第一篇：何曉明、梁安國等48戶香港業(yè)主等與香港融系發(fā)展有限公司等商品房預售合同糾紛、委托出租合同糾紛上訴案商品

何曉明、梁安國等48戶香港業(yè)主等與香港融系發(fā)展有限公司等商品房預售合同糾紛、委托出租合同糾紛上訴案商品房預售合同糾紛、委托出租合同糾紛上訴案

法公布(2002)第29號

中華人民共和國最高人民法院民 事 判 決 書

(2000)民終字第111號

上訴人（原審原告）：何曉明、梁安國等48戶香港業(yè)主（詳情見附表）。

訴訟代表人：何曉明，香港特別行政區(qū)居民，住所地香港特別行政區(qū)九龍荃灣麗城花園二期三座41/FH室。

訴訟代表人：梁安國，香港特別行政區(qū)居民，住所地香港特別行政區(qū)九龍黃大仙天馬苑E座 3314室。

委托代理人：吳三七，安徽省黃山市人民政府法制局干部。

上訴人（原審被告）：黃山利達房地產開發(fā)有限公司，住所地安徽省黃山市屯溪康樂路3號。

法定代表人：楊大毅，董事長。

委托代理人：許光明，該公司副總經理。

委托代理人：鄭明繼，黃山擎天律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：融系發(fā)展有限公司，住所地香港特別行政區(qū)新界屯門建發(fā)街建發(fā)工業(yè) 中心5樓8室。

法定代表人：蘇健雄，董事長。

委托代理人：唐春飛，黃山擎天律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：黃山旅行社。

法定代表人：蘇健雄，董事長。

上訴人何曉明、梁安國等48戶香港購房業(yè)主、上訴人黃山利達房地產開發(fā)有限公司為與被上訴人融系發(fā)展有限公司、黃山旅行社商品房預售合同糾紛、委托出租合同糾紛一案，不服安徽省高級人民法院（1998）皖民初字第10號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開審理了本案，何曉明、梁安國及委托的代理人吳三七，利達公司委托的代理人許光明、鄭明繼，融系公司委托的代理人唐春飛到庭參加訴訟，黃山旅行社經合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

經審理查明，黃山利達房地不開發(fā)有限公司（以下簡稱利達公司）系黃山花園房地產項目的開發(fā)商，辦理了黃山花園項目的《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設用地批準書》及《境外出售和土地使用權轉讓批復》等有關法律手續(xù)。1994年l月9月，利達公司分別與何曉明、梁安國等48戶香港購房業(yè)主（以下簡稱購房業(yè)主）簽訂了《黃山市黃山花園買賣合同》，約定：甲方（利達公司）須于1994年12月31日或之前將驗收合格的房屋交付乙方（購房業(yè)主）使用，如不能按期交付，每延期一日以乙方已付樓款為本金，按月利率3％計付違約金，延期超過120天，則甲方違約，乙方有權解除合同，甲方應將乙方已付的一切款項及利息在60天內退給乙方，同時還須向已方支付違約金；甲方出售的房產需按照批準的建筑圖紙完成全部建筑工程，并經黃山在有關建筑工程質量檢驗部門檢驗合格后萬可交付乙方使用，如有關部門檢驗為質量不合格時，乙方有權要求修補或提出退房；乙方交清樓價款后，甲方協(xié)助乙方向黃山市房屋產權登記部門領取房屋產權證，領取房屋產權證的手續(xù)費由乙方負責。1994年1月18日，利達公司出具委托書，委托黃山旅行社和融系發(fā)展有限公司（以下簡稱融系公司）的法定代表人蘇健雄負責黃山花園“賓館出租”計劃。融系公司與黃山旅行社遂于1994年1月至10月分別與購房業(yè)主簽訂了《黃山花園賓館出租合同》，全權處理購房業(yè)主所購黃山花園住宅房的出租事宜。該出租合同第三條約定發(fā)展商（即利達公司）委托融系公司與黃山旅行社（合稱賓館管理公司）管理及經營整個黃山花園“賓館出租”計劃，擔保各業(yè)主每年收取樓價的10厘租金回報及整項“賓館出租”計劃帶來純利的百分之六十的分紅； 購房業(yè)主有權隨時終止該合同書，賓館管理公司須于收到購房業(yè)主通知終止合同的15天內將該房屋交還給購房業(yè)主。之后，購房業(yè)主按約定交清了全部樓價款6,973,158港元。1994年11月前后，根據利達公司與購房業(yè)主的事前商定，購房業(yè)主按樓價的6.5％向融系公司交納了代辦房屋所有權證費用453,239港元。同時，為配合房屋的出租，購房業(yè)主按融系公司寄發(fā)的《黃山花園賓館住宅裝修通知》和《黃山花園賓館住宅裝修工程項目及設備價格清單》的規(guī)定，向融系公司支付了裝修費1,021,030港元，委托融系公司代為裝修所購房屋。按《黃山花園賓館住宅裝修工程項目及設備價格清單》計算，用于購房業(yè)主房屋裝修的費用為36,178港元，購房業(yè)主支付的裝修費未使用部分為984,852港元。利達公司按期完成了所售樓房的施工，并于1994年6月至該年底前陸續(xù)辦理了各棟樓房的竣工驗收手續(xù)，經黃山市建設工程質量監(jiān)督站（以下簡稱質監(jiān)站）檢驗，該工程合格，同意交付使用。1995年元月中旬前后，利達公司為購房業(yè)主辦理了房屋所有權證，并交各位購房業(yè)主簽收。1998年10月購房業(yè)主以利達公司未按期交付驗收合格的房屋，且多收辦理房屋所有權證費用和裝修費用為由，向安徽省高級人民法院提起訴訟，請求法院判令利達公司、融系公司及黃山旅行社支付逾期違約金，退還多收取的費用，終止履行《黃山花園賓館出租合同》。

另查明，一審期間購房業(yè)主向法院提交了質監(jiān)站1998年7月20日、施工單位1998年8月11日關于訟爭房屋未辦理竣工驗收手續(xù)的證明。對此，質監(jiān)站1999年4月13日出具的《關于黃山花園小區(qū)工程驗收情況的補充說明》，該站站長朱愛民在1999年10月9日接受一審法院調查詢問均證明，訟爭房屋1994年年底前已進行竣工驗收。

一審法院認為，《黃山花園買賣合同》和《黃山花園賓館出租合同》均是當事人的真實意思表示，其內容不違反法律、法規(guī)，應為有效，各方應嚴格按合同履行。根據法律規(guī)定，財產交付之日即發(fā)生所有權轉移，而房屋所有權的取得應以房產部門頒發(fā)的房屋所有權證為準。當事人在《黃山市黃山花園買賣合同》中未約定房屋交付方式，購房業(yè)主又系境外業(yè)主，且約定由利達公司辦理房屋所有權證，故應認定辦理房屋所有權證時間為房屋交付時間。利

達公司未按合同約定在1994年12月31日之前交付房屋，應承擔自1995年1月1日至房屋所有權證頒發(fā)之日逾期交付的違約責任，違約金按房屋價款的千分之一即約定的月3％計算。購房業(yè)主提出終止履行《黃山花園賓館出租合同》的請求，根據合同約定，應予準許。利達公司雖未直接簽署《黃山花園賓館出租合同》，但其委托融系公司及黃山旅行社負責整個黃山花園“賓館出租”計劃、簽訂合同并收取裝修費用，故合同終止履行后，裝修費未使用部分應由利達公司退還給購房業(yè)主，融系公司與黃山旅行社負連帶責任。融系公司辯稱其與大多數購房業(yè)主就租金發(fā)放及裝修問題已于1997年達成和解協(xié)議，應按和解協(xié)議處理，由于購房業(yè)主代表未全部在和解協(xié)議上簽字，故該辯稱理由不予采納。利達公司和融系公司按事先約定收取的為購房業(yè)主代辦房屋所有權證費，已辦理了全部房屋所有權證，現購房業(yè)主要求退還辦證費用多收部分，因未提供充分依據，本院不予支持。判決

1、被告利達公司應于本判決生 效后30日內支付諸原告逾期履行違約金119,011港元（支付每位原告違約金數額附后）；

2、諸原告與被告簽訂的《黃山花園賓館出租合同》終止履行，三被告應在本判決生效后15日內將所涉房屋交還給各原告；

3、被告利達公司任于本判決生效后30日內退還給諸原告裝修費未使用部分計984,852元，被告融系公司及黃山旅行社負連帶清償責任（支付每位原告數額附后）；

4、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費人民幣54,181元，保全費人民幣24,520元，合計78,701元，原告負擔48,701元，被告利達公司負擔15,000元，融系公司負擔7,500元．黃山旅行社負擔7,500元。

購房業(yè)主及利達公司均不服一審判決，向本院提起上訴。購房業(yè)主上訴稱，利達公司未按合同約定對所交房屋進行竣工驗收，構成違約，應支付1995年1月1日至1998年8月10日的逾期交房違約金6,973,158港元；辦理房屋所有權證的費用應按實際收取，不應包含傭金，利達公司和融系公司應退還多收取的辦理房屋所有權證的費用。利達公司答辯稱：一審判決根據黃山市工程質量監(jiān)督站出具的《工程驗收證書》及有關證明材料，認定利達公司交付的房屋在合同約定的時間內進行了工程竣工驗收是符合實際情況的，購房業(yè)主的上訴理由不能成立；根據雙方約定，辦理房屋所有權證的費用由購房業(yè)主承擔，購房業(yè)主取得房屋所有權證后，認為利達公司多收取了辦證費用，卻未依法舉證，一審判決駁回購房業(yè)主的該項請求是正確的。

利達公司上訴稱：按照《黃山市黃山花園買賣合同》約定，利達公司于1994年12月31日前為購房業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，履行了交房義務，一審判決認定利達公司逾期交房，構成違約是錯誤的，應予改判。收取出租房屋裝修費問題與利達公司無關，不應由利達公司承擔返還融系公司多收取的裝修費用。購房業(yè)主答辯稱：利達公司未按合同約定對房屋進行竣工驗收，已構成違約，應承擔違約責任；1994年l月18日利達公司給融系公司的法定代表人蘇健雄出具委托書，委托其負責賓館出租的經營與管理，利達公司實際上是賓館出租計劃的設計者，應承擔返還多收取的裝修費的責任。

本院審理認為，一審判決認定《黃山市黃山花園買賣合同》與 《黃山花園賓館出租合同》是當事人的真實意思表示，內容不違反法律規(guī)定，且己實際履行，應為有效及準許購房業(yè)主關于終止履行《黃山花園賓館出租合同》的請求并無不當。購房業(yè)主上訴主張利達公司出具的竣工驗收手續(xù)是1998年8月10日后補辦的，違反了合同約定．已構成違約，應支付1995年1月1日至1998年8月10日的違約金，對此質監(jiān)站出具的《關于黃山花園小區(qū)工程驗收情況的補充說明》及一審期間法院詢問質監(jiān)站站長朱愛民的筆錄均證明利達公司交付給購房業(yè)主的房屋在合同約定的時間內進行了竣工驗收，工程質量合格，質監(jiān)站在工程驗收證書上簽字蓋章，同意交付使用，故購房業(yè)主的上訴理由不能成立。購房業(yè)主按其與利達

公司的約定支付了辦理房屋所有權證的費用，利達公司于1995年1月中旬前后分別辦妥了房屋所有權證并交購房業(yè)主簽收，現購房業(yè)主提出利達公司多收取了辦理房屋所有權證費用缺乏依據，對其請求不予支持。利達公司上訴提出一審法院認定其逾期交房承擔違約責任不當，應于改判的主張，因《黃山市黃山花園買賣合同》對房屋交付方式未做約定，一審判決根據本案的實際情況，認定辦理房屋所有權證時間為房屋交付時間并無不當。按照該合同約定，利達公司應于1994年12月31日前交付房屋，其辦理房屋所有權證并交購房業(yè)主簽收的時間是1995年1月，故一審判決利達公司違約，承擔1995年1月1日至房屋所有權證頒發(fā)之日止的違約責任是正確的。利達公司認為購房業(yè)主出租房屋的裝修費是融系公司收取，不應由利達公司承擔返還融系公司多收取的裝修費用，但其1994年l月18日給融系公司法定代表人蘇健雄出具的委托書證明，利達公司委托融系公司和黃山旅行社負責黃山花園賓館出租計劃、簽訂合同并收取裝修費用，故利達公司應承擔將裝修費未使用部分返還給購房業(yè)主的責任。綜上，購房業(yè)主及利達公司的上訴理由由均不能成立，一審判決認定真實清楚，適用法律正確。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費、保全費按一審判決執(zhí)行。二審案件受理費 54,181元，由購房業(yè)主負擔

27,0905元，利達公司負擔 27,0905 元。

本判決為終審判決。

審 判 長馮小光

審 判 員張 章

代理審判員吳曉芳

二○○一年四月二十五日

書 記 員胡曉菲

第二篇：廣州市中村房地產開發(fā)有限公司與吳宏等商品房預售合同糾紛上訴案

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廣州市中村房地產開發(fā)有限公司與吳宏等商品房預售合同糾紛上訴案

廣東省廣州市中級人民法院

民事判決書

(2014)穗中法民五終字第2601號

上訴人（原審被告）：廣州市中村房地產開發(fā)有限公司。

法定代表人：岑永誠，經理。

委托代理人：羅紅明，廣東百越律師事務所律師。

委托代理人：嚴瑾，廣東百越律師事務所實習律師。

被上訴人（原審原告）：吳宏。

被上訴人（原審原告）：溫程群。

兩被上訴人的共同委托代理人：王美舟，廣東廣之洲律師事務所律師。

上訴人廣州市中村房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱中村公司）因與被上訴人吳宏、溫程群商品房預售合同糾紛一案，不服廣州市海珠區(qū)人民法院（2013）穗海法民三初字第2799號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現已審理終結。

原審法院經審理查明：吳宏、溫程群、中村公司于2012年7月2日簽訂《商品房預售合同》，訂明由吳宏、溫程群向中村公司購買位于廣州市海珠區(qū)琶洲島新港東路北側磨碟沙東側地段（第二期）星品軒自編C1-C6，連體設計第C6幢6層601號房，房屋地主海珠區(qū)嘉泰二街1號（C1）601房，總金額為2116439元；（第十條逾期付款的違約責任）如果吳宏、溫程群未能按照本合同第八條約定的期限將各期房款支付至預售款監(jiān)控賬號，中村公司有權要求吳宏、溫程群每日按未支付房價款0.05%的標準支付違約金；（第十二條交房條件）該商品房項目工程竣工驗收合格，并取得了建設工程質量監(jiān)督機構出具的商品房建設項目符合驗收管理規(guī)定的《建設工程質量監(jiān)督報告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件；（第十三條房屋交付）中村公司應當在2013年5月30日前將作為本合同標的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時，應當向吳宏、溫程群發(fā)出收樓通知書；（第十四條延期交房的違約責任）中村公司如未能按本合同規(guī)定的期限交房，按補充協(xié)議第十二條處理；（第十五條房屋交付時的有關資料）吳宏、溫程群和中村公司雙方進行房屋驗收交接時，中村公司應當向吳宏、溫程群提供有關該商品房的下列資料：

（一）規(guī)劃部門出具的《建設工程規(guī)劃驗收合格證》、（二）建設單位出具的《建設工程竣工驗收報告》、（三）消防部門出具的《建設工程消防驗收合格意見書》或備案憑證、（四）供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料、（五）人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準許使用文件、（六）《房地產（住宅）質量保證書》、（七）《房地產（住宅）使用說明書》、（八）《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》、（九）見補充協(xié)議第十三條；上述文件中，（一）至

（五）項應出示原件并向吳宏、溫程群提供加蓋中村公司公章的復印件；

（六）、（七）項應載明水電等設施配置說明、有關設備安裝預留位置說明、裝修注意事項和建筑節(jié)能等有關內容，中村公司應提供已加蓋公章的原件給吳宏、溫程群；

（八）項應交由吳宏、溫程群填寫或簽署；??合同附件七《本合同補充協(xié)議》約定：??

八、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十條內容變更為：

1、吳宏、溫程群如未按本合同及本協(xié)議約定的時間付款，應當向中村公司支付逾期違約金；逾期違約金根據吳宏、溫程群應付款項的每日萬分之一計算；逾期違約金計算期間為自本合同及本補充協(xié)議規(guī)定的最后付款日期的第二天起至實際付款日止；實際付款日是指吳宏、溫程群將全 法律俠客在線lawbingo

部的應付款項及其利息和其他有關的應付款項全額支付給中村公司的當日；??

十、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十二條內容變更為：特別約定：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意該商品房的唯一交房條件為建設、監(jiān)理、施工、勘察、設計單位出具的《工程竣工驗收報告》，吳宏、溫程群同意《建設工程竣工驗收備案表》不作為所購商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權利（包括但不限于逾期交樓）；??

十二、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十四條內容變更為：

1、無論逾期是否超過180日，合同繼續(xù)履行的，中村公司支付違約金的標準改為每日總房價款的0.01%，最高賠付額不超過總房價款的5%；

2、逾期超過180日吳宏、溫程群要求解除合同的，雙方同意不計賠實際損失，由中村公司按不超過總房價款的10%向吳宏、溫程群支付違約金；??

十三、吳宏、溫程群和中村公司雙方同意將本合同第十五條內容變更為：吳宏、溫程群和中村公司雙方一致同意中村公司現場公示建設、監(jiān)理、施工、勘察、設計單位出具的《工程竣工驗收報告》復印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標準，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓，吳宏、溫程群仍有異議的可單獨到中村公司公司查閱相關原件，或到相關政府部門或官方網站查閱；等。合同簽訂后，吳宏、溫程群已按合同約定向中村公司付清了全部購房款，但中村公司至今未通知吳宏、溫程群收樓。

吳宏、溫程群于2013年9月29日向原審法院提起本案訴訟，請求：

1、中村公司向吳宏、溫程群支付遲延交房違約金（以總房款2116439元為本金，按照每日萬分之二點六的標準，從2013年5月31日起計至中村公司實際交樓給吳宏、溫程群之日止，違約金不以總房款5%為限）；

2、中村公司承擔本案訴訟費。中村公司原審答辯稱：吳宏、溫程群向中村公司購買涉案房屋并簽訂了商品房買賣合同，但合同簽訂后，吳宏、溫程群糾集其他的購房人，阻撓中村公司的建設施工。經行政部門多次協(xié)調，吳宏、溫程群仍糾集其他的購房人，惡意阻撓中村公司對樓房的各項設施完善與建設，由于吳宏、溫程群的惡意阻撓行為導致合同已無法履行。且吳宏、溫程群的訴訟請求主張的違約金計算標準也是吳宏、溫程群自行主張和計算的，與合同約定不符。另外，吳宏、溫程群主張的違約金的計算也是毫無事實和法律依據的，中村公司不能接受。中村公司不同意吳宏、溫程群的訴訟請求，請求法院予以駁回。

原審法院另查，中村公司于2014年1月6日取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，該表中載明工程竣工驗收備案文件目錄有電梯驗收合格證明、消防驗收意見、民防驗收意見、環(huán)保驗收意見、規(guī)劃驗收意見、工程質量監(jiān)督報告??；等。中村公司在本案審理期間還向原審法院提交了《人防工程專項竣工驗收備案意見書》、《廣州市燃氣輸配及應用工程（交工驗收證書）》、《通郵申請表》、《永久水表安裝完畢證明書》（復印件）。

原審訴訟中，中村公司明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用。

原審法院認為，吳宏、溫程群與中村公司簽訂的《商品房預售合同》是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效合同，雙方均應按合同約定切實履行。

根據合同和補充協(xié)議約定，中村公司應當在2013年5月30日前，將作為本合同標的物的房屋交付吳宏、溫程群使用；中村公司向吳宏、溫程群交付房屋時，應當向吳宏、溫程群發(fā)出收樓通知書；交房條件為建設、監(jiān)理、施工、勘察、設計單位出具的《工程竣工驗收報告》，吳宏、溫程群同意《建設工程竣工驗收備案表》不作為所購商品房的交房條件，不因是否取得備案表而向中村公司主張任何權利（包括但不限于逾期交樓）；房屋交付時的有關資料為中村公司現場公示建設、監(jiān)理、施工、勘察、設計單位出具的《工程竣工驗收報告》復印件即可，中村公司公示后即視為符合交付標準，吳宏、溫程群不得因此拒絕收樓。根據現有證據顯示，中村公司已取得涉案房屋所在樓宇的《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣 法律俠客在線lawbingo

工驗收備案表》，涉案房屋符合法定的交樓條件，且涉案房屋已符合合同約定的交付條件，但中村公司至今未按合同約定通知吳宏、溫程群收樓，且在訴訟中明確表示不同意將涉案房屋交付給吳宏、溫程群使用，其行為顯然已構成違約，應承擔違約責任。故吳宏、溫程群要求中村公司支付從2013年5月31日起的逾期交樓違約金有理，予以支持，違約金應計至中村公司書面通知吳宏、溫程群收樓之日止。

根據合同及補充協(xié)議的約定，中村公司逾期交樓，合同繼續(xù)履行的，中村公司支付違約金按每日總房價款的0.01%計算，最高賠付額不超過總房價款的5%。經審查，該約定是雙方當事人的真實意思表示。現吳宏、溫程群認為合同約定的逾期交樓違約金標準過低，與逾期付款的違約責任相比顯失公平，要求將違約金調整為按每日總房價款的萬分之二點六的標準計算，且不以總房款的5%為限，依據不足，也不符合合同約定，故對吳宏、溫程群該意見不予采納。中村公司逾期交樓的違約金標準應按照合同約定的標準計算。中村公司拒絕支付逾期交樓違約金的抗辯意見，缺乏依據，不予采納。

原審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款、第二款的規(guī)定，于2014年2月21日作出如下判決：

一、被告廣州市中村房地產開發(fā)有限公司向原告吳宏、溫程群支付逾期交樓違約金（從2013年5月31日起至被告書面通知吳宏、溫程群收樓之日止，每日按吳宏、溫程群已付房款2116439的0.01%的標準計算；違約金總額以2116439元的5%為限）；其中至本判決生效之日止的違約金，在本判決生效之日起10日內支付，之后的違約金在每月10日前支付一次；

二、駁回吳宏、溫程群的其它訴訟請求。一審受理費1038元，由吳宏、溫程群負擔604元，中村公司負擔435元。

判后，上訴人中村公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：中村公司與吳宏、溫程群于2012年7月2日簽訂了商品房買賣合同，合同約定吳宏、溫程群向中村公司購買位于廣州市海珠區(qū)琶洲島新港東路北側磨碟沙東側地段（第二期）星品軒自編C1-C6，連體設計第C1幢601號房。但合同簽訂后，吳宏、溫程群惡意履行合同導致上述合同已無法履行，合同精神無法體現，故中村公司不應支付逾期交樓違約金。請求：

1、撤銷原審判決，改判駁回吳宏、溫程群的全部原審訴訟請求；

2、吳宏、溫程群承擔本案一審、二審的全部訴訟費用。

被上訴人吳宏、溫程群答辯認為：

一、中村公司在具備了交樓條件后仍然拒絕交樓給吳宏、溫程群，并要求吳宏、溫程群按照中村公司單方的要求簽訂內容遠遠低于一審判決的條件且對吳宏、溫程群非常不利的和解協(xié)議，如果吳宏、溫程群不簽訂該協(xié)議，中村公司就拒絕交樓。因此，中村公司的行為至今都構成違約，延遲交樓違約金應當一直計算到中村公司實際交樓給吳宏、溫程群為止。

二、吳宏、溫程群等業(yè)主以及代理人曾到中村公司的樓盤辦理收樓手續(xù)，中村公司要求先簽訂和解協(xié)議后交樓，但被吳宏、溫程群等業(yè)主拒絕，至今無法收樓。中村公司從一審立案開庭至今，拒絕交樓的態(tài)度都沒有變化。為此，吳宏、溫程群等業(yè)主在另案提起訴訟要求交樓，該案一審判決以后，中村公司仍然以上述手段延長交樓的時間，希望二審法院考慮實際情況，糾正一審判決的漏洞。一審判決不合理，給中村公司留下不交樓給業(yè)主的空間。一審我方要求調高違約金，中村公司抓住違約金不超過總房款的5%的霸王條款遲遲不交樓，希望二審法院考慮到這個情況作出處理。請求駁回上訴人的上訴，維持一審判決。

經二審審理，原審查明事實無誤，本院予以確認。

二審中，吳宏、溫程群提交錄音及該錄音內容的書面紙質版本作為本案的新證據，擬證明吳宏、溫程群在2014年6月6日去收樓，中村公司不同意交樓，要求吳宏、溫程群與中村公司達成和解協(xié)議后才交樓。中村公司對此證據的合法性和真實性都有異議，不認可吳宏、溫程群提交的證據。二審庭詢中，吳宏、溫程群申請證人出庭作證，擬證明上述錄音資料反 法律俠客在線lawbingo

映情況的真實性。

二審期間，雙方當事人均確認涉案樓盤已經符合交樓條件。中村公司明確其上訴所稱的業(yè)主惡意履行合同是指業(yè)主要求調整違約金的方式和手段影響了中村公司的正常經營。

二審另查明。吳宏、溫程群于2014年5月15日收到了中村公司發(fā)出的收樓通知。

本院認為，本案二審爭議的焦點是中村公司應否承擔逾期交樓的違約金。中村公司在二審中主張因吳宏、溫程群要求調整違約金的方式和手段影響了中村公司正常經營，故中村公司不應承擔逾期交樓的違約金。從業(yè)已查明的事實可知，按照合同約定，涉案房屋均已屆交樓時間，但中村公司至今尚未交付涉案房屋給吳宏、溫程群，應承擔逾期交樓的違約責任。因中村公司和吳宏、溫程群簽訂的《商品房預售合同》并未約定在吳宏、溫程群對合同約定的違約金標準提出異議時，中村公司有權據此遲延交樓，中村公司也未能提供證據證實吳宏、溫程群就違約金標準問題與中村公司之間有爭議導致涉案樓盤施工延誤，故中村公司以吳宏、溫程群要求調整違約金的方式和手段不當為由，主張其不應承擔逾期交樓違約金，缺乏理據，本院不予支持。

根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條“第二審人民法院應當對上訴請求的有關事實和適用法律進行審查”的規(guī)定，吳宏、溫程群對原審判決并未提起上訴，故本院對其主張的原審判決不合理的抗辯意見不予審查，其欲證明上述抗辯意見成立所提交的證據以及要求證人出庭作證的申請，亦與本案處理結果無關，本院不予接納。

綜上，原審法院查明事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。上訴人中村公司的上訴請求理據不足，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

本案二審受理費1038元，由上訴人廣州市中村房地產開發(fā)有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長

吳國慶 代理審判員

李 民 代理審判員

姚偉華 二〇一四年八月四日 書 記 員

鄒文芳

第三篇：湖南省乾程房地產開發(fā)有限公司與顏艷輝等商品房預售合同糾紛上訴案

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湖南省乾程房地產開發(fā)有限公司與顏艷輝等商品房預售合同糾紛上訴案

湖南省湘西土家族苗族自治州中級人民法院

民事判決書

(2013)州民一終字第197號

上訴人（原審被告）湖南省乾程房地產開發(fā)有限公司。

法定代表人陳緒前，該公司董事長。

委托代理人黃中琬。

委托代理人李龍。

被上訴人（原審原告）顏艷輝。

委托代理人李鵬飛，湖南董藝律師事務所律師。

被上訴人（原審第三人）中國建設銀行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工會工作委員會。

負責人丁紹文，該工會主席。

委托代理人唐毅。

原支持起訴機關湖南省吉首市人民檢察院。

上訴人湖南省乾程房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱乾程房地產公司）因與被上訴人顏艷輝、中國建設銀行股份有限公司湘西土家族苗族自治州分行工會工作委員會（以下簡稱建行工會）商品房預售合同糾紛一案，不服湖南省吉首市人民法院（2013）吉民初字第485號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人乾程房地產公司的委托代理人黃中琬、李龍，被上訴人曾尚農的委托代理人李鵬飛，被上訴人州建行工會的負責人丁紹文及委托代理人唐毅到庭參加訴訟。經本院依法傳喚，上訴人乾程房地產公司的法定代表人陳緒前及被上訴人顏艷輝沒有到庭參加訴訟。原支持起訴機關湖南省吉首市人民檢察院未參加二審訴訟。本案現已審理終結。

原判認定：2007年1月17日，第三人州建行工會與被告乾城房地產公司協(xié)商簽訂《州建行職工集團訂購住宅合同》（以下簡稱《團購合同》）。該合同約定：由州建行工會（80-100戶職工）以集團訂購的形式購買乾程房地產公司開發(fā)的吉首市乾州新區(qū)水廠路“九龍山莊”項目80至100套住宅，住宅單價為1500元／㎡，每戶建筑面積240-280㎡，建筑占地面積100㎡以內，建筑層數三層以內（含三層）；乾程房地產公司為每戶辦理土地分割證及房產證，費用按規(guī)定承擔；參與團購者在乾程房地產公司辦理好土地使用權總證后，每戶向該公司交納首付款10萬元，首付款交納后兩天內該公司與購房戶另簽定訂購合同，超過兩天后不再與州建行職工用戶按1500元／㎡銷售。隨后，州建行工會電腦打印制作了團購“九龍山莊”項目A區(qū)住房（別墅區(qū)住房）名冊，名冊中顯示參與團購的人數為77人。

2008年12月28日，乾程房地產公司因建房資金短缺，與州建行工會的代表簽訂《借款協(xié)議》。該協(xié)議約定：乾程房地產公司向州建行工會參與團購的購房戶借款，戶均5萬元；該公司給予出借資金的購房戶每月200元的購房優(yōu)惠款，優(yōu)惠款在購房款中抵減，優(yōu)惠時間算至乾程房地產公司向州建行工會參與團購的購房戶交付房屋鑰匙日止，本次所借的5萬元轉為購房戶的首付款，多退少補；乾程房地產公司在2009年8月26日前全部交房，若沒有按時交房，則視為違約，承擔總購房款的30%的違約金，違約金可折抵購房款；乾程房地產公司承擔違約責任后，與州建行工會重新約定交房日期，但不得超過2009年10月26日，如果再次違約，雙倍賠償州建行工會購房戶定金，原售房價格不變，乾程房地產公司不得將房屋出售給其他購房者。

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州建行工會與乾程房地產公司簽訂上述《團購合同》和《借款協(xié)議》后，顏艷輝按《團購合同》和《借款協(xié)議》約定向乾程房地產公司交付了購房首付款10萬元及出借款5萬元。2009年1月13日，顏艷輝與乾程房地產公司正式簽訂了《商品房買賣合同》。該合同約定：顏艷輝購買乾程房地產公司開發(fā)的位于吉首市乾州新區(qū)水廠路南側“九龍山莊”項目A區(qū)36號房，面積為332.77平方米，單價為1500元／㎡，總價款為499155元，首付總價款的30%，其余按揭貸款支付（顏艷輝于2009年1月21日按揭貸款支付349000元）；交房時間為2009年8月26日前，違約責任按《借款協(xié)議》約定執(zhí)行；房屋交付方式為乾程房地產公司將驗收合格的商品房以書面通知方式告知顏艷輝辦理交房手續(xù)。

2009年5月18日，乾程房地產公司向州建行工會發(fā)出《工作聯系函》，表示因春季以來雨水特別多，致使該行職工團購的住宅施工進度遭受嚴重影響，不能如期交房，要求將交房日期順延陰雨天氣及法定節(jié)假日。州建行工會負責人陳建國次日在聯系函上簽注“情況屬實”。同年11月10日，乾程房地產公司又向州建行工會發(fā)出第二份《工作聯系函》，表示因工地施工原因，冬季氣溫低以及小區(qū)已安裝設施的安全完整問題，交房日期要順延至2010年5月底。陳建國次日在聯系函上簽注“根據工地實際情況同意交房時間延期”。2010年3月18日，乾程房地產公司第三次向州建行工會發(fā)出《工作聯系函》，表示因小區(qū)道路及配套環(huán)境不完善，物業(yè)管理沒有到位等原因，交房時間要往后順延。陳建國次日在聯系函上簽注“同意在物業(yè)管理到位，確保安全的前提下交房”。2011年9月6日，乾程房地產公司向州建行工會發(fā)出《關于州建行職工因團購乾程公司定向開發(fā)的多層住宅商品房要求調差的工作聯系函》，要求包括顏艷輝在內的購房戶就所購買的房屋每平方米加價100元。同年11月15日，州建行工會發(fā)出《致湖南乾程房地產開發(fā)公司的函》，要求乾程房地產公司按照協(xié)議履行義務，不同意提價收房，并要求該公司承擔逾期交房的違約責任。

因與乾程房地產公司多次協(xié)商無果，原告顏艷輝向吉首市人民法院起訴稱：被告乾程房地產公司的違約行為，侵犯了原告的合法權益。請求判令：（1）被告立即按照合同約定向原告交付符合條件的房屋并及時辦理房屋產權證、土地使用權證等相關權屬證書；（2）被告一次性給付原告購房優(yōu)惠款；（3）被告立即向原告一次性支付逾期交房違約金；（4）被告承擔本案一切訴訟費用。吉首市人民法院于2011年11月25日立案受理了顏艷輝的起訴。

在本院將該案發(fā)回重審后，顏艷輝將其訴訟請求重新確定為：（1）被告立即按照合同約定向原告交付符合條件的房屋并及時辦理房屋產權證、土地使用權證等相關權屬證書；（2）被告立即向原告一次性支付逾期交房違約金149746.5元；（3）被告承擔本案一切訴訟費用。

原判認為：本案爭議的焦點有以下三點：

一、關于《團購合同》及《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》主體、性質的問題。該三份合同簽訂的主體不同，《團購合同》及《借款協(xié)議》簽訂的主體系州建行工會和乾程房地產開發(fā)公司，而《商品房買賣合同》簽訂的主體卻是乾程房地產開發(fā)公司和本案購房戶。根據合同相對性原理，上述合同約定的部分條款雖有承接性、關聯性，但因合同主體不同，權利與義務指向也不同，故不屬于主合同與次合同關系。被告乾程房地產公司的辯解意見不能成立。合同的性質不同，《團購合同》是一份團購意向性質的合同，而《商品房買賣合同》則是一份正式、獨立性質的買賣合同，購房戶與開發(fā)商正式簽訂《商品房買賣合同》后，州建行工會與乾程房地產公司簽訂的意向團購合同關系即行終止，權利與義務隨之消滅，商品房買賣的權利與義務由新的合同主體約定、履行、承擔，故州建行工會不再具有本案《商品房買賣合同》的當事人主體資格。

二、第三人州建行工會簽署同意延期交房的意見，對原告顏艷輝是否具有法律約束力的問題。被告乾程房地產公司稱延期交房是征得本案第三人州建行工會同意的觀點不能成立，理由如下：其一，州建行工會不是《商品房買賣合同》適格的相對方，也沒有得到購房戶的委托授權，無權簽署同意延期交房的意見，且簽署意見后未得到原告顏艷輝的追認，其無效代理行為對顏艷輝不 法律俠客在線lawbingo

具有法律約束力；其二，商品房延期交付、商品房提價等事宜屬于雙方當事人協(xié)商的范疇，需經雙方當事人協(xié)商一致，協(xié)議才能發(fā)生效力。

三、關于原、被告是否存在違約并承擔違約責任的問題。2009年8月18日，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》系雙方真實意思表示，不違反法律的禁止性規(guī)定，當屬有效合同，雙方應當按照約定全面履行自己的義務。原告顏艷輝在與被告乾程房地產公司簽訂《商品房買賣合同》之前，按照《團購合同》和《借款協(xié)議》要求，交付了購房首付款10萬元及抵作購房款的出借款5萬元，并按揭貸款付清了購房余款，已經履行了《商品房買賣合同》約定的全部義務。被告乾程房地產開發(fā)公司在履行《商品房買賣合同》過程中，違反該合同關于交房期限的約定，長期拖延交房，至今沒有給原告顏艷輝下達交房書面通知，導致顏艷輝不能入住使用所購商品房，故被告乾程房地產公司應依法承擔違約責任，按總購房款的30%向原告支付違約金。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十八條第一款、第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告乾程房地產公司在本判決生效后五日內，向原告顏艷輝交付經驗收合格的吉首市乾州新區(qū)南側A區(qū)15號商品房，并在交房后一百八十日內為顏艷輝辦理完畢相應的商品房產權證和土地使用權證；

二、被告乾程房地產公司在本判決生效后五日內向原告顏艷輝支付違約金人民幣149746.5元。案件受理費3295元，案件保全費1269元，共計4564元，由被告乾程房地產公司承擔。

宣判后，被告乾程房地產公司不服原判，向本院提起上訴稱：

一、原審判決認定的事實有失偏頗，顯失公平。

1、不管是《團購合同》還是《借款協(xié)議》，均由州建行工會與上訴人所簽訂，并都在《商品房買賣合同》之前簽訂。而一審判決只認可州建行工會在本案中有利于購房戶行為，有失偏頗。

2、州建行工會的代表人陳建國的行為具有完全的法律效力。雖然2010年改選后，陳建國不再兼任州建行工會主席，但建行職工團購房住房建設工作經辦班子和人員未變，建行職工團購住房建設工作仍由陳建國與上訴人進行接洽和協(xié)商。陳建國代表州建行工會在三份《工作聯系函》的簽字，對于購房戶都具有約束力。原審判決卻完全否認了陳建國在三份《工作聯系函》簽署意見的效力，卻又認可了《團購合同》和《借款協(xié)議》，并據此作出了有利于購房戶而不利于上訴人的判決，有失公平。

3、2011年11月15日，州建行工會向上訴人發(fā)了《致湖南省乾程房地產開發(fā)公司的函》，這是以州建行工會的名義所簽發(fā)，代表了所有購房戶。原審判決同樣認可了這個行為，而又一味強調《商品房買賣合同》的相對性，作出不利于上訴人的判決。

二、《商品房買賣合同》關于交付期限的約定。上訴人因與州建行工會就圖紙、戶型、面積等一直進行磋商，直至規(guī)劃部門批準，耗費了大量時間，2008年、2009年又遇到非法集資風暴，勢必導致工程進度緩慢等客觀原因不能如期交房，不是故意拖延交房時間。上訴人不存在違約。

三、原審判決適用法律錯誤。原審法院對全案事實只作有利于原告的取舍。全案沒有一份證據證明州建行工會同原告顏艷輝是代理與被代理關系，既沒有代理合同，也沒有授權委托書。州建行工會同上訴人簽訂《團購合同》和《借款協(xié)議》時，也沒有說明是代理關系，該工會也沒有認同是代理行為。原審法院適用《中華人民共和國合同法》第四十八條第一款判決錯誤。

四、顏艷輝不是州建行職工，她與州建行工會欺騙了上訴人，本案《商品房買賣合同》應當認定無效。并且《團購合同》約定違約責任是總價款的8%，顏艷輝的《商品房買賣合同》約定的違約金為總房款的30%。在兩個合同約定的違約責任不一致的情況下，原審法院就高不就低，不公。請求依法改判上訴人不存在違約，不承擔違約責任。

被上訴人顏艷輝答辯稱，一、原審認定事實清楚。上訴人存在違約行為。上訴人在一審中提供的與建行工會的三份延期交房聯系函一直沒有原件，依法不能予以采信。

二、上訴人與不是建行工作人員的被上訴人顏艷輝單獨簽訂了《商品房買賣合同》，說明上訴人已經同意被上訴人購買該房屋。請求駁回上訴人的上訴請求。

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被上訴人州建行工會口頭答辯稱：

一、上訴人發(fā)給州建行工會的三份《工作聯系函》雖然沒有提交原件，但發(fā)函是事實。

二、本案訴訟要看購房的前因后果，三份合同要關聯來看。

三、上訴人違約事實存在，應該承擔違約責任。但購房戶不要擴大自己的訴訟范圍，要求賠償金應當，但不要過高。

本院經審理查明：

1、被上訴人顏艷輝不是州建行工作人員。2008年11月1日，州建行工作人員謝昌發(fā)將其參加州建行工會團購的資格及已經繳納的10萬元首付款，共計作價18萬元，轉讓給顏艷輝，并簽訂了《轉讓協(xié)議書》。州建行工會對此予以認可。顏艷輝后來根據《借款協(xié)議》約定，自己以購房戶名義借款給乾程房地產公司5萬元。

2、被上訴人顏艷輝購買A區(qū)一單元15號房，《商品房買賣合同》約定的交房時間為2009年8月26日前。乾程房地產公司于2011年9月20日才將約定交付的房屋申請政府有關部門驗收，2012年3月15日才驗收合格。

3、2011年12月14日，乾程房地產公司取消其《關于州建行職工因團購乾程公司定向開發(fā)的多層住宅商品房要求調差的工作聯系函》，不再要求房價調差。

4、參與州建行工會組織團購的70多戶購房戶均向吉首市人民法院提起訴訟，要求乾程房地產公司支付逾期交房違約金。后經州建行領導出面協(xié)調，該行絕大部分職工撤訴。乾程房地產公司對撤訴的購房戶已經交房。

5、乾程房地產公司至今沒有直接書面通知顏艷輝，要求向其交房。

6、在原審法院重審庭審中，審判長問第三人到底是受哪個的委托與被告簽訂《團購合同》。州建行工會代理人回答：“建行領導牽頭，口頭分工喊我們工會管這個團購的事情，最后是由建行員工成立小組進行的，最后這個事是受員工委托。”顏艷輝的代理人補充：“是委托他做團購前期組織工作。建行機關的領導是不參與這些事情的?！?/p>

以上事實，有當事人當庭陳述及相關書證佐證，足以認定。

對原判認定的其它案件事實，因有相關證據佐證，當事人沒有明確異議，本院予以認定。

本院認為，本案爭議焦點是：

一、州建行工會在本案住宅團購行為中的法律地位。

二、陳建國三次在《工作聯系函》上簽署意見的法律效力。

三、本案《商品房買賣合同》的法律效力。

四、本案《團購合同》、《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》之間的法律關系。

五、乾程房地產公司應否承擔違約責任。

一、關于州建行工會在本案住宅團購行為中的法律地位。在《團購合同》中，州建行工會作為乙方的規(guī)范表述是“州建行機關工會（80—100戶職工）”。在《借款協(xié)議》中，首先寫到“乙方（指乾程房地產公司）為了履行合同講究信用，項目按期完工交付甲方（指州建行工會）業(yè)主，特向甲方購房業(yè)主借資要求。現就借資事宜，經甲、乙雙方及業(yè)主充分友好協(xié)商······”。州建行工會雖然以自己名義簽署《團購合同》和《借款協(xié)議》，但其不是為自己購買住宅，也不是自己借款給乾程房地產公司，乾程房地產公司對此十分清楚。州建行工會本身的重要職責是為州建行的干部職工謀取更多福利。州建行工會的訴訟代理人在原審法院重審庭審中，已經明確說明該工會是受參與團購的州建行干部職工的委托。顏艷輝的訴訟代理人稱購房戶是委托州建行工會做團購住宅的前期組織工作。州建行工會及顏艷輝的訴訟代理人的說法，符合本地單位組織所屬干部職工團購房屋的通常規(guī)范做法?！吨腥A人民共和國合同法》第四百零二條規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外?！钡谒陌倭闳龡l第一款規(guī)定：“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時，第三人不知道受托人與委托人之間的代理關系的，受托人因第三人的原因對委托人不履行義務，受托人應當向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人對第三人的權利，但第三人與受托人訂立合同時如果知道該委托人就不會訂立合同的除外?！币虼耍荒芤驗橹萁ㄐ泄宰约好x與乾程房地產公司簽署了《團購合同》和《借款協(xié)議》，就否認其只處于參與本案團購的購房戶的委 法律俠客在線lawbingo

托代理人的法律地位。只是州建行工會此時處于由《中華人民共和國合同法》第四百零二條、第四百零三條直接規(guī)范的、以代理人自己名義進行法律行為的間接代理人的地位，而非通常所見的、以被代理人名義進行法律行為的直接代理人的地位。在顏艷輝直接與乾程房地產公司簽訂《商品房買賣合同》后，雖然可以認為州建行工會仍然處于包括顏艷輝在內的參與本案團購的購房戶的委托代理人的法律地位，但其權限應僅限于代表購房戶督促乾程房地產公司全面履行合同，且不得作為委托代理人擅自提出或同意變更《商品房買賣合同》的明確約定，除非得到委托人顏艷輝的明確授權。

二、關于陳建國三次在《工作聯系函》上簽署意見的法律效力。州建行工會只處于參與本案團購的購房戶的委托代理人的法律地位。陳建國無論是前期作為州建行工會的負責人，還是后期作為州建行工會團購工作小組的實際負責人，其在組織團購工作中的權限，均不能超過州建行工會作為委托代理人的權限。特別是在購房戶已經直接與乾程房地產公司簽訂《商品房買賣合同》后，州建行工會及陳建國更應該審慎履行委托代理人職責，不得提出或同意變更《商品房買賣合同》的明確約定，除非得到作為委托人的購房戶的明確授權。對交房期限的變更，屬于對《商品房買賣合同》關鍵事項的重大修改，依法必須經過《商品房買賣合同》的雙方當事人協(xié)商一致。陳建國在沒有得到作為委托人的購房戶的明確授權情況下，三次在《工作聯系函》上簽署同意延期交房的意見，屬于典型的無權代理行為。根據《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定，該無權代理行為對購房戶不發(fā)生法律效力。至于2011年11月15日《致湖南乾程房地產開發(fā)公司的函》，州建行工會是在得到購房戶明確授權或者認可的情況下發(fā)出的，是典型的有權代理行為，當然對購房戶發(fā)生法律效力。何況，《致湖南乾程房地產開發(fā)公司的函》的內容是不同意乾程房地產公司部分變更《商品房買賣合同》約定內容的請求，要求該公司嚴格遵守《商品房買賣合同》的約定！乾程房地產公司企圖以州建行工會發(fā)出《致湖南乾程房地產開發(fā)公司的函》的行為有效，來推斷陳建國三次在《工作聯系函》上簽署同意延期交房的意見也具有法律效力，因前提明顯不同，因而理由明顯不能成立，本院不予支持。

三、關于本案《商品房買賣合同》法律效力。州建行工會以自己名義與乾程房地產公司簽訂《團購合同》和《借款協(xié)議》，發(fā)生在本案團購住宅的前期組織階段。對《團購合同》和《借款協(xié)議》合法有效，各方當事人均無異議。通過州建行工會向乾程房地產公司提供購房戶名單以及購房戶以自己名義借款給乾程房地產公司的方式，作為間接代理人的州建行工會已經向乾程房地產公司告知了作為購房戶的委托人的姓名?！秷F購合同》只原則性要求購房戶州建行工會認可的“80—100戶職工”，并沒有明確限定購房戶必須始終是州建行的干部職工。本案起初參與團購的謝昌發(fā)是州建行的干部職工。對謝昌發(fā)將其參加州建行工會團購的資格及已經繳納的10萬元首付款作價轉讓給顏艷輝并簽訂《轉讓協(xié)議書》的行為，州建行工會實際上是認可的。顏艷輝后來按照《借款協(xié)議》約定，以自己名義借款5萬元給乾程房地產公司，該公司予以接受，說明乾程房地產公司已經認可謝昌發(fā)的轉讓債權的行為。因此，根據《中華人民共和國合同法》第四百零二條、第四百零三條之規(guī)定精神，作為委托人的購房戶顏艷輝取得了《團購合同》和《借款協(xié)議》的合同主體地位，可以直接行使相應合同權利，當然也應履行相應合同義務。顏艷輝以自己名義與乾程房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，是落實《團購合同》和《借款協(xié)議》相關內容，進一步直接明確了雙方的權利義務?！渡唐贩抠I賣合同》是顏艷輝及乾程房地產公司的真實意思表示，沒有違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，因而合法有效。上訴人以被欺騙為由主張本案《商品房買賣合同》無效，理由不能成立。

四、關于本案《團購合同》、《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》之間法律關系。購房戶以自己名義與乾程房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，是落實《團購合同》和《借款協(xié) 法律俠客在線lawbingo

議》相關內容，進一步直接明確了雙方的權利義務?！秷F購合同》和《借款協(xié)議》并不因為《商品房買賣合同》的簽訂而當然失效。因此，《團購合同》、《借款協(xié)議》約定的相關內容被《商品房買賣合同》吸收的，應以《商品房買賣合同》的直接約定為準；《團購合同》、《借款協(xié)議》中沒有被《商品房買賣合同》吸收但也沒有被《商品房買賣合同》明確否定或者修改的相關內容，應作為《商品房買賣合同》附件，仍然對購房戶及乾程房地產公司均有法律約束力；《團購合同》、《借款協(xié)議》中相關內容已經被《商品房買賣合同》明確否定或者修改的，不再具有法律約束力。處理本商品房預售合同糾紛案，首先是直接依據《商品房買賣合同》，其次是將雖沒有被《商品房買賣合同》吸收但也沒有被其明確否定或者修改的《團購合同》、《借款協(xié)議》中相關內容，作為補充合同依據。乾程房地產公司的上訴理由完全割裂《團購合同》、《借款協(xié)議》與《商品房買賣合同》的有機聯系，實際上是企圖否認《商品房買賣合同》的法律效力和在本案商品房預售行為中的關鍵性法律地位，本院不予支持。州建行工會述稱本案訴訟要看購房的前因后果，三份合同要關聯來看的理由，能夠成立。

五、關于乾程房地產公司應否承擔違約責任。本案顏艷輝與乾程房地產公司簽訂的《商品房買賣合同》合法有效。陳建國三次擅自在《工作聯系函》上簽署同意延期交房意見的行為對顏艷輝不發(fā)生法律效力。顏艷輝明確認可的《致湖南乾程房地產開發(fā)公司的函》，已經明確要求乾程房地產公司嚴格履行其與各購房戶簽訂的《商品房買賣合同》，并承擔違約責任。因此，乾程房地產公司沒有在2009年8月26日向顏艷輝交付“九龍山莊”項目A區(qū)36號房，違背了該公司與顏艷輝簽訂的《商品房買賣合同》的明確約定，構成違約。乾程房地產公司沒有向人民法院舉證證明其具有免于承擔違約責任的法律依據或合同依據。顏艷輝依據具有法律效力的《商品房買賣合同》的明確約定，要求判令乾程房地產公司承擔違約責任，有充分的法律和合同依據，本院予以支持。

綜上所述，原審認定事實基本清楚，程序合法，判令乾程房地產公司承擔違約責任正確。但是，考慮到乾程房地產公司先后向州建行工會發(fā)過三次《工作聯系函》，請求同意延期交房，均得到該工會負責人的簽字認可，在逾期后顏艷輝也未及時向乾程房地產公司主張如期交房，乾程房地產公司當時誤認為其申請延期交房已經得到購房戶的認可；又考慮到本案系團購商品房，乾程房地產公司可獲得的利潤相對普通商品房買賣較小，依據公平原則，應由上訴人乾程房地產公司按《商品房買賣合同》確定的房屋總價款10%的標準酌情支付逾期交房違約金。依照《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第四十八條、第六十條、第四百零二條、第四百零三條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋

（二）》第二十九條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款

（二）項的規(guī)定，并經本院審判委員會討論決定，判決如下：

一、維持湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485號民事判決第一項，即“被告湖南省乾程房地產開發(fā)有限公司在本判決生效后五日內，向原告顏艷輝交付經驗收合格的吉首市乾州新區(qū)南側A區(qū)15號商品房，并在交房后一百八十日內為原告顏艷輝辦理完畢相應的商品房產權證和土地使用權證”；

二、變更湖南省吉首市人民法院（2003）吉民初字第485號民事判決第二項為：上訴人湖南省乾程房地產開發(fā)有限公司在本判決生效后五日內向被上訴人顏艷輝支付違約金人民幣49915.5元。

義務人未按本判決指定期間履行給付金錢義務，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務利息。權利人可在本判決指定的履行期間屆滿之次日起二年內向湖南省吉首市人民法院申請執(zhí)行。

一審案件受理費3295元，案件保全費1269元，二審案件受理費3295元，共計7859 法律俠客在線lawbingo

元，由上訴人乾程房地產公司承擔。

本判決為終審判決。

審 判 長

彭志友 審 判 員

彭 俊 審 判 員

向美蓉 二〇一四年三月二十七日 代理書記員

朱麗艷