第一篇：國家職業(yè)資格統(tǒng)一鑒定(試論社區(qū)黨組織、居委會與業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的關系)

國家職業(yè)資格統(tǒng)一鑒定

物業(yè)管理師論文

（國家職業(yè)資格二級）

論文題目：試論社區(qū)黨組織、居委會與業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的關系

姓

名：

準考證號：

所在省市：江西省宜春市 所在單位：國營先鋒機械廠

試論社區(qū)黨組織、居委會與業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的關系

摘要：2003年8月31日，胡錦濤總書記在視察南昌市西湖區(qū)建設橋社區(qū)時，曾經提出一個問題：社區(qū)（居委會）與物業(yè)公司之間是什么關系？通過幾年來社區(qū)建設的實踐，我們逐步形成了小區(qū)型社區(qū)內黨組織、居委會和業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司相互關系的初步認識，并在實際工作中充分運用這些關系，形成合力，取得了較為明顯的成效。本文意在試圖揭示四者關系，為類似社區(qū)的建設發(fā)展提供借鑒和幫助。黨的十六大提出了“完善居民自治，建設管理有序，文明祥和的新型社區(qū)”的要求，并在《黨章》中增加了“社區(qū)黨組織”發(fā)揮領導核心作用的重要規(guī)定。目前，全國各地城市中商品房住宅小區(qū)如雨后春筍般開發(fā)出來，逐步形成了特征鮮明的“小區(qū)型”社會。小區(qū)型社會一般存在社區(qū)黨組織、居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)四主主要組織機構，如何明確并處理好四者之關系，直接影響到居民自治水平和社區(qū)建設管理好壞。

關鍵詞：社區(qū)

小區(qū)

社區(qū)黨組織

社區(qū)居民委員會

業(yè)主委員會

物業(yè)管理公司

一、相關定義

1、社區(qū)。社區(qū)是指聚居在一定地域范圍內的人們所組成的社會生活共同體。目前城市社區(qū)的范圍，一般是指經過社區(qū)體制改革后作了規(guī)模調整的居民委員會轄區(qū)。[1]

2、小區(qū)。小區(qū)即是一個物業(yè)管理區(qū)域。其劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。[2]

3、社區(qū)黨組織。社區(qū)黨組織領導本地區(qū)的工作，支持和保證行政組織、經濟組織和群眾自治組織充分行使職權，[3]是黨在城市社區(qū)的基層組織。

4、社區(qū)居民委員會。居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基礎群眾性自治組織。[4]

5、業(yè)主委員會。業(yè)主委員會（以下簡稱業(yè)委會）是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，[5]是由同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主選舉產生，維護業(yè)主合法利益、反映業(yè)主意愿和要求，協助和監(jiān)督物業(yè)管理公司工作的自治管理組織。

6、物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司（以下簡稱物業(yè)）是接受業(yè)主或業(yè)委會的委托，根據物業(yè)服務合同約定進行專業(yè)管理服務的企業(yè)，[6]是依法自主經營、自負盈虧的經濟組織。

二、兩組容易混淆的概念 目前，“社區(qū)”和“社區(qū)建設”在我國相對而言仍屬新生事物，由于城市居民的社區(qū)意識、社區(qū)歸屬感和社區(qū)認同感還很低，造成很多居民對社區(qū)及其組織的認識存在著混淆和偏差。從本文需要出發(fā)，筆者就以下兩組概念進行分析：

1、社區(qū)與小區(qū)的區(qū)別。在“小區(qū)型”社區(qū)中，社區(qū)組織、社區(qū)功能等大多集中在小區(qū)中，往往造成小區(qū)居民和社區(qū)單位認識的偏差，認為“小區(qū)就是社區(qū)”，這是非常片面的。社區(qū)與小區(qū)的區(qū)別主要體現在以下幾個方面：

（1）面積大小的不同。目前社區(qū)往往由幾個小區(qū)和社區(qū)單位組成，個體的小區(qū)只是整個社區(qū)的一個組成部分或者說是構成單位，小區(qū)的面積要遠小于社區(qū)的面積。

（2）人口數量的不同。小區(qū)的居民是社區(qū)居民的重要組成部分，但是社區(qū)內其他小區(qū)或單位家屬區(qū)的居民同樣是社區(qū)居民的組成部分。如果擴大到社區(qū)成員層面，單位中的職工和居民一樣都是社區(qū)工作、服務的對象，那么人數還要增加。

（3）工作范圍的不同。小區(qū)一般是社區(qū)黨組織、居委會辦公和服務的所在地。小區(qū)雖然是開展各種社區(qū)活動和服務，完成各項工作和任務的主要場所，但是社區(qū)黨組織、居委會與其他小區(qū)和社區(qū)單位之間還存在許多共建工作。所以，針對某一小區(qū)的工作只是社區(qū)工作的部分，而非全部。

所以，小區(qū)并不等同于社區(qū)，它總是隸屬或者從屬于社區(qū)，總的來說，小區(qū)與社區(qū)的關系就是點與面的關系。

2、社區(qū)居委會與小區(qū)業(yè)委會的區(qū)別。對于居委會是基層群眾性自治組織，大家的認識基本上是統(tǒng)一的。而對于小區(qū)業(yè)委會究竟屬何種性質組織卻說法不一：一種認為它是“自下而上形成的中介組織”，“常常帶有非正式組織的特征”；[7]一種認為它是“依一定的利益而組建起來的自治組織”[8]。本文認為業(yè)委會是依法僅限于進行物業(yè)管理方面的功能單一型自治組織。

（1）居委會是社區(qū)中最重要的自治組織?！白钪匾斌w現在：居委會是社區(qū)自治事務中公共利益的代表，只有居委會才能超越業(yè)委會這一物質利益與財產關系特征突出的自治組織的局限性，超越物業(yè)的利益狹隘性，并且能夠整合業(yè)委會與物業(yè)的矛盾關系；居委會是基層政權在社區(qū)中最重要、最可靠的組織依托，其組織化程度最高、制度化運作最嚴密。

（2）居委會是社區(qū)中綜合性最強的自治組織。小區(qū)業(yè)委會作為本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的自治組織，只能“依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動”。[9]它實際上的功能是非常單一和局限的。社區(qū)居委會則在法律和政策許可的范圍內，對本社區(qū)的公共事務和公益事業(yè)擁有自治權，而綜治、計生、文體、科教、衛(wèi)生、法律等大量的工作和活動，只能通過社區(qū)居委會組織完成。

所以，小區(qū)業(yè)委會只能在本小區(qū)物業(yè)管理活動中發(fā)揮一定的自治管理功能，相對居委會廣泛的代表性和工作的綜合性而言，小區(qū)業(yè)委會和社區(qū)居委會的關系也是點與面的關系。

三、社區(qū)黨組織與業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的關系

十六大黨章明確規(guī)定社區(qū)黨組織發(fā)揮領導核心作用，使社區(qū)黨組織在社區(qū)各種組織和各項工作中處于一個總攬全局的位置。社區(qū)黨組織只有通過對業(yè)委會、物業(yè)進行領導、協調、監(jiān)督，才能更好地實現服務居民這一根本宗旨。

1、組織與領導的關系。社區(qū)黨組織通過實施政治領導、思想領導和組織領導，可以有效地調動包括業(yè)委會、物業(yè)在內的各方面力量參與社區(qū)建設的積極性，形成資源共享、利益均沾、優(yōu)勢互補、社區(qū)共建的工作機制；可以有效地把社區(qū)黨建工作和社區(qū)精神文明建設結合起來，加強和改進社區(qū)思想政治工作；可以有 效地做好物業(yè)企業(yè)這種社區(qū)內“無主管經濟組織”的黨建工作，切實把“兩新”組織中黨員的教育管理統(tǒng)一起來，避免出現黨組織無上級領導、黨員無黨組織管理的現象。目前，物業(yè)黨組織的組建和工作開展，離不開社區(qū)黨組織的組織和領導，這點與黨章中對社區(qū)黨組織的明確規(guī)定是完全符合的。

2、協調與指導的關系。社區(qū)黨組織要發(fā)揮領導核心作用，就必須綜合組織協調各方面力量承擔各自的社會職能，協調指導社區(qū)單位（包括物業(yè)）黨組織和社區(qū)廣大黨員（包括物業(yè)職工黨員）帶領群眾把社區(qū)的各項工作任務落到實處；協調利用物業(yè)的資源，興辦符合社區(qū)居民利益和需求的各種服務實體，開展豐富多彩、健康有益的各類社區(qū)活動；協調處理社區(qū)居委會與業(yè)委會、物業(yè)的關系，更好地推進社區(qū)社會主義民主政治建設，完善社區(qū)居民自治。當前，社區(qū)黨組織牽頭組建的社區(qū)黨建工作聯席會、社區(qū)黨員活動指導委員會等協調機構或協商議事機構，吸收物業(yè)黨組織參加，就是這種關系的重要形式和很好體現。

3、監(jiān)督與引導的關系。社區(qū)黨組織要領導本地區(qū)的工作，支持和保證業(yè)委會和物業(yè)充分行使職權，就必須加強對它們的監(jiān)督與引導。作為自治管理組織的業(yè)委會和作為經濟組織的物業(yè)，其決策、行為不可避免會帶有濃厚的自身利益的色彩，極有可能違反黨和政府的有關政策和規(guī)定，或不利于整個社區(qū)協調發(fā)展，或侵害到其他社區(qū)居民正當權益等等，比如業(yè)委會一方面可以維護業(yè)主切身利益，另一方面又可能為了自己的單一利益而忽視甚至損害社區(qū)的公共利益。這就需要社區(qū)黨組織從全局考慮出發(fā)，對業(yè)委會和物業(yè)的行為進行及時有效地監(jiān)督，并通過對其黨組織和黨員的領導管理，進一步加強引導工作，使其作出正確的、有利于最廣大群眾利益的決策和行為。

社區(qū)黨組織只有切實加強對業(yè)委會和物業(yè)領導、協調與監(jiān)督，才能走出一條多方聯建、社區(qū)共建的新路；才能做好關心群眾、服務群眾的工作；才能增強凝聚力，密切與社區(qū)居民的聯系，打牢黨在城市工作的基礎。

四、社區(qū)居委會與業(yè)主委會、物業(yè)管理企業(yè)的關系

“在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合 相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督”[10]。社區(qū)居委會只有認真把握與小區(qū)業(yè)委會、物業(yè)之間指導、合作和監(jiān)督等主要關系，充分發(fā)揮各自優(yōu)勢和功能作用，社區(qū)的穩(wěn)定和發(fā)展才能很好地得以實現，居民群眾當家作主的民主權利才能很好地得以保證。

1、支持與指導的關系。目前，居委會作為基層群眾自治組織與黨和政府的關系最為緊密，在居民群眾心目中的地位、威望很高。正是基于居委會的這種傳統(tǒng)優(yōu)勢和實際工作的無法替代性，使居委會在小區(qū)物業(yè)管理中起著舉足輕重的重要作用。只有居委會才可能與業(yè)委會、物業(yè)做到信息的上傳下達。由于居委會代表整個社區(qū)的公共利益，所以可以對小區(qū)業(yè)委會籌建或換屆工作給予公正的支持和正確的指導，還可以對小區(qū)物業(yè)管理中的重大事項的決策施加影響，如選聘、解聘物業(yè)管理公司等。《物業(yè)管理條例》第14條和第20條明確規(guī)定“住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會”和“住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議?！币话阒v，業(yè)主大會、業(yè)委會都必須事先征求居民會的有關指導性意見后才能對本物業(yè)管理區(qū)域內的重大物業(yè)管理事項作最后的定奪。

2、協調與合作的關系。居委會和業(yè)委會、物業(yè)在同一物業(yè)區(qū)域內的服務對象基本相同（在稱呼上不同，對于居委會來說稱“居民”，對于業(yè)委會、物業(yè)來說稱“業(yè)主”），必然形成相到協調、相互合作、相互促進的關系，比如在維護社會治安、環(huán)境衛(wèi)生和開展社區(qū)服務等方面，以及在創(chuàng)建“文明社區(qū)”、“文明小區(qū)”等活動中，居委會就需要對業(yè)委會、物業(yè)進行指導、開展合作?！段飿I(yè)管理條例》第20條也明確規(guī)定了“業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作?！贝送猓删游瘯款^，由業(yè)委會、物業(yè)、社區(qū)民警等組成的社區(qū)共建聯席會議，成為協調各方關系、不斷取得共識、形成工作合力的重要平臺。居委會還有責任做好業(yè)委會與物業(yè)之間的協調工作，及時化解矛盾，推動物業(yè)管理工作順利展開。

3、評議與監(jiān)督的關系。社區(qū)居委會的根本性質是黨領導下的社區(qū)居民實行自我管理、自我教育、自我服務、自我監(jiān)督的群眾性自治組織。這一根本性質決定了居委會通過采取多種措施，加強對物業(yè)管理的評議，比如通過牽頭召開民主評議會、列席參與業(yè)主大會等形式，加強對業(yè)委會人員的評議和監(jiān)督，通過舉辦聽證會、座談會等形式，對物業(yè)的管理、服務、收費水平等諸多方面進行評議，從而達到監(jiān)督、促進物業(yè)管理的目的。

居委會只有不斷加強對業(yè)委會、物業(yè)的指導、合作和監(jiān)督，才能促使它們更好地進行物業(yè)的管理與服務，使小區(qū)居民能夠安居樂業(yè)；優(yōu)質的物業(yè)管理和服務反過來又能有力地支持、配合居委會的工作，使居委會能更和諧地推進社區(qū)建設和發(fā)展。

以上是本人對小區(qū)型社區(qū)內社區(qū)黨組織、居委會和業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四者之間關系所作的一些思考和認識。目前，各地城市社區(qū)建設的組織層次，其內部的組織結構系統(tǒng)多種多樣，各不相同，差異很大。主要涉及社區(qū)黨組織、居委會與社區(qū)牧業(yè)管理，業(yè)主委員會以及其他社區(qū)組織的相互關系，這些關系的法律依據等，需要我們在深入調研的基礎上逐步加以規(guī)范。

參考文獻

[1]《民政部關于在全國推進城市社區(qū)建設的意見》（2000年11月3日）。[2]《物業(yè)管理條例》（2003年6月8日）。[3]《中國共產黨黨章》（2002年11月14日）。[4]《中華人民共和國城市居民委員會組織法》（1989年12月26日）。[5]《物業(yè)管理條例》（2003年6月8日）。[6]陶婷芳主編：《新編物業(yè)管理實用手冊》，華東理工大學出版社，2001年版。

[7]周文建，寧豐主編：《城市社區(qū)建設概論》，中國社會出版社，2002年版。

[8]徐永詳著：《社會發(fā)展論》，華東理工大學出版社，2000年版。[9]《物業(yè)管理條例》（2003年6月8日）。[10]《物業(yè)管理條例》（2003年6月8日）。

2006年4月18日

第二篇：社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的關系探究

社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的關系探究

摘要：社區(qū)委員會和業(yè)主委員會從概念入手可能沒有絲毫聯系，但它們以物業(yè)管理為紐帶連接起來，從而使兩者能夠進行對比和關系探究。通過對兩者的性質和職能分析入手，總結社區(qū)居委會和業(yè)主委員會的區(qū)別和聯系，雖然都是自治性的民間組織，但權利、性質、工作內容都存在著明顯差異，然而差異并不影響兩者間的指導監(jiān)督合作中產生的關聯。以此為基礎，展開對社區(qū)委員會與業(yè)主委員會的關系探究，通過對兩者現實關系進行分析，發(fā)現兩者關系存在溝通交流較少，多頭管理，權力較量等問題，由此入手探究社區(qū)居員會與業(yè)主委員會的關系—相互指導、相互監(jiān)督、相互合作，只有這樣，才能更好的促進社區(qū)的發(fā)展。

關鍵詞：社區(qū)居委會

業(yè)主委員會

一、對社區(qū)居委會和業(yè)主委員會的認識

社區(qū)是社會的細胞，社區(qū)居委會（即社區(qū)居民委員會）為社區(qū)的一個主要社會組織機構，以居民的居住權為基礎形成的居民自治組織，是廣義上社區(qū)全體居民的利益代言組織，它的主要功能在于處理公共事務，調解社區(qū)內居民糾紛，開展文體活動，向政府反映民眾訴求，協助維護社會治安，宣傳法律、法規(guī)、政策等。業(yè)主委員會是通過業(yè)主大會選舉產生，以房產物業(yè)的所有權為基礎形成的業(yè)主自治管理組織，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織，是實施物業(yè)管理的主體。1.社區(qū)居委會的性質和職責

《中華人民共和國城市居民委員會組織法》第二條規(guī)定：“居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織?！?居民委員會不是一級（市）政權組織和行政組織，它是具有一套組織系統(tǒng)的群眾性自治組織。具有基層行、服務性和自治性三個特點。它的職責可以概括為：宣傳法律法規(guī)政策，教育社區(qū)居民遵紀守法；召集、主持社區(qū)居民代表大會，向社區(qū)居民代表大會負責并報告工作； 管理本社區(qū)的公共事務和公益事業(yè)，開展多種形式的社區(qū)服務及活動；依法調解民間糾紛，協助維護社會治安，促進社會穩(wěn)定； 實現社區(qū)資源共有、共享，培育社區(qū)意識，營造共駐、共建社區(qū)的良好氛圍等。

2.業(yè)主委員會的性質和職責

業(yè)主委員會，簡稱“業(yè)委會”，是物業(yè)管理區(qū)域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的執(zhí)行機構。2003年9月1日起開始實施的國務院《物業(yè)管理條例》，第一次將“業(yè)主委員會”在行政法規(guī)這樣高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立我國的業(yè)主委員會制度。履行下列職責：(1)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；(2)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；(4)監(jiān)督業(yè)主公約的實施；(5)業(yè)主大會賦予的其他職責。

二、社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的區(qū)別和聯系

也許，單從概念上來看，社區(qū)居委會與業(yè)主委員會并不存在著聯

系，一個是社區(qū)的自治組織，另一個是物業(yè)管理區(qū)域內的自治組織。通常情況下，要探究兩個事物之間的聯系，都會引入一個媒介，這個媒介與被研究的兩個事物都存在這關系，那么，要探究的問題也就顯而易見了。根據上段對社區(qū)居委會和業(yè)主委員會的基本闡述，可以發(fā)現，物業(yè)公司就等同于一個媒介，聯系著兩者。從法律角度來看，街道管轄的范圍比社區(qū)大，社區(qū)居委會是最低層的一級政府管理部門。物業(yè)是受雇傭的用來管理社區(qū)的企業(yè)。業(yè)主委員會是雇主代表，用來監(jiān)督管理物業(yè)的。

1.社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的區(qū)別

（1）兩者的權利基礎不同：社區(qū)委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。業(yè)主委員會自治的基礎是物業(yè)所有權，業(yè)主委員會的委員由業(yè)主大會選舉產生，業(yè)主委員會的設立撤消等由業(yè)主大會決定，并報有關部門備案。

（2）基本性質的定位不同：社區(qū)居委會有明確的法律地位，實質上是一種半行政性的基層自治組織，具有法人資格，目前定位于“基層政權建設”；業(yè)主委員會在法律上地位不明確，無法人資格，是一種特殊的基層自治組織。

（3）工作內容和職能不同：業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產生的一個常設的執(zhí)行機構，執(zhí)行業(yè)主大會的各項決議或業(yè)主大會的授權事項。業(yè)主委員會是業(yè)主自治管理的組織。業(yè)主委員會的日常工限于物業(yè)使用和管理等方面的內容，其職權限制在業(yè)主大會所授權的范圍以內，并接受所在地區(qū)街道和居委會的指導。居委會是居民自治管理的

基層組織，接受街道一級政府機構的領導。其主要職能是宣傳政府的各項政策，上傳下達，并開展各項社區(qū)服務、勞動就業(yè)、治安管理、調解糾紛、精神文明建設等一系列工作。

（4）經費來源和對組織成員的要求不同：社區(qū)居委會的經費由國家財政撥款，居委會的辦公用房，有當地人民政府統(tǒng)籌解決；業(yè)主委員會的經費由業(yè)主大會決定，并由業(yè)主自行解決和分配； 另外，居委會的人員多數算專職的，可以說是固定的工作，對居民負責。而業(yè)委會的成員大部分是兼職，對業(yè)主負責，是否領取工資由業(yè)主大會決定。

2.社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的聯系

（1）維護權益相宜。社區(qū)居委會和業(yè)主委員會都是基層的自治組織，在社區(qū)管理的范疇內。在社區(qū)組織中，居委會和委員會是居民和業(yè)主的自治組織，和業(yè)主的利益是一致的，維護居民和業(yè)主的合法權益。（2）在居民委員會與業(yè)主委員會之間 ,存在著監(jiān)督與被監(jiān)督，指導與被指導的關系。根據《物業(yè)管理條例》第二十條規(guī)定：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合共安機關，與社區(qū)委員會相互協調，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。同時，社區(qū)委員會應當幫助小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主委員會，為業(yè)主委員會的日常工作提供監(jiān)督和指導。

（3）由于業(yè)主委員會委員本人 ,既是物業(yè)的“業(yè)主” ,又是小區(qū)的“居民”,因此在業(yè)主委員會與居民委員會之間 ,難免出現職能交叉的情形使得居委會和委員會的工作雖然各有側重，但也有相互重疊的地方，兩者在很多領域有著共同合作空間，況且，兩者的服務對象相同的很多。所以，有利于兩者之間廣泛的交流與合作。

三、社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的關系 1.社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的關系現狀

業(yè)主委員會代表全體業(yè)主的利益，但其法律地位的不明確直接影響了業(yè)主委員會的運作與業(yè)主維權的開展。業(yè)主委員會還經常受到房管部門的行政干預，這些部門本該行使對業(yè)主委員會的輔助工作，但由于業(yè)主委員會法律地位不清，這種行政輔助行為就往往演變成一種行政確認行為；反過來政府的行政干預又更加模糊了業(yè)主委員會的法律地位。業(yè)主委員會一方面依賴居委會，另一方面又不斷挑戰(zhàn)居委會，而居委會角色的錯位使其不可能避免地卷入小區(qū)內部業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司以及房地產開發(fā)商之間的利益紛爭，其“裁判員”身份受到業(yè)主質疑，甚至最后成了業(yè)主攻擊的對象。

網易新聞廣州1443個居委會舉行換屆選舉，然而居民卻大多對此表示冷淡，甚至有居民表示，有了業(yè)委會，無需居委會。有調查指出，居民們的“政治冷淡癥”源于居委會功能日漸弱化和新型住宅小區(qū)劃地而分的現狀。由此，可以看出社區(qū)居委會與業(yè)主委員會關系現實與想象的差距，兩者之間出現斷層，相互成員不了解，理解出現偏差致使二者存在著相互掣肘、多頭管理、職能交叉等問題。（1）居民委員會與業(yè)主委員會關系出現斷層，溝通聯系少。這其中包括居委會承擔了大量的政府工作，而這些工作本該由受薪的專職社

區(qū)工作人員來做。實際上，大部分居委會委員都兼了專職社區(qū)工作人員，使得居民委員會的工作出現與基層脫離。另外，在業(yè)主委員會建設中，業(yè)主的參與意識不強，致使交流過少，沒有形成有效的溝通，合作少形成了對居委會的誤解。

（2）職能分工不明確，出現無人管理或多頭管理的情況。由于業(yè)主委員會委員本人，既是物業(yè)的業(yè)主，又是社區(qū)的居民，在居民委員會與業(yè)主委員會會之間難免出現職能混亂的狀況。對于一些棘手的問題相互掣肘推諉，分工不明確。而在管理方面，像秩序維護、清潔衛(wèi)生、停車管理、收費項目等，出現重疊，影響了社區(qū)居民的統(tǒng)一性協調性，不利于社區(qū)管理的進程。

（3）因在社區(qū)治理中的地位而產生的問題。從居委會的角度來說，理所當然地把社區(qū)治理歸為自己的份內事，認為自己是社區(qū)治理的主體，理應在社區(qū)治理中占據主導地位，業(yè)主委員會應聽命于居委會或直接成為居委會的附屬機構。而業(yè)主委員會則認為居委會代表政府對社區(qū)行政事務進行管理，社區(qū)依靠居委會達不到有效的自治，自己才是居民的真正代表，而不是居委會的附屬機構。居委會要求把業(yè)主委員會納入其管理框架內，而業(yè)主委員會則要求有獨立活動的保證，由于權力沖突而產生一系列問題。

2.社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的關系探究

上述社區(qū)居委會和業(yè)主委員會的性質職能區(qū)別聯系，可以看出雖然二者在權利來源、管理邊界、職責功能、代表主體等方面都有明

顯差異，但居委會與業(yè)主委員會有部分功能的重合，如公共衛(wèi)生和社區(qū)安全管理方面，并且二者在功能方面是互補的。因此，二者雖不能相互替代，但可以充分的合作交流，相互監(jiān)督指導，以緩和社區(qū)矛盾，暢通利益表達渠道，構建和諧社區(qū)。

（1）社區(qū)居委會與業(yè)主委員會之間相互監(jiān)督、相互合作。

由于兩者在組織性質、管理范圍、服務對象、工作內容和工作目標上具有密切的聯系，兩者之間需要相互配合同時，根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定“在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會工作，并接受其指導和監(jiān)督?！币虼?，兩者既要是一種團結協作的關系，又存在著監(jiān)督與被監(jiān)督的關系。在處理社區(qū)居委會與業(yè)主委員會的關系上，要注意避免以社區(qū)居委會取代業(yè)主委員會，或者重視業(yè)主委員會而輕視居委會的兩種極端。也就是說，在尊重業(yè)主委員會自治管理的同時，要充分發(fā)揮社區(qū)居委會的監(jiān)督協調作用。（2）社區(qū)居委會與業(yè)主委員會相互獨立、避免多頭管理。

四、小結

不論是公共部門還是私人部門，沒有一個個體行動者能夠擁有解決綜合、動態(tài)、多樣性問題所需的全部知識與信息，也沒有一個個體行動者有足夠的知識和能力去應用有效的工具。

第三篇：淺析如何處理物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關系(社區(qū)物業(yè)管理論文)

西安工業(yè)大學北方信息工程學院

《社區(qū)物業(yè)管理》課程論文

題目：淺析如何處理物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關系

系別管理信息系

專業(yè)公共事業(yè)管理

班級B080507

姓名

學號B08050729

老師郭 西平

2011年11月23日

淺析如何處理物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關系

處理好物業(yè)管理公司與業(yè)主的關系是物業(yè)管理活動中永恒的話題，由于物業(yè)管理是一項涉及面廣，法律關系復雜的綜合活動。牽扯到房屋、土地、環(huán)境、人與物、人與人等錯綜復雜的關系，加上地區(qū)的不同，業(yè)主的不同等許多差異，形成了物業(yè)管理活動本身的多樣性和復雜性，在現階段國情與現行法律框架下，在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主經濟利益存在差異上，出現問題，產生矛盾與糾紛是在所難免的，許多問題和矛盾的出現，不可能完全歸咎于一方，往往不是一個主體單方面原因造成的，可能有物業(yè)管理企業(yè)行為不規(guī)范的原因，可能有業(yè)主自律性不強的原因，也可能有開發(fā)商在開發(fā)建設時遺留問題的原因，任何一個單方面舉動都有可能導致物業(yè)管理活動中問題的出現，矛盾的出現。因此物業(yè)管理這一“矛盾共生體”的活動中處理好物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的關系尤為重要，即可防止出現問題激化升級又利于行業(yè)健康發(fā)展。則樣才能處理好這一關系，我認為首先雙方要達成一個共識，有一個良好的社會氛圍，從以下第三方面著手。

一、明確雙方定位，利益共享

在總律層面上，《物業(yè)管理條例》中已確認了雙方是兩個獨立的平等民事主體，在經濟層面上，是兩個合同當事人的平等關系，在勞動關系層面上，是服務與被服務的平等關系，不能簡單的定位為誰為主，誰為輔，誰為上，誰為下。但是在社會層面上，人們受傳統(tǒng)思維的影響，在觀念上使得雙方原本平等的關系地位產生錯位，部分業(yè)主采取了拒絕的態(tài)度，給物業(yè)管理增加了困擾。因此，明確雙方的定位與平等關系地

位，是處理好物業(yè)企業(yè)與業(yè)主關系的前提。

物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)管理活動中，雖然在經濟利益點上有差異，但目標一致，是“對立的統(tǒng)一”尋求雙方的共同利益，才是處理好雙方關系的根本保證。人們常常忽視了物業(yè)管理活動中推廣的“合伙經營”理念，營造一種“合作伙伴”的氛圍。社會上人們更多的關注兩者通常意義上的服務與被服務，雙方的思維都單方面的局限于一般的商品交換遵循著市場經濟原始規(guī)則，即“以最小的付出，獲取最大的利益”，這勢必造成雙方在根本利益上的沖突，由于部分業(yè)主尚未形成建立個人資產經營概念，未能體會到資產統(tǒng)籌經營的實惠，再加上業(yè)主經濟意識上存在較大的差異，部分業(yè)主較看重個人記得利益的獲取，漠視長遠利益造成推廣“合伙經營”、”合作伙伴“概念上也認識不足，追求短期利益，僅實行一般意義上的服務與管理，因此雙方都應清楚地認識到，在物業(yè)管理活動中雙方都處于同一個“利益共同體”中，是合作伙伴，應該同舟共濟，互為依存，合作建立一個雙方都能接受的“利益共同點”、互惠互利才是雙方利益的根本所在。

二、建立互信機制，共存共榮

有了“利益共同點”，只有彼此“互不設防互相信任，真誠合作才能達成共識，因此建立一個機制相當重要。

作為物業(yè)管理企業(yè)應該正確對待業(yè)主利益，要把業(yè)主利益擺在首位，力戒追求現實利益的短期行為，在提高服務品質與管理水平，提高檔次服務、推行“品牌’效應上下足功夫，要在員工的思想意識中肯定和樹立“業(yè)主”第一的觀點，認真對待和處理業(yè)務的訴求，同時，在提升一

線員工素質上要下足功夫，動用企業(yè)一切資源作為支撐，這樣才能促使員工有效地與業(yè)主進行友善溝通，才能給業(yè)主留下良好的印象，對提供那些的服務服務水平達到什么樣的標準，實現什么樣的管理服務目標，應該切合企業(yè)綜合能力，必須充分尊重業(yè)主意愿服務，才能最大限度的得到業(yè)主認可。

作為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，不能以監(jiān)督者自居，不能冷眼旁觀，吹毛求疵或者故意挑刺，對于出現意見和分歧，應置身于“合作伙伴”角色之中，在認識上求得統(tǒng)一，在行動上給予物業(yè)管理企業(yè)最大的支持和妥協，業(yè)主應當運用監(jiān)督機制，而不應當簡單隨意的行使監(jiān)督權和否決權，要認識到合法監(jiān)督。

成功的小區(qū)，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)都將對方作為不可缺少的合作伙伴，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)應當共同使業(yè)主委員會成為一個有效的交流平臺，建立一個健全的信息反饋系統(tǒng)。

三、促進交流溝通，完善法制

溝通是把思想、情感、知識、信息等人文在個人或群體間傳遞、交流的過程，他是增加感情，拉近距離、求同存異，達成共識的最有效手段，作為合作雙方都必須具備強烈的溝通意愿彼此應該充分的信任，不管是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，都要注重彼此的溝通，這樣才能關系融洽，相互信任，和睦共處。

由于物業(yè)管理是市場經濟的產物，在國內推行時間還很短，正處在成長和發(fā)展階段，為保證其發(fā)展壯大，盡快完善法律法規(guī)是前提。政府應該結合本地實際情況，做好地方性法規(guī)的建設，細化條款簡化程序。

在政府逐漸淡出市場的時期，加強行業(yè)協會指導調節(jié)功能，充分發(fā)揮行業(yè)協會“橋梁”作用，才能確保物業(yè)管理市場的健康、有序。規(guī)范發(fā)展。

總之，要處理好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關系，除了當事者雙方各自的因素和 努力，確定地位，共同利益，良好的溝通，完善的體制，公正的社會環(huán)境，正確的輿論導向，缺一不可。

第四篇：解讀物業(yè)管理公司、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會三者的關系

解讀物業(yè)管理公司、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會三者的關系

我國《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動”。

《物業(yè)管理條例》還規(guī)定，從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度；業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構。

我國《城市居民委員會組織法》第二條規(guī)定，居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。

由于物業(yè)管理在我國是一個新興的行業(yè) ,是社區(qū)管理的重要組成部分 ,關系到千家萬戶的切身利益 ,涉及到物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會、居民委員會和行政管理部門等諸多主體 ,如何協調和理順這幾者之間的法律關系 ,形成各司其職、各負其責、相互配合、相互制約、形成合力、共同發(fā)展的繁榮局面 ,乃是擺在我們面前的重要課題。

然而，在物業(yè)管理中，出現了業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間 ,相互掣肘；居民委員會與業(yè)主委員會之間 ,職能交叉 ；物業(yè)公司與居民委員會之間 ,多頭管理。上述狀況是由于制度上的先天不足、觀念上的陳舊落后和傳統(tǒng)上的不良影響造成的。因此 ,有必要理順物業(yè)管理法律關系 ,以形成各主體之間各司其職、各負其責 ,分工合作 ,相互配合 ,形成合力 ,共創(chuàng)和諧的物業(yè)管理局面。

一、當前物業(yè)管理法律關系中存在的問題

應該說 ,當前物業(yè)管理的實際運作總體上是好的 ,一些小區(qū)做法較為規(guī)范 ,比如業(yè)主委員會召開會議時一般通知居委會委員參加 ,物業(yè)公司的重大決策通常征求業(yè)主委員會的意見 ,行政管理工作人員工作較為努力 ,充分發(fā)揮了指導、協調的作用 ,基本上形成了物業(yè)公司與居委會相互配合、居委會與業(yè)主委員會協調工作、業(yè)主委員會與物業(yè)公司相互監(jiān)督、行政主管部門管理到位 ,各主體相互協調、和諧發(fā)展的理想局面。當然 ,毋庸諱言 ,也存在部分小區(qū)物業(yè)管理法律關系不順、管理模式僵化、物業(yè)公司與業(yè)主委員會關系緊張、居委會與物業(yè)管理職能交叉等不良現象。

歸納起來 ,這些不良現象主要表現為以下幾方面 :

(一)、在業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間 ,相互掣肘。

首先 ,存在于業(yè)主與物業(yè)公司之間的法律關系 ,主要體現為業(yè)主直接享受物業(yè)公司所提供的服務上。有些業(yè)主抱怨 ,物業(yè)公司說話不算數 ,作出的承諾不兌現 ,環(huán)境差、噪音大、管理亂、報修難 ,投訴難 ；有的小區(qū)門口門衛(wèi)形同虛設 ,小偷可以長驅直入 ,以至居戶被撬 ,自行車、摩托車甚至是汽車被盜 ；有的小區(qū)雇傭退休工人看樓護院 ,臂纏袖章 ,坐在樓道前 ,實為聾子耳朵 ,無濟于事 ；有的小區(qū)公用樓梯、庭院、道路、綠地無人清掃 ,下水道堵塞、污水橫流、臭氣熏天而又無人問津 ；但物業(yè)公司的代表則提出 ,部分業(yè)主素質差、不自覺、不遵守業(yè)主公約 ,不講公共衛(wèi)生 ,隨地倒垃圾 ,隨便破壞綠地 ,有的小區(qū)居民竟在草坪上種起了瓜果蔬菜 ,還有的業(yè)主毀壞建筑物的承重結構進行違法裝修、違章搭建 ,嚴重影響房屋質量和其他居民的安全 ,而物業(yè)公司卻缺乏相應的制約手段 ,往往是通知了、警告了 ,一些業(yè)主又偷偷摸摸進行了違法裝修 ,其結果也往往是違法裝修、違章搭建一日 ,而要拆除則要耗費數月?？梢?,在業(yè)主與物業(yè)公司之間 ,矛盾突出。這種突出矛盾的反映 ,主要體現于收費問題上 ,許多業(yè)主不斷抱怨物業(yè)公司收費沒有什么依據和標準 ,價格高 ,亂收費 ；而物業(yè)公司則滿腹委屈 ,因為現在最大的問題就是收費難 ,物業(yè)公司已經到“入不敷出”的艱難境地 ,倘讓物業(yè)公司真正走向市場 ,靠收取管理費來維持生存 ,其后果是不堪設想的。業(yè)主代表強烈反映物業(yè)公司對業(yè)主委員會不重視、不信任 ,視業(yè)主委員會為物業(yè)公司的一大障礙 ,處處不合作 ；而物業(yè)公司則普遍抱怨，許多業(yè)主常拒交管理費與租金 ,直接威脅物業(yè)公司的生存。可見 ,在業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主委員會與物管企業(yè)之間 ,矛盾較為突出 ,關系較為緊張 ,倘不理順解決 ,不利于物業(yè)管理的良性發(fā)展與企業(yè)的健康運作。

(二)、在業(yè)主委員會與居民委員會之間 ,職能交叉。

由于業(yè)主委員會委員本人 ,既是物業(yè)的“業(yè)主” ,又是小區(qū)的“居民”,在業(yè)主委員會與居民委員會之間 ,難免出現職能交叉的情形 ,如何協調這二者之間的關系 ,是擺在我們面前的嶄新課題。在多次業(yè)主委員會主任會議與居民委員會主任會議上 ,代表們普遍反映 ,在業(yè)主委員會與居民委員會之間 ,要么互不理睬 ,關系疏遠 ；要么過于密切 ,融為一體 ,甚至居民委員會的主任直接兼任業(yè)委會的主任 ,導致二者職能混淆。有的代表甚至鮮明提出 ,業(yè)主委員會沒有存在的必要 ,對于業(yè)委會的工作 ,應由居民委員會直接來處理。

(三)、在居民委員會與物業(yè)公司的關系上 ,多頭管理。

對于一些設立了居民委員會的小區(qū)來說 ,有的小區(qū)居民委員會與物業(yè)公司關系處理得較好 ,基本上形成了業(yè)主委員會自治管理、物業(yè)公司專業(yè)管理和居民委員會監(jiān)督協調的有效監(jiān)督制約機制 ,通過物業(yè)公司抓硬件 ,居民委員會抓軟件 ,互相支持 ,各司其職 ,使該小區(qū)成為本市物業(yè)管理的優(yōu)秀住宅小區(qū) ；而有的小區(qū) ,在此關系的處理上 ,矛盾較為突出 ,這主要表現為 :一是有些居委會 ,對物業(yè)公司的管理工作不支持 ,不配合 ,甚至與物業(yè)公司作對 ,導致物業(yè)公司工作的開展非常困難;二是有些小區(qū)的物業(yè)公司對居民委員會不理睬 ,擅作主張 ,從而對整個社區(qū)的管理帶來障礙。比如有的小區(qū)內存在超生現象，物業(yè)公司不向居委會報告，對居委會的檢查也不配合;三是部分小區(qū)物業(yè)公司與居民委員會的“多頭管理”現象嚴重。由于歷史原因 ,老的居住小區(qū)普遍存在著物業(yè)公司與居委會管理職能交叉的現象 ,如小區(qū)綠化、治安、清潔衛(wèi)生、停車管理等 ,影響了小區(qū)管理的統(tǒng)一性、協調性 ,不利于物業(yè)管理專業(yè)化的進程;四是居民委員會和物業(yè)公司對于小區(qū)內的一些收費項目、“創(chuàng)收措施”,爭相管理;對于難點工作 ,相互推諉 ,這就導致了小區(qū)內的一些死角、亂角無人管理的局面。當然 ,對于一些新建商品房住宅小區(qū) ,由于尚未成立居民委員會 ,故不存在“多頭管理”、“職能交叉”問題。

綜上所述 ,在物業(yè)公司、業(yè)主、業(yè)主委員會、居民委員會和行政主管部門之間 ,關系尚未完全理順 ,職能交叉、職能混淆、相互掣肘、執(zhí)法不力的情形大量存在 ,因此 ,有必要反思我國現行物業(yè)管理體制的弊端 ,克服可能發(fā)生的流弊 ,以期構筑我國新型的物業(yè)管理法律體系。

二、當前物業(yè)管理法律關系中存在問題的成因

通過上文的論述 ,我們知道 ,在業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間 ,相互掣肘;居民委員會與業(yè)主委員會之間 ,職能混淆 ；物業(yè)公司與居民委員會之間 ,職能交叉。上述狀況 ,嚴重影響了小區(qū)物業(yè)管理的良性運轉 ,不利于現代物業(yè)管理法律關系的成功構建。

我國有關物業(yè)管理的全國性專門立法長期以來一直處于空白狀況 ,已有的相關規(guī)定散布于憲法、民法通則、合同法、土地管理法、城市房地產管理法等文件中 ,盡管 1994年國務院建設部頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,作為指導我國物業(yè)管理的權威性文件 ,但是條文太粗 ,過于簡單;而在地方性立法方面 ,深圳、北京、上海、廈門等地相繼制定了相關地方性法規(guī)。

直到2003年6月8日國務院制定了《物業(yè)管理條例》，從根本上解決了立法上的不足，應該說，我們現行的這些法規(guī)總體上是好的 ,但在實施中也產生了一系列問題 ,產生這些問題的主要癥結之一 ,就是由于實際操作上所致。我國的物業(yè)管理是舶來品，其基本原則是參照市場化機制高度發(fā)達的香港、歐美國家制定的，與我國市場經濟的發(fā)展進程固然遙相呼應，但忽略了我國長期以來在城市基層依托社區(qū)居委會管理居民公共事務的基本國情，因此，在基層操作中，在同一區(qū)域或交叉區(qū)域出現了兩個能代表居民或稱業(yè)主（在居民區(qū)內具有自己房屋產權的居民就叫做業(yè)主，在房改已接近尾聲的歷史背景下，“居民”與“業(yè)主”的身份重疊性越來越高）利益的自治組織，而且兩個自治組織之間沒有任何法律關系，在具體工作中發(fā)生矛盾沖突實屬難免;比如《物業(yè)管理條例》第十四條規(guī)定：“住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會”。第二十條規(guī)定：“住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議”。既然是“應當告知” ,那么倘若不告知呢 ?這樣的“業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會”所作出的決議是否有效 ?條例未有規(guī)定?？梢?,《物業(yè)管理條例》的有些措施不配套 ,也無相關的罰則保障 ,從而引發(fā)了現實中物業(yè)管理法律關系某種程度混亂的情況。綜上所述 ,由于深受傳統(tǒng)計劃經濟物業(yè)管理模式的影響 ,加之現行立法的先天不足 ,以及居民素質的影響 ,造成了我國目前物業(yè)管理法律關系不甚和諧的現狀。

三、我國物業(yè)管理法律關系的構建

我國物業(yè)管理法律關系的構建 ,是一項系統(tǒng)工程 ,須全盤考慮 ,統(tǒng)一規(guī)劃 ,照顧均衡 ,不可顧此失彼 ；其目標在于努力構建一套清晰、科學、溫馨、和諧的物業(yè)管理法律關系。在實現此目標的過程中 ,應堅持以下指導思想與基本原則 :

第一 ,按照江澤民同志提出的“為創(chuàng)建安全團結、環(huán)境整潔、方便生活、服務四化的文明地區(qū)而努力”的要求和“社區(qū)建設大有可為”的精神 ,充分認識物業(yè)管理在小區(qū)管理中的重要性。由于“物業(yè)管理關系到千家萬戶 ,不僅是社區(qū)管理的基礎 ,也是社區(qū)服務網絡的重要組成部分” ,今后要繼續(xù)“推進公房管理單位特別是房管所轉制的物業(yè)公司深化改革 ,實行管、修分離 ,由物業(yè)公司建立房屋維修、綠化養(yǎng)護、保安保潔等專業(yè)隊伍提供各種服務;引入市場競爭機制 ,推行業(yè)主委員會擇優(yōu)選用物業(yè)公司的做法 ,逐步改變一個小區(qū)多家物業(yè)公司各自為政管理或一家物業(yè)公司壟斷經營的現象;理順管理體制 ,理順業(yè)主委員會自治管理、物業(yè)公司專業(yè)管理與街道社區(qū)管理之間的相互關系 ,分清職責 ,形成合力 ,共同做好小區(qū)的整治和管理工作”。

第二 ,“要從有利于加強物業(yè)管理 ,更好地為居民服務為出發(fā)點” ,一切為了群眾 ,一切依靠群眾 ,一切從群眾利益出發(fā) ,整個物業(yè)管理要服從于有利于小區(qū)的安居樂業(yè)的總體目標。

第三 ,物業(yè)公司抓“硬件” ,居民委員會抓“軟件”,正確處理物業(yè)管理與社區(qū)管理的關系 ,避免“多頭管理”的現象。“重點理順居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司三者之間的相互關系”,形成業(yè)主委員會的自治管理、居民委員會的社區(qū)管理、物業(yè)公司的專業(yè)管理的行業(yè)管理相結合的局面。具體說來 ,“要充分發(fā)揮居民委員會在社區(qū)管理中的主導作用 ,協調好物業(yè)管理和社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。要加強房地行政部門的行業(yè)管理 ,發(fā)揮對物業(yè)管理的監(jiān)督管理作用。要提高物業(yè)管理公司的服務質量和水平,加快培育和規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理市場。要規(guī)范業(yè)主委員會的自治行為 ,對業(yè)主委員會的職責有明確的界定 ,要更好的發(fā)揮居委會綜合協調、維護居民利益的作用 ,同時要堅持居委會是居民自治組織的服務功能 ,不能搞企業(yè)化經營活動”。三者之間 ,相互銜接、相互配合、各司其職 ,形成合力。

我國物業(yè)管理法律關系的構建 ,必須以上述基本原則為指導 ,妥善處理 ,慎重把握 ,具體說來 :

首先,在業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間 ,是一種特殊的平等的新型民事合同關系。根據我國《物業(yè)管理條例》第三十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定”。

具體說來 ,這種“合同”的主體是物業(yè)公司、全體業(yè)主與業(yè)主委員會 ,合同的客體是物業(yè)公司提供的集管理與勞務于一體的綜合性專業(yè)服務;合同雙方當事人是平等的民事法律關系主體 ,他們在自愿、公平、誠實信用基礎上建立平等的民事法律關系 ,業(yè)主按照自己的條件和要求通過業(yè)主委員會向社會招標或約聘的方式來選擇物業(yè)管理企業(yè) ,物業(yè)管理企業(yè)作為獨立的經濟實體 ,也是自愿受托于業(yè)主提供有償服務。這種合同具有特殊性 ,與民法中的委托合同、雇傭合同、承攬合同和行紀合同相區(qū)別 ,是一種新型的獨立民事合同。而正確處理業(yè)主委員會與物業(yè)公司關系的前提 ,是應當明確各自的職責。

具體而言 ,在物業(yè)管理中 ,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；

（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。

而物業(yè)公司一般享有以下權利 :依照法律、法規(guī)、政策和合同的約定 ,制定物業(yè)管理制度 ；收取物業(yè)管理服務費用 ；制止、處理違反物業(yè)管理制度的行為 ；要求委托人協助管理 ；選聘專營公司承擔專項經營服務業(yè)務等 ,同時履行下列義務 :履行物業(yè)管理合同 ,提供物業(yè)管理服務 ；接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督 ；定期公布物業(yè)管理服務費用和代管基金收支賬目 ,接受質詢和審計 ；接受有關行政主管部門的監(jiān)督管理等。

可見 ,在物業(yè)管理合同中 ,業(yè)主委員會雖然作為一方主體 ,沒有選任、解聘物業(yè)公司以及籌集、使用、管理物業(yè)維修基金的權力 ,它在進行此項活動時 ,必須經過業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的批準。業(yè)主委員會作為一種有限當事人 ,其權利受到一定的限制 ,這樣做的主要目的是為了防止業(yè)委會濫用此項權利。同時 ,在合同期限上 ,無論業(yè)主委員會的任期是多少年 ,物業(yè)管理服務合同的期限都沒有必要與此對應 ,即使業(yè)委會換屆選舉時 ,原先的物業(yè)管理合同也無需重新簽訂 ,因為前業(yè)委會的行為對后一業(yè)委會自然具有約束力。業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間 ,既然是一種平等的民事合同關系 ,雙方當事人就應充分發(fā)揮合同的功能 ,對各自的職責在合同中進一步細化 ,以免將來糾紛的大量發(fā)生。當然 ,承認業(yè)委會與物業(yè)公司是一種平等的合同關系 ,合同未到期或未被依法宣布無效之前 ,業(yè)主委員會就不能隨意解聘物業(yè)公司 ,物業(yè)公司也不能想“辭職”就辭職 ,只有在出現法定或約定的違約情形時 ,一方才能行使此項權利 ,否則 ,擅自解約 ,只能視為違約 ,應當承擔相應的違約責任。所以 ,充分發(fā)揮物業(yè)管理服務合同的功能 ,把雙方的權利與義務在合同中明確約定下來 ,只要雙方能夠恪守諾言 ,就能有效防止現實中業(yè)委會隨意炒物業(yè)公司的“魷魚” ,物業(yè)公司與業(yè)委會相互掣肘等尷尬局面的發(fā)生。

第二 ,居民委員會與業(yè)主委員會之間的關系 ,是一種監(jiān)督與協調的關系。

我國《城市居民委員會組織法》第二條的規(guī)定：“居民委員會作為居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織。應協助不設區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府或者它的派出機關開展工作”。它不是國家機關 ,也不是國家機關的派出機構 ,而是一個充分實行自治的群眾性組織 ,它的主要功能在于宣傳法律、法規(guī) ,處理公共事業(yè)、調解民間糾紛、協助維護社會治安等等。具體說來 ,居民委員會在物業(yè)管理中 :(1)參與業(yè)主委員會的籌建工作 ；(2)監(jiān)督業(yè)主、業(yè)主委員的工作 ；(3)參與業(yè)主委員會的換屆選舉 ；(4)監(jiān)督物業(yè)公司的運營 ；(5)指導業(yè)主委員會的工作。通過這一系列活動 ,發(fā)揮居民委員會的主導作用。應當承認 ,在業(yè)主委員會與居民委員會之間 ,關系頗為微妙 ,二者之間存在一定的職能交叉 ,這表現為 :(1)“業(yè)主”是指物業(yè)的所有權人 ,“居民”是指所有在小區(qū)內居住的人 ,所以 ,“業(yè)主”就是“居民” ,但一戶之中 ,“業(yè)主”只有一人 ,而“居民”則可能有數人 ,業(yè)委會與居委會在調整對象上存在交叉 ；(2)在調整范圍上 ,業(yè)主委員會與居民委員會的功能都發(fā)生于整個居住小區(qū) ,所以 ,二者調整的地域范圍是一致的 ；(3)居民委員會的職能之一是“辦理本居住地區(qū)居民的公共事務和公益事業(yè)” ,這與物業(yè)管理的內容也有一定的重復 ；(4)業(yè)主委員會與居民委員會都是一種群眾性自治組織 ,而非行政性機關 ,這是二者相同的地方。但是 ,我們不能因為居委會與業(yè)委會存在一定的相似或雷同之處 ,就此否認業(yè)委會存在的必要性 ,甚至主張直接由居委會來代行業(yè)委會的職權。居民委員會是基層群眾性自治組織，而按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定 ,業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構 ,二者的性質顯然不同。所以 ,在處理業(yè)主委員會與居民委員會的關系上 ,要注意避免以居委會取代業(yè)委會或者重視業(yè)委會而輕視居委會的兩種極端 ,也就是說 ,在尊重業(yè)主委員會自治管理的同時 ,要充分發(fā)揮居民委員會的協調作用。這種協調作用 ,應貫穿于業(yè)主委員會的產生、變更、注銷等各個環(huán)節(jié)中 ,具體而言 :(1)業(yè)主委員會的籌建過程中 ,第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會籌備組 ,應當有居民委員會的成員參加 ；(2)召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會 ,應當邀請居民委員會的人員列席 ；(3)業(yè)主大會在決定有關小區(qū)的重大事項時(如選聘物業(yè)公司、籌集維修基金等),應當聽取居民委員會的意見 ；(4)業(yè)主委員會換屆選舉時 ,換屆選舉籌備組應當吸收居委會的成員參加 ；(5)居委會有權監(jiān)督業(yè)委會的日常工作 ；(6)定期召開有業(yè)主委員會、居民委員會參加的聯席會議 ,交流、通報情況 ,研究解決問題。通過以上措施 ,充分發(fā)揮居民委員會的協調、溝通作用。

第三 ,居民委員會與物業(yè)公司之間 ,應當相互協調。

針對當前物業(yè)管理中居委會與物業(yè)公司之間存在的問題 ,應當注意以下幾點 :

(1)居民委員會是自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織 ,在新建小區(qū)中 ,物業(yè)公司不能阻撓居民委員會的建立 ；

(2)物業(yè)公司進行房屋出租時 ,應當將出租情況告之居委會 ,以利于維護社會治安;物業(yè)公司應當配合居委會有關計劃生育的檢查工作；

(3)物業(yè)公司應當配合居民委員會做好社區(qū)管理、社區(qū)服務的有關工作 ；

(4)共同參加物業(yè)聯席會議 ,交流溝通情況 ；

(5)物業(yè)公司應當成為小區(qū)專業(yè)管理的主體 ,全面負責房屋維修、環(huán)衛(wèi)清掃、綠化養(yǎng)護、治安保衛(wèi)等“硬件”性工作 ,居委會將主要精力轉移到抓好小區(qū)內居民的宣傳教育、民事糾紛調解等“軟件”性工作 ,對不屬于自己管理的事項 ,居委會應當主動退出?？傊?,物業(yè)公司與居委會之間應當相互諒解、相互協作、相互督促，避免“多頭管理”,消除“無人管理”,在明確各自職責的基礎上 ,形成合力 ,共創(chuàng)文明小區(qū)。

通過以上的論述 ,我們知道 ,業(yè)主委員會、居民委員會和物業(yè)公司 ,作為小區(qū)內的“三駕馬車”,同驅并進。就是說 ,實現業(yè)主委員會的自治管理 ,物業(yè)公司的專業(yè)管理 ,居民委員會的社區(qū)管理相結合 ,各主體之間各司其職、各負其責 ,分工合作 ,相互配合 ,理順法律關系 ,形成合力 ,只有如此 ,才能有助于物業(yè)管理的健康發(fā)展和文明小區(qū)的創(chuàng)建。

第五篇：2014年5月國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定企業(yè)人力資源管理師綜合評審論文題目

附件：

2014年5月國家職業(yè)資格全國統(tǒng)一鑒定

企業(yè)人力資源管理師綜合評審論文題目

論文題一：勞動定額問題及對策初探

論文題二：如何評估招聘活動的有效性

論文題三：淺析中小企業(yè)培訓資源開發(fā)

論文題四：績效考評方法的選擇及應用

論文題五：某單位員工薪酬方案設計

論文題六：用人單位內部勞動規(guī)則在勞動爭議中面臨的問題

論文題七：產業(yè)轉型升級背景下人力資管理模式的變革

——以某企業(yè)的實際應用為例及對策1