第一篇：不動(dòng)產(chǎn) 登記錯(cuò)誤,誰是適格應(yīng)訴主體

不動(dòng)產(chǎn)? 登記錯(cuò)誤，誰是適格應(yīng)訴主體

不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)機(jī)構(gòu)整合到位之后，各地登記機(jī)構(gòu)都或?qū)⒚媾R司法訴訟這一考驗(yàn)。當(dāng)?shù)怯涘e(cuò)誤引發(fā)訴訟時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)該以誰為適格被告？這關(guān)系到行政訴訟或民事訴訟的問題，同時(shí)也涉及形式審查或?qū)嵸|(zhì)審查的問題。作為一家之言，本文從登記行為主體應(yīng)獨(dú)立承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的角度進(jìn)行了分析，有可取之處，但并未就登記錯(cuò)誤本身進(jìn)行分析，因此難免有所模糊，值得商榷。

在一次不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度課題論證會(huì)上，有律師坦言，撇開理論不談，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，如果出現(xiàn)登記錯(cuò)誤，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)告誰？

問題其實(shí)涉及誰登記和誰負(fù)責(zé)，也就是當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生錯(cuò)誤、引發(fā)訴訟時(shí)，誰是適格被告。這一問題，確實(shí)需要先討論清楚。因?yàn)樾姓V訟被告資格是否確認(rèn)，直接關(guān)系到受具體行政行為侵害的公民、法人或其他組織能否順利地行使訴權(quán)并及時(shí)有效地獲得相關(guān)救濟(jì)，受到社會(huì)普遍關(guān)注。

登記的行為主體，應(yīng)是政府部門。

中編辦《關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）印發(fā)后，各地不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合文件也陸續(xù)出臺(tái)。從文件內(nèi)容來看，均明確由國(guó)土資源行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記工作。不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家專門機(jī)關(guān)根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)將不動(dòng)產(chǎn)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)公之于眾并可供公眾查閱，從而達(dá)到申請(qǐng)人公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律效力，因此不動(dòng)產(chǎn)登記是行政機(jī)關(guān)的行政行為，具有公法性質(zhì)?，F(xiàn)行法律、法規(guī)均明確，具體某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的登記，需要行政機(jī)關(guān)依照法定程序進(jìn)行審查、核實(shí)后才能作出。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記含有國(guó)家行政機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行政確認(rèn)成份。國(guó)家行政機(jī)關(guān)是不動(dòng)產(chǎn)登記的主體，不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家行政機(jī)關(guān)為不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)的行政行為，國(guó)家公權(quán)力介入了不動(dòng)產(chǎn)登記，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記強(qiáng)大的公示效力。

根據(jù)《地方各級(jí)人民代表大會(huì)和地方各級(jí)人民政府組織法》第64條，政府組成部門的增減變動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循必要的報(bào)批程序，而非政府部門如事業(yè)單位的設(shè)立，則是另一程序?！稐l例》的規(guī)定是依精簡(jiǎn)、效能原則，在不新增設(shè)政府部門的前提下，允許各級(jí)政府在現(xiàn)有組成部門中確定一個(gè)部門作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。綜上，對(duì)于“部門”應(yīng)理解為“政府部門”，而非廣義上的政府機(jī)構(gòu)。

從改革的具體情況來看，《條例》規(guī)定由作為政府部門的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)全面承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的職責(zé)較為適宜，部門登記符合中央關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記職能整合的相關(guān)要求。由政府部門進(jìn)行登記，更加符合權(quán)責(zé)一致原則的要求，有利于對(duì)登記行為形成監(jiān)督，提高登記工作的質(zhì)量和效能。從過去房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的地方實(shí)踐來看，重慶市、上海市、深圳市和珠海市等地的登記機(jī)構(gòu)普遍為政府部門。

作為登記主體，應(yīng)能獨(dú)立承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。不動(dòng)產(chǎn)登記作為一種以服務(wù)為目的的公權(quán)力行為，其行使主體只有具備行政主體資格，才能獨(dú)立承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任和民事責(zé)任。依據(jù)《物權(quán)法》第21條、《條例》第29條以及2010年發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第12條等的規(guī)定，無論不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是隸屬于政府，還是屬于行政主管部門的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，前提都應(yīng)是通過法律或者法規(guī)授權(quán)獲得了行政主體地位，使其能獨(dú)立行使不動(dòng)產(chǎn)登記職權(quán)并獨(dú)立為登記行為承擔(dān)責(zé)任。

各類不動(dòng)產(chǎn)登記，除登記簿和權(quán)屬證明樣式、記載內(nèi)容、登記要素統(tǒng)一外，權(quán)證印章還應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一?！秶?guó)土資源部關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》明確規(guī)定，紙質(zhì)介質(zhì)的《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》和《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》應(yīng)當(dāng)加蓋不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的“不動(dòng)產(chǎn)登記專用章”。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為縣級(jí)以上人民政府依法確定的、統(tǒng)一負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的部門。各級(jí)國(guó)土資源主管部門內(nèi)設(shè)的、不具有獨(dú)立法人資格的不動(dòng)產(chǎn)登記局（處、科、股），不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。國(guó)土資源主管部門直屬的事業(yè)單位可以經(jīng)授權(quán)辦理具體的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)，但不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)外行使行政職能。因此，如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書加蓋“××國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記專用章”，在不動(dòng)產(chǎn)登記行政訴訟案件中，應(yīng)以“××國(guó)土資源局”為被告。如果加蓋“不動(dòng)產(chǎn)登記局”公章且該“不動(dòng)產(chǎn)登記局”為“××國(guó)土資源局”內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，仍應(yīng)以“××國(guó)土資源局”為被告。依據(jù)最高人民法院關(guān)于執(zhí)行《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》若干問題的解釋第20條規(guī)定，行政機(jī)關(guān)的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)或者派出機(jī)構(gòu)在沒有法律、法規(guī)或者規(guī)章授權(quán)的情況下，以自己的名義作出具體行政行為，當(dāng)事人不服提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)以該行政機(jī)關(guān)為被告，即被告應(yīng)當(dāng)是設(shè)立或組建他的政府或行政機(jī)關(guān)。

并非所有的不動(dòng)產(chǎn)管理糾紛，都以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為被告。行政訴訟是不動(dòng)產(chǎn)登記異議的救濟(jì)途徑之一，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記或者異議登記。登記機(jī)關(guān)予以異議登記的，申請(qǐng)人當(dāng)在登記之日起15日內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。

根據(jù)《國(guó)土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見》，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理既要有序銜接，同時(shí)又要合理分工。如北京市規(guī)定，網(wǎng)簽、限購(gòu)、存量房交易平臺(tái)、商品房預(yù)售合同登記備案（含登記、解除、變更備案）、交易資金監(jiān)管、商品房現(xiàn)房銷售備案、現(xiàn)房網(wǎng)簽及注銷手續(xù)、存量房房源核驗(yàn)、存量房網(wǎng)簽及注銷手續(xù)、房產(chǎn)測(cè)繪（含預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)）成果審核、預(yù)查封及網(wǎng)簽數(shù)據(jù)查詢等房屋交易管理工作仍由市住建委負(fù)責(zé)；不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案管理，不動(dòng)產(chǎn)登記信息檔案查詢，不動(dòng)產(chǎn)查封，因不動(dòng)產(chǎn)登記引起的行政訴訟、行政復(fù)議、信息公開，各類歷史遺留及疑難登記問題的處理等工作由市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)。這意味著，今后不動(dòng)產(chǎn)行政訴訟案件要根據(jù)相關(guān)機(jī)關(guān)的職責(zé)來確定被告，并不是所有的不動(dòng)產(chǎn)管理案件都是告國(guó)土部門，應(yīng)注意區(qū)別糾紛是否“因不動(dòng)產(chǎn)登記引起”。

統(tǒng)一登記前所頒發(fā)權(quán)證出現(xiàn)錯(cuò)誤，應(yīng)訴主體遵循職權(quán)繼受原則。在行政體制改革中，行政機(jī)關(guān)的撤銷、合并、分立等情形時(shí)有發(fā)生?！缎姓V訟法》第26條第1款規(guī)定，公民、法人或者其他組織直接向人民法院提起訴訟的，作出行政行為的行政機(jī)關(guān)是被告。該條第6款還規(guī)定，行政機(jī)關(guān)被撤銷或者職權(quán)變更的，繼續(xù)行使其職權(quán)的行政機(jī)關(guān)是被告。該法律條款規(guī)定的是職權(quán)繼受原則。所謂職權(quán)繼受，是指一行政機(jī)關(guān)行使的全部或部分行政職權(quán)因發(fā)生特定的法律事實(shí)無法行使，而由另一機(jī)關(guān)繼續(xù)行使。職權(quán)繼受的主要法律特征為行政職權(quán)的繼承性。故而，如果政府公告了本行政區(qū)域不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，則之前頒發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證而產(chǎn)生糾紛時(shí)，因不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)轉(zhuǎn)移，應(yīng)列新組建的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理為被告，如1994年《城市房地產(chǎn)管理法》實(shí)施后，原由人民政府頒發(fā)的房屋權(quán)屬證書引發(fā)行政訴訟案件，人民法院即改列政府房產(chǎn)管理部門為被告。原文敬請(qǐng)關(guān)注《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》2016年第1期

第二篇：適格投資主體(股東)的研究

1.公務(wù)員及其親屬

個(gè)人認(rèn)為：公務(wù)員如果是在公司上市后通過證券交易市場(chǎng)購(gòu)買股票成為股東的情況是允許的。若要討論公務(wù)員成為上市公司原始股東（發(fā)起設(shè)立股份公司時(shí)認(rèn)繳股權(quán)）的情況是否被允許，那么公務(wù)員作為發(fā)起人之一認(rèn)繳公司股權(quán)的行為是否屬于“從事或者參與盈利性活動(dòng)”就成為解決該問題的關(guān)鍵。公務(wù)員若作為股份公司的發(fā)起人，那么根據(jù)股份公司的相關(guān)分紅制度，公務(wù)員即使不參與實(shí)際的公司經(jīng)營(yíng)，其亦能得到分紅，仍然屬于營(yíng)利性活動(dòng)，其行為是違反《公務(wù)員法》第五十三條第十四項(xiàng)的規(guī)定的。但是，公務(wù)員即使以第二種情形成為擬上市公司的股東，其并不違反《公司法》和《證券法》的規(guī)定，并不構(gòu)成公司上市的障礙，而是構(gòu)成公務(wù)員自己可能被所在機(jī)關(guān)處分的原因。

目前沒有對(duì)禁止一般崗位公務(wù)員及其家屬成為上市公司股東或買賣股票的規(guī)定。但是對(duì)于特殊崗位上的黨政機(jī)關(guān)工作人員及其家屬的買賣股票行為做了一定的限制，具體情況見《關(guān)于黨政機(jī)關(guān)工作人員個(gè)人證券投資行為若干規(guī)定》第四條、第五條及第六條的相關(guān)規(guī)定。

附法律依據(jù)：

《公務(wù)員法》第五十三條 公務(wù)員必須遵守紀(jì)律，不得有下列行為：

（一）散布有損國(guó)家聲譽(yù)的言論，組織或者參加旨在反對(duì)國(guó)家的集會(huì)、游行、示威等活動(dòng)；

（二）組織或者參加非法組織，組織或者參加罷工；

（三）玩忽職守，貽誤工作；

（四）拒絕執(zhí)行上級(jí)依法作出的決定和命令；

（五）壓制批評(píng)，打擊報(bào)復(fù)；

（六）弄虛作假，誤導(dǎo)、欺騙領(lǐng)導(dǎo)和公眾；

（七）貪污、行賄、受賄，利用職務(wù)之便為自己或者他人謀取私利；

（八）違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律，浪費(fèi)國(guó)家資財(cái)；

（九）濫用職權(quán)，侵害公民、法人或者其他組織的合法權(quán)益；

（十）泄露國(guó)家秘密或者工作秘密；

（十一）在對(duì)外交往中損害國(guó)家榮譽(yù)和利益；

（十二）參與或者支持色情、吸毒、賭博、迷信等活動(dòng)；

（十三）違反職業(yè)道德、社會(huì)公德；

（十四）從事或者參與營(yíng)利性活動(dòng)，在企業(yè)或者其他營(yíng)利性組織中兼任職務(wù)；

（十五）曠工或者因公外出、請(qǐng)假期滿無正當(dāng)理由逾期不歸；

（十六）違反紀(jì)律的其他行為。

《關(guān)于黨政機(jī)關(guān)工作人員個(gè)人證券投資行為若干規(guī)定》第三條 黨政機(jī)關(guān)工作人員個(gè)人可以買賣股票和證券投資基金。

第四條 上市公司的主管部門以及上市公司的國(guó)有控股單位的主管部門中掌握內(nèi)幕信息的人員及其父母、配偶、子女及其配偶，不準(zhǔn)買賣上述主管部門所管理的上市公司的股票。

第五條 國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及其派出機(jī)構(gòu)、證券交易所和期貨交易所的工作人員及其父母、配偶、子女及其配偶，不準(zhǔn)買賣股票。

第六條 本人的父母、配偶、子女及其配偶在證券公司、基金管理公司任職的，或者在由國(guó)務(wù)院證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)授予證券期貨從業(yè)資格的會(huì)計(jì)（審計(jì)）師事務(wù)所、律師事務(wù)所、投資咨詢機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、資信評(píng)估機(jī)構(gòu)任職的，該黨政機(jī)關(guān)工作人員不得買賣與上述機(jī)構(gòu)有業(yè)務(wù)關(guān)系的上市公司的股票。

2.國(guó)有企業(yè)職工、領(lǐng)導(dǎo)人員

目前沒有規(guī)定。

3.證券公司從業(yè)人員

關(guān)于證券公司從業(yè)人員能否成為上市公司股東我覺得下面網(wǎng)址的鏈接的文章比較值得關(guān)注：

http://nf.nfdaily.cn/21cbh/content/2010-11/04/content_17305478.htm

附法律依據(jù)

《證券發(fā)行上市保薦業(yè)務(wù)管理辦法》（證監(jiān)會(huì)第58號(hào)令）第五條第三款 保薦代表人及其配偶不得以任何名義或者方式持有發(fā)行人的股份。

《證券法》第四十三條 證券交易所、證券公司和證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員、證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的工作人員以及法律、行政法規(guī)禁止參與股票交易的其他人員，在任期或者法定限期內(nèi)，不得直接或者以化名、借他人名義持有、買賣股票，也不得收受他人贈(zèng)送的股票。任何人在成為前款所列人員時(shí)，其原已持有的股票，必須依法轉(zhuǎn)讓。

4.職工持股會(huì)和工會(huì)

具體分析參照之前寫的《關(guān)于職工持股會(huì)和工會(huì)持股的法律問題》。

5.事業(yè)單位（大學(xué)、研究所）

個(gè)人認(rèn)為，若要討論事業(yè)單位能否成為上市公司的股東的問題，要解決的是事業(yè)單位的對(duì)外投資行為。而要解決事業(yè)單位的對(duì)外投資的問題，必須研究該事業(yè)單位是屬于什么事業(yè)單位。

根據(jù)所查的資料，存在《中央級(jí)事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)使用管理暫行辦法》、《工業(yè)和信息化部所屬事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)對(duì)外投資管理暫行辦法》、《交通運(yùn)輸部部屬事業(yè)單位對(duì)外投資管理暫行辦法》、《中國(guó)科學(xué)院對(duì)外投資管理暫行辦法》以及各地市事業(yè)單位、事業(yè)單位自身制定的對(duì)外投資管理辦法等等。通過查看上述相關(guān)法律條文，大致都將“買賣期貨、股票”作為其不得從事的對(duì)外投資事項(xiàng)。

6.集體經(jīng)濟(jì)組織（經(jīng)濟(jì)合作社）

參照一些集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)外投資管理工作的規(guī)定，并沒有明確規(guī)定哪類投資行為為禁止性的，而且也將有價(jià)證券作為與現(xiàn)金、銀行存款等投資入其他經(jīng)濟(jì)主體的方式之一；但是也嚴(yán)格規(guī)定了對(duì)外投資的報(bào)批程序。

7.外商投資性公司

附法律依據(jù)

《關(guān)于外商投資舉辦投資性公司的規(guī)定》（商務(wù)部2004年第22號(hào)）第十四條 投資性公司可以作為發(fā)起人發(fā)起設(shè)立外商投資股份有限公司或持有外商投資股份有限公司未上市流通的法人股。投資性公司也可以根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定持有境內(nèi)其他股份有限公司未上市流通的法人股。投資性公司應(yīng)視為股份有限公司境外發(fā)起人或股東。

《關(guān)于外商投資舉辦投資性公司的補(bǔ)充規(guī)定》（商務(wù)部2006年第3號(hào)）

8.有限合伙企業(yè)

這個(gè)應(yīng)該是沒有問題的。現(xiàn)在的私募基金公司以有限合伙企業(yè)為其組織形式參與到對(duì)股份公司的投資中就是很好的例子。

另外，有外資成分的有限合伙企業(yè)的問題

關(guān)于設(shè)立的法律依據(jù)：

《外國(guó)企業(yè)或者個(gè)人在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立合伙企業(yè)管理辦法》

《外商投資合伙企業(yè)登記管理規(guī)定》

關(guān)于再投資的法律依據(jù)：

《關(guān)于外商投資企業(yè)境內(nèi)投資的暫行規(guī)定》

《指導(dǎo)外商投資方向暫行規(guī)定》

《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》

第三篇：應(yīng)屆大學(xué)生系適格勞動(dòng)合同關(guān)系主體

應(yīng)屆大學(xué)生系適格勞動(dòng)合同關(guān)系主體

2006年2月，季小莉獲悉江蘇省海門市升海空調(diào)設(shè)備有限公司欲招收一名辦公室文員后，持徐州建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院發(fā)給的《2006屆畢業(yè)生雙向選擇就業(yè)推薦表》前去報(bào)名應(yīng)聘，雙方于2006年2月27日簽訂了《勞動(dòng)合同協(xié)議書》一份。協(xié)議約定：季小莉擔(dān)任職務(wù)為辦公室文員；合同期限一年，從2006年2月27日至2007年2月27日止；其中試用期三個(gè)月，從2006年2月27日至2006年5月27日止；試用期月薪500元，試用期滿后，按季小莉技術(shù)水平、勞動(dòng)態(tài)度、工作效益評(píng)定，根據(jù)評(píng)定的級(jí)別或職務(wù)確定月薪等。合同訂立后，季小莉即在升海公司上班。此時(shí)，季小莉的畢業(yè)論文及其答辯尚未完成。2006年4月21日，季小莉發(fā)生交通事故，之后未到公司上班。季小莉在治療和休息期間，經(jīng)學(xué)校同意，以郵寄方式完成了論文及答辯，并于2007年7月1日正式畢業(yè)。

2006年11月8日，季小莉向勞動(dòng)部門提出認(rèn)定勞動(dòng)工傷申請(qǐng)，同時(shí)升海公司也向勞動(dòng)部門提出仲裁申請(qǐng)，要求確認(rèn)勞動(dòng)合同無效。海門市勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)于2007年4月20日作出了海勞仲裁字（2007）第1號(hào)仲裁裁決書，認(rèn)為季小莉在簽訂勞動(dòng)合同時(shí)仍屬在校大學(xué)生，不符合就業(yè)條件，不具備建立勞動(dòng)關(guān)系的主體資格，其與升海公司訂立的勞動(dòng)合同協(xié)議書自始無效。遂裁決：升海公司與季小莉于2006年2月27日簽訂的《勞動(dòng)合同協(xié)議書》無效。季小莉不服此裁決，訴至法院，要求確認(rèn)雙方簽訂的《勞動(dòng)合同協(xié)議書》有效。

海門市人民法院認(rèn)為，季小莉已年滿16周歲，已符合勞動(dòng)法規(guī)定的就業(yè)年齡，何況，季小莉已取得學(xué)校頒發(fā)的《2006屆畢業(yè)生雙向選擇就業(yè)推薦表》，已完全具備面向社會(huì)求職、就業(yè)的條件，雙方就應(yīng)聘、錄用達(dá)成一致意見而簽訂的勞動(dòng)合同應(yīng)是雙方真實(shí)意思的表示，雙方簽訂的勞動(dòng)合同也不違反法律、行政法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，因此，該勞動(dòng)合同應(yīng)當(dāng)有效，應(yīng)對(duì)雙方具有法律約束力。依照《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》第十八條的規(guī)定，判決：季小莉與升海公司于2006年2月27日簽訂的《勞動(dòng)合同協(xié)議書》有效。升海公司不服一審判決，向江蘇省南通市中級(jí)人民法院提起上訴稱：季小莉在簽訂勞動(dòng)合同時(shí)系在校大學(xué)生，其行為還需受所在學(xué)校的管理，完成學(xué)校交給的學(xué)習(xí)任務(wù)，與社會(huì)上的其他務(wù)工者是有差別的，因此他并不具備勞動(dòng)關(guān)系主體資格。勞動(dòng)主管部門也就大學(xué)生在校期間，利用課余時(shí)間參加社會(huì)實(shí)踐的行為作出相關(guān)認(rèn)定，認(rèn)為在校大學(xué)生并不是合格的勞動(dòng)關(guān)系主體。故海門市勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)海勞仲裁字（2007）第1號(hào)裁決書是正確的，一審判決認(rèn)定勞動(dòng)合同有效不當(dāng)，請(qǐng)求二審法院依法改判雙方簽訂的勞動(dòng)合同無效。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一，季小莉與升海公司訂立“勞動(dòng)合同協(xié)議書”時(shí)，已年滿21周歲，具備與用工單位建立勞動(dòng)關(guān)系的行為能力和責(zé)任能力。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二，在招聘、應(yīng)聘過程中，升海公司對(duì)季小莉應(yīng)聘的辦公室文員一職并無學(xué)歷方面要求，季小莉尚未拿到畢業(yè)證書不影響合同生效，何況季小莉已于2007年7月取得畢業(yè)證書。因此，比照我國(guó)勞動(dòng)法律的規(guī)定，涉案勞動(dòng)合同不存在無效情形，依法應(yīng)為有效合同。

綜上所述，季小莉具備訂立勞動(dòng)合同的主體資格，其與升海公司所簽勞動(dòng)合同依法有效。

2008年4月1日，江蘇省南通市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條

第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)10元，予以免交。

本案涉及的法律問題主要是無效勞動(dòng)合同的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)問題。根據(jù)我國(guó)勞動(dòng)法及有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，無效勞動(dòng)合同主要有以下幾種情形：第一，主體不適格，是指勞動(dòng)合同的一方或雙方當(dāng)事人不具有勞動(dòng)法律規(guī)定的主體資格，即勞動(dòng)者不具有勞動(dòng)權(quán)利能力和勞動(dòng)行為能力或者用人單位不具有用人權(quán)利能力和用人行為能力。具體講，勞動(dòng)者應(yīng)符合以下條件：一是達(dá)到法定年齡，二是身體健康。第二，當(dāng)事人意思表示不真實(shí)，包括受欺詐和受脅迫兩種情況。第三，合同內(nèi)容不合法，即勞動(dòng)合同的內(nèi)容違反了法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。第四，顯失公平，即雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重不對(duì)等的勞動(dòng)合同應(yīng)認(rèn)定為無效。

希望相關(guān)的立法部門能進(jìn)一步完善應(yīng)屆大學(xué)生勞動(dòng)合同關(guān)系的生效、確認(rèn)等問題方面的法律。為大學(xué)生維護(hù)自身權(quán)益提供法律的保障。

第四篇：論不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任

論不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任

摘要: 關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的規(guī)定,《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》和《物權(quán)法》只是做了原則性的規(guī)定，立法機(jī)關(guān)對(duì)這一問題沒有做出明確的規(guī)定，使得實(shí)際操作過程中關(guān)于登記錯(cuò)誤的處理出現(xiàn)很大的紛爭(zhēng)。登記行為的性質(zhì)應(yīng)該為行政行為，所產(chǎn)生的責(zé)任是國(guó)家賠償責(zé)任。我國(guó)所采取的審查形式為折衷形式，即不僅要形式審查，對(duì)權(quán)利人有重大影響的還要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，對(duì)于登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的性質(zhì)，為了更有利于保障受損害人，應(yīng)當(dāng)采取無過錯(cuò)責(zé)任原則。對(duì)登記錯(cuò)誤的賠償標(biāo)準(zhǔn)，一是要嚴(yán)格按照證據(jù)，二是依照損害的程度進(jìn)行認(rèn)定。造成的直接財(cái)產(chǎn)損失必須給予賠償，間接財(cái)產(chǎn)損失則不予賠償。最后結(jié)合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的發(fā)展現(xiàn)狀，建立一套有我國(guó)特色的保險(xiǎn)救濟(jì)機(jī)制，不能再依賴財(cái)政對(duì)受損害人進(jìn)行賠償。關(guān)鍵字: 不動(dòng)產(chǎn)登記，登記錯(cuò)誤，賠償責(zé)任，賠償機(jī)制 《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》經(jīng)過不斷的討論﹑征集意見和修改，終于在今年3月1日正式開始實(shí)施。該暫行條例在不動(dòng)產(chǎn)的登記程序、當(dāng)事人的權(quán)利保護(hù)和法律責(zé)任等方面都作出比較詳細(xì)、合理和完整的規(guī)定，然而在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記的賠償責(zé)任這一方面，與原來《物權(quán)法》第二十一條的規(guī)定相比并沒有作出進(jìn)一步的完善，對(duì)于登記機(jī)構(gòu)的性質(zhì)、賠償責(zé)任的性質(zhì)、歸責(zé)原則、賠償?shù)姆秶约熬葷?jì)機(jī)制等問題并未明文規(guī)定，這種情況下必然導(dǎo)致在司法實(shí)踐中出現(xiàn)很多用現(xiàn)有法律無法有理有據(jù)的解決的問題，諸如登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任應(yīng)為國(guó)家賠償責(zé)任，但是其違法性之認(rèn)定卻以侵害民事權(quán)利為認(rèn)定依據(jù)等這樣的問題應(yīng)早日解決。在賠償機(jī)制方面，國(guó)外的三種模式，即國(guó)家負(fù)擔(dān)機(jī)制、利用者負(fù)擔(dān)機(jī)制和保險(xiǎn)機(jī)制，三種保障機(jī)制各有優(yōu)勢(shì)，我國(guó)應(yīng)當(dāng)深入研究這三種模式，結(jié)合我國(guó)的社會(huì)實(shí)際情況，制定出符合我國(guó)實(shí)情的救濟(jì)保障機(jī)制，使我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作更加完善。

一、登記行為概述

不動(dòng)產(chǎn)登記是依賴登記機(jī)關(guān)的公信力，在不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利進(jìn)行確認(rèn)，當(dāng)事人則是因?yàn)樾刨嚥粍?dòng)產(chǎn)登記簿而從事交易行為。如果不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記過程中發(fā)生錯(cuò)誤就會(huì)使不動(dòng)產(chǎn)的交易基礎(chǔ)產(chǎn)生錯(cuò)誤，這樣會(huì)使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利很有可能會(huì)被侵害，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人和利害關(guān)系人就會(huì)追究登記機(jī)關(guān)的責(zé)任問題。要討論登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任，首先就要明確界定登記錯(cuò)誤的性質(zhì)究竟是什么，其次要討論登記機(jī)關(guān)的審查權(quán)限，《物權(quán)法》的第二章第二節(jié)主要是關(guān)于這兩個(gè)問題的規(guī)定，在弄清楚這兩個(gè)問題后，再定義登記錯(cuò)誤的概念就變得簡(jiǎn)單了。

（一）登記行為的性質(zhì)

關(guān)于登記行為的性質(zhì)，目前主要的學(xué)說觀點(diǎn)有兩個(gè): 1.民事行為。民事行為是指認(rèn)當(dāng)事人的意思表示為基礎(chǔ)作出的能夠產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)的行為。該觀點(diǎn)認(rèn)為登記是由不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人基于自己的意思表示將不動(dòng)產(chǎn)交由登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，登記是對(duì)物權(quán)的公示，并不是物權(quán)的創(chuàng)設(shè)行為。因此登記行為是民事行為。從請(qǐng)求權(quán)角度考慮，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人享有登記請(qǐng)求權(quán)。將登記行為界定為民事行為，是最大程度的尊重私權(quán)利，使民事活動(dòng)盡量減少行政權(quán)利的介入，營(yíng)造一個(gè)更加自由的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，使當(dāng)事人能夠依照自己的意愿從事市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，而不是再像計(jì)劃經(jīng)濟(jì)那樣，由政府控制公民的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。再者，將登記行為界定為民事行為，是從不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人角度對(duì)登記行為做的界定，登記僅僅是對(duì)物權(quán)的公示，并不會(huì)產(chǎn)生物權(quán)，而事實(shí)上物權(quán)始于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人向登記機(jī)關(guān)提出登記請(qǐng)求，登記請(qǐng)求權(quán)也屬于請(qǐng)求權(quán)，而請(qǐng)求權(quán)屬于在民法中討論的范圍，所以應(yīng)將登記行為認(rèn)定為民事行為。

2.具體行政行為。該觀點(diǎn)認(rèn)為登記行為是屬于行政行為范疇的行為，登記機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)或依據(jù)職權(quán)進(jìn)行登記，并不是民事行為，因其具有職權(quán)性和強(qiáng)制性，是符合具體行政行為的行政行為，所以登記行為理所當(dāng)然應(yīng)該是具體行政行為。不管是遵從民事行為說，還是遵從具體行政行為說，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為的效力，都應(yīng)當(dāng)依據(jù)其法律性質(zhì)的不同而區(qū)分認(rèn)識(shí)，但現(xiàn)實(shí)生活中的做法卻并不是這樣的，實(shí)踐操作過程中，行政管理機(jī)關(guān)將登記視為其職能范圍內(nèi)的職權(quán)，所以不動(dòng)產(chǎn)登記由行政機(jī)關(guān)甚至可以是事業(yè)單位負(fù)責(zé)。例如有土地管理機(jī)關(guān)對(duì)土地的登記工作進(jìn)行管理，房屋管理機(jī)關(guān)對(duì)房屋登記工作進(jìn)行管理。這些做法從名稱到內(nèi)容無不充分體現(xiàn)著很濃烈的行政色彩，并沒有體現(xiàn)一絲的民事行為性質(zhì)，這也就說明了，為什么一發(fā)生登記錯(cuò)誤的情況，權(quán)利受害者就會(huì)想到要選擇行政訴訟來解決不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤案件，而不是考慮選擇民事訴訟或仲裁?！澳敲磸乃痉ㄖ髁饔^點(diǎn)來講，還是認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記行為究其性質(zhì)而言，屬于具體行政行為，所產(chǎn)生的責(zé)任是國(guó)家賠償責(zé)任?！?/p>

（二）需要明確登記機(jī)構(gòu)的審查權(quán)限 審查分為實(shí)質(zhì)審查和形式審查兩種模式。形式審查是指登記機(jī)關(guān)僅從材料的全面性、合法性角度出發(fā)考慮申請(qǐng)材料的真實(shí)性，實(shí)質(zhì)審查不僅從材料本身出發(fā)，還要通過實(shí)地調(diào)查等方法最大程度上保證材料的真實(shí)性。形式審查審查工作量小，審查效率高，行政機(jī)關(guān)對(duì)真實(shí)性把握相對(duì)較小。實(shí)質(zhì)審查工作量大，審查效率低，對(duì)其真實(shí)性卻有很大的把握。從《物權(quán)法》第十二條第一款中的規(guī)定來探究，我國(guó)采用了一種折衷模式，即對(duì)一些不易產(chǎn)生糾紛的材料只進(jìn)行形式審查，而對(duì)容易產(chǎn)生糾紛的材料不僅要進(jìn)行形式審查，還要進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，盡可能的減少登記錯(cuò)誤的情況發(fā)生。采用折衷模式是符合我國(guó)國(guó)情的。一方面，我國(guó)人口基數(shù)大，相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)的面積也大，而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的工作人員有限，如果采取實(shí)質(zhì)審查方式，那將會(huì)使不動(dòng)產(chǎn)登記人員忙的焦頭爛額，也無法按時(shí)完成登記工作。另一方面，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作還不夠完善，如果只進(jìn)行形式審查，那么申請(qǐng)人若是提供虛假材料進(jìn)行申請(qǐng)，那么登記人員將無法鑒定真假，最終造成登記錯(cuò)誤。所以結(jié)合我國(guó)國(guó)情，我們采用折衷模式是符合我國(guó)發(fā)展需要的。

（三）登記錯(cuò)誤的概念近年來，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤登記而引起的行政賠償案件與日俱增，由于登記機(jī)關(guān)造成登記錯(cuò)誤或登記人員的不負(fù)責(zé)任等各種原因造成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)受到損失，但是受損害的權(quán)利人想要主張自己的權(quán)利卻遇到很多的困難，最主要的就是對(duì)于登記錯(cuò)誤的含義沒有一個(gè)明確的界定。

通過對(duì)登記錯(cuò)誤的性質(zhì)和登記機(jī)關(guān)的審查權(quán)限的討論，可以得出登記錯(cuò)誤的性質(zhì)屬于具體行政行為，登記機(jī)關(guān)的審查方式應(yīng)當(dāng)采用折衷模式，即形式審查與實(shí)質(zhì)審查相結(jié)合。關(guān)于登記錯(cuò)誤的含義，學(xué)界有三種觀點(diǎn)：廣義說，狹義說和折衷說。1.廣義說

廣義說認(rèn)為，錯(cuò)誤登記是指登記簿上所記載的事項(xiàng)與原始事實(shí)狀態(tài)不符的現(xiàn)象。原因行為造成的登記錯(cuò)誤屬于登記機(jī)關(guān)的登記錯(cuò)誤，所謂原因行為就是在物權(quán)的變動(dòng)中能夠使物權(quán)發(fā)生變化的行為，在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中登記機(jī)構(gòu)的原因行為造成的登記錯(cuò)誤，廣義說認(rèn)為就是登記錯(cuò)誤。不動(dòng)產(chǎn)登記完成后，物權(quán)發(fā)生變動(dòng)造成的登記錯(cuò)誤，廣義說認(rèn)為也是登記機(jī)構(gòu)的登記錯(cuò)誤，因?yàn)槲餀?quán)發(fā)生變化登記機(jī)構(gòu)有義務(wù)及時(shí)進(jìn)行更正物權(quán)的歸屬問題。登記機(jī)關(guān)失誤造成的錯(cuò)誤毋庸置疑肯定是登記錯(cuò)誤，這一點(diǎn)三種學(xué)說都是認(rèn)可的。2.狹義說 該說認(rèn)為，錯(cuò)誤登記是指基于有效地登記原因而為的登記。該學(xué)說認(rèn)為登記錯(cuò)誤或者遺漏導(dǎo)致登記簿與其他證明文件有內(nèi)容上的出入就是登記錯(cuò)誤，但是登記錯(cuò)誤不包括原因行為所致的錯(cuò)誤。認(rèn)為將原因行為導(dǎo)致的錯(cuò)誤也歸到登記錯(cuò)誤，這就很大程度上加大了登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，導(dǎo)致一發(fā)生錯(cuò)誤就認(rèn)為是登記錯(cuò)誤，然后向登記機(jī)關(guān)追究責(zé)任，這顯然是不公平，不合理的。3.折衷說 折衷說涵蓋了狹義說上所有錯(cuò)誤登記情形，同時(shí)折衷說認(rèn)為登記原因瑕疵所致的錯(cuò)誤也包括在內(nèi)，但是登記機(jī)關(guān)登記后因?yàn)樵蛐袨樗鶎?dǎo)致的的登記錯(cuò)誤不包括在內(nèi)。結(jié)合我國(guó)國(guó)情，采用折衷說是更符合我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤的賠償問題的，廣義說對(duì)于登記錯(cuò)誤含義的界定過于寬泛，將原因行為造成的登記錯(cuò)誤包含在登記機(jī)關(guān)的登記錯(cuò)誤內(nèi)，這不合理的加重了登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任。狹義說將登記原因瑕疵所致的錯(cuò)誤排除在外，這種做法是不合理的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)自己的過失造成的瑕疵登記承擔(dān)賠償責(zé)任。而折衷模式則全面準(zhǔn)確的包含了所有正確的情形。對(duì)于登記錯(cuò)誤的原因，《物權(quán)法》中規(guī)定了主要是兩方面原因。1.當(dāng)事人提供了虛假的申請(qǐng)材料，導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記。2.由于登記機(jī)構(gòu)或登記人員自身的原因。登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)包括以下幾種情況：登記機(jī)構(gòu)在登記過程中發(fā)現(xiàn)登記材料有瑕疵卻沒有實(shí)地調(diào)查導(dǎo)致錯(cuò)誤；沒有在規(guī)定時(shí)間完成登記；登記機(jī)構(gòu)工作人員與他人合謀，造成交易當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)受損；符合登記卻故意不予登記，使利害關(guān)系人的合法權(quán)利受到侵害；登記簿與權(quán)屬證書的記載不一致，登記機(jī)構(gòu)沒有進(jìn)行更正給他人造成損失；當(dāng)事人的正當(dāng)查詢登記的請(qǐng)求被無根據(jù)的駁回。

二、賠償責(zé)任的性質(zhì)及其歸責(zé)原則

（一）性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給真正不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的影響是很大的，目前在我國(guó)，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于大多數(shù)人來說，都是其用很多年的拼搏才換來的心血，或者是幾代人傳下來的財(cái)富，如果因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)的登記錯(cuò)誤而喪失，卻又不能得到相應(yīng)的賠償，這對(duì)于他們是一個(gè)很不小的打擊，對(duì)于公眾的安全感也會(huì)降低，對(duì)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展也是有很大影響的。要解決這個(gè)問題，就要清楚賠償責(zé)任的性質(zhì)以及歸責(zé)原則。關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任的性質(zhì)，目前的主流學(xué)說包括以下兩種： 1.民事責(zé)任說

如楊立新教授就認(rèn)為這種損害賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)屬于民事責(zé)任，理由有三點(diǎn)：第一，損害賠償責(zé)任的基本性質(zhì)就是民事責(zé)任。只有在民事領(lǐng)域才有損害賠償責(zé)任，在刑事領(lǐng)域稱為刑事責(zé)任，行政領(lǐng)域稱為行政責(zé)任，研究損害賠償責(zé)任都是在民法中研究的，所以該種賠償責(zé)任是民事責(zé)任。第二，當(dāng)事人的民事權(quán)利被登記機(jī)關(guān)侵害，就應(yīng)該用民法的救濟(jì)途徑對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行救濟(jì)，所以這屬于民事賠償責(zé)任問題。第三，《物權(quán)法》是民事法律，在民法中規(guī)定的損害賠償責(zé)任當(dāng)然是民事責(zé)任。2.國(guó)家賠償責(zé)任說

梁慧星教授認(rèn)為因登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)，使得不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生錯(cuò)誤，當(dāng)事人或者利害關(guān)系人因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)的登記錯(cuò)誤遭受損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)該依照《國(guó)家賠償法》的相應(yīng)規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。因?yàn)榈怯涘e(cuò)誤是因登記機(jī)關(guān)的行為導(dǎo)致的，登記機(jī)關(guān)屬于行政機(jī)關(guān)，因行政機(jī)關(guān)的過錯(cuò)導(dǎo)致當(dāng)事人的權(quán)利受到損害的，依照現(xiàn)有的立法，是屬于國(guó)家賠償范圍。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任應(yīng)該是國(guó)家賠償責(zé)任。登記的主體一方是行政機(jī)關(guān)，行政機(jī)關(guān)在執(zhí)行行政事務(wù)過程中，首先必須對(duì)因自己的過錯(cuò)所造成的財(cái)產(chǎn)損失向受損害人進(jìn)行賠償。假設(shè)行政機(jī)關(guān)對(duì)自己所造成的損害不進(jìn)行賠償，那么行政機(jī)關(guān)乃至國(guó)家的公信力又如何保障呢？不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)的過錯(cuò)或者是其他人的過錯(cuò)導(dǎo)致登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記而遭受了損失，行政機(jī)關(guān)理應(yīng)賠償，但是行政機(jī)關(guān)并不是營(yíng)利機(jī)構(gòu)，它的資金來源大多數(shù)靠的是國(guó)家財(cái)政的支持，所以行政機(jī)關(guān)向受損害人支付的損害賠償金從其根源上看還是國(guó)家對(duì)受損害人進(jìn)行的賠償，而且受損害人一旦其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利受到登記機(jī)關(guān)侵害后，受損害人立刻想到了提起行政訴訟，將登記機(jī)關(guān)列為被告告向法院，其目的就是想通過行政訴訟來獲得國(guó)家賠償，我國(guó)目前還沒有建立起一套成體系的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償保障機(jī)構(gòu)，而且登記機(jī)關(guān)又沒有能力自己進(jìn)行獨(dú)立賠償，所以我國(guó)目前應(yīng)該采用的是國(guó)家賠償責(zé)任。采用國(guó)家賠償責(zé)任，一方面可以使受損害人的權(quán)利能夠最終得到保障，另一方面，國(guó)家承擔(dān)了賠償責(zé)任后，可以依據(jù)行政法的相關(guān)處罰規(guī)定，對(duì)造成登記錯(cuò)誤的工作人員進(jìn)行追究責(zé)任，一定程度上也是對(duì)登記人員的監(jiān)督和管理。

（二）歸責(zé)原則

歸責(zé)原則主要包括過錯(cuò)責(zé)任原則和無過錯(cuò)責(zé)任原則兩種?？v觀世界各國(guó)，以德、日為代表的國(guó)家采用過錯(cuò)責(zé)任原則，只有登記機(jī)關(guān)在有過錯(cuò)的情況下才承擔(dān)賠償責(zé)任；以瑞士、英國(guó)和澳大利亞等為代表的國(guó)家采用無過錯(cuò)責(zé)任原則，主張無論登記機(jī)關(guān)有無過錯(cuò)，只要在客觀上給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害，就應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。我國(guó)采用過錯(cuò)責(zé)任原則還是無過錯(cuò)責(zé)任原則？我國(guó)的學(xué)者對(duì)此存在很大的爭(zhēng)議。胡康生教授認(rèn)為實(shí)踐中造成登記錯(cuò)誤的原因很多，是沒有辦法一一例舉的，立法若巧妙的用“登記錯(cuò)誤”一詞，該詞描述的不是主動(dòng)心態(tài)，而是一種客觀狀態(tài)，即只要發(fā)生登記錯(cuò)誤，且給權(quán)利人或利害關(guān)系人造了損害，就應(yīng)該對(duì)受損害人進(jìn)行于損害相當(dāng)?shù)馁r償，并不去考慮登記機(jī)關(guān)是否有過錯(cuò)，也就是不以登記機(jī)關(guān)是否有過錯(cuò)為賠償?shù)臉?gòu)成要件，這就是無過錯(cuò)責(zé)任。朱巖，高圣平，陳鑫教授認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任適用的是過錯(cuò)責(zé)任，因?yàn)椤段餀?quán)法》第21條第1款中的造成損害是登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)造成，而第2款中不是對(duì)登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)追究責(zé)任，而是由登記機(jī)關(guān)先墊付賠償費(fèi)用，后向造成登記錯(cuò)誤的當(dāng)事人追償。

我國(guó)應(yīng)當(dāng)采用無過錯(cuò)責(zé)任原則，只要不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，給受損害人造成損害就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，而不過問登記機(jī)構(gòu)是否有過錯(cuò)，也不過問是因自身原因還是因他人原因，只不過因他人原因造成登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤，登記機(jī)關(guān)賠償后可以向造成登記錯(cuò)誤的人進(jìn)行追償。登記機(jī)關(guān)與受損害人相比，讓登記機(jī)關(guān)舉證自己沒有過錯(cuò)是一件很容易的事，而且登記機(jī)關(guān)證明自己沒有過錯(cuò)也是沒用的，因?yàn)榉梢?guī)定及時(shí)因申請(qǐng)人的原因造成登記錯(cuò)誤，登記機(jī)關(guān)還是要承擔(dān)賠償責(zé)任，所以采用過錯(cuò)責(zé)任原則是無法解決登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任的。讓登記機(jī)關(guān)承擔(dān)無過錯(cuò)責(zé)任原則，如果不是登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，登記機(jī)關(guān)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償，這樣的追責(zé)原理才更加有利于糾紛的解決，讓受損害人的利益更好的得到保障和救濟(jì)。

三、賠償范圍問題

賠償范圍問題，是指因登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，必然會(huì)給受損害人造成財(cái)產(chǎn)方面的損失，受損害人必須有一個(gè)要求賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，才能有法有據(jù)的提出自己的訴訟主張，因此有必要深入討論哪些損失是登記機(jī)關(guān)需要賠償?shù)?，哪些損失是登記機(jī)關(guān)不用負(fù)賠償責(zé)任的。通常情況下，登記機(jī)關(guān)因各種原因造成登記錯(cuò)誤，不動(dòng)產(chǎn)的真正權(quán)利人會(huì)向登記機(jī)關(guān)請(qǐng)求更正登記，如果登記機(jī)關(guān)不能確定是否真的是登記錯(cuò)誤了，可以讓申請(qǐng)人先申請(qǐng)異議登記，以保障自己的權(quán)利狀態(tài)不繼續(xù)被侵害，待登記機(jī)關(guān)查清楚事實(shí)真相，若果真發(fā)生登記錯(cuò)誤，首先登記機(jī)關(guān)會(huì)進(jìn)行更正登記。更正登記后受損害人仍然有損害的，可以追究登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任。在受損害人的損失當(dāng)中，可以分為直接財(cái)產(chǎn)損失和間接財(cái)產(chǎn)損失。直接財(cái)產(chǎn)損失包括因登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，權(quán)利人遭受的財(cái)產(chǎn)損害，因主張權(quán)利而支付的律師費(fèi)，訴訟費(fèi)，交通費(fèi)，手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用，間接財(cái)產(chǎn)損失包括權(quán)利人主張的期待利益和租金，營(yíng)利的減少等損失。而真正需要登記機(jī)關(guān)賠償?shù)呢?cái)產(chǎn)損失是直接財(cái)產(chǎn)損失。登記機(jī)關(guān)造成的登記錯(cuò)誤給受損害人造成的直接財(cái)產(chǎn)損失的情形無法具體來羅列的，但是我們可以根據(jù)證據(jù)來認(rèn)定，直接財(cái)產(chǎn)損失的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的意見。對(duì)于財(cái)產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)該參考受損害時(shí)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。因?yàn)樵谖覈?guó)，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值變動(dòng)是相當(dāng)大的，如果以訴訟時(shí)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值來評(píng)估，顯然是不公平的。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，受損害人遭受的財(cái)產(chǎn)損失可以歸納總結(jié)為以下幾種：

（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)利地位的喪失

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人一旦喪失對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的支配權(quán)，那么不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利地位也就相應(yīng)的喪失了，這對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的侵害是很嚴(yán)重的。例如王某侵害李某的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，將不動(dòng)產(chǎn)登記于自己的名下，然后又轉(zhuǎn)讓給善意第三人張某，那么李某就喪失了對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。登記機(jī)關(guān)要對(duì)李某的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，之后登記機(jī)關(guān)可以向王某追償。

（二）因主張權(quán)利而支出的費(fèi)用

受損害人在發(fā)現(xiàn)自己的權(quán)利受到侵害后，會(huì)積極主張自己的權(quán)利，而在他主張權(quán)利這一過程中必然會(huì)因此支出額外的費(fèi)用，這些費(fèi)用理應(yīng)由登記機(jī)關(guān)支付，因?yàn)槭怯捎诘怯洐C(jī)關(guān)的登記錯(cuò)誤使得受損害人為此花費(fèi)了這筆費(fèi)用。受損害人為維護(hù)合法權(quán)利而支付的交通費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等都應(yīng)該包括在內(nèi)。

（三）可得利益的喪失 前文已述，登記機(jī)關(guān)因登記錯(cuò)誤造成的直接財(cái)產(chǎn)損失需要賠償，而可得利益并不是現(xiàn)實(shí)已發(fā)生的，是受損害人將來可能得到的財(cái)產(chǎn)利益，這種利益的取得具有不確定性，受損害人無法確保這些利益自己在將來的某個(gè)時(shí)間必然會(huì)得到，所以可得利益是屬于間接財(cái)產(chǎn)損失，登記機(jī)關(guān)不用對(duì)受損害人的可得利益進(jìn)行賠償。綜上所述，登記錯(cuò)誤給受損害人造成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或者權(quán)利地位的喪失，因主張權(quán)利而支付的律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、交通費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等都屬于直接財(cái)產(chǎn)損失，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)直接財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行賠償，而對(duì)于可得利益等間接財(cái)產(chǎn)損失則不負(fù)賠償責(zé)任。司法實(shí)踐的慣常做法是，將為解決登記錯(cuò)誤而產(chǎn)生的費(fèi)用支出認(rèn)定為非直接經(jīng)濟(jì)損失，對(duì)這些費(fèi)用不予賠償。這種做法是不符合立法精神的，因?yàn)檫@些費(fèi)用是現(xiàn)實(shí)發(fā)生的，是因登記錯(cuò)誤導(dǎo)致的直接財(cái)產(chǎn)損失，對(duì)于這筆費(fèi)用，登記機(jī)關(guān)必須進(jìn)行賠償。而租金或者營(yíng)利的減少，期得利益等，則屬于間接經(jīng)濟(jì)損失，不能要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以賠償。

四、賠償機(jī)制的建立 目前，發(fā)達(dá)國(guó)家大多都已建立了較為成熟的賠償保障機(jī)制，以解決登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤給受害人造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。例如英國(guó)土地登記局設(shè)立了專門的賠償基金。登記機(jī)構(gòu)因登記錯(cuò)誤的賠償金從該基金中支出。這樣就保證了登記機(jī)構(gòu)能夠長(zhǎng)期有效的對(duì)受損害人進(jìn)行賠償，保證了資金的有序供應(yīng)。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，依據(jù)土地法第七十條，地政機(jī)關(guān)所收的登記費(fèi)中應(yīng)當(dāng)提存百分之十作為登記儲(chǔ)金。而我國(guó)目前并沒有形成一個(gè)正常的機(jī)制，以解決登記錯(cuò)誤的賠償資金問題。實(shí)踐中，發(fā)生此類賠償問題，大多是通過國(guó)家賠償問題，由國(guó)家財(cái)政中支出來，這樣做一來加重了國(guó)家的財(cái)政負(fù)擔(dān)，國(guó)家需要支出很大的一筆資金來為登記機(jī)關(guān)賠償，二來由國(guó)家進(jìn)行賠償，不利于提高登記機(jī)關(guān)的工作效率，如果我們能夠建立一個(gè)成熟的賠償機(jī)制，由登記機(jī)關(guān)自己對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)，發(fā)生賠償問題由自己從賠償機(jī)構(gòu)中支付。那么，登記機(jī)關(guān)為了讓賠償機(jī)構(gòu)正常運(yùn)作下去，必然會(huì)提高自己的工作質(zhì)量，而且也提高了登記機(jī)關(guān)的工作質(zhì)量。

（一）目前成熟的主要賠償保障機(jī)制

目前成熟的主要賠償保障機(jī)制主要有三種：國(guó)家負(fù)擔(dān)機(jī)制，利用者負(fù)擔(dān)機(jī)制和保險(xiǎn)機(jī)制。

1、國(guó)家負(fù)擔(dān)機(jī)制

國(guó)家負(fù)擔(dān)機(jī)制是指由國(guó)家財(cái)政中支付登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，給受損害人造成的直接財(cái)產(chǎn)損失給予賠償，以彌補(bǔ)受損害人的損失。國(guó)家負(fù)擔(dān)機(jī)制的理念是不動(dòng)產(chǎn)登記簿是具有公信力的，登記機(jī)關(guān)的登記錯(cuò)誤行為損害的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的行為，不動(dòng)產(chǎn)登記薄的公信力歸根結(jié)底由國(guó)家來保障。那么登記錯(cuò)誤也就損壞的是國(guó)家公信力，國(guó)家為了維護(hù)其公信力，應(yīng)當(dāng)通過賠償受損害人的直接經(jīng)濟(jì)損失以維護(hù)自身的公信力。目前大多數(shù)國(guó)家采用國(guó)家負(fù)擔(dān)機(jī)制。例如德國(guó)和瑞士都采用國(guó)家負(fù)擔(dān)機(jī)制。它們認(rèn)為登記機(jī)關(guān)代表國(guó)家行使公權(quán)力，發(fā)生侵權(quán)行為，應(yīng)當(dāng)由國(guó)家負(fù)擔(dān)這筆費(fèi)用。

2、利用者負(fù)擔(dān)機(jī)制

利用者負(fù)擔(dān)機(jī)制是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記，受損害人要求的賠償資金應(yīng)當(dāng)是收取的相關(guān)費(fèi)用中支出。這種機(jī)制是要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在內(nèi)部建立一個(gè)完整的賠償機(jī)制。當(dāng)發(fā)生登記錯(cuò)誤需要對(duì)受損害人賠償時(shí)，直接由這個(gè)賠償機(jī)制支付賠償金，賠償機(jī)制的資金則是從登記機(jī)關(guān)收取的費(fèi)用中調(diào)動(dòng)，而不是依靠國(guó)家財(cái)政。澳大利亞、新西蘭、美國(guó)等國(guó)采用利用者負(fù)擔(dān)機(jī)制。

3、保險(xiǎn)機(jī)制

保險(xiǎn)機(jī)制是指不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤后由保險(xiǎn)公司進(jìn)行賠償?shù)臋C(jī)制。保險(xiǎn)機(jī)制的理念是登記機(jī)關(guān)將收取的登記費(fèi)用的一部分在商業(yè)保險(xiǎn)公司中進(jìn)行投保，當(dāng)發(fā)生登記錯(cuò)誤需要對(duì)受損害人賠償時(shí)，由保險(xiǎn)公司對(duì)受損害人進(jìn)行賠償。目前美國(guó)的一部分州采用保險(xiǎn)機(jī)制。它們認(rèn)為保險(xiǎn)機(jī)制不僅對(duì)受損害人的損害予以賠償，又可以促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，讓資金可以流通起來，提高資金的利用率。

（二）保險(xiǎn)機(jī)制的優(yōu)點(diǎn)

結(jié)合我國(guó)實(shí)情，我國(guó)應(yīng)當(dāng)采用保險(xiǎn)機(jī)制。保險(xiǎn)機(jī)制的作用有以下四點(diǎn)：

1、解決賠償問題

建立保險(xiǎn)機(jī)制的目標(biāo)就是解決登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤后的賠償問題。建立保險(xiǎn)機(jī)制之后，登記機(jī)關(guān)將收取的部分費(fèi)用投保于保險(xiǎn)公司，由保險(xiǎn)公司管理這筆資金，若是登記機(jī)關(guān)需要對(duì)登記錯(cuò)誤負(fù)賠償責(zé)任時(shí)，則由保險(xiǎn)公司對(duì)受損害人進(jìn)行賠償。

2、提高登記機(jī)關(guān)工作能力

登記機(jī)關(guān)收取的費(fèi)用是有限的，若國(guó)家財(cái)政不再為登記機(jī)關(guān)提供資金，那么登記機(jī)關(guān)必定會(huì)保證登記的正確率，這樣也就從一定程度上提高了登記機(jī)關(guān)的工作能力。

3、提高市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展 我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)正處于一個(gè)飛速發(fā)展的階段，在這個(gè)階段需要向保險(xiǎn)類公司注入大量的資金，如果我們將收取的費(fèi)用的一部分投入到保險(xiǎn)公司，一方面登記機(jī)關(guān)可以規(guī)避因登記錯(cuò)誤造成的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面可以促進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。

（三）保險(xiǎn)機(jī)制的建立和運(yùn)行 1.制定相關(guān)的法律法規(guī)。

通過法律法規(guī)的形式將保險(xiǎn)機(jī)制確立下來，使其具有普遍效力和強(qiáng)制效力。再者是用法律法規(guī)的形式將保險(xiǎn)機(jī)制運(yùn)行的程序及相關(guān)規(guī)定用明文加以規(guī)定，以便于實(shí)際的操作。例如，應(yīng)該給保險(xiǎn)公司交多少費(fèi)用，這一業(yè)務(wù)由登記機(jī)關(guān)哪一部門負(fù)責(zé)，具體賠償?shù)牟襟E等問題都需要明示。

2.由登記機(jī)關(guān)設(shè)立專門的部門，負(fù)責(zé)同保險(xiǎn)公司處理相關(guān)問題。

登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)新增設(shè)專門的部門，專門負(fù)責(zé)這一領(lǐng)域，具體工作包括管理收取的費(fèi)用，與保險(xiǎn)公司簽訂合同，負(fù)責(zé)具體的賠償工作等。通過設(shè)立專門的部門，使賠償工作的效率得到提升，保障及時(shí)有效地對(duì)受損害人進(jìn)行賠償。3.發(fā)生賠償時(shí)，由保險(xiǎn)公司、受損害人和相關(guān)登記機(jī)關(guān)專門負(fù)責(zé)人員三方協(xié)調(diào)處理相關(guān)事項(xiàng)。登記機(jī)關(guān)和受損害人通過訴訟、調(diào)解或和解等方式將雙方的爭(zhēng)議進(jìn)行處理，如果需要登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機(jī)關(guān)可以給受損害人出具一張有價(jià)證券，由受損害人向保險(xiǎn)公司請(qǐng)求支付確定的金額。綜上所述，我國(guó)可以嘗試采取保險(xiǎn)機(jī)制對(duì)受損害人進(jìn)行賠償。采用保險(xiǎn)機(jī)制不僅可以節(jié)省國(guó)家財(cái)政開支，將這一部分資金用于其他經(jīng)濟(jì)建設(shè)領(lǐng)域。還可以提高登記機(jī)關(guān)的工作效率和質(zhì)量，促使登記機(jī)關(guān)內(nèi)部制定合理的獎(jiǎng)懲機(jī)制，提高登記機(jī)關(guān)工作人員的工作熱情。一定程度上也會(huì)促進(jìn)了保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。這些資金的注入，不僅拓寬了保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，而且可以解決更多人的就業(yè)問題，所以我們可以借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，制定一個(gè)符合國(guó)情的保險(xiǎn)機(jī)制。結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償制度是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)利保障的一項(xiàng)非常重要的救濟(jì)制度。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的研究，直接關(guān)系到受損害人的利益。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值巨大，不動(dòng)產(chǎn)關(guān)系著很多人的幸福生活。如果不能很好的保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利，這對(duì)于社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有一定的負(fù)面影響，若不能很好的解決登記錯(cuò)誤的賠償問題，會(huì)使國(guó)家的公信力受到影響，所以，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償問題，要在現(xiàn)有的法律基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善，使不動(dòng)產(chǎn)登記方面的法律更好的服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)。參考文獻(xiàn)

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第五篇：不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤之類型與更正登記（推薦）

不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤之類型與更正登記

程嘯

（清華大學(xué)法學(xué)院，北京 100084）

[摘 要] 不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤可以分為權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤意味著登記簿上對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的記載不正確，而非權(quán)利事項(xiàng)則是指那些不涉及物權(quán)歸屬和內(nèi)容的登記簿錯(cuò)誤。二者在是否會(huì)對(duì)物權(quán)構(gòu)成妨害、是否導(dǎo)致善意取得以及更正登記的程序上完全不同。我國(guó)《物權(quán)法》第19條區(qū)分了這兩類錯(cuò)誤，并確立了不同的更正程序與要件。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上存在權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，應(yīng)由利害關(guān)系人行使更正請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求登記簿記載的權(quán)利人同意更正。如果權(quán)利人拒絕的，更正請(qǐng)求權(quán)人應(yīng)訴請(qǐng)法院或仲裁委員會(huì)解決該民事爭(zhēng)議。原則上，只有法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書才屬于證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)，登記機(jī)構(gòu)才能據(jù)此進(jìn)行更正登記。但是，對(duì)于非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，權(quán)利人可以通過提供證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤而申請(qǐng)更正登記，登記機(jī)構(gòu)也可以依職權(quán)進(jìn)行更正登記。

[關(guān)鍵詞] 不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤；更正登記；權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤；非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤

Abstract：The falsity of Real Estate Register can be divided into the rights incorrectness and non-right incorrectness.The rights incorrectness means that a right over real estate is not in accordance with the actual legal situation.The non-rights incorrectness has nothing to do with the legal situation.The rights incorrectness is different from the non-rights incorrectness in the good faith acquisition, the interference in right of the property right and rectification procedure.The Art.19 of China Property Law also separates the rights incorrectness from the non-right incorrectness and stipulates the corresponding rectification procedures.When the registration in the real estate register is not in accordance with the actual legal situation, the interested party may require the person whose right is affected by the rectification of the real estate register to give his consent to such rectification.If the person refuses, the interested party needs to get people’s court or arbitration commission’s adjudication which is in favor of him.Then he can ask the registrar to rectify the rights incorrectness.When there is a non-rights incorrectness in the real estate register, the right holder may require the registrar to rectify the incorrectness by evidences.The registrar should also be entitled to rectify some special falsity in the real estate register under the law.Key Words: the falsity of real estate register;registration of rectification;rights incorrectness;non-right incorrectness;引言

不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，它是由登記機(jī)構(gòu)依法制作并管理的，用以記載不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利狀況及其他依法必須記載的事項(xiàng)的簿冊(cè)。在針對(duì)基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)實(shí)行登記生效要件主義的國(guó)家（如德國(guó)、瑞士、奧地利），不動(dòng)產(chǎn)登記簿不僅具有推定力，還具有公信力。我國(guó)《物權(quán)法》原則上采取的也是登記生效要件主義，即基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)只有記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿后才發(fā)生效力，不經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力（第9條第1款、第14條）。同時(shí)，登記簿還有推定力（《物權(quán)法》第16條第1款）與公信力（《物權(quán)法》第106條）。既然不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有如此重要的法律效力，對(duì)民事主體的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)會(huì)發(fā)生巨大的影響。因此，一方面，如果登記簿的記載事項(xiàng)存在錯(cuò)誤，就很可能給真實(shí)權(quán)利人造成妨害或損害（如導(dǎo)致第三人善意取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或他物權(quán)）；另一方面，即便登記簿存在錯(cuò)誤，無論是登記機(jī)構(gòu)還是當(dāng)事人都不可能隨意進(jìn)行修改。

為了既能確保登記簿的真實(shí)性、準(zhǔn)確性，維護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益，又避免因隨意更改登記簿而給登記權(quán)利人、第三人的利益造成損害不利影響，法律上有必要確定更正登記簿錯(cuò)誤的程序，這就是所謂的更正登記（Berechtigungsverfahren）。更正登記是指，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿存在錯(cuò)誤時(shí)，登記機(jī)構(gòu)依當(dāng)事人之申請(qǐng)或依職權(quán)消除該錯(cuò)誤而進(jìn)行的登記?！段餀?quán)法》第19條第1款對(duì)更正登記作出了明確的規(guī)定：?權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。?

由于更正登記是《物權(quán)法》吸收借鑒比較法（尤其是德國(guó)法）的經(jīng)驗(yàn)而新設(shè)立的登記類型，無論是理論研究成果還是實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都不豐富。加之，我國(guó)尚無不動(dòng)產(chǎn)登記法或不動(dòng)產(chǎn)登記條例對(duì)更正登記作出更為具體詳細(xì)的規(guī)定，因此對(duì)更正登記的程序、要件等問題，理論界與實(shí)務(wù)界有不同的認(rèn)識(shí)與理解?，F(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的部門規(guī)章、地方性法規(guī)的相關(guān)規(guī)定亦不相同。例如，就是否所有的登記簿錯(cuò)誤都可以依職權(quán)更正登記，《土地登記辦法》與《房屋登記辦法》就不一致。前者規(guī)定，國(guó)土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿存在錯(cuò)誤均可在報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后依職權(quán)進(jìn)行更正登記（《土地登記辦法》第58條）。而后者則規(guī)定，只有不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的房屋登記簿錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)才可以在當(dāng)事人不申請(qǐng)更正登記的情況下依職權(quán)進(jìn)行更正登記（《房屋登記辦法》第75條）。

筆者認(rèn)為，要正確理解更正登記的程序與要件，貫徹落實(shí)《物權(quán)法》第19條第1款的規(guī)范目的，必須區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，并以此為基礎(chǔ)確立不同的更正登記的程序與要件。本文第一部分主要研究的是登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的涵義以及區(qū)分二者的重要意義。第二部分主要是通過分析《物權(quán)法》第19條第1款與第2款，證明我國(guó)《物權(quán)法》實(shí)際上是區(qū)分了這兩類錯(cuò)誤的區(qū)分，并且針對(duì)不同類型的錯(cuò)誤確立了不同的更正登記程序與要件。第三、四部分則具體研究的了權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)的更正登記程序。

一、登記簿權(quán)利事項(xiàng)與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤之區(qū)分及意義

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤的涵義與類型

不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的事項(xiàng)可以分為三部分：第一部分，不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)示，即不動(dòng)產(chǎn)的坐落、位臵、界址、面積、結(jié)構(gòu)、用途等自然狀況；第二部分，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況，即不動(dòng)產(chǎn)上的所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利事項(xiàng)；第三部分，其他依法應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)，如預(yù)告登記、異議登記、查封登記等。例如，《房屋登記辦法》第24條第1款規(guī)定：?房屋登記簿應(yīng)當(dāng)記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马?xiàng)。?《房屋登記簿管理試行辦法》第2條規(guī)定：?房屋登記簿（以下簡(jiǎn)稱‘登記簿’）是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，是房屋登記機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱‘登記機(jī)構(gòu)’）制作和管理的，用于記載房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭马?xiàng)的特定簿冊(cè)。?《土地登記辦法》第15條第1款規(guī)定：?土地登記簿是土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。土地登記簿應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）土地權(quán)利人的姓名或者名稱、地址；

（二）土地的權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、取得時(shí)間和使用期限、權(quán)利以及內(nèi)容變化情況；

（三）土地的坐落、界址、面積、宗地號(hào)、用途和取得價(jià)格；

（四）地上附著物情況。?

既然登記簿上記載了這些事項(xiàng)，從理論上說，只要登記簿上記載的事項(xiàng)與真實(shí)的情況不符合或不一致，就可以認(rèn)為登記簿存在錯(cuò)誤。依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)可以對(duì)登記簿錯(cuò)誤進(jìn)行不同的分類，如依據(jù)登記簿錯(cuò)誤產(chǎn)生的時(shí)間不同，可將其分為初始錯(cuò)誤與嗣后錯(cuò)誤。前者是指登記簿記載之時(shí)就已經(jīng)存在的錯(cuò)誤，如登記簿的記載與登記的原因證明文件不一致；后者是指登記簿記載時(shí)并不錯(cuò)誤，但是在登記完成后因新的法律事實(shí)（如繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、物權(quán)變動(dòng)合同無效等）而使得登記簿出現(xiàn)了錯(cuò)誤。再如，依據(jù)造成登記簿錯(cuò)誤的原因不同，可以將其分為因當(dāng)事人過錯(cuò)引發(fā)的登記簿錯(cuò)誤、因登記機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)導(dǎo)致的登記簿錯(cuò)誤以及因其他原因造成的登記簿錯(cuò)誤等。但是，在登記簿錯(cuò)誤分類中最重要的一種是，依據(jù)登記簿的錯(cuò)誤是否與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬、內(nèi)容相關(guān)將之分為登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。前者是指，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬、內(nèi)容的記載與真實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬、內(nèi)容不一致或不相符。例如，甲、乙共同共有的不動(dòng)產(chǎn)在登記簿上記載為甲的單獨(dú)所有。后者是指，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬、內(nèi)容無關(guān)的事項(xiàng)的記載與實(shí)際情況不一致。例如，實(shí)際面積為1100平米的土地在登記簿上記載為1000平米。

在德國(guó)、瑞士等就基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采取登記生效要件主義的國(guó)家，民法典中規(guī)定的登記簿錯(cuò)誤僅指權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，而不包括登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。例如，《德國(guó)民法典》第894條規(guī)定：?土地登記簿中關(guān)于土地上之權(quán)利、關(guān)于此項(xiàng)權(quán)利所負(fù)擔(dān)之權(quán)利或關(guān)于第892條第1款所列處分權(quán)的限制與真實(shí)的權(quán)利狀況不一致的，其權(quán)利未經(jīng)登記、未被正確地登記或因原不存在的負(fù)擔(dān)或限制之登記而遭受損害之人，有權(quán)向因土地登記簿的更正而使其權(quán)利被涉及之人請(qǐng)求同意更正登記簿。?這些登記簿錯(cuò)誤顯然都是與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容相關(guān)的錯(cuò)誤，即權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。具體來說，德國(guó)法上登記簿的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤分為四種類型：（1）將并不存在的物權(quán)在登記簿上加以記載；（2）對(duì)已存在的物權(quán)進(jìn)行了錯(cuò)誤的記載；（3）將并不存在的不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利負(fù)擔(dān)在登記簿上加以記載；（4）沒有將已經(jīng)存在的物權(quán)加以登記或?qū)⒁呀?jīng)登記的物權(quán)加以注銷。[①]至于登記簿上非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤主要包括三類：（1）登記簿上純粹事實(shí)描述部分的錯(cuò)誤，如對(duì)土地的位臵、用途、面積等自然狀況記載的錯(cuò)誤；（2）對(duì)登記權(quán)利人的名稱或姓名的記載錯(cuò)誤；（3）純粹的筆誤。[1]S.132瑞士民法中登記簿的錯(cuò)誤有兩種類型：（1）初始的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤（urspruengliche unrichtigkeit），即登記簿記載之時(shí)就是不正當(dāng)?shù)?。依?jù)《瑞士民法典》第974條，該錯(cuò)誤是指，物權(quán)、預(yù)告登記被以不正當(dāng)?shù)姆绞接涊d入登記簿或加以注銷。所謂?不正當(dāng)?shù)姆绞剑╥n ungerechtfertigter Weise）?是指缺少實(shí)體法上的要件。[2]S.814（2）嗣后的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤（nachtraegliche unrichtigkeit），即登記簿登記之時(shí)是正確的，但此后因登記簿之外法律原因而使得登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的記載與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致。例如，依據(jù)《瑞士民法典》第963條第2款，因法律的規(guī)定或者生效的判決書而取得物權(quán)時(shí)導(dǎo)致的登記簿記載與真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)不一致。[2]S.814.我國(guó)《物權(quán)法》第19條第1款未如德國(guó)與瑞士的民法典那樣將登記簿錯(cuò)誤明確規(guī)定為權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，該款將登記簿錯(cuò)誤表述為?不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤?。就該款中登記簿錯(cuò)誤的涵義，學(xué)界有不同的理解。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第19條第1款中的登記簿錯(cuò)誤僅指權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿所記載的權(quán)利關(guān)系與真實(shí)的權(quán)利關(guān)系不一致。[3]63因?yàn)椋?guī)定更正登記的目的就是為了保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人的物權(quán)，許可真正的權(quán)利人和利害關(guān)系人依據(jù)真正的權(quán)利狀態(tài)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容進(jìn)行更正。只有通過徹底消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)，更正登記才能避免第三人依不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得登記簿上記載的物權(quán)。[4]43-44另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》該款中的登記簿錯(cuò)誤既包括登記簿上的權(quán)利記載與實(shí)際的權(quán)利狀態(tài)不相符合（即登記物權(quán)與事實(shí)物權(quán)、登記權(quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致的情形），也包括錯(cuò)誤的標(biāo)示登記（即登記簿上的記載與標(biāo)的物的實(shí)際情況不相符的情形）。[5]21

筆者認(rèn)為，由于《物權(quán)法》第19條第1款并未如《德國(guó)民法典》第894條那樣將錯(cuò)誤明確地限定在權(quán)利歸屬和內(nèi)容方面的錯(cuò)誤，因此在我國(guó)法上，不動(dòng)產(chǎn)登記簿錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)理解為既包括權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，也包括非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤主要包括以下情形：（1）將并不存在的物權(quán)在登記簿上加以記載，例如，登記簿上記載甲為A房屋的抵押權(quán)人，實(shí)際上甲并不享有該抵押權(quán)；（2）對(duì)已存在的物權(quán)進(jìn)行了錯(cuò)誤的記載，例如，甲乙共同共有的房屋被記載為甲單獨(dú)所有、抵押權(quán)人第一順位的抵押權(quán)被記載為第二順位；（3）將已經(jīng)登記的物權(quán)錯(cuò)誤地加以注銷。例如，登記簿上本來記載了債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的房屋享有第一順位抵押權(quán)，因債務(wù)人的欺詐導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)將該抵押權(quán)從登記簿中注銷。（4）錯(cuò)誤的注銷已經(jīng)存在的處分權(quán)的限制或記載了本不存在的處分權(quán)限制。例如，甲針對(duì)A房屋的預(yù)告登記被錯(cuò)誤地注銷了；A房屋上本無查封登記卻記載了查封登記。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的非權(quán)利錯(cuò)誤主要包括以下情形：（1）不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)自然狀況，如登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)的坐落（位臵）、四至、層數(shù)、用途等與實(shí)際的情況不一致。（2）其他與物權(quán)歸屬和內(nèi)容糾紛無關(guān)的記載事項(xiàng)的錯(cuò)誤，如登記權(quán)利人名稱、姓名或住址的記載錯(cuò)誤。

（二）區(qū)分權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的意義

既然不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的任何事項(xiàng)與真實(shí)的情況不一致都屬于登記簿錯(cuò)誤，為何在德國(guó)、瑞士等國(guó)家的民法中，要將登記簿錯(cuò)誤限定在權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，難道登記簿上非權(quán)利事項(xiàng)與真實(shí)的情況不一致，就不屬于登記簿錯(cuò)誤，無須加以更正？這里的關(guān)鍵原因就在于，立法者建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度不是為了簡(jiǎn)單地記錄不動(dòng)產(chǎn)的位臵、面積、數(shù)量等自然狀況，而主要是通過在登記不上記載不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)狀況并向外界加以公示，以達(dá)到明晰不動(dòng)產(chǎn)上的權(quán)利狀況、維護(hù)交易的安全、提高交易的效率的目標(biāo)。雖然登記簿上非權(quán)利事項(xiàng)存在錯(cuò)誤時(shí)，也構(gòu)成登記簿的錯(cuò)誤，同樣需要更正。但是，登記不上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤無論是在法律后果，還是更正程序上都有很大的差別。

1、是否對(duì)真實(shí)權(quán)利人的物權(quán)構(gòu)成妨害上不同

在登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，由于登記簿對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬與內(nèi)容的記載是正確的，因此僅僅是非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤不會(huì)對(duì)實(shí)體權(quán)利產(chǎn)生影響，即不會(huì)妨害或損害物權(quán)人的權(quán)利。但是，當(dāng)?shù)怯洸旧详P(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的記載有錯(cuò)誤的話，真實(shí)權(quán)利人的物權(quán)就會(huì)該錯(cuò)誤而遭受妨害或損害。這是因?yàn)橐罁?jù)不動(dòng)產(chǎn)登記法的一個(gè)基本原則——在先原則（Priorit?tsprinzip），那些其權(quán)利因登記而被涉及的人必須是其權(quán)利已在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上加以記載的人。[1]Rn.112如果其權(quán)利沒有被記載入或未被正確記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿，登記機(jī)構(gòu)就不得為其辦理相應(yīng)的處分登記。這樣一來，那些物權(quán)未被記載或未被正確地記載入登記簿的真實(shí)權(quán)利人就無法處分其物權(quán)。此種處分權(quán)因登記簿錯(cuò)誤而受到的限制就是給真實(shí)權(quán)利人造成的妨害。[②]例如，甲是A房的所有人，登記簿錯(cuò)誤地將丙記載為A房的所有權(quán)人。如果甲要將A房轉(zhuǎn)讓給乙而申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，因登記權(quán)利人為丙而不是甲，故此依據(jù)在先原則，登記機(jī)構(gòu)不得為甲辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，甲無法處分其針對(duì)A房的所有權(quán)，即便其事實(shí)上支配著該房屋。為了排除登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤而給自己物權(quán)造成的妨害或侵害，真實(shí)權(quán)利人甲有權(quán)行使排除妨害的請(qǐng)求權(quán)，以恢復(fù)物權(quán)的圓滿狀態(tài)。此種基于物權(quán)產(chǎn)生的排除妨害物權(quán)請(qǐng)求權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)登記程序中即?更正請(qǐng)求權(quán)（Berichtigungsanspruch）??！兜聡?guó)民法典》第894條之所以將登記簿錯(cuò)誤限定在權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，就是要賦予因該類錯(cuò)誤而使物權(quán)受到妨害者以更正請(qǐng)求權(quán)。而《瑞士民法典》第975條也規(guī)定，在物權(quán)的登記不正當(dāng)、或正當(dāng)?shù)牡怯洷徊徽?dāng)?shù)赝夸N或更改時(shí)，其物權(quán)因此而遭受損害的人，有權(quán)提出?登記簿更正之訴（Grundbuchberichtigungsklage）?。該訴訟在性質(zhì)上屬于確認(rèn)之訴（Festellungsklage）而非形成之訴，其目的在于確定與特定土地相關(guān)的、既存的權(quán)利之真實(shí)狀況，如所有權(quán)、限制物權(quán)、對(duì)土地處分權(quán)的限制（如預(yù)告登記）等。[2] S.826-827

2、是否會(huì)導(dǎo)致第三人善意取得上的不同

在承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的國(guó)家，如德國(guó)、瑞士、我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤會(huì)使真實(shí)權(quán)利人遭受因他人之善意取得而喪失權(quán)利或權(quán)利上被設(shè)定負(fù)擔(dān)的法律風(fēng)險(xiǎn)。例如，甲為A房屋的所有人，但登記簿上卻錯(cuò)誤的將乙記載為A房的所有權(quán)人。當(dāng)乙將A房屋出賣給善意第三人丙且辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，盡管乙為無權(quán)處分，但是作為善意第三人的丙可以依據(jù)善意取得制度合法取得A房的所有權(quán)。真正權(quán)利人甲的所有權(quán)因此而歸于消滅。我國(guó)《物權(quán)法》第106條明確承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。所謂?善意?指的就是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的受讓人對(duì)登記簿權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤產(chǎn)生了信賴。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的善意取得是為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易之安全而在?權(quán)利外觀思想（Rechtsscheingedanken）?的基礎(chǔ)上產(chǎn)生的制度。[③]只有登記簿上權(quán)利事項(xiàng)記載錯(cuò)誤，才會(huì)出現(xiàn)權(quán)利外觀（登記簿的記載）與真實(shí)權(quán)利不一致，從而需要保護(hù)交易中的善意信賴登記簿的第三人的必要性，才需要建立善意取得制度。而在登記簿上的錯(cuò)誤與物權(quán)歸屬和內(nèi)容無關(guān)時(shí)，由于權(quán)利外觀與真實(shí)權(quán)利是一致，所以不發(fā)生善意的問題。即便第三人真的對(duì)登記簿上存在的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤產(chǎn)生了某種?信賴?，也不會(huì)受到不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的保護(hù)。[6]300由此可見，登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)給真實(shí)權(quán)利人制造的法律風(fēng)險(xiǎn)是不相同的。

3、更正的程序不同

對(duì)于登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)適用非常嚴(yán)格的更正登記程序。一方面，對(duì)于權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正登記只能依當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，登記機(jī)構(gòu)不能自行依職權(quán)加以更正；另一方面，在當(dāng)事人提出更正登記的申請(qǐng)符合法律嚴(yán)格設(shè)定的要件時(shí)，登記機(jī)構(gòu)才能辦理更正登記。這是因?yàn)椋翰粍?dòng)產(chǎn)登記簿權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤往往意味著當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容發(fā)生了爭(zhēng)議，這種民事實(shí)體權(quán)利的爭(zhēng)議只能通過民事訴訟程序最終加以解決。無論登記機(jī)構(gòu)是法院還是行政機(jī)關(guān)，都無權(quán)在作為非訟事件程序或行政程序的不動(dòng)產(chǎn)登記程序中解決這種民事爭(zhēng)議。[④]不動(dòng)產(chǎn)登記程序不同于民事訴訟程序，在該程序中，并非不存在對(duì)立的原被告當(dāng)事人以及（有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)或無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的）第三人。就更正登記程序而言，如果是當(dāng)事人申請(qǐng)更正登記，只是存在更正登記申請(qǐng)人與登記機(jī)構(gòu)兩方主體；如果是登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)更正登記，就只有登記機(jī)構(gòu)一方參與其中。至于其他與登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤利益相關(guān)的當(dāng)事人（如登記權(quán)利人、第三人）并不進(jìn)入更正登記程序。因此，登記機(jī)構(gòu)不可能像民事訴訟程序中的法官那樣，通過原被告的舉證、反駁、質(zhì)證等查明真相并作出判斷。如果登記機(jī)構(gòu)可以依職權(quán)或僅依據(jù)當(dāng)事人的提供的一般性的證據(jù)就決定是否進(jìn)行更正登記，勢(shì)必出現(xiàn)要么損害真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)益，要么損害登記權(quán)利人、利益相關(guān)的第三人合法權(quán)益的情形。因此，法律上必須為權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正登記設(shè)臵嚴(yán)格的程序與要件的要求。但是，對(duì)登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，因其不涉及實(shí)體權(quán)利，所以登記機(jī)構(gòu)可以依職權(quán)進(jìn)行更正登記，而在依當(dāng)事人之申請(qǐng)進(jìn)行更正登記時(shí)也沒有必要采取過于嚴(yán)格的要求。

例如，在德國(guó)，登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正登記只能依申請(qǐng)進(jìn)行，登記機(jī)構(gòu)不得依職權(quán)加以更正。在當(dāng)事人申請(qǐng)更正登記時(shí)，必須符合以下情形之一，登記機(jī)構(gòu)方能辦理更正登記：其一，因更正登記而致其權(quán)利被涉及者作出了符合法定形式要求的更正同意（Berichtigungsbewilligung）。德國(guó)《土地登記條例》第19條規(guī)定：?登記涉及其權(quán)利之人同意登記的，登記方能辦理?。此外，依據(jù)《土地登記條例》第29條，更正同意必須采取法定的格式，即通過官方文書或官方認(rèn)證的文書加以證明。當(dāng)更正登記的申請(qǐng)人獲得了因更正登記而使其權(quán)利人被涉及的人的更正同意，登記機(jī)構(gòu)可以辦理更正登記。其二，申請(qǐng)?zhí)峁┝俗C明登記簿存在錯(cuò)誤的證據(jù)（Unrichtigkeitsnachweises）?！锻恋氐怯洍l例》第22條第1款規(guī)定：?如果錯(cuò)誤得到證明，更正土地登記簿無需本法第19條規(guī)定的同意，這尤其適用于處分限制的登記或涂銷。?也就是說，即便沒有獲得更正同意，但是如果更正申請(qǐng)人提供證據(jù)證明了登記簿權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤時(shí)，登記機(jī)構(gòu)也可以進(jìn)行更正登記。[1] S.142-143.不過，德國(guó)法對(duì)于此種證據(jù)的證明度有很嚴(yán)格的要求（strenge Anforderung）。[1] S.146.申請(qǐng)人僅僅一般性地證明登記簿存在錯(cuò)誤時(shí)不可以的，而必須是完全充分地加以證明（voller Nachweis）。盡管申請(qǐng)人不需要從所有的方面來證明登記簿是錯(cuò)誤的，其還需要排除各種會(huì)使其希望進(jìn)行的（新的）登記也是不正確性的可能性，例如善意取得。當(dāng)然，對(duì)于那些過于遙遠(yuǎn)的可能性，申請(qǐng)人無須加以反駁。[7]§22 Rn 37司法實(shí)踐中認(rèn)可的證明登記簿錯(cuò)誤的證據(jù)主要有以下一些：其一，關(guān)于登記權(quán)利人無民事行為能力人的證據(jù)。這主要是指以《土地登記條例》第29條規(guī)定的形式作出證明被登記的權(quán)利人是無民事行為能力人的證據(jù)。如果僅僅只是法院的確定的民事判決中明確了無民事行為能力，就登記機(jī)構(gòu)而言，該判決只是對(duì)發(fā)生了爭(zhēng)議的當(dāng)事人具有拘束力。其二，法院的判決與仲裁機(jī)構(gòu)的裁決。例如，民事法官作出的確認(rèn)登記權(quán)利無效的確定判決；具有強(qiáng)制執(zhí)行力的仲裁裁決；判令土地所有權(quán)人負(fù)有作出更正同意之義務(wù)的確定判決等。[7]§22 Rn 37至于登記簿上非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，則無須適用《德國(guó)民法典》第894條以下規(guī)定的更正請(qǐng)求權(quán)以及《土地登記條例》第22條規(guī)定的更正登記程序。該類錯(cuò)誤既可以由登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)在相應(yīng)的登記事項(xiàng)欄內(nèi)加以訂正（Richtigstellung），也可以由當(dāng)事人提出更正的要求。申請(qǐng)人只需要在更正申請(qǐng)中闡明其要求的意義并一般性地證明該錯(cuò)誤是存在的即可，該證據(jù)無須采取《土地登記條例》第29條要求的形式。[7]§22 Rn 22

同樣，在瑞士，對(duì)登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤更正也有非常嚴(yán)格的要求。凡是登記簿上權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，登記簿管理人（Grundbuchverwalter）不得依職權(quán)自行更正。[2]S.815依據(jù)《瑞士民法典》的規(guī)定，更正權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤有以下三種途徑：其一，對(duì)于登記之時(shí)就存在的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤（即初始的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤），如果登記權(quán)利人不同意更正的，那么申請(qǐng)人必須提起?登記簿更正之訴?，由法官先確認(rèn)其權(quán)利，然后由登記簿管理人進(jìn)行相應(yīng)的更正登記。其二，對(duì)于登記完成之后因登記簿之外的法律原因，如強(qiáng)制執(zhí)行、繼承、征收、法院的判決而導(dǎo)致的登記簿錯(cuò)誤，在沒有登記權(quán)利人同意的情況下，登記簿管理人只能依據(jù)法律規(guī)定、生效的判決書或與判決書具有相同效力的證書進(jìn)行更正（《瑞士民法典》第963條）；其三，如果是登記完成之后，因登記的法律基礎(chǔ)喪失（如權(quán)利失效、履行不能、設(shè)定地役權(quán)等）而使登記簿出現(xiàn)錯(cuò)誤的，則申請(qǐng)人必須行使登記簿更正之訴來消除這種錯(cuò)誤（《瑞士民法典》第976條）。[2]S.815ff.但是，對(duì)于符合實(shí)體法要件的登記，只是由于登記簿管理者的疏忽進(jìn)行了錯(cuò)誤登記，只要該錯(cuò)誤與已登記的權(quán)利內(nèi)容無關(guān)（der Inhalt des einzutragenden Rechtes nicht berueht），如純粹的筆誤等，登記簿管理人可隨時(shí)依職權(quán)加以更正（《瑞士民法典》第977條第3款、《登記簿實(shí)施條例》第99條）。

二、我國(guó)法上登記簿權(quán)利事項(xiàng)與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的區(qū)分及更正程序

盡管《物權(quán)法》并未將登記簿的錯(cuò)誤限定于權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，但是，從《物權(quán)法》等法律的規(guī)定來看，仍然是明確區(qū)分了權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，并在此基礎(chǔ)上確立了不同的更正程序，規(guī)定了不同的更正登記的要件。具體理由如下。

（一）《物權(quán)法》第19條第1款與第2款對(duì)權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的區(qū)分

盡管《物權(quán)法》第19條第1款中的登記簿錯(cuò)誤既包括權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，也包括了非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，但是，從該條第1款將更正登記的申請(qǐng)人規(guī)定為?權(quán)利人、利害關(guān)系人?，而第2款只規(guī)定?利害關(guān)系人?可以申請(qǐng)異議登記可以看出，我國(guó)《物權(quán)法》中權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的更正程序與更正登記的要件是不同的。

首先，《物權(quán)法》第19條第1款中的?權(quán)利人?是指，其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已被正確記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的人，即?不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人?。之所以將權(quán)利人規(guī)定為更正登記的申請(qǐng)人是因?yàn)?，盡管權(quán)利人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)已被正確記載于登記簿，但是登記簿上仍然存在非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，即登記簿對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況等與物權(quán)歸屬、內(nèi)容無關(guān)的事項(xiàng)的記載出現(xiàn)了錯(cuò)誤。例如，權(quán)利人的姓名、名稱或住址錯(cuò)誤；不動(dòng)產(chǎn)的坐落、面積錯(cuò)誤等。而《物權(quán)法》第19條第1款以及第2款中的?利害關(guān)系人?是指，登記簿上未將其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)記載入登記簿、或未將其物權(quán)正確地記載入登記簿或曾經(jīng)被記載的權(quán)利被不正確地注銷了的人。這些人中有的是登記簿記載的權(quán)利人，有的甚至都不是登記簿記載的權(quán)利人。但是，由于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的記載有錯(cuò)誤，而該錯(cuò)誤對(duì)其權(quán)利造成了妨害或損害，產(chǎn)生了法律上的利害關(guān)系，所以他們就是《物權(quán)法》第19條中的?利害關(guān)系人?，有權(quán)就該登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤申請(qǐng)更正登記。具體來說，利害關(guān)系人的?利害關(guān)系?體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，如果不能及時(shí)消除登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，真實(shí)權(quán)利人可能因第三人之善意取得致物權(quán)消滅或被設(shè)定負(fù)擔(dān)。其二，如果不能及時(shí)消除登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分就會(huì)受到限制。

有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第19條第1款中的?權(quán)利人?包括登記權(quán)利人與事實(shí)權(quán)利人。[⑤]利害關(guān)系人則是指，登記權(quán)利人和真實(shí)權(quán)利人之外的，因登記記載錯(cuò)誤會(huì)造成對(duì)自己不利影響的當(dāng)事人，如已與權(quán)利人訂立物權(quán)變動(dòng)合同的第三人。[⑥]筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是妥當(dāng)?shù)?。如果認(rèn)為權(quán)利人既包括了登記權(quán)利人也包括了事實(shí)權(quán)利人，那么利害關(guān)系人的概念就沒有必要了。如果將利害關(guān)系人理解為與權(quán)利人存在債權(quán)關(guān)系的人的話，由于登記簿上不存在錯(cuò)誤，即便權(quán)利人沒有履行該物權(quán)變動(dòng)合同，也只是違約的問題，債權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記或其他處分登記的義務(wù)。利害關(guān)系人顯然沒有必要申請(qǐng)異議登記，更無須申請(qǐng)更正登記。事實(shí)上，從《物權(quán)法》第33條的規(guī)定來看，也可以非常清楚的知道，利害關(guān)系人是指那些因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的人，而非單純的債權(quán)人。

其次，之所以《物權(quán)法》第19條第2款僅規(guī)定利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記，而沒有將權(quán)利人也作為異議登記的申請(qǐng)人，關(guān)鍵就在于：只有利害關(guān)系人才是與登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤密切相關(guān)的主體。他通過更正登記要消除的是權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，而不是非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤。他申請(qǐng)異議登記也是為了避免登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤而引發(fā)第三人的善意取得。因?yàn)楫愖h登記的目的就要暫時(shí)切斷登記簿的公信力，阻止第三人的善意取得，從而為利害關(guān)系人在完成更正登記之前提供一種暫時(shí)性的保護(hù)。至于權(quán)利人，由于登記簿上僅是非權(quán)利事項(xiàng)出現(xiàn)錯(cuò)誤，他只需要通過提供證明登記確有所錯(cuò)的證據(jù)進(jìn)行更正登記即可。由于該錯(cuò)誤不會(huì)導(dǎo)致第三人善意取得其物權(quán)或給權(quán)利制造負(fù)擔(dān)，所以權(quán)利人沒有申請(qǐng)異議登記的必要性，自然《物權(quán)法第19條第2款》也不必規(guī)定其有權(quán)申請(qǐng)異議登記。

第三，《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記，而且自異議登記之日起十五日內(nèi)利害關(guān)系人不起訴的，異議登記失效。有學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》第19條第2款實(shí)際上確立了異議登記的一個(gè)前提條件，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正登記。[⑦]筆者認(rèn)為這種理解是不妥當(dāng)?shù)摹Ｊ聦?shí)上，《物權(quán)法》該款不是要為異議登記設(shè)立一個(gè)前提要件，它要表明的是：如果登記簿存在權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤的話，利害關(guān)系人可以要針對(duì)登記簿記載的權(quán)利人行使更正請(qǐng)求權(quán)，要求其書面同意更正。如果登記權(quán)利人加以拒絕，就意味著利害關(guān)系人與登記權(quán)利人產(chǎn)生了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的法律爭(zhēng)議。由于這是一種實(shí)體法上民事權(quán)利義務(wù)的糾紛，只能由當(dāng)事人通過民事訴訟（不包括行政訴訟）的途徑解決。故此，《物權(quán)法》第19條第2款第2句要求申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)?起訴?，否則異議登記失效。在利害關(guān)系人通過民事訴訟獲得了有利于自己的確定判決后，因利害關(guān)系人已經(jīng)可以向登記機(jī)構(gòu)提供?證明登記確有錯(cuò)誤的?證據(jù)，所以他可以直接請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行更正登記（《物權(quán)法》第19條第1款）。

（二）我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記方面的規(guī)章對(duì)登記簿的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤與非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤規(guī)定了不同的更正登記程序

1、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》明確將房屋登記簿的錯(cuò)誤分為兩類：其一，?不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容?的登記簿的記載錯(cuò)誤；其二，?涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容?的登記簿的記載錯(cuò)誤。在區(qū)分這兩類錯(cuò)誤的基礎(chǔ)上，《房屋登記辦法》規(guī)定了不同的更正程序和要件。

（1）是否能夠依職權(quán)更正上不同。如果房屋登記簿的記載錯(cuò)誤不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記。倘若當(dāng)事人無正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請(qǐng)登記材料或者有效的法律文件對(duì)房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當(dāng)事人（《房屋登記辦法》第75條第1款）。但是，對(duì)于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的登記簿錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)只能書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記（《房屋登記辦法》第75條第2款第1句），不能依職權(quán)進(jìn)行更正登記。

（2）更正登記的要件不同。對(duì)于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的登記簿記載錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)只能在兩種情形下辦理更正登記：其一，利害關(guān)系人提供了權(quán)利人同意更正的證明材料（《房屋登記辦法》第74條第1、2款）。其二，利害關(guān)系人提供了?證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料?，依據(jù)《房屋登記辦法》第80條，該材料是指?確定了房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的?人民法院或仲裁委員會(huì)的生效法律文書。但是，對(duì)于不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的登記簿記載錯(cuò)誤，權(quán)利人只要提供?證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料?即可申請(qǐng)更正登記，該材料是指?申請(qǐng)登記材料或者有效的法律文件?，其范圍顯然大于利害關(guān)系人提供的證明登記簿記載錯(cuò)誤的材料。如果權(quán)利人無正當(dāng)理由逾期不申請(qǐng)更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)還可依職權(quán)進(jìn)行更正登記。

2、國(guó)土資源部頒布的《土地登記辦法》雖未如《房屋登記辦法》那樣區(qū)分土地登記簿上涉及與不涉及土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的錯(cuò)誤，但是從《土地登記辦法》第59條、第60條的規(guī)定可以看出，其實(shí)質(zhì)上仍然是區(qū)分了二者的。

（1）依據(jù)《土地登記辦法》第59條，只有在土地權(quán)利人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，才可以持原土地權(quán)利證書和證明登記錯(cuò)誤的相關(guān)材料，申請(qǐng)更正登記。如果是利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，則其必須持土地權(quán)利人書面同意更正的證明文件，申請(qǐng)更正登記。這一區(qū)分就意味著土地權(quán)利人需要更正的錯(cuò)誤實(shí)際上與土地權(quán)利的歸屬和內(nèi)容無關(guān)，而利害關(guān)系人要申請(qǐng)更正的錯(cuò)誤因與土地權(quán)利的歸屬和內(nèi)容相關(guān)，勢(shì)必要得到土地權(quán)利人的書面更正同意。

（2）《土地登記辦法》第60條第1款規(guī)定，如果土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。然后，利害關(guān)系人通過提起針對(duì)土地權(quán)利人的民事訴訟來解決土地權(quán)利歸屬和內(nèi)容的爭(zhēng)議。

三、權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤更正登記的要件

我國(guó)《物權(quán)法》第19條第1款仿效德國(guó)的立法模式，為利害關(guān)系人更正登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤提供了兩種途徑：其一，利害關(guān)系人針對(duì)登記簿記載的權(quán)利人行使更正請(qǐng)求權(quán)并獲得其書面的更正同意；其二，在登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的情況下，向登記機(jī)構(gòu)提供證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)。

（一）登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正

1、更正請(qǐng)求權(quán)

當(dāng)?shù)怯洸居涊d的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容事項(xiàng)出現(xiàn)錯(cuò)誤，即該錯(cuò)誤屬于登記簿權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，該錯(cuò)誤實(shí)際上已經(jīng)構(gòu)成了對(duì)真實(shí)物權(quán)人的物權(quán)圓滿狀態(tài)的侵害或妨害。由于登記簿本身存在錯(cuò)誤，故此真實(shí)權(quán)利人無法獲得登記簿推定力的保護(hù)（《物權(quán)法》第16條第1款）。它只能通過行使更正請(qǐng)求權(quán)來排除對(duì)其物權(quán)的妨害或侵害。更正請(qǐng)求權(quán)是指，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容與真實(shí)的權(quán)利不一致時(shí)請(qǐng)求相對(duì)人表示同意更正登記的請(qǐng)求權(quán)。我國(guó)《物權(quán)法》雖然沒有明確規(guī)定更正請(qǐng)求權(quán)，但是從其第19條第1款關(guān)于?不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正?的規(guī)定來看，實(shí)際上是承認(rèn)更正請(qǐng)求權(quán)的。因?yàn)榈怯洸居涊d的權(quán)利人書面同意就是利害關(guān)系人行使更正請(qǐng)求權(quán)的結(jié)果。此外，由于《物權(quán)法》第35條明確賦予了因物權(quán)被妨害的權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤而給物權(quán)人構(gòu)成妨害時(shí)，也應(yīng)認(rèn)為因登記簿上權(quán)利事項(xiàng)記載錯(cuò)誤而致物權(quán)被妨害的權(quán)利人可以行使性質(zhì)與排除妨害請(qǐng)求權(quán)相同的更正請(qǐng)求權(quán)。

更正請(qǐng)求權(quán)在性質(zhì)上屬于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，它是基于物權(quán)而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)，具有從屬性。只要物權(quán)以及登記簿錯(cuò)誤對(duì)該物權(quán)妨害仍然存在，更正請(qǐng)求權(quán)就不會(huì)因時(shí)間的經(jīng)過而消滅。故此，《德國(guó)民法典》第898條規(guī)定，更正請(qǐng)求權(quán)不適用于訴訟時(shí)效。我國(guó)《物權(quán)法》未就更正請(qǐng)求權(quán)是否適用訴訟時(shí)效作出規(guī)定。但是，從《物權(quán)法》的立法本意來看，排除妨害的請(qǐng)求權(quán)、消除危險(xiǎn)的請(qǐng)求權(quán)是不適用訴訟時(shí)效的。[4]43因?yàn)椤段餀?quán)法》僅規(guī)定了占有人返還原物的請(qǐng)求權(quán)必須自?侵占發(fā)生之日起一年內(nèi)?行使，否則歸于消滅（第245條第2款）。而對(duì)于物權(quán)人或占有人的排除妨害請(qǐng)求權(quán)與消除危險(xiǎn)的請(qǐng)求權(quán)都沒有規(guī)定訴訟時(shí)效期間或者除斥期間。既然如此，則與排除妨害請(qǐng)求權(quán)屬于同一性質(zhì)的更正請(qǐng)求權(quán)也不適用訴訟時(shí)效。

在德國(guó)民法上，更正請(qǐng)求權(quán)人是指?其權(quán)利未被登記或未被正確登記的人或因登記并不存在的負(fù)擔(dān)設(shè)定或限制而受到侵害的人?（《德國(guó)民法典》第894條）。[⑧]而在我國(guó)《物權(quán)法》中，更正請(qǐng)求權(quán)人就是利害關(guān)系人。盡管《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人都可以申請(qǐng)更正登記。但是，如前所述，權(quán)利人申請(qǐng)更正的只是登記簿上的非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤，其物權(quán)并未受到妨害或侵害，故而不屬于更正請(qǐng)求權(quán)人。[⑨]只有利害關(guān)系人，因其物權(quán)沒有記載或沒有被正確地記載入登記簿或從登記簿上錯(cuò)誤地加以注銷了，故而遭受了妨害，享有要求登記簿記載的權(quán)利人排除妨害的更正請(qǐng)求權(quán)。

作為物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的更正請(qǐng)求權(quán)，其指向的不是登記機(jī)構(gòu)而是對(duì)真實(shí)物權(quán)人的物權(quán)構(gòu)成妨害之人，德國(guó)法上稱之為?其權(quán)利將因更正而被涉及的人?。[⑩]在我國(guó)法中，依據(jù)《物權(quán)法》第19條第1款，更正請(qǐng)求權(quán)所指向的是?不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人?，即登記名義人或登記權(quán)利人。由于更正請(qǐng)求權(quán)是一種物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，只要登記簿的錯(cuò)誤已經(jīng)構(gòu)成了對(duì)利害關(guān)系人物權(quán)的妨害，無論妨害者是否具有過錯(cuò)，都不影響更正請(qǐng)求權(quán)的行使。故此，因此，只要消除登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤會(huì)涉及到其登記權(quán)利的人都屬于更正請(qǐng)求權(quán)指向的義務(wù)人。至于登記權(quán)利人對(duì)于登記簿錯(cuò)誤的發(fā)生有無過錯(cuò)、是否知悉登記簿的錯(cuò)誤等，在所不問。例如，甲針對(duì)乙的A房屋享有第一順位的抵押權(quán)，而丙享有A房屋上的第二順位抵押權(quán)。由于乙的欺詐行為，甲的第一順位抵押權(quán)被錯(cuò)誤地注銷了，此時(shí)基于抵押權(quán)順位升進(jìn)注意，丙成為了第一順位抵押權(quán)人。此時(shí)，甲有權(quán)針對(duì)A房屋的所有權(quán)人乙、抵押權(quán)人丙行使更正請(qǐng)求權(quán)。盡管乙的抵押權(quán)被錯(cuò)誤完全是因乙的欺詐所致，與丙無關(guān)，丙也屬于更正請(qǐng)求權(quán)指向的義務(wù)人。

2、登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正

《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定，當(dāng)利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤時(shí)，可以通過行使更正請(qǐng)求權(quán)，要求登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正。從該款的字面含義來看，似乎只要是登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正，登記機(jī)構(gòu)就必須辦理更正登記。但是，如果仔細(xì)研究更正登記的規(guī)范目的，可知實(shí)際并非如此。更正登記是為了解決登記簿錯(cuò)誤，維護(hù)物權(quán)人合法權(quán)益而設(shè)立的制度。如果登記簿并不存在錯(cuò)誤，即便登記權(quán)利人書面同意進(jìn)行所謂的?更正?，登記機(jī)構(gòu)也不應(yīng)當(dāng)辦理更正登記，否則就容易出現(xiàn)當(dāng)事人惡意串通利用更正登記制度逃避國(guó)家稅收等違法情形。正因如此，在德國(guó)法上，一方面，更正同意必須得到官方文書或官方認(rèn)證的文書的證明（《土地登記條例》第29條）；另一方面，如果登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿并非不正確，或者雖然登記簿是錯(cuò)誤的但通過對(duì)更正申請(qǐng)人進(jìn)行新的登記也不會(huì)使該登記簿變得正確時(shí)，即便存在更正同意，登記機(jī)構(gòu)仍有權(quán)拒絕辦理更正登記。[7]§22,Rn 31

我國(guó)《物權(quán)法》第19條第1款只是要求更正同意采取書面形式，而未如德國(guó)那樣要求該更正同意必須由官方文書或官方認(rèn)證的文書加以證明。因此，實(shí)踐中極有可能出現(xiàn)當(dāng)事人利用更正登記實(shí)現(xiàn)違法目的的問題。為避免這種現(xiàn)象，我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的法律、法規(guī)和規(guī)章不僅要求利害關(guān)系人在申請(qǐng)更正登記時(shí)提交登記權(quán)利人同意更正的書面材料，還要求申請(qǐng)人提交證明登記簿記載錯(cuò)誤的材料。登記機(jī)構(gòu)在審查后認(rèn)為登記簿記載確實(shí)存在錯(cuò)誤的，方辦理更正登記。如果登記簿并不存在錯(cuò)誤，即便更正登記申請(qǐng)人提交了登記權(quán)利人書面的更正同意，也不辦理更正登記。例如，《房屋登記辦法》第74條規(guī)定：?權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以提交下列材料，申請(qǐng)更正登記：

（一）登記申請(qǐng)書；

（二）申請(qǐng)人的身份證明；

（三）證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤的材料。利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記的，還應(yīng)當(dāng)提供權(quán)利人同意更正的證明材料。房屋登記簿記載確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)予以更正；需要更正房屋權(quán)屬證書內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面通知權(quán)利人換領(lǐng)房屋權(quán)屬證書；房屋登記簿記載無誤的，應(yīng)當(dāng)不予更正，并書面通知申請(qǐng)人。?不過需要注意的是，在登記簿記載的權(quán)利人已經(jīng)書面同意更正的情況下，不應(yīng)對(duì)利害關(guān)系人提交的證明登記簿記載錯(cuò)誤的材料有過高的要求，否則就違反了《物權(quán)法》第19條第1款的規(guī)定。因?yàn)槿绻?dāng)事人提供的證據(jù)已經(jīng)能夠充分證明登記確有錯(cuò)誤，此時(shí)提供登記權(quán)利人的書面更正同意就毫無必要了。

（二）有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤

依據(jù)《物權(quán)法》第19條第1款，無論登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，只要利害關(guān)系人有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行更正登記。如前所述，在對(duì)登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤加以更正的情況下，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制所謂?證明登記確有錯(cuò)誤的?證據(jù)，否則就會(huì)出現(xiàn)損害登記權(quán)利人和第三人合法權(quán)益的問題。這一點(diǎn)在我國(guó)尤為必要。因?yàn)椋c德國(guó)由法院作為登記機(jī)構(gòu)，司法輔助人具體負(fù)責(zé)登記、登記簿法官加以監(jiān)督的模式[11]所不同的是，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)是行政機(jī)關(guān)，具體登記事務(wù)又多為該行政機(jī)關(guān)下屬的事業(yè)單位（如房地產(chǎn)交易中心、土地交易中心等）。在這些登記機(jī)構(gòu)從事登記事務(wù)的人往往沒有學(xué)習(xí)過法律，許多人連大學(xué)學(xué)歷都沒有。有些登記人員甚至連物權(quán)、債權(quán)是什么、如何區(qū)分都不清楚。任由他們隨意判斷申請(qǐng)人提交的證據(jù)是否能夠證明登記確有錯(cuò)誤，顯然是極不妥當(dāng)?shù)?，更正申?qǐng)人、登記權(quán)利人以及第三人的合法權(quán)益都難以得到保障。

筆者認(rèn)為，在我國(guó)，原則上只有利害關(guān)系人提供了人民法院、仲裁委員會(huì)以及有權(quán)確定物權(quán)歸屬和內(nèi)容的行政機(jī)關(guān)作出的生效法律文書，且該法律文書上確定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容表明了登記簿上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的記載是錯(cuò)誤的時(shí)候，才符合《物權(quán)法》第19條第1款規(guī)定的?有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤?的要求。這是因?yàn)椋涸诶﹃P(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿上權(quán)利事項(xiàng)存在錯(cuò)誤，而登記簿記載的權(quán)利人又不同意更正，就意味著利害關(guān)系人與登記簿記載的權(quán)利人就物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生了爭(zhēng)議。依據(jù)《物權(quán)法》第33條，?因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。?該法第32條又規(guī)定：?物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。?在我國(guó)，有權(quán)確認(rèn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容、解決物權(quán)爭(zhēng)議的主要就是法院與仲裁委員會(huì)，以及法律授權(quán)的特定行政機(jī)關(guān)，如《土地管理法》允許人民政府對(duì)土地權(quán)屬爭(zhēng)議進(jìn)行處理。

此外，從我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)章和地方性法規(guī)來看，也都明確地將證明登記簿上權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤的證據(jù)限定為法院、仲裁委員會(huì)和行政機(jī)關(guān)的生效法律文書。例如，《房屋登記辦法》第80條規(guī)定：?人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)或者有關(guān)法律文書，辦理相應(yīng)的登記。?《上海市房地產(chǎn)登記條例》第61條第2款第2項(xiàng)規(guī)定，房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正，但有行政機(jī)關(guān)、人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生法律效力的文件證明房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利歸屬確有錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正?！稛o錫市房屋登記條例》第62條第1款規(guī)定：?人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬或者權(quán)利內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的申請(qǐng)或者人民法院的執(zhí)行要求辦理相應(yīng)的登記。?《深圳市房地產(chǎn)登記若干規(guī)定（試行）》第4條規(guī)定：?房地產(chǎn)權(quán)利人或者利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)更正登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）申請(qǐng)書；

（二）申請(qǐng)人身份證明；

（三）證明房地產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的材料；

（四）利害關(guān)系人申請(qǐng)的，應(yīng)當(dāng)提交與申請(qǐng)更正登記事項(xiàng)存在利害關(guān)系的證明材料及房地產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人同意更正的書面材料，但人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書對(duì)申請(qǐng)更正登記事項(xiàng)已有明確確認(rèn)的除外；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定需要提交的其他材料。?

關(guān)于利害關(guān)系人提供的人民法院、仲裁委員會(huì)以及行政機(jī)關(guān)作出的生效法律文書，應(yīng)注意以下幾個(gè)問題。

首先，法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書僅指判決書、調(diào)解書和裁決書，而不包括裁定書。因?yàn)椴枚〞饕怯脕斫鉀Q程序問題，而非實(shí)體問題的法律文書。裁定書中不可能會(huì)確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容。

其次，法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書必須確認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，且其與登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容不一致。惟其如此，該生效的法律文書才屬于證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)。這就意味著，無論是法院的民事判決書和民事調(diào)解書，還是仲裁委員會(huì)的裁決書，都應(yīng)當(dāng)是具有確認(rèn)效力或形成效力的法律文書，而非僅具給付效力的法律文書。例如，A房屋為甲、乙夫妻共有，登記簿上僅記載了甲為所有權(quán)。乙要求甲同意更正登記，被甲拒絕，因?yàn)榧渍J(rèn)為這是其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，而非夫妻共有財(cái)產(chǎn)。此時(shí)乙可以向法院起訴，通過司法途徑實(shí)現(xiàn)其更正請(qǐng)求權(quán)，即請(qǐng)求法院確認(rèn)該房屋為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)法院生效的民事判決書或調(diào)解書確認(rèn)了A房屋為甲、乙夫妻共有后，就表明了登記確有錯(cuò)誤，此時(shí)乙可以要求登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行更正登記。再如，A公司與B公司簽訂了建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，雙方辦理了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記。后A公司認(rèn)為受到B公司的欺詐請(qǐng)求法院判決撤銷該合同。法院判決撤銷該合同，B公司向A公司返還建設(shè)用地使用權(quán)。由于合同被撤銷后建設(shè)用地使用權(quán)就自動(dòng)回復(fù)給了A公司，A公司才是真正的建設(shè)用地使用權(quán)人，登記簿上將B公司記載為權(quán)利人是錯(cuò)誤的。因此，A公司有權(quán)申請(qǐng)更正登記，將自己作為建設(shè)用地使用權(quán)重新記載入登記簿。但是，如果法院或仲裁委員會(huì)的生效法律文書僅僅是給付性的法律文書，即要求一方履行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同義務(wù)的判決書、調(diào)解書或裁決書。由于在履行該該合同義務(wù)之前，登記簿并不存在錯(cuò)誤，所以當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理的處分登記而非更正登記。例如，出賣人甲與買受人乙的房屋買賣合同生效后，甲不履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)、乙向法院提起給付之訴。法院判令乙協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。此時(shí)，乙應(yīng)依據(jù)該生效判決向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的是所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，而非更正登記。

第三，法院作出的行政判決書不屬于證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)。這是因?yàn)?，在行政訴訟中，法院只是審查被訴的具體行政行為合法與否，不能也無權(quán)解決民事實(shí)體權(quán)利的爭(zhēng)議，無法確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容。正因如此，《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問題的解釋》第51條第6項(xiàng)才明確規(guī)定，在行政訴訟的過程中，案件的審判須以相關(guān)民事、刑事或者其他行政案件的審理結(jié)果為依據(jù)，而相關(guān)案件尚未審結(jié)的，應(yīng)當(dāng)中止訴訟?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條更是規(guī)定：?當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對(duì)房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭(zhēng)議，民事爭(zhēng)議處理期間不計(jì)算在行政訴訟起訴期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。?既然行政判決不能確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，無法表明勝訴的原告就是爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人，因此原則上當(dāng)事人以確認(rèn)登記行為違法或撤銷登記行為的行政判決書是無法證明登記簿上記載的權(quán)利事項(xiàng)存在錯(cuò)誤的。不過需要注意的是，法院作出的撤銷登記行為的行政判決在一定程度上可以起到更正登記的效果。當(dāng)?shù)怯洸旧系臋?quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤表現(xiàn)為：不應(yīng)有的處分限制（如抵押權(quán)登記、預(yù)告登記）被登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤地記載入登記簿，或者曾被正確記載的物權(quán)被登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤地加以注銷。如果原告針對(duì)登記機(jī)構(gòu)該登記行為提起行政訴訟，而法院又判決撤銷此登記行為的話，由于登記機(jī)構(gòu)必須履行法院的判決注銷對(duì)違法的處分限制登記或注銷違法的注銷登記，因此就可以重新恢復(fù)原有的正確記載，起到更正登記希望實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。故此，當(dāng)事人沒有必要申請(qǐng)更正登記。但是，就那些應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀奈餀?quán)沒有被記載入登記簿的情形。例如，甲乙共有的A房屋被登記為甲單獨(dú)所有權(quán)。此時(shí)即便法院撤銷被訴的登記行為，登記機(jī)構(gòu)依法院之判決而將登記簿上對(duì)甲的單獨(dú)所有權(quán)的記載加以注銷，也并不當(dāng)然意味著勝訴的原告就可以被作為A房屋的共有人被記載入不動(dòng)產(chǎn)登記簿。因?yàn)榫虯房屋是否為甲乙的共有財(cái)產(chǎn)乃是一個(gè)民事爭(zhēng)議，需要通過民事訴訟加以解決。

最后，所謂行政機(jī)關(guān)的生效法律文書是指，有權(quán)的行政機(jī)關(guān)作出的確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的生效法律文書。在我國(guó)這種行政機(jī)關(guān)的法律文書只有一種，即人民政府對(duì)土地權(quán)屬爭(zhēng)議的已經(jīng)生效的處理決定?！锻恋毓芾矸ā返?6條規(guī)定，當(dāng)土地上的所有權(quán)和使用權(quán)存在爭(zhēng)議時(shí)，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理。其中，單位之間的爭(zhēng)議，由縣級(jí)以上人民政府處理；個(gè)人之間、個(gè)人與單位之間的爭(zhēng)議，由鄉(xiāng)級(jí)人民政府或者縣級(jí)以上人民政府處理。當(dāng)事人對(duì)有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。如果當(dāng)事人沒有在接到處理決定通知之日起三十日內(nèi)起訴的，該處理決定就發(fā)生了法律效力。在該處理決定確定的土地權(quán)利歸屬與登記簿記載的權(quán)利歸屬不一致的情況下，利害關(guān)系人就可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。

四、非權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤更正登記的要件

（一）權(quán)利人有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤而申請(qǐng)更正登記

在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上只是非權(quán)利事項(xiàng)發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，如不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、面積、用途以及登記權(quán)利人的名稱或姓名等存在錯(cuò)誤，由于不涉及不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容，所以不存在獲得登記簿記載的權(quán)利人的同意后申請(qǐng)更正登記的問題。此時(shí)，更正登記的申請(qǐng)人就是登記簿記載的權(quán)利人即權(quán)利人。他只需要提供證據(jù)證明該錯(cuò)誤確實(shí)存在，登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)辦理更正登記。由于非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤多是因登記機(jī)構(gòu)的疏忽所致，權(quán)利人一般可以通過指出登記原因證明文件（如登記申請(qǐng)材料、合同書、有關(guān)公文書等）與登記簿記載不一致，而非常容易地證明該錯(cuò)誤之存在。例如，房屋面積的測(cè)繪文件上清楚地記載了面積是1110平米，但是由于登記機(jī)構(gòu)工作人員的疏忽在登記簿上記載為1100平米；登記權(quán)利人的真實(shí)姓名為?張三?，但是登記機(jī)構(gòu)卻誤寫成了?張二?，申請(qǐng)人只要提供身份證或戶口本即可證明該錯(cuò)誤的存在。

（二）登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行更正登記

由于登記簿上非權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤不涉及實(shí)體權(quán)利，而且這種錯(cuò)誤往往是非常明顯的，如果對(duì)于這種錯(cuò)誤的更正登記也都必須依當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，既會(huì)給登記權(quán)利人造成不必要的負(fù)擔(dān)，也不利于及時(shí)維持登記簿的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。故而，比較法上一般都允許登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)自行更正登記。對(duì)此前已述及。在我國(guó)，《物權(quán)法》并未對(duì)登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)更正登記作出明確規(guī)定。但通說認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)在一定的情況下可以依職權(quán)也應(yīng)當(dāng)依職權(quán)來更正登記。因?yàn)槿绻魏蔚怯涘e(cuò)誤都要由法院來認(rèn)定，無疑大大增加了登記錯(cuò)誤的更正成本，不利于對(duì)真正權(quán)利人利益的保護(hù)。[8]309目前，一些不動(dòng)產(chǎn)登記的地方性法規(guī)和部門規(guī)章也都允許，登記機(jī)構(gòu)對(duì)不涉及權(quán)利歸屬的錯(cuò)誤依職權(quán)加以更正。例如，《房屋登記辦法》第75條第1款規(guī)定：?房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；當(dāng)事人無正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)申請(qǐng)登記材料或者有效的法律文件對(duì)房屋登記簿的記載予以更正，并書面通知當(dāng)事人?《上海市房地產(chǎn)登記條例》第62條規(guī)定：?房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)登記簿記載與原申請(qǐng)登記文件不一致的，應(yīng)當(dāng)書面通知有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)利人辦理更正登記手續(xù)。當(dāng)事人無正當(dāng)理由不辦理更正手續(xù)的，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)原申請(qǐng)登記文件對(duì)房地產(chǎn)登記簿的記載予以更正，并書面通知當(dāng)事人。?

值得注意的是，《土地登記辦法》第58條允許土地登記機(jī)構(gòu)一旦發(fā)現(xiàn)登記簿存在錯(cuò)誤，無論該錯(cuò)誤是否涉及土地權(quán)利的歸屬，均可在報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后依職權(quán)進(jìn)行更正登記。筆者認(rèn)為這種規(guī)定顯然是錯(cuò)誤的。盡管依據(jù)《土地管理法》第16條，人民政府有權(quán)處理當(dāng)事人之間就土地所有權(quán)和使用權(quán)發(fā)生的爭(zhēng)議，且該處理程序是當(dāng)事人向法院起訴的前臵程序。但是，這并不意味著登記機(jī)構(gòu)只要報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，就可以依職權(quán)更正登記簿上的權(quán)利事項(xiàng)錯(cuò)誤。這種做法顯然是會(huì)對(duì)登記權(quán)利人、利害關(guān)系人造成不正當(dāng)?shù)膿p害。在土地權(quán)利為第三人善意取得的時(shí)候，這種依職權(quán)更正登記的行為還會(huì)損害第三人的合法權(quán)益。

參考文獻(xiàn)

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