第一篇：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的16個(gè)流程框架

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的16個(gè)流程框架

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程一：管理公司的選擇

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得成功最重要的因素之一，是商業(yè)房地產(chǎn)的管理。好的管理商對(duì)招商工作、融資工作、工程的進(jìn)行都有積極的影響及作用，其重要性遠(yuǎn)遠(yuǎn)不只對(duì)招商的影響。

商業(yè)管理公司的介入不僅有利于建筑設(shè)計(jì)和布局的合理性，更重要的是對(duì)周邊業(yè)態(tài)的考察，也就是對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)前景的準(zhǔn)確判斷，看準(zhǔn)市場(chǎng)需求的空白點(diǎn)，這需要靠有豐富實(shí)力的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司來(lái)掌控。

商業(yè)地產(chǎn)管理的核心是通過(guò)策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)管理使項(xiàng)目升值。在整個(gè)合作過(guò)程中，發(fā)展商、投資商是項(xiàng)目最大的投資方，同時(shí)也是最大的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。因此，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的管理應(yīng)當(dāng)以專業(yè)的態(tài)度和技術(shù)進(jìn)行。對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，重視商業(yè)管理公司就極為重要，同時(shí)也應(yīng)慎重選擇有商業(yè)項(xiàng)目專長(zhǎng)的設(shè)計(jì)師或設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。發(fā)展商對(duì)商業(yè)管理設(shè)計(jì)公司的重視程度和投入如何，對(duì)于項(xiàng)目的后期回報(bào)無(wú)疑將具有重大的影響。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程二：市場(chǎng)條件的判斷

開(kāi)發(fā)商需要在項(xiàng)目初期，首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目的微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手，判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，同時(shí)，要對(duì)該項(xiàng)目的定位有初步的宏觀思考。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問(wèn)題。如果某個(gè)地區(qū)的社會(huì)生產(chǎn)力水平比較低，人們的收入水平又不高，那么投資商即便再有實(shí)力，也不可以在該地區(qū)投資建設(shè)大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程三：項(xiàng)目位置的選擇

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題，對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，只有具備了相應(yīng)條件后，才可以做。

商業(yè)房地產(chǎn)鑒于其功能特點(diǎn)，對(duì)位置和周邊條件的要求與普通房地產(chǎn)相比更為嚴(yán)苛。一個(gè)住宅社區(qū)或一幢寫字樓，所要解決的客流只局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)則不同。商業(yè)房地產(chǎn)所要解決的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化發(fā)生倍增或銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問(wèn)題。

不同的項(xiàng)目要有不同的解決方案，開(kāi)發(fā)商可以組織自己的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行針對(duì)該項(xiàng)的研究分析，也可以委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行選址。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程四：判斷可發(fā)展規(guī)模

在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析，以確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)、周邊商圈覆蓋人口的情況、可能的客戶流量、客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問(wèn)題。

例：位于北京崇文門的新世界商場(chǎng)一期可出租面積達(dá)74000平方米，二期可出租面積達(dá)43000平方米。一期1998年投入運(yùn)營(yíng)后生意興隆，但二期2000年開(kāi)業(yè)后長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)狀況不佳。管理商開(kāi)始認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后，二期依然經(jīng)營(yíng)狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營(yíng)狀況才得到改觀。其實(shí)，新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè)。這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。

該項(xiàng)工作屬于微觀判斷，很多咨詢機(jī)構(gòu)分析時(shí)使用的方法是：以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，建立相關(guān)分析模型，測(cè)算出該項(xiàng)目地址可能發(fā)生的客戶流量，依據(jù)對(duì)所在地區(qū)人均零售消費(fèi)額的判斷，可以測(cè)算出該項(xiàng)目可能的零售額，再參照所在地區(qū)商業(yè)設(shè)施每平方米平均零售額，即可以得出該項(xiàng)目地址可發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模。

不同的咨詢機(jī)構(gòu)在進(jìn)行上述分析時(shí)，因?yàn)榛A(chǔ)數(shù)據(jù)信息取得的渠道不同，分析結(jié)果可能有很大的不同。比如，有些咨詢機(jī)構(gòu)在為商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目做市場(chǎng)分析時(shí)，采用政府年鑒作為基礎(chǔ)信息，并在分析過(guò)程中采用較多基于其市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)的假設(shè)，該種分析方法有其優(yōu)點(diǎn)，但缺點(diǎn)也是很明顯的。某些以市場(chǎng)調(diào)查為主業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)在做商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析時(shí)充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，依靠其大量的調(diào)查信息，建立全方位分析模型，對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析判斷，假設(shè)較少，結(jié)論更具有時(shí)效性。

在完成市場(chǎng)咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料，對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程五：項(xiàng)目土地取得及政府許可

完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的分析后，將面臨項(xiàng)目土地取得及政府許可的問(wèn)題。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價(jià)格，從政府土地部門得到相應(yīng)地塊一定期限的土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)。政府許可指向政府相關(guān)主管部門申請(qǐng)建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并得到相應(yīng)計(jì)劃委員會(huì)、規(guī)劃局、商業(yè)委員會(huì)等政府機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)等。

項(xiàng)目土地取得有兩大標(biāo)準(zhǔn)：

1、土地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)土地規(guī)模的要求：要滿足該項(xiàng)目本身功能的需要，得夠用。

2、土地價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。土地價(jià)格的高低將直接決定項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，尤其在項(xiàng)目運(yùn)

作初期，土地價(jià)格越低，前期資金壓力越小。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程六：項(xiàng)目定位細(xì)化

項(xiàng)目定位細(xì)化包括：徹底、細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品形式特點(diǎn)、啟動(dòng)策略、財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則導(dǎo)致項(xiàng)目沒(méi)有成功的可能。

通常第五與第六步同時(shí)實(shí)施，在取地的過(guò)程中修正項(xiàng)目定位，在項(xiàng)目的定位過(guò)程中取地工作已開(kāi)始。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程七：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中，方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程方面的深化、細(xì)化。

一般開(kāi)發(fā)商都委托外國(guó)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)，委托國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)及施工圖的設(shè)計(jì)。該種組合既可以降低設(shè)計(jì)成本，又可以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。但必須要與國(guó)外設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)明確方案設(shè)計(jì)的深度，否則方案設(shè)計(jì)的深度將達(dá)不到應(yīng)有的要求，造成國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)無(wú)法正確完成初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)，或者在完成后遺留大量潛在問(wèn)題給開(kāi)發(fā)商。

業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程八：項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在完成了上述項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合。通過(guò)調(diào)整整合，判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理;判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問(wèn)題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證并確定最終的可行方案。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程九：項(xiàng)目招投標(biāo)

項(xiàng)目招投標(biāo)指開(kāi)發(fā)商完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的深化、項(xiàng)目規(guī)劃得到審批、項(xiàng)目土地使用得到許可后，通過(guò)招投標(biāo)的程序確定項(xiàng)目的施工企業(yè)、監(jiān)理單位、工料測(cè)量師及后續(xù)階段的機(jī)電咨詢商等，做好項(xiàng)目施工前的所有準(zhǔn)備工作。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程十：項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算

項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算指開(kāi)發(fā)商在完成項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案后，建立或委托專門的財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)對(duì)該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本、收益、投資回報(bào)率、投資回報(bào)的敏感性分析

等進(jìn)行專業(yè)化分析。這是投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資的微觀量化的決策依據(jù)。在財(cái)務(wù)分析核算過(guò)程中，財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)需要以項(xiàng)目市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性作為參考，并大量引用分析結(jié)論。

對(duì)于小型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)工作不需要做的很細(xì)，尤其采取銷售模式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)核算的工作會(huì)簡(jiǎn)化很多。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程十一：資金需求方案

資金需求方案指財(cái)務(wù)融資機(jī)構(gòu)結(jié)合項(xiàng)目的財(cái)務(wù)核算進(jìn)一步細(xì)化項(xiàng)目的資金需求量及資金流量的工作。該項(xiàng)工作需要首先對(duì)項(xiàng)目的工程資金量及資金流進(jìn)行宏觀的方案編制，再結(jié)合項(xiàng)目他項(xiàng)資金的需求，最終完成該項(xiàng)目的資金需求方案。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程十二：項(xiàng)目融資

除非開(kāi)發(fā)商有足夠的資金做支持，或項(xiàng)目采取出售的投資模式，投資商一旦完成對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案、財(cái)務(wù)融資方案的決策，就可以推進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中最重要的工作，即項(xiàng)目融資工作。項(xiàng)目融資包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段的資金準(zhǔn)備及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的資金準(zhǔn)備兩階段的內(nèi)容,主要形式有股權(quán)融資和債權(quán)融資。

開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目融資工作之前，首先要進(jìn)行項(xiàng)目融資的決策工作。準(zhǔn)確對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資策略及方案進(jìn)行決策，可以最大限度保證融資工作的有效進(jìn)行。如果開(kāi)發(fā)商過(guò)高估計(jì)其在該項(xiàng)目中的股權(quán)期望，在融資過(guò)程中必然面臨失敗，最終嚴(yán)重影響融資工作的進(jìn)程。

完成融資決策后的首要工作，是項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的編寫。項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書是其他投資商及金融機(jī)構(gòu)了解該項(xiàng)目的有效渠道。

在完成項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書的編寫工作以后，開(kāi)始該項(xiàng)目的融資操作工作。融資操作的形式主要有兩種：

1、委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資;

2、自己組織融資團(tuán)隊(duì)進(jìn)行融資。

這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協(xié)調(diào)好的話，會(huì)齊頭并進(jìn)。

第一種融資操作對(duì)于初步進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的投資商來(lái)講是必不可少的。因?yàn)閷I(yè)商業(yè)房地產(chǎn)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)可以通過(guò)其特殊的操作渠道將該商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目與國(guó)際資本直接、快速兌接。國(guó)際上從事商業(yè)地產(chǎn)投資的金融機(jī)構(gòu)實(shí)際上局限在某個(gè)圈子里面，如果對(duì)這個(gè)金融圈子不了解、對(duì)這些機(jī)構(gòu)不熟悉，盲目的沖撞只會(huì)耽誤時(shí)間，不會(huì)取得任何進(jìn)展。

當(dāng)然，委托專業(yè)融資服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目融資服務(wù)時(shí)，開(kāi)發(fā)商是需要付出融資成本，即需要向融資服務(wù)機(jī)構(gòu)在支付一定融資啟動(dòng)費(fèi)用的同時(shí)，另外支付相當(dāng)于總?cè)谫Y金額2.5-5%的費(fèi)用作為融資服務(wù)費(fèi)。上述融資服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)際上融資通行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。有些開(kāi)發(fā)商可能認(rèn)為上述標(biāo)準(zhǔn)太高，但可以明確的是，只要求

1.5%左右融資費(fèi)用的融資服務(wù)機(jī)構(gòu)其專業(yè)化能力絕大多數(shù)有問(wèn)題，換言之，這種融資機(jī)構(gòu)不太可能完成項(xiàng)目的融資。

第二種融資操作對(duì)于已經(jīng)有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)、融資經(jīng)驗(yàn)的投資商來(lái)講，是可以采納的。但是投資商自己進(jìn)行融資操作也必須建立一個(gè)融資團(tuán)隊(duì)，而且融資團(tuán)隊(duì)并非簡(jiǎn)單一兩個(gè)人就可以組成。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程十三：市場(chǎng)策劃

項(xiàng)目的市場(chǎng)策劃對(duì)于項(xiàng)目的成功至關(guān)重要，高明的市場(chǎng)策略可以降低項(xiàng)目的成本，并有效打開(kāi)市場(chǎng)空間、收益空間和利潤(rùn)空間。要贏得市場(chǎng)，就必須面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的局面，而避免競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)策略是制勝的關(guān)鍵之舉。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程十四：招商

項(xiàng)目招商的方式主要有兩種，即：

1、委托專業(yè)招商咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目招商;

2、自己搭建招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行招商。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程十五：價(jià)格策略

對(duì)于采取商鋪出售方案的項(xiàng)目來(lái)講，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)商鋪的售價(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并依據(jù)市場(chǎng)策略進(jìn)行售價(jià)決策。商鋪的售價(jià)首先由商鋪?zhàn)陨韮r(jià)值決定，其次，市場(chǎng)策略將有效提升商鋪的價(jià)值。售價(jià)決策的準(zhǔn)確性將有利于項(xiàng)目的出售操作。價(jià)格策略主要有三種：高開(kāi)低走，平開(kāi)平走，低開(kāi)高走。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般流程十六：租金策略

開(kāi)發(fā)商在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)必須依靠對(duì)現(xiàn)狀市場(chǎng)的研究和對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，不僅考慮自身市場(chǎng)空間，而且要考慮競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的影響力。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招商意義非凡，準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合作框架協(xié)議

合作框架協(xié)議書

本協(xié)議由以下各方于年 月 日在簽署：

甲方：

身份證號(hào)：

聯(lián)系地址：

乙方：

身份證號(hào)：

聯(lián)系地址：

丙方：

身份證號(hào)：

聯(lián)系地址：

…

…

…

鑒于上述各方有志于探索以新型合作模式，共同開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)各方充分協(xié)商，就有關(guān)合作事宜，達(dá)成如下協(xié)議：釋義：

各方：是指簽署本協(xié)議并投資設(shè)立母公司的各位股東的合稱；

母公司：指各方共同投資在市工商登記注冊(cè)的 xx房地產(chǎn)

咨詢有限責(zé)任公司；

項(xiàng)目：指由任何股東提供，且經(jīng)母公司論證，依據(jù)本協(xié)議確定實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

項(xiàng)目參加人：指同意某一項(xiàng)目的實(shí)施，并愿意參加的股東，以及不同意某一項(xiàng)目的實(shí)施，但仍愿意出資的股東。

項(xiàng)目公司：指母公司為實(shí)施某一項(xiàng)目在項(xiàng)目所在地，以自身名義設(shè)立并由項(xiàng)目參加人實(shí)際運(yùn)營(yíng)的、具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的全資子公司。

核心股東：指在母公司投資，且在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中發(fā)揮關(guān)鍵作用，依據(jù)本協(xié)議第條確定的股東。合作模式

1.1 以上各方同比例投資設(shè)立xx房地產(chǎn)咨詢有限責(zé)任公司（公司名稱以工商管理部門核定為準(zhǔn)，以下簡(jiǎn)稱：母公司），以該公司名義在全國(guó)范圍內(nèi)尋找、調(diào)查、論證具有投資價(jià)值以及開(kāi)發(fā)前景的房地產(chǎn)項(xiàng)目；

1.2 擬開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確定后（以下簡(jiǎn)稱：項(xiàng)目），項(xiàng)目參加人共同合作，以母公司的名義融資，并在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地設(shè)立具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的全資子公司（以下簡(jiǎn)稱：項(xiàng)目公司）

1.3 項(xiàng)目參加人以項(xiàng)目公司的名義投資項(xiàng)目，本協(xié)議項(xiàng)下任何項(xiàng)目公司、項(xiàng)目均獨(dú)立核算，任何項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)由該項(xiàng)目參加人同比例承擔(dān)；任何項(xiàng)目收益由該項(xiàng)目參加人同比例分配。2 組建母公司

2.1 公司名稱：市xx房地產(chǎn)咨詢有限責(zé)任公司（注：建議將母公司設(shè)立為咨詢公司，但咨詢公司投資實(shí)體公司是否有限制，請(qǐng)向當(dāng)?shù)毓ど坦芾聿块T咨詢）；

2.2 經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)行業(yè)資訊收集、政策研究、房地產(chǎn)

投資咨詢等（以工商管理部門核定為準(zhǔn)）；

2.3 注冊(cè)資本：元，由各方同比例投入；

2.4 公司注冊(cè)地址：北京市；

2.5 法定代表人：。成立項(xiàng)目公司

3.1 各方均可將自己擁有、控制的房地產(chǎn)項(xiàng)目或獲悉的房地產(chǎn)項(xiàng)目推薦給母公司，母公司經(jīng)論證，半數(shù)以上股東同意且核心股東一致同意實(shí)施的，方可實(shí)施。

3.2 項(xiàng)目公司以母公司名義在項(xiàng)目所在地設(shè)立，由項(xiàng)目參加人組建并運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目公司。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，任何項(xiàng)目參加人不得提前退出項(xiàng)目，任何未參與項(xiàng)目的股東也不得中途加入項(xiàng)目。

3.3 根據(jù)項(xiàng)目所需開(kāi)發(fā)資質(zhì)確定項(xiàng)目公司注冊(cè)資本金，項(xiàng)目公司所需注冊(cè)資本金由母公司在項(xiàng)目參加人內(nèi)部募集，并按照屆時(shí)銀行貸款利率的倍確定募集資金利息。

3.4 項(xiàng)目公司后期開(kāi)發(fā)所需資金，由項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司在項(xiàng)目參加人內(nèi)部募集，并按照屆時(shí)銀行貸款利率的倍確定募集資金利息（注：民間借貸利率不得超過(guò)同期銀行貸款利率的四倍）

3.5 在項(xiàng)目公司建設(shè)、運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目期間，所有項(xiàng)目參加人共同組成該項(xiàng)目公司的董事會(huì)成員，有權(quán)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本進(jìn)行監(jiān)督、質(zhì)詢、提出建議或聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。

4核心股東職務(wù)和分工

4.1 甲、乙、丙三方為母公司核心股東；

4.2 甲方擔(dān)任母公司的董事長(zhǎng)，負(fù)責(zé)母公司的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和外部事務(wù)，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有一票否決權(quán)；

4.3 乙方擔(dān)任母公司的董事兼任總經(jīng)理，負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營(yíng)和管理，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有一票否決權(quán)；

4.4 丙方擔(dān)任母公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)，負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)收支事

宜，對(duì)公司經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有一票否決權(quán)。利潤(rùn)分配方式

5.1 任何項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益在除去募集資金成本和建設(shè)開(kāi)發(fā)成本后的利潤(rùn)部分返回母公司，由項(xiàng)目參加人按照同比例分配的原則分紅；

5.2 任何項(xiàng)目公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成并清算后，如有剩余財(cái)產(chǎn)，返回母公司，由項(xiàng)目參加人按照同比例分配原則進(jìn)行分配。

5.3 在項(xiàng)目收益按照上述約定分配后，項(xiàng)目參加人一致同意，各拿出所獲收益的%，獎(jiǎng)勵(lì)核心股東及項(xiàng)目提供股東，并按照同比例原則由核心股東及項(xiàng)目提供股東分享。股權(quán)以及權(quán)益轉(zhuǎn)讓

6.1 母公司的股東自公司成立之日起三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓股份。

6.2 母公司股份只在公司股東內(nèi)部之間流轉(zhuǎn)，任何股東不得對(duì)外轉(zhuǎn)讓所持有的母公司股份；

6.3 任何股東轉(zhuǎn)讓母公司股權(quán)時(shí)，由其他股東按照同比例原則受讓。

6.4 任何股東轉(zhuǎn)讓母公司股權(quán)時(shí)，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格均按照原始入股金額確定。

6.5 任何項(xiàng)目參加人未經(jīng)全體項(xiàng)目參加人同意，不得轉(zhuǎn)讓、抵押或以其他方式處置其在項(xiàng)目中的權(quán)益以及可能獲得的收益。7 保密及信息披露

7.1 除非本協(xié)議另有約定，各方對(duì)其因履行本協(xié)議而取得的所有有關(guān)各方及項(xiàng)目的各種形式的信息、資料具有承擔(dān)保密的義務(wù)。參與談判的各方人員不得以任何形式泄露談判信息和內(nèi)容，具體包括：本協(xié)議的各項(xiàng)條款、協(xié)議的談判、協(xié)議的標(biāo)的、各方相互提交或傳遞的商業(yè)秘密、商業(yè)信息、資料、技術(shù)、文件、合同，及口頭、書面達(dá)成的各種協(xié)議等。

7.2 上述限制不適用于：

7.2.1在披露時(shí)已成為公眾一般可獲取的信息和資料；

7.2.2任何一方依照法律要求，有義務(wù)向有關(guān)政府部門披露，或任何一方因其正常經(jīng)營(yíng)所需，向其直接法律顧問(wèn)和財(cái)務(wù)顧問(wèn)披露上述保密信息；

7.2.3 如果本協(xié)議標(biāo)的未能完成、母公司因故未能成立，各方負(fù)有相互返還或銷毀各方提供之信息資料的義務(wù)。

7.2.4 該條款所述的保密義務(wù)于本協(xié)議終止后繼續(xù)有效。8 協(xié)議終止

發(fā)生下列情形之一的，本協(xié)議自動(dòng)終止：

8.1 各方協(xié)商一致同意終止本協(xié)議；

8.2 因不可抗力導(dǎo)致本協(xié)議無(wú)法履行，經(jīng)各方書面確認(rèn)后本協(xié)議終止；

8.3 核心股東擬轉(zhuǎn)讓其在母公司的股權(quán)；

8.4 母公司成立三年內(nèi)，未實(shí)際運(yùn)營(yíng)任何項(xiàng)目；

8.5 依法應(yīng)當(dāng)終止的其他終止情形。

9附則

9.1 本協(xié)議經(jīng)各方簽字后生效。

9.2本協(xié)議的修改均應(yīng)采用書面形式，否則修改無(wú)效。

9.3 本協(xié)議在執(zhí)行過(guò)程中，如遇變更或不明的地方，各方另行協(xié)商并簽訂協(xié)議作為本協(xié)議的附件，所有附件作為本協(xié)議不可分割的內(nèi)容，與本協(xié)議具有同等法律效力。

9.4 本協(xié)議如與國(guó)家法律、法規(guī)相抵觸，以國(guó)家法律、法規(guī)為準(zhǔn)。

9.5 本協(xié)議一式 份，各方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。

（本頁(yè)無(wú)正文，為簽字頁(yè)）甲方簽字：

乙方簽字：

丙方簽字：

丁方簽字：

戊方簽字：

…

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)交易流程

一次性交易流程

簽約 存房款、收件 繳費(fèi)領(lǐng)證 結(jié)算（預(yù)留交房保證金）房屋物業(yè)交接 退保證金

1、簽合同

在《簽約注意事項(xiàng)》一次性付款的單子，在簽約時(shí)一定要約定買賣雙方的收件時(shí)間及買方款項(xiàng)到位時(shí)間。

2、存房款、收件

㈠買賣雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：

買方：①購(gòu)房款 ②準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)

賣方：①產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng) ②產(chǎn)權(quán)證《買賣契約》《申請(qǐng)表》（交易所領(lǐng)?。?/p>

㈡存房款：為了保障買賣雙方的利益，買方應(yīng)按合同約定在收件前將全部購(gòu)房款及所有交易及應(yīng)付費(fèi)用一起轉(zhuǎn)入銀行資金監(jiān)管帳戶。

㈢收件：所謂收件，即為買賣雙方攜相關(guān)材料到交易辦理過(guò)戶登記申請(qǐng)。

3、繳稅、領(lǐng)證

買方：①（準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)人）身份證、本人到場(chǎng) ②稅款

賣方：①稅款

4、結(jié)算（預(yù)留交房保證金）

買賣雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：

買方：①合同 ②麥田擔(dān)保公司代收款單據(jù)

賣方：①合同 ②建行或招行銀聯(lián)卡 ③產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)

5、房屋交接、附屬配套過(guò)戶

㈠買賣雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：

買方：①新產(chǎn)權(quán)證 ②產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)

賣方：①收視證 ②用氣證（有管煤的）③煤氣產(chǎn)權(quán)過(guò)戶證明 ④電存折 ⑤附屬配套權(quán)利人身份證、本人到場(chǎng) ⑥房屋鎖匙

6、退保證金

㈠賣方應(yīng)準(zhǔn)備材料

賣方：①產(chǎn)權(quán)人身份證 ②保證金單據(jù) ③建行或招行銀聯(lián)卡

㈡戶口問(wèn)題必須經(jīng)買方確認(rèn)按照約定將押金退給房東。

商業(yè)按揭流程

簽約 → 存首付款、銀行審批 → 存差額款、收件 → 繳稅、交他項(xiàng) → 銀行放款、領(lǐng)證 → 物業(yè)交接 → 結(jié)算

1、簽合同

在《簽約注意事項(xiàng)》關(guān)于按揭付款的單子，在簽約時(shí)一定要注意買方首付款及差額款到位時(shí)間。

2、存首付款、銀行審批

㈠乙方應(yīng)到貸款銀行開(kāi)具首付款存折或卡、將首付款存入帳戶中。

㈡買賣雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：

買方：①首付款存折或卡 ②準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)人身份證及配偶身份證、戶口薄、結(jié)婚證、本人及配偶到場(chǎng) ③收入證明（收入證明的金額必須是月供金額的2倍以上，如之前還有未還清的月供，也必須計(jì)算在內(nèi)）

賣方：①產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng) ②貸款銀行的銀行存折或卡

3、存差額款、收件

㈠買賣雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：

買方：①差額款（存在建行卡或銀聯(lián)卡上）②準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)

賣方：①產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)

我們準(zhǔn)備：①《買賣契約》《申請(qǐng)表》（交易所領(lǐng)取）②貸款銀行出具的審批材料（到乙方貸款銀行領(lǐng)?。墼u(píng)估報(bào)告 ④賣方產(chǎn)權(quán)證

㈡存差額款：為了保障買賣雙方的利益，買方應(yīng)按合同約定在收件前將差額款（扣除簽約時(shí)已付的履約保證金）及交易和應(yīng)付相關(guān)費(fèi)用轉(zhuǎn)入銀行監(jiān)管帳 戶。

注：差額款=成交價(jià)-履約保證金-評(píng)估凈值（即首付款+貸款金額）+傭金+手續(xù)費(fèi) ㈢收件：所謂收件，即為買賣雙方攜相關(guān)材料到交易辦理過(guò)戶登記申請(qǐng)。

4、繳稅、交他項(xiàng)

㈠買賣雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：

買方：①（準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)人）身份證、本人到場(chǎng) ②稅款

賣方：①稅款

5、銀行放款、領(lǐng)證

㈠買賣雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：

買方：①首付款存折或卡 ②準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)

賣方：①產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng) ②貸款銀行的銀行存折或卡 ㈡銀行將產(chǎn)權(quán)證原件交給買方。

6、房屋交接、附屬配套過(guò)戶

㈠買賣雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：

買方：①新產(chǎn)權(quán)證 ②產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)

賣方：①房屋鎖匙 ②收視證 ③用氣證（有管煤的）④煤氣產(chǎn)權(quán)過(guò)戶證明 ⑤電存折 ⑥附屬配套權(quán)利人身份證、本人到場(chǎng)（賣方應(yīng)在過(guò)戶前確保相關(guān)的附屬配套設(shè)施不欠費(fèi)，如電費(fèi)，煤氣費(fèi)，否則無(wú)法順利過(guò)戶）

7、結(jié)算（留下戶口等押金）

㈠買賣雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：

買方：①合同 ②麥田擔(dān)保公司代收款單據(jù)

賣方：①合同 ②建行或招行銀聯(lián)卡（有中信監(jiān)管的需帶之前開(kāi)的中信銀行卡）③產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)

7、退保證金 ㈠賣方應(yīng)準(zhǔn)備材料

賣方：①產(chǎn)權(quán)人身份證 ②保證金單據(jù) ③建行或招行銀聯(lián)卡（有中信監(jiān)管的需帶之前開(kāi)的中信銀行卡）

㈡戶口問(wèn)題必須經(jīng)買方確認(rèn)按照約定將押金退給房東。

公積金貸款流程

基本流程：評(píng)估→申請(qǐng)→公積金中心審批→銀行簽約→抵押→放貸→還貸→清戶

1、簽合同：重點(diǎn)要區(qū)別是市直還是省直，市直房齡在10年以內(nèi)，且雙證齊全。

2、評(píng)估（五個(gè)工作日）：

㈠委托評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估：以公積金中心指定銀行認(rèn)可的評(píng)估公司，需甲級(jí)資質(zhì)。

3、公積金貸款審批（申請(qǐng)）：（七個(gè)工作日，下個(gè)環(huán)節(jié)等待銀行通知）

以上材料均需提供原件及A4復(fù)印件，收入證明表格與公積金貸款申請(qǐng)表均需提前至公積金中心領(lǐng)取。

4、銀行簽約（即簽借款合同），存首付款：五個(gè)工作日；公積金中心審核批準(zhǔn)（7個(gè)工作日）后，通知買方與銀行簽訂借款合同（審核匯3-5個(gè)工作日后，我們預(yù)約雙方辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)）。

5、轉(zhuǎn)差額款、收件、抵押（強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)環(huán)節(jié)）：十五個(gè)工作日

定義：將銀行審批好的抵押材料準(zhǔn)備好，去交易中心辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的收件手續(xù)，十五個(gè)工作日將產(chǎn)權(quán)證辦至買方名下，出稅單，完稅，交他項(xiàng)。

6、繳稅、交他項(xiàng)：

根據(jù)收件時(shí)交易所提供的《交易登記收件受理單》上的時(shí)間，確認(rèn)交稅，約上買方交稅及他項(xiàng)，交完他項(xiàng)費(fèi)用。待銀行人員領(lǐng)取《產(chǎn)權(quán)證》和《他項(xiàng)權(quán)證》。執(zhí)管后１０個(gè)工作日，銀行通知放款。

7、土地證過(guò)戶

買賣雙方應(yīng)備材料：

買方：①新產(chǎn)權(quán)證 ②準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng) 賣方：①舊土地證 ②準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)

8、結(jié)算：

㈠買賣雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：

買方：①合同 ②麥田擔(dān)保公司代收款單據(jù)

賣方：①合同 ②建行或招行銀聯(lián)卡 ③產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)

9、物業(yè)交接：

㈠買賣雙方應(yīng)準(zhǔn)備材料：

買方：①新產(chǎn)權(quán)證 ②產(chǎn)權(quán)人身份證、本人到場(chǎng)

賣方：①收視證 ②用氣證（有管煤的）③煤氣產(chǎn)權(quán)過(guò)戶證明 ④電存折 ⑤附屬配套權(quán)利人身份證、本人到場(chǎng) ⑥房屋鎖匙（賣方應(yīng)在過(guò)戶前 確保相關(guān)的附屬配套設(shè)施不欠費(fèi)，如電費(fèi)，煤氣費(fèi)，否則無(wú)法順利過(guò)戶）

10、退保證金 ㈠賣方應(yīng)準(zhǔn)備材料

賣方：①產(chǎn)權(quán)人身份證 ②保證金單據(jù) ③建行或招行銀聯(lián)卡 ㈡戶口問(wèn)題必須經(jīng)買方確認(rèn)按照約定將押金退給房東。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)的招商流程

商業(yè)地產(chǎn)招商工作流程:

1、商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和目標(biāo)客戶分析分

2、確定招商對(duì)象；

3、確定經(jīng)營(yíng)模式：投資經(jīng)營(yíng)；委托經(jīng)營(yíng)；租賃經(jīng)營(yíng)；直接經(jīng)營(yíng)；虛擬經(jīng)營(yíng)；

4、制定招商優(yōu)惠策略；

5、商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行客戶招商月計(jì)劃實(shí)施；

6、招商主管制定客戶招商周計(jì)劃；

7、客戶管理員對(duì)客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒；

8、招商主管進(jìn)行目標(biāo)客戶開(kāi)發(fā)、拜訪、接洽；

9、商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行客戶分類、確定重點(diǎn)；

10、商業(yè)項(xiàng)目部安排客戶與開(kāi)發(fā)商初步洽談填寫招商租戶登記表

11、商業(yè)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)客戶與開(kāi)發(fā)商的溝通談判；

12、開(kāi)發(fā)商、客戶雙方確定合作對(duì)象、簽定招商意向書、交納定金；

13、商業(yè)項(xiàng)目部、開(kāi)發(fā)商與客戶溝通、談判、方案修改與認(rèn)可；

14、開(kāi)發(fā)商、客戶雙方正式簽定招商協(xié)議

項(xiàng)目初期，首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析，從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問(wèn)題。

2、項(xiàng)目位置可發(fā)展調(diào)查

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增或銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問(wèn)題。

3、可發(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷

在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問(wèn)題。例：位于北京崇文門的新世界商場(chǎng)一期可出租面積達(dá)74000平方米，二期可出租面積達(dá)43000平方米，一期1998年投入運(yùn)營(yíng)后，生意興隆，但二期 2000年開(kāi)業(yè)后，二期長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)狀況不佳，管理商開(kāi)始認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營(yíng)狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營(yíng)狀況才得到改觀。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門地

區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè)，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。在做完市場(chǎng)咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。

二、依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研確定商業(yè)類型及詳細(xì)定位方案

商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類型可以分為批發(fā)物流功能房產(chǎn)、零售功能房地產(chǎn)、娛樂(lè)功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等。零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場(chǎng)、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購(gòu)物中心和SHOPPING MALL類型的商業(yè)房地產(chǎn)。娛樂(lè)功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂(lè)城、KTV等運(yùn)營(yíng)內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn)。有些采取獨(dú)體模式，有些與其他類型的商業(yè)房地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復(fù)合度高、時(shí)尚化的特點(diǎn)。餐飲功能房地產(chǎn)現(xiàn)呈現(xiàn)獨(dú)體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國(guó)內(nèi)大城 市發(fā)展兩者在項(xiàng)目中開(kāi)始發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。如此眾多的商業(yè)類型的確定基礎(chǔ)依托于所處地域、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況、行業(yè)發(fā)展以及商業(yè)需求類型等，所以要仔細(xì) 分析優(yōu)劣并確定項(xiàng)目的類型。

三、項(xiàng)目組織確定和工作次序的建立

房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目地塊取得后要針對(duì)項(xiàng)目建立項(xiàng)目公司，確定專案組主要執(zhí)行人員。項(xiàng)目公司主要執(zhí)行人員是各個(gè)工作單元的紐帶，是項(xiàng)目進(jìn)展的主要執(zhí)行者，需要對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行、商業(yè)操作、地區(qū)形勢(shì)和政府公關(guān)等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是項(xiàng)目進(jìn)展的基礎(chǔ)。

四、確定主力商或核心并略微提前進(jìn)行主力戶的招商洽談

項(xiàng)目進(jìn)行到設(shè)計(jì)，就可以提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進(jìn)行聯(lián)系，一方面了解合作意圖，一方面了解對(duì)方的工建要求，并可及時(shí)反饋到設(shè)計(jì)和更多的招商工作中去。

五、研究項(xiàng)目的微觀及合作伙伴、項(xiàng)目融資渠道的確定

確定項(xiàng)目的主力定位布局后即需要解決項(xiàng)目的核心和整體的布局(即項(xiàng)目微觀)，徹底的，細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策 略，財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒(méi)有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。同時(shí)將此研究作為招商銷售的重要參考。在此階段要依據(jù)自身的開(kāi)發(fā)實(shí)力、現(xiàn)金流量考慮和目標(biāo)客戶群所在確定是否需要進(jìn)行項(xiàng)目融資或邀請(qǐng)合作伙伴進(jìn)行協(xié) 作。邀請(qǐng)合作伙伴需要制定詳細(xì)的商業(yè)計(jì)劃書和合作協(xié)議。類似商業(yè)管理公司和融資伙伴要及時(shí)參與到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中去。

六、項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)

項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方 案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。

七、設(shè)計(jì)方案的多方討論

方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃公司，由市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場(chǎng)角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過(guò)幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念，具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。無(wú)論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有 需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。建筑師的最大的長(zhǎng)處是通過(guò)其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。必須注意是要把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn) 品必須將市場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去，否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場(chǎng)壓力。如何確定最合適的格局，需要讓政府、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司和建筑設(shè)計(jì)院共同參與。

八、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合在 完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問(wèn)題。通過(guò)調(diào)整整合，判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理;判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律;判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問(wèn)題，那么需 要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。

房地產(chǎn)俱

九、項(xiàng)目方案的政府許可

項(xiàng) 目的進(jìn)展需要周詳?shù)臏?zhǔn)備和可持續(xù)發(fā)展的計(jì)劃，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)往往存在投資額度大，投資收益回收時(shí)間長(zhǎng)，購(gòu)買行為少，承租行為多的情況，為規(guī)避商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)范城市發(fā)展格局，現(xiàn)在很多城市政府都引進(jìn)了項(xiàng)目聽(tīng)證制度，完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整合后，需要向政府計(jì)劃部門提交可行性研究報(bào)告，向規(guī)劃 部門提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告，向供電部門提交項(xiàng)目用電方案，向天然氣、自來(lái)水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過(guò)程。項(xiàng)目方案的政府許可過(guò)程，常規(guī)來(lái)講需要至少近半年的時(shí)間，需要 認(rèn)真對(duì)待。

在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃，項(xiàng)目 的交通條件保

證，項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。在項(xiàng)目可行性審批過(guò)程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動(dòng)。

房

十、依據(jù)商業(yè)定位確定政府支持政策和項(xiàng)目操作管理單位

政府在討論聽(tīng)證后都會(huì)依據(jù)城市整體情況對(duì)方案反饋意見(jiàn)，在此階段我們可以依據(jù)項(xiàng)目本身提出部分需要的政府支持，類似政府稅收、工商管理、工建要求等。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般都不是商業(yè)操作公司，為讓項(xiàng)目獲得可持續(xù)發(fā)展可以聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行合作。聘請(qǐng)商業(yè)管理公司需要在項(xiàng)目開(kāi)展初期就要介入。優(yōu)秀的商業(yè)管理公司可以在方案設(shè)計(jì)、招商銷售和長(zhǎng)期的商業(yè)管理中發(fā)揮非常大的作用。

十一、項(xiàng)目招商的工作一般步驟

1、提前招租項(xiàng)目?jī)?nèi)的大型主力店,主力店市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計(jì)前進(jìn)行商業(yè)調(diào)查定位，并將其作為招商工作的指導(dǎo)性文件;掌握正確的招商程序，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)前完成主力店租賃工作。具體的程序如下：商圈分析→市場(chǎng)定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→ 規(guī)劃設(shè)計(jì)→ 實(shí)施建設(shè)(主力店部分可在項(xiàng)目的條件下按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造

2、品牌商家的引進(jìn)和規(guī)劃

按擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步品牌主 力店條件。通過(guò)相關(guān)網(wǎng)站、展覽會(huì)、研討會(huì)等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計(jì)劃，最后再確定品牌主力店目標(biāo)名單，并依據(jù)品牌號(hào)召力將其設(shè)立成高級(jí)、中級(jí)、普通級(jí)目標(biāo)群，便于后期的規(guī)劃安排。房地產(chǎn)俱樂(lè)部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論 文,房地產(chǎn)知識(shí),商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃

3、充分掌握客戶需求

召開(kāi)主力店招商懇談會(huì)，邀請(qǐng)前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群 所有的客戶參加，懇談會(huì)的內(nèi)容主要是征求他們對(duì)項(xiàng)目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。召開(kāi)懇談會(huì)時(shí)，可邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加，并請(qǐng)他們?cè)跁?huì)上介紹當(dāng)?shù)氐耐顿Y情況和表示支持的態(tài)度。當(dāng)然，最好能邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談 會(huì)。房地產(chǎn)俱樂(lè)部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識(shí),商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃

4、多渠道進(jìn)行招商溝通房地產(chǎn)俱樂(lè)部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識(shí),商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃,從總量來(lái)看，項(xiàng)目的商鋪數(shù)量是巨大的，有可能依靠當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)有商家去填補(bǔ)是很困難的，這要

求我們必須引進(jìn)新的業(yè)態(tài)和更多的未到當(dāng)?shù)赝顿Y過(guò)的客戶群體。招商建議從生產(chǎn)地、主要投資客戶來(lái)源地區(qū)、ROADSHOW、招商會(huì)、媒介宣傳、地產(chǎn)交流、博覽會(huì)、發(fā)布會(huì)、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等入手。

5、商戶確定

視招商懇談會(huì)的情況，在會(huì)后逐個(gè)向分層次的目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況及合作條件，采用每隔2~3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進(jìn)。而且，要重點(diǎn)對(duì)第一層目標(biāo)群的各個(gè)管理層進(jìn)行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)的招商流程

商業(yè)地產(chǎn)的招商流程

1、市場(chǎng)條件成熟度調(diào)查8@ M B7t*u3a!_!y.A

項(xiàng)目初期，首先對(duì)項(xiàng)目擬選擇地區(qū)的市場(chǎng)條件進(jìn)行初步分析判斷。該判斷可以稱之為初判斷：不進(jìn)行針對(duì)項(xiàng)目微觀角度的分析，僅從所在地區(qū)的市場(chǎng)狀況及潛力入手判斷該城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性，對(duì)該項(xiàng)目的定位有個(gè)宏觀的思考。因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)的形式種類比較多，而且各種商業(yè)房地產(chǎn)形式都存在市場(chǎng)成熟性的問(wèn)題。

%z Y6 s1e X m*o { I2、項(xiàng)目位置可發(fā)展調(diào)查房地產(chǎn)論壇 l$` F Z*X S2M

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的位置選擇問(wèn)題對(duì)于項(xiàng)目的成功將是決定性的。實(shí)際上，并不是所有的地方都適合做商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，只有某個(gè)地方具備了相應(yīng)的條件后，才可以做。一個(gè)住宅社區(qū)，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內(nèi)，但商業(yè)房地產(chǎn)的客流會(huì)隨著經(jīng)營(yíng)狀態(tài)的變化，會(huì)發(fā)生倍增或銳減。當(dāng)一個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的客流發(fā)生倍增的時(shí)候，項(xiàng)目所在位置能否適應(yīng)就成為一個(gè)重要的問(wèn)題。

?$_:bf }/z k

3、可發(fā)展規(guī)模調(diào)查判斷房地產(chǎn)俱樂(lè)部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識(shí),商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃5@ ^1F J h9d r

| D在完成商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目選址工作后，需要針對(duì)特定項(xiàng)目地址進(jìn)行市場(chǎng)前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析。將確定該項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ)，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產(chǎn)生的項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額及項(xiàng)目的可發(fā)展規(guī)模等一系列相關(guān)問(wèn)題。T$} e2例：位于北京崇文門的新世界商場(chǎng)一期可出租面積達(dá)74000平方米，二期可出租面積達(dá)43000平方米，一期1998年投入運(yùn)營(yíng)后，生意興隆，但二期2000年開(kāi)業(yè)后，二期長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)狀況不佳，管理商開(kāi)始認(rèn)為是因?yàn)樯唐方M合不同的原因，但一、二期商品組合調(diào)整后二期依然經(jīng)營(yíng)狀況不良。直到最近，二期經(jīng)營(yíng)狀況才得到改觀。其實(shí)新世界二期運(yùn)營(yíng)不佳的原因在于市場(chǎng)規(guī)模判斷不準(zhǔn)確：崇文門地區(qū)在2000年尚不足以支撐面積十多萬(wàn)平方米的商業(yè)，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)可支撐的發(fā)展規(guī)模的判斷不夠準(zhǔn)確。在做完市場(chǎng)咨詢及可承受發(fā)展規(guī)模的研究后，需要依據(jù)項(xiàng)目特定位置、市場(chǎng)潛力、商圈分析等資料對(duì)項(xiàng)目的客戶定位進(jìn)行階段性判斷。雖然在此階段完成該項(xiàng)工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時(shí)在后面的環(huán)節(jié)中可以作出豐富和調(diào)整。;q s#l {&i2w F

二、依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研確定商業(yè)類型及詳細(xì)定位方案 r Q k I N E o Z

商業(yè)房地產(chǎn)按照行業(yè)類型可以分為批發(fā)物流功能房產(chǎn)、零售功能房地產(chǎn)、娛樂(lè)功能房地產(chǎn)、餐飲功能房地產(chǎn)、健身服務(wù)及休閑功能房地產(chǎn)等。零售功能房地產(chǎn)又可以分為諸如百貨商場(chǎng)、超市、家居建材、商業(yè)街房地產(chǎn)、商品批發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)等功能房地產(chǎn)，以及將上述多功能集于一身的大型購(gòu)物中心和SHOPPING MALL類型的商業(yè)房地產(chǎn)。娛樂(lè)功能房地產(chǎn)包括用于電影城、娛樂(lè)城、KTV等運(yùn)營(yíng)內(nèi)容的商業(yè)房地產(chǎn)。有些采取獨(dú)體模式，有些與其他類型的商業(yè)房地產(chǎn)融合發(fā)展，其發(fā)展呈現(xiàn)大規(guī)模、復(fù)合度高、時(shí)尚化的特點(diǎn)。餐飲功能房地產(chǎn)現(xiàn)呈現(xiàn)獨(dú)體形式和融合發(fā)展的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，健身服務(wù)類商業(yè)房地產(chǎn)和休閑類房地產(chǎn)首先在國(guó)內(nèi)大城市發(fā)展兩者在項(xiàng)目中開(kāi)始發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。+a如此眾多的商業(yè)類型的確定基礎(chǔ)依托于所處地域、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況、行業(yè)發(fā)展以及商業(yè)需求類型等，所以要仔細(xì)分析優(yōu)劣并確定項(xiàng)目的類型。房地產(chǎn)俱樂(lè)部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識(shí),商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃 ^)un8J

三、項(xiàng)目組織確定和工作次序的建立

房地產(chǎn)論壇'G T ^地產(chǎn)公司在項(xiàng)目地塊取得后要針對(duì)項(xiàng)目建立項(xiàng)目公司，確定專案組主要執(zhí)行人員。項(xiàng)目公司主要執(zhí)行人員是各個(gè)工作單元的紐帶，是項(xiàng)目進(jìn)展的主要執(zhí)行者，需要對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行、商業(yè)操作、地區(qū)形勢(shì)和政府公關(guān)等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是項(xiàng)目進(jìn)展的基礎(chǔ)。2h E { Y u oJ

房地產(chǎn)俱,房地產(chǎn)銷

四、確定主力商或核心并略微提前進(jìn)行主力戶的招商洽談房地產(chǎn)論壇 y/K ? F)| k$^

項(xiàng)目進(jìn)行到設(shè)計(jì)，就可以提前與意向合作的類似超市、百貨店等主力商戶進(jìn)行聯(lián)系，一方面了解合作意圖，一方面了解對(duì)方的工建要求，并可及時(shí)反饋到設(shè)計(jì)和更多的招商工作中去。V$K?p.G5t h

五、研究項(xiàng)目的微觀及合作伙伴、項(xiàng)目融資渠道的確定

中國(guó)地產(chǎn)商房地產(chǎn)論壇zgdcs..z s確定項(xiàng)目的主力定位布局后即需要解決項(xiàng)目的核心和整體的布局（即項(xiàng)目微觀），徹底的，細(xì)致的研究分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，市場(chǎng)定位，產(chǎn)品形式，特點(diǎn)，啟動(dòng)策略，財(cái)務(wù)測(cè)算等相關(guān)問(wèn)題。此步驟是項(xiàng)目成功與否的重要因素，如果定位出現(xiàn)偏差，則項(xiàng)目沒(méi)有成功的可能。反復(fù)探討，反復(fù)修改定位，定位的準(zhǔn)確程度取決于市場(chǎng)。同時(shí)將此研究作為招商銷售的重要參考。在此階段要依據(jù)自身的開(kāi)發(fā)實(shí)力、現(xiàn)金流量考慮和目標(biāo)客戶群所在確定是否需要進(jìn)行項(xiàng)目融資或邀請(qǐng)合作伙伴進(jìn)行協(xié)作。邀請(qǐng)合作伙伴需要制定詳細(xì)的商業(yè)計(jì)劃書和合作協(xié)議。類似商業(yè)管理公司和融資伙伴要及時(shí)參與到項(xiàng)目設(shè)計(jì)中去。中國(guó)地產(chǎn)商房地產(chǎn)論壇zgdcs.com為房地產(chǎn)專業(yè)人士提供基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷、策劃、銷售以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、業(yè)內(nèi)交流等的在線討論與交流服務(wù)。3?-X'? W V9o:s ^/l

中國(guó)

六、項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行設(shè)計(jì)

_ i(d 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)等。其中，尤其以方案設(shè)計(jì)為重中之重：方案設(shè)計(jì)可以稱之為宏觀設(shè)計(jì)，將決定商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價(jià)格潛力、室內(nèi)空間的合理動(dòng)線布局等。初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)可以稱之為微觀設(shè)計(jì)，即在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。X?k f

{

七、設(shè)計(jì)方案的多方討論

房地產(chǎn)論壇!A/地產(chǎn)投資商將建筑師的概念設(shè)計(jì)方案提供給商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃公司，由市場(chǎng)專家或商業(yè)策劃公司針對(duì)此概念設(shè)計(jì)提出基于市場(chǎng)角度的修改建議，并且三方之間的溝通交流必須經(jīng)過(guò)幾次循環(huán)，才可以最大限度保證最終設(shè)計(jì)方案的市場(chǎng)化理念，具有市場(chǎng)準(zhǔn)確度。無(wú)論是百貨店、超市、專賣店或任何業(yè)態(tài)都對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)里面的合理布局、客流有效引導(dǎo)有需求，如果商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡(jiǎn)單的選擇就是不選擇該項(xiàng)目，所以任何商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須遵守市場(chǎng)需求。建筑師的最大的長(zhǎng)處是通過(guò)其建筑美學(xué)思路有效創(chuàng)造美學(xué)空間，而且不同建筑師將展現(xiàn)不同特點(diǎn)及風(fēng)格的美學(xué)空間概念。必須注意是要把一個(gè)建筑藝術(shù)品轉(zhuǎn)化為商業(yè)產(chǎn)品必須將市場(chǎng)概念、功能概念融合進(jìn)去，否則該項(xiàng)目將面臨空前的市場(chǎng)壓力。如何確定最合適的格局，需要讓政府、商業(yè)管理公司、物業(yè)管理公司和建筑設(shè)計(jì)院共同參與。

八、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)方案的系統(tǒng)化整合O$t

在完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案后，需要就以上方案進(jìn)行調(diào)整，即系統(tǒng)整合問(wèn)題。通過(guò)調(diào)整整合，判斷項(xiàng)目規(guī)模和投資回報(bào)的關(guān)系是否合理；判斷項(xiàng)目投資規(guī)模和企業(yè)自身資金、資源背景是否符合投資規(guī)律；判斷投資商自身資金、資源和其對(duì)股權(quán)的期望之間是否合理可行等。如果上述判斷的結(jié)果存在問(wèn)題，那么需要回到設(shè)計(jì)階段進(jìn)行相關(guān)調(diào)整，并再循環(huán)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)整方案及財(cái)務(wù)融資方案，驗(yàn)證確定最終可行方案。

房地產(chǎn)俱

九、項(xiàng)目方案的政府許可

項(xiàng)目的進(jìn)展需要周詳?shù)臏?zhǔn)備和可持續(xù)發(fā)展的計(jì)劃，商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)往往存在投資額度大，投資收益回收時(shí)間長(zhǎng)，購(gòu)買行為少，承租行為多的情況，為規(guī)避商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)范城市發(fā)展格局，現(xiàn)在很多城市政府都引進(jìn)了項(xiàng)目聽(tīng)證制度，完成項(xiàng)目方案的系統(tǒng)化整

合后，需要向政府計(jì)劃部門提交可行性研究報(bào)告，向規(guī)劃部門提交方案設(shè)計(jì)，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環(huán)保部門提交環(huán)境評(píng)估報(bào)告，向供電部門提交項(xiàng)目用電方案，向天然氣、自來(lái)水公司、市政管理部門提交相應(yīng)方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認(rèn)可批準(zhǔn)的過(guò)程。項(xiàng)目方案的政府許可過(guò)程，常規(guī)來(lái)講需要至少近半年的時(shí)間，需要認(rèn)真對(duì)待。

在上述政府許可的各項(xiàng)內(nèi)容中，可行性批復(fù)、規(guī)劃審批、交通審批、消防審批及市政審批是比較核心的部分，影響到項(xiàng)目的最終規(guī)劃，項(xiàng)目的交通條件保證，項(xiàng)目的方案能否滿足消防規(guī)范，以及項(xiàng)目是否有足夠的電力、其它市政配套條件。上述任何審批發(fā)生較大的變化都會(huì)影響項(xiàng)目的投資回報(bào)預(yù)測(cè)。在項(xiàng)目可行性審批過(guò)程中，需要合理安排與政府的公關(guān)活動(dòng)。房

十、依據(jù)商業(yè)定位確定政府支持政策和項(xiàng)目操作管理單位

$S({ f E 1m k-政府在討論聽(tīng)證后都會(huì)依據(jù)城市整體情況對(duì)方案反饋意見(jiàn)，在此階段我們可以依據(jù)項(xiàng)目本身提出部分需要的政府支持，類似政府稅收、工商管理、工建要求等。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般都不是商業(yè)操作公司，為讓項(xiàng)目獲得可持續(xù)發(fā)展可以聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行合作。聘請(qǐng)商業(yè)管理公司需要在項(xiàng)目開(kāi)展初期就要介入。優(yōu)秀的商業(yè)管理公司可以在方案設(shè)計(jì)、招商銷售和長(zhǎng)期的商業(yè)管理中發(fā)揮非常大的作用。

十一、項(xiàng)目招商的工作一般步驟 G g?z7B!~ x `;iv1、提前招租項(xiàng)目?jī)?nèi)的大型主力店,主力店市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計(jì)前進(jìn)行商業(yè)調(diào)查定位，并將其作為招商工作的指導(dǎo)性文件；掌握正確的招商程序，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)前完成主力店租賃工作。具體的程序如下：商圈分析→市場(chǎng)定位→業(yè)態(tài)定位→主力店租賃→ 規(guī)劃設(shè)計(jì)→ 實(shí)施建設(shè)（主力店部分可在項(xiàng)目的條件下按主力店的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和建造

2、品牌商家的引進(jìn)和規(guī)劃

按擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步品牌主力店條件。通過(guò)相關(guān)網(wǎng)站、展覽會(huì)、研討會(huì)等各種渠道接觸、了解符合條件的零售商或其他服務(wù)商，并掌握其拓新店的計(jì)劃，最后再確定品牌主力店目標(biāo)名單，并依據(jù)品牌號(hào)召力將其設(shè)立成高級(jí)、中級(jí)、普通級(jí)目標(biāo)群，便于后期的規(guī)劃安排。房地產(chǎn)俱樂(lè)部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識(shí),商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃 p+l g6K%R

zg

3、充分掌握客戶需求

召開(kāi)主力店招商懇談會(huì)，邀請(qǐng)前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的客戶參加，懇談會(huì)的內(nèi)容主要是征求他們對(duì)項(xiàng)目主力店合作的條件、可能性及其他方面的建議，而這些建議均可用于制訂合理的招商條件和政策。召開(kāi)懇談會(huì)時(shí)，可邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)領(lǐng)導(dǎo)或職能局的領(lǐng)導(dǎo)參加，并請(qǐng)他們?cè)跁?huì)上介紹當(dāng)?shù)氐耐顿Y情況和表示支持的態(tài)度。當(dāng)然，最好能邀請(qǐng)當(dāng)?shù)赜杏绊懙拿襟w派記者參加懇談會(huì)。房地產(chǎn)俱樂(lè)部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識(shí),商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃

w w84、多渠道進(jìn)行招商溝通房地產(chǎn)俱樂(lè)部,房地產(chǎn)銷售策劃,房地產(chǎn)策劃,房地產(chǎn)廣告策劃,物業(yè)管理,房地產(chǎn)論文,房地產(chǎn)知識(shí),商業(yè)地產(chǎn),建筑規(guī)劃,E

s從總量來(lái)看，項(xiàng)目的商鋪數(shù)量是巨大的，有可能依靠當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)有商家去填補(bǔ)是很困難的，這要求我們必須引進(jìn)新的業(yè)態(tài)和更多的未到當(dāng)?shù)赝顿Y過(guò)的客戶群體。招商建議從生產(chǎn)地、主要投資客戶來(lái)源地區(qū)、ROADSHOW、招商會(huì)、媒介宣傳、地產(chǎn)交流、博覽會(huì)、發(fā)布會(huì)、節(jié)日促銷、新聞事件行銷等入手。

m M5、商戶確定

視招商懇談會(huì)的情況，在會(huì)后逐個(gè)向分層次的目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目情況及合作條件，采用每隔2~3天溝通一次的跟蹤辦法專人跟進(jìn)。而且，要重點(diǎn)對(duì)第一層目標(biāo)群的各個(gè)管理層進(jìn)行充分的溝通，加快其投資決策的步伐。