第一篇：2009年貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

2009年貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告（摘要）

2009年，在“擴(kuò)內(nèi)需”、“保增長(zhǎng)”的大背景下，隨著一系列政策措施的深入實(shí)施，居民消費(fèi)信心逐步恢復(fù)，抑制的市場(chǎng)需求得到集中釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)由低彌走向活躍，一年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)了“Ｖ”形大反轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)總體市場(chǎng)情況

2009年，貴陽(yáng)市房產(chǎn)銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)了成倍增長(zhǎng)的良好成績(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)多項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高。總體上看，銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)得益于以下因素：一是宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，居民消費(fèi)信心恢復(fù)，2008年以來(lái)積累的購(gòu)買(mǎi)力得到集中釋放；二是各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策的落實(shí)，直接刺激了住房需求的擴(kuò)大；三是我市生態(tài)文明城市建設(shè)向縱深推進(jìn)，舊城改造和交通路網(wǎng)的擴(kuò)能改建為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了較大的需求；四是主管部門(mén)加大了服務(wù)力度，努力采取措施提振市場(chǎng)信心，對(duì)激活房地產(chǎn)市場(chǎng)、擴(kuò)大住房消費(fèi)發(fā)揮了積極作用。

（一）土地出讓情況

2009年，按國(guó)家的要求，我市土地供應(yīng)實(shí)行總量控制，適度從緊，均衡發(fā)展，保障用地的原則，土地市場(chǎng)受?chē)?guó)家出臺(tái)的一系列“救市”措施和房地產(chǎn)行業(yè)采取的一系列優(yōu)惠政策影響，上下半年供應(yīng)量呈現(xiàn)一緊一松的態(tài)勢(shì)，土地市場(chǎng)逐步回暖，但全年供應(yīng)量與上年相比有所減少。

全市2009年共出讓土地123宗，出讓土地面積375.98萬(wàn)平方米，同比下降33.4%。其中，用于住宅開(kāi)發(fā)的土地53宗，面積270.81萬(wàn)平方米；用于辦公房開(kāi)發(fā)的土地17宗，面積30.57萬(wàn)平方米；用于商業(yè)營(yíng)業(yè)房開(kāi)發(fā)的土地19宗，面積3.93萬(wàn)平方米；用于其他開(kāi)發(fā)的土地34宗，面積70.67萬(wàn)平方米。

（二）開(kāi)發(fā)投資情況

2009年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資210.33億元，同比增長(zhǎng)23.6%。其中：住宅投資136.52億元，同比增長(zhǎng)41.2%，辦公樓投資5.46億元，同比增長(zhǎng)90.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)房投資15.03億元，同比增長(zhǎng)44.4%，其他投資完成53.33億元，同比下降11.4%。雖然2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅同比略有回落，但房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重為27%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然是拉動(dòng)我市投資增長(zhǎng)的主要力量。

（三）房產(chǎn)銷(xiāo)售情況

1、商品房新增上市量

2009年，全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積612.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，其中住宅面積542.34萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，住宅套數(shù)46871套，辦公樓面積16.49萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)129.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)房26.20萬(wàn)平方米，同比下降40.8%，其他用房27.39萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)112.8%。

2、商品房登記銷(xiāo)售量

全市商品房合同登記銷(xiāo)售面積791.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)106.6%，其中住宅733.71萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)101.8%，住宅套數(shù)59958套，同比增長(zhǎng)111%，辦公樓19.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)315.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)房35.99萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)152.6%，其他用房2.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)517.5%。

全市商品房銷(xiāo)售金額298.44億元，同比增長(zhǎng)130.9%，其中住宅258.61億元，同比增長(zhǎng)130.3%，辦公樓9.16億元，同比增長(zhǎng)227.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)房29.67億元，同比增長(zhǎng)111.5%，其他用房0.99億元。

3、存量房交易量

由于新建住宅銷(xiāo)售火爆，為二手房市場(chǎng)也帶來(lái)了活力，二手房交易十分活躍。在諸多利好政策的刺激下，二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)強(qiáng)勁回升勢(shì)頭。全市存量房成交面積120.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.4%，其中住宅102.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)67.1%，辦公樓2.53萬(wàn)平方米，同比下降21.4%，商業(yè)營(yíng)業(yè)房7.48萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.2%，其他用房7.67萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.1%。

（四）房產(chǎn)價(jià)格

隨著市場(chǎng)需求持續(xù)放大，房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)。2009年，全市商品房銷(xiāo)售綜合均價(jià)3770元/平方米，同比增長(zhǎng)11.8%。其中：商品住宅（不含經(jīng)濟(jì)適用住房）平均銷(xiāo)售價(jià)格3600元/平方米，同比增長(zhǎng)14.5%；經(jīng)濟(jì)適用住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2330元/平方米，同比增長(zhǎng)9.9%；非住宅（包括辦公、商業(yè)營(yíng)業(yè)房及其他用房）平均銷(xiāo)售價(jià)格7000元/平方米，同比增長(zhǎng)5.5%。

銷(xiāo)售價(jià)位最高的仍然是云巖區(qū)、南明區(qū)，住宅平均售價(jià)4800元/平方米，住宅最高價(jià)為14560元/平方米（不含別墅）；金陽(yáng)新區(qū)商品住房也出現(xiàn)較快上漲趨勢(shì)，高層住宅均價(jià)由年初的3000元/平方米左右上漲到3600元/平方米；其余各區(qū)域房屋銷(xiāo)售價(jià)格也有相應(yīng)程度的上漲。

（五）房地產(chǎn)金融

1、金融信貸的大力支持對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升發(fā)揮了重要作用

2009年，在適度寬松的貨幣政策環(huán)境下，開(kāi)發(fā)企業(yè)和個(gè)人都得到金融信貸的大力支持。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金445.39億元，同比增長(zhǎng)78%，其中，國(guó)內(nèi)貸款80.58億元，同比增長(zhǎng)85.9%，增幅創(chuàng)歷史新高。

在本年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款80.58億元占18%，自籌資金105.14億元占24%（其中自有資金45.93億元占10%），其他資金來(lái)源259.57億元占58%（其中定金及預(yù)收款146.55億元占33%）。

在購(gòu)房信貸方面，截止2009年12月底，全市個(gè)人住房貸款余額為258.56億元，比年初增加103.64億元，比上年同期增加62.1%。其中：商業(yè)性購(gòu)房貸款余額為208.79億元，比年初增加89.03億元，比上年同期增加67.9%；公積金貸款余額為49.78億元，比年初增加14.61億元，比上年同期增加41.5%。

2、房地產(chǎn)金融保持健康運(yùn)行態(tài)勢(shì)

截止2009年12月底，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為134.77億元，其中：五級(jí)分類(lèi)不良貸款4.75億元，比年初減少0.65億元，不良貸款率3.5%，比年初下降0.9%。個(gè)人住房貸款按五級(jí)分類(lèi)不良貸款0.53億元，比年初增加0.08億元，比年初增長(zhǎng)18.7%，不良貸款率0.2%，比年初下降約0.1%。

總體上看，2009年貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)是健康的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的27%，是拉動(dòng)全市投資增長(zhǎng)的主要力量，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為4%，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.8個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)率為6%，對(duì)實(shí)現(xiàn)我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)目標(biāo)發(fā)揮了突出作用。住房需求得到有效啟動(dòng)，房產(chǎn)成交量大幅增長(zhǎng)，不僅為財(cái)政提供了重要財(cái)源，也為滿足和改善居民居住需求發(fā)揮了重要作用。

保障性住房建設(shè)情況

（一）廉租住房建設(shè)情況

1、廉租住房保障情況

截止2009年12月底，全市納入廉租住房保障的家庭17176戶，其中：租賃補(bǔ)貼保障14107戶，實(shí)物配租1828戶，租金核減1241戶。

2、廉租住房項(xiàng)目建設(shè)情況 從2007年開(kāi)始，根據(jù)國(guó)家對(duì)西部城市廉租住房建設(shè)的扶持政策，從2007年起截止2009年12月底，全市獲得中央投資補(bǔ)助的廉租住房建設(shè)項(xiàng)目共16個(gè)，總建筑面積28.99萬(wàn)平方米，共5874套，項(xiàng)目總投資3.57億元，爭(zhēng)取到中央補(bǔ)助資金11598萬(wàn)元，其中：2008年中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助資金3110萬(wàn)元，2008年中央新增1000億預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助資金4889萬(wàn)元，2009年新增1300億元中央預(yù)算內(nèi)補(bǔ)助資金3599萬(wàn)元。地方配套廉租住房建設(shè)資金累計(jì)到位10226.3萬(wàn)元。截止2009年底，全市廉租住房項(xiàng)目累計(jì)開(kāi)工面積27.4萬(wàn)平方米，竣工12.31萬(wàn)平方米，完成投資2.69億元。

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)情況

實(shí)施“住有所居”行動(dòng)計(jì)劃以來(lái)，我市按照每年100萬(wàn)平方米的規(guī)模實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。2009年，全市經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資18.02億元，竣工101.5萬(wàn)平米。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的大力推進(jìn)，有效解決了我市部分城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難，對(duì)平抑房?jī)r(jià)發(fā)揮了積極作用，同時(shí)，加快了我市住房消費(fèi)的啟動(dòng)，促進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。另外，將經(jīng)濟(jì)適用住房信息系統(tǒng)與市房屋產(chǎn)權(quán)信息系統(tǒng)進(jìn)行對(duì)接。對(duì)申購(gòu)《貴陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行規(guī)定》出臺(tái)后建設(shè)的小戶型經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格按照《市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)2009年度各區(qū)申請(qǐng)租賃、購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（筑府辦發(fā)[2009]120號(hào)）進(jìn)行審核，2009年共計(jì)發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房準(zhǔn)購(gòu)證3200余個(gè)。

（三）改善其他住房困難群體的居住條件工作

1、啟動(dòng)中心城區(qū)集中成片危舊房改造。漢湘街和白果巷危舊房改造項(xiàng)目是“住有所居”行動(dòng)計(jì)劃重點(diǎn)改造項(xiàng)目。漢湘街地塊有危舊房住戶800余戶，第一期改造項(xiàng)目已辦理建設(shè)、用地、規(guī)劃、拆遷等手續(xù)，目前已進(jìn)入拆遷實(shí)施階段，已簽訂拆遷安置協(xié)議49戶，綠苑小區(qū)建設(shè)的248套廉租住房和拆遷安置房在2009年7月中旬竣工；白果巷共有危舊房510余戶，已完成70戶拆遷安置。

2、啟動(dòng)“城中村”改造。2009年我市積極推進(jìn) “城中村”改造工作，重點(diǎn)抓了南明區(qū)湯巴關(guān)、云巖區(qū)漁安安井片區(qū)、小河區(qū)騰龍灣、烏當(dāng)區(qū)順海村大坡、花溪區(qū)溪北片區(qū)集中拆遷安置、清鎮(zhèn)市東門(mén)橋糧油批發(fā)市場(chǎng)、白云區(qū)白云村云康新城七個(gè)“城中村”改造項(xiàng)目，通過(guò)七個(gè)試點(diǎn)，探討研究“城中村”改造的成功經(jīng)驗(yàn)和存在問(wèn)題，帶動(dòng)全市“城中村”改造項(xiàng)目的全面展開(kāi)。

3、推進(jìn)農(nóng)村危舊房改造。全市列入危房改造項(xiàng)目共計(jì)67168戶。其中，一級(jí)危房35306戶；二級(jí)危房18358戶；三級(jí)危房10658戶；地質(zhì)災(zāi)害危房2846戶。截止2009年12月，開(kāi)工67168戶，開(kāi)工率98%，竣工64332戶，竣工率95.78%。

4、積極改善農(nóng)民工住房條件。2008年，我市各施工企業(yè)提供集體宿舍面積共6.8萬(wàn)平方米，解決了約2.5萬(wàn)農(nóng)民工的住房問(wèn)題，2009年1-11月，我市各施工企業(yè)提供集體宿舍面積共18.519萬(wàn)平方米，解決了約6萬(wàn)農(nóng)民工的住房問(wèn)題。

5、小戶型周轉(zhuǎn)租賃房建設(shè)。為解決部分收入較低的年輕公務(wù)員、職工等群體租賃需要，2009年開(kāi)始，我市已著手研究小戶型租賃周轉(zhuǎn)房的相關(guān)政策和配建比例，2010年擬建設(shè)1.2萬(wàn)平方米，200套公共租賃住房。

6、城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治。云巖區(qū)政府完成了相寶小區(qū)、大發(fā)小區(qū)的環(huán)境整治改造。

目前需要關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題

（一）土地市場(chǎng)問(wèn)題

土地供應(yīng)量與商品房供應(yīng)量增長(zhǎng)不協(xié)調(diào)，土地轉(zhuǎn)化周期越來(lái)越長(zhǎng)，相當(dāng)一部分土地未能如期轉(zhuǎn)化為商品房供應(yīng)。從2004-2009年供應(yīng)的土地量來(lái)看，六年土地供應(yīng)總量為2793.31萬(wàn)平方米，容積率平均按照2.0計(jì)算，六年出讓的土地可建商品房面積約5586.62萬(wàn)平米左右，從實(shí)際來(lái)看，2004-2009年商品房上市量只有3048.26萬(wàn)平方米。形成這種狀況的主要原因在于：一是大盤(pán)項(xiàng)目增多，開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)；二是目前我市土地出讓以“生地”為主，由于拆遷難度較大等因素導(dǎo)致土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)；三是存在土地批而未用現(xiàn)象。

（二）商品房供需關(guān)系問(wèn)題

2009年商品房銷(xiāo)售大幅增長(zhǎng)已改變了我市商品房市場(chǎng)供需關(guān)系，商品房供給增長(zhǎng)遠(yuǎn)不及銷(xiāo)售增長(zhǎng)之快，市場(chǎng)有供不應(yīng)求之勢(shì)。2009年，全市商品房新增上市量為612.42萬(wàn)平方米，加上上年累計(jì)可銷(xiāo)售面積390.27萬(wàn)平方米，全市商品房供應(yīng)總量為1002.69萬(wàn)平方米，同期銷(xiāo)售量為791.12萬(wàn)平方米。截止2009年12月底，市場(chǎng)上可供銷(xiāo)售的商品房面積為211.57萬(wàn)平方米，比上年同期下降45.8%，如果按照月平均銷(xiāo)售商品房60萬(wàn)平方米的速度計(jì)算，可供銷(xiāo)售的商品房只夠未來(lái)3個(gè)月的銷(xiāo)售量，因此，需要加快商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度，加大商品房市場(chǎng)有效供應(yīng)。

（三）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題

一是區(qū)域結(jié)構(gòu)不平衡。從土地供應(yīng)以及銷(xiāo)售情況來(lái)看，近年都比較集中在金陽(yáng)新區(qū)和云巖、南明區(qū)，其余各區(qū)域供需量都比較小。從我市城市發(fā)展以及房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，在實(shí)施重點(diǎn)突破并取得明顯成效之后，需要注意引導(dǎo)區(qū)域均衡發(fā)展。

二是商品房類(lèi)型結(jié)構(gòu)不平衡。在目前可售的211.57萬(wàn)平方米商品房中，商品住宅面積為96.09萬(wàn)平方米，非住宅面積115.48萬(wàn)平方米，這表明目前市場(chǎng)上住宅與非住宅供需存在較大差別，非住宅供大于求，住宅則供不應(yīng)求。

三是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步完善，中小套型、中低價(jià)位住房供應(yīng)不足。

下步工作及措施建議

房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有舉足輕重的地位，快速推進(jìn)的城市化更離不開(kāi)房地產(chǎn)的平穩(wěn)較快發(fā)展。2010年，是我市生態(tài)文明城市建設(shè)向縱深推進(jìn)的攻堅(jiān)之年，我市將深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2010〕4號(hào)）精神，按照市政府統(tǒng)一部署，以“三創(chuàng)一辦”為抓手，進(jìn)一步推進(jìn)《貴陽(yáng)市住有所居行動(dòng)計(jì)劃》，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，力求確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)達(dá)到“低端有保障、中端有支持、高端有市場(chǎng)”的合理結(jié)構(gòu), 在保民生的前提下，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，為推進(jìn)我市生態(tài)文明城市建設(shè)向縱深發(fā)展作出更大貢獻(xiàn)。

（一）切實(shí)增加保障性住房和普通商品住房有效供應(yīng)

1、加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)。對(duì)已批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，采取促開(kāi)工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷(xiāo)售。

2、增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)利用效率。在我市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模內(nèi)，抓緊編制2010-2012年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。

3、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。力爭(zhēng)到2012年末，基本解決全市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。努力增加廉租住房、各種保障性住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難；2010年開(kāi)工建設(shè)廉租住房50萬(wàn)平方米，經(jīng)濟(jì)適用住房100萬(wàn)平方米，全面啟動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作，繼續(xù)擴(kuò)進(jìn)林區(qū)棚戶區(qū)改造工作；啟動(dòng)10個(gè)城中村改造項(xiàng)目，統(tǒng)籌考慮解決失地農(nóng)民生計(jì)問(wèn)題；2010年計(jì)劃建設(shè)公共租賃住房1.2萬(wàn)平方米、200套；同時(shí)，全面完成農(nóng)村危房改造任務(wù)。

（二）促進(jìn)土地市場(chǎng)健康發(fā)展

1、將土地供應(yīng)計(jì)劃的制定與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更好地結(jié)合起來(lái)，形成城市基礎(chǔ)設(shè)施配套與土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)相互協(xié)調(diào)、同步發(fā)展的格局。

2、科學(xué)合理制定土地年度供應(yīng)計(jì)劃，進(jìn)一步完善土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和監(jiān)管機(jī)制，加大對(duì)批而未用土地的查處力度。定期發(fā)布土地市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性用地“招、拍、掛”出讓制度，促進(jìn)土地市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)。

3、逐步實(shí)施國(guó)有土地建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓?zhuān)瑥?qiáng)化政府在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的地位和作用，特別是土地拆遷、土地征用過(guò)程中政府和國(guó)有土地投資公司、拆遷公司的作用，通過(guò)政策配套、資金配套，加快土地一級(jí)開(kāi)發(fā)速度。

（三）合理引導(dǎo)住房消費(fèi)

1、加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。繼續(xù)加大對(duì)居民首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住商品住房的支持力度，嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。

2、實(shí)施差別化的住房稅收政策。嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策。

（四）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

1、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加大對(duì)違法預(yù)售、捂盤(pán)惜售、囤積房源，散布虛假信息、制造房源緊張、哄抬房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)秩序等房地產(chǎn)違法違規(guī)行為的查處力度，加強(qiáng)對(duì)住房特別是保障性住房的工程質(zhì)量安全監(jiān)管。強(qiáng)化商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管，依法查處在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和中介服務(wù)中的價(jià)格欺詐、哄抬房?jī)r(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定等行為。

2、進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售全過(guò)程的監(jiān)管。對(duì)未取得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、進(jìn)行預(yù)購(gòu)登記、發(fā)放VIP卡、收取認(rèn)購(gòu)金、收取購(gòu)房人的存款憑證、要求以購(gòu)房人的名義在銀行存入資金并簽訂房源預(yù)留協(xié)議等形式變相預(yù)售商品房；已取得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)在取得預(yù)售證10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部房源，如實(shí)公布銷(xiāo)售情況，不得分期分批銷(xiāo)售或者變相分期分批銷(xiāo)售。并應(yīng)按照申辦預(yù)售許可證時(shí)的申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)管理。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理和培訓(xùn)。加大對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案工作的管理力度，對(duì)中介從業(yè)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)和考核，提高中介從業(yè)人員素質(zhì)。對(duì)為權(quán)屬不清或法律、法規(guī)禁止轉(zhuǎn)讓、抵押的房地產(chǎn)提供中介服務(wù)、提供虛假信息或者隱瞞真實(shí)情況等違法行為進(jìn)行查處。

4、加強(qiáng)拆遷管理。進(jìn)一步完善拆遷行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)更多的民營(yíng)拆遷企業(yè)參與拆遷工作。完善土地儲(chǔ)備制度，在政府統(tǒng)籌下調(diào)動(dòng)一切積極因素做好土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。對(duì)于存量土地的拆遷，除加大裁決力度外，政府還應(yīng)加大強(qiáng)拆力度，以保證土地的有效供應(yīng)，充分發(fā)揮土地供應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。鼓勵(lì)實(shí)行貨幣化安置，節(jié)約拆遷安置房建設(shè)用地。

5、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)。繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)、分析和監(jiān)測(cè)分析工作，按照貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)工作機(jī)制，各部門(mén)進(jìn)一步加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，定期召開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)針對(duì)新情況、新問(wèn)題提出解決措施和辦法。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，及時(shí)發(fā)布市場(chǎng)調(diào)控和相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

（五）大力推進(jìn)綠色生態(tài)住宅建設(shè)

結(jié)合國(guó)家、省、市節(jié)能、減排工作和要求，在住宅建設(shè)中倡導(dǎo)科技節(jié)能，加強(qiáng)一次性投入建設(shè)，減少重復(fù)建設(shè)和整改的弊端，積極應(yīng)用新科技，提倡環(huán)保、節(jié)能的理念，體現(xiàn)四節(jié)一環(huán)保的開(kāi)發(fā)原則。通過(guò)住宅科技的應(yīng)用提升居住環(huán)境品質(zhì)，推動(dòng)綠色生態(tài)建筑、綠色生態(tài)示范小區(qū)建設(shè)工作，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)、使用的節(jié)能、減排，為貴陽(yáng)市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境保護(hù)、資源綜合利用做出積極貢獻(xiàn)。

（六）加快旅游休閑型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

1、充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)作用，把城市品牌營(yíng)銷(xiāo)與發(fā)展旅游房地產(chǎn)結(jié)合起來(lái)，在土地、稅收、市政配套等多方面給予扶持和鼓勵(lì)，大力支持、協(xié)調(diào)，為開(kāi)發(fā)商提供保障。

2、堅(jiān)持純生態(tài)城市發(fā)展理念，以“森林之城”、“避暑之都”為形象定位，積極推進(jìn)公園城市、生態(tài)城市、山水園林城市、森林城市、溫泉城市等品牌內(nèi)涵的建設(shè)。

3、積極開(kāi)展旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目試點(diǎn)建設(shè)，根據(jù)我市各區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)、環(huán)境承載能力和綜合發(fā)展條件，科學(xué)確定功能分區(qū)，優(yōu)化區(qū)域空間布局，開(kāi)展旅游房地產(chǎn)試點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，適當(dāng)提供優(yōu)質(zhì)的、生態(tài)的土地資源，將部分山、水、景觀資源優(yōu)越的土地作為發(fā)展旅游及外向型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)項(xiàng)用地。出臺(tái)優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)有實(shí)力、有信譽(yù)的企業(yè)發(fā)展富有地方特色、高品質(zhì)的星級(jí)賓館、度假村、溫泉療養(yǎng)勝地等房地產(chǎn)項(xiàng)目。加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式度假酒店的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)的規(guī)范管理；逐步發(fā)展?jié)M足避暑、溫泉療養(yǎng)等不同需求的休閑度假居住型房地產(chǎn)。

4、堅(jiān)持實(shí)施“走出去”的外向型發(fā)展戰(zhàn)略，在我市生態(tài)文明城市建設(shè)向縱深推進(jìn)的背景下，充分依托“避暑之都”的品牌魅力，繼續(xù)加大對(duì)外宣傳推介力度，進(jìn)一步推動(dòng)我市房產(chǎn)銷(xiāo)售走進(jìn)地州，走向省外，大力吸引外來(lái)購(gòu)房消費(fèi)。

第二篇：昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告2016

昆明銳理——2016年上半年昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

一、宏觀·平穩(wěn)寬松 1.1 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

【全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境】經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，PPI同比降幅縮窄，結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)在穩(wěn)步推進(jìn)。

【全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境】M2供應(yīng)增加，新增信貸隨之高漲，居民貸款比重大，企業(yè)類(lèi)貸款增長(zhǎng)乏力。

【全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境】全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資增速自年初持續(xù)上升。

【昆明經(jīng)濟(jì)環(huán)境】昆明經(jīng)濟(jì)受宏觀形勢(shì)影響持續(xù)走低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)，經(jīng)濟(jì)下行明顯。

【昆明經(jīng)濟(jì)環(huán)境】居民消費(fèi)能力穩(wěn)中有升，金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額平穩(wěn)增漲。

【昆明經(jīng)濟(jì)環(huán)境】固定資產(chǎn)投資放緩，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)12.7%，其占固定資產(chǎn)投資額比例也增加。

1.2 【經(jīng)濟(jì)小結(jié)】

全國(guó)GDP增速基本保持穩(wěn)定，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速自2015年后半年趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資持續(xù)上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定狀態(tài)；昆明固定資產(chǎn)投資放緩，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)12.7%，其占比例也增加。房產(chǎn)市場(chǎng)先行指標(biāo)回暖跡象明顯。

1.3 政策環(huán)境

【全國(guó)政策解讀】2008年-2016年6月重要政策總結(jié)。

【2016年1-6月全國(guó)重要政策節(jié)點(diǎn)】

【全國(guó)政策解讀】2016年1-6月各城市政策一覽表。

【全國(guó)政策解讀】2016年1-6月各城市政策一覽表。

【全國(guó)政策解讀】降首付，延長(zhǎng)貸款年限、購(gòu)房補(bǔ)貼?，F(xiàn)象：三四線城市及部分二線城市，走量緩慢，庫(kù)存積壓。

解析：一二線城市人流量大，購(gòu)房/租房需求高。因此購(gòu)房者與投資者均將目光放在了一二線城市，導(dǎo)致了三四線城市及部分二線城市走量緩慢，庫(kù)存積壓。

政策措施：在降低購(gòu)房首付，延長(zhǎng)貸款年限，購(gòu)房補(bǔ)貼利好條件的基礎(chǔ)上，大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化，多重措施去庫(kù)存。

【全國(guó)政策解讀】因地制宜，北、上、廣、深及部分二線城市調(diào)控收緊?，F(xiàn)象：至2015年下半年，各城市紛紛解除限購(gòu)以及“90,70”政策，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯，與此同時(shí)房產(chǎn)市場(chǎng)分化現(xiàn)象明顯加劇。熱門(mén)一二線城量?jī)r(jià)齊升，其中部分城市頻頻拍出地王，三四線卻仍舊于寒流之中懾懾發(fā)抖。

解析：三四線城市走量緩慢，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商集體投奔熱門(mén)一二線城市，小型開(kāi)發(fā)商則在三四線城市 “樓市的泥潭中越陷越深”。

政策措施：根據(jù)各個(gè)省份（城市）的實(shí)際情況制定對(duì)應(yīng)措施，收緊一線城市（北、上、廣、深），降溫?zé)狳c(diǎn)二線城市（南京、蘇州、合肥、武漢），扶持二三四線城市。

2016年上半年，北京、上海、廣州、深圳、蘇州、武漢、南京、廊坊、合肥已逐步收緊調(diào)控政策。

【2016年1-6月昆明重要政策一覽表】

【政策解讀-昆明】2016年昆明施行四大房產(chǎn)新規(guī)

2016年1月1日起施行《云南省商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》 銳評(píng)：商品房備案被取消，開(kāi)發(fā)商自行公示而無(wú)需備案，如此一來(lái)，調(diào)整房?jī)r(jià)將不再受備案的限制，開(kāi)發(fā)商可靈活掌控銷(xiāo)售價(jià)格，房?jī)r(jià)由市場(chǎng)主導(dǎo)；而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如今房?jī)r(jià)全由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，購(gòu)房者需了解房?jī)r(jià)公示制度，向開(kāi)發(fā)商表明立場(chǎng)觀看房?jī)r(jià)公示，以維護(hù)自身利益。

2016年2月1日推行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》

銳評(píng)：新版買(mǎi)賣(mài)合同新增了商品房預(yù)售資金監(jiān)管條款，明確出賣(mài)人應(yīng)將出售商品房的全部房?jī)r(jià)款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。昆明市還增加了安全設(shè)置，保障購(gòu)房者明確知道自己權(quán)利義務(wù)。并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)時(shí)的細(xì)節(jié)作出了更多的規(guī)范，新增內(nèi)容更多指向監(jiān)督開(kāi)發(fā)商行為，最大程度維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。

2016年1月1日起施行《昆明市電梯安全管理辦法(修訂)》

銳評(píng)：此次修訂辦法在防止報(bào)廢電梯再入市、在電梯日常維護(hù)保養(yǎng)方面、將使用年限超過(guò)15年的電梯列為重點(diǎn)監(jiān)控對(duì)象等方面做出了明確的規(guī)定。提高了電梯使用的安全系數(shù)，明確責(zé)任，加大監(jiān)督檢驗(yàn)力度，全面細(xì)化安全管理。

2016年2月1日實(shí)行《昆明市物業(yè)管理辦法》

銳評(píng)：明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù),規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、職責(zé)、運(yùn)作,保護(hù)業(yè)主的共同利

益,為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。新規(guī)的施行，更加規(guī)范了地產(chǎn)環(huán)境。

【政策解讀-昆明】昆明市規(guī)劃局出臺(tái)細(xì)則 明確“商改住”標(biāo)準(zhǔn)

摘要：市規(guī)劃局出臺(tái)了相關(guān)實(shí)施細(xì)則，重點(diǎn)明確了房地產(chǎn)項(xiàng)目部分地塊用地性質(zhì)變更、城市更新改造項(xiàng)目商改住、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整住房套型變更的原則等內(nèi)容。

銳評(píng)：商業(yè)體量較大，而昆明住宅用地供應(yīng)不足，上半年昆明住宅去庫(kù)存頗有成效，商辦市場(chǎng)疲軟。

此次明確“商改住”的標(biāo)準(zhǔn)，也有利于盤(pán)活商業(yè)項(xiàng)目，標(biāo)準(zhǔn)中提出關(guān)于商改住改造配套設(shè)施的細(xì)則，保障了“商改住”的有序?qū)嵤?。但地段位置不好的?xiàng)目“商改住”后，由于集中供應(yīng)、改造成本過(guò)高、開(kāi)發(fā)商缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素，推進(jìn)實(shí)施也不是那么容易。

【政策解讀-昆明】昆明出臺(tái)“46條”穩(wěn)增長(zhǎng)措施

亮點(diǎn)：涉及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展；努力降低商品房庫(kù)存；切實(shí)加強(qiáng)土地保障等20個(gè)方面46條政策措施。

銳評(píng)：政策的出臺(tái)，明確了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。首先通過(guò)減壓穩(wěn)樓市，全面施行商品房預(yù)告抵押登記制度，提高金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展住房貸款的積極性，通過(guò)房貸等金融改革措施，放寬政策，給房企松綁；其次通過(guò)調(diào)限，加大住房公積金促進(jìn)住房消費(fèi)力度，加大金融支持力度、實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼政策等，靠公積金激活樓市，進(jìn)一步刺激樓市，達(dá)到降低商品房庫(kù)存的目的；通過(guò)多達(dá)9

項(xiàng)土地制度，規(guī)范土地出讓方式，減免多項(xiàng)費(fèi)用等方式，切實(shí)加強(qiáng)土地保障，盤(pán)活市場(chǎng)土地市場(chǎng)。

【政策解讀-昆明】昆明27條措施推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。

摘要：《昆明市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案》明確提出，要經(jīng)過(guò)3年努力，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革取得重要進(jìn)展，去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板工作取得明顯成效。

銳評(píng)：《方案》提出了27條具體任務(wù)和措施，意味著昆明供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革動(dòng)真格。著力化解房地產(chǎn)庫(kù)存，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，加大住房公積金促進(jìn)住房消費(fèi)力度，大力推廣住房保障貨幣化，積極支持農(nóng)民工和有意愿的農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，鼓勵(lì)車(chē)庫(kù)（位）銷(xiāo)售租賃。

【政策解讀-昆明】2018年底商品房庫(kù)存規(guī)模比2015年減少25%。摘要：昆明市通過(guò)了《昆明市供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案(送審稿)》,方案對(duì)昆明市房地產(chǎn)業(yè)去庫(kù)存提出了新的要求，2018年底商品房庫(kù)存規(guī)模比2015年減少25%，并對(duì)2016~2018年商品房銷(xiāo)售面積年均值提出要求。

1.4 銳評(píng)：

1、政府從土地供應(yīng)上加強(qiáng)監(jiān)管和控制，減少土地供應(yīng)，從市場(chǎng)的最開(kāi)端抑制庫(kù)存的增長(zhǎng)。

2、“商改住”標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，有益于盤(pán)活部分商辦項(xiàng)目，推進(jìn)商辦項(xiàng)目去庫(kù)存的實(shí)施。

3、西山區(qū)、呈貢區(qū)出臺(tái)對(duì)購(gòu)買(mǎi)或租用轄區(qū)內(nèi)商務(wù)樓，都有相應(yīng)的補(bǔ)助，積極推動(dòng)了整個(gè)辦公市場(chǎng)的“去庫(kù)存”力度。

4、加大住房公積金促進(jìn)住房消費(fèi)力度，并推動(dòng)住房公積金繳存省內(nèi)異地互認(rèn)，公積金買(mǎi)房條件的一再放寬，無(wú)疑都是為去庫(kù)存工作創(chuàng)造先決條件。

1.5 【全國(guó)政策小結(jié)】

1、降首付、減契稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等多重優(yōu)惠去庫(kù)存。在多重優(yōu)惠的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯，多個(gè)城市量?jī)r(jià)齊飛；

2、支持農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，加大棚改戶貨幣補(bǔ)償比例去庫(kù)存。在優(yōu)惠政策的激勵(lì)下，該部分人群有繳納首付的能力，但后期還貸壓力較大，因此購(gòu)房可能性較??；

3、為控制市場(chǎng)平衡，防止后期“房產(chǎn)泡沫”，多個(gè)熱門(mén)二線城市土拍都施行了“限價(jià)融斷”措施；

4、因地制宜，多個(gè)城市調(diào)控收緊。從去年優(yōu)惠政策入市以后，一線城市樓市量?jī)r(jià)齊升，土地市場(chǎng)頻出地王。3月份開(kāi)始一線城市政策開(kāi)始收緊，開(kāi)發(fā)商與

購(gòu)房者則大量涌入周邊的二線城市，造成以蘇州、合肥、南京為首的多個(gè)二線城市樓市異?；鸨?。為促使地產(chǎn)平衡發(fā)展，熱門(mén)二線城市已開(kāi)始逐步收緊調(diào)控。

1.6 【昆明政策小結(jié)】

1、推行新版合同、實(shí)行電梯安全、物業(yè)管理辦法，加大監(jiān)督檢驗(yàn)力度，最大程度維護(hù)了購(gòu)房者、業(yè)主的權(quán)益。商品房備案被取消，開(kāi)發(fā)商獲得了掌控價(jià)格的自由，房?jī)r(jià)將由市場(chǎng)主導(dǎo)；

2、從2月1日開(kāi)始實(shí)施的“新版商品房合同”對(duì)市場(chǎng)簽約影響極大，在3月15日修改執(zhí)行新規(guī)前，大量的項(xiàng)目延遲備案，致使應(yīng)在2月份簽約備案的量擠壓在3月中下旬集中網(wǎng)簽，造成了上半年2月份市場(chǎng)極度冷淡、3月份極度火爆的局面；

3、“商改住”有利于消化商辦市場(chǎng)的庫(kù)存，盤(pán)活項(xiàng)目，但也可能由于集中供應(yīng)、改造成本過(guò)高、開(kāi)發(fā)商缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素，減緩?fù)七M(jìn)實(shí)施的進(jìn)程；

4、政府出臺(tái)一系列政策措施，明確了到2018年“年平均銷(xiāo)售1000萬(wàn)㎡以上”、“庫(kù)存比2015年底減少25%”的目標(biāo)，這將說(shuō)明接下來(lái)政府還將延續(xù)積極寬松政策，在如此大的市場(chǎng)容量與利好的政策中，開(kāi)發(fā)房企可遐想的空間是非常大的。

二、市場(chǎng)·奮勇前行

【昆明-供銷(xiāo)】新增供應(yīng)縮減，成交同比增長(zhǎng)，7年后市場(chǎng)再現(xiàn)供小于求局面。

市場(chǎng)新增供應(yīng)持續(xù)下滑，上半年合計(jì)供應(yīng)387萬(wàn)㎡，同比下降28%。2016年上半年昆明商品房合計(jì)成交555萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)21%，備案成交的增長(zhǎng)與呈貢和南市區(qū)出現(xiàn)集中備案的項(xiàng)目有關(guān)。

商品房包括商品住宅、定向團(tuán)購(gòu)房、商業(yè)、辦公與車(chē)位

商品房供應(yīng)統(tǒng)計(jì)公布房間明細(xì)的預(yù)售項(xiàng)目面積

【昆明-存量】商品房庫(kù)存處于高位，但市場(chǎng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)信號(hào)，上半年去庫(kù)存168萬(wàn)方。

供求逆轉(zhuǎn)，備案成交面積比新增供應(yīng)多168萬(wàn)㎡，整個(gè)上半年呈現(xiàn)出良好的去庫(kù)存局面。

截止6月底，商品房庫(kù)存2651萬(wàn)㎡，以近12個(gè)月市場(chǎng)共備案1124萬(wàn)㎡計(jì)算，現(xiàn)有庫(kù)存去化時(shí)間約為2.4年。

昆明政府“去庫(kù)存”政策指出，到2018年底，商品房庫(kù)存要比2015年底減少25%。2016上半年市場(chǎng)表現(xiàn)為該去庫(kù)存的目標(biāo)打下良好的開(kāi)局。

【昆明-月度供銷(xiāo)】表現(xiàn)強(qiáng)勁，月均銷(xiāo)售93萬(wàn)㎡，有3個(gè)月份銷(xiāo)量過(guò)百萬(wàn)㎡。自2月1日起，昆明開(kāi)始使用新版購(gòu)房合同進(jìn)行備案，但由于新版合同中諸多條款涉及到退房，房企持謹(jǐn)慎對(duì)待態(tài)度，致使項(xiàng)目備案延后，致使2月市場(chǎng)極度低迷。擠壓延后的備案在3月得以備案，推高了該月市場(chǎng)成交。

除2月特殊因素影響外，2016年各月備案均在85萬(wàn)㎡以上，且均優(yōu)于去年同期。

【主城區(qū)-供銷(xiāo)】供應(yīng)連續(xù)下滑，成交高位，市場(chǎng)供過(guò)于求局面改變。2016年主城區(qū)新增供應(yīng)持續(xù)下滑，上半年合計(jì)供應(yīng)371萬(wàn)㎡，同比下降14%。2016年上半年主城區(qū)商品房合計(jì)成交404萬(wàn)㎡，同比下降2%。

注：

1、主城區(qū)包含中市區(qū)、東市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)和北市區(qū)，不包含呈貢與

空港區(qū)域

【主城區(qū)-存量】庫(kù)存止升回落，市場(chǎng)出現(xiàn)去庫(kù)存信號(hào)。

2016上半年備案成交面積比新增供應(yīng)多32萬(wàn)㎡，市場(chǎng)庫(kù)存首次止升回落。截止2016年6月底主城區(qū)商品房庫(kù)存為2222萬(wàn)方，以近12個(gè)月市場(chǎng)共備案893萬(wàn)㎡計(jì)算，現(xiàn)有庫(kù)存去化時(shí)間約為2.5年。

【主城區(qū)-月度供銷(xiāo)】月均銷(xiāo)售67萬(wàn)㎡，2季度月度之間成交量大、波動(dòng)小。2月受政策（新版商品房合同）影響備案延遲，多數(shù)項(xiàng)目擠壓在3月中下旬簽約備案，使3月份成交顯增。

剩余月份供求缺口小，市場(chǎng)近似處于供求平衡點(diǎn)。

【市場(chǎng)供銷(xiāo)對(duì)比】2016上半年呈貢市場(chǎng)銷(xiāo)售占比大幅增加，南市區(qū)供求占比依舊最大。

【市場(chǎng)供銷(xiāo)對(duì)比】同比來(lái)看，呈貢供應(yīng)驟減、成交倍增，南市區(qū)供求量微降但仍占主導(dǎo)。

【各區(qū)域供銷(xiāo)存對(duì)比】市場(chǎng)供銷(xiāo)存主要集中在南市區(qū)與呈貢，其中南市區(qū)存量第一。

【房產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)】2016年房企并購(gòu)重組加速，品牌房企大肆接盤(pán)，昆明樓市進(jìn)入強(qiáng)者盛宴時(shí)代。

【房產(chǎn)企業(yè)機(jī)構(gòu)】2016年房企并購(gòu)重組加速，品牌房企大肆接盤(pán)，昆明樓市進(jìn)入強(qiáng)者盛宴時(shí)代。

【房企排名】2016年TOP20房企銷(xiāo)售增加，市場(chǎng)份額進(jìn)一步提高。

注：銷(xiāo)售金額包含住、商、辦與車(chē)位

2.1 銳理數(shù)據(jù)解析（商品房）1.昆明整體市場(chǎng)穩(wěn)中有升，價(jià)格下行

2.上半年市場(chǎng)供應(yīng)量整體減少，存量首次出現(xiàn)下降，去庫(kù)存意圖明顯，效果初見(jiàn)端倪

3.依據(jù)目前昆明市場(chǎng)存量以及現(xiàn)有市場(chǎng)去化速度，仍需2.4年方可完全消化

4.主城區(qū)供減量平，其中南市區(qū)一直是供銷(xiāo)主力區(qū)域；呈貢區(qū)成交大幅增長(zhǎng)

5.定向團(tuán)購(gòu)房拉動(dòng)銷(xiāo)量上升，商品住宅供求平衡，庫(kù)存量合理，商業(yè)與辦公庫(kù)存高，去化壓力巨大。

6.上半年昆明房企并購(gòu)重組加速，昆明樓市進(jìn)入強(qiáng)者盛宴時(shí)代

總結(jié)：昆明市場(chǎng)新增供應(yīng)縮減，以去庫(kù)存為己任，市場(chǎng)供給側(cè)調(diào)節(jié)初見(jiàn)成效。2.2 未來(lái)預(yù)判

1、下半年房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)小幅回升，尤其是商品住宅產(chǎn)品，其價(jià)格將得到改善盤(pán)入市的支撐

2、在利好政策不斷釋放與市場(chǎng)多方博弈的情況下昆明樓市將繼續(xù)平穩(wěn)前行 根據(jù)昆明市政府“去庫(kù)存”政策，下半年將延續(xù)上半年供減銷(xiāo)增去庫(kù)存的良好態(tài)勢(shì)

3、更多城中村改造停滯項(xiàng)目將被品牌房企接手盤(pán)活，市場(chǎng)上品質(zhì)樓盤(pán)逐步增多，樓市良性發(fā)展

4、昆明的中小房企將進(jìn)一步被收購(gòu)、轉(zhuǎn)型或者消失，未來(lái)大房企將占據(jù)更多市場(chǎng)份額。

三、土地供求失調(diào)

【土地供銷(xiāo)】昆明土地市場(chǎng)樓面地價(jià)小幅下降，供應(yīng)量微漲，成交量減半，流拍增多。

上半年土地市場(chǎng)較去年同期供應(yīng)量上漲，銷(xiāo)售量下降，供銷(xiāo)比約2.29:1，樓面價(jià)小幅下降。供銷(xiāo)價(jià)同比漲幅分別6.7%、-52.9%、-8.0%。自2014年開(kāi)始，昆明土地供應(yīng)緊縮明顯，2015年下半年幾乎是斷崖式收緊。2016年上半年市場(chǎng)土地有適量供應(yīng)，卻存在起價(jià)過(guò)高、新地少等弊端，致使流拍土地增加。同時(shí)，碧桂園、萬(wàn)科、云南城投、實(shí)力等房企另辟蹊徑，采用收購(gòu)、入股或代建的方式增加項(xiàng)目土地儲(chǔ)備。

【土地供應(yīng)分布圖】供地分布廣，供應(yīng)地塊前三板塊是滇池、次中心和北市。

【土地成交分布圖】滇池、次中心和北市等板塊土地成交搶眼。

【土地性質(zhì)】昆明住宅類(lèi)與商業(yè)類(lèi)土地供應(yīng)約各占一半，成交地塊中純住宅占比大，商業(yè)用地流拍多。

上半年昆明純住宅用地供應(yīng)29宗，約1198畝，供應(yīng)面積占比42%； 供應(yīng)用地性質(zhì)以純住宅與商業(yè)為主，約占總供應(yīng)面積的90%。

上半年昆明土地成交以純住宅為主，該類(lèi)用地除因故終止外，其他全數(shù)成交，這說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)住宅用地的需求旺盛；商住兩用性質(zhì)土地占總成交量的16%，商業(yè)用地占10%。

【土地金額】 上半年昆明土地出讓金共51.4億元，累計(jì)成交1238畝。

【溢價(jià)分析】平均溢價(jià)率6.47%，共7塊土地溢價(jià)成交，2月藍(lán)光約溢價(jià)27%競(jìng)得4宗純住宅地塊。

【流拍土地分布圖】巫家壩地王由于起價(jià)過(guò)高流拍，并在6月底折價(jià)約1/3后成交。

【各性質(zhì)土地對(duì)比】住宅土地價(jià)格在2月份和5月份較高，且在2月份有溢價(jià)；商業(yè)地價(jià)波動(dòng)大，多底價(jià)成交。

【各區(qū)域供銷(xiāo)對(duì)比】南市區(qū)為昆明土地供需熱點(diǎn)區(qū)域，東市區(qū)亦有發(fā)力，中市區(qū)持續(xù)有地塊供應(yīng)。

上半年昆明共計(jì)供應(yīng)土地52宗，合計(jì)2832.7畝；

東市區(qū)供應(yīng)量超過(guò)1/3，供應(yīng)面積為1010.5 畝，其中空港板塊供應(yīng)945.5畝；南市區(qū)次之，供應(yīng)528.46畝，北市區(qū)稍遜一籌，供應(yīng)472.35 畝。

上半年昆明共計(jì)成交土地31宗，合計(jì)1238.0畝；

本成交主要分布在南市區(qū)，成交面積為410.5畝，呈貢區(qū)成交353.5畝；中市區(qū)成交203.9畝。

【各區(qū)板塊價(jià)格對(duì)比】呈貢、滇池板塊供銷(xiāo)走高，溢價(jià)地塊位于北市、東南與高新板塊，北市板塊溢價(jià)最高。

【土地成交供求板塊熱度圖】呈貢、滇池板塊最熱，其次是空港、北市與次中心板塊。

【成交樓面價(jià)排行】藍(lán)光溢價(jià)27%斬獲北市4宗純住宅地塊，樓面價(jià)為3771元/㎡。

3.1 【成交總價(jià)排行】

3.2 【銳理解析】

1.土地成交：上半年昆明共出讓土地52宗，其中成交31宗，成交面積1238畝，同比下降52.9%。

2.土地出讓金： 上半年土地吸金51.4億元，相較于2015年同期的81.3億元，下降36.8%。

3.土地溢價(jià)：上半年昆明土地市場(chǎng)較2015年下半年有所回暖，與去年同期相比銷(xiāo)量約減半，流拍土地增加，地塊總體溢價(jià)率仍然不高，為6.47%。

4.土地流拍：上半年流拍土地12宗?；蛞蚱淦鹋膬r(jià)過(guò)高，大量開(kāi)發(fā)商無(wú)法負(fù)擔(dān)。

5.成交區(qū)域：南市區(qū)土地市場(chǎng)仍為供銷(xiāo)主力，其中滇池板塊土地成交量較高。

3.3 【未來(lái)預(yù)判】

1.整體態(tài)勢(shì)：供求不匹配的矛盾還將延續(xù)，土地市場(chǎng)將延續(xù)上半年平淡的態(tài)勢(shì)。

2.成交走勢(shì)：商業(yè)地塊流拍或?qū)⒊蔀槌B(tài)，土地溢價(jià)能力弱，多數(shù)應(yīng)是底價(jià)成交。

3.供應(yīng)類(lèi)型：預(yù)計(jì)下半年住宅用地仍為供求主力，純商業(yè)用地占比應(yīng)該下降。

4.熱點(diǎn)區(qū)域：南市區(qū)仍將是主力區(qū)域，東市區(qū)隨著碧桂園、花樣年等品牌房企扎堆進(jìn)入，或?qū)⒊蔀橄乱粋€(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。

3.4 【總評(píng)】

1、從整體來(lái)看，土地市場(chǎng)如何走取決于政府的供地計(jì)劃；

2、從土地成交性質(zhì)層面看，市場(chǎng)對(duì)純住宅用地需求旺盛；商業(yè)用地面臨較大的成交壓力，流拍可能性增加；

3、受昆明商業(yè)大體量的商業(yè)存量影響，商業(yè)用地的資產(chǎn)價(jià)值目前仍處于下降通道，且短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)根本性的逆轉(zhuǎn)，商業(yè)用地的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)明顯高于住宅用地；

4、品牌房企入市搶地戰(zhàn)況全面升級(jí)，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高，小房企拿地更加困難；

5、市區(qū)內(nèi)凈地供應(yīng)愈發(fā)稀少，映襯出問(wèn)題頻出并開(kāi)發(fā)停滯的城中村改造項(xiàng)目地塊的價(jià)值，在下半年一級(jí)市場(chǎng)拿地更加激烈的背景下，這部分項(xiàng)目或?qū)⒂瓉?lái)新生。

第三篇：2008年濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告_doc

區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境研究分析

2008年山東濰坊區(qū)域市場(chǎng)分析

一、區(qū)域板塊分析

1.1“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”

作為青島的近鄰，加強(qiáng)交流與合作，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、合作共贏的良好局面對(duì)兩市發(fā)展都非常重要，也符合半島城市群發(fā)展的要求。高密、諸城、昌邑三市與青島地區(qū)接壤，屬于青島“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”范圍，是青島理想的經(jīng)濟(jì)腹地。

1.2 “半小時(shí)都市圈”

濰坊中心城區(qū)加快發(fā)展“半小時(shí)都市圈”，濱海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和昌樂(lè)縣盡快融入中心城市，壽光市、昌邑市、安丘市與中心城市相向發(fā)展。壽光市、諸城市、高密市、青州市爭(zhēng)取幾年成為中等城市，安丘市、昌邑市、臨朐縣建設(shè)各具風(fēng)貌的特色城市。東邊高新區(qū)推進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，爭(zhēng)取成為全省一流的高科技園區(qū)。城市西部已在引進(jìn)大型物流項(xiàng)目，盡快形成魯東物流中心的規(guī)模，打造全省的重要物流節(jié)點(diǎn)。城市中部加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)金融、商貿(mào)、文化、娛樂(lè)、房地產(chǎn)等服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。北部濱海項(xiàng)目區(qū)要走在沿海開(kāi)發(fā)區(qū)的前面，努力成為先進(jìn)制造業(yè)示范區(qū)，加強(qiáng)與半島城市群特別是青島的合作，投入到環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。

1.3 “四大板塊”打造城市經(jīng)濟(jì)

服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)為主體的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架。

中部服務(wù)業(yè)繁榮完善城市功能，中心城區(qū)西起長(zhǎng)松路、東至北海路的廣大區(qū)域，已成為集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)休閑、旅游、金融、商務(wù)為一體的核心商業(yè)區(qū)?；疖?chē)站更新投入使用，舊城改造和白浪河整治全面展開(kāi)，市民的工作和生活將會(huì)更加便利和美好。

1.4 東部高新技術(shù)舞動(dòng)產(chǎn)業(yè)龍頭

東部的濰坊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)作為全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭，已經(jīng)形成了電子信息、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化和新材料四大產(chǎn)業(yè)集群，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)去年增幅居全國(guó)第2位，排名也由第48位上升到第23位。

1.5 西部物流打通城市血脈

濰坊城區(qū)西部正在隆起現(xiàn)代物流業(yè)的高地：以魯東物流中心和豪德貿(mào)易廣場(chǎng)為龍頭的現(xiàn)代物流發(fā)展格局已初步形成，豪杰金屬材料貿(mào)易廣場(chǎng)、廣東汽配城、機(jī)床城、陽(yáng)光商城等一大批項(xiàng)目建成營(yíng)業(yè)，這里將成為全省乃至全國(guó)的綜合性物流樞紐。

1.6 北部沿海制造業(yè)拓展城市空間

濰坊北部沿海地理區(qū)位、自然資源、土地后備、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 等優(yōu)勢(shì)明顯，去年以來(lái)北部沿海的公路、港口等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，先進(jìn)制造業(yè)基地示范區(qū)呼之欲出，根據(jù)濰坊市“十一五規(guī)劃”，到2010年北部沿海對(duì)全市工業(yè)的貢獻(xiàn)率將達(dá)到15%以上。

二、城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析

2.1 歷年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況分析

投資率和消費(fèi)率是反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要比例關(guān)系的指標(biāo)。過(guò)高或過(guò) 低的投資率和消費(fèi)率都不利于經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。從國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算角度來(lái)說(shuō)，投資就是資本形成總額，包括固定資本形成總額和存貨增加兩部分。消費(fèi)就是最終消費(fèi)，包括居民消費(fèi)和政府消費(fèi)。投資率，又稱(chēng)資本形成率，通常指一定時(shí)期內(nèi)資本形成總額占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值使用額的比重。消費(fèi)率，又稱(chēng)最終消費(fèi)率，通常指一定時(shí)期內(nèi)最終消費(fèi)額占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值使用額的比重。

2.2 濰坊市投資率和消費(fèi)率演變過(guò)程

從九十年代以來(lái)濰坊市投資率和消費(fèi)率變化軌跡看，濰坊 市投資率由“八五”時(shí)期的49.8%下降到“九五”時(shí)期的44%,又上升到“十五”時(shí)期的47.1%,1990－2005年平均為47.2％；

而消費(fèi)率與投資率呈相反變化趨勢(shì)，由“八五”時(shí)期的37%上升到“九五”時(shí)期的43.8%，又下降到“十五”時(shí)期的39.9%（見(jiàn)表一），1990－2005年平均為40.1％。兩條變化曲線基本呈剪刀式對(duì)稱(chēng)變化。

2.2.1 第一階段（1990－1999年）為投資率下降階段

投資率從1990年的51.3％下降到1999年的42％。期間，從八十年代末到九十年初為治理整頓時(shí)期。中央針對(duì)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱采取了一系列“治理整頓”措施，大力壓縮固定資產(chǎn)投資，投資率開(kāi)始出現(xiàn)下降。這一時(shí)期由于濰坊市居民收入水平較低，增長(zhǎng)較慢，消費(fèi)率處于較低水平。從1992年開(kāi)始，全國(guó)又掀起了一個(gè)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的新高潮，固定資產(chǎn)投資迅猛增長(zhǎng)，到1995年投資率基本在50％左右，消費(fèi)率也基本在37％左右。之后，針對(duì)1994－1995年經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的嚴(yán)重通貨膨脹，政府采取了以壓縮投資和控制信貸投放為主的一系列調(diào)控措施，經(jīng)濟(jì)于1996年基本實(shí)現(xiàn)了軟著陸。但從1997年起，國(guó)內(nèi)首次出現(xiàn)了買(mǎi)方市場(chǎng)，加上亞洲金融危機(jī)的沖擊，國(guó)內(nèi)需求嚴(yán)重不足，投資呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。在此期間，投資率從1995年的49％下降到1999年的42％，消費(fèi)率則從1995年的38.1％回升到1999年的45.4％。

2.2.2 第二階段（2000－2004年）為投資率迅速回升時(shí)期

隨著多年實(shí)施積極財(cái)政政策的累積效應(yīng)的釋放，投資增幅由降轉(zhuǎn)增，特別是自2002年開(kāi)始，濰坊市不斷加大招商引資力度，投資呈現(xiàn)高速度增長(zhǎng)。投資率從1999年的42％，迅速上升到2003年的48.3％；消費(fèi)率則從1999年的45.4％，快速回落到2004年的37.1％。目前，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響,投資率開(kāi)始出現(xiàn)下降趨勢(shì),而隨著居民收入增長(zhǎng)的加快,消費(fèi)率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

2.3 濰坊市投資率、消費(fèi)率與全國(guó)、全省水平對(duì)比

2.3.1投資率

從發(fā)展趨勢(shì)看，濰坊市的投資率與全國(guó)平均水平的發(fā)展趨勢(shì)是基本一致的，與全省趨勢(shì)略有不同。

與全國(guó)平均水平相比，濰坊市投資率明顯高于全國(guó)。1990－2005年濰坊市投資率平均高于全國(guó)8.8個(gè)百分點(diǎn)，其中1990－1992年平均高15個(gè)百分點(diǎn)，1993－2000年平均高7.8個(gè)百分點(diǎn)，2001－2005年平均高6.9個(gè)百分點(diǎn)，呈逐步降低之勢(shì)。

與全省平均水平相比，濰坊市投資率總體基本與全省相當(dāng)，只是年份的差異。1990－2005年濰坊市投資率平均低于全省0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中1990－1996年平均高于全省3.6個(gè)百分點(diǎn)，1997－2005年平均低于全省3個(gè)百分點(diǎn)。特別是1997-2001年,濰坊市投資率平均低于全省

5.1個(gè)百分點(diǎn)，與這一時(shí)期濰坊市投資增幅較低密切相關(guān)。1997－1999年，濰坊市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均僅增長(zhǎng)5.1％，低于全省7.5個(gè)百分點(diǎn)。

2.3.1 消費(fèi)率

從發(fā)展趨勢(shì)看，濰坊市的消費(fèi)率與全國(guó)、全省平均水平的發(fā)展趨勢(shì)是基本一致的。

與全國(guó)平均水平相比，濰坊市消費(fèi)率明顯低于全國(guó)水平。1990－2005年濰坊市消費(fèi)率平均低于全國(guó)19.2個(gè)百分點(diǎn)，其中1990－1992年平均低25.6個(gè)百分點(diǎn)，1993－2000年平均低18.2個(gè)百分點(diǎn)，2001－2005年平均低16.9個(gè)百分點(diǎn)，呈逐步縮小之勢(shì)。

與全省平均水平相比，濰坊市消費(fèi)率也明顯低于全省水平。1990－2005年濰坊市消費(fèi)率平均低于全省8.3個(gè)百分點(diǎn)，其中1990－1996年平均低于全省11.9個(gè)百分點(diǎn)，1997－2005年平均低于全省5.5個(gè)百分點(diǎn)，也呈逐步縮小之勢(shì)。

盡管投資率與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相關(guān)關(guān)系不高，但也從中能夠看出，在經(jīng)濟(jì)周期上升階段，投資率較高而消費(fèi)率較低，經(jīng)濟(jì)周期的收縮階段則出現(xiàn)相反格局。如，1992－1993年，濰坊市GDP增長(zhǎng)處于90年代以來(lái)的第一個(gè)高峰頂，投資率達(dá)到近50%，而消費(fèi)率僅為由37%左右。而1999－2000年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為10％，其投資率降至43%左右，消費(fèi)率提高到45%左右。

三、2008濰坊住房用地供應(yīng)情況

按照全市住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和保障性住房建設(shè)，其供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％。全市住房建設(shè)用地供應(yīng)總量為200公頃。其中高檔商品住房用地為36公頃，普通商品住房用地145公頃，經(jīng)濟(jì)適用住房19公頃。同時(shí)加大閑置土地處理力度，積極促進(jìn)存量土地利用，進(jìn)一步加強(qiáng)土地整理，加大各類(lèi)閑置土地的處理力度，依法征收土地閑置費(fèi)、收回閑置土地；妥善處理土地遺留問(wèn)題，加大問(wèn)題樓盤(pán)的處理力度，積極盤(pán)活各類(lèi)存量土地，保障住房用地有效供應(yīng)。

2008住房建設(shè)總量

資料來(lái)源：濰坊市2008年住房建設(shè)計(jì)劃

2008年，建設(shè)各類(lèi)住房2.62萬(wàn)套，總建筑面積245萬(wàn)㎡。其中，建設(shè)高檔商品住房0.3萬(wàn)套，建筑面積44.3萬(wàn)㎡；普通商品住房1.95萬(wàn)套，建筑面積175.5萬(wàn)㎡；經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房3200套，建筑面積20萬(wàn)㎡。同時(shí)，以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼的形式，解決相當(dāng)于500套、2.5萬(wàn)㎡的廉租住房。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)展望預(yù)測(cè)

4.1 從供應(yīng)主體看

濰坊地處經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的膠東半島城市群，近幾年來(lái)，外地的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛來(lái)到濰坊，尋求新的發(fā)展，這些外來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有成功的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，是實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商，他們?cè)诋a(chǎn)品的概念和營(yíng)銷(xiāo)的思路上都有其獨(dú)到的見(jiàn)解。隨著濰坊市招商引資力度的不斷加大，作為全市房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在自身發(fā)展中更加理性和成熟。

4.2 從需求規(guī)?？?/p>

近年來(lái)，全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民收入也逐年增加，城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)正在成為產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。全市城?zhèn)化進(jìn)程的持續(xù)推進(jìn)，將帶動(dòng)住房需求以及城鎮(zhèn)居民住房升級(jí)的需要，同時(shí)，隨著近幾年外地來(lái)濰坊工作人員不斷增多，居住需求也較快增加，這些都將保證全市房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的幾年中繼續(xù)保持“供求兩旺”的景氣局面。

4.3 從市場(chǎng)價(jià)格看

這兩年，受宏觀調(diào)控的影響，濰坊商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，但是從需求來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量仍在不斷增加；另外，綜合全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)濰坊房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的局面。當(dāng)前，要繼續(xù)通過(guò)規(guī)劃、土地、信貸、稅收等各種手段鼓勵(lì)90㎡以下商品住房的建設(shè)，擴(kuò)大90㎡以下商品住房的供應(yīng)，滿足廣大中低收入家庭對(duì)住房的需求,進(jìn)一步調(diào)整好結(jié)構(gòu)，堅(jiān)持面向百姓、面向市場(chǎng)、面向未來(lái)的指導(dǎo)思想，多渠道保障和解決中低收入居民的住房問(wèn)題，完善廉租房制度，規(guī)范物業(yè)管理，推廣應(yīng)用節(jié)能材料，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展,適當(dāng)抑制投機(jī)性需求。這樣，全市的房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)有更加健康、穩(wěn)定、繁榮的明天。

4.4 根據(jù)對(duì)地產(chǎn)大勢(shì)情況的研究分析，并結(jié)合濰坊近年來(lái)濰坊宏觀地產(chǎn)發(fā)展情況，預(yù)測(cè)2008年濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)一下特點(diǎn)：

4.4.1 上半年眾盤(pán)亮相 下半年激勵(lì)比拼

今年濰坊住宅產(chǎn)品依然豐富，并呈兩極化。各樓盤(pán)上半年亮相，下半年比拼；房地產(chǎn)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)由“概念主義”開(kāi)始轉(zhuǎn)化為“產(chǎn)品主義”的競(jìng)爭(zhēng)，為贏得競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商將投入大量人力財(cái)力抓產(chǎn)品質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，這樣造價(jià)會(huì)高于以前。雖然有價(jià)格方面的競(jìng)爭(zhēng)，但為保證固定利潤(rùn)，房?jī)r(jià)也會(huì)高于以前。這樣在購(gòu)房者購(gòu)房花費(fèi)不變的情況下，高檔與低檔之間的差別，可能演變?yōu)榇髴粜涂們r(jià)高于小戶型總價(jià)適中的兩極，上半年各樓盤(pán)由于對(duì)同行信息掌握程度不全面，將處于相互了解階段，下半年各樓盤(pán)在上半年深入了解后，產(chǎn)品、價(jià)格將出現(xiàn)差異化。

4.4.2 大盤(pán)影響全市房?jī)r(jià)，中高檔住宅增多拉升房?jī)r(jià)

大型住宅項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)在某種程度上決定著整個(gè)樓市的價(jià)格。大盤(pán)主要是在社區(qū)配套，景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)方面都相對(duì)完善，同時(shí)以他的實(shí)力影響所在區(qū)域的住宅價(jià)格的走向、建筑質(zhì)量的提高、配套設(shè)施的完善，景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)方面都相對(duì)完善，同時(shí)以他的實(shí)力影響所在區(qū)域的住宅價(jià)格的走向、建筑質(zhì)量的提高、配套設(shè)施的完善、進(jìn)而影響整個(gè)城市的居住水平。今年大盤(pán)多以高品質(zhì)進(jìn)入、價(jià)格適中開(kāi)盤(pán)，同時(shí)價(jià)格將隨市場(chǎng)、時(shí)間調(diào)整上升。據(jù)濰坊市的有關(guān)城市規(guī)劃，勝利街、東風(fēng)街、北宮街等主要街道的沿街項(xiàng)目，原則上要求建 16層以上的高層帶電梯項(xiàng)目，這將促使中高檔帶電梯住宅大批量上市。中高檔樓盤(pán)悄然增多，在近兩年陸續(xù)投放市場(chǎng)，部分項(xiàng)目無(wú)論在規(guī)模上，還是規(guī)劃設(shè)計(jì)水準(zhǔn)上都較以往項(xiàng)目有明顯的提升?？梢灶A(yù)見(jiàn)，這些項(xiàng)目的大規(guī)模面市將不僅帶動(dòng)濰坊樓市的整體價(jià)格水平的進(jìn)一步上揚(yáng)，也將促進(jìn)濰坊中高檔住宅市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)水平更上一層樓。

4.4.3 市場(chǎng)預(yù)期看好，房?jī)r(jià)上漲有空間

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素雖然很多，歸根結(jié)蒂來(lái)說(shuō)，主要因素有兩點(diǎn)：一是成本，二是供求。影響房?jī)r(jià)的一個(gè)主要因素是成本，成本提高了，在供求關(guān)系還相對(duì)平穩(wěn)的條件下，往往會(huì)提升房?jī)r(jià)。一般來(lái)說(shuō)，樓盤(pán)的價(jià)格大致包括了四個(gè)方面 ：一是建安費(fèi)用；二是地價(jià)；三是房地產(chǎn)稅費(fèi)及管理費(fèi)用 ；四是利潤(rùn)。近年來(lái)，全國(guó)各地房?jī)r(jià)的攀升主要的原因是地價(jià)的飆升，招、拍、掛的土地出讓政策與開(kāi)發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)心里預(yù)期的提高，導(dǎo)致地價(jià)一路暴漲。就以濰坊為例，近兩、三年來(lái)，地價(jià)就翻了一番，去年面市的在售樓盤(pán)和今年即將推出的樓盤(pán)，大部分是近兩、三年招、拍、掛出讓的土地；一畝地少則50-60萬(wàn)/畝，多則100多萬(wàn)/畝。中高檔住宅的建安成本在上揚(yáng)，多層住宅大都是800元/㎡的建安成本，而帶電梯12層以下的小高層的建安成本一般在1200元/㎡，帶電梯16層以上高層的建安成本大都在1500元/㎡左右；另外，中高檔住宅大都重視營(yíng)造優(yōu)美的居住環(huán)境，注重園林景觀規(guī)劃，不惜成本地建造噴泉、假山、園林、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所等配套設(shè)施，使得開(kāi)發(fā)成本進(jìn)一步上漲。

4.4.4市場(chǎng)供求兩旺，需求呈上升態(tài)勢(shì)

近兩年濰坊樓市的大盤(pán)住宅項(xiàng)目和高檔住宅紛紛出籠。2004年推出可銷(xiāo)售的住宅項(xiàng)目不多，大都售罄或尾盤(pán)在售，且由于受火車(chē)站等拆遷安置等的被動(dòng)影響，多層住宅(中小戶型)一直處于供不應(yīng)求狀態(tài)，房?jī)r(jià)上升；雖然2005年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宏觀調(diào)控，但在2004年的良好市場(chǎng)形勢(shì)造成了業(yè)界對(duì)2005年樓市普遍看好的前提下，大盤(pán)項(xiàng)目紛紛上馬，近兩年的市場(chǎng)供應(yīng)量如洪水開(kāi)閘。

購(gòu)房用于結(jié)婚的年輕人，農(nóng)村進(jìn)城的人士購(gòu)房安居，住房擁擠急于改善的普通工薪人員成為購(gòu)房“金字塔”最穩(wěn)固的基石，撐起濰坊樓市的“半邊天”。因此，價(jià)格優(yōu)惠、經(jīng)濟(jì)實(shí)用的戶型、面積的中、低檔住宅往往一推向市場(chǎng)就供不應(yīng)求，大都出現(xiàn)搶購(gòu)的熱銷(xiāo)局面。據(jù)統(tǒng)計(jì)，單價(jià)低于3000元/㎡的中、小戶型的中、低檔住宅大都銷(xiāo)售一空。近兩年濰坊樓市的中、低檔住宅的有效供給增長(zhǎng)緩慢，供給相對(duì)需求來(lái)說(shuō)，處于相對(duì)偏緊的態(tài)勢(shì)，樓市需求呈上升態(tài)勢(shì)。

五、新政策環(huán)境下的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)策略

5.1 開(kāi)源節(jié)流

在房地產(chǎn)行業(yè)中，現(xiàn)金流一直是開(kāi)發(fā)商行動(dòng)原則中的重中之重。

5.2 迅速回籠資金

迫于資金壓力，開(kāi)發(fā)商會(huì)實(shí)行一定的優(yōu)惠措施，比如向客戶提供打折、貼補(bǔ)契稅、補(bǔ)貼利息等優(yōu)惠進(jìn)行銷(xiāo)售，以便于增加銷(xiāo)售回款，盡快回籠資金。但這樣的措施一般收效甚微。

5.3 依傍“大款”

尋找有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的合作伙伴，相對(duì)來(lái)說(shuō)，是一種較好的出路。

5.4 賣(mài)地

未來(lái)充滿了不可確定性。面對(duì)不可預(yù)知的政策形勢(shì)和自身資金的壓力，一些房地產(chǎn)企業(yè)不得不把到手的地塊賣(mài)掉，從而成功地獲得寶貴的現(xiàn)金；有的企業(yè)有這樣的打算，但眼下尋找買(mǎi)家并不是那么容易。

5.5 賣(mài)股份

一些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)賣(mài)掉整個(gè)公司的股份，完全退出市場(chǎng)；有的則是部分出售，以圖暫時(shí)度過(guò)難關(guān)。

5.6 戰(zhàn)略收縮

對(duì)于一些在全國(guó)或者城市布局范圍稍廣的開(kāi)發(fā)商，他們開(kāi)始制訂“收縮戰(zhàn)略”，應(yīng)對(duì)已經(jīng)來(lái)臨的樓市之冬。

5.7 產(chǎn)品品質(zhì)取勝

對(duì)予品牌、品質(zhì)、實(shí)力方面有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，在買(mǎi)方市場(chǎng)的情況下，它們的產(chǎn)品比競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品在銷(xiāo)售上有更大的優(yōu)勢(shì)。

第四篇：關(guān)于天等縣房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)情況報(bào)告

關(guān)于天等縣房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)情況報(bào)告

根據(jù)國(guó)家測(cè)繪地理信息局法規(guī)與行業(yè)管理司《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)研的函》的精神，我局認(rèn)真對(duì)我縣房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)情況進(jìn)行了調(diào)查與研究，現(xiàn)把情況簡(jiǎn)要匯報(bào)如下：

一、從業(yè)主體情況

在天等縣區(qū)域內(nèi)從事測(cè)繪的資質(zhì)單位有兩個(gè)，即天等縣天維勘察測(cè)繪有限公司和廣西國(guó)聯(lián)測(cè)繪工程有限公司。

天等縣天維勘察測(cè)繪有限公司，測(cè)繪資質(zhì)等級(jí)為丁級(jí)，現(xiàn)有工程師2名，工程技術(shù)人員6名；主要測(cè)量工具有GPS、全站儀和水準(zhǔn)儀等，辦公設(shè)備主要有電腦、彩色打印機(jī)等；開(kāi)展主要業(yè)務(wù)有地籍測(cè)繪、工程測(cè)量等。

廣西國(guó)聯(lián)測(cè)繪工程有限公司，測(cè)繪資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)，現(xiàn)有中級(jí)工程師3名，助理工程師4名，工程技術(shù)人員6名；主要測(cè)量工具有全站儀和手持儀等，辦公設(shè)備主要有電腦、打印機(jī)等；開(kāi)展主要業(yè)務(wù)有房產(chǎn)測(cè)繪、工程測(cè)量、地籍測(cè)繪等。

通過(guò)監(jiān)督檢查，以上兩個(gè)公司生產(chǎn)的測(cè)繪成果質(zhì)量可靠，符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。目前，兩個(gè)公司生產(chǎn)的測(cè)繪成果還未發(fā)現(xiàn)因質(zhì)量問(wèn)題而重測(cè)，也沒(méi)有客戶向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行投訴。

二、測(cè)繪市場(chǎng)開(kāi)放情況

按照法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定，在天等縣區(qū)域內(nèi)有資質(zhì)的測(cè)繪公司允許在業(yè)務(wù)范圍開(kāi)展測(cè)繪工作，提供測(cè)繪成果。截止 1

2011年10月止，在天等縣區(qū)域內(nèi)從房產(chǎn)測(cè)繪工作的公司只有廣西國(guó)聯(lián)測(cè)繪工程有限公司。

目前我縣測(cè)繪市場(chǎng)主要有兩方面。一方面，需要進(jìn)行宗地測(cè)繪有:

1、辦理土地證書(shū)，需要提供標(biāo)準(zhǔn)宗地圖；

2、勘定宗地界址，需進(jìn)行測(cè)量；

3、土地征收、開(kāi)發(fā)和整理，需要進(jìn)行測(cè)量；

4、工程建設(shè)，需進(jìn)行測(cè)量、定樁放線；

5、宗地相鄰糾紛，需進(jìn)行勘界等。另一方面，商品房交易及房屋產(chǎn)權(quán)登記，需進(jìn)行面積測(cè)量和界定。

三、承攬房產(chǎn)測(cè)繪業(yè)務(wù)情況

2006年以來(lái)，廣西國(guó)聯(lián)測(cè)繪工程有限公司在天等縣范圍內(nèi)進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪累計(jì)2700宗，房屋面積約41.544萬(wàn)平方米。

四、測(cè)繪行政執(zhí)法檢查情況

根據(jù)有關(guān)職能規(guī)定，測(cè)繪行政執(zhí)法檢查工作由我局負(fù)責(zé)組織實(shí)施。目前我局已開(kāi)展測(cè)繪執(zhí)法情況如下：

（一）組織聯(lián)合保密部門(mén)等開(kāi)展了涉密測(cè)繪成果保密檢查；

（二）定期與不定期對(duì)測(cè)繪公司開(kāi)展業(yè)務(wù)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查；

（三）受理、調(diào)處和查處測(cè)繪案件；

（四）積極開(kāi)展測(cè)繪法律法規(guī)宣傳工作。

天等縣國(guó)土資源局

二Ｏ一一年十月二十七日

第五篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)及信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)報(bào)告

房地產(chǎn)市場(chǎng)及信貸風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)報(bào)告

根據(jù)內(nèi)蒙古銀監(jiān)局呼倫貝爾銀監(jiān)分局（2011）114號(hào)通知要求，現(xiàn)將我社房地產(chǎn)貸款情況報(bào)告如下:

一、基本情況

我社房地產(chǎn)貸款共兩戶，分別為：

1、呼倫貝爾廣廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2002年1月21日、法人代表：楊曉晨、注冊(cè)資金1500萬(wàn)元、為一人有限責(zé)任公司，公司主要經(jīng)營(yíng)民用建筑開(kāi)發(fā)、建材銷(xiāo)售。該公司先后在海區(qū)興建了“廣慧綜合樓”、“廣廈興安小區(qū)”等工程，2008年在位于河西西郊界街和廣場(chǎng)路交匯處開(kāi)發(fā)“廣廈數(shù)碼大廈”總投資1.2億元，現(xiàn)工程正在收尾階段。該公司因購(gòu)鋼材資金不足，于2011年5月25日在我社貸款461.7萬(wàn)元、期限一年、由公司自有門(mén)市房抵押。

2、呼倫貝爾市華融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成立于2007年6月14日法人代表：林紫輝；注冊(cè)資金1005萬(wàn)元、公司主要經(jīng)營(yíng)建筑開(kāi)發(fā)、建材銷(xiāo)售。該公司已在我區(qū)商業(yè)中心建成“華融假日酒店”并投入，現(xiàn)酒店經(jīng)營(yíng)良好，收入穩(wěn)定。目前二期擴(kuò)建工程正在施工中，預(yù)計(jì)2012年6月投入使用。因工程購(gòu)買(mǎi)材料資金不足于2011年9月29日在我社貸款540萬(wàn)元，期限一年，由華融假日酒店1-5層房產(chǎn)抵押。

二、房地產(chǎn)貸款需求和實(shí)際發(fā)放規(guī)模

海區(qū)是呼倫貝爾市經(jīng)濟(jì)、文化中心，隨著城市改造步伐的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金需求逐年上升，目前我社接到的房地產(chǎn)貸款申請(qǐng)已接近5億元，我社結(jié)合國(guó)家調(diào)控政策以及風(fēng)險(xiǎn)因素只發(fā)放了1000余萬(wàn)元。

三、對(duì)房地產(chǎn)信貸工作的建議

1、掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果。

2、加大對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、監(jiān)測(cè)和控制的手段和能力。

聯(lián)社營(yíng)業(yè)部

2011年10月9日