第一篇：商品房維保修常見法律問題及解答參見法規(guī)(審定稿)

維保修常見法律問題解答參見法規(guī)

一、施工單位對建設(shè)單位建筑工程及房屋工程質(zhì)量保修義務

1、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第三十九條

建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度。

建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應當明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。

《中華人民共和國建筑法》第六十一條

交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。

建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

2、《中華人民共和國建筑法》第六十二條

建筑工程實行質(zhì)量保修制度。

建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目；保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內(nèi)正常使用，維護使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規(guī)定。

3、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第三條

本辦法所稱房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復。

本辦法所稱質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強制性標準以及合同的約定。

4、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條

在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

（一）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為２年；

（五）裝修工程為２年。

其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。

5、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第八條

房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

6、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第九條

房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應當?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應當立即到達現(xiàn)場搶修。

7、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十條

發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應當立即向當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報告，采取安全防范措施；由原設(shè)計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出保修方案，施工單位實施保修，原工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)負責監(jiān)督。

8、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十一條

保修完成后，由建設(shè)單位或者房屋建筑所有人組織驗收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，應當報當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。

9、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。

10、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十三條

保修費用由質(zhì)量缺陷的責任方承擔。

11、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十四條

在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責任方追償。

12、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十五條

因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。

13、《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十七條

下列情況不屬于本辦法規(guī)定的保修范圍：

（一）因使用不當或者第三方造成的質(zhì)量缺陷；

（二）不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。

二、開發(fā)商對業(yè)主房屋建筑工程質(zhì)量保修義務

1、《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質(zhì)量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充約定。

2、《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第五條 《住宅質(zhì)量保證書》應當包括以下內(nèi)容：

１、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；

２、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；

３、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水３年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏１年；墻面、頂棚抹灰層脫落１年；地面空鼓開裂、大面積起砂１年；門窗翹裂、五金件損壞１年；管道堵塞２個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備１個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具１年；燈具、電器開關(guān)６個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定；

４、用戶報修的單位，答復和處理的時限。

3、《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第六條 住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不應低于本規(guī)定第五條規(guī)定的期限。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長保修期。

國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行。

4、《商品房銷售管理辦法》第三十三條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。

5、《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第十二條

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應有提示。因用戶使用不當或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當裝修等造成的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)不承擔保修責任；因住戶使用不當或擅自改動結(jié)構(gòu)，造成房屋質(zhì)量受損或其他用戶損失，由責任人承擔相應責任。

6、《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第四條 《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔保修責任。

商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位。

7、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條

因保修人未及時履行保修義務，導致建筑物毀損或者造成人身、財產(chǎn)損害的，保修人應當承擔賠償責任。

保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔相應的責任。

8、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條

物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。

9、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條

因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

第二篇：產(chǎn)權(quán)登記常見法律問題及解答

產(chǎn)權(quán)登記常見法律問題及解答

一、房屋登記基本概念、程序的相關(guān)問題

1、何為房屋登記？

房屋登記是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。

（參見《房屋登記辦法》第二條）

2、何為房屋登記機構(gòu)？

房屋登記機構(gòu)是指直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負責房屋登記工作的機構(gòu)。

（參見《房屋登記辦法》第四條）

3、何為不動產(chǎn)登記簿？

不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。（參見《物權(quán)法》第十六條）

4、不動產(chǎn)登記簿與權(quán)屬證書有何關(guān)系？

不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

（參見《物權(quán)法》第十七條）

5、辦理房屋登記的程序？

（一）申請；

（二）受理；

（三）審核；

（四）記載于登記簿；

（五）發(fā)證。

房屋登記機構(gòu)認為必要時，可以就登記事項進行公告。（參見《房屋登記辦法》第七條）

6、辦理房屋登記應當遵循什么原則？

辦理房屋登記，應當遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。

（參見《房屋登記辦法》第八條）

7、房屋登記應由何人申請？

房屋登記，應當由有關(guān)當事人雙方共同申請。（參見《房屋登記辦法》第十二條）

8、什么情形下，申請房屋登記可以由當事人單方申請？

（一）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；

（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利；

（三）因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利；

（四）有房屋登記辦法所列變更登記情形之一；

1、房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更的；

2、房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的；

3、房屋面積增加或者減少的；

4、同一所有權(quán)人分割、合并房屋的；

5、法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

（五）房屋滅失；

（六）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

（參見《房屋登記辦法》第十二條、第三十六條）

8、共有房屋如何申請登記？

共有房屋，應當由共有人共同申請登記。（參見《房屋登記辦法》第十三條）

9、未成年人的房屋如何申請登記？

未成年人的房屋，應當由其監(jiān)護人代為申請辦理。（參見《房屋登記辦法》第十四條）

10、如委托他人辦理房屋登記，應提交何種材料？

委托代理人申請房屋登記的，代理人應當提交授權(quán)委托書和身份證明。（參見《房屋登記辦法》第十五條）

11、申請房屋登記，是否需要繳費？

申請房屋登記的，申請人應當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納登記費。（參見《房屋登記辦法》第十六條）

12、申請房屋登記應符合哪些條件？

登記申請符合下列條件的，房屋登記機構(gòu)應當予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿：

（一）申請人與依法提交的材料記載的主體一致；

（二）申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致；

（三）申請登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實一致；

（四）申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突；

（五）不存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。

登記申請不符合前款所列條件的，房屋登記機構(gòu)應當不予登記，并書面告知申請人不予登記的原因。

（參見《房屋登記辦法》第二十條）

13、何種情況下，房屋登記機構(gòu)應當不予登記？

有下列情形之一的，房屋登記機構(gòu)應當不予登記：

（一）未依法取得規(guī)劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請登記的；

（二）申請人不能提供合法、有效的權(quán)利來源證明文件或者申請登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來源證明文件不一致的；

（三）申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；

（四）申請登記房屋不能特定或者不具有獨立利用價值的；

（五）房屋已被依法征收、沒收，原權(quán)利人申請登記的；

（六）房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請登記的；

（七）法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。

（參見《房屋登記辦法》第二十二條）

14、自受理登記申請之日起，房屋登記機構(gòu)應當于何時限內(nèi)，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定？

（一）國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，30個工作日，集體土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，60個工作日；

（二）抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個工作日；

（三）預告登記、更正登記，10個工作日；

（四）異議登記，1個工作日。

公告時間不計入前款規(guī)定時限。因特殊原因需要延長登記時限的，經(jīng)房屋登記機構(gòu)負責人批準可以延長，但最長不得超過原時限的一倍。

法律、法規(guī)對登記時限另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

（參見《房屋登記辦法》第二十三條）

15、房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，以何為準？ 房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

（參見《房屋登記辦法》第二十六條）

16、權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤的，如何解決？

權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應當予以更正。

（參見《物權(quán)法》第十九條）

17、何為異議登記？

異議登記，就是將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。

不動產(chǎn)登記薄記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

（參見《物權(quán)法》第十九條）

二、房屋所有權(quán)初始登記的相關(guān)問題

1、因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應當提交那些材料？

（一）登記申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）建設(shè)用地使用權(quán)證明；

（四）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；

（五）房屋已竣工的證明；

（六）房屋測繪報告；

（七）其他必要材料。

（參見《房屋登記辦法》第三十條）

2、建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務用房等是否需要申請登記？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應當對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

（參見《房屋登記辦法》第三十一條）

三、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的相關(guān)問題

1、北京市辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記應當提交哪些材料？（1）身份證明材料（開發(fā)企業(yè)）；

（2）房屋所有權(quán)證原件；

以上兩項由開發(fā)企業(yè)提供，每年提供并核驗一次，一年內(nèi)無變更的，為買房人辦理轉(zhuǎn)移登記時，可不再重復提交。

（3）登記申請書原件；（4）申請人身份證明；（5）房屋買賣合同原件；

2005年3月15日以后簽訂商品房預售合同的，提交網(wǎng)上簽訂的預售合同；2006年1月1日后簽訂商品房現(xiàn)房買賣合同的，提交網(wǎng)上簽訂的現(xiàn)房買賣合同。

（6）簽訂預售合同的，買賣雙方關(guān)于房號、房屋實測面積和房價結(jié)算的確認書原件；

（7）房屋登記表、分戶平面圖二份原件；

（8）專項維修資金專用收據(jù)原件（1999年1月1日以后簽訂購房合同的）；（9）契稅完稅或減免稅憑證原件。

（參見《房屋登記工作規(guī)范（試行）》3.1.2.1）

2、房屋抵押期間，抵押人是否可以轉(zhuǎn)讓抵押房屋所有權(quán)，如可以,在辦理時應提交哪些資料？

房屋抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押房屋所有權(quán)，但需經(jīng)抵押權(quán)人同意。在辦理申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，除提供上一題中所列材料外，還應當提交抵押權(quán)人的身份證明、抵押權(quán)人同意抵押房屋轉(zhuǎn)讓的書面文件、他項權(quán)利證書。

6（參見《房屋登記辦法》第三十四條、《物權(quán)法》第一百九十一條）

四、預告登記相關(guān)問題

1、何為預告登記？

當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機關(guān)申請預告登記。（參見《物權(quán)法》第二十條）

2、預告登記效力是否有期限限制？

預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

（參見《物權(quán)法》第二十條）

3、何種情況下，當事人可以申請預告登記？ 有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記：

（一）預購商品房；

（二）以預購商品房設(shè)定抵押；

（三）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

（參見《房屋登記辦法》第六十七條）

4、預購商品房預告登記是否需要預售人及預購人同時申請？

不需要，預售人和預購人訂立商品房買賣合同后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記，預購人可以單方申請預告登記。（參見《房屋登記辦法》第六十九條）

五、其他問題

1、預購房屋進行預告登記后，法院是否可以進行查封？

可以。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這種情形下處分不動產(chǎn)的行為無效，但不能對抗法院的查封。法院對被執(zhí)行人未取得產(chǎn)權(quán)的不動產(chǎn)進行的查封稱為預查封。

（參見《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院 執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條）

第三篇：建設(shè)工程維保修常見法律問題解答（xiexiebang推薦）

建設(shè)工程維保修常見法律問題解答

一、施工單位對建設(shè)單位建筑工程及房屋工程質(zhì)量保修義務

1、建設(shè)工程承包單位應于何時將建設(shè)工程質(zhì)量保修書向建設(shè)單位提交？質(zhì)量保修書中應包含哪些內(nèi)容？

建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。質(zhì)量保修書中應當明確建設(shè)工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。

（參見《中華人民共和國建筑法》第六十一條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第三十九條）

2、建設(shè)工程保修范圍是什么？

建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等項目。

(參見《中華人民共和國建筑法》第六十二條)

3、什么是房屋建筑工程質(zhì)量保修？什么是質(zhì)量缺陷？

房屋建筑工程質(zhì)量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復。

質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強制性標準以及合同的約定。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第三條）

4、房屋建筑工程的最低保修期限為多長？

在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

（一）地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５

年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為２年；

（五）裝修工程為２年。

其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條）

5、房屋質(zhì)量保修期的起算點是什么？

房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第八條）

6、房屋建筑工程在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或房屋建設(shè)所有人及施工單位均應履行何種義務？

房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應當?shù)浆F(xiàn)場核查情況，在保修書約定的時間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應當立即到達現(xiàn)場搶修。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第九條）

7、發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或房屋建筑所有人應履行何種義務？

發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應當立即向當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報告，采取安全防范措施；由原設(shè)計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出保修方案，施工單位實施保修，原工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)負責監(jiān)督。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十條）

8、保修完成后，應由誰組織驗收？

保修完成后，由建設(shè)單位或者房屋建筑所有人組織驗收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，應當報當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十一條）

9、若施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位有何救濟途徑？

施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十二條）

10、保修費用應由誰承擔？

保修費用由質(zhì)量缺陷的責任方承擔。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十三條）

11、在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成人身、財產(chǎn)損害，由誰承擔賠償責任？

在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責任方追償。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十四條）

12、因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由誰承擔賠償責任？

因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任。（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十五條）

13、何種情況不屬于房屋建筑質(zhì)量保修范圍？

下列情況不屬于房屋建筑質(zhì)量保修范圍：

（一）因使用不當或者第三方造成的質(zhì)量缺陷；

（二）不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。

（參見《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第十七條）

二、開發(fā)商對業(yè)主房屋建筑工程質(zhì)量保修義務

1、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》是否開發(fā)商必須向業(yè)主提供？應于何時提供？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|(zhì)量保證書》可以作為商品房購銷合同的補充約定。

（參見《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第三條）

2、《住宅質(zhì)量保證書》應當包括哪些內(nèi)容？

《住宅質(zhì)量保證書》應當包括以下內(nèi)容：

１、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級；

２、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔保修；

３、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：

屋面防水３年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏１年；墻面、頂棚抹灰層脫落１年；地面空鼓開裂、大面積起砂１年；門窗翹裂、五金件損壞１年；管道堵塞２個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備１個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具１年；燈具、電器開關(guān)６個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定；

４、用戶報修的單位，答復和處理的時限。

（參見《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第五條）

3、住宅保修期應從何時計算？

住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。

（參見《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第六條）

4、商品房的保修期如何確定？

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于上述最低保修期限的，保修期不得低于上述最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。

在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。

（參見《商品房銷售管理辦法》第三十三條）

5、因使用不當或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當裝修等造成的質(zhì)量問題應由誰承擔責任？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在《住宅使用說明書》中對住戶合理使用住宅應有提示。因用戶使用不當或擅自改動結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當裝修等造成的質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)不承擔保修責任，由責任人承擔相應責任。

（參見《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第十二條）

6、承擔保修責任是否為開發(fā)商的法定義務？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任?！蹲≌|(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔保修責任。

（參見《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第四條）

7、若保修人未及時履行保修義務，導致建筑物毀損或人身、財產(chǎn)損害，應承擔何種責任？

因保修人未及時履行保修義務，導致建筑物毀損或者造成人身、財產(chǎn)損害的，保修人應當承擔賠償責任。

保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔相應的責任。

（參見《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條）

8、若物業(yè)服務企業(yè)不履行維修義務，有何法律后果？

物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。

物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。

（參見《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條）

9、買受人是否可以因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，請求解除合同和賠償損失？

因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

（參見《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條）