第一篇：上海房地產(chǎn)市場的情況匯報

上海房地產(chǎn)市場的情況匯報

一、上海房地產(chǎn)市場的運行情況

2003年，上海房地產(chǎn)市場高位運行，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、銷售面積和存量房買賣面積等指標均創(chuàng)新高，商品房供求相對均衡，存量房交易十分活躍。上海房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀特點是:

1、房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重逐年提高。從1990年的0.5%上升到2002年的6.9%，2003年預計達到7.4%，在上海GDP兩位數(shù)的增長中，約一個百分點是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。

2、房地產(chǎn)開發(fā)投資始終保持較高水平。1996年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資約占當年固定資產(chǎn)投資30%。2002年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資749億元，同比增長18.7%。2003年1-11月，完成房地產(chǎn)投資額835億元，同比增長21.6%，占固定資產(chǎn)投資的37%。

3、住房消費需求持續(xù)旺盛。商品住房個人購買比例連續(xù)三年超過90%，2002年高達98%。中等收入者進入房市，商品住房已成為大眾產(chǎn)品，市民住房自有率已達75%以上。

4、商品住房建設和供應協(xié)調(diào)發(fā)展。近三年商品房銷售量大幅增長，2002年新建商品房銷售面積達到1971萬平方米，比上年增長9.7%。2003年1-11月，商品房竣工面積2147萬平方米，同比增長41.6%；銷售面積2027萬平方米，同比增長17.4%。

5、存量房交易已接近增量房交易面積。從1997年以來存量房交易每年都以50%以上的速度遞增，2002年存量房交易面積1790萬平方米，增長25.9%。2003年1-11月，存量房交易面積2058萬平方米，同比增長29.4%。

這幾年，上海房地產(chǎn)市場一直保持良好的發(fā)展態(tài)勢，從總體上看，發(fā)展是健康的。同時，也面臨著一些新情況和新問題。主要是商品住房價格持續(xù)上漲，局部地區(qū)階段性上漲過快、漲幅過大。

二、上海房地產(chǎn)市場的趨勢分析

上海的房地產(chǎn)市場既面向本市居民，又面向全國各地，還面向世界。隨著城市綜合競爭力的不斷增強，以及投資和消費環(huán)境的持續(xù)改善，今后幾年持續(xù)性的需求量仍然較大，房地產(chǎn)市場發(fā)展的潛力還很大。去年以來，我們著力把房地產(chǎn)工作的重點由前幾年的深化房改、培育市場轉(zhuǎn)向?qū)κ袌龅挠行д{(diào)控上來，加大以土地供應為龍頭的調(diào)控力度，努力保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。分析今后一段的發(fā)展趨勢，可以從以下幾個方面看：

1、商品住房的供求關系。上海商品住房銷售量連續(xù)四年超過竣工量，呈現(xiàn)供求基本平衡、求略大于供的格局，從而使空置量逐年下降。至2002年底，商品住房空置量為348萬平方米，其中空置一年以上的為134萬平方米。2003年11月底，又下降到285萬平方米，其中空置一年以上的為80萬平方米。一般來說，空置率宜保持在10-15%之間（按國家統(tǒng)計局口徑，空置率是指報告期的空置面積除以三年來商品房的可供面積），而上海商品住房空置率僅在7.5%左右。目前，商品住房的供求關系正在發(fā)生變化。從供應方面看，目前的土地供應量、新開工量都比較大。預計2003年全年商品住房用地出讓將超過2000萬平方米；商品住房施工面積將達到7000萬平方米，預示今年的竣工量將超過2000萬平方米，投資勢頭也不會減弱，商品住房上市的節(jié)奏將明顯加快。從需求方面看，未來幾年商品住房的需求主要來自市民改善住房條件、舊區(qū)改造和基礎設施建設動遷、外省市和境外人士購房等方面，并考慮投資性購房的因素，需求總量超過2000萬平方米。因此，商品住房將呈現(xiàn)供求基本平衡、供略大于求的態(tài)勢。

2、商品住房的供應結(jié)構(gòu)。目前，上海商品住房竣工面積中，普通商品住房銷售面積占銷售總量的54%（按國家統(tǒng)計局口徑，普通商品住房實物形態(tài)是指：按一般民用住宅建筑標準建造的居住用房屋，其銷售單價一般在5000元/平方米以下）。商品住房供應結(jié)構(gòu)基本合理，但普通商品住房的比例還不夠。下一步，隨著2002年開工的100萬平方米重大工程配套商品房的全面竣工，以及2003年起連續(xù)兩年300萬平方米中低價商品住房的陸續(xù)開工，全市普通商品住房占銷售總量的比例將達到70%左右，主要集中在內(nèi)外環(huán)線間和外環(huán)線外側(cè)。商品住房供應中階段性結(jié)構(gòu)性的矛盾將逐步趨向緩解。

3、商品住房的銷售價格。盡管2002年以來采取了一些調(diào)控措施，由于這些措施的效應尚需一定時間，短期內(nèi)局部地區(qū)商品住房價格持續(xù)上漲的情況仍將存在，但由于下一步政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)的雙重影響，以及供求關系的調(diào)整和供應結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷售價格將趨向穩(wěn)定，上漲的幅度將趨于平緩。

三、加強上海房地產(chǎn)市場調(diào)控的對策建議

在建設部和上海市委、市政府的領導下，我們根據(jù)去年9月召開的全國房地產(chǎn)工作會議和國務院《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意思》（國發(fā)[2003]18號文）的精神，正在抓緊研究完善有關政策，采取適度、穩(wěn)妥的調(diào)控措施，進一步促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

1、盤活存量土地，加強土地供應的調(diào)控力度。土地調(diào)控的重點是“控制增量、盤活存量”，土地供應堅持以住房為主，堅持以普通商品住房為主。一是今年起按各區(qū)縣存量土地消化數(shù)量和消化進度，安排新增用地供應計劃，使增量供應與存量消化力度掛鉤。閑置土地過多的地區(qū)，必須限制新的土地供應。二是由于建設單位原因造成長期閑置的土地，由政府指定的專門機構(gòu)進行收購儲備，在完成土地前期開發(fā)后，根據(jù)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，以土地公開招標拍賣等方式適時推出。

2、租售并舉，保持中低價配套商品住房適度的供應量。繼續(xù)適度控制中心城區(qū)拆遷總量，并加快中低價配套商品住房建設，今年和明年兩年繼續(xù)控制在每年300萬平方米，使本市普通商品住房占銷售總量的比例保持70%左右。一是今年年度建設用地計劃中繼續(xù)優(yōu)先安排中低價商品住房的建設項目；項目的設計方案采用招標，提高建設水平，降低開發(fā)成本。二是鼓勵中低收入家庭通過購買或租賃的方式解決住房困難。嚴格控制中低價商品住房的價格，積極采取財政補貼和租金優(yōu)惠等措施，優(yōu)先滿足中低收入拆遷居民的租售需求。

3、加強商品住房預售管理，限制投機炒作行為。在繼續(xù)鼓勵自住性住房消費的同時，加強商品住房預售管理，目前正在研究考慮暫停預購新建商品住房的轉(zhuǎn)讓行為，控制投資需求，限制投機炒作。

4、加快信息化建設，實施網(wǎng)上合同備案制度。增加市場供求信息的透明度，引導房地產(chǎn)理性投資和消費，抑制人為惜售、炒房和哄抬房價等行為。重點是抓緊實施房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上備案制度。今年起先實行新建商品房預（銷）售合同網(wǎng)上備案。一是批準預售和現(xiàn)售的新建商品房信息應全部在網(wǎng)上公布，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得隱瞞或公布虛假信息。二是網(wǎng)上公布的批準預售和現(xiàn)售的新建商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以已預訂、預約等為由，拒絕購房人的購房要求。三是新建商品房預（銷）售合同網(wǎng)上備案后，方可辦理預購商品房合同預告登記或商品房轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

5、完善法制建設，進一步強化房地產(chǎn)市場法治管理。抓緊建立一個覆蓋土地出讓、開發(fā)建設、市場交易、物業(yè)管理和“拆、改、留”舊區(qū)改造的管理信息系統(tǒng)和業(yè)務數(shù)據(jù)庫，增加從土地招標拍賣到商品房上市整個過程的透明度。同時，針對目前房地產(chǎn)市場管理的薄弱環(huán)節(jié)，抓緊修訂有關政策法規(guī)，進一步完善房地產(chǎn)市場管理制度，加大對市場主體經(jīng)營行為的執(zhí)法監(jiān)督力度。

目前，我們正在抓緊研究完善上述措施，適時適度推進。土地供應調(diào)控方面的措施擬先出臺。同時，還將對房地產(chǎn)市場和房價走勢作進一步的跟蹤分析和綜合研究，避免出現(xiàn)房價大起大落的情況，保持上海房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。

第二篇：2012年上海房地產(chǎn)市場總結(jié)及明年市場展望12.14

2012年上海房地產(chǎn)市場總結(jié)及明年市場展望

一、宏觀政策

2012年調(diào)控政策依然保持嚴控高壓態(tài)勢，整體市場呈現(xiàn)典型的“政策市”。3月-6月間市場呈現(xiàn)快速回暖走勢，在6月市場達到高位時，調(diào)控政策（單身限購、補社保叫停）隨即出臺打壓。下半年未出臺更嚴厲的調(diào)控政策，維持相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

二、商品房市場

? 整體市場

2012年全市商品房共計成交1125萬方，相比2011年1109萬方，同比上漲2.3%，其中公寓產(chǎn)品成交量同比大幅增長近20%，別墅和商辦產(chǎn)品成交出現(xiàn)萎縮。

商品住宅市場在經(jīng)歷了2011年下半年至今年年初的全面“以價換量”后，今年3月起，市場開始逐步復蘇，直到6月份達到市場高位。下半年在調(diào)控政策的打壓下，市場呈現(xiàn)回落企穩(wěn)的走勢，年末在降息利好即將兌現(xiàn)的預期下，市場出現(xiàn)一輪年末翹尾行情。2012年，全面的價格戰(zhàn)已宣告結(jié)束，市場量價企穩(wěn)的態(tài)勢已經(jīng)確立。

? 公寓市場

剛需市場：年初率先回暖帶動整體市場復蘇企穩(wěn)，主導全年公寓市場成交。市場供應集中來自于外環(huán)外市場（嘉定、寶山、青浦等區(qū)域）。主力產(chǎn)品為100㎡以下、200萬以內(nèi)。

中高端市場：在整體市場回暖企穩(wěn)之后才得以逐步復蘇，但市場成交量呈現(xiàn)不穩(wěn)定狀態(tài)，持續(xù)放量能力有限。項目主要分布于內(nèi)中環(huán)間和內(nèi)環(huán)內(nèi)邊緣區(qū)域，以兩房與緊湊型三房的首臵

首改需求為主，客戶對產(chǎn)品總價仍較為敏感。

高端市場：市場至今未能實現(xiàn)整體復蘇，熱銷放量項目數(shù)量有限，多以隨機的零星成交為主，單個項目的流量速度仍呈現(xiàn)大幅波動的狀態(tài)。

? 別墅市場

低總價別墅市場：200平米以下、500萬總價以內(nèi)是全年放量的主流產(chǎn)品，熱銷項目集中分布于城市外圍，此類產(chǎn)品的購買門檻較低，其潛在的客戶基數(shù)使得市場所釋放出的量能十分巨大。

從典型項目的放量特征看，其熱銷因素還可分為以下幾點：

1、依托極限緊湊的戶型設計。如綠地布魯斯小鎮(zhèn)、寶華北岸郡庭，面積僅在90-100㎡左右，總價與周邊公寓持平，產(chǎn)品屬性具備絕對優(yōu)勢。

2、依托開發(fā)商的品牌影響力與良好的面積控制。如和記黃埔御沁園、萬科清林徑，一線開發(fā)商品牌和165-175㎡左右的緊湊設計促成其放量。

3、低總價結(jié)合大幅降價。如長泰東郊別墅本身作為低總價產(chǎn)品，加之9月實行大幅降價超過15%，在兩者的疊加作用下，其去化量更是實現(xiàn)大幅井噴（全市別墅銷售面積第一）。

中高端別墅市場：250平米以下、700萬總價以內(nèi)為此類市場的主力成交產(chǎn)品，放量能力居于整體別墅市場的中位。放量項目主要依靠區(qū)域發(fā)展成熟度、獨占的稀缺資源等因素。例如：印象春城坐落于周康成熟板塊，臨近區(qū)域商業(yè)核心周浦萬達廣場，依托區(qū)域的成熟配套實現(xiàn)放量。保利葉語獨占顧村公園一線景觀，以及周邊配套資源聚集度高。

高端及獨棟別墅市場：以個案放量為主，整體市場成交低迷。放量項目具備以下特征：

1、區(qū)位非常偏遠，單純是依靠獨棟產(chǎn)品的稀缺屬性和低總價因素。例如：位于奉賢偏遠區(qū)位的招商海廷，總價僅為500萬以內(nèi)。

2、依靠大幅降價促銷。例如：長泰西郊別墅9月大幅降價20%,實現(xiàn)當日認購50余套。

? 辦公市場

類住宅市場：類住宅產(chǎn)品為可售辦公市場的主力放量產(chǎn)品，項目多集中于城市外圍，呈現(xiàn)軌交沿線項目主導放量的局面。產(chǎn)品以不限購、不限貸、低總價為賣點，面向受限購的投資客群，以及小型企業(yè)的自用辦公需求。產(chǎn)品設計突出高附加值，LOFT復式產(chǎn)品受到市場追捧。產(chǎn)品售價一般為周邊住宅的6-7折，總價在100萬以內(nèi)。

標準辦公市場：目前，政府在土地開發(fā)規(guī)劃方面，著重考慮區(qū)域的長期可持續(xù)發(fā)展，通過商辦項目的開發(fā)建設，吸引能夠提供穩(wěn)定財稅來源的大中型企業(yè)入駐。從出讓地塊的用地限制看，其使得商辦產(chǎn)品已轉(zhuǎn)向不可分割小戶型的標準辦公產(chǎn)品（一般不小于150㎡），在核心區(qū)域更是硬性規(guī)定以整層或整棟方式出售，避免個人投資過度而導致市場無序發(fā)展，以及無法實現(xiàn)持續(xù)的財政收入。

核心區(qū)域的寫字樓長期維持在10%以下的低空臵率，租金水平穩(wěn)步增長。在經(jīng)濟增速放緩的背景下，企業(yè)大量轉(zhuǎn)向次核心區(qū)域和外圍區(qū)域辦公市場，資金充裕的企業(yè)選擇放慢擴張速度，部分資金用作投資保值；盈利能力和資金水平有限的中小企業(yè)選擇交通便利、總價可承受的外圍辦公產(chǎn)品購買自用，來降低日常運營成本，同時獲得中長期的投資收益。

從放量特征看，整購市場一般出現(xiàn)在核心區(qū)域和具備一定辦公氛圍的次核心區(qū)域，地段和資源的稀缺性是成交主因。散售市場呈現(xiàn)的成交流量不穩(wěn)定的特征，成交因素集中于交通便利性、區(qū)域成熟度、商辦聚集度和產(chǎn)品性價比幾個方面。

三、土地市場

2012年土地出讓共成交3580萬方，住宅用地（含商住）占比14%，商辦占比10%。下半年整體市場回暖企穩(wěn)趨勢確立以后，政府借勢9月大量推地，房企資金鏈改善，購地意向強烈，土地市場快速復蘇。

四、我司應對策略及銷售業(yè)績

以確保指標達成為前提，同時實現(xiàn)項目銷售的量價平衡；精準選擇媒體組合、利用多元化營銷渠道。

? 激烈市場競爭環(huán)境：項目采取適度調(diào)整價格，貼合市場放量主流，同時兼顧利潤回報。? 強勢市場地位：堅守項目調(diào)性，以少量多批的推案節(jié)奏逐步提升價格。? 各項目均采用產(chǎn)品線之間的價格相互擠壓關系，實現(xiàn)整盤均勻去化。

銷售業(yè)績：

保利葉語--上海市商品住宅市場銷售面積、銷售套數(shù)均位列全市第一，銷售金額位列全市第三。

保利茉莉公館--上海市商品住宅市場銷售面積位列全市第三，銷售金額、銷售套數(shù)均位列全市第六。（項目在售價高于周邊競品20-30%的情況下實現(xiàn)快速放量，并帶動區(qū)域市場整體成交量大幅提升。）

五、2013年市場展望

? 政策層面：2013年調(diào)控政策保持維穩(wěn)基調(diào)，強化落實執(zhí)行為主。

? 市場層面：上半年延續(xù)當前量價企穩(wěn)的走勢，預計下半年存在價穩(wěn)量增、小幅上升走勢的可能。

? 供應層面：由于今年9月以后的集中供地，預計2013年第四季度面臨新增供應的集中上市。

? 需求層面：在限購、限貸的持續(xù)調(diào)控下，明年仍將以剛性需求為市場主力。

第三篇：關于我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的匯報

關于我縣房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的匯報

房管局：王星火

自03年以來，我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，為我縣經(jīng)濟發(fā)展和城市建設作出了很大貢獻，現(xiàn)已成為我縣的一大支柱產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)業(yè)在保持良好運行態(tài)勢的同時，也出現(xiàn)了不少問題。為此，我局從實際出發(fā)，把規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序作為當前的工作重點，提高工作水平，加強房地產(chǎn)管理，切實推進我縣房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展?，F(xiàn)將有關情況匯報如下：

一、我縣房地產(chǎn)業(yè)基本情況

1、概況：截止到2008年10月，我縣進駐房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)25家，房地產(chǎn)開發(fā)項目34個，總占地面積47.37萬㎡（合710.6畝），總開發(fā)面積85.52萬㎡，竣工面積62.44萬㎡，累計開發(fā)總投資7.08億元，累計銷售面積50.23萬㎡,銷售金額6.73億元。

2、現(xiàn)狀：我縣房地產(chǎn)市場1-10月份運行情況如下：（1）、房地產(chǎn)投資下降幅度較大，住房投資比重較為合理。我縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4454萬元，同比下降47.28%。其中商品住宅完成投資3706萬元，同比下降47.85%。商品住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為83.2%，住房投資比重保持較合理狀態(tài)。

（2）、商品房建設增長平穩(wěn)，竣工面積與上年持平

我縣08年房屋施工面積9.09萬㎡,較上年同期增長26.54%, 其中住宅施工7.69萬㎡,同比增長24.63%,商品房新開工面積6.98萬㎡(均屬住宅),較上年同期增長2.49%,商品房竣工面積基本與上年持平。

（3）、商品房銷售量持續(xù)下降，銷售壓力進一步加大 我縣商品房銷售面積實現(xiàn)4.58萬㎡,同比下降44.89%,其中商品住宅銷售面積實現(xiàn)4.44萬㎡,同比下降43.65%。（4）、房價穩(wěn)中有升，但漲幅不大

10月份我縣住宅銷售均價1470元/㎡，上漲2.04%；營業(yè)用房銷售均價8170元/㎡，營業(yè)用房均價10月份與1月份基本持平，但較上年同期上漲23.23%。（5）、存量房交易量大幅減少

我縣存量住房交易面積1.24萬㎡，同比下降29.55%，存量非住房交易面積1.09萬㎡,同比下降67.07%。

二、房地產(chǎn)業(yè)在我縣社會經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。全縣房地產(chǎn)開發(fā)累計投資7.08億元，實現(xiàn)銷售收入6.73億元，繳納營業(yè)稅4720萬元。同時房地產(chǎn)開發(fā)直接為建筑業(yè)提供市場，并直接帶動建材、化工等多個行業(yè)的發(fā)展。此外房地產(chǎn)業(yè)還提供了就業(yè)機會，增加了就業(yè)崗位。如銷售人員、管理人員、建設工人、裝修裝璜及水電安裝工人等等，以平均每個項目150個崗位計，33個項目能提供近5000個就業(yè)崗位。解決了部分下崗職工的就業(yè)問題。

2、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推進了城市化進程。近幾年來，通過房地產(chǎn)開發(fā)，政府有償出讓土地使用權(quán)，從而有利于政府更好地經(jīng)營城市。自2003年至2008年共出讓用于房地產(chǎn)開發(fā)土地43.80萬㎡（合657畝），獲得土地出讓金3.11億元，為加快推進城市化進程提供了有效的資金支撐，直接推進了城市化進程，3、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提高了居民生活水平。近幾年來，我縣的房地產(chǎn)開發(fā)更注重了環(huán)境建設，堅持以人為本的理念，無論從開發(fā)的規(guī)模、小區(qū)的規(guī)劃和設計，還是工程質(zhì)量上，都有了很大的提高，改善了居住環(huán)境，提高了城市品位。如珍珠貢米城、都市花園等一批較高檔次的住宅小區(qū)的建成，不但改變了多年來住宅建設千樓一面刻板單調(diào)的狀況，也帶動了城市其它建筑規(guī)劃理念的形成和發(fā)展，為促進城市建設規(guī)劃設計水平，豐富城市面貌，塑造城市特色，提升城市品位作出了貢獻。2003年縣城人均居住建筑面積25.81㎡，2007年提高到31.03㎡，2008年有望達到人均35㎡。

三、存在的主要問題及其影響因素

（一）“有價”與“無市”并存。市場售價穩(wěn)中有升，絲毫不見下行態(tài)勢，我縣房價上漲幅度雖然不大，但已然高于市民的心理預期。隨著近期CPI指數(shù)走低，利率的降低，稅費的減免政策相行出臺,大多市民認為房價有下行空間。另外,經(jīng)過多年購房熱潮，很多有購買力的市民都解決了住房問題。現(xiàn)在最強烈的住房要求大多存在于中等收入家庭及小部分入城求學者二大類人群，但是這些要求中很大一部分只是潛在要求，多數(shù)人紛紛選擇持幣觀望。商品房銷售持續(xù)低迷。1-10月份我縣商品房銷售4.58萬㎡,同比下降44.89%。

（二）“過?！迸c“短缺”并存。從歷年數(shù)據(jù)來看，我縣房地產(chǎn)開發(fā)從2003年啟動，至2008年6年共開發(fā)85.52萬㎡,年均約14.25萬㎡；6年累計銷售50.23萬㎡,年均約8.37萬㎡,開發(fā)量遠大于銷售量。從08年來看也是如此.今年新開工面積6.98萬㎡,同比增長2.49%,銷售面積4.58萬㎡,同比下降44.89%,供給量也高于需求量。但按照我縣城市總體規(guī)劃,到2012年我縣城市人口規(guī)模達到10.5萬人（縣城現(xiàn)有人口7.4萬）,新增人口3.1萬人,按現(xiàn)人均住房35㎡計,需新增住宅108萬㎡以上,每年需新增住房27萬㎡,大于目前年可供量14.25萬㎡,就趨勢而言,我縣仍呈供給不足態(tài)勢。

另外，物業(yè)管理覆蓋面積不大，托管面積25.15萬㎡，不及開發(fā)總面積的1/3。部分業(yè)主物業(yè)管理意識不強，收費困難。房地產(chǎn)執(zhí)法方式單一，人員少，經(jīng)費不足等等問題均影響我縣房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

以上新情況，新問題主要源于以下因素影響：

1、政策調(diào)控影響

近兩年來國家相繼出臺各項調(diào)控政策，如人民銀行12次提高利率存款儲備金率,6次加息，以及二套房貸政策《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》等的出臺，將持續(xù)多年高增長而 產(chǎn)生的市場泡沫適度擠壓，大大抑制了投資性需求特別是投機性要求，房市歸于理性，潛在要求者變得謹慎，紛紛持幣觀望，待勢而“購”。

2、成本加大影響

CPI指數(shù)持續(xù)走高，建筑材料價格大幅上揚，人工工資不斷增加，融資成本加大等等因素，使房地產(chǎn)開發(fā)成本一路走高。我縣房價下行空間不大。

3、購買力下降影響

(1)、利率提高，按揭成本加大。

(2)、CPI指數(shù)高位運行，一方面加大了開發(fā)成本，另一方面加大了市民生活成本，削弱了購房實際支付能力。

4、市場周期性影響

正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場也存在周期波動現(xiàn)象。房地產(chǎn)市場周期波動右分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。周期大體為7至8年，我縣房地產(chǎn)業(yè)自2003年起已歷6年發(fā)展期。房價一路上升，現(xiàn)處于房地產(chǎn)周期波動第三階段，供給增長率超過需求，形成階段性“滯脹”局面，這是產(chǎn)生“過剩”現(xiàn)象的主要原因。

5、有效需求不足影響

從總體上說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場，當?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展是增加有效需求的基礎。當前我縣房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為潛 在總需求大于有效需求，這是產(chǎn)生“短缺”現(xiàn)象的主要原因。

四、今后工作打算

1、十七屆三中全會通過的《中共中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》提出要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，我們房地產(chǎn)管理部門要深刻領會其精神要義，加大鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理工作力度，完善工作職能，做好準備工作，認真貫徹落實十七屆三中全會精神，以適應新形勢下的城鄉(xiāng)房地產(chǎn)管理工作。

2、進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管力度，督促開發(fā)商嚴格按照已批準實施的規(guī)劃設計方案施工，杜絕超期建設，投入不到位等現(xiàn)象，同時抓好質(zhì)量和安全兩個重點環(huán)節(jié)。

3、大力培育和發(fā)展存量房市場和租賃市場

解決群眾的住房問題要堅持租售并舉，目前住房閑置量上升，發(fā)展房屋租賃，可以推動擁有兩套以上住房的家庭將房屋引向消費市場，提高住房的使用效率，減少閑置。這是增加住房有效供給的重要手段。為培育和發(fā)展租賃市場，一方面要考慮加強對住房保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)，提高住房閑置成本；另一方面要考慮減少個人出租住房的稅收負擔，活躍房屋租賃市場。為促進二手房交易，在增加住房保有環(huán)節(jié)稅收的同時，要減少住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收，并因地制宜調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅政策。

4、進一步擴大推行物業(yè)管理，對新建住宅小區(qū)全面實行物業(yè)管理，加強對物業(yè)收費的監(jiān)督，盡快建立“質(zhì)價相符”的服務收費機制。認真貫徹《物業(yè)管理收費管理辦法》，結(jié)合我縣實際，會同有關部門制定《物業(yè)管理收費實施細則》，建立“分等定級、質(zhì)價相符”的物業(yè)管理收費機制，加強對物業(yè)收費的監(jiān)督檢查力度，維護業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害。加大宣傳力度，提高業(yè)主物業(yè)管理意識。

5、加強執(zhí)法隊伍建設，改進執(zhí)法方式，提高執(zhí)法水平。盡量將處罰程序簡單細化，提高工作效率。加強政策法規(guī)解釋工作，減少群眾對執(zhí)法工作的抵觸情緒。本著服務于群眾的態(tài)度，不以處罰為目的，而以優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境為目標，積極維護房地產(chǎn)市場正常秩序。

6、建立健全系統(tǒng)動態(tài)管理機制，對房地產(chǎn)開發(fā)，商品房銷售等環(huán)節(jié)進行全程跟蹤管理。創(chuàng)立對話平臺機制，健全座談、聽證制度。將房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、拖欠工程和民工工資等方面的糾紛納入常態(tài)管理，發(fā)現(xiàn)問題立即進行協(xié)調(diào)處理，積極化解各種矛盾。

五、對策與建議

1、最近國務院出臺了旨在擴大內(nèi)需促進增長的十條政策（國十條），同時部署了落實政策的七項措施（國七項），對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要指導意義，建議我縣及時出臺相關配套措施，推動我縣房地產(chǎn)業(yè)盡快“回春復暖”。

2、減少土地交易環(huán)節(jié)，盤活閑置土地，降低土地取得成本。結(jié)合市場需求，有計劃地進行土地供應。

3、不失時機地拓寬房地產(chǎn)融資渠道 當前房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金在開發(fā)資金來源中所占比重很少，房地產(chǎn)投資增加主要依靠銀行貸款。在房地產(chǎn)信貸管理進一步嚴格而流動性過過剩的情況下，建議不失時機推進房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，拓寬房地融資渠道。

4、進一步落實和完善有區(qū)別的稅收、信貸政策落實保障性需求，支持自住性需求，限制投資性需求，遏制投機性需求，支持中低收入家庭購買中小套型住房。適度降低開發(fā)環(huán)節(jié)相關規(guī)費，解決當前規(guī)費較重的問題，以降低相關規(guī)費鼓勵投資者入市，提升投資信心。

5、適度發(fā)放自住購房補貼，以政策優(yōu)惠吸引廣大自住客戶入市，推動成交量放大。

第四篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

第一節(jié) 佛山市房地產(chǎn)市場概況

一、市場交易

二、土地供應

三、潛在市場需求狀況

四、樓價走勢

五、新建商品住宅和存量住宅成交狀況

六、寫字樓、商鋪市場

七、區(qū)域市場表現(xiàn)

第二節(jié) 佛山市土地市場情況

一、2011年全年政府出讓土地成交明細表

二、2011年1市土地供應情況

三、2011年全年招拍掛方式政府出讓土地成交情況 第三節(jié) 寫字樓市場

一、供應情況

二、銷售和投資市場情況

三、租賃市場情況

四、租金、價格和空置率

五、2011年市場展望 第四節(jié) 住宅市場

一、別墅租賃市場

二、公寓別墅市場

三、住宅市場

四、住宅價格情況

五、投資分析

六、供應量分析 七、二手住宅市場

第五篇：房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的特點

（1）內(nèi)容豐富。報告涉及的調(diào)查內(nèi)容很豐富，從宏觀到微觀，從大環(huán)境到小環(huán)境，從消

費者到產(chǎn)品等都進行全面的調(diào)查。

（2）篇幅較長。一份報告至少上萬字以上，有的其他甚至五六萬字才能把調(diào)查的內(nèi)容說

完。

（3）多為集體負責完成。由不同專業(yè)的人員組成一個小組，統(tǒng)一分工，共同完成。

2、房地產(chǎn)市場調(diào)查報告的內(nèi)容。

第一部分房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查

（1）政治法律環(huán)境調(diào)查。

1）國家、省、城市有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策。

2）有關房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定。

3）有關國民經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。

（2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查。

1）國家地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。

2）項目所在地區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學條件、基礎設施情況、地區(qū)內(nèi)的重點開發(fā)區(qū)域、同類競爭物業(yè)的供給情況。

3）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

4）國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導產(chǎn)業(yè)。

5）居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。

6）項目所在地區(qū)的對外開放程度和國際經(jīng)濟合作的情況，對外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。

7）與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關因素的調(diào)查。

8）財政收支。

第二部分社區(qū)環(huán)境調(diào)查

（1）房地產(chǎn)市場需求。

1）消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。

2）房地產(chǎn)市場影響因素調(diào)查。（如國家關于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)查和變化；消費者和構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。）

（2）消費行為調(diào)查。

1）需求行為調(diào)查。（如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

2）購買行為調(diào)查。（如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者

購買行為的社會因素及心理因素等。

第三部分房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查

（1）房地產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命同期。

（2）現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務的意見及

對某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。

（3）新技術、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上應用情況。

（4）本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場占有率。

（5）建筑設計及施工企業(yè)的有關情況。

第四部分房地產(chǎn)價格調(diào)查

（1）影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。

（2）房地產(chǎn)市場供求情況的變化趨勢。

（3）房地產(chǎn)商品需求彈性和供給彈性的大小。

（4）開發(fā)商各種不同的價格策略和定價方法對房地產(chǎn)租售量的影響。

（5）國際、國內(nèi)相關房地產(chǎn)市場和價格。

（6）開發(fā)個案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場價格。

（7）價格變動后消費者和開發(fā)商的反應。

第五部分房地產(chǎn)促銷調(diào)查

（1）房地產(chǎn)廣告時空分布及廣告效果測定。

（2）房地產(chǎn)廣告媒體用情況的調(diào)查。

（3）房地產(chǎn)廣告預算與代理公司調(diào)查。

（4）人員促銷的配備狀況。

（5）各種公關活動對租售績效的影響。

（6）各種營業(yè)推廣活動的租售績效。

第六部分房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查

（1）房地產(chǎn)營銷渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。

（2）房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。

（3）租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。

（4）房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。

第七部分房地產(chǎn)市場競爭情況調(diào)查

（1）競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)勢調(diào)查。

（2）對競爭者的商品房設計、室內(nèi)布置、建材及附屬設備選擇、服務優(yōu)缺點的調(diào)查

與分析。

（3）對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。

（4）

（5）

（6）

（7）對競爭者廣告監(jiān)視和廣告策略、廣告費用的研究。對競爭者的情況、銷售渠道、使用情況調(diào)查和分析。對未來競爭者的情況的分析和估計等。整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量，本

企業(yè)和競爭者的市場占有率。

（8）競爭性新產(chǎn)品的投入時機和租售績效及其發(fā)展動向。