第一篇：山東省物業(yè)管理條例

山東省物業(yè)管理條例

(2009年1月8日山東省第十一屆人民代表大會

常務(wù)委員會第八次會議通過)第一章 總 則

第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域

第二節(jié) 配套建筑與設(shè)施設(shè)備

第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組

第二節(jié) 業(yè)主大會

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第四章 物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 住宅物業(yè)的裝飾裝修

第三節(jié) 車庫與車位的使用

第四節(jié) 業(yè)主自治管理

第五章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第二節(jié) 行業(yè)自律

第六章 物業(yè)服務(wù)

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與合同

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費

第七章 物業(yè)的維護

第一節(jié) 建設(shè)單位的保修責(zé)任

第二節(jié) 專有部分的維護

第三節(jié) 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護

第四節(jié) 專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護

第八章 社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第一節(jié) 社區(qū)物業(yè)管理

第二節(jié) 舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第九章 法律責(zé)任

第十章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。

第三條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監(jiān)督管理活動。

第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)、社區(qū)管理相結(jié)合的原則。

第五條 省人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)管理部門或者建設(shè)行政主管部門(以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

城管執(zhí)法、房地產(chǎn)開發(fā)、財政、民政、價格、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條 縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)制定扶持政策，采取措施，推動住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)及機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

鼓勵采用節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域

第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。

分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第九條 建設(shè)單位辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用權(quán)證書、項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準(zhǔn)文件等資料，向物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起二十日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門等單位的意見后進(jìn)行劃分登記，并告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由物業(yè)主管部門按照本條例的規(guī)定重新進(jìn)行劃分登記，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的業(yè)主同意。

第二節(jié) 配套建筑與設(shè)施設(shè)備

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類配套建筑與設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家和省有關(guān)住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計規(guī)范和工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑應(yīng)當(dāng)依法辦理權(quán)屬登記手續(xù)，不得擅自改變用途。

第十二條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

(一)建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

(二)具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能。

業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè)主共有。

第十三條 住宅小區(qū)內(nèi)城管執(zhí)法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于五十平方米；住宅小區(qū)內(nèi)的社區(qū)居民委員會用房，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求進(jìn)行配套建設(shè)。

住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房和承擔(dān)義務(wù)教育的中小學(xué)校，屬于政府所有，建設(shè)投資由政府承擔(dān)，具體投資來源應(yīng)當(dāng)在項目建設(shè)條件意見書中載明。

第十四條 按照規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

第十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位，下同)的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人在商品房買賣合同中約定屬于建設(shè)單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

第十六條 住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。

住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的各類建設(shè)資金，統(tǒng)一并入城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(含綜合開發(fā)費)，并根據(jù)公用事業(yè)價格改革和調(diào)整情況逐步核減，交由專業(yè)經(jīng)營單位專項用于住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)。住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門制定，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的收取標(biāo)準(zhǔn)由設(shè)區(qū)的市人民政府合理確定。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。

第十七條 本條例實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。

第十八條 專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶，保證服務(wù)質(zhì)量。

各級人民政府和有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對專業(yè)經(jīng)營單位的監(jiān)督管理，督促專業(yè)經(jīng)營單位履行投資、建設(shè)和維護管理義務(wù)。

第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。

第二十條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，應(yīng)當(dāng)就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位的意見。

第三節(jié) 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)主管部門備案。

第二十二條 鼓勵前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè)，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織單位工程竣工驗收和分戶驗收時，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監(jiān)督。

第二十三條 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬等資料報物業(yè)主管部門備案，并在商品房銷售時將上述資料作為商品房買賣合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定；涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。

第二十四條 新建住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

(一)生活用水納入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶計量裝置；

(二)雨水、污水排放納入城市雨水、污水排放系統(tǒng)；

(三)小區(qū)用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，并安裝分戶計量裝置；

(四)在城市管道燃?xì)狻⒓泄嶂鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)狻⒐峁艿赖姆笤O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并安裝燃?xì)夥謶粲嬃垦b置和供熱分戶控制裝置；

(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備、信報箱等按規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；

(六)按照規(guī)劃要求完成消防供水、消防自動報警裝置、消防車通道等共用消防設(shè)施建設(shè)；

(七)小區(qū)道路與城市道路或者公路之間有直達(dá)的道路相連；

(八)按照規(guī)劃要求完成教育、文化、衛(wèi)生、體育、郵政、環(huán)境衛(wèi)生、商業(yè)網(wǎng)點、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設(shè)施建設(shè)；

(九)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；

(十)住宅小區(qū)分期建設(shè)的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設(shè)置有效的隔離設(shè)施；

(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗收，接受房地產(chǎn)開發(fā)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門的監(jiān)管，并向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理綜合驗收備案手續(xù)。

第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備接收管理手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

第二十六條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的監(jiān)督下，按規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(四)業(yè)主名冊；

(五)物業(yè)管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

鼓勵建設(shè)單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理，提供部分經(jīng)營用房或者給予資金支持。

第三章 業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第一節(jié) 業(yè)主大會籌備組

第二十八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況及時報告物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：

(一)業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上；

(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；

(三)自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。

第二十九條 符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

籌備組由七人以上單數(shù)組成，由建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。

第三十條 籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

(四)提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；

(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

第二節(jié) 業(yè)主大會

第三十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責(zé)。

第三十二條 業(yè)主大會履行下列職責(zé)：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

(五)籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)；

(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

(七)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他物業(yè)管理事項。

第三十三條 業(yè)主大會對業(yè)主投票權(quán)的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規(guī)定確定：

(一)按照業(yè)主戶數(shù)計算的，一戶計算為一票；建設(shè)單位未售出的專有部分，計算為一票；

(二)按照建筑面積計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。

業(yè)主身份以及建筑面積的確認(rèn)，以不動產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。

第三十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約規(guī)定。

第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。

第三十六條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會臨時會議：

(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的；

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)組織業(yè)主召開業(yè)主大會。

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第三十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，業(yè)主委員會依照國家有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權(quán)開展活動。

業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

(一)召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

(六)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過五年，可連選連任。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任、副主任和執(zhí)行委員，主任、副主任可以兼任執(zhí)行委員。

執(zhí)行委員負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區(qū)居民委員會任職。

第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案：

(一)業(yè)主大會會議決議；

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則；

(三)管理規(guī)約；

(四)業(yè)主委員會委員名單和基本情況；

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。

物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到前款規(guī)定資料之日起十日內(nèi)，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書面告知物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。

第四十條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。

業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負(fù)責(zé)召集，可以邀請社區(qū)居民委員會派人參加會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有三分之二以上委員出席，作出決定時應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)同意。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定之日起三日內(nèi)，將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第四十一條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將業(yè)主委員會印章、檔案資料以及屬于全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會；不及時移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其移交。

第四十二條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

(一)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；

(二)拒不履行委員職責(zé)的；

(三)業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

(四)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

(五)因其他原因不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

第四十三條 業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及執(zhí)行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。

第四章 物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

第一節(jié) 一般規(guī)定

第四十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為；

(二)違章搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗等違反規(guī)劃規(guī)定的行為；

(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規(guī)定的行為；

(五)隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；

(七)占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為；

(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為；

(九)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門。

第四十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀。

業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，不得破壞屋面，影響房屋安全，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照垃圾分類收集的有關(guān)規(guī)定傾倒垃圾。

第四十六條 業(yè)主出租房屋的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約，將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會提出書面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

第二節(jié) 住宅物業(yè)的裝飾裝修

第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

業(yè)主拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

第四十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。

住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(一)裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限；

(二)允許施工的時間；

(三)廢棄物的清運與處置；

(四)住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求；

(五)禁止行為和注意事項；

(六)裝修保證金的收取和退還；

(七)違約責(zé)任；

(八)其他需要約定的事項。

第四十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)告知相鄰業(yè)主。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時，業(yè)主不得拒絕和阻礙。

第三節(jié) 車庫與車位的使用

第五十條 車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕，車庫租賃費的標(biāo)準(zhǔn)按照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價格確定。在滿足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設(shè)單位將車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。

第五十一條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會綜合考慮車庫租賃費的價格等因素確定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。

第五十二條 鼓勵建設(shè)單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營車庫和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求。

利用地下空間建設(shè)、經(jīng)營車庫的，縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)在容積率的認(rèn)定等方面給予優(yōu)惠。

第五十三條 業(yè)主需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放汽車的，應(yīng)當(dāng)事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車位置，不得擅自占用道路或者其他場地。

業(yè)主對汽車有看管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第四節(jié) 業(yè)主自治管理

第五十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

(三)提出制定和修改管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第五十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

(一)遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費；

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第五十六條 管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益、業(yè)主的權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的收交方式、違反規(guī)定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項作出規(guī)定。

管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。對拒不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，由業(yè)主委員會督促其交納，并可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置予以公示。

第五十七條 提倡業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費，并按照合同約定將物業(yè)服務(wù)費支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)；業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會決定；未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會、業(yè)主大會的活動經(jīng)費或者折抵物業(yè)服務(wù)費。

第五十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置書面公告專項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況；業(yè)主委員會直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費或者采用酬金制收費方式的，還應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)費的收支情況予以公告。

第五章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)從事物業(yè)管理活動的企業(yè)法人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專項服務(wù)的能力。

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。

第六十二條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料。

第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益受法律保護。任何單位和個人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無償服務(wù)。

第二節(jié) 行業(yè)自律

第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，建立行業(yè)自律組織，規(guī)范行業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

第六十五條 物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門建立健全信用檔案。

第六章 物業(yè)服務(wù)

第一節(jié) 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與合同

第六十六條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項：

(一)物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；

(二)公共綠化的維護；

(三)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；

(四)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；

(五)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù)；

(六)物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理；

(七)物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；

(八)其他物業(yè)管理事項。

第六十七條 業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，與通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責(zé)任作出約定。

物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權(quán)進(jìn)行查詢。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)主管部門備案。

第六十八條 解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日通知。

物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

(一)移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；

(二)提供物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

(三)移交物業(yè)服務(wù)用房；

(四)清算預(yù)收、代收的有關(guān)費用；

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

第二節(jié) 物業(yè)服務(wù)收費

第六十九條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅類物業(yè)服務(wù)收費，實行政府指導(dǎo)價；其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。

實行政府指導(dǎo)價的，價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價和浮動幅度，并每年向社會公布。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的，其收費標(biāo)準(zhǔn)可以另行約定。

第七十條 物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。

第七十一條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

物業(yè)交付后長期空置的，其物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

第七十三條 專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。

第七章 物業(yè)的維護

第一節(jié) 建設(shè)單位的保修責(zé)任

第七十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省有關(guān)規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報酬。

第七十五條 新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)主管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

建設(shè)單位購買了工程質(zhì)量責(zé)任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。

通過住宅性能認(rèn)定的物業(yè)，建設(shè)單位交存物業(yè)質(zhì)量保修金的比例可以適當(dāng)降低。

第七十六條 建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

第七十七條 物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿后，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)與分部工程相對應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時退還建設(shè)單位。

第七十八條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。具體辦法由省建設(shè)行政主管部門制定。

第二節(jié) 專有部分的維護

第七十九條 物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。

業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時養(yǎng)護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

第八十條 業(yè)主長期空置物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

第三節(jié) 共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護

第八十一條 物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

共用部位主要包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；共用設(shè)施設(shè)備主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

電梯、區(qū)域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設(shè)備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)服務(wù)單位負(fù)責(zé)維護、保養(yǎng)。

第八十二條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在入住前將首期專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金的交存、使用、管理，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

其他非住宅物業(yè)參照住宅物業(yè)交納專項維修資金。

第四節(jié) 專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護

第八十三條 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任及相關(guān)費用。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

第八十四條 專業(yè)經(jīng)營單位可以將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護、保養(yǎng)等費用，不得從專項維修資金中列支。

第八章 社區(qū)物業(yè)管理與舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第一節(jié) 社區(qū)物業(yè)管理

第八十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的社區(qū)管理機構(gòu)，具體指導(dǎo)、協(xié)調(diào)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

第八十六條 物業(yè)管理、城管執(zhí)法、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護等部門應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時作出處理。

第八十七條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。

聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：

(一)業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；

(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；

(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

第八十八條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

第八十九條 有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務(wù)活動以及突發(fā)事件應(yīng)急知識的宣傳普及和應(yīng)急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。

第二節(jié) 舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第九十條 設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府對已建成交付使用，但配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。

舊住宅區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府劃定。

舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān)；開發(fā)項目設(shè)施不配套等遺留問題由原建設(shè)單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府對投資責(zé)任另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第九十一條 舊住宅區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為舊住宅區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。

改造整治前由相關(guān)部門、單位承擔(dān)的環(huán)衛(wèi)綠化、市政設(shè)施養(yǎng)護等費用，改造整治后仍由其給予補助。

第九十二條 舊住宅區(qū)改造整治完成后，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理物業(yè)。業(yè)主大會成立前的物業(yè)管理，由社區(qū)居民委員會組織實施。

第九十三條 未建立專項維修資金制度的舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集專項維修資金。有車位場地使用費等共有部分收益的，主要用于補充專項維修資金。

第九章 法律責(zé)任

第九十四條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行；法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

第九十五條 違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)主管部門予以處罰：

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以三千元以上一萬元以下的罰款；

(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)或者未辦理退出手續(xù)、履行相應(yīng)義務(wù)的，處以五萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷其資質(zhì)證書；

(三)建設(shè)單位未依法交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第九十六條 違反本條例規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位無正當(dāng)理由拒絕、拖延投資建設(shè)或者接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的，由設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府責(zé)令限期改正。影響房屋交付使用、業(yè)主正常生活或者造成人身、財產(chǎn)損害的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第九十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本條例第四十四條、第四十五條規(guī)定的，由物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)部門給予警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處以兩千元以上一萬元以下的罰款。給其他業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。

第九十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第九十九條 物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，未就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的；

(二)未按照本條例規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗收、交接進(jìn)行監(jiān)管的；

(三)未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；

(四)挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項維修資金的；

(五)未按照本條例規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的；

(六)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的；

(七)其他濫用職權(quán)、玩忽職守、循私舞弊的行為。

第十章 附 則

第一百條 業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本條例的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第一百零一條 本條例自2009年5月1日起施行。

第二篇：山東省物業(yè)管理交流會材料

把握核心 搭建平臺

以“睦鄰文化”構(gòu)筑和諧家園

——勝中社區(qū)物華物業(yè)公司科興物業(yè)站交流材料

如何處理好物業(yè)管理者與居民的關(guān)系，一直是物業(yè)管理行業(yè)不斷探索的問題。作為利益雙方的物業(yè)和居民，在不少實際問題的處理上處于“對立”狀態(tài)，即使服務(wù)做得再好，也只能是“居民買單，物業(yè)干活”。擁有良好的居住氛圍是每個人都想要的，一個充滿人情味的小區(qū)是每個居民追求的。勝中社區(qū)物華物業(yè)公司科興物業(yè)站挖掘“睦鄰文化”所蘊含的文化發(fā)展動力和創(chuàng)新基因，把握核心，搭建平臺，努力打造獨具特色的“睦鄰文化”品牌。從物業(yè)的“微笑服務(wù)”到鄰里的“微笑面對”，整個小區(qū)形成了“家”一般的感覺，淡化了利益的尖峰，增添了“血緣”的溫情，真正使“睦鄰文化”落地生根，結(jié)出累累碩果。

一因勢利導(dǎo)，搭建親情鄰里的文化平臺。

2008年中秋節(jié)，科技一村45號樓的居民們自發(fā)聚在一起，一家出一道菜，“同吃團圓飯，共賞中秋月”。我們及時抓住這一時機，因勢利導(dǎo)，將每年陰歷八月十五前后的一個月時間定為小區(qū)的“親情鄰里節(jié)”。至目前，已連續(xù)舉辦四屆的“親情鄰里節(jié)”，組織規(guī)模越來越大、參與群眾越來越多、活動形式也越來越豐富，從最初的幾十人已發(fā)展到現(xiàn)在1000 1

多名小區(qū)居民共同參與。特別是在中秋之夜，小區(qū)居民與物業(yè)職工載歌載舞，歡聚一堂。包餃子送祝福是“鄰里節(jié)”的傳統(tǒng)項目。小區(qū)里的熱心居民和物業(yè)站職工，包好餃子送給小區(qū)的十多戶孤寡或困難老人。大家共賞清風(fēng)明月，共慶鄰里佳節(jié)，譜寫出一首首甜美醉人的小夜曲?！班徖飳W(xué)”、“鄰里幫”、“鄰里親”、“鄰里和”、“鄰里情”、“鄰里樂”等六個節(jié)日主題，也使“鄰里節(jié)”內(nèi)容更加豐富，內(nèi)涵更加深遠(yuǎn)。

在小區(qū)鄰里文化中心的形象墻上，貼著由幾千張照片組成的巨型“全家福”，幾乎記錄了小區(qū)每一個家庭，每一位居民的幸福瞬間，從那一張張燦爛的笑容里，感受到了居民和物業(yè)對家和萬事興的理解。今年，我們專門組織居民進(jìn)行全面總結(jié)提升，先后提出了“文化育文明，道德促和諧”、“我為家盡責(zé)，家靠我發(fā)展”等理念，并集全區(qū)居民之力，合力建設(shè)鄰里文化中心，定期舉辦居民論壇、文化講堂、藝術(shù)交流活動，形成了科技一村所獨有的睦鄰文化品牌。

二、模范選樹，搭建引領(lǐng)新風(fēng)的文化平臺

為弘揚“睦鄰文化”之道，我們緊緊抓住“鄰里——社區(qū)的本源”這一根本，努力通過文化引領(lǐng)，促進(jìn)美德滲透，帶動文明風(fēng)尚形成。今年，我們先后在全體居民中開展了“十佳鄰里”評選、“身邊的典型，小區(qū)的感動”選樹、“小手拉大手”、“家庭才藝展示”、“樓道互助”、“文化廣場”、“模范居民大家議”等和諧創(chuàng)建活動，營造出了濃厚 的鄰里和諧、互幫互助、安全溫馨的文化氛圍，讓每一名居民都時刻感受到“進(jìn)了小區(qū)門，就是一家人”。

我們還著力打造了“親鄰樓道”、“德鄰樓道”等一批睦鄰文化的典型代表樓棟，一進(jìn)樓道，四壁懸掛著居民們琳瑯滿目的“書畫作品”和“手工藝品”，還張貼著整個樓道居民的“全家?！保杏X就像來到了自家的客廳。在這種氛圍下，熱心參與公益事業(yè)的趙學(xué)范、精心護理癱瘓妻子十四年的高寶忠等先進(jìn)典型相繼涌現(xiàn)，居民們自覺“愛家、建家、興家”意識也愈加濃厚。

三、拓展內(nèi)涵，搭建共建共享的文化平臺

睦鄰文化的起點是居民與居民之間的鄰里關(guān)系。著眼小區(qū)更新更美的發(fā)展建設(shè)，科興物業(yè)站進(jìn)一步拓展睦鄰文化固有內(nèi)涵，將物業(yè)與居民之間、周邊主營單位與物業(yè)之間的隱性鄰里關(guān)系明晰化，促進(jìn)了睦鄰文化的進(jìn)一步提升?？婆d物業(yè)站在鄰里文化中心開設(shè)了“鄰里論壇”和“居民講堂”，每個月都要征集一些居民關(guān)心關(guān)注的焦點、熱點、難點問題，例如寵物飼養(yǎng)、亂栽亂種，以及居民對物業(yè)管理的意見建議等各類話題，然后組織家委會、居民代表、物業(yè)管理人員等各方面的同志在這里進(jìn)行座談、討論，通過面對面的溝通交流，對醞釀出的一些好的建議、做法，小區(qū)物業(yè)進(jìn)行整理、參考和借鑒，進(jìn)一步激發(fā)了小區(qū)居民為家園做貢獻(xiàn)的熱情。廣大居民主動走出小家，融入大家，成立義務(wù)巡邏隊、擔(dān)當(dāng)

義務(wù)助管員、組建便民工作室，在維護小區(qū)秩序、調(diào)解鄰里矛盾、服務(wù)居民生活、宣傳政策精神等方面發(fā)揮出重要作用。在今年小區(qū)改造中，部分居民自發(fā)成立了“小區(qū)施工質(zhì)量義務(wù)監(jiān)督員”隊伍，不辭辛勞地及時化解矛盾、監(jiān)督施工安全、把關(guān)工程質(zhì)量，得到轄區(qū)居民和施工單位的廣泛贊譽。

工作中，我們不斷加強與轄區(qū)內(nèi)勝建集團、供應(yīng)處、檢測中心、鉆井院等油田主營單位的溝通協(xié)調(diào)，積極發(fā)揮物業(yè)站資源優(yōu)勢，廣泛宣傳主營單位形勢任務(wù)，主動與前線留守家屬結(jié)對幫扶，組織職工、居民深入前線進(jìn)行慰問，為一線職工送去了溫暖、提振了士氣。與此同時，主營單位主動投資小區(qū)維修，有效彌補了物業(yè)資金不足。今年夏天，我們和轄區(qū)主營單位及周邊學(xué)校同小區(qū)居民共同舉辦“創(chuàng)示范小區(qū)、建和諧家園”文藝晚會，1000余人主動參與樹木、綠地認(rèn)養(yǎng)活動，使睦鄰文化在更廣闊的時空中演繹成為勝利大家園的和諧之魂，為文明和諧小區(qū)建設(shè)增添了不竭動力。

我們科技一村的睦鄰文化是建立在對小區(qū)居民需求的尊重和因勢利導(dǎo)上，抓住了社區(qū)的本源，充分挖掘睦鄰之道的內(nèi)涵和載體，將黨建思想政治工作拓展延伸在小區(qū)落在實處，有力推動了和諧社區(qū)建設(shè)。

第三篇：《山東省物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》(精)

關(guān)于印發(fā)《山東省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的通知

魯建房字〔2003〕56號

各設(shè)區(qū)城市建委（建設(shè)局）、房管局、城管局：

現(xiàn)將《山東省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》印發(fā)你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中出現(xiàn)的情況 和問題，請及時告我廳政策法規(guī)處和住宅與房地產(chǎn)業(yè)處。

山東省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法

第一章總 則

第一條

為規(guī)范我省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，保護招標(biāo)投標(biāo)活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的公平競爭，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》等規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。

第二條

本省行政區(qū)域內(nèi)開展物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動，均適用本辦法。

第三條

本辦法所稱物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)的方式，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、安全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務(wù)等事務(wù)，一次性發(fā)包，由投標(biāo)人通過競爭的方式承接物業(yè)管理的活動。

本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主或者業(yè)主大會。

本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)、參加投標(biāo)競爭的物業(yè)管理企業(yè)。

第四條

省房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理。

各市、縣(市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動的監(jiān)督管理。

第五條

鼓勵各類物業(yè)項目通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)。

住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅項目和政府機關(guān)、事業(yè)單位投資建設(shè)的各類辦公用房應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于3個或者規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第六條

物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)堅持公開、公平、公正和誠實守信的原則。

第七條

任何單位和個人不得違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動。

第二章 招 標(biāo)

第八條

物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施。物業(yè)管理招標(biāo)人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對潛在投標(biāo)人實行歧視待遇，不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。

第九條

已成立業(yè)主大會的物業(yè)項目實施物業(yè)管理招標(biāo)前，應(yīng)召開業(yè)主大會，確定招標(biāo)方式、委托管理的內(nèi)容及具體標(biāo)準(zhǔn)。

第十條

物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒體上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時在山東住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上免費發(fā)布招標(biāo)公告。

招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。招標(biāo)人要求繳納投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告中載明。

招標(biāo)人采用邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3家以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書。招標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。

第十一條

招標(biāo)人依法自行組織實施招標(biāo)活動。自行組織實施招標(biāo)活動的招標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)具備下列條件并成立專門的招標(biāo)組織：

(一有與招標(biāo)項目相適應(yīng)的工程技術(shù)、經(jīng)濟、管理人員；

(二有編制招標(biāo)文件的能力；

(三有組織開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)的能力。

不具備上述條件的招標(biāo)人可以委托專業(yè)物業(yè)管理咨詢機構(gòu)編制招標(biāo)文件和招標(biāo)方案。

第十二條

招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的特點和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。

招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

(一招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式；

(二物業(yè)項目基本情況。包括物業(yè)名稱、坐落地址、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、產(chǎn)權(quán)狀況、房屋幢數(shù)、套數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、營業(yè)用房及管理用

房、共用部位共用設(shè)施設(shè)備、公共場地、園林綠化、社區(qū)文化娛樂設(shè)施、物業(yè)檔案(含施工或竣工圖紙、物業(yè)出售、業(yè)主入住等情況。

(三物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等；

(四對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容、編制要求等；

(五評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法；

(六招標(biāo)活動方案，包括組織解釋招標(biāo)文件(答疑、實 地考察物業(yè)項目、投標(biāo)、開標(biāo)的時間及地點等；

(七物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明；

(八其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

第十三條

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，將以下材料報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：

(一與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

(二招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書；

(三招標(biāo)文件；

(四法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時責(zé)令招標(biāo)人改正。

第十四條

公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對投標(biāo)申請人 進(jìn)行資格預(yù)審。

實行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審 的條件和獲取資格預(yù)審文件的方法。

資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的 企業(yè)資格文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。

第十五條

經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā) 出資格預(yù) 審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標(biāo)申請人 告知資格預(yù)審結(jié)果。

在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投 標(biāo)申請人。

第十六條

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間。公開投標(biāo)的物 業(yè) 管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。

第十七條

招標(biāo)人對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的 文件收受人，并同時報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

第十八條

根據(jù)物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項 目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對投標(biāo)申請人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送 給所有的招標(biāo)文件收受人。

第十九條

招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及 可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底應(yīng)當(dāng)保密。

第二十條

通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時限 完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（三）非出售類的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成；

（四）已經(jīng)實施物業(yè)管理的物業(yè)項目，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理合同期滿前60日完成。

第三章 投 標(biāo)

第二十一條

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)是響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)、參加物業(yè)管理投標(biāo)競爭的具有相應(yīng) 物業(yè)管理資質(zhì)和獨立法人資格的物業(yè)管理企業(yè)。

第二十二條

投標(biāo)人對投標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向招標(biāo)人提出。

第二十三條

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng) 對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。

投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）投標(biāo)函；

（二）投標(biāo)報價；

（三）物業(yè)管理方案；

（四）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

第二十四條

投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間前，將加蓋單位公 章、法定代表人印章或全權(quán)委托人簽名后的投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點。

招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)簽收保存，在開標(biāo)前不得啟封。

投

標(biāo)人在投標(biāo)文件要求的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面 通知招標(biāo)人。補充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止 時間后送達(dá)的補充文件或者修改的內(nèi)容無效。

第二十五條

投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)報價，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競爭，損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益。禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評標(biāo)委員 會成員行賄的手段謀取中標(biāo)。

投標(biāo)人不得以低于成本的報價競爭，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。

第四章 開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)

第二十六條

開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的時間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文 件中預(yù)先確定的地點。

第二十七條

開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行。

由投標(biāo)人或者推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機構(gòu)進(jìn)行檢 查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的 其他主要內(nèi)容。

招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾 予以拆封。

開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。

第二十八條

評標(biāo)由招標(biāo)人依法組成的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。

評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表及物業(yè)管理方面的工程、技術(shù)、經(jīng)濟管理等專家組成，成員為5人 以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的工程、技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家不得少于 成員總數(shù)的三分之二。

評標(biāo)委員會的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人在縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下，從 省房地產(chǎn)行政主管部門公布的專家名冊中采取隨機抽取的方式確定。

與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項目的評標(biāo)委員會。

評標(biāo)委員會成員名單在中標(biāo)結(jié)果公布前應(yīng)當(dāng)保密。

第二十九條

評標(biāo)委員會成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對所提 出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。

第三十條

評標(biāo)委員會可以用書面形式要求投標(biāo)人對投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容 做出必要 的澄清或說明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說明，其澄清或說明不得超出投標(biāo)文 件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。

第三十一條

在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評分比重。

評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評標(biāo)。

除現(xiàn)場答辯部分外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。

第三十二條

評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進(jìn) 行評審和比較，并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。

第三十三條

評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可 以否決所有投標(biāo)。

依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。

第三十四條

評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，闡明評標(biāo) 委員會對 各投標(biāo)人的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法，推薦不超過3名 有排序的合格的中標(biāo)候選人。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可 抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

第三十五條

確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價格、投標(biāo)方案等實質(zhì)性 內(nèi)容進(jìn)行談判。

第三十六條

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng) 當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。

第三十七條

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以 上地主人 民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。備案資料包括開標(biāo)評標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。

房地產(chǎn)行政主管部門自收到書面報告之日起5個工作日，未通知招標(biāo)人在招標(biāo)投標(biāo)活動中有 違法違規(guī)行為的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的 投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書。

第三十八條

招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，依據(jù)招標(biāo)文件 和中標(biāo)人 的投標(biāo)文件及有關(guān)規(guī)定訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的 其他協(xié)議。

第三十九條

中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。中標(biāo)人不得向他人轉(zhuǎn)讓中標(biāo)項目，但可以 按照合同約定或者經(jīng)招標(biāo)人同意將中標(biāo)項目的部分專業(yè)化服務(wù)項目分包他人完成，接受分包 的主體應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的資格條件，并不得再次分包。

第四十條

招標(biāo)文件要求中標(biāo)人提交履約保證金的，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提交。

中標(biāo)人不與招標(biāo)人訂立合同或無故不履行與招標(biāo)人簽訂的合同的，其履約保證金不予退還，給招標(biāo)人造成損失超過投標(biāo)履約保證金數(shù)額的，應(yīng)當(dāng)對超過部分予以賠償；沒有提交履約保 證金的，應(yīng)當(dāng)對招標(biāo)人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。

第五章 附 則

第四十一條

投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或依法向有關(guān)部門投訴。

第四十二條

招標(biāo)人與投標(biāo)人在招標(biāo)活動或履行物業(yè)管理合同過程中發(fā)生糾紛，應(yīng) 當(dāng)協(xié)商解決，或由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門協(xié)調(diào)；當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)依法 向仲裁委員會申請仲裁；未達(dá)成協(xié)議的可以直接向人民法院起訴。

第四十三條

本辦法由省房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第四十四條

本辦法自2003年12月1日起試行。

二○○三年十月二十三日

第四篇：山東省住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

山東省建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)

《山東省住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的通知

魯建房字[2003]39號

各設(shè)區(qū)城市物業(yè)管理主管部門、各物業(yè)管理企業(yè)：

為規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為，維護產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，為人民群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，我廳在充分征求意見的基本上，制訂了《山東省住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》?，F(xiàn)將該標(biāo)準(zhǔn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹實施。

山東省建設(shè)廳

2003年6月24日

山東省住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）

一、服務(wù)宗旨與原則

以“業(yè)戶至上，服務(wù)第一”為宗旨，堅持方便業(yè)戶、文明服務(wù)的原則。

二、物業(yè)管理企業(yè)

（一）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)持有物業(yè)管理資質(zhì)證書，企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理經(jīng)培訓(xùn)考核持有建設(shè)部物業(yè)管理經(jīng)理、部門經(jīng)理崗位證書。

（二）有固定的物業(yè)管理用房，辦公場所整潔、有序、服務(wù)態(tài)度和藹、用語規(guī)范、耐心熱情。

（三）公開辦事制度、服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。

（四）設(shè)立“一站式”業(yè)務(wù)受理中心，辦理業(yè)戶報修、咨詢和投訴等業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)受理中心要公開業(yè)務(wù)受理電話，實行24小時值班，接到業(yè)戶報修、投訴等業(yè)務(wù)后，應(yīng)立即做好登記并按照規(guī)定程序辦理。業(yè)戶投訴有答復(fù)，有效投訴辦結(jié)率95%以上。

（五）定期走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對管理服務(wù)方面的意見，業(yè)主意見反饋滿意率達(dá)到80%以上，并持續(xù)改進(jìn)。

三、房屋及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護

（一）房屋完好，立面較整潔，無重大缺損現(xiàn)象，樓道等共用部位無亂占用現(xiàn)象，新建小區(qū)內(nèi)，安裝空調(diào)統(tǒng)一有序，封閉陽臺基本統(tǒng)一，不凸出墻體立面。

（二）房屋裝修制度完善，符合規(guī)定，無私改亂拆現(xiàn)象。

（三）水、電急修項目要在20分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，當(dāng)日處理完畢。一般維修項目，當(dāng)日到達(dá)現(xiàn)場，3日內(nèi)處理完畢，零修、急修工程合格率90%以上。雨季、冬季前對房屋及其共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查，做好檢查記錄，發(fā)現(xiàn)問題立即安排搶修。

（四）每年對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全面檢查，對完損程度做出評價，列出本大中修計劃報委托方。房屋大中修要符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

（五）有償維修項目要公開收費標(biāo)準(zhǔn)，開具發(fā)票并在發(fā)票上注明標(biāo)準(zhǔn)、人工費用。

（六）建立維修服務(wù)回訪制度。有回訪記錄，對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題預(yù)約整改，維修服務(wù)滿意率在90%以上。

（七）消防等共用設(shè)施設(shè)備功能完好，運轉(zhuǎn)正常。公共部位照明設(shè)施完好率不低于80%，損壞的應(yīng)在3日內(nèi)修復(fù)。

四、安全防范服務(wù)

（一）區(qū)內(nèi)安全護衛(wèi)人員統(tǒng)一關(guān)裝，佩帶胸卡，使用文明用語，有良好的儀容儀表。

（二）24小時有專人值守，進(jìn)行日常巡邏，危及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防范措施。配合有關(guān)部門做好燃?xì)狻⑾赖劝踩婪兜男麄鞴ぷ鳌?/p>

（三）遇有突發(fā)事件有處置預(yù)案，努力防止事態(tài)進(jìn)一步惡化，及時報有關(guān)主管部門處理。

（四）發(fā)現(xiàn)違反小區(qū)管理制度的，及時予以勸阻，對居住區(qū)內(nèi)發(fā)生的治安刑事案件及交通事故應(yīng)及時報警，并配合公安部門進(jìn)行處理。

（五）車輛進(jìn)出、停放有序。收取車輛看管費的，應(yīng)有專人負(fù)責(zé)看管。

五、環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)

（一）樓道每天清掃一次，扶手每三天擦試一次，玻璃每季擦試一次。樓道內(nèi)無衛(wèi)生死角。

（二）公共場所和道路每天清掃一次，全天保潔，目視范圍內(nèi)無散落垃圾。

（三）垃圾每天清運一次，垃圾箱（筒）外表每周清潔二次，無強烈異味，無垃圾外溢。

（四）及時清掃積水和積雪，及時組織清理亂堆放的物品及房屋外墻的亂貼亂畫。

（五）定期進(jìn)行消毒，積極做好滅鼠除害工作。

（六）共用設(shè)施設(shè)備每周清潔一次，無蛛網(wǎng)浮塵，二次供水符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患。

六、綠化管理

（一）綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象。

（二）花草樹木定期修剪，目視外觀長勢良好，無明顯雜草，無嚴(yán)重蟲害，每年打藥不少于一次。

（三）死亡樹木應(yīng)在植樹季節(jié)及時補栽，無明顯黃土裸露。

（四）綠化設(shè)施完好。

七、精神文明建設(shè)

（一）積極開展文明健康的社區(qū)文化活動。

（二）配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)。

八、其他管理服務(wù)

（一）開展代收代繳有關(guān)費用及其他便民服務(wù)。

（二）定期公布物業(yè)管理公共性服務(wù)收費收支情況。

（三）物業(yè)經(jīng)營管理及房屋資料管理規(guī)范，資料齊全，變更及時，保證檔案資料帳實相符。

二00三年六月二十四日

第五篇：物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范(例)

物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范

一、對業(yè)主及其委員會的管理

【《深圳市物業(yè)管理委員會規(guī)則》及《業(yè)主公約》】深圳在發(fā)展物業(yè)管理的過程中,重視對業(yè)主及業(yè)主委員會的管理。1994年在制定《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》時,即在其中明確了業(yè)主及業(yè)主管理委員會的地位。根據(jù)《條例》的規(guī)定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業(yè)主管理委員會規(guī)則》、《業(yè)主公約》等加強業(yè)主管理委員會管理的法規(guī)。業(yè)主地位的加強,在物業(yè)管理實踐中較好地維護了業(yè)主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業(yè)主管理委員會牽頭,向大廈管理處的上級公司投訴,強烈要求解除與瑞昌大廈物業(yè)管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業(yè)管理公司海濱管理處管理,業(yè)主們表示滿意。

【蓮花北村業(yè)主管理委員會的違規(guī)行為受查處】賦予業(yè)主管理委員會社團法人資格后,在實際工作中出現(xiàn)了諸多問題。如蓮花北村(多層)業(yè)主管理委員會在運作中,濫用職權(quán),引起了廣大業(yè)主的強烈不滿。深圳市住宅局以《關(guān)于處理蓮花北業(yè)主管理委員會問題的函》(深住函[1997]27號文)提出處理意見后,深圳市福田區(qū)民政局于1997年4月下發(fā)了《關(guān)于暫?！吧钲谑懈Ｌ飬^(qū)蓮花北村業(yè)主管理委員?quot;活動的通知》(福民字[1997]2號),要求該委員會”盡快制定社團內(nèi)部的行文制度、用章制度和財務(wù)制度,并接受業(yè)務(wù)主管部門的整改。在整改期間,暫?；顒印?。

附:業(yè)主公約(示范文本)

為加強______(以下簡稱”本物業(yè)“)的物業(yè)管理,維護全體業(yè)主的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,維護公共秩序,創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。

(一)權(quán)利

①依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利;

②依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場所(地)的權(quán)利;

③有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修;

④有權(quán)自己或聘請他人對物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進(jìn)行合法修繕,但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機構(gòu)施工的除外;

⑤有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時組織修繕;

⑥有權(quán)參加業(yè)主大會,并擁有對本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán);

⑦有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項向業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢,并得到答復(fù);

⑧有權(quán)要求業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目;

⑨有權(quán)對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評;

⑩有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進(jìn)行投訴或提出意見與建議:

⑩有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任,對方不維修養(yǎng)護或不予配合的,可要求業(yè)主管理委員會或物業(yè)管理公司強制維修養(yǎng)護,按規(guī)定分?jǐn)傎M用。

(二)義務(wù)

①在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時,應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定;

②執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會的決議、決定;

③自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好;

④按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費、房屋本體維修基金等費用;

⑤業(yè)主如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定,并填寫申請表,報物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后,向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工,完工后由物業(yè)管理公司進(jìn)行查驗,如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統(tǒng)一清運垃圾和粉刷樓梯的,還應(yīng)同時交納垃圾清運費和粉刷費;如有額外使用公用設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補償費用。

⑥業(yè)主如請物業(yè)管理公司對其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護,應(yīng)支付有關(guān)費用;

⑦明白并承諾與其他業(yè)主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時,應(yīng)告知并要求對方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任;

⑧明確并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)保管或保險關(guān)系(另

有專門合同規(guī)定除外)。

⑨在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計用途、功能和布局等;

(2)對房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設(shè)施及公共場所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施:

(5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(10)利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

二、業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會

①業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織。

業(yè)主管理委員會是業(yè)主大會的常設(shè)(執(zhí)行)機構(gòu),經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后,維護全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項權(quán)利。業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。

②第一次業(yè)主大會,在本物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到百分之五十以上時,由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會。

③本物業(yè)所享有投票權(quán)的已住用業(yè)主,均應(yīng)按時出席業(yè)主大會,參加投票,行使法定權(quán)利,承擔(dān)法定責(zé)任。

④業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權(quán),并應(yīng)服從業(yè)主大會作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權(quán)委托書,否則該項委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業(yè)主大會可以采用會議或書面征求意見等形式;會議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業(yè)主管理委員會成立后,負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會,并每年至少召開一次。

經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主管理委員會應(yīng)于接到該項提議后十四天內(nèi)就其提議召開主業(yè)大會。

業(yè)主委員會應(yīng)于召開業(yè)主大會七天前將會議地點、時間、內(nèi)容、方式及其他事項予以公告并報告區(qū)物業(yè)管理主管部門。

⑦業(yè)主大會必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行;如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上的投票權(quán)的業(yè)主決定,可以推遲召開業(yè)主大會。

⑧業(yè)主大會的出席人數(shù)達(dá)到規(guī)定人數(shù)時,在會上提出的需經(jīng)決定的事項,由出席會議的業(yè)主表決,以過半數(shù)通過有效。

⑨業(yè)主投票時,以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。

⑩業(yè)主大會的決定和業(yè)主管理委員會章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的,區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。

三、違約責(zé)任

①違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權(quán)強制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對本物業(yè)公共利益造成損失的,物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金;強制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項目及標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會決定,業(yè)主管理委員會未成立的,經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。

②、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當(dāng)理由逾期三個月仍拒絕繳交的,物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項

①本公約由開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報區(qū)物業(yè)管理主管部門審核批準(zhǔn),在辦理住用手續(xù)時由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。

②本公約對本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。

③業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)的實際情況對本公約進(jìn)行修改補充,并提前報區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)備案。修改補充條款自業(yè)主大會通過之日起生效,無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛,協(xié)商不成的,提請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解,或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

⑤本公約一式三份,業(yè)主、業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

本業(yè)主所擁有物業(yè):

住宅:_____棟_____號

商業(yè)用房:_____棟_____號(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業(yè)主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區(qū)居委會設(shè)置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規(guī)定,居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內(nèi)設(shè)立。深圳市人民政府1989年11月《關(guān)于加強我市城市街道居民委員會建設(shè)的通知》(深府[1989]371號文)要求按照一個屋村或500至700戶左右設(shè)置一個居民委員會。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設(shè)立了4個居委會。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設(shè)10個居委會。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號文,向市政府提出請示,建議對于大型成片建設(shè)的住宅區(qū),應(yīng)結(jié)合具體情況,一個住宅區(qū)只設(shè)立一個居委會。理由是:

①民政部門原規(guī)定每100~700戶設(shè)立一個居委會,是在沒有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會要對住宅區(qū)內(nèi)諸如清潔衛(wèi)生等各種問題進(jìn)行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到90%,新建住宅體化、專業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會承擔(dān)的職能轉(zhuǎn)給了物業(yè)管理公司。

②目前深圳市居委會除了部分財政撥款外,經(jīng)費還要自籌,無奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場所給三元人員無證經(jīng)營,多個居委會在住宅區(qū)里還互相攀比,爭搶地盤,給住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境、公共秩序帶來不良影響。

③各居委會規(guī)模小,人員又要根據(jù)工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)的多個居委會合并,既可精簡人員,提高工作效率,減輕政府財政負(fù)擔(dān),也可使居委會自籌經(jīng)費 的負(fù)擔(dān)減輕,減少小區(qū)內(nèi)設(shè)攤擺賣現(xiàn)象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經(jīng)驗如蓮花二村,1600戶只設(shè)一個居委會,運作很好。證明住宅區(qū)只設(shè)一個居委會是完全可行的。

【大型住宅區(qū)居委會的改革試點工作】市住宅局提出改革居委會和物業(yè)管理單位關(guān)系的建議后,市政府辦公廳社會處對此進(jìn)行了調(diào)查研究。經(jīng)過協(xié)調(diào),此項改革得到了民政部門、各區(qū)政府以及市政府的認(rèn)同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進(jìn)行了試點。事實表明,這一創(chuàng)舉既不違背國家居委會組織法,又促進(jìn)了居委會與物業(yè)管理單位間的工作配合。

附:關(guān)于蓮花北村和桃源村居委會改革試點的方案

根據(jù)《居委會組織法》的基本原則,結(jié)合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點,決定把蓮花北村和桃源村作為我市進(jìn)行居委會改革的試點,在蓮花北村只設(shè)一個居委會,桃源村實行居委會與物業(yè)管理處合署辦公。試點方案如下:

一、蓮花北村只設(shè)一個居委會蓮花北村現(xiàn)有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數(shù)5824戶,已建立4個居委會。改革方案如下:

(一)組織機構(gòu)。將4個居委會合并成1個居委會,下設(shè)民政事務(wù)、計劃生育、人民調(diào)解及社區(qū)服務(wù)等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計生人員),設(shè)主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個居委會的辦公用房由新的居委會自行安排。

(四)經(jīng)費。新的居委會工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費,由原經(jīng)費渠道按標(biāo)準(zhǔn)劃撥給居委會。經(jīng)費不足部分,由屋村管理處給予適當(dāng)補助。

(五)運作方式。按居委會原來的職能不變。

二、桃源村居委會與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會,改革方案如下:

(一)組織機構(gòu)。桃源村設(shè)1個居委會,居委會與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設(shè)民政事務(wù)、計劃生育、人民調(diào)解、社區(qū)服務(wù)等部門。物業(yè)管理處主任兼任居委會副主任,居委會主任兼任物業(yè)管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會工作人員(包括計生人員),設(shè)主任1人,副主任1人。工作人員實行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價加5%管理費賣給居委會,作為居委會產(chǎn)權(quán)。

(四)經(jīng)費。居委會工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費,由原經(jīng)費渠道按居委會工作人員的標(biāo)準(zhǔn)劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會工作人員。辦公經(jīng)費不足部分,由物業(yè)管理處補足。

(五)工作銜接問題:居委會和物業(yè)管理處共同協(xié)調(diào)開展工作,工作人員的崗位相對固定,但分工不分家。

(六)建立內(nèi)容全面翔實的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會共享。

三、操作方法

(一)成立試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點所在區(qū)政府抽調(diào)人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組成員如下:組長:廖運桃副組長:洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)

(二)由福田區(qū)政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個居委會,組建蓮花北居委會;由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會。

(三)選舉居委會主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴(yán)格考核的基礎(chǔ)上,挑選高素質(zhì)的居委會工作人員。

(四)研究新居委會辦公地址。

(五)蓮花北村居委會和合署辦公的桃源村居委會、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領(lǐng)導(dǎo)。

(六)建立有關(guān)檔案,報試點所在區(qū)政府歸檔,并報市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同

【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場主體(開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責(zé)、權(quán)、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴(yán)格執(zhí)行相互間已經(jīng)明確的責(zé)、權(quán)、利造成的。投訴和糾紛的產(chǎn)生,既是廣大消費者(業(yè)主)消費需求與意識的提高與表現(xiàn),也是促進(jìn)物業(yè)管理單位改善自身管理和服務(wù)素質(zhì)的推動力;更是國家機關(guān)相關(guān)職能部門重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進(jìn)行規(guī)范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數(shù)量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢:1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協(xié)提案的回復(fù)就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業(yè)管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延的同步增長帶來的一系列的問題。正因為如此,對行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要。

【《物業(yè)管理合同》示范文本】為保護和促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,深圳市住宅局根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則、物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理的目標(biāo)、費用、違約責(zé)任等都做了詳細(xì)的規(guī)定。既體現(xiàn)了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關(guān)單位要認(rèn)真和嚴(yán)格地使用文本,以利于對物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。

附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當(dāng)事人

委托方(以下簡稱甲方):業(yè)主管理委員會/房地產(chǎn)開發(fā)公司

受委托方(以下簡稱乙方):_________物業(yè)管理公司

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對_______(物業(yè)名稱)實施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)基本情況

座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業(yè)類型:________(住宅區(qū)或組團、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房、…)的維修、養(yǎng)護和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……)的維修、養(yǎng)護和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點、……)的維修、養(yǎng)護和管理。

5.公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任)。

8.社區(qū)文化娛樂活動。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定管理計劃、費用概預(yù)算、決算報告;

2.對乙方的管理實施監(jiān)督檢查,每年全面進(jìn)行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定,有權(quán)終止合同;

3.委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營,其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補貼本物業(yè)維護管理費用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項使用:

(1)無償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動;

8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細(xì)則,自主開展各項管理經(jīng)營活動,但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。

2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度,測算物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),并向甲方提供測算依據(jù),嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價,不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。

3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理;

5.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費用,但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人;

6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。

7.至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費用收支賬目;

8.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目,須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施;

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況;

10.開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作;

11.本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財產(chǎn),包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn);對本物業(yè)的管理財務(wù)狀況進(jìn)行財務(wù)審計,甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)。

12.不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)(另有專門合同規(guī)定除外)。

第六條 管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)”管理分項標(biāo)準(zhǔn)“(各項維修、養(yǎng)護和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達(dá)到_____的管理標(biāo)準(zhǔn);_____年內(nèi)達(dá)到_____管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第七條 管理服務(wù)費用

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費按下列第_______項執(zhí)行;

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第項執(zhí)行:

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(2)按每年_____%的幅度上調(diào);

(3)按每年_____%的幅度下調(diào);

(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調(diào)整;

(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(6)________________________。

3.乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護,及其它特約服務(wù),采取成本核算方式,按實際發(fā)生費用計理收;但甲方有權(quán)對乙方的上述收費項目及標(biāo)準(zhǔn)望進(jìn)行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實施,所需經(jīng)費按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計_____元,由甲方負(fù)責(zé)在_____時間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護費用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用_____元,按下列第_____項執(zhí)行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方支付;

(2)由乙方承擔(dān);

(3)在_____費用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用,按下列第_____項執(zhí)行:

(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對乙方進(jìn)行獎勵。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對乙方進(jìn)行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。

第九條 違約責(zé)任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))

4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán),或造成對方經(jīng)濟損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項

1.雙方可對本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿六個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時,提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解,調(diào)解不成的,提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項,均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時30分左右,深圳市金鵬會計師事務(wù)所司機李某將該所新購置的粵B-83110號豐田面包車,停放在景貝屋村停車場,管理人員發(fā)給司機一張車輛出入證。次日凌晨3時左右,停車場管理人員發(fā)現(xiàn)該面包車掛著公安牌從停車場開走。早上7時30分司機李某取車時才發(fā)現(xiàn)該車已被盜,即向停車場報告并與停車場管理人員前去派出所報案。停車場管理人員在派出所陳述了該面包車進(jìn)入停車場及被盜的經(jīng)過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險公司投保綜合險,保險公司便按保險約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時,保險公司已依法取得代位追償權(quán),請求法院判令停車場的管理單位——大眾物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認(rèn)為車主將車輛停放進(jìn)停車場,停車場管理人員發(fā)給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關(guān)系成立。車輛被盜,物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)有賠償責(zé)任,由保險公司向車主賠付保險金后即取得了代位追償權(quán),物業(yè)管理公司應(yīng)向保險公司賠償人民幣18.2萬元。

【文華花園停車場丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業(yè)管理公司管理的深圳市羅湖區(qū)文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進(jìn)文華花園停車場停放,進(jìn)場時向管理人員領(lǐng)取?quot;車場出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場。1996年8月19日凌晨4點多,有人駕駛賈某的跑車準(zhǔn)備駛出停車場,文華花園停車場的值班員向司機要“車場出入證”,司機說沒有,同時在值班員放下?lián)踯嚻髦凹铀贈_出停車場,值班員在追不到的情況下向沿河派出所報案。當(dāng)天上午,賈某去停車場取車,發(fā)現(xiàn)車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場管理規(guī)定》,規(guī)定“文華花園住戶的車輛應(yīng)一律辦理文華花園車輛長期準(zhǔn)停證,按年或季度一次性交納車輛停放費”;“臨時性保管的車輛,在本區(qū)場內(nèi)停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時間的停放證,并預(yù)交停車場停車費:不申報、不預(yù)交車輛停放費的車輛,不予保管;如發(fā)生意外,管理處不予受理,不承擔(dān)任何責(zé)任?！?996年5月28日,安耀物業(yè)公司還與深圳市公安局沿河派出所聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強三車管理的通知》,要求"臨時性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費,否則發(fā)生意外,管理處不承擔(dān)其保管責(zé)任。

賈某的車未辦理長期準(zhǔn)停證,也未向管理處申報、預(yù)交車輛停放費。經(jīng)審理,一審法院認(rèn)為文華花園停車場的經(jīng)營范圍是機動車輛的保管,賈某的車輛進(jìn)入被告的停車場停放,物業(yè)管理公司發(fā)給原告《車場出入證》,應(yīng)視為雙方之間的汽車保管合同已經(jīng)成立并且有效。賈某在合同中的義務(wù)是在其車輛出場時按停車時間交納保管費,物業(yè)管理公司在合同中的義務(wù)是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業(yè)公司在有駕駛車輛出場而又沒有《車場出入證》的情況下,未能及時利用擋車器進(jìn)行攔阻,致使原告車輛被盜,物業(yè)管理公司有過錯,應(yīng)賠償賈某失車損失,賈某應(yīng)按物價部門有關(guān)規(guī)定向被告補交保管費,賈某的失車損失應(yīng)按車輛購置價格與車輛購置附加費之和,再扣減折舊計算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯(lián)合發(fā)布的管理規(guī)定和通知為由,認(rèn)為保管合同不成立,丟車責(zé)任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規(guī)定與有關(guān)法律規(guī)定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責(zé)理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業(yè)管理公司文華花園停車場補交車輛保管費人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業(yè)管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業(yè)主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號車位卡,保安員發(fā)給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時張某發(fā)現(xiàn)該車已被人開走。報案之后一直未告?zhèn)善票阆虮ｋU公司索賠了保險金237600元。保險公司即向中海物業(yè)公司提出了代位追償?shù)囊?。法院一審認(rèn)為新偉公司雖擁有B11號車位使用權(quán),并按月交納了車位管理費,但憑此不能認(rèn)為車輛保管關(guān)系成立。車輛進(jìn)入海富花園管理區(qū),保安員發(fā)放出人證的行為只是一種控制車輛進(jìn)出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區(qū)類機動車保管業(yè)務(wù),對車的丟失不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,而駁回了保險公司的賠償請求。保險公司不服提起上訴。中海物業(yè)公司答辯稱:車輛保管與物業(yè)管理屬不同的法律問題,物業(yè)公司并未在海富花園中設(shè)立停車保管場,又沒有收取任何車輛的停放保管費。車位業(yè)主交納的管理費與深圳市所有物業(yè)業(yè)主交納的管理服務(wù)費性質(zhì)是一樣的,是依照有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)收取的維修公共配套設(shè)施之費用。業(yè)主不能因為交納了管理費,而要求管理公司對其家庭財產(chǎn)或人身安全承擔(dān)保管賠償責(zé)任;正如同不能因為到酒樓去消費就要求酒樓賠償其消費過程中丟失的錢財,不能因為向政府納了稅,而要

求政府對自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業(yè)主所交納的管理服務(wù)費并不是財產(chǎn)保管費,也不含任何財產(chǎn)保管關(guān)系的內(nèi)容。二審法院認(rèn)為:海富花園雖未設(shè)有公共停車場,且車位為私人物業(yè),供業(yè)主使用,但業(yè)主依照有關(guān)規(guī)定交納有關(guān)管理費用,并在車輛出入該住宅區(qū)時依照規(guī)定接受查驗,應(yīng)視為財產(chǎn)保管關(guān)系已經(jīng)成立。因業(yè)主已履行了保管關(guān)系中一方當(dāng)事人應(yīng)履行義務(wù),而中海物業(yè)未切實履行保管業(yè)務(wù),致車丟失,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。改判中海物業(yè)公司賠付237,600元及利息給保險公司并承擔(dān)訴訟費用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請求市人大明確車位收費性質(zhì)】對于物業(yè)管理公司管理的停車場車輛被盜,深圳市兩級法院判決由物業(yè)管理公司承擔(dān)盜失車輛的賠償責(zé)任(包括未收停車費或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業(yè)管理公司帶來許多損失,也令物業(yè)管理公司不知所措。作為行業(yè)行政主管部門的深圳市住宅局,及時將詳細(xì)材料送往市人大及有關(guān)部門,并提出自己的觀點:車輛被盜屬社會治安問題,物業(yè)管理公司僅起協(xié)助治安的作用,而不是代替;收取的停車費屬于場地維護費和車位租

金,而非保管費和保險費,深圳市的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對此已有原則規(guī)定。目前各物業(yè)管理公司申領(lǐng)的車場營業(yè)執(zhí)照及停車費發(fā)票需要改為車位場地租金性質(zhì)。法院的判決不僅給各物業(yè)管理公司造成了巨大的經(jīng)濟壓力,加重了企業(yè)和居民負(fù)擔(dān),而且直接影響到全市物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實施,影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

深圳市住宅局請示市人大盡快立法明確物業(yè)管理中車位屬場地有償使用性質(zhì),停車費屬于場地維護費和車位租金,(管理單位可與物業(yè)委托方明確管理責(zé)任,并與車主另行簽訂保管協(xié)議),并敦請法院在辦理此類案件時遵照執(zhí)行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會議通過了對《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場管理】為了正確把握和處理停車場車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進(jìn)行調(diào)研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價局等單位的7名同志組成的汽車停車場管理調(diào)研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調(diào)研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進(jìn)行了溝通。

調(diào)研小組與接待方就停車場管理、收費、維護等問題進(jìn)行了詳細(xì)的座談,并考察訪問了新加坡16個

住宅區(qū)、20個停車場。香港2個住宅區(qū)、4個停車場,并訪問了有關(guān)管理人員,取得了大量的調(diào)查資料。

根據(jù)考察情況和全市各小區(qū)停車場實際,由市住宅局代擬了《關(guān)于理順我市機動車停車場管理關(guān)系,加強車輛停放管理的通知》,此稿經(jīng)過調(diào)研組詳盡討論,并征求了有關(guān)部門和企業(yè)的意見,于1998年6月4日呈報市政府辦公廳審批。