第一篇：廈門安置房建設模式比較研究

廈門安置房建設模式比較研究

［摘 要］安置房建設是推進各類拆遷的前提和基礎，是目前各項建設工作的重中之重。這些年，為推進安置房建設，各地都積極探索有效的建設模式。廈門舍棄了過去的收購企業(yè)已建成房源作安置房的模式，也較少采用合作建設安置房的模式，而是實行項目代建制。代建制相比于收購模式，優(yōu)點十分突出。對此，我們結合安置方式等問題對收購模式和委托代建模式從安置實物、經濟成本、居民意愿、后續(xù)管理、建設周期及居民未來就業(yè)等方面作了較全面的比較，提出要不斷致力于政策創(chuàng)新、機制創(chuàng)新、完善模式，加快推進安置房建設。

［關鍵詞］安置房；建設模式；安置方式；政策創(chuàng)新；和諧共贏

安置房建設已成為社會保障性住房建設的重要組成部分。安置房建設是推進各類拆遷的基礎和前提，關系到城市建設與發(fā)展、關系到人民群眾生活、關系到政府誠信、關系到社會穩(wěn)定，是目前各項建設工作的重中之重，是一項民心工程。本課題對廈門安置房建設模式進行比較分析并在此基礎上提出改革的路徑和對策建議，以期在推進廈門深度城市化、實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化、保障和改善民生方面實現(xiàn)新突破，為打造“五個廈門”創(chuàng)造條件。

一、廈門安置房建設概述

所謂安置房，是指因城市規(guī)劃、城市建設以及土地開發(fā)等原因進行拆遷、安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋買賣除法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還要受當?shù)卣胤秸叩募s束，所以和一般商品房交易有很大的不同。安置房一般分為兩類：一類是因為重大市政工程建設動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。按照有關方面規(guī)定，被安置人獲得這種配置商品房，房屋產權屬于個人所有，但在取得所有權5年內不能上市交易；另一類是因房產開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷之間通過其他途徑，安置或代為被安置人購買中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般商品房相比，幾乎沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓限制，即可以自由上市。

廈門市委市政府將拆遷安置房納入全市保障性住房體系予以統(tǒng)籌推進，按照最適宜居住的環(huán)境和最便捷的出行原則，拿出很好的地塊，與高檔住宅區(qū)同時規(guī)劃建設安置房等社會保障性住房。市住宅辦與全市六個行政區(qū)都規(guī)劃建設了安置房。到2010年底，已建成安置房項目56個，可提供安置房37500 套。2011年規(guī)劃安置房建設項目共有92個：市住宅辦直接負責的有17個；思明區(qū)9個；湖里區(qū)32個；海滄區(qū)10個；集美區(qū)17個；同安區(qū)3個；翔安區(qū)4個。

按照《廈門市人民政府辦公廳關于印發(fā)廈門市安置房建設與管理暫行規(guī)定的通知》（廈府辦[2007]266號）文件精神，廈門安置房建設舍棄了過去的收購企業(yè)已建成的房源作安置房的模式，也較少采用合作建設安置房的模式，而是實行項目代建制。項目代建制指通過招標等方式，選擇專業(yè)化的項目管理單位負責建設實施，嚴格控制項目投資、質量和工期，建成后移交給使用單位。具體來說，代建制就是政府選擇有資質的項目管理公司作為項目建設期法人，運用專業(yè)化項目管理手段，全權負責項目建設全過程的項目組織管理模式，以促使政府投資項目“投資、建設、管理、使用”職能的分離，并借助機制、法律、市場三因素對項目投資進行預算硬約束，最終達到控制投資、提高投資效益和管理水平的目的。具體實施中，各地的做法和效果不太一樣。杭州市主要采用工程項目管理模式（即PE模式）；廈門則主要采用工程總承包模式（即EPC模式）；代建模式還包括代開發(fā)回購模式等。

談到廈門安置房建設模式，必然相應涉及到安置房安置方式的問題。以廈門湖里區(qū)為例，主要有兩種形式：一種是整體搬遷，異地安置。一種是就地改造，就地安置。前者主要針對湖里區(qū)轄區(qū)東部成片改造區(qū)。后者主要針對金尚路以西的“城中村”，共有15個，采取“整體拆遷，就地安置，地價返還，自求平衡”的改造方式。

二、國內安置房建設模式的探索

（一）“杭州模式”：大項目帶動

當前在全國最具影響的是“杭州模式”。杭州的實踐經驗表明，要加快拆遷安置房建設，關鍵在于如何解決好“地從那里來，錢從那里來，人往那里去，手續(xù)怎么辦，安置怎么快”五大難題。為化解這五大難題，杭州市堅持以民主民生為根本，實行“市級統(tǒng)籌，部門配合，多主體實施”的建設管理體制。該體制突出大項目帶動，完善政策保障，創(chuàng)新體制機制，充分發(fā)揮市建委牽頭抓總和統(tǒng)籌協(xié)調作用。通過“大項目帶動”，一攬子解決拆遷安置房“五大難題”，成為“杭州模式”的最大特色。充分利用大項目審批手續(xù)統(tǒng)一打包優(yōu)勢，可以切實加快拆遷安置房項目前期審批手續(xù)辦理，有效解決“手續(xù)怎么辦”的難題。依托大項目整體推進、不留死角的運行模式，形成建設主體共同出資參與大項目和拆遷安置房建設的局面，統(tǒng)籌解決建設資金籌措與平衡，緩解“地從那里來”、“人往那里去”、“錢從那里來”的難題。結合大項目推進，及時配套基礎設施，降低拆遷安置房小區(qū)接入大市政配套成本，加快了回遷安置進程，有效化解“安置怎么快”的難題。杭州市濱江區(qū)的“同步安置法”、“提前安置法”，一改過去的“人等房”，變?yōu)楝F(xiàn)今的“房等人”。

“杭州模式”的突出特點是，在解決農轉非居民的安置房過程中，充分考慮被拆遷居民的合理權益，公平公正對待這部分弱勢群體。根據(jù)這種模式，一戶農轉非的居民，一般都有三套拆遷安置房：一套自己居住，一套出租，一套出售。從而為他們在城市安家落戶創(chuàng)造必要的物質條件，實現(xiàn)向市民的順利轉化。他們的經驗就是：要破解安置難，關鍵是要始終把群眾的利益放在第一位，真正將工作做到安置群眾的心坎里。

（二）“淮安模式”：政府搭臺，部門操作

江蘇省淮安市楚州區(qū)在實踐中感悟到，采取“開發(fā)商代建、政府回購”的方式，不僅過渡周期長，而且政府回收成本高，房屋的質量也得不到有效的保證。它們采取“政府搭臺、部門操作”的新模式，即由政府征地拆遷，有關職能部門承擔建設任務，較好地解決了上述不足之處。為了讓安置房建得快、建得好，他們采取“拆遷未動，規(guī)劃先行”策略，在實際操作中，凡是開工建設的每一幢安置房，有關職能部門組織專業(yè)人員，全過程、全方位跟蹤監(jiān)督，有效保證安置房建設的質量和進度。同時，他們還將所有安置小區(qū)建設用地使用權，通過國土部門公開掛牌出讓，城市資產公司承擔摘牌等形式取得。這樣，拆遷戶入住后即擁有土地證、房產證，房屋可以隨時上市公開交易。

（三）“南通模式”：多方融資，兼防同管

在安置房建設資金籌措方面，江蘇省南通市則創(chuàng)出拆遷安置房融資新模式。2008年12月，南通市出臺了《關于加快市區(qū)拆遷安置房建設的意見》，提出了推進拆遷安置房建設三大機制：完善拆遷需求和建設計劃的平衡適配機制；健全地塊選址定點的綜合論證機制；探索帶方案出讓用地的操作機制。在此基礎上積極探索“防下滑兼顧防風險”、“管項目同時管資金”的具有“兼防同管”特色的融資新模式：銀行在工作機制上進行了四個方面的創(chuàng)新，讓政府有效參與管理項目資金調控功能；政府從四個方面實行開放管理，讓銀行有效介入項目管控，確保貸款安全使用，從而實現(xiàn)了多方共贏——群眾贏：可以妥善安置上萬戶拆遷群眾早日搬進新屋；政府贏：可帶動經濟持續(xù)增長，改善民生狀況，促進社會和諧穩(wěn)定；銀行贏：可以防范風險，擴大了市場份額，樹立了良好的服務品牌；企業(yè)贏：企業(yè)融資難題得以破解，增強了發(fā)展動力和市場信心。

三、廈門安置房建設模式的比較分析

（一）廈門安置房建設模式概況

廈門安置房建設中，主要采用過三種模式：一種是收購；一種是代建；還有一種是片區(qū)開發(fā)業(yè)主（開發(fā)單位）自建。

1.收購

即企業(yè)建設，政府收購。廈門市的實施辦法是，市政府對安置房統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一配售、統(tǒng)一管理。由開發(fā)建設單位按基建程序辦理相關建設手續(xù)，組織實施。開發(fā)建設單位應當按照安置房建設標準進行設計施工。安置房實行先定價后收購。安置房收購按經濟適用房基準價和審核價兩種計價方式實行，開發(fā)建設單位根據(jù)項目實際情況選擇一種計價方式確定收購價后一次性包干。安置房收購價按審核價實行的，由開發(fā)建設單位根據(jù)批準的設計施工范圍和相關計價規(guī)定，編制工程預算書及各項費用材料報送市財政局和物價局審核批準，并按審核價包干。為有效控制工程成本，保護被安置人的合法權益，對實行審核價的安置房收購價格實行最高控制價。如果審核后的安置房平均單價超出最高控制單價的，按最高控制單價收購，超出部分由開發(fā)建設單位自行承擔。安置房收購價由開發(fā)成本、租金和利潤三部分構成的。其中開發(fā)成本包括：征地拆遷費、勘察設計等前期費用、建安工程費配套工程費利息、行政事業(yè)性收費、公共設施維修基金。利潤按照征地拆遷費、前期費用、建安工程費、配套工程費的10%計取。收購包括二種方式：（1）企業(yè)自帶地建設：由企業(yè)利用工業(yè)用地或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地建設安置房，建成后由政府統(tǒng)一收購，如：集鑫A、B區(qū)、金板家園、名城花園、金匯花園一期。（2）企業(yè)自建：由企業(yè)自行征地拆遷，組織建設，紅線辦在企業(yè)名下，并由政府負責收購，如：五通小區(qū)A、B區(qū)、高林安置小區(qū)、馬山安置小區(qū)。

2.片區(qū)開發(fā)業(yè)主自建

隨片區(qū)改造開發(fā)建設的安置房項目，開發(fā)建設單位為片區(qū)改造大業(yè)主。如：枋湖改造片區(qū)的枋湖A-3安置房、薛嶺B-1安置房、后埔C-1安置房、蔡坑安置房等，由禾山建設公司作業(yè)主；江頭改造片區(qū)的合興小區(qū)、嘉盛花園、嘉景公寓、J2安置房、嘉石浦新村等，由湖里區(qū)天地公司做業(yè)主。

3.委托代建

即由政府（如市建設局、市住宅辦或區(qū)一級相應部門）做業(yè)主，委托國有企業(yè)代建，也稱代建回購模式。具體說，是指在政府完成土地整理后，由相應資質的開發(fā)商代理建設開發(fā)并收取適度酬金（管理費）的安置模式。安置房建設實行項目代建制，由項目業(yè)主即廈門市住宅辦或各區(qū)安置房管理部門，通過邀請招標的方式，確定國有或國有控股企業(yè)作為代建單位，代建費按市財政性投融資項目建設管理的有關規(guī)定計取。安置房建設資金來源包括項目業(yè)主授權代建單位融資、售房收入、財政撥款等。市住宅辦和市財政局建立安置房共管賬戶，實行專戶共同管理，資金專項用于安置房項目建設。這種模式在開發(fā)過程中，一切事宜由代建商總代理，包括計劃立項、規(guī)劃許可、建筑審批等，其造價經審計后據(jù)實報銷，相當于EPC承包模式（建設工程項目總承包模式的一種），即設計－采購－施工項目總承包模式。如：湖里區(qū)的金福緣新城、金祿花園、金匯花園二期、湖邊水庫蔡塘安置房、前坑后坑安置房、上湖洪塘安置房、下湖安置房、美侖花園、金林灣花園A、B區(qū)、鐘宅新家園A、B區(qū)。其中湖邊水庫四個安置房項目就由廈門國貿控股建設開發(fā)有限公司代建，代建面積達到近80萬平方米。再如思明區(qū)的曾厝垵地塊，由廈門東部建設開發(fā)有限公司代建。

代建模式的主要步驟：(1)政府部門公布擬建工程基本情況，包括質量與工期要求以及代建商管理費標準，以及對投標人各方面的資質要求；(2)根據(jù)相應法律、法規(guī)，采取公開招標方式，確定入圍投標人；(3)按約定的評標方式，得分最高者為中標人；(4)中標人即代建商與政府部門簽訂代建合同，組織開展勘測、設計、施工、監(jiān)理等工作；(5)代建商在工程竣工且物業(yè)公司進駐后，將代建工程移交給委托部門，即相關政府部門；(6)政府按合同約定支付進度款，并按照代建商的中標管理費率支付管理費。

委托代建是較新型的模式，目前被較多采用。

（二）代建模式與收購模式的多維比較

實踐表明，代建方式優(yōu)于收購方式。我們將結合安置等方面的問題對安置房建設模式作進一步的比較：

1.安置實物的比較

主要是高層多層安置與宅基地安置的比較。宅基地安置是在同安區(qū)、翔安區(qū)的一些較邊遠的區(qū)域實行的就地安置，在其它地方也有考慮農民個人的強烈意愿偶爾實行過，現(xiàn)在這種安置方式已越來越少了。目前比較受認可的是高（小高）層安置，它不僅可以實現(xiàn)土地的集約利用，而且容易統(tǒng)一按照商業(yè)樓盤的要求在規(guī)劃上高起點，在建設上高標準，乃至在管理上達到高效能。即不論設計、施工、市政配套，還是小區(qū)綠化景觀配套、社區(qū)用房等，都達到中高端、智能化、節(jié)能型的建設管理標準。這應該是今后建拆遷安置房的一個方向。

2.經濟成本的比較

實踐證明，以政府自主建設為主，并主要實行項目代建制，不僅可以減少很多諸如被安置戶對房源地段、房源質量、配售的質疑等問題，而且能以較低的資金投入獲得相同或者更高標準更大面積的安置房源。代建方式主要采用財政投融資形式，可以較好地解決安置房建設資金斷檔的問題。而收購方式，多半依賴售房收入籌集資金，當售房收入不能滿足資金需求時，只好采取融資形式，而這部分融資成本必然要加入安置房建設成本中，增加安置對象的負荷。

3.居民意愿的比較

根據(jù)我們的調查，被拆遷戶對政府建設的小高層安置比較接受，在這些安置房項目里，有根據(jù)不同家庭需求設計的小戶型、中戶型、大戶型等多類別的安置房，讓民眾挑選。在安置形式選擇上，民眾通常更青睞于現(xiàn)房安置，其次才是貨幣安置，更喜歡就地安置勝于異地安置，較少主動安置、提前安置，而是被動安置、拖延安置。這就需要能順應協(xié)調居民意愿，進一步創(chuàng)新建設管理模式。

我們這里考察的民眾喜歡現(xiàn)房安置而較少選擇貨幣安置，是因為現(xiàn)階段我國的拆遷安置貨幣補償標準不高，與同地段的市場價還有一定的甚至相當?shù)牟罹啵蚨罅恐械褪杖氡徊疬w戶拿了補償后依然無法解決住房問題，特別是在住房價格較高的區(qū)域，又特別是在現(xiàn)在這樣房價居高的時期。曾有一段時間，一些收入較高的被拆遷戶選擇貨幣補償是為了可以在更大范圍內挑選被拆遷后的居住地。這同時還要求房地產交易市場要活躍，商品房價格適中，二手房房源充足，這樣被拆遷人才能有更多的選擇余地。也因此，產權置換的實物安置成為主要模式，貨幣安置作為補充。最近，人們又開始探討完全市場化的新貨幣安置方式，即把安置房用地推向市場，按市場價出讓土地，以全部土地收益來貨幣化安置村民。這種方式要求地方經濟發(fā)展程度較高、城市政府經濟實力雄厚等各種前提條件。能否行得通，還有待實踐的檢驗。

4.后續(xù)管理的比較

后續(xù)管理的效果如何也決定著安置房建設模式的選擇。安置房建設實行項目代建制和代辦制，在每一批次選房前期都公布詳細的安置方案，包括房源情況、購買辦法、選房步驟、申購人口及面積、購房面積調查表等，使參加選房的民眾一目了然。項目業(yè)主同時會同街道、村委會對安置政策、房源組合情況、資金結算、證件辦理等耐心詳解。房屋交付后實施物業(yè)管理，并及時成立回遷安置物業(yè)維修小組，改變原農居點管理缺失的狀況，使居民擁有安全感、歸屬感，完善安置房周邊超市、農貿市場、學校、醫(yī)院等公共配套設施，提高居民生活的便利性。而收購的房源一般容易產生后續(xù)管理上的問題。

5.建設周期的比較

政府自主建設的安置房往往資金籌措快，建設周期短。政府建設管理方作為項目業(yè)主，主要實行項目代建制，即委托具有房地產開發(fā)資質的本市國有或國有控股企業(yè)代建，代建單位的資質等級與項目建設規(guī)模相適應。這些企業(yè)往往是有實力、有品牌、有社會責任感的知名企業(yè)，資金籌措快，資金風險小，市場運營水平高，可大大縮短建設周期。

6.居民未來就業(yè)的比較

安置房建設，規(guī)劃初期在戶型的設計上就兼顧了自住和出租經營等方面，因而相對小戶型較多。安置模式的采用不應僅僅停留在新住房的建設上，還要同時考慮讓農民失地不失業(yè)，在美好家園創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新。統(tǒng)籌考慮居民未來就業(yè)問題、真正促進村民徹底轉變?yōu)槭忻竦哪Ｊ讲潘憷硐肽Ｊ?。廈門安置房模式，包括“金包銀”工程，正在積極探索如何把貨幣補償與產權實物安置有機結合起來，提高安置在征地補償中的成本，重點考慮解決農轉非居民長期的生產生活出路問題，是一種符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌且值得推廣的安置房模式。

當然，我們也看到，委托代建模式也有自身的缺陷，如工程質量監(jiān)控環(huán)節(jié)多；合同管理難度大；要求的管理協(xié)調度高；最突出的就是實施這種模式，業(yè)主對工程總造價不易控制，代建商也往往不注意降低建設成本。

四、創(chuàng)新政策，完善模式，加快推進安置房建設

加快安置房建設，實踐中我們面臨著許多需要進一步破解的難題。例如項目用地如何落實？這是加快拆遷安置房建設的先決條件，涉及到用地指標落實、資金平衡、配套建設等諸多方面。在用地指標極為緊缺的今天，這就挑戰(zhàn)廈門市政府該如何在拆遷戶民生考慮和區(qū)域經濟發(fā)展間進行權衡。項目資金如何籌措？拆遷安置房往往是系統(tǒng)性工程項目，資金需求龐大，僅靠財政單一途徑投入顯然無法滿足，必須另辟路徑；城市居民拆遷安置房和農村居民（如城中村）拆遷安置房可否有不同的籌資模式？再如，怎么實現(xiàn)拆遷戶生產生活保障？即如何讓拆遷戶真正享受到城市化、享受到發(fā)展帶來的成果和實惠？怎么提升拆遷戶滿意度？實現(xiàn)高效、和諧的回遷安置是加快安置房建設的出發(fā)點和落腳點，而提升拆遷戶的滿意度是其中的關鍵和難點。針對這些問題，我們覺得很有必要解放思想，不斷創(chuàng)新政策和機制，進一步探索完善安置房建設模式。

（一）倡導“政府主導”的理念，積極實施“五個優(yōu)先”

政府要保證拆遷安置房項目的用地優(yōu)先、規(guī)劃優(yōu)先、建設優(yōu)先、服務優(yōu)先、審批優(yōu)先。始終堅持優(yōu)先選擇地段好、配套齊、環(huán)境優(yōu)的區(qū)塊用于拆遷安置房建設。從規(guī)劃、拆遷、建設、管理等多個環(huán)節(jié)協(xié)同推進，合力抓好各項工作。完善“市統(tǒng)籌、部門配合、多主體實施”工作體制，如“聯(lián)席會議制”，可通過總協(xié)調會議和現(xiàn)場專題辦公會議等加快項目推進。

（二）選擇大項目帶動模式，一攬子破解安置房建設的種種難題

要借鑒“杭州模式”的先進做法，即充分利用大項目審批手續(xù)統(tǒng)一打包的優(yōu)勢，切實加快項目前期審批手續(xù)辦理；依靠大項目整體推進、不留死角的運作模式，形成多建設主體共同出資參與大項目和拆遷安置房建設的局面；結合大項目推進，及時配套基礎設施，降低拆遷安置房小區(qū)接入大市政的配套成本，加快回遷安置的速度。

（三）繼續(xù)推行并不斷完善代建制

除了委托建設部門直屬的企業(yè)代建，還要大膽引入實力強、品牌優(yōu)、社會責任感強的其它優(yōu)秀房地產企業(yè)包括私營企業(yè)參與拆遷安置房代建。發(fā)揮其專業(yè)水平和品牌效應優(yōu)勢，提升拆遷安置房建設效率和品質，還可引入代辦制，進一步提高前期手續(xù)辦理效率。

為了化解政府與拆遷戶之間的一系列矛盾，以及政府不堪負擔的財政支出，可借鑒深圳的做法，考慮把安置房建設的權力下放給村委會，由村委會與開發(fā)商直接聯(lián)系，共同承擔安置房的建設與安置任務。這可以說是一種純市場運作模式，在這里，政府不再當“運動員”，而是發(fā)揮集體經濟的自主性，發(fā)揮開發(fā)商的市場開拓性。

（四）創(chuàng)新資金籌措模式

對城市居民拆遷安置房，通過“貸款融資，建房銷售、回收資金”模式以房屋銷售回收資金實現(xiàn)資金平衡。而對農轉非（城中村）居民拆遷安置房則通過“貸款做地、以地貸款、供地還貸”模式籌集建設資金。這方面，要充分借鑒南通市的經驗，結合廈門的實際，探索更多更好的辦法，力爭實現(xiàn)民眾、政府、銀行、企業(yè)的多方共贏。

（五）致力解決拆遷戶的生活就業(yè)問題

針對被征地農民和城中村改造區(qū)域的農轉非居民，著力解決其社會保障、集體經濟發(fā)展、及加強就業(yè)培訓等一系列問題，提供長久的生產生活保障。如通過多種途徑加強對失地農民的技能培訓，鼓勵失地農民掌握一技之能；政府財政部門要增撥就業(yè)扶助資金，將農轉非勞動力納入城市就業(yè)體系，列入政策重點扶持的對象范圍，幫助尋找就業(yè)新出路。

總之，我們要不斷致力于政策創(chuàng)新、機制創(chuàng)新，尋求和諧共贏的安置房建設模式。(

第二篇：安置房開發(fā)建設模式研究

拆遷安置房開發(fā)建設模式建議

“十二五”期間，宜昌現(xiàn)有主城區(qū)骨架將從100平方公里拓展至200平方公里，由此帶來大規(guī)模的居民房拆遷安臵。市城投公司作為城市基礎設施建設的開發(fā)建設業(yè)主，亦將承擔拆遷安臵房的投資和建設管理工作。為圓滿完成拆遷安臵房建設任務，實現(xiàn)我市“十二五”城市建設總體規(guī)劃，現(xiàn)對市城投公司當前拆遷安臵房建設管理現(xiàn)狀進行研究，并提出未來開發(fā)建設模式建議：

一、拆遷安臵房建設管理現(xiàn)狀分析

（一）當前建設管理中存在的問題

（1）缺乏拆遷安臵房建設總體規(guī)劃，未形成統(tǒng)一的安臵房建設交付標準。

我市居民拆遷安臵房建設專項工作開展以來，缺乏站在加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和現(xiàn)代城市化進程，保障和提高廣大動遷居民生活居住質量，提高城市建設品質高度上的全方位戰(zhàn)略性規(guī)劃，其中包括如何控制拆遷安臵房小區(qū)規(guī)模、建筑形態(tài)、基礎配套、建筑節(jié)能等課題研究嚴重滯后，未出臺統(tǒng)一的安臵房建設交付標準，使總體安臵房建設按商品房建設思路運行，不能與被拆遷居民實際需求對接，導致動遷難度加大、動遷居民對交付房屋質量和配臵意見大，社會矛盾突出。

（2）拆遷安臵房建設進程滯后于房屋拆遷進程。

目前已建或在建的大部分安臵房小區(qū)選址都涉及到集體土地 的征用，集體土地征用審批時間較長，安臵房規(guī)劃定點及用地手續(xù)不能及時到位，建設手續(xù)不全，導致前期各項準備工作時間較長，延誤了開工建設時間。為實現(xiàn)拆遷零過渡目標，易出現(xiàn)拆遷安臵房在沒有辦理完基本建設程序前提下提前開工建設，不符合國家基本建設程序。

（3）被拆遷安臵居民對物業(yè)專業(yè)化管理的認知程度低。由于拆遷安臵房的最終使用主體大多是農民，傳統(tǒng)的小農思想觀念使他們不愿意支付物業(yè)管理費和成立物業(yè)管理組織，拆遷安臵房小區(qū)的物業(yè)管理標準和行為都較普通商品房小區(qū)差，易形成開發(fā)建設單位長久性負擔或增加社會不穩(wěn)定因素。

（4）相關支持政策滯后導致開發(fā)成本居高不下。

目前，我市針對拆遷安臵房項目建設的支持政策尚未建立或健全，缺乏控制安臵房建設成本的相關配套制度，導致建設成本難以降低。

（二）目前推行的拆遷安臵房開發(fā)建設模式

我市折遷安臵房建設管理的操控模式是在摸索中前行，概而言之，采取了以下五種管理模式：

1、共聯(lián)新村模式。該模式是由政府指定和公布建設地點和拆遷補償價格，并將開發(fā)建設工作委托三方進行。一是委托土地部門進行擬拆遷土地和建設土地的整理、收儲和建設用地拆遷工作，二是委托房管部門進行拆遷土地上的拆遷和安臵房分配工作，三是委托房地產開發(fā)企業(yè)交納劃撥土地款并進行拆遷安臵房建設一 切事宜，包括計劃立項、規(guī)劃許可、建筑審批等。政府將拆遷補償款以部分現(xiàn)房和現(xiàn)金的方式交給被拆遷戶。

該模式特點是項目建設周期短，開發(fā)商沒有太大的資金和銷售壓力，但相應的利潤低，開發(fā)商沒有積極性或管理弱化，如遇前期拆遷入戶調查工作不細致，容易造成建成房屋積壓且不能對空臵房屋進行處臵。

2、沙河新村模式。該模式是由村民自治委員會作為項目業(yè)主，負責土地整理、房屋拆遷、安臵房分配工作，其土地性質為村集體用地。并由項目實際出資人按總價控制方式委托房地產開發(fā)企業(yè)以村民自治委員會的名義進行安臵房建設相關事宜，包括計劃立項、規(guī)劃許可、建筑審批等，最后將房產交至村民自治委員會。

該模式特點是項目為凈地開發(fā)，建設周期短，且不影響拆遷農民的生產生活。但村民自治委員會與實際出資人在前期拆遷談判協(xié)調未果的情況下，在后期交房過程極易造成拒收房屋情況。

3、民惠小區(qū)模式。該模式首先提請市物價局確認成本上限，由開發(fā)商在此限額內完成拆遷安臵銷售的全部工作。其特點是政府無需任何投入，但由于此類模式的合同均為固定總價合同，一但出現(xiàn)政策、物價水平、利率的變化，開發(fā)商的利潤減少甚至沒有，就會出現(xiàn)怠工或偷工減料影響房屋質量等現(xiàn)象。

4、猇亭模式。該模式由區(qū)政府下設安臵房建設小組，并作為項目業(yè)主負責土地整理、房屋拆遷、安臵房分配、項目建設一切工作，其土地性質為村集體用地，還建比例為1：1。其特點是政令統(tǒng)一，但因土地性質的原因，沒有從本質上解決失地農民的生計問題，使得政府背上很大的包袱。在實際操作過程中，因成本控制等原因，易造成房屋品質較差。

5、點軍模式。該模式與猇亭模式相仿，但其土地性質為劃撥土地，還建面積最高為300平方米，多出部分按區(qū)政府統(tǒng)一的制定的基價貨幣補償。

其特點是能在一定程度上解決農民今后生計問題，如所在村集體經濟實力不強，政府依然甩脫不掉該包袱。在實際操作過程中，因成本控制等原因，造成房屋品質較差。

以上五種建設管理模式從優(yōu)劣而分各有利弊，市城投公司作為我市拆遷安臵房建設的投資主體，應當從追求社會效益與經濟效益的高度統(tǒng)一來確定未來安臵房的開發(fā)建設管理模式，最大限度服務于城市建設發(fā)展的實際需要。

二、未來安臵房建設應遵循的基本原則

1、堅持以人為本的原則。根據(jù)“就近安臵”原則，優(yōu)先選擇地段好、配套齊、環(huán)境優(yōu)的地塊建設拆遷安臵房。堅持“民生優(yōu)先”，提高建設標準，在小區(qū)規(guī)劃、房屋品質、環(huán)境及配套設施建設上做到精心設計，注重房屋品質、造價控制和施工進度的協(xié)調統(tǒng)一。推進拆遷安臵房物業(yè)管理屬地化，可實施安臵房入住初期物業(yè)管理費適度補貼政策，著力提高拆遷安臵小區(qū)物業(yè)管理水平。

2、堅持集約利用的原則。即堅持拆遷未動，規(guī)劃先行，按照“以人為本、合理布局、相對集中”的原則組織實施拆遷安臵房 建設。推進小高層、高層拆遷安臵房建設，研究小高層、高層拆遷安臵房安臵激勵政策，集約利用土地資源。

3、堅持規(guī)范實施的原則。建立拆遷安臵房建設項目前期審批“綠色通道”，推廣并聯(lián)審批，簡化辦事流程，加快前期審批手續(xù)辦理，切實提高審批效率。嚴格執(zhí)行國家基本建設程序，辦理完善項目前期手續(xù)，認真落實工程監(jiān)管措施，統(tǒng)一拆遷安臵房建設和交付標準，確保工程質量安全。

三、拆遷安臵房建設管理建議模式

根據(jù)我市拆遷安臵房建設中存在的問題，結合市城投公司拆遷安臵房建設管理現(xiàn)狀，現(xiàn)提出三種安臵房建設管理模式：

1、GMD模式。即共建模式，由各區(qū)政府牽頭組成有市城投公司參與的安臵房建設領導協(xié)調小組，定期召開工作會議，統(tǒng)籌協(xié)調本區(qū)域安臵房建設選址、規(guī)劃、拆遷及建設標準等相關事宜；針對不同項目組建由項目所在地村委會牽頭、市城投公司參與的項目工作組，負責項目前期、建設期及交付協(xié)調事宜；組建由村委會牽頭、市城投公司工程技術人員參與的項目部，負責安臵房項目報建及建設管理工作。區(qū)政府相關職能部門組織專班，加強對整個安臵房建設過程的現(xiàn)場監(jiān)督，有效保證安臵房建設的質量和進度。該模式特點是參與安臵房建設各方職能明確，能夠有效推動建設各項工作順利進行。

2、PCS模式。即自建模式，在土地整理完成后，被拆遷居民所在的村委會集中自行建房安臵。該模式的安臵房開發(fā)建設主體 為村委會，區(qū)安臵辦直接監(jiān)督管理，市城投公司對項目實行總價控制包干，對項目直接提供技術支持，在規(guī)劃設計、合同簽訂、標準執(zhí)行和質量安全上把關。該模式的優(yōu)點是市城投公司后續(xù)交付麻煩少。

3、EPC模式。即總承包模式，在土地整理完成后，市城投公司委托相應資質的開發(fā)商代理開發(fā)建設并支付總造價3-5%酬金的模式（有的地方規(guī)定在7%左右）。這種模式項目開發(fā)中的一切事宜由代建商總代理，包括計劃立項、規(guī)劃許可、建筑審批等，造價經審計后據(jù)實報銷。此種代建模式多采取的是成本加酬金合同，業(yè)主需承擔建設中實際發(fā)生的一切費用，承擔項目的全部風險。

在以上三種模式基礎上，為加快城市建設重點工程的拆遷工作，實現(xiàn)拆遷與安臵的零對接，根據(jù)市城投公司“十二五”期間建設任務重，拆遷安臵量大等實際，可考慮過渡房建設，即為了緩解拆遷壓力，解決拆遷困難戶的過渡問題建設大批量裝配式住宅，這樣就不需再給拆遷戶過渡打住費和延期交房雙倍費用，從經濟效益和社會效益上看應是兼而得之。

新建安臵房的土地性質應考慮盡量轉化為出讓用地性質，使安臵房能夠實現(xiàn)即時上市交易，失地農民或被拆遷居民就可以在新模式下將得到兩方面收益：一是出租收益。比如一個三口之家，可選擇一套兩室一廳和一套一室一廳，自己住一套，再出租一套，加上小區(qū)處于較好地理位臵，每個月都能有穩(wěn)定的租金收益。二是增值收益。所有安臵房均屬于具有完整產權的中檔以上商品房，比如共聯(lián)新村安臵時僅以1900元左右每平方米購買，而同區(qū)域商品房每平方米在3000左右，僅此一項，一個三口之家拆遷安臵后財產性收入就將增加20萬元左右。作為城市經營投資和建設主體，市城投公司只有在拆遷安臵思路及房屋建設管理模式上以人為本，充分考慮到被拆遷人的實際利益才能實現(xiàn)雙贏，才能構建和諧的開發(fā)建設環(huán)境，從而很好地服務于城市建設和社會發(fā)展。

四、幾點建議

拆遷安臵房建設關系到我市“十二五”大建設、大發(fā)展，關系到社會和諧，關系到拆遷戶的切身利益。因此，必須高度重視安臵房建設工作，應把保證拆遷戶在規(guī)定的時間內得到滿意安臵，作為統(tǒng)率安臵房建設的核心任務來抓。為切實把這項工作做好，具體建議如下：

1、加強組織領導，加大對安臵房建設的領導和協(xié)調力度 一是建議市政府根據(jù)拆遷安臵房建設的總體需要，建立和健全領導機構，定期召開會議，協(xié)調部門配合，系統(tǒng)推進安臵房建設。二是市城投公司要建立拆遷安臵房建設領導小組，把安臵房建設的相關管理工作下放到市經濟房地產公司，由該公司代表市城投公司處理拆遷安臵房建設管理相關事宜。三是協(xié)調相關職能部門積極幫助及時協(xié)調解決項目建設基礎設施方面的問題。協(xié)調各區(qū)政府支持安臵房建設的拆遷與費用結算工作。

2、加快研究和制定安臵房建設管理的配套政策。

一是進一步制定成本控制制度，盡快出臺拆遷成本管理辦法，從制度上來控制建設成本。二是要研究拿出辦法，在招標文件中對房型、面積，尤其是質量標準和配套設施作為條件予以明確規(guī)定。這樣有利于后期對工程的監(jiān)管。三是要積極探索貨幣化、市場化安臵辦法，研究相關導向政策，鼓勵貨幣化安臵，被安臵對象的貨幣化安臵收益應等同于實物安臵標準。

3、要規(guī)劃先行，努力提高規(guī)劃的超前性和科學性。要根據(jù)我市城市建設發(fā)展總體規(guī)劃和當前拆遷任務的需要，與市規(guī)劃部門對接，超前做好征遷安臵點的布局工作，使市規(guī)劃部門根據(jù)城市發(fā)展的需要和城市功能區(qū)的調整，及時完善安臵點布局規(guī)劃。安臵點的布點規(guī)劃要統(tǒng)籌考慮，并建議召開聽證會，切實提高規(guī)劃的科學性，增強可操作性。安臵房建設要注意建筑的檔次，醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務用房等基礎配套設施應與安臵房同步規(guī)劃、同步設計、同步建設。

4、要加大資金籌措力度，提高資金使用效率。

在全方位拓展融資渠道的同時要加快建設速度，按照安臵協(xié)議進度做好安臵工作，盡可能減少拆遷戶超期過渡得不到及時安臵的現(xiàn)象，同時也是為了減少安臵過渡費，降低安臵成本。安臵房的建設與征遷工作要同步進行，可學習杭州模式向先建后拆的方向努力。

5、在安臵房項目物業(yè)管理上應充分考慮安臵房小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。新建安臵房小區(qū)要按一定比例配建商業(yè)門面，將其作為承擔小區(qū)物業(yè)管理費用的重要來源。或在拆遷安臵階段就將商業(yè)門面按每套房若干面積補貼給拆遷安臵居民，一方面作為物業(yè)管理經費的提取，另一方面作為補充安臵居民的生活費來源。

6、努力提高拆遷安臵房建設標準。近期在對杭州安臵房的考察工作中我們發(fā)現(xiàn)，我市未來安臵房建設宜嚴格按照“六好”來執(zhí)行，即：地段好，將安臵房建在交通較為便捷、商業(yè)升值空間大的區(qū)域；戶型好，根據(jù)需求配臵一室一廳、兩室一廳、三室一廳等多種戶型，并鼓勵農轉城人員選擇多套小戶型房屋以便出租；質量好，所有新型安臵房均按照中檔以上商品房標準建設；配套好，安臵小區(qū)配套學校、醫(yī)院、超市，同時建設休閑廣場等設施；環(huán)境好，小區(qū)容積率和綠化率綜合考慮規(guī)劃在一個令居住者舒適的程度；物業(yè)好，聘請專業(yè)物管公司提供較高品質物業(yè)服務。如此，將降低拆遷工作難度，且提高失地農民生活質量，解決他們的生存后顧之憂。當前，要盡快出臺我市安臵房建設交付標準，以期不斷提升安臵房開發(fā)建設水平。

7、安臵房小區(qū)物業(yè)管理及運營建議。小區(qū)后期物業(yè)管理原則上按照《物權法》和《物業(yè)管理條例》規(guī)定方式運作?？紤]到村民拆遷異地安臵的實際情況，物業(yè)管理費用全部由安臵村民負擔存在實際困難，在相當長一段時間內安臵村民對物業(yè)管理的認識難以提高，或是情感上難以接受，這將嚴重影響到小區(qū)建成后的正常運營，甚至由此滋生不穩(wěn)定因素。為安臵房小區(qū)長遠發(fā)展計，作為國有的投資建設主體，我們應當對投資建設的安臵房小區(qū)的未來作長遠考慮。建議一是在小區(qū)內配建一定比例商業(yè)面積，用租金用于彌補物業(yè)管理費收入不足；二是給入住安臵房小區(qū)的居民物業(yè)管理費五年寬限期，以較低收費標準起步，逐年遞增直至物業(yè)管理費達到小區(qū)管理收支平衡標準，之前不足部分由城投公司開支。三是從建設成本按總投入8%列支或再從城投公司收儲的土地增值收益中拿出一定比例，作為安臵房小區(qū)物業(yè)維修基金，由城投公司指定相關單位和部門按社?；鹉Ｊ焦芾碓摶?，增值部分可不斷用于小區(qū)中、大修費用支出需要。如此，至少可以在一定期限內保證城投公司投資建設安臵房小區(qū)的正常運營需要。

第三篇：廈門集美區(qū)安置房建設與管理暫行規(guī)定

廈門市集美區(qū)安置房建設與管理暫行規(guī)定

第一章 總 則

第一條

為進一步規(guī)范我區(qū)安臵房建設與管理工作，提升安臵房建設與管理水平，根據(jù)《廈門市安臵房建設與管理暫行規(guī)定》【廈府辦（2007）266號】及【廈府辦?2015?108號】、《廈門市政府辦公廳關于印發(fā)廈門市房屋拆遷過渡安臵補助費標準調整意見的通知》【廈府辦（2009）301號】等有關法律、法規(guī)和規(guī)章，結合本區(qū)實際，制定本暫行規(guī)定。

第二條 本暫行規(guī)定適應于本區(qū)范圍內安臵房的建設與管理，包括建設計劃、項目建設、樓盤信息管理、配售管理、過渡安臵補助費管理、物業(yè)管理、公建配套設施、維護及提升改造、產權證辦理、監(jiān)督管理等工作。

第三條 本暫行規(guī)定所稱安臵房是指由政府建設或收購的，用于財政性投融資建設項目和其他由政府負責征收的建設項目的安臵用房，以及用于落實僑房政策、危房改造、政府土地收儲的安臵用房和由市、區(qū)政府確定用途的政策性住房。

安臵房應嚴格按本暫行規(guī)定配售并專項用于所批準的安臵項目，任何單位和個人不得擅自銷售，不得挪作他用。

第四條 全區(qū)安臵房按照總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃、布局合理的原則按需建設。

第五條 區(qū)政府成立區(qū)安臵房和保障性安居工程領導小組統(tǒng)籌全區(qū)安臵房建設與管理工作，領導小組辦公室（掛靠區(qū)建設局）負責協(xié)調處理安臵房建設與管理日常工作。區(qū)建設局、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)重點辦、市規(guī)劃委集美分局、市國土房產局集美分局、市環(huán)保局集美分局、區(qū)土房征收中心、區(qū)屬國有企業(yè)等單位及各鎮(zhèn)（街）按照各自職責分工，做好安臵房建設與管理相關工作。

第二章 建設計劃

第六條 各鎮(zhèn)（街）及其他安臵房用房單位應于每年8月份向區(qū)重點辦、區(qū)土地房屋征收事務管理中心（簡稱“區(qū)土房征收中心”）申報征收計劃及安臵房需求數(shù)量，區(qū)重點辦、區(qū)土房征收中心審核匯總后，在一個月內向區(qū)建設局申報安臵房需求計劃。

第七條 區(qū)安臵房和保障性安居工程領導小組牽頭組織區(qū)重點辦、區(qū)土房征收中心、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)建設局、市規(guī)劃委集美分局、市國土房產局集美分局、市環(huán)保局集美分局等部門對各鎮(zhèn)（街）及其他安臵房用房單位申報的安臵房需求計劃進行聯(lián)審，并綜合全區(qū)固定資產投資計劃、財政投融資

涉及工程質量、進度和投資等重大變更等報項目業(yè)主確認，并附設計變更、造價變更的理由及依據(jù)。

業(yè)主單位應對代建單位的項目管理工作進行監(jiān)督和檢查。代建單位在代建合同約定范圍內就項目的投資、質量、工期和安全向項目業(yè)主負責，并在工程設計使用年限內負質量責任。

第十八條 安臵房建設應嚴格執(zhí)行國家住宅建設技術規(guī)范，且符合節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材、節(jié)水和環(huán)保要求。

第十九條 安臵房項目應配套完善、功能齊全。相應的公建設施、市政等配套工程應同步規(guī)劃、同步設計、同步建設、同步交付使用。同時，可考慮當?shù)孛耧L、民俗等情況適當增加配套設施。

第二十條 安臵房的戶型、面積原則上按照以下標準執(zhí)行，并按有關規(guī)定分配：

多層住宅建筑面積：一房型50-60平方米；二房型70-80平方米；三房型85-90平方米；

高層住宅建筑面積：一房型55-65平方米；二房型75-85平方米；三房型90-120平方米；四房型125-150平方米。

用于定向征收安臵的項目，由項目所在鎮(zhèn)（街）負責征求或調查收集被征收人對戶型、面積的意見，并將結果向業(yè)主單位書面提出，業(yè)主單位可根據(jù)被征收人的意見對安臵房戶型及面積做相應調整。

第二十一條 安臵房項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的材料、設備等的采購，依法必須招標的，應按招

投標法律、法規(guī)、規(guī)章和本市有關規(guī)定進行招投標。

第二十二條 安臵房項目竣工驗收的程序和組織按國家有關規(guī)定執(zhí)行。代建單位組織項目竣工驗收時，應通知項目業(yè)主、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)財政審核中心等有關部門參加竣工驗收。

第二十三條 代建單位應在安臵房項目取得建設工程竣工驗收備案證明書后方可移交項目業(yè)主單位，并移交完整的項目建設檔案。

第四章 樓盤信息管理

第二十四條

區(qū)建設局（區(qū)住宅辦）應建立健全統(tǒng)一的安臵房樓盤信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)與有關管理部門信息共享。區(qū)建設局（區(qū)住宅辦）負責統(tǒng)一管理安臵房樓盤信息管理系統(tǒng)，各鎮(zhèn)（街）、區(qū)土房征收中心、區(qū)財政局、區(qū)國投公司等單位按職責分工負責相關信息的動態(tài)更新。

第二十五條 安臵房樓盤信息管理系統(tǒng)應包括項目總平面圖、經濟技術指標、具體地點、套數(shù)、戶型、面積、房號、公建配套以及項目參建單位等基礎信息，并根據(jù)安臵情況將配售、征收安臵補償協(xié)議審核、房源核銷、交房、產權證辦理、營業(yè)性配套設施招租等情況納入管理，及時更新相關信息，形成完整的安臵房基礎數(shù)據(jù)庫。

第二十六條 安臵房樓盤信息管理系統(tǒng)建成后，各鎮(zhèn)（街）

區(qū)建設局（住宅辦）應在《安臵房銷售協(xié)議書》簽訂后10日內將安臵房銷售信息錄入安臵房樓盤信息系統(tǒng)。

（四）各鎮(zhèn)（街）或其他用房單位憑區(qū)財政局出具的資金繳交證明向區(qū)建設局（住宅辦）領取《安臵房房源分配通知書》，報區(qū)土房征收中心按規(guī)定向區(qū)政府申請發(fā)布征收公告。對于省、市、區(qū)重點項目無法及時繳交購房款或出具資金繳交證明而急需發(fā)征收公告的，須報區(qū)政府同意，并簽訂《安臵房銷售協(xié)議書》后，區(qū)建設局（住宅辦）方可出具《安臵房房源分配通知書》。

區(qū)財政局應在收到安臵房購房款或出具安臵房購房款資金證明10日內將安臵房購房款繳交信息輸入安臵房樓盤信息管理系統(tǒng)。

區(qū)建設局（住宅辦）應在《安臵房房源分配通知書》出具后10日內將安臵房分配信息錄入安臵房樓盤信息系統(tǒng)。

第三十條 各鎮(zhèn)（街）應按照《安臵房房源分配通知書》確定的征收項目、房源與被征收人訂《土地房屋征收補償安臵協(xié)議》，不得隨意自行調配房源，并及時上報區(qū)土房征收中心審核。各鎮(zhèn)街在簽訂《土地房屋征收補償安臵協(xié)議》中，應商被征收人后，明確記載被征收人接收《安臵房交房通知書》的郵寄地址。

區(qū)土房征收中心在審核《土地房屋征收補償安臵協(xié)議》時應確認協(xié)議中的安臵房源與該征收項目取得的《安臵房房源分配通知書》中房源是否一致，如不一致應不予審核并退回用房單位。相關鎮(zhèn)（街）應將審核通過的征收協(xié)議編號、征收項目、房號等

信息10日內錄入安臵房樓盤信息管理系統(tǒng)。

第三十一條 征收項目使用安臵房辦理價款結算的，由征收人、實施單位、征收公司及時整理經區(qū)土房征收中心審核通過的《土地房屋征收補償安臵協(xié)議》匯總使用安臵房情況及其它相關材料進行項目結算，經區(qū)建設局（項目業(yè)主）核實確認使用安臵房的地點、面積、價款等情況，區(qū)財政局及用房單位核實確認征收項目使用安臵房價款繳交情況并辦理結算事宜。

第三十二條 安臵房達到交付使用條件后，項目業(yè)主單位應及時告知各鎮(zhèn)（街）辦理交房事宜。各鎮(zhèn)（街）辦理交房手續(xù)時，應提供房屋征收補償安臵一覽表、經區(qū)土房征收中心審核的房屋征收安臵補償協(xié)議書、購房款及被征收人超面積安臵應交安臵房價款繳清證明等材料，區(qū)建設局（住宅辦）原則上憑上述材料并核對無誤后，出具《交房通知書》。如因安臵房預交購房款不足又確需交房的，由相關鎮(zhèn)（街）報區(qū)政府同意后，區(qū)建設局（住宅辦）可出具《交房通知書》。各安臵房物業(yè)服務企業(yè)憑區(qū)建設局（住宅辦）出具的交房通知單給予辦理交房入住手續(xù)。

區(qū)建設局（住宅辦）負責將交房信息錄入安臵房樓盤信息管理系統(tǒng)。

第三十三條 征收項目需要增加安臵房源的，按上述程序辦理。

第六章 過渡安置補助費管理

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日常小修項目使用金額不得超過本小區(qū)繳交日常專項維修資金總額的30%；中修以上項目由物業(yè)服務企業(yè)在小區(qū)內顯著位臵公示不少于3天，無異議后經物業(yè)服務企業(yè)主要領導審核、報項目業(yè)主審批后方可實施（應急搶修項目除外）。日常小修項目指單筆金額1000元（含）以下，中修以上項目指單筆金額1000元以上。

為確保維修項目得到及時修復，由各安臵房小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)擇優(yōu)選擇維修單位，維修規(guī)模、采購金額達到招標或采購標準的，應按規(guī)定通過公開招標或政府采購方式確定實施單位。物業(yè)服務企業(yè)負責確認維修工程量，項目業(yè)主復核，維修后報區(qū)財政審核中心審核，物業(yè)服務企業(yè)按照區(qū)財政審核中心審定的金額從日常專項維修資金中列支，并按季度將日常專項維修資金的收支情況在小區(qū)顯著位臵公示不少于10天。

第四十三條

安臵房小區(qū)實行屬地管理，由所在鎮(zhèn)（街）牽頭組織成立安臵房小區(qū)業(yè)主委員會實行業(yè)主自治，完善安臵戶參與小區(qū)管理的決策機制，引導安臵戶充分參與安臵房小區(qū)治理。

安臵房小區(qū)成立業(yè)主委員會后，小區(qū)日常專項維修資金的使用及審核確認事宜交由業(yè)主委員會按規(guī)定實施，經業(yè)主大會表決可依法選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第八章 公建配套設施管理

第四十四條 安臵房項目的公建配套設施包括非營業(yè)性配套設施和營業(yè)性配套設施。非營業(yè)性配套設施主要指物業(yè)管理用房、變配電室、清潔樓、設備用房、社區(qū)服務用房、幼兒園等；營業(yè)性配套設施主要指商場、店面、生鮮超市、農貿市場、地下車庫等。

第四十五條 安臵房項目竣工后，由項目業(yè)主向相關管理單位發(fā)移交函，并附移交清單，各公建配套接收單位應在收到移交函后30天內接收并辦理完成書面移交手續(xù)，負責配套公建設施的后續(xù)管理工作，對其管理的配套公建按相關規(guī)定繳交物業(yè)管理費等相關費用。

第四十六條 安臵房小區(qū)非營業(yè)性配套公建的移交、使用應遵守下列規(guī)定：

（一）物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會用于本小區(qū)的物業(yè)管理，面積為住宅區(qū)總建筑面積的千分之二，原則上最小使用面積為30平方米，最大使用面積為200平方米；

（二）配變電室移交給電業(yè)部門進行管理；

（三）清潔樓移交給區(qū)建設局環(huán)衛(wèi)處進行管理；

（四）設備用房移交相關專業(yè)部門管理；

（五）社區(qū)服務用房移交給所在鎮(zhèn)（街）進行管理；

（六）幼兒園移交給區(qū)教育局使用及管理。

第四十七條 安臵房小區(qū)營業(yè)性配套公建移交、使用應遵守下列規(guī)定：

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計劃時應充分聽取安臵房業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)等相關單位的建議，并報分管區(qū)領導批準后按規(guī)定實施。提升改造項目金額在100萬元以下的，可不再單獨辦理立項手續(xù)，由項目業(yè)主報區(qū)分管領導簽批后視同立項，按工程招投標及政府采購的相關規(guī)定組織實施；100萬元（含）以上的項目經評審中心審核后由區(qū)發(fā)改局直接辦理立項，項目業(yè)主按工程招投標及政府采購的相關規(guī)定組織實施。

第五十七條 提升改造項目竣工后，項目業(yè)主應組織監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)服務企業(yè)、區(qū)財政局等單位現(xiàn)場驗收，驗收合格的給予辦理決算，并將決算材料報區(qū)財政審核中心審核，提升改造項目決算審核后，區(qū)財政局根據(jù)審核結論核撥資金。

第十章 產權證辦理

第五十八條 區(qū)安臵房和保障性安居工程領導小組統(tǒng)籌協(xié)調安臵房產權證辦理事宜。領導小組辦公室（掛靠區(qū)建設局）負責協(xié)調處理安臵房產權證日常事務；市國土局集美分局負責農村集體土地的舊權屬證書注銷工作；市不動產登記中心集美工作站負責城鎮(zhèn)國有土地的舊權屬證書注銷及個人產權分戶轉移登記辦理工作；區(qū)地稅局負責安臵房契稅收繳工作；區(qū)土房征收中心負責征收安臵補償協(xié)議的審核確認工作。安臵房項目代建單位負責安臵房項目權屬初始登記辦理工作，征收單位負責安臵房個人

產權分戶轉移登記辦理工作，并將辦理情況及時錄入安臵房樓盤信息管理系統(tǒng)。

安臵房產權辦理涉及的其他單位應積極配合安臵房項目業(yè)主單位及征收單位推進安臵房產權辦理工作，并及時提供相關辦證手續(xù)資料。

第五十九條 安臵房項目代建單位應在安臵房項目竣工驗收備案完成之日起1年內完成項目權屬初始登記，征收單位應自安臵房交付給被征收人之日起1年內（項目須完成權屬初始登記）完成安臵房個人產權分戶轉移登記。

第六十條 各安臵房產權證辦理責任單位應主動、及時上報安臵房產權證辦理進度及存在問題，并提出解決問題的建議供區(qū)安臵房和保障性安居工程領導小組決策參考。

第六十一條 征收單位以及各相關單位應當安排專人負責安臵房產權辦理工作，明確責任，落實工作經費，并于每月定期將安臵房產權辦理進度報送區(qū)安臵房和保障性安居工程領導小組辦公室。

第十一章 監(jiān)督管理

第六十二條 建立監(jiān)督檢查機制。區(qū)安臵房和保障性安居工程領導小組牽頭組織區(qū)建設局、區(qū)重點辦、區(qū)土房征收中心、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、市國土房產局集美分局、市規(guī)劃委集美分局

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第四篇：安置房建設情況自查報告

安置房建設情況自查報告

開發(fā)區(qū)安置房建設情況自查報告

市征安辦：

為了保證開發(fā)區(qū)安置房建設工程順利實施，根據(jù)《關于開展全市安置房建設檢查工作的通知》（*征安辦〔2012〕1號）和《××市征遷安置房建設管理規(guī)定》的文件精神，我單位進行了認真的自查，現(xiàn)將自查情況匯報如下：

一、項目建

設概況

二、項目組織機構

三、項目資金使用情況

建立了項目部資金專戶并專款專用，由管委會根據(jù)工程進度預撥項目款，項目部每月按照實際進度扣除甲供材的50％支付工程款，工程完工全部驗收合格后（交鑰匙）付至合同價款的70％，半年決算審計完畢后，再付至決算總價的95％，留5％作為工程保修金，待工程保修期滿后一次性付清。目前總共支付工程款4548萬元，無拖欠工程款現(xiàn)象。

四、規(guī)范項目建設程序

1、抓緊項目前期準備。根據(jù)《××市城市總體規(guī)劃》和《××開發(fā)區(qū)規(guī)劃》，科學規(guī)劃、選址，按照規(guī)定及時辦理了“一書兩證”。努力做到項目準備“四落實”，即責任部門落實、設計單位落實、實施措施落實、完成時間落實。加強組織與協(xié)調工作，科學編制項目的建設方案，提高設計水平和深度，加大征地拆遷力度，為項目開工建設做好了前期準備。堅持項目的“四制”即項目法人制、招標投標制、建設監(jiān)理制、合同管理制。

2、新城花園工程的建設主體是開發(fā)區(qū)管委會，代建單位建城置業(yè)公司是新城區(qū)建設投資公司（國有獨資公司）的控股企業(yè)，根據(jù)代建協(xié)議，建城置業(yè)公司充分行使管委會賦予的權利，履行應盡的義務，嚴格按照基建程序，建設優(yōu)質工程。

3、加強工程管理，節(jié)約建設資金。一是嚴格按照《開發(fā)區(qū)建設工程貨物采購招標管理辦法》的規(guī)定，對各項符合條件的工程、甲供材料進行公開招標或邀請招標；對不在招標范圍內的工程、甲供材料實行議標報價。先后簽訂各類合同、協(xié)議約130份，有效地控制了工程成本。二是制訂工程簽證及甲供材料管理規(guī)定，進一步規(guī)范工程施工現(xiàn)場管理。嚴格控制經濟簽證，避免不合理簽證。根據(jù)工程實際情況，以招投標文件和施工合同為準繩，對確實需要簽證的，經施工方、監(jiān)理方、建設方三方現(xiàn)場確定后30日內完成并加蓋公章歸檔后方可生效，杜絕工程結束時補辦簽證行為；對不合理的堅決不予簽證，盡可能地節(jié)約建設資金。在甲供材料管理上，我們首先根據(jù)招投標文件和合同編制甲供材總計劃表，每月初根據(jù)工程進度供應甲供材，每月底確認當月實供數(shù)量，再與總計劃進行核對，確保甲供材料供應及時、數(shù)量準確。三是堅持每星期監(jiān)理例會制度和每月業(yè)主召開一次協(xié)調會制度，解決工作中出現(xiàn)的各種問題和安排下步工作，對突發(fā)事件，及時處理。堅持每月編制《開發(fā)區(qū)工程建設進度報表》，及時了解、反映工程進度，以確保工程如期完成。通過這些管理辦法保證了工程的有序進展，有效地控制了工程成本。

4、規(guī)范合同管理。在工程招標工作結束后，采用規(guī)范文本，及時簽訂施工合同和甲供材供應合同。根據(jù)合同約定，加強對工程進度重要節(jié)點的監(jiān)控，嚴格履行合同條款，兌現(xiàn)合同獎懲辦法。

今后，隨著開發(fā)區(qū)區(qū)域面積的不斷擴大，我們還將陸續(xù)開工建設農民安置房，對此，我們將以新城花園建設模式為基礎，不斷完善、不斷創(chuàng)新，努力打造出一批精品。

以上匯報，不妥之處，請領導批評指正。

第五篇：安置房建設情況自查報告

安置房建設情況自查報告

開發(fā)區(qū)安置房建設情況自查報告

市征安辦：

為了保證開發(fā)區(qū)安置房建設工程順利實施，根據(jù)《關于開展全市安置房建設檢查工作的通知》（*征安辦〔2006〕1號）和《××市征遷安置房建設管理規(guī)定》的文件精神，我單位進行了認真的自查，現(xiàn)將自查情況匯報如下：

一、項目建

設概況

為了保持開發(fā)區(qū)的社會穩(wěn)定，促進開發(fā)區(qū)繁榮發(fā)展，解決失地農民的居住問題，開發(fā)區(qū)管委會規(guī)劃建設了開發(fā)區(qū)農民安置點（新城花園）工程。該工程位于××路西段北側、泰山大道東側，占地面積119419.86平方米，目前總投資為7255.7萬元。

二、項目組織機構

××開發(fā)區(qū)管委會作為新城花園工程的建設主體，協(xié)議委托了市建城置業(yè)有限公司進行代建。建城置業(yè)公司專門成立了項目部，并配置專業(yè)技術人員，從專業(yè)角度對工程進行嚴格管理。根據(jù)代建協(xié)議，建城置業(yè)公司提供管委會1324套安置房，總建筑面積為128449.28平方米。開發(fā)區(qū)管委會作為建城置業(yè)公司的主管單位，監(jiān)督項目投資及資金的使用情況，并委托相關具備資質的單位進行審計。

三、項目資金使用情況

建立了項目部資金專戶并?？顚Ｓ茫晒芪瘯鶕?jù)工程進度預撥項目款，項目部每月按照實際進度扣除甲供材的50％支付工程款，工程完工全部驗收合格后（交鑰匙）付至合同價款的70％，半年決算審計完畢后，再付至決算總價的95％，留5％作為工程保修金，待工程保修期滿后一次性付清。目前總共支付工程款4548萬元，無拖欠工程款現(xiàn)象。

四、規(guī)范項目建設程序

1、抓緊項目前期準備。根據(jù)《××市城市總體規(guī)劃》和《××開發(fā)區(qū)規(guī)劃》，科學規(guī)劃、選址，按照規(guī)定及時辦理了“一書兩證”。努力做到項目準備“四落實”，即責任部門落實、設計單位落實、實施措施落實、完成時間落實。加強組織與協(xié)調工作，科學編制項目的建設方案，提高設計水平和深度，加大征地拆遷力度，為項目開工建設做好了前期準備。堅持項目的“四制”即項目法人制、招標投標制、建設監(jiān)理制、合同管理制。

2、新城花園工程的建設主體是開發(fā)區(qū)管委會，代建單位建城置業(yè)公司是新城區(qū)建設投資公司（國有獨資公司）的控股企業(yè)，根據(jù)代建協(xié)議，建城置業(yè)公司充分行使管委會賦予的權利，履行應盡的義務，嚴格按照基建程序，建設優(yōu)質工程。

3、加強工程管理，節(jié)約建設資金。一是嚴格按照《開發(fā)區(qū)建設工程貨物采購招標管理辦法》的規(guī)定，對各項符合條件的工程、甲供材料進行公開招標或邀請招標；對不在招標范圍內的工程、甲供材料實行議標報價。先后簽訂各類合同、協(xié)議約130份，有效地控制了工程成本。二是制訂工程簽證及甲供材料管理規(guī)定，進一步規(guī)范工程施工現(xiàn)場管理。嚴格控制經濟簽證，避免不合理簽證。根據(jù)工程實際情況，以招投標文件和施工合同為準繩，對確實需要簽證的，經施工方、監(jiān)理方、建設方三方現(xiàn)場確定后30日內完成并加蓋公章歸檔后方可生效，杜絕工程結束時補辦簽證行為；對不合理的堅決不予簽證，盡可能地節(jié)約建設資金。在甲供材料管理上，我們首先根據(jù)招投標文件和合同編制甲供材總計劃表，每月初根據(jù)工程進度供應甲供材，每月底確認當月實供數(shù)量，再與總計劃進行核對，確保甲供材料供應及時、數(shù)量準確。三是堅持每星期監(jiān)理例會制度和每月業(yè)主召開一次協(xié)調會制度，解決工作中出現(xiàn)的各種問題和安排下步工作，對突發(fā)事件，及時處理。堅持每月編制《開發(fā)區(qū)工程建設進度報表》，及時了解、反映工程進度，以確保工程如期完成。通過這些管理辦法保證了工程的有序進展，有效地控制了工程成本。

4、規(guī)范合同管理。在工程招標工作結束后，采用規(guī)范文本，及時簽訂施工合同和甲供材供應合同。根據(jù)合同約定，加強對工程進度重要節(jié)點的監(jiān)控，嚴格履行合同條款，兌現(xiàn)合同獎懲辦法。

今后，隨著開發(fā)區(qū)區(qū)域面積的不斷擴大，我們還將陸續(xù)開工建設農民安置房，對此，我們將以新城花園建設模式為基礎，不斷完善、不斷創(chuàng)新，努力打造出一批精品。

以上匯報，不妥之處，請領導批評指正。