng)業(yè)需要。

A、酒店

底層設(shè)主入口、接待大廳、總服務(wù)臺(tái)、大堂吧，無(wú)國(guó)界西餐廳，商務(wù)中心，監(jiān)控、消防控制室，醫(yī)療、美容、辦公及附房等用房；

二層設(shè)中餐廳，中餐包房，多功能宴會(huì)廳及廚房；

三層設(shè)KTV包房（約40間），酒吧，KTV接待大廳，KTV專(zhuān)用廚房，辦公及附房等用房；

四層設(shè)桑拿（約30間房）、水療、棋牌、桌球、健身房、乒乓球、沙壺球等休閑娛樂(lè)用房；

五層設(shè)多功能會(huì)議廳，會(huì)見(jiàn)室（貴賓休息室），中小會(huì)議室，小型室內(nèi)展覽館、會(huì)議休閑區(qū)（咖啡吧），室內(nèi)生態(tài)花園小品，辦公及附房；

六至二十二層為標(biāo)準(zhǔn)客房和套間客房，屋頂花園，露天恒溫游泳池、每層均帶有空中花園，其中六層為蒸氣客房區(qū)（桑拿與客房共用）。

B、高級(jí)辦公寫(xiě)字樓

八至十層為高級(jí)辦公寫(xiě)字樓。

★居住建筑部分

由高級(jí)公寓與宿舍兩部分組成，在宿舍底層設(shè)置洗衣房。

★商業(yè)建筑部分

弧形布局商業(yè)街兩層，考慮引進(jìn)小百貨、小超市、小型快餐店、針對(duì)工業(yè)區(qū)的小型展覽館等商業(yè)模式。

5．2酒店設(shè)計(jì)

5．2．1總體設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以市場(chǎng)需求及經(jīng)營(yíng)目標(biāo)為前提，充分考慮開(kāi)業(yè)以后的經(jīng)營(yíng)效果和投資回報(bào)，能夠體現(xiàn)“商務(wù)酒店”特色，有鮮明和良好的市場(chǎng)形象。

5．2．2酒店設(shè)計(jì)體現(xiàn)較強(qiáng)的對(duì)市場(chǎng)需求環(huán)境的適應(yīng)性、可變性和前瞻性（建成后能領(lǐng)先市場(chǎng)5年以上）。原則為：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能設(shè)計(jì)等按照現(xiàn)行國(guó)家GB/T14308四星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造；酒店的裝修以及其他設(shè)備設(shè)施、用具、陳設(shè)等可考慮市場(chǎng)的實(shí)際需要和投資狀況，進(jìn)行靈活變通處理，力求既能滿(mǎn)足初步的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，樹(shù)立良好的形象，又能節(jié)省投資。

5．2．3酒店的建造與裝修重設(shè)計(jì)，輕材料。體現(xiàn)設(shè)計(jì)是靈魂，建材為設(shè)計(jì)服務(wù)的投資理念，充分使人工環(huán)境與自然環(huán)境相搭配，避免貴重材料的堆砌而忽視酒店的文化內(nèi)涵和個(gè)性。

5．2．4客房控制在150間套；設(shè)一豪華客房樓層（行政樓層），以套房和豪華單人房為主，建總統(tǒng)套房10間，豪華套房20間，豪華標(biāo)準(zhǔn)間30間，以確保安靜、方便，并能滿(mǎn)足政府接待保衛(wèi)工作的特殊要求。包含娛樂(lè)、康體、客房在內(nèi)的所有房間全部接入寬帶網(wǎng)。

5．2．5大型多功能會(huì)議廳，交通集散方便，有空間寬敞的前廳、服務(wù)走廊、衣帽間和配套的服務(wù)、貯藏用房及衛(wèi)生間。設(shè)120～230平方米左右的會(huì)見(jiàn)室一間，含隱蔽式衛(wèi)生間。大型會(huì)議室可容納300人的會(huì)議需求，配置同聲傳譯設(shè)施，使用特殊的玻璃與外界隔開(kāi)，通過(guò)先進(jìn)的光控作用，室外的人看不到室內(nèi)的人，里面的人可以看清室外風(fēng)光，配以綠色植物、石徑小道和各種先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施，以

避免過(guò)去會(huì)議室那種壓抑、疲勞的感覺(jué)，讓顧客感覺(jué)非常舒適、愜意。

5．2．6娛樂(lè)餐飲能適應(yīng)大型會(huì)議、政府接待、地方廠(chǎng)商經(jīng)濟(jì)活動(dòng)及當(dāng)?shù)鼗閼c活動(dòng)和其他各種中高檔散客宴請(qǐng)等需要?？扇菁{2桌和4桌的包廂，包廂面積適當(dāng)寬敞，要單獨(dú)設(shè)有衛(wèi)生間。多功能宴會(huì)廳即可接待大中型宴請(qǐng)，又可分拆為包廂。與餐廳配套的廚房部分，面積適當(dāng)，布局合理，傳菜線(xiàn)路不與主要公共區(qū)域相交叉。

5．2．7政府接待是一塊較大的市場(chǎng)，是酒店樹(shù)立形象的重要陣地，也是服務(wù)于當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展的具體表現(xiàn)。因此酒店在籌建之初就應(yīng)從硬件設(shè)施和軟件管理上考慮此內(nèi)容，以有利于更好地提供服務(wù)和酒店自身的發(fā)展。在交通組織、位置布局等方面，應(yīng)考慮具有較佳的私密性、獨(dú)立性和安全性的要求，例如會(huì)見(jiàn)室與豪華餐飲包廂二者之間應(yīng)盡可能臨近；大會(huì)議廳及多功能廳則應(yīng)盡可能設(shè)貴賓休息室及單獨(dú)通道；套房不宜設(shè)在同一樓層。

5．2．8與經(jīng)營(yíng)功能區(qū)域相配套的前廳是酒店的門(mén)面，空間有迎賓的氛圍和效果，大堂凈高應(yīng)在6米以上，體現(xiàn)高星級(jí)酒店的氣勢(shì)。服務(wù)功能全，布局合理，流線(xiàn)通暢。中庭的設(shè)計(jì)考慮消防安全需要。工程設(shè)備區(qū)集中設(shè)置，注意環(huán)保與節(jié)能，防止噪音與振動(dòng)對(duì)賓客產(chǎn)生不良影響。設(shè)置適量維修、洗衣、監(jiān)控、倉(cāng)庫(kù)等用房，并附設(shè)員工服裝間。辦公用房采用集中與分散相結(jié)合的布置方法。一線(xiàn)各部門(mén)考慮分設(shè)在各經(jīng)營(yíng)區(qū)域，對(duì)賓客服務(wù)的設(shè)在前廳附近。

5．2．9酒店設(shè)計(jì)充分考慮環(huán)境因素，充分利用現(xiàn)有水面，布局庭院與藝術(shù)小品，使整個(gè)酒店彰顯自己的個(gè)性和特色，體現(xiàn)出環(huán)保、綠色、園林、高雅等要素。

5．2．10酒店引進(jìn)并體現(xiàn)綠色飯店的理念，在節(jié)能、環(huán)保、利用新能源等方面，在經(jīng)營(yíng)管理上向客人提供綠色產(chǎn)品，包括酒店的內(nèi)部環(huán)境、食品等都體現(xiàn)綠色理念，在市場(chǎng)上確立個(gè)性化形象。

5．3酒店建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

酒店的建設(shè)按現(xiàn)行國(guó)家GB/T14308標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。

5．3．1標(biāo)準(zhǔn)客房每間凈面積不小于20平方米（不含小過(guò)道及衛(wèi)生間），凈高在3米以上，擁有獨(dú)立的衛(wèi)生間（衛(wèi)生間凈面積不小于7平方米，并可考慮4件衛(wèi)生設(shè)施布置或者干、濕分區(qū)）、衣櫥等。

5．3．2擁有適量的雙套房和豪華套房，雙套房應(yīng)分別設(shè)有供主人和來(lái)訪(fǎng)客人使用的衛(wèi)生間。

5．3．3擁有中央空調(diào)系統(tǒng)，各區(qū)域通風(fēng)良好。

5．3．4擁有智能化管理系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)、公共音響圖文系統(tǒng)（包括園林與休閑區(qū)）、現(xiàn)場(chǎng)視音頻傳播系統(tǒng)、多媒體演講系統(tǒng)等先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施。

5．3．5擁有性能優(yōu)良、運(yùn)行平穩(wěn)、數(shù)量合理、裝飾及設(shè)備良好的電梯裝備，且均可直抵地下室。

5．3．6擁有先進(jìn)的、可靠的安全及消防設(shè)施與監(jiān)控系統(tǒng)。

5．3．7整個(gè)酒店區(qū)域內(nèi)交通順暢。

第六節(jié)投資進(jìn)程與前景展望

6．1．1四星級(jí)酒店項(xiàng)目計(jì)劃投資2.4億元，住宅和商業(yè)區(qū)項(xiàng)目計(jì)劃投資3.6億元。

6.1.2將項(xiàng)目中建設(shè)速度快、回報(bào)周期相對(duì)較短的商業(yè)項(xiàng)目先行建設(shè)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在酒店主體樓進(jìn)展一半時(shí)，開(kāi)始建設(shè)；爭(zhēng)取在酒店開(kāi)業(yè)前完成招商并全部率先開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，提前為酒店積聚人氣的同時(shí)，拉動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目升溫升值，減少投資壓力。除去四星級(jí)酒店尚有約12平方米左右的住房和15000平方米左右的商業(yè)；住宅區(qū)高規(guī)格規(guī)劃設(shè)計(jì)，全部建成12—24層的高層住宅樓，建筑密度、容積率按規(guī)劃建設(shè)。項(xiàng)目的建成將成為工業(yè)園中的亮點(diǎn)。

6．1．3經(jīng)過(guò)上述分析，我們認(rèn)為在目前選址興建四星酒店及相關(guān)商業(yè)配套項(xiàng)目是具有前瞻性的，是可行的。

6．1．4從市場(chǎng)戰(zhàn)略的角度分析，企業(yè)的成功在于能解決市場(chǎng)中的核心問(wèn)題并且明顯優(yōu)于其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。陽(yáng)城大酒店憑借全新的經(jīng)營(yíng)管理理念和獨(dú)具心得的操作手法，在開(kāi)發(fā)和占領(lǐng)本區(qū)域的商務(wù)及休閑娛樂(lè)市場(chǎng)中必將大有作為，必將對(duì)商水縣的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生明顯的示范和帶頭作用，提升改善當(dāng)?shù)卣猩桃Y環(huán)境，獲得良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也必將助推商水經(jīng)濟(jì)和周商一體化的快速發(fā)展。