第一篇：青島創(chuàng)意100文化產(chǎn)業(yè)園老廠房改建項目復(fù)合規(guī)劃設(shè)計行為解析A11版

青島創(chuàng)意100文化產(chǎn)業(yè)園老廠房改建項目復(fù)合規(guī)劃設(shè)計行為解析

1． 園區(qū)概況

1.1 項目名稱：青島創(chuàng)意100文化產(chǎn)業(yè)園 1.2 項目地址：青島市市南區(qū)南京路100號

1.3 項目功能：以創(chuàng)意禮品設(shè)計、禮品包裝、禮品展示交易、廣告影視設(shè)計、制作等為主流產(chǎn)業(yè)，集文化創(chuàng)意、商務(wù)、休閑、餐飲、旅游、展示交易等多元商業(yè)組合的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。園區(qū)2013年已申報“青島市工業(yè)旅游3A景區(qū)”，未來園區(qū)也將成為一個集工業(yè)旅游與文化創(chuàng)意為一體的主題功能景區(qū)。1.4 用地面積： 15畝 1.5 建筑面積：2.3萬平方米

1.6 園區(qū)配套：包括旅游信息服務(wù)、創(chuàng)意禮品街、創(chuàng)意蜂巢禮品店、原創(chuàng)禮品線上線下展示交易服務(wù)平臺、文化藝術(shù)品展示交易服務(wù)平臺、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)實訓(xùn)和創(chuàng)業(yè)孵化基地、咖啡、酒吧、設(shè)計書店、文化書吧等。1.7 設(shè)計時間：2006年3月 1.8 竣工時間：2006年11月 1.9 設(shè)計機構(gòu)：青島市理工大學(xué) 2.0 青島麒龍文化有限公司

2.場地歷史背景 2.1 場地現(xiàn)狀分析：

“青島創(chuàng)意100文化產(chǎn)業(yè)園”項目位于青島市市南區(qū)南京路100號，是在原“青島刺繡廠”老廠房的基礎(chǔ)上，由青島麒龍文化有限公司于2006年投資3000萬元建設(shè)并運營，是山東省首家利用老廠房改造而成的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。

項目特色：

1）是國內(nèi)業(yè)態(tài)較為純正的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。項目自建立至今，在英國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)規(guī)劃大師賈斯汀.歐康納教授及瀛森創(chuàng)意規(guī)劃顧問有限公司的協(xié)助下，逐漸明確了自 1 身定位理念與發(fā)展理念，專心致志發(fā)展創(chuàng)意、設(shè)計類企業(yè)集聚。幾年來。園區(qū)在技術(shù)水平及產(chǎn)業(yè)集聚度方面不斷提高。目前園區(qū)總?cè)腭v率98%，其中文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)入駐率93%。

2）功能較為完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)園區(qū)。具有濃厚的創(chuàng)意設(shè)計氛圍、完整的上下游及終端產(chǎn)業(yè)鏈以及功能齊備的文化配套業(yè)態(tài)（如書店、咖啡廳及公益圖書館等）。

3）小園區(qū)大產(chǎn)業(yè)，注重通過園區(qū)聯(lián)動、全國聯(lián)動尋求發(fā)展的園區(qū)。運營中創(chuàng)造性打造了“三大平臺”，即確保園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的人才、項目孵化平臺；拉動園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的原創(chuàng)禮品（線上線下）展示交易服務(wù)平臺；推動文化藝術(shù)品的市場化展示交易服務(wù)平臺。園區(qū)通過平臺帶領(lǐng)企業(yè)走出去抱團發(fā)展，業(yè)務(wù)伙伴遍及海內(nèi)外。其平臺運營模式被專家稱為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“青島模式”。

4）注重國際化業(yè)態(tài)引入的外向型園區(qū)。先后出訪了德國曼海姆市，與歐盟九國建立了產(chǎn)業(yè)交流合作，同時08年引進了英國“賈斯汀.歐康納創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研究中心”、澳大利亞 “中澳創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)作項目”等國際高端業(yè)態(tài)入駐園區(qū)，此外還與美、日、韓等國家文化產(chǎn)業(yè)保持了密切聯(lián)系。2.2 人文、地域背景分析 2.2.1 人文背景：

中國已經(jīng)進入了文化大發(fā)展大繁榮時期，青島市作為山東省的龍頭城市，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)以每年超過20%的速度迅猛增長，已初步形成了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)雛形，急切需要有一個合適的平臺，對產(chǎn)業(yè)進行集聚、支撐，以及引導(dǎo)發(fā)展。因此適時開展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)建設(shè)，對于未來青島的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟提升都具有十分重要的意義。2.2.2 區(qū)位分析：

項目位于青島市經(jīng)濟最發(fā)達的市南區(qū)中心黃金地段，地處“南京路－香港路”商圈，人流、車流量巨大，項目所在地東接2008奧帆賽主場，南鄰青島東部最繁華商業(yè)區(qū)，距青島市政府一步之遙，是青島市政治、經(jīng)濟、文化核心區(qū)域，項目周邊眾多金融機構(gòu)和頂級寫字樓環(huán)繞，項目周邊交通線四通八達，12路，26路，32路，33路，125路，202路，210路，218路，220路，222路，312路，319路，322路，370路，601路，604路，機場巴士1號線及建設(shè)中的地鐵三號線都經(jīng)過項目所在地，對于開展項目具有不可復(fù)制的區(qū)位及交通優(yōu)勢。2.2.3 場地歷史

項目所在場地前身為國有企業(yè)“青島刺繡廠”，該廠建于1954年，屬國家二級企業(yè)，曾是全國最大的機繡品生產(chǎn)廠家之一，產(chǎn)品遠銷海內(nèi)外，在國內(nèi)有較高的知名度。該廠自2000年遷出市區(qū)，舊廠房便一直處于閑置狀態(tài)，至項目接手時止，已閑置了六年，業(yè)主出租意愿迫切，租價較低，適合項目接手。

3.項目構(gòu)思與規(guī)劃 3.1 項目整體構(gòu)思

2005年接手場地后，按照預(yù)先構(gòu)思，項目將作為城市更新類型的創(chuàng)意、設(shè)計類主題園區(qū)，在“三個不變”（土地屬性不變；產(chǎn)權(quán)主體不變；建筑結(jié)構(gòu)不變）的基礎(chǔ)上對場地實施功能置換，并面向創(chuàng)意、設(shè)計類中小企業(yè)開展租賃，在運營方式上，由運營方通過以BOT方式（建設(shè)－運營－移交），搭建一個多種服務(wù)功能正向疊加的平臺，促成產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)鏈融合，通過集聚效應(yīng)形成核心產(chǎn)業(yè)競爭力與創(chuàng)新能力，以此促進青島市乃至山東省的產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級和城市價值提升。3.2 項目規(guī)劃特色

按照項目構(gòu)思，本項目將規(guī)劃為四大功能區(qū)域，分別為“創(chuàng)意辦公區(qū)、文化展示區(qū)、創(chuàng)意孵化區(qū)、時尚休閑區(qū)”。四大區(qū)域?qū)⒏骶咛厣?/p>

（1）創(chuàng)意辦公特色：以設(shè)計行業(yè)集聚發(fā)展為主導(dǎo)

園區(qū)內(nèi)的創(chuàng)意辦公以設(shè)計行業(yè)為主導(dǎo)，如廣告設(shè)計、建筑設(shè)計、服裝設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計等，打造以設(shè)計行業(yè)為主導(dǎo)的創(chuàng)意辦公集聚地。改建后的園區(qū)將在保留原廠房的大空間格局基礎(chǔ)上進行LOFT辦公空間改造，給創(chuàng)意類產(chǎn)業(yè)機構(gòu)提供較多的自主性。

（2）文化展示特色：以原創(chuàng)、高端藝術(shù)品展示交易為方向

園區(qū)專設(shè)藝術(shù)品展示空間，將園區(qū)的創(chuàng)意設(shè)計成果通過展覽展示與文化活動配套對接到市場，其中重點以原創(chuàng)禮品、藝術(shù)禮品研發(fā)、設(shè)計、生產(chǎn)、交易為目標(biāo)，促進產(chǎn)業(yè)性資源整合、形成產(chǎn)業(yè)鏈。同時積極引進優(yōu)秀展覽開拓園區(qū)業(yè)戶視野，使園區(qū)內(nèi)外形成互動。

（3）創(chuàng)意孵化特色：以人才及項目培育孵化為目的

園區(qū)將把人才未來的可持續(xù)發(fā)展作為一項重要職能，以人才孵化基地為依托，輔以強大的師資力量與扶持政策，既孵化人才，也孵化項目，同時，園區(qū)專業(yè)的設(shè)計圖書館也作為孵化基地的配套與延伸，與基地共同擔(dān)負起培育產(chǎn)業(yè)人才的重任。

（4）時尚休閑特色：以城市再生融合理念為依托 園區(qū)將以城市再生理念為依托，對場地內(nèi)原有工業(yè)建筑進行改造，引入多元化的休閑娛樂性業(yè)態(tài)，為園區(qū)提供豐富的文化休閑配套（如書吧、咖啡廳、餐飲等），體現(xiàn)園區(qū)時尚和主題性特征。改建后的園區(qū)將文化展示和休閑娛樂巧妙地融合在一起，形成獨特的街區(qū)式景觀帶。

園區(qū)將以文化創(chuàng)意為出發(fā)點，配合融入充滿現(xiàn)代氣息的新元素，邀請有競爭力、影響力的不同業(yè)態(tài)進駐園區(qū)開展經(jīng)營 3.3 保護與改建策略

3.3.1 策略一：實施動態(tài)化設(shè)計。

舊廠房的改建再利用類似于“舊瓶裝新酒”，雖然“酒瓶”已在，但是裝什么內(nèi)容還存在眾多不確定因素。我們認為，園區(qū)形態(tài)是通過逐步調(diào)整才得以符合目標(biāo)和氛圍需求的，改建的一次性“過度設(shè)計”應(yīng)該避免，這樣不但有利于后續(xù)創(chuàng)意租戶的發(fā)揮，也有利于控制初期的投資規(guī)模。比如項目在運行過程中，始終對區(qū)域的功能布局進行調(diào)整，以適應(yīng)招商情況的變化。同時項目入駐企業(yè)也是有別于一般辦公單位的，他們更希望能進行二次創(chuàng)作。動態(tài)化的設(shè)計策略可以滿足他們的需要。此外，隨著項目運營重心的轉(zhuǎn)移，項目內(nèi)部的經(jīng)營性空間、半經(jīng)營性空間、公益性的空間功能也會隨時發(fā)生變化，這些都需要我們通過動態(tài)化設(shè)計策略隨時調(diào)整實現(xiàn)。3.3.2 策略二：重視歷史元素對于園區(qū)價值的提升

在舊廠房保護上，我們的策略是不僅要對有特色的廠房建筑進行保護，對于形象價值一般的舊廠房也不能草率。以項目中的舊廠房為例，雖然這些廠房只是一些80年代式樣的普通平頂廠房，缺乏層次感，容納事件能力低，沒有明顯的特征和文化符號，但是因為這些廠房是城市近現(xiàn)代化進程中的特殊遺存，其差異化的體量、形態(tài)以及歷史感，也是城市的一種特殊的歷史記憶與景觀，是一旦推倒了就不能重來的。因此著眼于這些歷史元素對于園區(qū)價值的提升，我們采用木材、鋼結(jié)構(gòu)等建筑材料，結(jié)合老廠房的歷史元素對它們進行了原汁原味地保護，也正是得益于這些具有歷史肌理的建筑環(huán)境，使項目具有了一種有別于其他園區(qū)的厚重的歷史積淀。3.3.3 策略三：在容量控制要講求適應(yīng)性與可塑性

在精準(zhǔn)定位單位具體業(yè)態(tài)之前，特別需要謹慎對待通過插層增加容量。因為舊廠房改造的價值首先是區(qū)位，其次才是體量，在業(yè)態(tài)未完全落實前，建筑容量價值主要在于空間的可塑性。包括空間的高度、開間、跨度等，一味盲目插層、加建，雖然增加了面 積，但也增加了投資，減少了空間的可塑性，更重要的，增大了舊廠房的負荷，為舊廠房的持久安全運營埋下了隱患，是非常不可取的。在一點，我們在項目改建過程中非常重視，項目最大的3號樓建筑即是保持空間可塑性的典范，我們將原有空間高度的廠房以“l(fā)oft辦公空間”形式交付給業(yè)戶，滿足了業(yè)戶的二次創(chuàng)作靈感，受到了廣泛的贊譽，這種贊譽又為我們帶來了更多的入駐業(yè)戶，產(chǎn)生了非常好的收益。3.4 功能提升與使用價值

3.4.1 LOFT辦公空間（已建設(shè)完成）

LOFT辦公空間是基地依據(jù)舊廠房層高4.5米LOFT結(jié)構(gòu)特性，改建成為特色辦公樓宇及地下管網(wǎng)（強電、污水、供熱等等），建成后配套集中供熱、電話、網(wǎng)絡(luò)和中央監(jiān)控、商務(wù)中心、公共會議室、食堂等服務(wù)設(shè)施，為企業(yè)節(jié)約商務(wù)成本。

3.4.2 網(wǎng)絡(luò)信息交流平臺（正在規(guī)劃建設(shè)中）

網(wǎng)絡(luò)信息交流平臺依托創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟網(wǎng)絡(luò)和市場建立的內(nèi)部信息互動交流平臺，以滿足中小創(chuàng)意企業(yè)需求為出發(fā)點，免費向中小創(chuàng)意企業(yè)開放，幫助中小創(chuàng)意企業(yè)實現(xiàn)信息聚集互動，從而達到業(yè)務(wù)合作、共同創(chuàng)效的目的。

中國文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)網(wǎng) 青島創(chuàng)意100文化產(chǎn)業(yè)園官網(wǎng)

3.4.3 “100創(chuàng)意空間”展廳、“3號樓藝術(shù)家畫廊”運營機構(gòu)（已建設(shè)完成）

功能完備的1000平米“100創(chuàng)意空間”展廳和“3號樓藝術(shù)家畫廊”運營機構(gòu)作為 高端藝術(shù)品展示交易服務(wù)中心，采取了可變換隔斷設(shè)計，整體空間具時尚特質(zhì)，專注于為社會各界提供時尚藝術(shù)作品與高端藝術(shù)禮品的發(fā)布場所和交易平臺。

3.4.4 創(chuàng)意市集（已建設(shè)完成）

創(chuàng)意市集是一個自由的創(chuàng)意舞臺，以鼓勵原創(chuàng)為宗旨，致力打造一個可以充分開拓創(chuàng)意消費市場，挖掘市場創(chuàng)意需求，展現(xiàn)自我的平民藝術(shù)舞臺。市集內(nèi)集聚了品牌定制、藝術(shù)品現(xiàn)制、創(chuàng)意體驗沙龍、陶吧、音樂吧、酒吧、書吧等時尚店鋪。也為園區(qū)設(shè)計師提供了休閑創(chuàng)意空間和相互交流、創(chuàng)意碰撞的平臺。

3.4.5 創(chuàng)意禮品街（已具基本面貌，在深入建設(shè)、招商中）

針對一直以來青島的城市禮品和旅游紀念品層次不高，給政府、企事業(yè)單位和個人在對外聯(lián)絡(luò)及禮尚往來中帶來困惑而重點建設(shè)的產(chǎn)業(yè)平臺項目。禮品街將匯集原創(chuàng)禮品設(shè)計、研發(fā)、生產(chǎn)、銷售企業(yè)，建立一個專業(yè)化城市禮品、旅游紀念品的研發(fā)、設(shè)計、展示、交易服務(wù)平臺。實現(xiàn)設(shè)計向商品轉(zhuǎn)化，為客戶提供高品質(zhì)的原創(chuàng)禮品。3.4.6 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化基地（已建設(shè)完成）

為推動青島創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人才戰(zhàn)略的可持續(xù)發(fā)展，在五樓建設(shè)的面積為1500平米的青島文化創(chuàng)意大學(xué)生孵化基地將整合政府部門、行業(yè)協(xié)會、高校和各大企業(yè)的資源，為初次創(chuàng)業(yè)者提供市場經(jīng)營服務(wù)和企業(yè)管理平臺，是年輕創(chuàng)意人才成長的基地，也是培育創(chuàng)意企業(yè)的孵化器。面向設(shè)計學(xué)科的在校及畢業(yè)大學(xué)生，為他們提供咨詢、實習(xí)、創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、培訓(xùn)等系列專職服務(wù)平臺，讓大學(xué)生從選專業(yè)到畢業(yè)、實習(xí)、創(chuàng)業(yè)成長道路上有方向、有目的的進行學(xué)習(xí)。園區(qū)目前已有設(shè)計類企業(yè)百余家，他們都急需優(yōu)秀的專業(yè)設(shè)計人才。創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)平臺，可按天、按桌面出租。內(nèi)有共用的辦公設(shè)備（如復(fù)印機、打印機、傳真機等）、會議室及前臺接待人員，使其在創(chuàng)業(yè)初期降低投資成本節(jié)約開支。

3.4.7 創(chuàng)意人才實訓(xùn)中心（已建設(shè)完成）

創(chuàng)意人才實訓(xùn)中心將開設(shè)平面設(shè)計、空間設(shè)計、動漫制作、服裝設(shè)計、攝影攝像、珠寶設(shè)計、廣告策劃等課程，以企業(yè)需求為核心，與高校、行業(yè)協(xié)會、勞動培訓(xùn)中心、人力資源交流中心緊密合作，為企業(yè)提供一站式創(chuàng)意人力資源定制服務(wù)。

3.4.8 國際設(shè)計師電子網(wǎng)絡(luò)信息交易服務(wù)平臺（正在規(guī)劃建設(shè)中）

國際設(shè)計師電子網(wǎng)絡(luò)信息交易服務(wù)平臺建成后主要功能是起到一個橋梁作用的中介服務(wù)，為創(chuàng)意企業(yè)和國內(nèi)各行各業(yè)提供專業(yè)的設(shè)計服務(wù)和信息交流，是園區(qū)國際交流、業(yè)務(wù)合作的中介服務(wù)平臺。將面對世界各地設(shè)計協(xié)會、知名設(shè)計師等提供注冊登記，展示設(shè)計成果和設(shè)計理念的一個平臺，使需要規(guī)劃、設(shè)計項目的城市政府、企業(yè)能通過這個平臺找到合適的設(shè)計團隊和設(shè)計師，從而實現(xiàn)把設(shè)計理念（作品）轉(zhuǎn)換成設(shè)計成果（商品），最終實現(xiàn)銷售。

3.4.9 國際設(shè)計師交流中心（正在規(guī)劃建設(shè)中）

國際設(shè)計師交流中心是在歐洲設(shè)計聯(lián)盟、香港貿(mào)發(fā)局、青島工業(yè)設(shè)計協(xié)會的共同支持下成立的，建成后將為中小創(chuàng)意企業(yè)和國內(nèi)各行各業(yè)提供專業(yè)的設(shè)計服務(wù)和信息交流，是園區(qū)國際交流、業(yè)務(wù)合作的中介服務(wù)平臺。

4.園區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案

4.1 總體規(guī)劃及分期實施示意圖 4.2總平面圖及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 4.2.1總平面圖

4.2.2經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

4.3 保留和拆除建議

4.3.1 建議一：主結(jié)構(gòu)只改不拆

工業(yè)遺產(chǎn)是一個城市的記憶,一個時代的財富。本著保護與創(chuàng)新的原則，在改造中，建議不對舊廠房原有主結(jié)構(gòu)作出破壞性改造，只對部分內(nèi)部區(qū)域進行功能轉(zhuǎn)換性整，如拓寬內(nèi)部通道，整合空間環(huán)境，對能夠體現(xiàn)工業(yè)元素的管道與構(gòu)件予以保留，同時解決好通道、采光、停車等一系列問題。4.3.2 建議二：外觀實施風(fēng)格化改造

針對原始場地的平庸，建議在改造設(shè)計時大膽采取“包豪斯”風(fēng)格，按照建筑的實用功能，采用非對稱、不規(guī)則、靈活的布局與構(gòu)圖手法，充分發(fā)揮現(xiàn)代建筑材料和結(jié)構(gòu)的特性，通過建筑本身的各種構(gòu)件創(chuàng)造出令人耳目一新的視覺效果。同時，針對原有的水、電、暖、污等基礎(chǔ)管網(wǎng)設(shè)施陳舊薄弱的通病，建議在改造過程中進行全部更換，增加適合現(xiàn)代辦公所需的寬帶光纖、無線WIFI、手機信號無縫覆蓋等。此外，為滿足功能的要求以及場所的利用率，建議在不影響主要建筑內(nèi)部安全的情況下，加建一部分輔助 空間，并通過在形態(tài)上的開放，增強建筑的外觀層次感和趣味感。4.3.3 建議三：對地面進行高品質(zhì)硬化處理

考慮到園區(qū)荷載和兼顧美觀等技術(shù)要求，建議對地面進行高品質(zhì)硬化，硬化工藝可采用混凝土鋪設(shè)，并輔以外加劑滲入混凝土深層密封工藝，使路面增亮抗?jié)B且更易于清理和維護，同時為增強觀感，可增加地貼標(biāo)志與路面風(fēng)格化綠植等手段，使道路形象煥然一新，與園區(qū)風(fēng)格渾然一體。4.3.4 建議四：對廠房內(nèi)部合理改良

對園區(qū)內(nèi)部相對獨立的建筑，建議從方便順暢的角度出發(fā)，適當(dāng)增加天橋、連廊等跨度設(shè)計，既為業(yè)戶往來創(chuàng)造了方便，同時實現(xiàn)了園區(qū)的建筑空間形態(tài)的立體化，增加了藝術(shù)感。

4.4 交通流線及功能布局示意圖

4.5 建筑室內(nèi)外改建設(shè)計

（改建前外景）

（左：設(shè)計效果圖）

（左：改建后外景）

4.6 景觀環(huán)境改建提升設(shè)計

（左：改建后外景）

（左：改建后外景）

（左：改建后景觀）

（左：改建后景觀）

（左：改建后景觀）

4.7 公共藝術(shù)與綠化設(shè)計

（上：園區(qū)藝術(shù)表演）4.8生態(tài)設(shè)計與新技術(shù)應(yīng)用

（左：園區(qū)綠化設(shè)計）

（左：園區(qū)生態(tài)設(shè)計）

（左：園區(qū)生態(tài)設(shè)計）4.9公共設(shè)施設(shè)計

（左：休閑茶座）

（左：創(chuàng)意市集）

（左：休閑書吧）

（左：創(chuàng)意展廳）

（左：公益講座）

5.建設(shè)現(xiàn)狀與使用情況 5.1實景室內(nèi)外環(huán)境照片 5.2 使用情況與問題反饋研究

5.2.1 園區(qū)設(shè)施維護難點較多。項目自06年建設(shè)至今已運營6年，部分設(shè)施按建設(shè)周期計算已開始進入老化期，同時，舊廠房翻新改建不利因素較多，特別是建筑耐久性及防水、管線等方面存在較多的難點，同時基礎(chǔ)設(shè)施不配套等諸多歷史遺留問題依舊困擾園區(qū)。

解決方案：分階段整改。

5.2.2 交通問題是制約發(fā)展。項目運營工作發(fā)展起來之后，越來越多的車輛每日里進入園區(qū)，而園區(qū)受地域因素制約，只有80個停車位，而每日有停車需求的車輛卻超過200輛以上，南京路作為交通要道，也缺少相應(yīng)的停車車位，這就不可避免地造成了園區(qū)門前道路擁堵，也造成了園區(qū)無法吸納更為優(yōu)秀的企業(yè)入駐的窘境。

解決方案：與上級主管部門溝通，幫助協(xié)調(diào)增設(shè)停車位和臨時停車場，解決日常停車難的問題。

5.2.3 園區(qū)不斷增加，項目發(fā)展面臨瓶頸。隨著國家對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的大力提倡，青島的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)紛紛上馬，從2006年只有我們一家，發(fā)展到現(xiàn)在的20余家，業(yè)戶可選擇的余地大了，對項目軟件、硬件的要求也日漸提高，產(chǎn)業(yè)園區(qū)面臨著業(yè)態(tài)集聚、業(yè)戶維護、招商拓展等諸多發(fā)展瓶頸，需要我們對產(chǎn)業(yè)項目的可持續(xù)發(fā)展給予更多的理性思考。

解決方案：

1、我們定期與瀛森規(guī)劃公司和“賈斯汀.歐康納研究中心”等專業(yè)規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)溝通交流，針對新的發(fā)展理念、思路，結(jié)合多年的運營經(jīng)驗，總結(jié)出文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的持續(xù)發(fā)展經(jīng)營模式應(yīng)為“平臺中介服務(wù)收入大于房租收入”。為此，我們適時建立了人才孵化基地培養(yǎng)人才、孵化項目，同時加大三個中介服務(wù)平臺的配套服務(wù)功能，擴大了服務(wù)項目和范圍，創(chuàng)造了更大的中介服務(wù)收益。

2、充分利用創(chuàng)意100品牌影響力與成功模式開展招商，進一步加強與各級政府之間的聯(lián)系，為園區(qū)盡量多地爭取政策優(yōu)惠與資金補貼，保證園區(qū)健康發(fā)展。5.3 對建設(shè)此類創(chuàng)意園區(qū)的經(jīng)驗與建議

經(jīng)驗1：園區(qū)發(fā)展好，須立足高遠。建設(shè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)投入大、回報周期長，是一個“文火慢燉”的過程，這就需要運營企業(yè)有足夠的耐心和資金對園區(qū)進行培育。創(chuàng)意100在制定建設(shè)規(guī)劃時，很明確提出要走“可以持久發(fā)展的文化創(chuàng)意品牌”建設(shè)之路。因此我們能夠“不畏浮云遮望眼”，審慎地尋找區(qū)位落點，認真地開展舊廠房改造，制 定發(fā)展規(guī)劃并潛心實施。正是由于我們的信念，所以我們能夠坦然面對最初幾年經(jīng)營虧損的局面，并且堅持下來，終于迎來了園區(qū)爆發(fā)性發(fā)展的日子。

經(jīng)驗2：園區(qū)要招商好，須寧缺勿濫。創(chuàng)意100自創(chuàng)立之初就提出“不滿足于只當(dāng)二房東”，要走專業(yè)化集聚的路子。因此在招商中，提出“高門檻低租金”理念，強調(diào)“只有一個門檻，那就是創(chuàng)意”。如果入駐企業(yè)達不到要求，寧愿讓店面空著待租。“寧缺毋濫”可以說是創(chuàng)意100之所以成功的一個重要的方面。目前，創(chuàng)意總?cè)腭v率達98%，其中文化創(chuàng)意類比例達93%，6年來，園區(qū)創(chuàng)意設(shè)計對相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動已達60億元，帶動就業(yè)達3800余人，園區(qū)已成為一個運營比較成熟、業(yè)態(tài)相對純正的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，也是山東省、青島市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)品牌園區(qū)。

經(jīng)驗3：園區(qū)要建設(shè)好，須重視生態(tài)。做園區(qū)，必須要重視打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，創(chuàng)意100作為一個建筑面積只有2.3萬平方米的小園區(qū)，在這么小的范圍里要搞生態(tài)鏈建設(shè)，有點象 “螺螄殼里做道場”。但是我們對生態(tài)環(huán)境建設(shè)卻從不敢馬虎，因為我們知道，建立產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，不僅體現(xiàn)為園區(qū)經(jīng)營環(huán)節(jié)完善，更重要的是對園區(qū)業(yè)戶的經(jīng)營與發(fā)展負責(zé)。也是對園區(qū)的口碑負責(zé)，為此我們嚴把招商關(guān)，圍繞產(chǎn)業(yè)鏈精心布局，在努力引入創(chuàng)意、設(shè)計企業(yè)同時，也相應(yīng)地引進創(chuàng)意設(shè)計企業(yè)的上、下游經(jīng)營配套企業(yè)，使企業(yè)間構(gòu)成彼此合作、相互儲存發(fā)展的關(guān)系，企業(yè)足不出戶，在園區(qū)內(nèi)就能得到自己所需材料、技術(shù)、宣傳、營銷及訂單來源等一切支持，實現(xiàn)了“產(chǎn)業(yè)內(nèi)循環(huán)”，同時園區(qū)也積極通過“三大平臺”（確?？沙掷m(xù)發(fā)展的人才、項目孵化平臺；拉動經(jīng)濟發(fā)展的原創(chuàng)禮品線上線下展示交易服務(wù)平臺；推動文化藝術(shù)品的市場化展示交易服務(wù)平臺）為企業(yè)尋找市場機遇，園區(qū)與企業(yè)間實現(xiàn)了組團發(fā)展、共同提升。

經(jīng)驗4：園區(qū)要運營好，須打造快樂創(chuàng)業(yè)氛圍。如果說“失敗乃成功之母”，那么快樂就是成功之父。最佳的工作效率來自于高漲的工作熱情，為了園區(qū)企業(yè)營造創(chuàng)意、和諧、快樂的工作氛圍，我們在運營中“把工夫下在詩外”，在引進主業(yè)態(tài)同時還積極引進和建設(shè)了書店、咖啡廳、酒吧等園區(qū)休閑娛樂業(yè)態(tài)，建立了公益圖書館、公益展廳等，為大家提供資料查詢、靈感交流的場所。園區(qū)的工作人員每日里不間斷巡視，對于企業(yè)提出的問題與要求當(dāng)場解決，并按時舉行“內(nèi)部沙龍”、“業(yè)戶聯(lián)誼會”等各種類型的活動。讓業(yè)戶們有工作，有娛樂，有交流，心情愉快、勞逸結(jié)合地開展工作。這樣 20 做的結(jié)果，是既增大了創(chuàng)意產(chǎn)出，也進一步吸引了業(yè)態(tài)的集聚。正是秉承這種理念，所以雖然我們面積小，業(yè)態(tài)集聚總量少，但是我們和業(yè)戶仍然取得了很好的經(jīng)營業(yè)績，這些都得益于我們對產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)的重視。

建議1：政府應(yīng)繼續(xù)加大利用舊廠房改造文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)力度。從創(chuàng)意100的發(fā)展經(jīng)歷來看，當(dāng)前舊廠房改造的文化園區(qū)發(fā)展模式，以最低成本實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的升級和城市核心區(qū)域的提升，既保留了工業(yè)遺產(chǎn)和工業(yè)文化風(fēng)貌，又實現(xiàn)了工業(yè)園區(qū)向文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的成功轉(zhuǎn)型，是都市內(nèi)發(fā)展園區(qū)的成功模式。目前，隨著工業(yè)退出城市步伐的加快，不少具有特色的老廠房面臨著被夷為平地的命運，建議政府能繼續(xù)加大利用老廠房改造文化產(chǎn)業(yè)園的力度，既實現(xiàn)了工業(yè)遺產(chǎn)的功能置換和持續(xù)利用，同時也為保護城市的歷史文脈做出了貢獻。

建議2：政府應(yīng)幫助以“舊廠房”改造而成的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)解決發(fā)展空間受限和停車難等硬性問題。以創(chuàng)意100為例，近幾年前來進出園區(qū)的車輛及人員每年都以20%以上的速度增長，園區(qū)的車位、道路、交通、接待等基礎(chǔ)設(shè)施及服務(wù)人員明顯不足，目前園區(qū)已經(jīng)趨于飽和，因此建議政府在具備條件的情況下結(jié)合周邊舊城改造合理劃撥增量地塊，既解決文化產(chǎn)業(yè)人才、項目的生存空間，又解決了與日俱增的車輛停車難的問題，這既是幫助園區(qū)解決了困難，同時也是對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持。

建議3：政府應(yīng)加強對園區(qū)統(tǒng)一的規(guī)劃引導(dǎo)。從創(chuàng)意100的建設(shè)與發(fā)展來看，舊廠房改造的文化園區(qū)多數(shù)都是自發(fā)形成的，最初由幾位藝術(shù)家或幾家文化企業(yè)聚集在一起進行藝術(shù)創(chuàng)作和生產(chǎn)，隨后形成一定的產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模。這樣的園區(qū)生命力和隨意性都比較強，要建成世界一流的藝術(shù)品展示交流交易中心，還需要政府在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、功能定位和城市功能配套上進行統(tǒng)籌規(guī)劃。在發(fā)展空間難以擴展的前提下，只有盡早進行科學(xué)規(guī)劃，才能有效利用現(xiàn)有資源。